Коллектив авторов
Гражданское право. Часть 2. Практикум

Тема 7. Общие положения о договоре аренды (2 часа)

Практическое занятие (2 часа)

Вопросы для подготовки и обсуждения на занятии

1. Понятие и общая характеристика договора аренды. Виды договора.

2. Стороны договора.

3. Форма договора аренды и последствия несоблюдения.

4. Условия договора. Права и обязанности сторон.

5. Последствия ненадлежащего исполнения договора аренды.

6. Прекращение договора аренды.

Задания для выполнения на занятии и при подготовке к нему

1. Приведите примеры договоров аренды, предусматривающих предоставление арендатору имущества только в пользование (без передачи во владение).

2. Выявите критерии отграничения договора аренды от договоров купли-продажи, мены, дарения, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, возмездного оказания услуг, займа.

3. Приведите примеры договоров аренды, для которых законодательство предусматривает максимальные (предельные) сроки договора. Может ли законодательство предусматривать минимальные сроки договора аренды?

4. Выявите отличия в расторжении договоров аренды, заключенных на определенный и на неопределенный срок.

5. Есть ли предусмотренные законом случаи, когда не требуется согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду? Если да, какие?

Задачи для решения на занятии и при подготовке к нему

Задача 1

АО «Бизнес-реклама» заключило с собственником здания, ООО «Аврора», договор, на основании которого АО «Бизнес-реклама» получило право в течение пяти лет использовать крышу здания для размещения наружной рекламы. За месяц до истечения срока действия договора АО «Бизнес-реклама» обратилось к собственнику здания с предложением заключить договор на новый срок. Однако ООО «Аврора» заключило аналогичный договор с другой рекламной компанией – АО «Маркетинг-сервис».

АО «Бизнес-реклама» полагая, что заключенный между ним и собственником здания договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении АО «Бизнес-реклама» указало, что в течение срока действия договора размещало на крыше свои рекламные конструкции и добросовестно исполняло обязательства по внесению платежей.

В отзыве на исковое заявление ООО «Аврора», возражая против доводов истца, указало, что данный договор не является арендой, так как истец получил по нему не право владения и пользования зданием или помещением в здании, а лишь право использования крыши. Поэтому ст. 621 ГК РФ, касающаяся договора аренды, в данном случае неприменима.

Вопросы:

1. Является ли данный договор арендой?

2. Как решить спор?

3. Изменится ли решение, если бы договор предусматривал размещение рекламных щитов на внешней стене здания?

Задача 2

ООО «АВТОАРЕНДАСЕРВИС» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Иванов Дмитрий Петрович (арендатор) заключили договор аренды автомобиля ГАЗ 2705 сроком на один год. По договору предусматривалась ежеквартальная оплата. В случае просрочки оплаты с арендатора взыскивается неустойка в размере 1 % за каждый день просрочки (п. 4.2 договора аренды). За последний квартал ИП Иванов Д.П. задержал оплату на месяц. ООО «АВТОАРЕНДАСЕРВИС» обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании договорной неустойки. ИП Иванов Д.П. возражал против иска, ссылаясь на незаключенность договора аренды. В отзыве на иск ИП Иванов Д.П. пояснил, что считает договор аренды незаключенным, т. к. он не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче. В договоре указана только модель автомобиля, но нет данных о его номере VIN, объеме двигателя и государственном регистрационном номере. ООО «АВТОАРЕНДАСЕРВИС» возражало против доводов ответчика на том основании, что автомобиль был передан ответчику, договор исполнен, возражений по поводу тождества согласованного в договоре и переданного автомобиля от ИП Иванова Д.П. не поступало.

Вопросы:

1. Какие объекты могут быть переданы в аренду?

2. Какие виды договоров аренды вам известны?

3. Какое решение по спору должен вынести суд?

Задача 3

Между МУП г. Пенза «Рынок Южный» и индивидуальным предпринимателем Барановым Анатолием Александровичем заключен договор № 528 о предоставлении торгового места № 17 площадью 80 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т. д.) на рынке по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, дом 9 сроком на два года. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 25 000 рублей ежемесячно. Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту за ноябрь и декабрь 2015 года ИП Баранов А.А. не исполнил, МУП г. Пенза «Рынок Южный» направил ему уведомление с требованием погасить задолженность в сумме 50 000 рублей и уплатить 5 000 рублей пени. ИП Баранов А.А. возражал против уплаты этих сумм и ссылался на то, что на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ он в одностороннем порядке отказался от договора в октябре 2015 года, поэтому платить за ноябрь и декабрь не обязан. МУП г. Пенза «Рынок Южный» возражал, что договор о предоставлении торгового места является договором аренды и не допускает одностороннего отказа арендатора от договора.

Вопросы:

1. Приведите аргументы в пользу квалификации договора о предоставлении торгового места как договора аренды и как договора возмездного оказания услуг.

2. Возможно ли прекращение договора аренды по инициативе одной из сторон? Если да, в каком случае?

Задача 4

АО «Речфрахт» передало в аренду ООО «Восток-карго» речной буксир сроком на пять лет. Общая стоимость аренды составляла 50 млн. руб. Арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно (за год вперед) в размере 10 млн. руб. Согласно договору, после внесения всей суммы арендных платежей право собственности на буксир переходит к арендатору.

Через четыре года арендатор не внес очередной платеж за пятый год аренды судна, ссылаясь на временные трудности и обещая погасить долг в ближайшее время. До окончания срока аренды буксира ООО «Восток-карго» так и не перечислило арендодателю сумму задолженности по арендной плате.

АО «Речфрахт» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Восток-карго» о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему в аренду речной буксир, так как договор прекратился в связи с истечением срока аренды.

В суде представитель арендатора признал факт задолженности, однако отверг требование истца о возврате судна. Такую позицию он объяснил тем, что поскольку сторонами был заключен договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, к нему должны применяться правила о купле-продаже такого имущества. Опираясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ, представитель ответчика заявил, что продавец не вправе требовать возврата проданного в рассрочку товара в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный ему товар, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку арендатор за предыдущие периоды уплатил 40 млн. руб., что существенно превышает половину стоимости судна (50 млн. руб.), требование истца возвратить ему буксир неправомерно.

Вопросы:

1. Какова правовая природа заключенного между сторонами договора? Применимы ли нормы о купле-продаже к данному договору?

2. Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?

Задача 5

ПАО «Машиностроительный комбинат» заключило с ООО «Протон» договор аренды пустующего цеха для размещения в нем производства мебели. В договоре было указано, что он действует до момента возникновения у завода производственной необходимости в использовании указанного цеха.

Спустя три года ПАО «Машиностроительный комбинат» заключило договор на поставку крупной партии оборудования для АО «Северо-восточная горнодобывающая компания». В этой связи 1 марта 2018 года генеральный директор ПАО «Машиностроительный комбинат» направил ООО «Протон» письмо, полученное адресатом 9 марта 2018 года, в котором извещал арендатора о расторжении договора аренды цеха и о необходимости в месячный срок освободить арендуемое здание, поскольку заключенный его организацией договор требует установки дополнительного оборудования, которое можно разместить только в данном цехе. Задержка в освобождении цеха повлечет для арендодателя убытки, которые будут возложены на арендатора.

Поскольку ООО «Протон» не освободило занимаемый цех, 10 июня 2018 года ПАО «Машиностроительный комбинат» обратилось в суд с иском к ООО об освобождении им арендуемого здания в связи с истечением срока аренды и возмещении убытков, причиненных невозможностью использовать данное здание.

В суде представитель ООО «Протон» заявил, что требования арендодателя неправомерны, поскольку он не доказал наступления обстоятельства, с которым связано окончание срока действия договора аренды – возникновения производственной необходимости в использовании цеха. В частности, генеральный директор арендодателя отказался ознакомить арендатора с содержанием договора, заключенного им с АО «Северо-восточная горнодобывающая компания», ссылаясь на коммерческую тайну. Также арендодателем не было предоставлено экономическое обоснование потребности использования им цеха для собственных нужд.

Вопросы:

1. Определите нормы права, регулирующие возникшие отношения.

2. Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?

Задача 6

ПАО «ОМЕГА ПЛАЗА» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Ромашка» (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. В обоснование своих требований арендодатель указал, что полагает не согласованным условие о цене в оспариваемом договоре. Арендатор против удовлетворения исковых требований возражал, полагая, что данное условие согласовано, поскольку в соответствии с пунктом 3.2 заключенного сторонами договора аренды здания арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Вопросы:

1. Является ли условие о цене существенным для договора аренды здания и сооружения?

2. В какой форме может быть установлена арендная плата в договоре аренды?

3. Является ли оспариваемый ПАО «ОМЕГА ПЛАЗА» договор аренды здания заключенным?

Задача 7

ПАО «Строймонтаж» (арендодатель) заключило с АО «Луч» договор аренды нежилого помещения, условиями которого было предусмотрено право арендатора (ООО «Луч») сдавать арендованное помещение в субаренду.

АО «Луч» провело переговоры с ООО «Инвест-сервис» о сдаче ему в субаренду указанного помещения.

Через два дня после проведения переговоров АО «Луч» получило от ПАО «Строймонтаж» уведомление, в котором арендодатель, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщил об отзыве предварительного согласия на субаренду.

Несмотря на это, АО «Луч» заключило договор субаренды данного помещения с ООО «Инвест-сервис».

В связи с этим ПАО «Строймонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Луч» о расторжении договора ввиду существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

Суд, рассматривавший данный спор, иск удовлетворил, указав, что положение договора аренды о праве арендатора сдавать арендованное помещение в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя на передачу помещений в субаренду, а, следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие. Согласно разъяснениям, приведенным в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом.

Вопросы:

1. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?

2. Какие требования установлены законодательством к сдаче имущества в субаренду?

3. Чем отличается субаренда от перенайма?

4. Правильное ли решение вынес суд? Дайте обоснованный ответ с использованием материалов судебной практики.

Задача 8

Между администрацией города (арендодатель) и ООО «Витязь» (арендатор) 1 марта 2013 года был заключен договор аренды здания сроком на пять лет.

Договором было установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее 15-го числа текущего месяца. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

25 мая 2017 года ООО «Витязь» получило письмо от администрации города, в котором было указано, что в нарушение условий договора и норм гражданского законодательства арендная плата арендатором не вносится на протяжении года. По состоянию на 16 мая 2017 года задолженность по арендной плате составляет 2,4 млн. руб. Администрация указала на необходимость в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления исполнить обязательство по уплате арендных платежей. В противном случае администрацией будет заявлено в суд требование о расторжении данного договора.

Платежным поручением от 2 июня 2017 года ООО «Витязь» оплатило задолженность. Однако 20 июня администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Витязь» о расторжении договора аренды здания в связи с систематическими просрочками оплаты арендной платы.

Вопросы:

1. В каких случаях возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя?

2. Удовлетворит ли суд иск? Дайте мотивированный ответ.

Дополнительные задания и задачи

1. АО «Манускрипт» предоставило индивидуальному предпринимателю Сергеевой А.Н. в аренду сроком на три года нежилое помещение для открытия в нем магазина. Арендная плата согласно договору должна уплачиваться ежемесячно. Через год после подписания договора Сергеева перестала вносить арендную плату, хотя и продолжала пользоваться помещением.

Поскольку на неоднократные телефонные звонки и обращения по электронной почте с напоминаниями о необходимости исполнять свои обязательства по договору Сергеева не реагировала, спустя два месяца АО «Манускрипт» направило Сергеевой письмо с требованием незамедлительно погасить возникшую задолженность по арендной плате и уплатить предусмотренную договором неустойку, предупредив, что в противном случае будет вынуждено обратиться в суд.

В ответ Сергеева направила арендодателю письмо, в котором сообщила, что данное помещение ей больше не требуется, через месяц она закрывает магазин и прекращает пользоваться данным помещением. При этом платить арендную плату и неустойку она отказывается, потому что договор не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, а, следовательно, никак ее не связывает. Более того, она намерена сама обратиться в суд с иском к АО «Манускрипт» о возврате ранее уплаченной ею арендной платы как неосновательного обогащения.

Вопросы:

1. Каковы последствия отсутствия государственной регистрации данного договора?

2. Вправе ли Сергеева односторонне прекратить договорные отношения? Обоснованы ли ее заявления?

3. Поставьте себя на место юриста АО «Манускрипт» и подготовьте проект письменного ответа на письмо Сергеевой, используя не только законодательство, но и материалы судебной практики.

2. В хозяйственной практике широко распространены договоры на использование щитовых конструкций для размещения рекламы на поверхности таких конструкций. Предмет договора сформулирован обычно как: «предоставление за плату во временное владение и пользование городского рекламного места в виде щитовой установки в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции». Конструкция стоит на земле. Как вы считаете, можно ли отнести такой договор к договору аренды? Ответ обоснуйте со ссылками на применимые нормы права и судебную практику.

3. Студенты ФГБОУ ВО «Энский государственный университет» написали открытое письмо ректору университета с просьбой установить в здании торговые аппараты для производства напитков. Ранее общество с ограниченной ответственностью «Рускофе» направляло в ВУЗ предложение разместить свои торговые аппараты для производства напитков и гарантийное письмо о готовности оплатить такое размещение по цене, определенной ВУЗом. Ректор поручил юридическому отделу университета подготовить правовое заключение о возможности на законных основаниях разместить в ВУЗе такие торговые автоматы.

Вопросы:

1. Какой тип гражданско-правового договора может быть заключен между университетом и ООО «Рускофе»?

2. Должен ли ВУЗ спрашивать разрешение на размещение в здании торговых автоматов согласно положениям статей 296, 298 ГК РФ?

3. Составьте проект заключения юридического отдела университета.

4. Согласно ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» государство осуществляет, в том числе имущественную поддержку малого и среднего предпринимательства посредством предоставления объектов недвижимости в аренду на льготных условиях. Подготовьте подборку нормативных актов, касающихся такой льготной аренды, на примере любого субъекта Российской Федерации.

5. Общество с ограниченной ответственностью «ЭРА» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ВЕК» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 34,8 кв.м., расположенное на втором этаже здания офисного центра «W-Plaza», расположенный по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д.1 стр. 1–2, комната № 34, офис 203 А, инвентарный номер 45:296:002:000046560:0050 на неопределенный срок. Пунктом 3.2 данного договора определено, что ни одна из сторон не может отказаться от договора. Через два года ООО «ВЕК» решило разместить свой офис в другом бизнес-центре и, соответственно, расторгнуть договор аренды с ООО «ЭРА».

Вопросы:

1. Можно ли заключить договор аренды без указания срока? Можно ли в одностороннем порядке отказаться от такого договора?

2. Оцените правомерность пункта 3.2 договора аренды нежилого помещения.

3. Подготовьте письменную консультацию юриста для ООО «ВЕК».

6. ООО «Пропеллер» (арендодатель) заключило договор аренды вертолета с ИП Максимовым Олегом Борисовичем (арендатор). Вертолет был передан арендодателем арендатору в годном для полета состоянии, но без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам). Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы, но безуспешно. По истечении двух месяцев ИП Максимов О.Б. обратился в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды вертолета.

Вопросы:

1. Допускаются ли к эксплуатации воздушные суда без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам)?

2. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя?

3. Подготовьте письменное правовое обоснование требования ИП Максимова О.Б. о досрочном расторжении договора.

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

3. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

5. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.

6. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

8. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2007, № 31. Ст. 4006.

9. Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2007. № 46. