Юлия Дубинина
Адвокат для дилетантов
Как контролировать расходы УК:
1. Посещать собрания собственников!
Собрания будут проводиться независимо от того, приходят ли на них собственники.
Если все жильцы игнорируют собрания, то вы не оставляете управляющей организации иного выхода, как подделать протокол собрания и бюллетени голосования.
И не жалуйтесь, что ваш дом хуже других. Были случаи, когда люди умудрялись игнорировать собрания о распределении парковочных мест и реновации в Москве, надеюсь, вы не такие.
Все вопросы в многоквартирном доме решаются на собрании собственников.
Собственник – это тот, у кого есть право собственности на квартиру, и чем больше площадь, тем большим количеством голосов он обладает.
Весь перечень вопросов, которые жильцы решают на собрании, содержится в ст. 44–47 Жилищного кодекса РФ. Например, выбираются способы управления многоквартирным домом и утверждается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, там же обсуждаются дополнительные сборы на домофон, установку шлагбаума и другие.
Обязательное собрание проводится 1 раз в год.
На нем УО отчитывается о и составляет смету на следующий год.
Все остальные – внеочередные, и созываются по желанию жильцов, или инициативе УО.
2. Контролировать старшего по дому.
Старший по дому – связующее звено между управляющей организацией и собственниками.
Он контролирует качество уборки подъездов, благоустройство и оборудование придомовой территории, соблюдение положений санитарных и гигиенических требований, уборку снега и пр.
Он же подписывает акты выполненных работ с управляющей организации.
Подписан акт – есть ремонт, не подписан акт – нет ремонта или выполнен некачественно.
Даже акты по капитальному ремонту дома подписывает старший по дому.
Как думаете, что проще сделать – качественный ремонт всего дома или ремонт квартиры старшего по дому, а он подпишет акты?
В большинстве случаев управляющая организация приплачивает старшим по дому, а кто платит, тот и музыку заказывает.
Но старший по дому подотчетен общему собранию собственников, поэтому контролируйте его работу.
Пусть у вас будут активные старшие по подъезду, например. Помните, контроль – залог порядка.
Самые частые вопросы читателей моего блога @insta_advokat
Обязаны ли платить за лифты жители 1 этажа?
Да, лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме с соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В плату за жилое помещение входит содержание и ремонт жилого помещения, плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и содержание, и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Значит, жители первого этажа должны платить и за лифты и крыши, а жители последних за подвалы и лифтовые шахты.
Неважно, на каком этаже вы живете, обязанность по содержанию общего имущества возлагается на всех нанимателей (собственников) жилых помещений исходя из занимаемой общей площади.
Чем больше квартира, тем выше размер оплаты (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).
В квитанции председатель пишет: «Зарегистрирован 1 чел, проживает 2» в соответствии с этим на 2 производятся начисления.
Каким законным образом председатель должен зафиксировать проживание 2 человек?
ТСЖ должен начислять оплату либо по количеству прописанных людей, либо по показаниям счетчика.
Если в квартире зарегистрирован 1 человек, а ТСЖ начисляет за двоих, необходимо обратиться в ТСЖ с заявлением, где указать количество зарегистрированных. К заявлению приложите справку о количестве зарегистрированных/проживающих.
ТСЖ обязано сделать перерасчет платежей и возвратить переплату. В случае отказа вы вправе обратиться в суд с требованиями соответствующим организациям сделать перерасчет.
Можно ли установить счетчики на тепло? И как заключить договор с теплосетью?
Чтобы установить счетчик, нужно письменно обратиться в управляющую компанию для получения разрешение на монтаж счетчика и получить техусловия по установке.
Разработать проект индивидуального учета тепла организацией, имеющей права на проектировку (которая официально получила полномочия на проектировку), и составить техдокументы на установку. Согласовать с поставщиком тепла.
Что должен, а что не обязан делать электрик и сантехник от ЖКХ при поломках? Платно ли это?
Все, что до автоматов и вентилей – общедомовые коммуникации; все, что после – ваше личное.
Общедомовые коммуникации обслуживаются за счет средств, собранных за содержание жилья, ваши личные (унитаз, краны на кухне, радиатор) оплачиваются лично вами.
Добровольное страхование жилища, что это такое, если оплата включена в квитанцию.
Платить или нет за эту услугу – ваш выбор. На то оно и добровольное. Но, как правило, тарифы на такую страховку значительно ниже, чем если вы будете страховать квартиру сами. При оплате сохраняйте квитанции.
В случае наступления страхового случая – это доказательство оплаты.
К страховым случаям по программе «Страхование квартиры в квитанции ЖКХ» относятся:
– пожар;
– взрыв бытового газа;
– погодное стихийное бедствие (ураган, буря, наводнение, землетрясение);
– масштабные аварии водопровода и канализации.
