Вадим Геннадьевич Залевский
Ежегодный альманах Владимирского регионального адвокатского бюро Залевский и партнеры
Исходя из указанной правовой нормы перевод земель сельско-хозяйственного назначения возможен в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов либо с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов регулируется градостроительным законодательством РФ. В частности, согласно ст. 4.1 Закона РФ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.
Законами субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков с учетом требований настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 15 Закона Владимирской области от 10.12.2001 №130-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Владимирской области и порядке его изменения» для решения вопроса об установлении и изменении границы административно-территориальной единицы в случаях, установленных федеральным законодательством и настоящим Законом, инициатор направляет соответствующие документы в администрацию области.
Согласно ст. 15-1 Закона установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, генерального плана поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
Порядок подготовки и принятия решений об изменении границы населенного пункта в случаях, установленных настоящим Законом, а также определение органа, уполномоченного на подготовку таких решений, и должностного лица, уполномоченного принимать от имени администрации области решение об отказе включить земельный участок в границы населенного пункта или исключить земельный участок из границ населенных пунктов, устанавливаются Губернатором области.
Вместе с тем Постановление Губернатора Владимирской области 04.03.2008 №157 «О порядке подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов или об исключении земельных участков из границ населенных пунктов, а также определении органа, уполномоченного на подготовку таких решений» регламентирует порядок изменения границ при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов изменение границ населенных пунктов до 31 декабря 2016 года для обеспечения использования в целях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», находящихся в федеральной собственности земельных участков и земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Согласно п. 5. ст. 18 Градостроительного кодекса РФ установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселений, городского округа.
Представляется, что заинтересованное лицо должно обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования с заявлением о необходимости проведения публичных слушаний относительно изменения границы населенного пункта.
После проведения и оформления публичных слушаний, орган местного самоуправления вносит изменения в документы территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) с уведомлением о внесенных изменениях органа кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
Таким образом, изменение категории земельного участка и разрешенного использования посредством включения его в границы населенного пункта зависит в большей степени от заинтересованности органов местного самоуправления, поскольку именно на них возложена обязанность по проведению публичных слушаний (с положительным исходом) и подготовке положительного заключения о целесообразности включения.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, на территории Владимирской области регулируется Постановлением Губернатора Владимирской области от 14.06.2005 №341 «О реализации Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
С данной целью заявитель направляет в администрацию Владимирской области (Департамент имущественных и земельных отношений) ходатайство о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, в котором указываются сведения о заявителе ходатайства; сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, перевод которого предполагается осуществить (кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которой входит земельный участок; площадь земельного участка; местоположение земельного участка, права на земельный участок; категория земель, в состав которой предполагается осуществить перевод земельного участка; обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель, включающее цель перевода земельного участка в другую категорию и обоснование необходимости использования земельного участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование размера земельного участка; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода земельных участков из одной категории в другую; сведения о кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка; сведения о среднем уровне кадастровой стоимости земель данной категории в муниципальном районе (городском округе), на территории которого расположен земельный участок).
К данному ходатайству прикладывается перечень следующих документов: выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке; копия документа, удостоверяющего личность заявителя – физического лица; выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок; заключение государственной экологической экспертизы (при необходимости).
Принимая во внимание вышеизложенное, мы рекомендовали нашему доверителю воздержаться от действий, связанных с использованием своих земельных участков по назначению, не связанному с сельскохозяйственным производством, до прохождения всех необходимых процедур, связанных с изменением их категории и назначения.
Планируемое доверителем строительство на землях сельскохозяйственного назначения является недопустимым в силу оснований, изложенных в настоящей работе.
Можайцев Д.А. Отдельные вопросы применения патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества.
Несмотря на очевидную простоту и экономическую целесообразность применения индивидуальными предпринимателями патентной системы налогообложения, а также наличие ряда иных преимуществ в сравнении с другими специальными режимами налогообложения, патентная система налогообложения является не востребованной среди предпринимателей. В настоящее время данный налоговый режим применяет только 8% предпринимателей49.
Связано это, в первую очередь, с тем, что применение патентной системы налогообложения по отдельным видам предпринимательской деятельности имеет ряд особенностей, наличие которых на практике вызывает множество вопросов у налогоплательщиков. В особенности это касается применения патентной системы налогообложения в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Несмотря на кажущуюся прозрачность и определенность применения патентной системы налогообложения по вышеуказанному виду деятельности, на практике налогоплательщики регулярно сталкиваются с ситуациями прямо законодательно не урегулированными.
В настоящей статье рассмотрены основные особенности применения данной системы, а также возникающие в ходе осуществления предпринимательской деятельности частные вопросы.
1. Особенности сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве долевой или общей совместной собственности.
Исходя из буквального толкования п. 19 ч. 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ50, представляется очевидным, что осуществление предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков возможно только в отношении объектов, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Вместе с тем, закон не устанавливает ограничений относительно вида частной собственности. Иными словами, объекты недвижимости, предоставляемые в аренду, необязательно должны находиться у индивидуального предпринимателя в индивидуальной собственности, возможно также и осуществление предпринимательской деятельности в отношении объектов недвижимости, находящихся в долевой или общей совместной собственности.
