Константин Бакшт
Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками
Инвестиционные возможности: фондовый рынок, инвестиции в недвижимость, инвестиции в чужой бизнес, частные займы
Если наша цель – финансовая свобода, то из всех вариантов инвестиций нас в первую очередь должны интересовать только те, которые впоследствии могут приносить нам пассивный доход.
Во всем мире существует всего несколько основных вариантов подобных инвестиций:
• недвижимость, сдаваемая в аренду;
• некоторые инструменты фондового рынка (облигации и в какой-то степени – ПИФы и ETF);
• инвестиции в чужой бизнес, которым Вы не управляете и в котором не работаете;
• частные займы.
Вот, собственно, и все варианты, благодаря которым создавались и создаются все самые крупные состояния мира! Их достаточно немного, и их суть за прошедшие десятки (ПИФы/ETF), сотни и тысячи лет (частные займы, недвижимость) почти не изменилась.
О них мы и поговорим ниже более подробно. Эти варианты инвестиций доступны каждому, кто аккумулирует необходимый капитал для вхождения в инвестицию и потратит определенное время, чтобы разобраться с тем, как именно инвестировать в данный инструмент. Причем это можно сделать как самостоятельно, так и с помощью финансового консультанта. Так или иначе, этих вариантов инвестирования вполне достаточно, чтобы Вы с их помощью смогли обеспечить себе финансовую независимость и финансовую свободу.
Есть несколько более специфических вариантов инвестиций. Эти варианты либо доступны не всем, либо требуют определенных талантов, знаний и умений. Так, популярный писатель или певец может получать пассивный доход от использования своих авторских прав. Ученые и изобретатели могут получать доход от оформленных ими патентов. Инвестировать в вино вряд ли будет кто-то, кто не является любителем и ценителем этого благородного напитка. Точно так же инвестировать в картины вряд ли будет тот, кто равнодушен к искусству, а в марки – тот, кто не является филателистом. В целом, если Вас интересуют особые варианты инвестиций, Вам имеет смысл пообщаться с теми людьми, кто давно и успешно занимается интересующим Вас вариантом инвестирования. Только осторожнее: если эти люди сами выходят на Вас и предлагают Вам варианты инвестиций, не являются ли они мошенниками? Которые просто хотят вытянуть из Вас деньги, продав Вам под видом инвестиций подделки или никчемный хлам? У Кшиштофа Кесьлевского в фильме «Декалог 10» показано, как опытные филателисты обманывают и грабят новичков, в руки которых попала по наследству ценная коллекция марок.
В чем отличие инвестиции от спекуляции
Классическое определение, данное в свое время Робертом Кийосаки: спекуляция — это когда я приобретаю что-то дешевле, чтобы потом продать дороже. А инвестиция — это то, что регулярно приносит деньги в мой карман. К примеру, покупка квартиры в строящемся доме, на этапе котлована, с целью продать эту квартиру, когда дом будет достроен и сдан и стоимость квадратного метра вырастет, – это спекуляция. А квартира, сдаваемая в аренду и ежемесячно приносящая своему владельцу арендные платежи, – инвестиция.
Исходя из этого определения, мы вряд ли можем ожидать от спекуляции пассивного дохода. С момента, когда мы размещаем средства в такую спекулятивную операцию, мы должны отслеживать момент, когда нам следует выйти из этой операции. При этом часто может оказаться так, что выйти из операции и вернуть вложенные средства – тем более с прибылью – не так-то просто. Хотя, когда мы входили в данную операцию, все казалось простым и надежным. Вроде бы что может быть проще, чем приобрести квартиру в строящемся доме, в самом начале строительства – на этапе котлована? И продать ее с прибылью, когда дом будет достроен? Однако многие мои знакомые получили от подобных инвестиций совсем не тот результат, на который рассчитывали. В одних случаях строительство затягивалось на несколько лет дольше, чем планировалось. Что крайне негативно сказывалось на итоговой доходности данной операции. Нередко бывало и так, что к моменту, когда дом оказывался достроенным, на рынке жилья было очередное затишье. Желающих продать квартиры было много, только вот желающих купить их не наблюдалось. И продажа квартир затягивалась на весьма длительное время. К сожалению, бывали (в том числе и с моими друзьями) и еще более прискорбные случаи. Когда строящийся объект недвижимости, в который они вложили свои средства, так никогда и не был достроен. А все документы с самого начала оформлялись так, чтобы потом удобнее было кинуть дольщиков. В итоге – выигранные суды, но ни квартиры, ни денег.
Для достижения финансовой независимости и свободы нам необходим пассивный доход – доход, который мы можем получать без существенных затрат нашего времени и наших сил. Многие инвестиционные инструменты могут ежемесячно или 1–2 раза в год приносить нам такой доход на протяжении многих лет. И более того, в некоторых случаях такие инвестиции еще и передаются по наследству. Увеличение количества и объема подобных инвестиций приведет к тому, что наш пассивный доход вырастет. Но при этом время и силы, требующиеся нам для контроля над этими инвестициями, по-прежнему будут оставаться незначительными. С другой стороны, каждый раз, когда мы вкладываем средства в очередную операцию, от которой мы планируем получить спекулятивный доход (заработать на том, что продали дороже то, что ранее купили дешевле), нам потребуется регулярно тратить время на контроль за этими операциями, выбор момента продажи и обеспечение самой продажи.
А ведь мы стремимся к тому, чтобы доходы от инвестиций облегчили нам жизнь и добавили нам возможности свободно распоряжаться своим временем! А не к тому, чтобы дополнительно к той работе или бизнесу, которые у нас уже есть, заполучить вторую работу, связанную с инвестициями. И постоянно тратить еще и на эту вторую работу время, силы и нервы. Поэтому я предлагаю в основном сосредоточить наше внимание на инвестициях, приносящих пассивный доход. Что же до спекулятивных операций, то их иногда можно использовать, когда предоставляется выгодная возможность увеличить капитал. Но не стоит ими увлекаться. И не будет ничего плохого, если Вы вообще не будете связываться со спекуляциями.
Инвестиции в жилую недвижимость
Этот вариант инвестиций наиболее близок и понятен большинству начинающих инвесторов. И вдобавок вызывает интуитивное доверие: ведь инвестиции в недвижимость – это нечто серьезное и основательное! Интересно, что в других странах – например, в США – недвижимость отнюдь не является наиболее широко используемым инвестиционным инструментом. В своей классической работе – книге «Разумный инвестор» – Бенджамин Грэхем пишет: «Основной выбор, который должен сделать инвестор, – в каких долях распределить свои вложения между облигациями, имеющими высокие рейтинги, и обыкновенными акциями лидирующих компаний». Рекомендуемое автором соотношение – от 25:75 % до 75:25 %, в среднем 50:50 %. По поводу инвестиций в недвижимость Грэхем пишет: «Подобная деятельность тоже не относится к нашей компетенции. Все, что следует сказать инвестору: «До начала операции убедитесь в том, что это Ваш вид деятельности». Прозрачный намек, что для многих инвесторов инвестиции в недвижимость не являются их видом деятельности.
Именно с такими традициями инвестирования боролся Роберт Кийосаки, пропагандируя в своих книгах, что инвестиции в недвижимость – доступный и перспективный инвестиционный инструмент, имеющий ряд безусловных преимуществ перед взаимными фондами, в которые в настоящее время инвестируют свои средства подавляющее большинство жителей США. Почему они это делают? И при этом многие из них даже не рассматривают возможностей приобретения недвижимости как инвестиционного объекта. При этом у многих есть принадлежащая им жилая недвижимость – в собственности или в ипотеке… Причина в том, что для приобретения нового объекта недвижимости нужна сразу достаточно значительная сумма денег. А доход от сдачи этой недвижимости в аренду будет небольшим. Если же покупать инвестиционные объекты недвижимости, используя ипотечные кредиты, то следует ожидать, что ежемесячные выплаты по ипотеке будут выше, чем поступления от аренды. И это сделает данную операцию невыгодной и непривлекательной. Рекомендации Кийосаки как раз и заключаются в том, что можно подобрать объекты недвижимости, по которым поступления от аренды будут превышать выплаты по ипотеке. И итоговая доходность на первоначально вложенную сумму будет привлекательной. Просто такие условия возникают по незначительной доле объектов недвижимости. А главное – не в каждом городе. И не каждый год.
Получается, что инвестиции во взаимные фонды просто-напросто значительно проще и доступнее. Начинать их можно с небольших первоначальных сумм. Эти инвестиции рекомендуют все финансовые консультанты. И подобные инвестиции имеются у большинства знакомых любого американца, который обдумывает, куда ему инвестировать собственные средства. А стадный инстинкт – великая вещь!
В России дело обстоит прямо противоположным образом. Подавляющее большинство населения страны (в том числе те, кто работает и зарабатывает неплохие деньги) не знает об инвестициях почти ничего. И боится их до дрожи. Мало кто знаком с инструментами фондового рынка – акциями, облигациями, ПИФами. И разумеется, никто не будет инвестировать средства в то, чего он не знает, не понимает. И чего инстинктивно боится.
Финансовых консультантов мало. Подавляющее их большинство не имеют ни серьезного опыта инвестиций, ни заслуживающего внимания собственного инвестиционного портфеля. К таким «консультантам» не очень-то хочется прислушиваться. Они не вызывают ни уважения, ни доверия.
Поэтому очень немногие россияне вообще когда-либо в своей жизни задумываются об инвестициях в фондовый рынок. В том числе в паевые инвестиционные фонды – ПИФы, которые являются аналогом американских взаимных фондов.
С другой стороны, большинству россиян присуще инстинктивное доверие к инвестициям в недвижимость. Разумеется, все начинается с приобретения жилой недвижимости лично для себя. Это серьезная финансовая цель № 1 для подавляющего большинства семей, доходы которых уже позволяют серьезно задуматься над решением этих вопросов.
А дальше возможны варианты… Кто-то, решив вопросы с жильем для своей семьи, приобретает на будущее квартиры для своих детей. Так сказать, «на вырост». Кому-то, кто уже приобрел себе квартиру или коттедж либо платит ипотеку, еще одна квартира достается в наследство. У одних владельцев эти «дополнительные» квартиры стоят, не занятые никем. И покрываются пылью. Другие же владельцы квартир решают, что, пока дети не выросли, нечего квартире стоять без дела. И сдают ее в аренду. Так они становятся владельцами инвестиций, приносящих им (за счет аренды) пассивный доход.
На какую доходность можно рассчитывать при инвестициях в жилую недвижимость? Текущий доход от аренды может составлять 4–5 % от рыночной стоимости квартиры. В Москве – до 6 %. Уже за вычетом таких затрат, как коммунальные платежи и ежегодная страховка квартиры. Плюс прирост стоимости самого объекта, который в среднем может составлять около 10 % годовых. Разумеется, эту часть прироста стоимости Вы не сможете получить на руки в виде дохода, пока не продадите саму квартиру. Однако этот прирост стоимости реально идет. И человек, купивший квартиру, 10 лет сдававший ее в аренду и затем продавший, получит на руки совершенно другую сумму, чем тот, кто на 10 лет положил средства, равные первоначальной стоимости квартиры, на депозит в банк. Под те же 4–6 % годовых.
Прирост стоимости метров также не идет равномерно. Например, с начала 2008 года темп роста стоимости недвижимости резко ускорился и достиг пика в августе-сентябре 2008 года. Затем произошло существенное падение стоимости недвижимости на фоне ощутимого сокращения количества сделок по покупке-продаже недвижимости в 2009 году. Рынок недвижимости «встал». После этого экономика начала активизироваться и развиваться дальше. Вслед за этим возобновился рост на рынке недвижимости. К 2011 году стоимость метра жилья достигла пика, ранее достигнутого в 2008 году. После чего рост продолжился. Аналогичной динамики можно ожидать в 2014–2015 годах и в последующие годы. При кризисе рост цен на недвижимость прекращается. Затем стоимость метров некоторое время может даже снижаться. При восстановлении роста экономики растет количество операций купли-продажи недвижимости. Рост цен возобновляется и некоторое время идет с более высокой скоростью, компенсируя предыдущий период отсутствия роста и снижения цен. Затем рост цен стабилизируется. И идет дальше с обычной скоростью – до следующего кризиса.
Плюс, как мы уже говорили выше, инвестиции в недвижимость автоматически обеспечивают защиту от инфляции. Что тоже безусловное преимущество. Особенно в сравнении с банковскими депозитами.
Итоговая доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет, таким образом, 14–16 % годовых. Как увеличить эту доходность?
• Можно сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. Такие квартиры могут быть популярны как среди командировочных, так и среди отдыхающих. А также среди тех, кто таким образом решает вопрос с обеспечением места для свиданий. Однако давайте называть вещи своими именами: это уже не инвестиции с пассивным доходом, а еще один источник активного дохода. Который постоянно будет требовать Вашего времени и Ваших сил. Удачно подобранный арендатор может жить в одной и той же квартире много лет. И все это время исправно ежемесячно платить за аренду. Я знаю случаи, когда арендатор жил в квартире и 10 лет, и больше. Если у Вас будет 10 или 20 таких квартир, сдаваемых в аренду, получаемый от них арендный доход пропорционально возрастет, а Ваша загрузка не так уж сильно увеличится. При посуточной сдаче квартир в аренду нужно сначала встретить и заселить каждого арендатора, затем – принять у него квартиру при выселении. После выезда каждого арендатора – уборка, смена и стирка белья… Хорошо, если у Вас в семье есть не загруженный другими делами человек, который мог бы этим заниматься. А если нет? Если заниматься всем этим Вам придется самому? Чем больше арендаторов будет заезжать в Вашу квартиру (то есть чем больше будет загрузка и, соответственно, доход), тем больше будет уходить Вашего времени и Ваших сил. А если таких квартир у Вас будет 10, да еще и в разных местах? Пожалуй, у Вас просто не останется времени ни на какую другую работу. Весь день Вы будете бегать с ключами от квартир и с грязным бельем!
• Можно купить квартиру на начальном этапе строительства дома, на этапе котлована, когда квадратные метры продаются дешевле всего. Впоследствии, когда дом будет достроен, Вы сделаете ремонт и обставите квартиру мебелью, ее также можно будет сдавать в аренду. В этом случае итоговая стоимость квартиры может оказаться значительно ниже, чем при приобретении на вторичном рынке. А значит, арендный доход будет выше. Схема нормальная. Только нужно учесть, что на самом деле речь идет о двух разных инвестиционных операциях. Первая из них – приобретение квартиры на этапе котлована с расчетом на то, что, когда дом будет достроен, стоимость метра ощутимо возрастет. Позже мы отдельно поговорим про подобные инвестиции. Замечу, что в этом случае совершенно не обязательно сдавать квартиру в аренду, когда дом будет достроен. Можно просто продать метры (не влезая ни в ремонт, ни в обстановку) и положить доход себе в карман. Если же Вы этого не сделали и вместо этого переходите к сдаче квартиры в аренду, справедливо было бы разделять доходность от этих двух этапов инвестирования. И тогда очевидно, что Вы можете рассчитывать на определенный доход от роста стоимости метров по завершении первого этапа – когда дом будет сдан. Однако сам доход от сдачи квартиры в аренду в пересчете на рыночную стоимость квартиры с учетом ремонта и обстановки будет абсолютно нормальным – не выше и не ниже, чем обычно.
• Наконец, Вы можете купить квартиру по значительно более низкой цене, чем рыночная. Таких вариантов становится особенно много, когда в экономике наступает очередной кризис. Если на дворе экономический кризис, а у инвестора есть свободные средства и он умеет ими распорядиться, такой инвестор – король! Квартиры (а также объекты коммерческой недвижимости) по цене значительно ниже рыночной можно купить с аукционов. Например, когда банки реализуют недвижимость, полученную ими в качестве залога за невозвратные кредиты. Иногда на таких аукционах можно купить объекты недвижимости по цене на 40–50, а то и на 60 % ниже, чем рыночная. Такая недвижимость может быть уже с ремонтом (иногда – вполне приемлемым). А в некоторых случаях – еще и с арендатором. В любом случае, как говорит Роберт Кийосаки, «выгодная инвестиция создается не в момент продажи, а в момент покупки». Этот способ повышения доходности Ваших инвестиций можно только приветствовать. Воспользоваться им можно и в ситуациях, когда кризиса в экономике нет, но у Вас есть знакомые владельцы недвижимости, которые хотят срочно продать принадлежащую им недвижимость и готовы уступить в цене.
ПРИМЕР 1
Я неоднократно встречался с ситуацией, когда обеспеченный человек собирался окончательно перебираться за рубеж. И готов был быстро продать знакомым свои объекты недвижимости по значительно более выгодной цене, чем рыночная.
ПРИМЕР 2
Многие знакомые мне инвесторы поддерживали хорошие личные отношения с директорами и собственниками строительных компаний. Некоторые из них периодически получают предложения купить за наличные объекты недвижимости. В том числе в уже построенных домах, с дисконтом 15–20 % от рыночной цены. При условии быстрой оплаты и полного отсутствия огласки.
ПРИМЕР 3
Многие строительные компании стараются рассчитываться со своими поставщиками (например, с теми, кто продает им металл или поставляет железобетон) не деньгами, а метрами. При этом стоимость метров может быть весьма выгодной. Беда, однако, в том, что это метры, а не живые деньги. Поэтому строителям было бы выгодно оплачивать метрами, на бартер хотя бы и 100 % тех стройматериалов, которые им поставляют. Только вот поставщики вряд ли долго выживут при таких условиях оплаты. Поэтому обычно метрами оплачивается только часть поставок. Например, в рамках того, что владелец компании-поставщика готов был бы зачесть как свои дивиденды. С тем, чтобы впоследствии полученные таким образом квартиры стали частью его собственного инвестиционного портфеля. И, разумеется, он не будет договариваться об оплате метрами слишком значительной доли общего объема поставок. Что могло бы привести к существенному уменьшению его оборотного капитала. И нанести ущерб его бизнесу.
Другое дело, когда он знает, что сразу переоформит метры на другого собственника и получит за нихживые деньги. Если у вас есть друг – директор или собственник такой компании-поставщика, проводя сделки через его компанию и получая метры взаимозачетом, на привлекательныхусловиях, Вы также можете обеспечить себе ощутимый дисконт к стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
«Входной порог» по инвестициям в недвижимость составляет от 1–2 миллионов рублей в регионах. И от 4–6 миллионов рублей в Москве (по состоянию на 2016 год). За счет ипотеки этот порог можно значительно снизить – в 5, а то и в 10 раз (об этом мы еще поговорим). Плюс возможная стоимость ремонта (от полного до косметического) и обстановки. Таким образом, сначала нужно накопить определенную сумму (довольно ощутимую для семьи со средним доходом), а уже потом рассматривать варианты инвестиций в недвижимость.
Если Вы каждый месяц можете откладывать и направлять на инвестиции несколько сот тысяч и тем более несколько миллионов рублей, инвестиции в недвижимость для Вас вполне приемлемы и возможны. Если Ваши возможности ежемесячных инвестиций не превышают 50 000–100 000 рублей – инвестиции в недвижимость все еще возможны, но потребуют от вас серьезных усилий и самодисциплины. Если же Вы пока можете ежемесячно инвестировать не более 10 000-20 000 рублей – даже ипотека на самую скромную квартиру в регионе потребует от Вас колоссального напряжения сил. Прямо скажем, в такой ситуации инвестиции в недвижимость Вам не по карману. Хотя Вы без особых проблем можете постепенно накапливать капитал, инвестируя средства в ПИФы.
Как выбирать объекты недвижимости для инвестиционных целей? Поговорим о выборе квартир на вторичном рынке недвижимости. Про инвестиции в строящуюся недвижимость мы поговорим чуть дальше.
Очень часто квартира, приобретаемая в инвестиционных целях, для сдачи в аренду, – уже не первая квартира, которую инвестор приобретает в своей жизни. В большинстве случаев первую квартиру покупают для себя и своей семьи. А уже вторую и последующие – для сдачи в аренду. Нередки случаи, когда вторую квартиру приобретают опять же для себя и своей семьи – для переезда, с целью улучшения жилищных условий. А предыдущую квартиру после переезда начинают сдавать в аренду. Такие квартиры сразу видны: ремонт в них сделан «для себя». Многое в этом ремонте и отделке помещений не имеет смысла, если бы квартира сразу готовилась под сдачу в аренду. Аналогично многое из мебели и обстановки остается на старой квартире. А новая квартира и обставляется заново, с иголочки. Конечно, такой вариант появления готовых (и даже уже обставленных и полностью оборудованных) квартир под сдачу в аренду возможен только у обеспеченных семей. Менее обеспеченные семьи вынуждены при улучшении жилищных условий обязательно продавать предыдущую квартиру. Что и порождает сделки «с альтернативой».
Так или иначе, приобретение квартиры для себя или для сдачи в аренду имеет больше общего, чем отличий. Сначала Вы приблизительно определяете, что именно Вы ищете – количество комнат, площадь квартиры, расположение, примерную стоимость. В Москве и Питере близость к метро имеет большее значение «в плюс», чем возможное увеличение стоимости квартиры из-за этой близости – «в минус». Часто бывает так, что у квартиры, расположенной в 15–20 минутах от метро на маршрутке, и у квартиры, расположенной в 10 минутах от метро пешком, примерно одинаковой площади и в схожих домах, стоимость одинаковая. Однако эти 15–20 минут на маршрутке впоследствии, при сдаче квартиры в аренду, будут колоссально портить Вам жизнь! У многих арендаторов, особенно приехавших в Москву из других городов, как одиноких, так и семейных, но без детей, машин может не быть. Даже если машина имеется – в Москве ездить на машине на работу и с работы далеко не всегда удобно! Так что близость к метро – безусловный плюс. С другой стороны, квартиры в районе кольцевых станций метро и на расстоянии 4–5 станций метро от кольца могут не так уж сильно различаться в цене. Зато квартиры, расположенные внутри кольцевой линии метро, сразу резко дорожают. То же можно сказать и о квартирах, расположенных в более престижных районах (например, на Кутузовском проспекте). Само по себе это не проблема, если и аренда таких квартир будет оплачиваться по более высокой ставке. Главное – соотношение стоимости квартиры (включая ориентировочные затраты на необходимый ремонт и дополнительную обстановку для сдачи в аренду) с ожидаемой суммой ежемесячной аренды (за вычетом коммунальных платежей, если их не будет оплачивать сам арендатор). И второе: лучше не выходить за пределы сегмента массовой сдачи квартир в аренду. Если при каждой смене арендатора Ваша квартира будет простаивать пустой по полгода и более, это крайне негативно отразится как на Ваших доходах, так и на ваших нервах. А мы занимаемся инвестициями для того, чтобы увеличивать наш доход и безопасность. А не наш стресс. И не напряжение наших нервов.
Определившись, какую примерно квартиру Вы ищете, можно приступать к поиску. Традиционно сформировавшийся к 2015 году рынок купли-продажи жилой недвижимости предполагает, что при продаже квартиры в основном привлекаются риелторы. В то время как при ее приобретении покупатель обычно самостоятельно осматривает квартиры, выставленные на продажу. Если в семье осмотром вариантов приобретаемых квартир одновременно занимаются и муж и жена, вдвоем они могут осмотреть в два раза больше объектов за то же время. Если к осмотру предлагаемых квартир можно привлечь еще кого-то из родственников (маму/папу или сына/дочку), интенсивность осмотров еще повышается. Или тот, кто менее занят, может массово осматривать объекты, предварительно удовлетворяющие Вашим критериям. А потом составляется короткий список (shortlist) наиболее привлекательных объектов. Муж с женой осматривают их еще раз – вместе. После чего принимается решение. После нескольких десятков осмотренных объектов нужно уметь быстро понять, что очередная квартира по-настоящему привлекательна. И по ней нужно оперативно принимать решение. Практика показывает, что действительно выгодные объекты «уходят» быстро.
Можно, конечно, подобрать риелтора. И поручить ему поиск интересующего Вас объекта. Однако в любом случае, когда риелтор выберет для Вас несколько перспективных вариантов, Вам все равно нужно будет осмотреть их лично и сделать выбор. Замечу, что профессиональные и заслуживающие доверия риелторы – тот капитал, который профессиональному инвестору имеет смысл нарабатывать всю жизнь. Здесь нужно не стесняться периодически обращаться за рекомендациями к тем из Ваших знакомых, кто часто и успешно проводит операции купли-продажи недвижимости. Спросите их: услугами каких риелторов они пользуются? Насколько они ими довольны? И могут ли их рекомендовать?
Альтернативный вариант – для топ-менеджеров и собственников компаний. Можете сформировать из своих подчиненных команду (во главе с одним из руководителей), которая в свободное от работы время будет осматривать квартиры, соответствующие интересующим Вас критериям. Потом они так же составят на основе отобранных вариантов short-list наиболее привлекательных объектов. И организуют повторные просмотры (например, в 2–3 последовательных дня, по 4–6 квартир в день) уже с Вашим участием. В итоге, когда сделка успешно проведена, команда получает премию лично от Вас. Размер премии для команды можно оговорить заранее. А как ее делить – пропорционально вкладу и обеспеченному результату, – Вы можете решить уже по итогам проделанной работы.
ПРИМЕР
Один мой знакомый приобрел довольно удачную квартиру в 2007 году организовав как раз такую команду из сотрудников для осмотра квартир в Москве. Команда лично осмотрела 150 объектов (из нескольких сотен, выбранных из Интернета и баз недвижимости, предоставленных знакомыми риелторами). Повторных осмотров с участием самого инвестора было около 20. В итоге было выбрано три наиболее привлекательных квартиры. Одна «ушла» за день до того, как было принято решение о ее покупке. Вторая требовала ремонта. Третья продавалась по той же цене, была больше по площади и практически готова к заезду. Ее и приобрели – с ремонтом и частично со встроенной мебелью (включая итальянскую кухню и джакузи). Стоимость – 10,5 миллиона рублей, трехкомнатная, 92 квадратных метра. В 10 минутах пешком от кольцевой станции метро. Необходимый ремонт после приобретения квартиры уложился в сумму менее 200 000 рублей. Премия команде сотрудников, занимавшихся подбором квартиры, составила 150000 рублей.
В 2012 году он приобрел по этой схеме еще одну квартиру. Командой сотрудников было осмотрено около 80 объектов. Из них сам инвестор осмотрел 10 наиболее привлекательных. Была приобретена 3-комнатная квартира в 12 минутах пешком от станции метро (второй от кольца). Квартира – уже с ремонтом и частично с обстановкой. Затраты на дополнительный ремонт и обстановкууложились в 400 000 рублей. Через 1,5 месяца после приобретения квартиры в нее заехали арендаторы. Арендная доходность – 6,3 % годовых от полной стоимости квартиры (включая ремонт и обстановку).
