Л. Ф. Терентьева
Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет
Раздел I. Аренда недвижимости. Право
Глава 1. Договор аренды. Общие положения
1. Правовое регулирование
Договор аренды (договор имущественного найма) – гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (далее – ГК РФ). Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». Плоды, продукция, и доходы, полученные арендатором в результате арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)[1].
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.
Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает рядом особенностей, которые целесообразней рассмотреть ниже.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
2. Форма договора аренды
В соответствии c ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Впрочем, эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство (ст. 609 ГК РФ) устанавливает, что письменная форма обязательна для договоров аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. Но и в том случае, когда договор аренды заключают между собой граждане и он не подпадает под действие перечисленных правил, следует учитывать, что ст. 161 ГК РФ обязывает заключать в письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Договор аренды недвижимого имущества, по общему правилу, подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. И наконец, следует помнить, что договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа в последующем арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
Государственную регистрацию в Едином государственном реестре осуществляют учреждения юстиции. Нотариального удостоверения договора аренды законодатель не требует.
3. Сроки аренды
Поскольку под договором аренды подразумевается передача имущества во временное пользование, следовательно, встает вопрос о сроках. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если такой срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК РФ) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
4. Стороны договора аренды
4.1. Арендодатель
Чтобы выяснить, кто может выступать в роли арендодателя, следует обратиться к ст. 608 ГК РФ, которая гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику». Собственником же, как известно может быть не только физическое лицо (гражданин), но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т. д., которой принадлежит имущество[2].
Кроме того, арендодателями, как следует из ГК РФ, могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника.
Аналогичным правом сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности согласно Закону РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (в ред. от 29 декабря 2004 г.) наделены учреждения образования (для этого необходимо согласие Совета данного учреждения).
4.2. Арендатор
Другой стороной в договоре аренды выступает арендатор. К нему предъявляется гораздо меньше требований, но и к нему применимо требование законодательства о том, что лицо, заключающее какую бы то ни было сделку, должно быть дееспособным.
Гражданская дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижению восемнадцатилетнего возраста.
Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности. Как известно, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации.
Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.
Сделка, совершенная юридическим лицом, в противоречии в целями деятельности, определено ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника), либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
5. Передача арендованного имущества
Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору. В этой связи законодательство определяет требования к арендодателю, а именно: имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишает того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжение договора, а также возмещения убытков.
При возникновении же ситуации, когда арендодатель не предоставит арендатору сданное внаем имущество в определенный договором срок или разумный срок, если с договоре он не указан, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в принудительном порядке. Для защиты своих прав арендатору необходимо предъявить иск в суд или в арбитражный суд, исходя из подведомственности спора. При этом арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Впрочем, возможен и другой вариант. Арендатор вправе потребовать расторжение договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам в данном случае могут быть отнесены реальный ущерб (дополнительные затраты в связи с наймом аналогичного имущества) и упущенная выгода (потери из-за простоя, которые вызваны неполучением арендованного имущества в срок.
Не менее важно иметь в виду, то при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку ст. 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Также остается в силе и право ограниченного пользования данным имуществом третьим лицом (сервитут). Невыполнение арендодателем этой обязанности влечет определенные последствия, а именно: арендатор имеет право требовать уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещение убытков.
При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК РФ:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора;
4) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержания им расходов на устранения недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков:
Между тем возможны ситуации, в которых арендодатель имеет преимущество, т. е. он не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключения договора или передачи имущества в аренду. Имеются в виду явные недостатки, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра, получаемого в аренду имущества.
Наличие в законодательстве такого положения позволяет арендодателю избежать претензий недобросовестных арендаторов. Сверх того, есть и такие недостатки при проверке и получении арендуемого имущества не были обнаружены, то при возврате имущества арендодатель имеет право на адекватные требования к арендатору (по устранению данных недостатков).
6. Арендная плата
В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательств, но не договора аренды.
Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предлагаемых законодательством. Более того, стороны могут устанавливать в договоре иные формы арендной платы или сочетать указанные в ГК РФ.
Статья 614 ГК РФ предусматривает арендную плату в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (эта форма оплаты является наиболее распространенной);
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Чаще всего оплата в виде передачи части выпускаемой продукции используется при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования. Это также своего рода денежная форма оплаты, которая установлена не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. При этом для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.