Застрахован по этому виду страхования только конструктив.
Мебель и личные вещи под страховую выплату не подпадают.
Затопление соседей по этому виду страхования – тоже не страховой случай.
Кто может платить меньше за капремонт?
Компенсацию на расходы на капитальный ремонт в размере 50 % получают:
– инвалиды I и II групп;
– дети-инвалиды;
– граждане, имеющие детей-инвалидов.
(ФЗ от 24.01.95 № 181 «О социальной защите инвалидов»)
В соответствии с ФЗ от 29.12.2015 г. № 399-ФЗ субъекты РФ имеют право предоставить компенсации по оплате на капремонт:
– одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим 70 лет – 50 %;
– достигшим 80 лет – в размере 100 %;
– проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет – 50 %.
Предоставляет ли ваш регион такие льготы, уточняйте на месте.
Компенсации рассчитываются исходя из минимального размера взноса на 1 кв. м общей площади, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, и размера регионального стандарта нормативной площади, используемой для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Но речь идет именно о компенсации, т. е. о возврате части оплаченной суммы.
Не платить за кап ремонт имеют право собственники, если:
– дом не внесен в соответствующую региональную программу;
– участок, на котором располагается многоквартирное здание, изымается в пользу государственных структур;
– здание находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в самое ближайшее время.
Если вы входите в категорию граждан, имеющих право на льготы по капремонту, то для ее получения необходимо:
– не иметь задолженности по оплате;
– представить в МФЦ в соцзащиту региона или на сайт Госуслуг следующие документы: заявление и доказательства оснований на предоставление компенсации; паспорт; справку об отсутствии задолженностей ЖКХ; свидетельство о праве собственности на квартиру; справку о составе семьи, проживающей по данному адресу; номер расчетного счета для получения денег.
В течение 10 дней вас внесут в реестр льготников и произведут перерасчет.
Если в квартире никто не живет,
обязана ли я за нее платить?
Если у вас стоят индивидуальные счетчики на газ, воду, электричество – вы платите по показаниям. Нет показаний – значит, платить ничего не должны.
Если приборы учета не установлены, то с 1.01.2017 г. при отсутствии в квартире постоянно или временно проживающих жильцов расчет платы производится с учетом количества собственников квартиры и нормативов потребления, установленных региональными властями.
А если есть техвозможность для установления счетчиков, но вы их не установили, то применят коэффициент 1,5.
Т.е. если вы в квартире не живете и водой не пользуетесь, за нее нужно платить.
Если в квартире несколько собственников, то платить придется много.
Если зарегистрирован хотя бы один человек, количество собственников уже не считают.
(п. 42, 56.1 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).
Другие платежи, исчисляемые от метража (отопление, ОДН, взносы на капитальный и текущий ремонт), оплачиваются независимо от того, живет ли кто-то в квартире (ст. 39 ЖК РФ).
С 2017 года перерасчета платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия можно реально добиться, когда в квартире нет технической возможности для установки приборов учета, либо по их показаниям. В противном случае, платить придется.
(п. 42.1; 44; 48; 86–97 Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).
Что делать, если нас заливают соседи?
Если соседей нет дома или невозможно перекрыть источник залива, звоните в управляющую организацию и аварийную службу – они должны перекрыть воду. Приглашаете сотрудника управляющей организации для составления акта о затоплении (в день залива и дня через 3–4, когда видны повреждения).
В акте должно быть:
– причина затопления;
– повреждения отделке;
– опись пострадавших вещей и степень утраты.
В ходе осмотра делайте фотографии. Копию акта оставьте себе.
Если соседи не согласны платить добровольно или оспаривают сумму, придется обращаться и в суд. Для этого нужно провести оценку ущерба у независимого эксперта. Обращайте его внимание на испорченные вещи, пусть замеряет, фотографирует, описывает.
Если есть чеки, подтверждающие стоимость ремонта или вещей – предъявите их.
Важно не забыть уведомить виновную сторону об оценке.
К иску в суд нужно приложить:
– акт о затоплении;
– отчет об оценке поврежденного имущества;
– фото- и видеоматериалы;
– квитанцию об оплате госпошлины.
Имеет ли смысл страховать гражданскую ответственность, и что в нее входит?
До заключения договора сравните тарифы, риски, условия у разных страховых компаний (далее СК). Информацию легко найти на официальных сайтах.
При сравнении предложений проанализируйте следующее:
– страховой случай – от чего будете страховаться (вас залили, пожар, взрыв газа и др.)
– размер страховой суммы – тот максимум, который отдаст СК потерпевшему соседу (соседям).
Чем выше сумма, тем дороже будет страховая премия.
– срок действия договора – можно застраховать на лето, можно на год. Исходите из своих потребностей и материальных возможностей.
