Евгений Владимирович Рякин
Кредитные истории
Далее кредитор делает вот что. В иске он просит: взыскать сумму долга с процентами, обратить взыскание на заложенное имущество и установить начальную продажную цену в размере, скажем на 30% ниже реальной стоимости. Либо по той стоимости, что была указан в договоре купли продажи, без учета того, что недвижимость постоянно растет в цене и за пять лет цены значительно выросли. Если должник побоится прийти в суд за защитой своих прав, то у суда не будет оснований оценить жилье выше. И с торгов оно уйдет именно по этой стоимости. То есть квартиру, стоящую 5 миллионов могут продать за три с половиной миллиона. У меня в практике был случай, когда квартиру стоимостью в четыре миллиона банк оценил в миллион шестьсот. И, если бы заемщики не обратились к нам за составлением возражения по ипотечному кредиту, то у кредитора вполне могло бы получиться установить такую продажную стоимость.
Итак, суд прошел, начальную стоимость установили, и квартира продается с торгов. Как это часто бывает, на первых торгах ее никто нее приобретает, а это значит, что согласно закону об ипотеке ее стоимость снижается на 15%, и проводятся повторные торги. И вот уже на повторных торгах жилье приобретается определенными лицами за 2,9 миллиона рублей. Наверное, я не раскрою тайны, если сообщу, что жилье, которое продается по такой сильно заниженной цене, достаточно часто приобретается «своими», близкими к банку людьми или организациями. Но это тема другого разговора.
А мы пока не будем забывать, что семья заемщиков должна была банку 4,6 миллионов, но квартиру-то продали за 2,9 миллиона рублей! Что будет с этой разницей в 1,7 миллиона рублей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного – семья будет обязана вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д. Хотя, признаться, это случается не очень часто. Кредиторы понимают, что человек, который уже потерял жилье и деньги, вряд ли будет настроен погашать остаток долга, поэтому разницу могут списать. Все же, давайте разберем эту ситуацию подробней, потому что размер «хвостов» может быть весьма значителен.
Начнем с того, что закон «Об ипотеке» дает право заемщику застраховать риск ненадлежащего исполнения договора по возврату основной суммы долга и по уплате процентов. По этому договору страховая компания заплатит разницу между долгом по кредиту и суммой, полученной от продажи предмета ипотеки. Это называется страхование ответственности заемщика. Хотя в законе написано, что такое страхование является правом заемщика, а не обязанностью, но банки часто требуют, чтобы такой договор был заключен. Страховая премия платится один раз при оформлении ипотеки. Страховая сумма не может быть меньше десяти процентов и не больше пятидесяти процентов от основной суммы долга. А страховым случаем считается неисполнение договора – невыплата долга или процентов по нему.
Кстати, сам кредитор также вправе застраховать риск возникновения у него убытков, в случае, если стоимости имущества будет недостаточной, чтобы удовлетворить его требования. Это называется страхование финансового риска кредитора. Но так как в этом случае речь пойдет об отношениях между двумя юридическими лицами – кредитором и страховой компанией, то я не буду затрагивать эту тему. Отмечу только, что я знаю случай, когда банк застраховал свой финансовый риск, а потом обязал заемщика возместить эту сумму.
Однако лично меня интересует вот какой вопрос. Раньше статья 350 ГК РФ прямо указывала, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Сейчас эту норму материального права почему то убрали. Так вот, в случае, если ни заемщик, ни кредитор не застраховали свои риски, то что происходит с «хвостами»? Если банк их взыскивает, то на основании какой нормы? Не понятно.
Ну да ладно, давайте вернемся к нашей ситуации. Что в итоге получит обычная российская семья, которая взяла ипотеку, но не справилась с платежами? Она лишится первоначального платежа, процентов по кредиту, платы за страховку, жилья и еще останется должна банку. Вот такие радужные перспективы сулит «социальная» ипотека под 12%.
Возникает резонный вопрос: как избежать суда по ипотеке? Я знаю одно очень простое, но эффективное средство – нужно просто вовремя платить. Упираться, но платить. Забить на остальные кредиты, если с деньгами вообще туго, но ипотеку платить. Потому что, если банк подаст в суд, то должника выселят. Выселят вместе с десятью детьми зимой на мороз и никакая опека не поможет. Поэтому правило одно – не доводите дело до суда, не допускайте просрочек больше трех месяцев и не берите ипотеку без особой необходимости. Если взяли, то погашайте. Кстати, при досрочном погашении ипотечного кредита действуют те же нормы, что и при обычном кредите. То есть не забываем оформлять соответствующие заявления за 30 дней до досрочного погашения.
