Оксана Мацко
Недвижимость за чужой счет. К богатству по лестнице из ипотек
© Мацко О. Н., текст, оформление
Предисловие
Приветствую, дорогие читатели!
Ипотека. Какие ассоциации вызывает у вас это слово? Я считаю, что это замечательный инструмент для улучшения жизни! У меня на момент завершения книги уже 22 ипотеки и семь рассрочек на зарубежную недвижимость. Для меня это не предел. Плачý я все вовремя – как мне это удается? Есть пара секретов. В этой книге я поделюсь с вами не только ими, но и своей историей.
Меня зовут Оксана Мацко. Когда-то я работала в банке за небольшую зарплату. Сидела в декретах и на больничных, переживала разводы, ругалась с родителями. Все как у всех! В 42 года я осталась одна с тремя детьми и без работы. Это был непростой период, но именно в тот момент, когда известный и проверенный годами путь для меня закрылся, я начала искать новые возможности. Мне всегда хотелось жить лучше, и я искала способ зарабатывать больше, чем в самые благополучные годы работы в банке. И я его нашла, даже с учетом моих непростых обстоятельств: отсутствия мужа, наследного капитала, связей в высоких кругах и наличия трех несовершеннолетних детей.
Сейчас я предприниматель и инвестор. Начала инвестировать с небольшим капиталом, всего 200 000 рублей. Основала центр недвижимости и ипотеки «Москва» и Клуб инвесторов «С Мацко Легко». Стала членом правления Гильдии Риелторов Москвы и членом комитета женского предпринимательства «Опора России».
А начиналось все когда-то в замкадье, где мои мама и папа получили от государства панельную «двушку»… Я хочу рассказать вам о своем пути, чтобы стало ясно, что деньги, высокий уровень жизни и безопасность не берутся из ниоткуда и не появляются внезапно. И если вы уже поседели, а на счетах полный ноль, жизнь не кончилась. В любом возрасте можно взяться и – не так круто, как любят писать журналисты, а плавно и постепенно, по нарастающей, со взлетами и провалами вырастить свой капитал. Выстроить ту жизнь, о которой вы всегда мечтали.
Почему я взялась за жилую недвижимость? Это самый понятный любому человеку инструмент инвестирования. Жилье – одна из фундаментальных потребностей человека после воды и еды. Решая вопрос для себя, я нашла свою миссию.
В книге я делюсь опытом и знаниями, накопленными за годы упорной и увлеченной работы. В ней вы найдете и теорию о том, как выбрать инвестиционный объект, как оформить ипотеку и выйти на сделку, и реальные примеры из жизни, и хитрости, которые я проверила на практике. А также в некоторых главах вы встретитесь с ведущими экспертами рынка недвижимости, которые поделятся своими знаниями и опытом, накопленными за много лет практики.
Если вы задумываетесь об улучшении жилищных условий, покупке недвижимости для получения дополнительного дохода, выплатили первую ипотеку или получили отказ, если вам интересны секреты профессии и подводные камни российского и зарубежного рынков недвижимости – скорее читайте!
Я убеждена, что можно начать инвестировать в недвижимость в любом возрасте и при любом бюджете. Даже с нуля. Зарабатывать таким образом могут и офисные работники, и матери-одиночки, как я, и айтишники, и отцы семейств, и релоканты, и пенсионеры, и военные. Стать инвестором под силу каждому! Начнем?
Часть 1. Инвесторами не рождаются
Глава 1. Привет из Силиконовой долины
Родилась я в «обычной» Москве. А когда мне было три года, родителям дали квартиру в советской Силиконовой долине – Зеленограде.
Это был новый район Москвы, где в 1962 году решили создать Всесоюзный центр электроники и микроэлектроники. Предприятия и исследовательские институты вводились один за другим, а для их работников строились кварталы панельных домов в окружении леса. Адреса без привычных нам улиц: «корпус 1105» означает, что это дом номер 5 в микрорайоне 11. Жителями типовых «двушек» и «трешек» в большинстве своем были инженеры, квалифицированные рабочие, студенты и сотрудники Московского института микроэлектроники (МИЭТ).
В гостях у друзей можно было ориентироваться с закрытыми глазами: одинаковые планировки, ковры на стенах, штампованный хрусталь, кресла модного нынче стиля «мид сенчури». Особой гордостью хозяйки была «стенка» – ряд вместительных полированных шкафов, за стеклами которых выставляли все лучшее сразу. Парадные фарфоровые сервизы из ГДР и Чехословакии, шишки-ракушки из черноморских отпусков, собрания сочинений классической литературы, добытые в тяжелых боях за дефицит по талонам за сдачу макулатуры, а в полках с глухими дверцами – одежда и прочий скарб.