Следует учитывать, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние имущества. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.
Кроме того, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель вправе пойти и на крайнюю меру, предусмотренную ГК РФ (п. 3 ст. 619), – потребовать досрочного расторжения договора.
7. Использование арендованного имущества
Когда в договоре аренды содержатся условия о способах пользования арендованным имуществом, в обязанность арендатора входит соблюдать эти условия. К примеру, использование складского помещения для непосредственного хранения товаров, а не для организации производства и т. п.
Если в договоре отсутствуют какие-либо условия о способах использования имущества, то эти способы, следовательно, должны вытекать из назначения данного имущества. Например, жилое помещение не может использоваться для производственных целей, а высокотехнологичное оборудование – для не предусмотренных для них операций.
В случае передачи имущества арендатору на праве владения и пользования, для него соответствующие права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно назвать арендными правами и который может являться предметом самостоятельных сделок. Надо заметить, что распоряжение этим объектом арендатором ограничено, так как эти права появляются в отношении вещи, которая не принадлежит арендатору на праве собственности, т. е. распоряжаясь своим правом аренды, он непосредственно распоряжается и вещью, принадлежащей другому собственнику. Правомочие распоряжения вещью принадлежит только арендодателю, поэтому свобода распоряжения правом аренды ограничивается волей арендодателя. Также, если распоряжение правом влечет за собой перемену лица в заключенном договоре, то одновременно к новому лицу переходят и обязанности арендатора.
В п. 16 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 66 подчеркивается: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т. е. в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». Именно поэтому в указанной статье предусматриваются специальные правила передачи арендатором прав аренды какому-либо другому лицу, которые не допускают цессии как уступки права аренды, не обремененного никакими другими обязательствами.
При распоряжение арендатором своими правами реально, он производит их отчуждение, т. е. безусловную передачу другому лицу, так как впоследствии происходит перемена стороны в договоре (арендатора), и, как следствие, первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды, ибо оно переходит к новому арендатору.
8. Субаренда
Так как арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды, то в соответствии с прямым указанием закона, арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом. Надо учитывать, что распоряжение чужим имуществом возможно с согласия собственника или управомоченного им лица. При каждой конкретной сделке при передаче имущества в субаренду или в ссуду, необязательно истребовать согласия на то арендодателя, если он уже было выражено непосредственно при заключении сделки. Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения на то дополнительного разрешения арендодателя, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока.
Право распоряжения арендным имуществом существенно отличается от права использования арендного имущества. Последнее не является основанием прекращения у арендатора прав аренды в силу того, что оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор – субаренды (поднайма). В договоре аренды является вторичным арендодателем (ссудодателем) в пределах такого дополнительного договора (субдоговора). Ни арендодатель, ни субарендатор (ссудополучатель) договорными обязательствами между собой не связаны. В каждом из них участвуют абсолютно разные лица на стороне должника и кредитора. Вследствие того, что субъекты данных правоотношений будучи не связаны договорными обязательствами, ни арендодатель, ни субарендатор не могут предъявить права требования друг к другу, т. е. арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора.
Независимость участников двух договоров не влияет на взаимосвязь договоров, поэтому юридически судьба дополнительного договора следует судьбе основного договора. Например, если главный договор аренды в части или в целом будет признан недействительным, это влечет недействительность в части или в целом и заключенных в соответствии с ним дополнительных договоров субаренды. То же касается и срока договора, т. е. договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В регулировании договоров субаренды используются те же нормы, что и в договоре аренды, если иное не установлено законом или иными нормативными актами. Можно реализовать право передачи арендованного имущества в субаренду арендатором как самостоятельно, так и одновременно с правом распоряжения правом аренды.
Земельное законодательство дает право арендатору участка сдать его в субаренду, а также позволяет передать свои права и обязанности какому-либо третьему лицу, и отдать арендные права земельного участка в залог, в том числе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без непосредственно согласия собственника земельного участка. Но при этом арендатор должен уведомить об этом собственника, если договором не предусмотрено иное.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по использованию арендованного имущества позволяет арендодателю требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Данное право на одностороннее расторжение договора арендодатель может реализовать в судебном порядке, учитывая указания ст. 452 ГК РФ.