Кроме этого, следует знать, что после погашения кредита необходимо обратиться в банк с заявлением о снятии ареста с объекта залога (квартиры, дома). Иначе банк может "забыть" снять обременение, а заемщик не сможет ничего сделать со своим жильем. Кстати, иногда заемщику не так уже и просто получить в банке закладную – то ответственного за выдачу не могут найти, то саму закладную потеряют.
Если же выплатить не получилось и дело ушло в суд, то старайтесь найти человека в банке, чтобы договориться о мировом соглашении. Но нужно понять, что к мировому соглашению нужно будет предоставить доказательства вашей платежеспособности и предложить банку свой график платежей. Не факт, конечно, что банк на это согласится, но попытка не пытка.
Далее – вызывайте оценщика, и пускай он оценит ваш жилой объект по максимуму. Пластиковые окна, новая сантехника, район проживания – пусть учитывает все, ведь чем больше оценка имущества, тем выше начальная продажная стоимость объекта. Нельзя просто соглашаться с тем, какую сумму предложит кредитор – нужно действовать самому, перехватывая инициативу. Однако и тут есть ложка дегтя… даже не ложка, а целое ведро. Дело в том, что по действующему законодательству в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Это означает, что даже если экспертиза оценит жилье в 5 миллионов, то суд вынесет решение о том, что начальной продажной ценой станет 80% от этой суммы или 4 миллиона рублей.
Знаете, что меня в этой ситуации интересует – а с какого потолка взялась подобная цифра в законе? Почему законодатели установили именно 80 процентов, а не девяносто один или не восемьдесят три и шесть сотых?
В своей жизни я неоднократно встречался с депутатами разных уровней: местного, областного и даже федерального. Не скажу, что эти встречи меня впечатлили. Я увидел, что это обычные люди, с обычными человеческими интересами. Расскажу, наверное, страшный секрет, но депутаты сами не пишут законы. Для этого создаются специальные организации, целые научные институты, которые только тем и занимаются, что формулируют законодательные инициативы. Также в «думах» есть свои специалисты, которые структурируют, сверяют инициативы с другими нормами права и т.д. Да, конечно, депутаты учувствуют в процессе, определяют векторы, дополняют или отклоняют предложения, но подчеркну, что пишут законы совершенно другие люди. Сами подумайте, откуда у депутата – знаменитого певца или спортсмена, знания о нормах гражданского, административного, уголовного права? С луны на них что-ли свалится профильное образование плюс магистратура плюс двадцать лет юридической практики? Конечно, нет. Вот и пишут законы профессиональные юристы, специалисты законотворческой инициативы.
Однако и тут возникает «затык». Эти специально обученные юристы – теоретики. Да, они отлично знают нормы права, но они никогда не сталкивались с коллекторами, например. Поэтому они не могут понять, что написав в законе фразу, позволяющую коллекторам «взаимодействовать с должниками», они, по сути, развязали руки взыскателям, которые будут доводить людей до петли уже на законных основаниях. Или взять эту норму о 80% от оценки эксперта. Мне интересно, как они высчитали, что справедливая продажная стоимость жилья будет равна 80 процентам от оценочной? Есть какая-то формула, позволяющая предположить, что оценщики завышают стоимость на 20% что ли? Я думаю, что если бы действительно кто-то потрудился реально просчитать среднестатистическую сумму, то она выглядела бы примерно так: 91,76% * какой-нибудь повышающий или понижающий коэффициент. А эти «80%» в законе дают основания считать, что процесс принятия решения происходил как-то так:
– Ну что, ставим девяносто процентов?
– Не много-ли, а давай 70?
– Думаю, не пойдет, надо побольше цифру. Давай тогда восемьдесят?
– Слушай, да ставь какую хошь, и пойдем уже пивка тяпнем, жара такая на улице, а ты пристал с этими процентами!
Я думаю, что это где-то близко к правде. И это было бы смешно, если бы серьезные суровые судьи ежедневно, в тысяче судов по всей России не выносили на основании статьи 54 закона «Об ипотеке» такие решения: «Обратить взыскание на заложенное имущество: трехкомнатную квартиру по адресу… Определить начальную продажную стоимость объекта недвижимости в размере 80% от …». Ребят, это ведь не шутки, разница в 20% для многих должников оказывается ужасной пропастью между жизнью и существованием!