Нормальные кровати были редкостью, спали на раскладных диванах и креслах с цветастой обивкой. До сих пор ненавижу убогую тесноту того спального места, которое родители «достали» мне как старшей, способной самостоятельно складывать и раскладывать. Помню рисунок и запах обивки подлокотников, в которые утыкалась носом, чтобы заснуть.
Тем временем где-то в другой части вселенной, в телевизоре существовала другая, красивая, изысканная жизнь. Французские платья, итальянские туфли, дом моды на Кузнецком мосту и просторные квартиры в «высотках» из «Москва слезам не верит». Там жили какие-то другие люди, к нам отношения не имеющие: генералы, актеры, чиновники и большие ученые.
Ничего про недвижимость в моем сердце в то время не «ёкало», и о том, что когда-нибудь смогу соприкоснуться с удивительным миром из телевизора, я тогда не думала.
Мой папа был наладчиком оборудования в научно-исследовательском институте, а мама работала на «Ангстреме», где производили электронные калькуляторы и популярную в Советском Союзе электронную игрушку «Ну, погоди!». На жидкокристаллическом дисплее мультяшный волк ловил в корзину яйца, которые с разных сторон выпадали из курочек. Зарабатывали «как все», рублей по сто в месяц. Хватало на еду, одежду и самое необходимое для жизни, включая мороженое.
Училась я хорошо, на четверки. Родители за медалями не гоняли, но тройка считалась плохой оценкой. Ко мне тянулись люди, и я стремилась быть во главе событий и в гуще сообществ: председатель совета отряда, дружины, капитан команды КВН. Сейчас понимаю, что пионерская и комсомольская организации помимо надоевшей всем пропаганды давали крепкий, реальный опыт управленческой работы. За это я благодарна и школе, и Родине.
Отдельной частью жизни моей была забота о младшей сестре. Вроде и разница небольшая, один год, а чувство ответственности, необходимость принимать решения в течение дня, когда мама на работе, разогревать еду, помогать делать уроки, загонять с улицы домой – все это научило меня рассчитывать время, понимать, что в другой голове свои законы и нужно уметь не только приказывать, но и мотивировать тех, за кого тебе доверили отвечать. Сейчас детей не принято оставлять дома одних, а тогда было нормально, что второклассница ходит с ключом от квартиры, привязанным к тесемке на шее, и забирает кого-то из садика. Хорошо, что у каждого такого ребенка была соседка, которая всегда дома и к которой можно попроситься, если страшно и непонятно одной.
Первый WIN-WIN
В третьем классе родители отвели меня в музыкальную школу. Выбрала фортепиано, но по результатам прослушиваний получился аккордеон. Это оказалось даже лучше, потому что пианино на вечеринку к друзьям не притащишь. А тут тебе и клавиши, и пронзительно-духовое звучание, «раззудись, плечо» и «гуляй, гармонь».
Но меня не предупредили, что кроме уроков специальности будет ужасное, непонятное, тошное сольфеджио и музыкальная литература. Как же я их ненавидела! Доминантсептаккорд, опевание… Но родители платили за обучение рублей шестнадцать – большие для семьи деньги. Поэтому бросить учебу я не могла.
Тогда и родилось мое первое менеджерское решение сдать экстерном четвертый класс и пройти сразу в пятый. Учителя разрешили. А родители были рады увидеть и «корочку», и экономию в кошельке, эквивалентную путешествию всей семьей в Геленджик.
Пригодилась ли музыка в жизни? Очень! Это и время, которое я посвятила занятиям, а не болталась по подворотням, и наставник-учитель, кладезь жизненной мудрости, и привычка наращивать мастерство, распределять время, выступать на публике во время экзаменов и концертов. Благодаря этому опыту я свободно держу себя на онлайн-эфирах, хотя в реальном выступлении перед публикой все же волнуюсь.
Аккордеон сейчас лежит на даче и ждет, когда у меня будет настроение поиграть. Я помню всего два произведения, но какие! Как зажгу «Степь да степь кругом», так все соседи сбегаются танцевать.
Сейчас много пишут о новых нейронных связях, мелкой моторике, сложной координации, абстрактном мышлении, внимании к тонким нюансам качества звука, которые развивают занятия музыкой. Это похоже на спорт, но эстетичный и культурный: нужно управиться с мехами аккордеона, разогнать пальцы, выдержать вес инструмента и, конечно, вложить в исполнение душу. А еще музыка – неплохой антистресс.
Прививка «красивой жизни»
Пока советская легкая промышленность выполняла планы по выпуску мешковатых платьев, висевших в местном ТЦ на полный размерный ряд, население добывало красивые шмотки на барахолках или изготавливало, что возможно, самостоятельно.
Вот и меня мама учила шить: в 16 лет я одевала себя сама, перекраивая ее старые юбки. Особенная моя гордость – зимняя куртка на ватине. Ну и что, что похожа на телогрейку. Зато какие кожаные вставки! Даже опытный зритель не отличит от «фирмы́». Знаете, из чего я додумалась их выкроить? У калькуляторов с маминого завода были футляры такие дерматиновые, похожие очень на кожу, – вот из них.
Подумать только, сколько одежды в те годы я перешила себе, сестре, маме. Сейчас даже шторы не подошью! Заплачу портнихе 900 рублей и за этот час заработаю больше. А тогда без умелых рук было, можно сказать, не прожить.
Квартиры украшали банками из-под заграничных шампуней и моющих средств. У мамы на полке стоял желтый Pond's. За порошком «Лоск» в очередях с мамой стояли. Обычный-то ничего не отстирывал.
Но однажды все изменилось. Картинки с экранных интерьеров материализовалась в доме моего одноклассника Димки. Классе в одиннадцатом он пригласил меня в гости в соседний поселок. Огромный дом, у каждого своя комната, у отца кабинет. Просторная кухня, в которой можно в футбол играть, пока мама готовит сырники. Все тактильно приятное, разнофактурное, теплое и подобранное по стилю и цвету.
Друзья до сих пор вспоминают, с какими глазами я возвращалась оттуда: «В-вот там, в поселке, у Димы в гостях, офигеть, как там круто, у них такой красивый дом, я тоже хочу в таком жить. Я хочу себе такой дом!» Конечно, я не думала, что дома и квартиры станут такой неотъемлемой частью жизни. Ведь в советское время их нельзя было продавать, покупать. Можно было только заслужить, получить по очереди и обменять, в крайнем случае вступить в жилищный кооператив и построить.
Но стремления к лучшей жизни, к более прекрасным условиям, чем я вижу вокруг, зародились как раз тогда. Как будто где-то щелкнуло, что можно жить лучше, иметь больше, эффективно стремиться к желаемому. Димка был живой, не киношный, и дом тоже был настоящий. Значит, возможно все. Раздвинь границы, зачеркни «так положено, так у всех» и напиши сверху: «хочу вот это».
В семье не без банкира
Родители ориентировали на высшее образование, но не требовали, чтобы я шла, как они, в инженеры. Математика давалась легко, и я не задумываясь поступила в наш передовой и престижный зеленоградский МИЭТ на физико-математический факультет, выиграв конкурс 15 человек на место.
Подруга моя сдавала экзамены в банковский колледж и попросила подстраховать, написать за нее математику. Чтобы пройти на экзамен, я за компанию подала документы и написала работы за двоих. И мы обе поступили.
Что выбрать? Как прагматичный и меркантильный ребенок, я сразу сказала родителям: выбирайте. Могу пойти в институт рядом с домом. Стану, как вы, инженером. Завод тоже рядом. Правда, в 1990-е годы в этой сфере зарплаты в лучшем случае задерживали, а зачастую и вовсе не платили. А есть другой вариант – колледж Сбербанка: зарплата в долларах, гарантия трудоустройства именно в банк, куда вообще-то берут по знакомству, потому что там о-о-очень хорошо получали. Зарплаты давали долларами в конверте и только маленькую часть переводили в рублях на сберкнижку. В 2000-х эту практику прикрутили.
Пятьсот – шестьсот долларов в месяц для моих родителей были огромными деньгами, и мое решение было одобрено. Пошла бы я в банк сейчас? Не уверена. Теперь там доходы уже не те. А тогда это точно был путь к лучшей жизни.
Первые «яйца в одной корзине»
Вот так, совсем девчонкой, в 1995 году я устроилась в банк, а через год купила свою первую машину, «ВАЗ-2106», за 6500 долларов.