Согласно взаимосвязанным положениям п. 1 и п. 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ51 режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество. Пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять патентную систему налогообложения только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение52.
Однако в этом случае необходимо учитывать разъяснения, данные в письме Министерством финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876, а именно следующее: согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество53.
Ввиду отсутствия специальных требований согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.
Ситуация с осуществлением деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности представляется аналогичной. При этом имеется ряд нюансов, на которые следует обратить особое внимание.
В общей совместной собственности в отличие от долевой собственности доли собственников не определены, а соответственно размер площади передаваемых в аренду помещений может быть ограничен только размером площади объекта недвижимого имущества либо указанием в согласие на конкретный размер площади возможной для предоставления в аренду.
Согласно п. 1 статьи 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Пунктами 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников
Исходя из смысла указанных выше законоположений, представляется очевидным, что для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности также необходимо оформленное согласие других собственников.
В настоящее время наиболее распространенной является ситуация, при которой один из супругов, являющийся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду недвижимое имущество, приобретенное супругами в период нахождения в браке. При этом индивидуальный предприниматель может не быть титульным владельцем объекта недвижимости, предоставляемого в аренду. Иными словами, закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, но зарегистрированного на имя супруга/супруги, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Вместе с тем необходимо учитывать положения статьи 35 Семейного кодекса РФ54.
Так, в соответствии с п. 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Согласно с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исходя из смысла указанных норм, супруг, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, применяющих патентную систему налогообложения, вправе предоставлять в аренду недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги. Соответственно отличительной чертой предоставления в аренду недвижимого имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности и на праве общей долевой собственности, будет форма согласия участников собственности на заключение договора аренды.
Изложенные выводы основаны не только на нормах материального права, но и на разъяснениях, данных Министерством финансов РФ в своих письмах от 21.06.2013 N 03-11-12/2402155 и от 15.03.2013 N 03-11-12/3056.
2. Возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами по одному виду предпринимательской деятельности
Положениями главы 26.5 Налогового кодекса РФ, в частности абз. 2 статьи 346.43, предусмотрена возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Однако законом прямо не определено, возможно ли такое совмещение исключительно по разным видам предпринимательской деятельности или же по одному виду предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель вправе также совмещать разные налоговые режимы.
Исходя из анализа норм, регулирующих патентную систему налогообложения, на первый взгляд, представляется очевидным, что патентная система налогообложения применяется в отношении отдельного вида предпринимательской деятельности или видов предпринимательской деятельности, в зависимости от количества приобретенных предпринимателем патентов на каждый вид деятельности.
Но, на наш взгляд, данное правило следует считать общим, т.е. применимым к большинству видов предпринимательской деятельности, в отношении которых возможно применение патентной системы налогообложения. По определенным видам деятельности, в т.ч. это касается сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, совмещение различных налоговых режимов возможно не только по разным видам предпринимательской деятельности, но и по отдельно взятым объектам недвижимости или обособленным объектам.
Такой вывод обосновывается тем, что переход на патентную систему налогообложения по рассматриваемому виду предпринимательской деятельности осуществляется путем подачи заявления по форме, утвержденной приказом ФНС России от 14 декабря 2012 года № ММВ-7-3/957@, в котором указывается не только вид предпринимательской деятельности, но и объекты, передаваемые в аренду с указанием их площади.
Таким образом, если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте. В отношении деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимого имущества, не указанных в патенте, возможно применение иных режимов налогообложения.
Изложенная позиции соответствует разъяснениям Министерства финансов РФ, данным в письме от 5 апреля 2013 г. N 03-11-10/1125457.
Вместе с тем Федеральная налоговая служба РФ по данному вопросу занимает диаметрально противоположную точку зрения. Так, согласно выводам, изложенным в Письме Федеральной налоговой службы РФ от 28 марта 2013 г. № ЕД-3-3/1116, индивидуальный предприниматель не вправе в отношении части сдаваемых в аренду нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, применять патентную систему налогообложения, а в отношении остальной части сдаваемых в аренду нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, применять иной режим налогообложения, если все указанные помещения расположены на территории одного субъекта Российской Федерации, поскольку патентная система налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности в целом, а не в отношении отдельно взятого объекта недвижимости или выборочно по одному из нескольких обособленных объектов58.
На наш взгляд, правовая позиция Министерства финансов РФ представляется более убедительной и обоснованной.
Кроме того, необходимо учитывать, что размер потенциально возможного к получению предпринимателем годового дохода устанавливается законом субъекта РФ и определяется в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом нередки ситуации, когда максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода ставиться в зависимость от количества предоставляемых в аренду площадей. В частности, такой подход к расчету максимального размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода закреплен Законом Владимирской области от 29 мая 2015 года N 63-ОЗ «О патентной системе налогообложения во Владимирской области и признании утратившим силу Закона Владимирской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Владимирской области» (далее по тексту – Закон № 63-ОЗ)59.
Указанным законом была установлена максимальная планка совокупного размера площади помещений, подлежащих передаче в аренду. Так, согласно п. 19.1.12 и п. 19.2.42 Закона № 63-ОЗ индивидуальный предприниматель вправе предоставить в аренду объекты жилого фонда с совокупным количеством площадей не более 600 кв.м. и объекты нежилого фонда с совокупным количеством площадей не более 2000 кв.м.
При таком искусственном ограничении индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности объекты недвижимости, совокупный размер площади которых превышает установленный законом субъекта РФ максимум, лишаются права на применение патентной системы налогообложения даже в том случае, если превышения максимального размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в данном случае не будет.
Соответственно при наличии таких искусственных ограничений, установленных законом субъекта, которые, к слову, противоречат федеральному законодательству (см. письмо Министерства финансов РФ от 24.04.2013 № 03-11-11/1422260), индивидуальный предприниматель будет вынужден совмещать патентную систему налогообложения с иными налоговыми режимами. Данное обстоятельство также свидетельствует о неверности позиции Федеральной налоговой службы РФ по вопросу возможности совмещения разных налоговых режимов в рамках одного вида предпринимательской деятельности.
Отметим, что в настоящее время региональное законодательство Владимирской области приведено в соответствии с указанными разъяснениями. 23 ноября 2017 года был принят Закон Владимирской области N 101-ОЗ «О внесении изменений в Закон Владимирской области «О патентной системе налогообложения во Владимирской области и признании утратившим силу Закона Владимирской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Владимирской области»61, согласно которому были отменены ограничения по площади передаваемых в аренду объектов недвижимости. При этом максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не должен превышать 10 000 000 рублей с учетом индексации на коэффициент дефлятор, установленный на соответствующий календарный год.
3. Изменение количества объектов аренды в период действия патента
Как уже упоминалось выше, выдача патента по такому виду предпринимательской деятельности, как сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, выдается на конкретное число объектов. Количество объектов аренды (количество площадей), в отношении которых будет применяться патентная система налогообложения, определяется самим предпринимателем при заполнении заявления о выдаче патента на основании заключенных долгосрочных краткосрочных договоров аренды.
В отношении объектов недвижимого имущества, не перечисленных индивидуальным предпринимателем в заявлении на выдачу патента, патентная система налогообложения не применяется62.
Однако это не означает, что в случае появления в период действия патента новых объектов недвижимого имущества, в отношении которых заключаются договоры аренды, индивидуальный предприниматель не вправе в отношении этих объектов применять патентную систему налогообложения.
Патентная система налогообложения в отношении новых объектов аренды применяется при соблюдении общих требований, установленных положениями главы 26.5 Налогового кодекса РФ. При этом существующий у индивидуального предпринимателя патент не изменяется, его стоимость не пересчитывается.
Для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду новых объектов недвижимости с применением патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе приобрести еще один патент.
Возможна и обратная ситуация – в период действия патента количество объектов недвижимости, в отношении которых заключаются договоры аренды, будет уменьшено. Расторжение договора аренды или истечение срока его действия в период действия патента для исчисления налоговой базы не будут иметь значения, иными словами, при уменьшении объектов аренды перерасчет стоимости патента не предусмотрен63.
Соответственно фактически уплата налога будет производиться даже при отсутствии у предпринимателя какого-либо дохода в налоговый период.
4. Учет коммунальных платежей при исчислении полученного индивидуальным предпринимателем дохода в рамках патентной системы налогообложения
Важным условием любого договора аренды жилого или нежилого помещения является условие об оплате/возмещении арендатором стоимости коммунальных услуг.
При применении патентной системы налогообложения способ организации расчетов за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем будет напрямую влиять на определение величины полученного индивидуальным предпринимателем годового дохода, а, следовательно, и на право применения патентной системы налогообложения.
Условие об обеспечении арендатора коммунальными услугами на практике оформляется одним из следующих способов:
– арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (переменная часть арендной платы);
– арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
– арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг.
Как правило, на практике первый способ является самым простым, вызывающим наименьшее количество вопросов у налоговых органов, а вследствие чего и самым распространенным. Условие о компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы, т.е. разделение арендной платы на фиксированную и переменную часть в настоящее время закреплено в подавляющем большинстве договоров аренды. Причем это касается как аренды нежилого, так и аренды жилого фонда.
Однако при применении индивидуальным предпринимателем патентной системы налогообложения необходимо учитывать, что в данном случае доходом от реализации услуг по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений будет являться не только фиксированная часть арендной платы, но и переменная ее часть, т.е. стоимость коммунальных платежей.
Так, в письме Минфина России от 14.05.2013 № 03-11-12/16633, со ссылкой на п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, было разъяснено, что по соглашению сторон арендная плата может включать в себя, в частности, возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг. Исходя из чего был сделан вывод о том, что, если возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя – арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), следует признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду нежилого помещения, в отношении которой предпринимателем применяется патентная система налогообложения64.