Как-то у меня были клиенты, семейная пара, и у них было две квартиры в залоге, долларовая ипотека и все это счастье располагалось в Москве с ее космическими ценами на жилье. Они сдавали квартиры в аренду; не знаю, сколько они зарабатывали с этого, но, по крайней мере, последние семь лет исправно платили по всем платежам без просрочек. После того как грянул кризис и доллар вырос в два раза, платить стало просто невозможно. Они пытались изо всех сил, но уже через пару месяцев начались задержки с выплатой долга, а потом, естественно, состоялся суд. Вот вы представьте, какие проценты по ипотеке они заплатили за истекшие семь лет. В Москве. За две квартиры. В долларах. А потом у них эти объекты забрали и указали продажную стоимость в 80% от их оценочной стоимости. Подумайте, сколько они потеряли на этих 20% разницы! Не помню точно, но сумма долга немного не дотянула до полумиллиона долларов. И в два раза больше они уже заплатили банку, ну, то есть выбросили в воздух. Причем они очень разумная семейная пара, единственное, что они не предусмотрели – так это кризис и рост доллара. В итоге уже немолодая семья осталась без жилья, без бизнеса, без средств к существованию, но зато с огромным долгом на всю оставшуюся жизнь.
Кстати, помните, в начале книги я затрагивал тему со ставкой рефинансирования? Была такая ставка, по которой ЦБРФ выдавал кредиты коммерческим банкам под 8,25%. А потом появилась ключевая ставка, по которой тоже стали выдавать кредиты банкам, но уже на 3 процента меньше ставки рефинансирования, под 5,5%. И я подумал, если так можно, так почему бы не сделать «ипотечную ставку», скажем в размере 3% годовых? И давать ее на определенных условиях физлицам. Например, для приобретения нового жилья. Ах, нужно развивать малоэтажное строительство? Ну, тогда на покупку земли и строительство дома. Ах, страшно давать физикам кредит без обеспечения? Ну, тогда юрлицам – кооперативам граждан под залог земельного участка. И это тоже рисковая тема? Тогда давать кредиты по трехсторонним договорам через застройщиков при условии комплексного освоения территорий. Да все, что угодно можно придумать. Главное, подойти к задаче с головой, а не так, как это принято сейчас.
В России привыкли все субсидировать. Взяли кредит под 13%? Хорошо, мы вам вернем 1%, если вы выполните ряд условий: соберете справки о том, что вы собрали справки о наличии справок и успеете это сделать в течение 10 дней, пока у справок не закончился срок. Потом встанете в очередь, напишете на ладони номерок и будете ожидать в лучших традициях постперестроечных девяностых. Вот как-то так.
Однако если бы кредит давался под меньший процент, то и переплата была бы ниже и ежемесячный платеж тоже. Давайте, сравним различные ставки и посмотрим разницу. Для удобства убрал страховку, первоначальный взнос и т.д.
Срок кредита
15 лет
15 лет
15 лет
15 лет
Сумма кредита
5 000 000
5 000 000
5 000 000
5 000 000
Ставка
3%
7%
10%
13%
Ежемесячно
34 530
44 949
53 730
63 262
Переплата
1 215 848
3 092 048
4 667 224
6 398 891
Всего
6 215 848
8 092 048
9 677 224
11 398 891
Есть разница? Да при ставке в 3% годовых пол-России сможет обзавестись доступным жильем безо всяких дополнительных мер поддержки! Но власти создают искусственные барьеры и накаляют ситуацию, вместо того, чтобы решать проблему. Например, сейчас государство тратит миллиарды рублей на поддержку молодых семей, субсидируя покупку жилья. Суть такова – если молодая семья соберет справки, что она считается нуждающейся в улучшении жилищных условий, то ее поставят в очередь за субсидией. Ежегодно этой семье нужно заново собрать справки, доказывая, что она не разбогатела и до сих пор еще нуждается, иначе она потеряет место в очереди. В течение года, двух, пяти, десяти эти люди должны покорно отбывать срок, выжидая, когда же им повезет. Так как денег мало, а желающих много, то каждый год субсидию получают всего несколько процентов счастливчиков. Остальные понуро стоят, ожидая своей участи, переминаясь с ноги на ногу. Но, как только один из супругов достигает 36 лет, семья резко набирает ускорение и пулей вылетает из очереди, потому что программа рассчитана на лиц до 35 лет включительно (поэтому частенько бывает, что муж и жена разводятся, чтобы хотя бы один остался в списках). У этих людей смысл жизни уже заключается в том, чтобы дождаться своих 400-700 тысяч рублей.
И опять мы видим непродуманный чиновничий подход. Давайте посчитаем. Допустим, на эту областную целевую программу запланировано в бюджете 1,5 миллиарда рублей на пять лет. То есть по 300 миллионов в год. Пусть, условно, субсидия будет 700 тысяч рублей. Это значит, что за один год ее получат 428 семей на всю область. Это много? Да в одном городе в очередь может встать больше 20 тысяч человек! А сколько таких желающих по всей области наберется? Тысяч пятьдесят или больше?
