Владимир Андерсон
Буря на американском рынке
В частности, изменений к лучшему не наблюдалось на рынке недвижимости (с которого по сути и начался сам кризис), так, в 2009 г. (за 2008 г. объёмы строительства нежилой недвижимости в денежном выражении выросли, о чём подробнее пойдёт речь ниже) падение объёмов строительства произошло как в жилой, так и в нежилой сферах недвижимости – объём общей (и государственной и частной) построенной нежилой недвижимости в 2009 г. равнялся 654,2 млрд. долл.238 (то есть упал по сравнению с предыдущим годом на 55,6 млрд. долл. и по сути вернулся к уровню 2007 г.): 346,7 млрд. долл. в частном секторе (падение на 61,9 млрд. долл. к предыдущему году) и 307,5 млрд. долл. в государственном секторе (рост на 6,3 млрд. долл. к предыдущему году)239. Более того, из-за столь резкого падения строительства нежилой недвижимости, темпы падения всего объёма строительства увеличились ещё больше, по сравнению с предыдущим годом – если падение в период с 2007 по 2008 гг. составило 85 млрд. долл. (с 1152 млрд. долл. в 2007 г.240 до 1067 млрд. долл. в 2008 г.241), то в период с 2008 по 2009 гг. падение выросло до 160 млрд. долл. (с 1067 млрд. долл. в 2008 г. до 907 млрд. долл. в 2009 г.242). Тем самым падение увеличилось с 7,37 % в год до 14,99 % в год, то есть более чем в два раза.
Жилая недвижимость в 2009 г. в денежном выражении упала несколько меньше, чем в прошлом году – до 253,6 млрд. долл.243, то есть на 104,1 млрд. долл., но в относительном выражении это достигало уже 29,10 % (против 28,57 % за 2008 г.). Таким образом, за два года темпы строительства жилой недвижимости упали почти в два раза (на 246,8 млрд. долл.).
Интересно заметить, что государственный сектор жилой недвижимости продолжил рост, который составил 6,23 %, но в абсолютных цифрах долларов США всё равно представлял собой весьма малую цифру в 7,9 млрд. долл.244; тем самым, доля государственного сектора жилой недвижимости – 3,14 % в 2009 г. (что, правда, больше, чем 1,44 % в 2007 г.)245. При этом в отношении нежилой недвижимости доля государства от всего объёма в США выросла с 43,24 % в 2007 г.246 до 47,00 % в в 2009 г.247 (исключением был 2008 г., когда из-за высокого роста частного сектора нежилой недвижимости доля государства упала до 42,44 %248). Кроме того, наблюдались проблемы и с задержками по текущим кредитам – к концу третьего квартала 2009 г. почти 938 тысяч владельцев домов по ипотеке в США были уведомлены о том, что их недвижимость будет изъята за неуплату долгов. Этот показатель является максимальным квартальным показателем с 2005 г.249.
Как одну из причин такой разницы достижений фондового рынка и рынка недвижимости (да и большей части реальных секторов экономики США вообще) можно назвать устремления руководителей крупных компаний, владеющих крупными пакетами ценных бумаг. К примеру, экономист П.Кругман говорит о том, что учитывая наличие у таких руководителей крупных пакетов ценных бумаг у них есть стимул сделать так, чтобы акции росли в цене, дождавшись момента, чтобы им продать свои фондовые опционы250. И более того, он говорит о том, что «многие компании стремятся к тому, чтобы соответствовать или даже превосходить ожиданиям аналитиков, которые занимаются бухучётом на крупных предприятиях», что само по себе даёт повод для злоупотреблений251. В этом плане вполне логичен рост биржевых индексов (особенно тех компаний, которые получили государственную помощь), так как оправдание прогнозов аналитиков (часто до совершения какой-либо сделки компанией выходит ряд аналитических обзоров, оценивающих последствия данной сделки для будущего компании в позитивном или негативном свете – преимущества следования таким обзорам в том, что они практически никогда не дают нейтральной оценки, тем самым достаточно легко понять движения индекса на ценные бумаги компании ещё до момента оглашения самого решения, что даёт возможность, например, способствовать только росту или только снижению котировок ценных бумаг) является достаточно простым действием при наличии соответствующей власти в компании (иногда даже на уровне отчётности компании, которая также оценивается аналитиками). При этом данные действия руководителей компаний не могут быть предметом преступления как в случае с инсайдерскими сделками (то есть сделок на фондовом рынке, совершённых по причине обладания конфиденциальной закрытой информации, запрещённой к всеобщему разглашению), так как руководители всегда могут уповать на то, что их действия были направлены, согласно собственным расчётам и на благо компании (тем более, что по факту сделок в этот момент они не совершают как в случае с инсайдерскими сделками), подкрепляя это фактами официального роста индекса ценных бумаг компании.