– лицо, риск ответственности которого за причинение вреда застрахован (вы можете застраховать свою ответственность или ответственность третьего лица).
Если в договоре не названо лицо, риск ответственности которого за причинение вреда застрахован, таким является страхователь.
Но есть нюанс: если страховали вы, а кран не закрыл арендатор, то СК может отказать в выплате.
– страховую премию, порядок и сроки выплаты (страховая премия – это плата, которую вы должны перевести на счет страховой компании. Можно платить в рассрочку);
У всех тарифы разные, но не всегда самый дешевый – самый выгодный.
– франшизу – это часть суммы, которая возмещается за счет страхователя. Чем больше франшиза, тем дешевле страховка.
Соседи сказали, что мы их заливаем, а у нас все сухо и краны закрыты, что делать?
Скорее всего, «виноваты» коммуникации.
К ним относятся:
– система центрального отопления;
– стояки водоснабжения (холодная и горячая вода);
– канализационный стояк.
Если протечка в этих системах, за ущерб отвечает тот, кто осуществляет управление домом, т. е. ваша УК или ТСЖ (постановление Правительств РФ от 13.08.2006 г. № 491), как и в случае протечки из-за поврежденной кровли.
Но только тогда, когда вы не проявляете неразумной инициативы и не вмешиваетесь в такие системы самостоятельно.
Протечка всего, что находится после запорно-регулировочных кранов, и вашей сантехники – ваша зона ответственности.
Но возможны исключения:
1. Потоп произошел по вине арендаторов (нанимателей) квартиры (веская причина для оформления официального договора);
2. Протечка вызвана некачественным оборудованием (скорее всего, нужно будет провести экспертизу и хранить чеки, подтверждающие факт покупки);
3. Залив произошел из-за некачественных ремонтных работ или монтажа оборудования, произведенных кем-то по найму (нужен договор подряда).
Не устраивает управляющая компания, как ее сменить?
Собираете общее собрание жильцов. На повестке дня – вопросы о расторжении договора со старой УК и заключение договора с новой.
Этапы следующие:
– определяете дату, время и место, повестку дня с перечнем вопросов и состав счетной комиссии;
– оповещаете жильцов о собрании (тут важно, чтобы каждый собственник или наниматель знал о собрании, даже если не собирается на него приходить, иначе потом могут оспорить);
– собрание возможно при явке более 50 % собственников, а смена УК – если проголосовали более 50 %;
– выбираете председателя и секретаря, последний ведет протокол, в котором указывается дата, время, место, повестка дня и кворум;
– голосуете.
Как правило, это очно-заочная система голосования: очная для присутствующих и заочная для отсутствующих.
Голосование производится при помощи листков голосования, после чего составляется протокол собрания с результатами;
– о результатах голосования оповещаете жильцов не позднее, чем через 10 дней после проведения собрания.
– заключаете договор с новой УК – на это нужно согласие и подпись более 50 % собственников, лучше включать этот вопрос в повестку дня вместе с вопросом о расторжении договора с прежней УК для экономии времени.
Если по итогам голосования решено было сменить УК, то в течение все тех же 10 рабочих дней копия протокола собрания направляется в УК. Уведомление должно содержать наименование выбранной организации и адрес.
Куда жаловаться на управляющую организацию?
Жалоба может быть индивидуальной или коллективной.
Перед жалобой обращаемся в УК с претензией.
Претензия должна содержать:
– адресата;
– свои контактные и иные данные;
– описание проблемы с приложением доказательств некачественных услуг (фотографии, видео, протоколы, справки и пр.)
Если УК игнорирует, обращаемся дальше.
В жилищную инспекцию можно жаловаться, если УК:
– не обеспечивает нормальное обслуживание и эксплуатацию;
– нарушает нормативы по использованию помещений в доме;
– не соблюдает сроки проверок, подготовки дома к сезонным изменениям природных условий;
– не выполняет требования по жилищно-коммунальному обслуживанию (нет квитанций на оплату, нарушены подзаконные и законодательные акты).
Если и жилинспекция молчит, имеет смысл обратиться в Роспотребнадзор, либо в прокуратуру.
А можно сразу в обе организации.
Прокуратура разберется и с самой УК, и с бездействием жилищной инспекции, и с Роспотребнадзором.
Если во внедосудебном порядке ситуация не разрешилась – идем в суд с иском.
Кому положены субсидии по коммунальным платежам?
Если средний доход вашей семьи за последние 6 месяцев превышает допустимый порог трат на ЖКХ по вашему региону, вы имеете право на материальную помощь.
По Москве, например, такой порог 10 %.
Доход – это все, что вы официально получаете, включая алименты, проценты по вкладам и т. д.
Так же, как и в случае с капремонтом, не должно быть задолженности по оплате.
Срок субсидии – 6 месяцев, затем собирать документы придется заново.