И еще возникают другие вопросы: а чем эти 428 счастливчиков лучше тех пятидесяти тысяч, которым стоять и стоять? Чем они лучше тысяч других семей, которые живут вчетвером в однушке и не признаются нуждающимися? Их исключительность в том, что они раньше узнали об этой субсидии и быстрее записались? Почему государство поддерживает тех, кто стоит с протянутой рукой, вместо того, чтобы помогать тем, кто хочет всего добиться сам?
Вместо того, чтобы стимулировать людей самостоятельно зарабатывать себе на жилье, эта программа заставляет людей ожидать подачки. Собирать справки, унижаясь перед чиновниками. Вы вдумайтесь – эта программа нацелена на то, чтобы люди были бедными! Она требует в течение многих лет признавать себя и свою семью нуждающимся! Она создает искусственную очередь, из которой только малая часть получит поддержку, а остальные будут ненавидеть клерков, чиновников и все государство вместе взятое. А потом, когда их выкинут из очереди, они будут пикетировать на улицах, подавать в суды и плакать перед телекамерами.
Так почему все вышеперечисленное имеет право на существование, а ипотечная ставка в размере трех процентов – нет?
Глава 9. Исполнительное производство.
Скажу прямо, сопровождением исполнительного производства мы занимаемся редко. Лично меня очереди к вечно замученным приставам сводят с ума. В душных коридорах службы судебных приставов сталкиваешься с вечно недовольными людьми, которые шепотом ругают исполнителей: одни не хотят расставаться с деньгами и имуществом, другие наоборот, хотят забрать у должника все и сразу. Поэтому и те и другие приставов недолюбливают.
А вот я наоборот, им сочувствую. Мне кажется, что когда у тебя на исполнении полторы – две, а то и три тысячи дел, за каждым из которых скрываются должники и взыскатели, то единственной мыслью должно быть: «Поскорее закончить работу, послать всех к черту и домой – спать». Но ведь нередко взыскатели находят приставов дома, звонят в нерабочие часы и расспрашивают о результатах дела, требуют, обещают, грозят написать жалобы начальству. А должники в то же время лгут, не берут трубку телефона, уклоняются от исполнения решения суда, прячут имущество.
На мой взгляд, вследствие большой загруженности, главной целью приставов является не взыскание долга, а выполнение плана. Ну да это, в принципе, беда всех госслужащих. Поэтому приставы-исполнители лучше один раз опишут и арестуют крупный имущественный комплекс, чем будут разыскивать мелкий долг в пятнадцать тысяч рублей. Именно по этой причине любые «пугалки» коллекторов об описи имущества приставами являются надуманными. Мы так редко составляем заявления в суд на действия судебного пристава, на освобождения имущества от ареста, что даже не указываем эту услугу у нас на сайте.
Если приставы не описывают у должника имущество, то как же они взыскивают долг? Для ответа на этот вопрос нужно знать, что, как правило, приставы делают запросы в налоговые органы, пенсионный фонд, федеральную регистрационную службу, чтобы собрать больше данных о должнике. Например, пенсионный фонд предоставляет информацию о плательщике страховых взносов, то есть будет понятно, где должник работает и сколько получает.
Что же приставы делают с этой информацией? Ответ прост – направляют исполнительные листы по месту работы. Кстати, закон «Об исполнительном производстве» (ст. 99) устанавливает максимальный размер удержаний из заработной платы – не более 50 процентов. Причем не имеет значения, какое количество кредиторов обратилось за взысканием зарплаты. В любом случае, сумма удержаний из заработной платы не может превышать пятидесятипроцентный лимит.
Для многих из должников это выход – например, ранее при зарплате в 20 тысяч заемщик еле тянул ежемесячный платеж по кредиту в 18 тысяч рублей. Теперь, по решению суда приставы вычитают у него половину зарплаты, т.е. 10 тысяч в месяц. Это реально помогает многим встать на ноги или хотя-бы досыта детей накормить.
Причем некоторые должники умудряются размер этого ежемесячного удержания снизить, и мы им в этом помогаем, кстати. Дело в том, что согласно закону с должника высчитывается до 50% от зарплаты, то есть эта цифра может быть и ниже. Например, 40% или даже 20%. Конечно, это происходит не просто так, по желанию. Но, если у должника есть какие-то объективные обстоятельства, такие как наличие иждивенцев или серьезная болезнь, то размер вычета можно снизить, обратившись либо к приставу, либо в суд.