Конечно, подобная политика не формирует напрямую на рынке «мыльных пузырей», но при определённой массовости такого явления (которая, скорее всего, имеет место в настоящее время) может формировать их косвенно. Дело в том, что рост индексов финансовых инструментов на бирже одновременно, к томе же, без подтверждения реальным ростом (например, выраженном в росте процента погашаемых долгов или росте количества покупок жилой недвижимости, что могло бы значить реальное изменение ситуации к лучшему) приводит к тому, что основный индекс (например, Dow Jones) начинает расти ещё быстрее. А, учитывая, что фондовый индекс не может расти бесконечно (совершенно нормальным явлением для биржи, с нашей точки зрения, является тот факт, что её рост сменяется падением и наоборот в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективах, что является частью её динамичности), и наступит момент, когда ему придётся упасть (вполне возможно, что он уже наступил), в том числе и из-за того, что рост индекса ценных бумаг не подтверждён реальным положением дел (и, очевидно, что многие участники рынка в курсе данного факта), он всё равно некоторое время ещё продолжит расти, что как раз и сформирует «мыльный пузырь».
И это только если рассмотреть влияние подобной политики на бирже, не говоря про то, что финансовые показатели это одно (и вполне понятно, почему тот или иной руководитель стремится увеличить сами цифры в отчётностях), а реальное положение дел – совсем другое. Хорошими показателями того, какой по глубине скрытный характер это может иметь, видно на примере Lehman Brothers и уж тем более Madoff Investment Securities.
Кроме того, важно отношение Администрации Президента и ФРС к образованию «мыльных пузырей» и противодействия им – их обнаружение и необходимые действия. В этом плане характерно заявление бывшего главы ФРС А.Гринспена про пузырь 1999 г.: «Было трудно определить существование пузыря, которое стало очевидным только постфактум – то есть когда он лопнул, доказав тем самым, что он существовал»252, что по сути звучит как оправдание. Но, мало того, потом он же заявил о том, что даже если бы ФРС и знала о существовании пузыря, то всё равно ничего бы не смогла с этим сделать253, и это оправдание выглядит уже совсем неудачно (тем более в США, где оправдания как таковые весьма непопулярны), так как таким образом можно говорить вообще про любые колебания фондового рынка.
И интересно подметить, что в 1996 г. тот же А.Гринспен говорил о пузыре на рынке акций, предлагая повысить маржевые требования254 (такие требования означают, что за покупку акций приходится больше платить255 – это приводит к тому, что каждый участник рынка, имея тот же объём средств на счету, может совершать операций уже с меньшим объёмом ценных бумаг; таким образом, возможный «мыльный пузырь» должен уменьшиться в размерах или хотя бы медленнее расти). Но даже и этого тогда А.Гринспен не сделал, оставив всё на уровне первоначальных предложений – экономист П.Кругман считает, что, возможно, А.Гринспен просто испугался давления со стороны участников рынка256.
И сейчас сам А.Гринспен утверждает, что экономика США к 2030 г. вырастет на 75 % (к уровню 2010 г.) в реальном выражении, если «не будет неожиданно долгих кризисов»257, при этом ничем толком не аргументируя свои выводы.
В качестве выводов следует сказать следующее. Рост дефицита государственного бюджета, который по факту за 2009 фин.г. составил 1,41 трлн.долл., сам по себе в определённой мере дискредитировал экономику США как объект инвестиций, кроме того, политика ликвидации бюджетного дефицита потеряла смысл, так как настоящие объёмы дефицита уже стали чрезмерными. Более того, ряд экспертов называет достижение подобных цифр "точкой невозврата", то есть такого момента, после которого вернуть прежний уровень будет невозможно, по крайней мере, в краткосрочной и среднесрочной перспективах.
Уровень средств, выделяемых из федерального бюджета в сферы здравоохранения (прежде всего, программы Медикэр и Медикейд) и образования, стал настолько велик, что финансировать его уже в ближайшем будущем станет весьма трудновыполнимо, а, учитывая скорый выход на пенсию поколения "бейби-бумеров", уже практически невозможно. При этом следует сказать, что, вероятно, данная политика Б.Обамы (особенно реформа здравоохранения) является, скорее, политической, чем экономической, и при этом совсем недальновидной.
Уровень средств, выделяемых на военные расходы, был не только не сокращён, но и увеличен, что по сути является алогичным для антикризисных мер. А уровень выплат по нетто-процентам даже по самым оптимистичным прогнозам в период с 2011 г. по 2020 г. будет составлять колоссальную часть бюджета в 23,62 % (в среднем в год за этот период), что в совокупности с другими статьями расходов может быть уже не под силу даже бюджету США (иначе говоря, уже на данном этапе необходимы срочные действия по решению этого вопроса, которые по факту не предпринимаются), таким образом, фискальная политика Администрации Б.Обамы выглядит совершенно непродуманной и приводящей федеральную финансовую систему страны в тупик.
Вместе с тем, достижения в ликвидации кризиса ощутимы в сфере финансов (удалось спасти множество важнейших финансовых институтов и вернуть на прежние позиции фондовые индексы). Что нельзя сказать о безработице, снижение которой идёт чересчур низкими темпами, а, учитывая, что данный показатель является одним из важнейших, правильнее говорить о том, что кризис (особенно на рынке недвижимости) ещё не преодолён, а меры Администрации Б.Обамы недостаточны (часто говорят о том, что удалось наладить ситуацию на Уолл-Стрите, то есть в финансах, но не на Мейн-Стрите, то есть в производстве). Всё это крайне негативно сказывается на рейтинге самого президента.
Ряд законодательных мер по изменению структуры финансовой системы страны (в частности, реформа системы регулирования финансовых рынков и реформа регулирования рынка внебиржевых деривативов) весьма перспективен, но, учитывая общую ситуацию во многих сферах экономики, пока не является хоть сколько-нибудь значительным. Хотя, возможно, и принесёт серьёзные плоды в будущем (в частности, по мониторингу и предотвращению образования "мыльных пузырей").
Состояние рынка недвижимости в условиях кризиса
В качестве основных показателей рынка недвижимости США следует рассмотреть объёмы строительства жилой и нежилой недвижимости, объём продаж жилой недвижимости, в том числе залоговой, состояние цен и изменение ценовых сегментов рынка, состояние ипотечного кредитования.
В отношении рынка жилой недвижимости так же наблюдался ощутимый спад в уровне погашения долгов, таким образом, к концу третьего квартала 2009 г. почти 938 тысяч владельцев домов по ипотеке в США были уведомлены о том, что их недвижимость будет изъята за неуплату долгов. Этот показатель являлся максимальным квартальным показателем с 2005 г.258.
Кроме того, по данным кредитного брокера Equifax к сентябрю 2009 г. просрочки по ипотеке сроком больше месяца имели 7,58 % заёмщиков, что так же является рекордным показателем для ипотечных кредитов в США; аналогичный показатель 2008 г. составлял – 4,89 %, 2007 г. – 3,44 % от общего числа ипотечных заёмщиков. По мнению экспертов Equifax невыплаты связаны прежде всего с растущей безработицей259.
Состояние безработицы в кризис второй половины 2000 гг. хоть и пошло на спад в период правления Администрации Б.Обамы, но до достижения докризисного уровня по крайней мере в 4,6 % (как в январе 2007 года) ей ещё далеко, так как после её пика в 10,1 % в октябре 2009 г., к марту 2011 г. она хоть и снизилась, но лишь до 8,8 %260.
В 2011 г. ситуация в сфере залоговой недвижимости кардинально не изменилась (хотя при этом стоит сказать, что в некотором роде улучшения всё же произошли), где «лидерами» по количеству объектов, изъятых за долги по прежнему являлись штаты Калифорния и Флорида (для отражения объёмов отметим, что всего в США на февраль 2009-о года насчитывалось 19 млн. домов, отобранных за долги, что больше показателей 2007-о года на 6,7 %. А в Калифорнии сделки с отчуждёнными домами на рынке недвижимости составили больше половины от общего числа сделок261). По данным RealtyTrac в Калифорнии на март 2011 г. было 60241 просроченный залоговый объект (в американской терминологии подобный вид недвижимости называется «foreclosures», то есть объект недвижимости, изъятый из-за просрочек по кредиту) или каждый 223 жилой объект (то есть один просроченный залоговый объект на 223 существующих жилых объекта в штате); во Флориде соответствующие показатели составляли 19710 объектов в штате в общем количестве и каждый 449 жилой объект262 Далее следовали Аризона – 15705 объектов в штате, Мичиган – 14615 объектов, Джорджия – 13052 объектов, Невада – 12900 объектов, Иллинойс – 12053 объекта, Техас – 11018 объекта, Огайо – 9112 объектов, Колорадо – 4791 объекта, Вирджиния – 4489 объектов, Юта – 3429 объектов, Миннесота – 3330 объекта, Индиана – 3211 объектов, Айдахо – 1197 объектов263.
Но важнее показать картину соотношения количества просроченной по выплатам недвижимости к общему количеству продаваемой недвижимости в штате (в этом плане Калифорния лидирует по общему объёму именно из-за факта густо населённости самого штата). Таким образом, лидером по подобному соотношению является штат Невада, где на каждый залоговый объект приходится всего 88 продаваемых (незалоговых) жилых домов, далее следует Аризона, где данный показатель составил 1 к 175 единицам, Калифорния – 1 к 223 объектам, Юта – 1 к 278 объектам, Мичиган – 1 к 311 объектам, Джорджия – 1 к 311 объектам, Айдахо – 1 к 324 объектам, Иллинойс – 1 к 439 объектам, Флорида – 1 к 449 объектам, Колорадо – 1 к 452 объектам, Огайо – 1 к 559 объектам, Миннесота – 1 к 701 объекту, Вирджиния – 1 к 742 объектам, Индиана – 1 к 875 объектам, Техас – 1 к 883 объектам264.
Общее количество просроченных залоговых объектов в США на март 2011 г. составило 240 тыс. единиц (рост в 6,53 % по сравнению с уровнем февраля 2011 г.). Количество проданных залоговых домов за февраль 2011 г. составило 46,5 тыс. единиц (падение на 21,93 % по сравнению с уровнем января 2011 г.), в средняя цена таких домов в марте 2011 г. – 178 тыс. долл. (рост в 7,71 % по сравнению с февралём 2011 г.)265.
«Лидерами» среди городов с просроченными залоговыми домами стали Лас-Вегас (шт. Невада), Феникс (шт. Аризона), Чикаго (шт. Иллинойс), Лос-Анджелес (шт. Калифорния) и Майами (шт. Флорида)266.
Интересно заметить, что в штате Нью-Йорк (и в самом городе Нью-Йорк) осложнения с залоговой недвижимостью не являлись столь ощутимыми, как для других крупных городов и штатов – за март 2011 г. в штате Нью-Йорк было всего 2604 просроченных по кредитам залоговых объекта, что составляло 1 залоговый объект на 3079 продаваемых незалоговых объектов267.
Что касается непосредственно самих продаж домов (в данном случае подразумеваются одноквартирные дома или дома «для одной семьи»), то их количества падает в абсолютном выражении ещё с 2006 г.; и если в 2006 г. было продано 1049 тыс. объектов, то постепенное падение к 2010 г. привело к тому, что за 2010 г. было продано всего 322 тыс. объектов268. При этом начало строительства новых объектов пошло на рост: с 554 тыс. объектов в 2009 г., до 585 тыс. объектов в 2010 г. (хотя это не идёт ни в какое сравнение даже с временами ипотечного кризиса 2007 г., когда была начата стройка 1342 тыс. объектов, не говоря уже про докризисную цифру 2006 г. в объёме 1812 тыс. объектов269.
По официальным данным Бюро Статистики США продажи новых домов падали по всех ценных сегментах рынка – как самых дешёвых (ниже 125 тыс. долл.), так и самых дорогих (выше 750 тыс. долл.). Так, домов стоимостью до 125 тыс. долл. было продано 31 тыс. единиц в 2008 г., 25 тыс. единиц в 2009 г. и 19 тыс. единиц в 2010 г.270 – общий спад за указанное время составил 38,71 % (или 12 тыс. единиц в абсолютном выражении). Домов стоимостью свыше 750 тыс. долл. было продано 18 тыс. единиц в 2008 г., 10 тыс. единиц в 2009 г. и 8 тыс. единиц в 2010 г.271 – общий спад за указанное время составил 55,55 % (или 10 тыс. единиц в абсолютном выражении). Падение продаж новых домов всех ценовых сегментов в целом произошло с уровня 485 тыс. единиц в 2008 г. до 375 тыс. единиц в 2009 г. и 323 тыс. единиц в 2010 г.272 – общий спад за указанное время (оно же среднее падение продаж новых домов без учётах ценовых сегментов рынка) составил 33,40 % (или 162 тыс. единиц в абсолютном выражении).
Важно отметить, что намного меньший спад продаж произошёл в наиболее покупаемом ценовом сегменте рынка, находящимся в ценовом промежутке от 150000 долл. до 199999 долл.. Объём продаж в этом сегменте упал с 106 тыс. единиц в 2008 г. до 96 тыс. единиц в 2009 г. и 79 тыс. единиц в 2010 г.273 – общий спад за указанное время 25,47 % (или 27 тыс. единиц в абсолютном выражении), таким образом данный ценовой сегмент остался на первом месте по объёмам продаж. Своё место сохранил и второй по объёмам ценовой сегмент (промежуток от 200000 долл. до 249999 долл.), продажи которого снизились с уровня 86 тыс. единиц в 2008 г. до 66 тыс. единиц в 2009 г. и 54 тыс. единиц в 2010 г.274 – общий спад за указанный период 37,21 % (или 32 тыс. единиц в абсолютном выражении).
Некоторые изменения произошли в 2009 г., когда третье место занял ценовой сегмент с промежутком от 250000 долл. до 299999 долл. падение его продаж составило с 63 тыс. единиц в 2008 г. до 48 тыс. единиц в 2009 г. и 43 тыс. единиц в 2010 г.275. В то время как падение продаж в ценовом сегменте с промежутком от 300000 долл. до 349999 долл. составило с 69 тыс. единиц в 2008 г. до 46 тыс. единиц в 2009 г. и 44 тыс. единиц в 2010 г.276. Тем самым в 2009 г. ценовой сегмент «300000-349999» уступил третье место сегменту «250000-299999» – 46 тыс. единиц против 48 тыс. единиц, вернув себе третье место в 2010 г. – 44 тыс. единиц против 43 тыс. единиц. Но нельзя назвать данное изменение хоть сколько-нибудь серьёзным изменением на рынке. Что касается общего спада за указанный период, то для сегмента «300000-349999» он составил 36,23 % (или 25 тыс. единиц в абсолютном выражении) и для сегмента «250000-299999» – 31,74 % (или 20 тыс. единиц в абсолютном выражении).
В отношении оказания влияния мер Администрации Б.Обамы (то есть с начала 2009 г.) на рынок недвижимости в области продаж новых домов, то хотя принципиальных изменений в тенденции нет, но определённые успехи есть. Если сравнить падение с 2008 г. по 2009 г., то без учётах ценовых сегментов оно составило 22,68 % (с 485 тыс. единиц до 375 тыс. единиц), а падение с 2009 г. по 2010 г. составило 13,86 % (с 375 тыс. единиц до 323 тыс. единиц), таким образом общее падение замедлилось на 8,82 %. При этом несколько изменилась ситуация в размере падений разных ценовых сегментов рынка.
При рассмотрении категорий средств, при помощи которых были куплены новые дома ситуация стала меняться в кризис весьма значительно – в первую очередь, резко стало падать количество домов, купленных по ипотеке, не имеющей дополнительных гарантий. Таким образом, по данным Бюро статистики США, если в 2008 г. при помощи ипотеки, не имеющей дополнительных гарантий платежей (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория Conventional Mortage – форма ипотеки, у которой нет гарантий, что кто-то продолжит проводить ежемесячные платежи в случае невозможности делать это лицом, изначально взявшим ипотечный кредит) было куплено 358 тыс. объектов, то в 2009 г. их количество упало до 234 тыс. единиц, а в 2010 г. – до 189 тыс. единиц277 – общий процентный спад за текущий период составил 47,20 % (или 169 тыс. единиц в абсолютном выражении). А если говорить об ипотеках, имеющих гарантии со стороны каких-либо юридических лиц, то их число наоборот выросло в кризисный период. Продажи по ипотеке, имеющей гарантии со стороны Федерального жилищного управления и Министерства жилищного строительства и городского развития (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория FHA Mortage) выросли в кризис с 77 тыс. единиц в 2008 г. до 81 тыс. единиц в 2010 г. (хотя 2010 г. по факту оказался упадочным по сравнению с 2009 г., когда по данной ипотеке было куплено 92 тыс. объектов)278 – общий процентный рост за текущий период составил 5,19 % (или 4 тыс. единиц в абсолютном выражении). А продажи по ипотеке, имеющей гарантии со стороны Администрации Ветеранов США (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория VA) выросли с 27 тыс. объектов в 2008 г. до 35 тыс. объектов в 2010 г. (при том что рост был поступательным, так как в 2009 г. было продано больше, чем в 2008 г., но меньше, чем в 2010 г. – 32 тыс. объектов)279 – общий процентный рост за текущий период составил 29,62 % (или 8 тыс. объектов в абсолютном выражении).
Тем самым видно, что доля домов купленных по никем не гарантированной ипотеке (Conventional Mortage) резко снизилась не только сама по себе, но и по отношению к гарантированным ипотекам (FHA Mortage и VA Mortage), так, если в 2008 г. соотношение было 3,44:1 (358:104), то в 2010 г. соотношение стало уже 1,63:1 (189:116). То есть всего за два года соотношение используемых видов ипотек изменилось на огромную величину, что свидетельствует о нестабильности не столько желания приобретать жилую недвижимость, сколько о неустойчивости системы негарантированной ипотеки – с одной стороны, можно утверждать, что у банковской системы нет необходимых ресурсов в кризисный период, с другой стороны, что нет желающих среди населения использовать данную систему ипотеки. И в данном случае, вероятнее всего, говорить о том, что верны оба утверждения.