Три тысячи накопила, а 3500 взяла в кредит в своем же Сбербанке. Несмотря на то, что все вокруг говорили: «Банк тебя обдерет», «Кредит – это плохо», «Ты посчитай, какая переплата!», я уже тогда понимала, какие возможности дает кредитование, и не боялась распоряжаться крупными суммами.
Помню чувство, когда я подъехала к университету на своей новенькой «шестерке» – я купила эту дорогущую штуковину сама! Родителям бы пришлось на нее работать несколько лет. Какой же был кайф гонять в 1990-х годах по Москве! Пробок было гораздо меньше, по МКАДу мчались, почти никого не встречая. До работы, учебы на машине было гораздо быстрее, чем на общественном транспорте. Тем более из Зеленограда, что в 20 километрах от Москвы. Без электричек, без душных автобусов, отдохнувшая, я приезжала и клацала ноготками по кнопочкам, проводила транзакции.
Если тот Димкин дом помог раздвинуть границы возможного, то личный автомобиль доказал: я могу! Я хотела большую зарплату, я работаю в банке, я купила авто. Мой успех – в моих силах.
Но времена были дикие. Через полгода машину угнали, практически в центре Москвы. Какая-то секретка стояла, сигнализация и замок на педали – папа ставил. Не спасло ни-че-го. Вышла из института, где продолжала учиться банковскому делу. Машины нет! А мы со знакомой собирались куда-то ехать. Она мне звонит: «Подъезжай, я тебя жду». Отвечаю: «Никуда не едем. Машины больше нет».
У меня шок, ужас, паника… Шесть моих зарплат, мой единственный дорогущий актив, который еще и в кредите. Я плакала, выла в голос несколько дней.
Поддержала та же знакомая. Она была старше меня лет на пятнадцать, совсем взрослая по моим меркам – семья, дети. «Это всего лишь железяка, – сказала она. – Никто не умер. А у тебя будет круче. Забудь!» И я как-то послушала.
Спустя месяц «шестерку» нашли в Подмосковье, разбитую и разграбленную. «Угнали? Надо было ставить „Клиффорд“», как писали тогда на билбордах с рекламой сигнализации. А вместо машины – проломленная дыра с силуэтом авто.
Удача делится на один
Переживая историю с автомобилем, я с удивлением обнаружила, что окружающие люди и даже друзья моим успехам не очень-то рады. Цедили сквозь зубы «за сколько купила?» и «поздравляю». А как угнали, они довольны. Даже родственники. Считаю, что чем раньше ты это осознаешь, тем лучше. В 20 лет у тебя куча родни, полно друзей детства, ты знакомишься в институте, на работе, на дискотеке. Потом все фильтруется.
Вот и мое окружение постепенно начало редеть. Сейчас остались в основном успешные люди, с которыми рядом идем много лет. Они поддержат, порадуются за успехи. Заработала – хорошо; купила машину, недвижимость или поехала отдыхать – еще лучше. Такими людьми и надо себя окружать. А те, которые ничего собой не представляют и не хотят что-то делать для улучшения жизни, только пивасик пьют по пятницам, – вот они почему-то только твоим провалам радуются. Подтверждают свою точку зрения, что все куплено, поделено и грести нет смысла. Вот с такими должно быть не по пути. «Ты стала крутая! Теперь с нищебродами не общаешься?» – слышу я от некоторых старых знакомых. Но мне с ними скучно! Два часа за столом обсуждать «Камеди клаб»? Мне хотелось бы что-то другое: идеи, новые возможности, впечатления от путешествий или обучения, например.
Тогда, в 20 лет, понять, что не все люди, которых я считала близкими, таковыми являлись, было ужасно. Я плакала. А сейчас я готова к тому, что отсев друзей будет. Умею молчать до поры до времени об успехах, чтоб не будить в людях зависть. Но хочется поделиться и знанием, радостью с теми, кто вышел на путь к мечте, где есть «можно», «мечтать полезно», «хочу вот этого и непременно добьюсь». Сейчас стараюсь окружать себя именно такими людьми.
Глава 2. В окружении миллионов и миллионеров
Через три года работы в зеленоградском отделении Сбера я вдруг осознала, что ничего не меняется. Да, стала я из специалиста главным специалистом, который не просто пробивает коммунальные платежи, «чух-чух-чух», а может кредит оформить и счет открыть. Да, появилась ответственность за других, но в какой-то момент рост остановился. Я участвовала в карьерных конкурсах и даже выигрывала, но должность выше не получала. И в один момент сказала себе: «Я так не хочу, я хочу в другой банк». Стала рассылать резюме и за полгода до кризиса 1998 года уволилась из Сбербанка и устроилась в «Альфа-банк» начальником отдела кассовых операций с достойной зарплатой. И вот там, в центре Москвы, началась такая классная жизнь! Тусовки, мероприятия, хорошо одетые люди, которые уже чего-то достигли, – топ-менеджеры, предприниматели, инвесторы.
Среди моих хорошо обеспеченных знакомых было и есть мнение, что надо обязательно «понтоваться», успешность свою транслировать: ездить на крутых тачках, пить дорогое вино, носить люксовую одежду. И чем больше ты демонстрируешь, тем больше к тебе притянется. На тот момент у меня такой возможности не было. Мне было 22 года, я продолжала получать высшее образование на вечерне-заочном, в университет и на работу ездила на электричке – машину-то угнали. Но я заряжалась этой энергией, я хотела так жить и видела, что это возможно. Сейчас я уже достигла того уровня жизни, о котором тогда мечтала, и продолжаю двигаться вперед, потому что может быть еще лучше, и это тоже возможно, если есть желание и упорство. Сейчас я не особо понтуюсь, но для некоторых проектов стараюсь показывать, что вот мы сидим в дорогущем спа, вот купила апартаменты, Land Cruiser, поехала на Мальдивы.
Должность начальника отдела кассовых операций в «Альфа-банке» – это очень ответственная работа: хранилище денег, хранилище ценностей. Огромные подвальные помещения, те самые, с тяжелыми дверьми, как в кино. Я ходила среди сложенных аккуратными пачками миллионов рублей и долларов, но не осознавала, что деньги могут быть рабочим инструментом. Я просто работала. За зарплату.
«Идеальная жизнь»
Тем временем стала двигаться личная жизнь. Коллеги оказывали знаки внимания, клиенты конфетами баловали. Был в нашей смене умный парень, Сергей. Обедали с ним, болтали. Но мне он казался скучным, слишком привязанным к быту. А вот Артур, который по понедельникам приходил в кассу покупать доллары, как-то сразу понравился: красивый, обаятельный. Ему 24, мне 22. Он работал в охранной фирме. Вычислил мои смены и подсовывал вместе с деньгами через бронированное окошко шоколадки. Однажды в коробке французского печенья оказалась записка-приглашение в кино. Так и завязалась романтическая история. По музеям ходили, театрам. Плясали на дискотеках. Хорошо работать в центре, все рядом. Но в какой-то момент я поняла, что отношения не развиваются, и поставила Артуру условие: «Мы уже год ходим-встречаемся, сколько можно еще? Я еду в Египет на две недели. Если готов переходить на следующий уровень, дай знать, если нет – я найду того, кто готов». Считаю, что развитие должно быть в отношениях, работе, везде, иначе процесс затухает. Через год отношений Артур предложил съехаться, а еще через два года мы поженились и у нас родился сын Паша.
В декрет уходила на крыльях. Часики больше не тикают, у меня идеальная жизнь – муж, работа крутая, ждем пополнения. Но Артур оказался к родительству не готов. Я все больше проваливалась в бессонные ночи, какашки, пюрешки. А Артур вообще не помогал мне, старался вернуться с работы попозже. Удивлялся холодному супу и макаронам с сосисками. В его семье принято, что мужчина работает, а женщина делает все остальное. Я все чаще срывалась, скандалила: «Сделай хоть что-нибудь, малыша подержи, схожу в душ. Вымой посуду… Вынеси мусор хотя бы».
Свекры не стали нам помогать. Когда родился Паша, мои родители переехали в свой дом. Хоть моя мама и помогала с внуком, мне все равно было очень тяжело, а отношения с Артуром становились хуже и хуже с каждым днем. Думаю, на тот момент мне не хватило слов от родителей: «Ребята, это период такой у вас в жизни, его нужно просто пережить», поэтому я приняла решение развестись. И чем дальше, тем больше укреплялась в этом решении. К тому времени мы купили новенькую «девятку». Круче была бы только иномарка, но они в то время мало у кого были. Когда ребенку исполнился год, Артур на нашей новой «девятке» уехал в закат. Я спросила: «А мне тогда что, мы же в браке, и машина – совместно нажитое имущество?» Артур ответил: «Тебе? Все остальное». Под всем остальным он подразумевал стиральную машинку и сына.