Кроме того, важно отметить, что противоположная составляющая покупок жилой недвижимости, «свободные деньги» (в американских источниках подобная форма средств называется «cash» или в русском звучании «кэш», что означает непосредственное наличие денежных средств в наличной или безналичной форме в данном случае у лица, покупающего жильё), в относительном соотношении увеличила свою долю среди покупаемой жилой недвижимости, практически не изменив свою абсолютную величину. Так, если по всем формам ипотеки (гарантированной и негарантированной) было куплено 462 тыс. объектов в 2008 г. и 305 тыс. объектов в 2010 г., то за кэш было куплено 23 тыс. объектов в 2008 г. и 19 тыс. объектов в 2010 г.280; таким образом, соотношение ипотеки к кэшу изменилось с 20,09:1 (462:23) в 2008 г. до 16,05:1 (305:19) в 2010 г.. При этом падение абсолютной величины кэша составило 4 тыс. единиц или 17,39 % от общего числа за период с 2008 г. по 2010 г. (хотя за 2009 г. падение было ещё больше – до уровня в 17 тыс. купленных объектов, так что 2010 г. стал для этого категории годом роста; рост с 17 тыс. единиц до 19 тыс. единиц).
Что касается коммерческого рынка недвижимости, то, по понятным причинам, целый ряд американских застройщиков стал претендовать на помощь федеральной власти, несмотря на то, что до этого сфера коммерческой недвижимости не входила в область применения выделяемых 700 млрд. долл. США. И в особо тяжёлом положении оказалась коммерческая ипотека (отличие которой состоит в рефинансировании кредита по достижении срока в 5, 7, 10 лет с момента его получения, при этом основная доля выплат приходится именно по истечении срока). Всего в течение трёх лет (2009, 2010 и 2011 гг.) основным американским застройщикам пришлось выплатить примерно 530 млрд. долл. США, включая 160 млрд. долл. в 2009 г.281.
Рост строительства нежилой недвижимости составил с 651,9 млрд. долл. (в том числе 65,2 млрд. долл. на офисы, 89,7 млрд. долл. на торговую недвижимость и 40,6 млрд. долл. на промышленную недвижимость) в 2007 г.282 до 709,8 млрд. долл. (в том числе 68,6 млрд. долл. на офисы, 86,2 млрд. долл. на торговую недвижимость и 53,2 млрд. долл. на промышленную недвижимость)283, то есть на 8,88 % за год. Таким образом, видно, что в денежном выражении выросли объёмы строительства всех основных предпринимательских составляющих нежилой недвижимости. Причём важно отметить, что рост произошёл не только в государственном (который в сфере нежилой недвижимости, в отличие от жилой, занимает весьма значительную часть), но и в частном секторе. Таким образом, если в частном секторе объём построенной нежилой недвижимости составил с 370,0 млрд. долл. в 2007 г.284 до 408,6 млрд. долл. в 2008 г.285 (или 10,43 % за год), то в государственном секторе – с 281,8 млрд. долл. в 2007 г.286 до 301,2 млрд. долл. в 2008 г.287 (или 6,88 % за год). То есть рост нежилой недвижимости был достигнут в первую очередь посредством частного сектора экономики, который обеспечил две трети роста всей нежилой недвижимости США (рост всей недвижимости США – 57,9 млрд. долл., при 38,6 млрд. долл. роста в частном секторе) или 5,92 % из достигнутых 8,88 %288.
Но в 2009 г. падение объёмов строительства коснулось и нежилой сферы недвижимости, причём именно в частном секторе – объём общей (и государственной и частной) построенной нежилой недвижимости в 2009 г. равнялся 654,2 млрд. долл.289 (то есть упал по сравнению с предыдущим годом на 55,6 млрд. долл. и по сути вернулся к уровню 2007 г.): 346,7 млрд. долл. в частном секторе (падение на 61,9 млрд. долл. к предыдущему году) и 307,5 млрд. долл. в государственном секторе (рост на 6,3 млрд. долл. к предыдущему году)290. В качестве основной причины столь резкого падения объёмов строительства в частном секторе стоит указать уже упомянутые 190 млрд. долл. средств, необходимых к уплате по коммерческой ипотеке (при этом речь идёт только о коммерческом сегменте – во всё нежилом секторе цифра необходимая для рефинансирования кредитов ещё выше) именно в 2009 г. Более того, из-за столь резкого падения строительства нежилой недвижимости, темпы падения всего объёма строительства увеличились ещё больше, по сравнению с предыдущим годом – если падение в период с 2007 по 2008 гг. составило 85 млрд. долл. (с 1152 млрд. долл. в 2007 г.291 до 1067 млрд. долл. в 2008 г.292), то в период с 2008 по 2009 гг. падение выросло до 160 млрд. долл. (с 1067 млрд. долл. в 2008 г. до 907 млрд. долл. в 2009 г.293). Тем самым падение увеличилось с 7,37 % в год до 14,99 % в год, то есть более чем в два раза.
В качестве выводов следует сказать следующее. Количество жилых домов, изъятых за неуплату взносов по ипотечным кредитам, в кризис достигло такой величины, что категория залоговой недвижимости стала отдельным сектором рынка недвижимости США (а, например, в Калифорнии масштабы такие, что продажи залоговой недвижимости по объёмам больше, чем всей остальной жилой недвижимости), и, по всей видимости, в ближайшем будущем таковым и останется. С одной стороны, этот факт понижает инвестиционную привлекательность американской недвижимости для иностранного капитала, с другой стороны – осложняет ситуацию с выдачей новых ипотечных кредитов, в виду того, что в рынке имеется большое количество уже действующих ипотечных кредитов (по залоговой недвижимости) по факту находящихся в ведении банков, а не собственников (после изъятия дома за неуплату ипотечных взносов сама ипотека на дом может продолжать действовать, при этом дом может продаваться за символическую сумму в расчёте на то, что будут продолжены необходимые платежи по старой ипотеке новым собственником).
Общее количество продаж жилых домов с 2006 г. по 2010 г. сократилось более чем в 3 раза, а строительство новых жилых домов пошло на рост только в 2009 г., при этом общие объёмы кардинально не изменились, составляя примерно одну треть от уровня 2006 г.. При этом в продажах жилой недвижимости практически не произошло изменений ценовых сегментов покупаемой недвижимости, где наиболее популярным сегментом остался ценовой промежуток 150000-199999 долл., на который пришлось падений меньше, чем в среднем по рынку.
Принципиально важно отметить изменение в области средств, на которые была приобретена недвижимость в кризис, а именно изменения в сфере категорий ипотечных кредитов. Резко изменилось соотношение жилой недвижимости, приобретённой по негарантированной и гарантированной видам ипотеки. Так, если в 2008 г. соотношение негарантированной ипотеки (Conventional Mortage) к гарантированным ипотекам (FHA Mortage и VA Mortage) составляло 3,44:1, то в 2010 г. – 1,63:1. При этом можно наблюдать прямо противоположную тенденцию развития этих видов ипотек – если Conventional Mortage (в эту категорию также входит и субпрайм-кредиты) резко падает в кризис, то FHA Mortage и VA Mortage поступательно растут (и тем более это значимо, что речь идёт о кризисных условиях развития рынка недвижимости).
Падение объёмов строительства нежилого сектора недвижимости произошло в 2009 г. и связано, по всей видимости, с недостатком средств для рефинансирования текущих кредитов, в частности коммерческой ипотеки. А рост за 2008 г. в частном секторе был возможен из-за особенностей коммерческой ипотеки, основные выплаты по которой приходятся на заключительный этап действия самого кредита.
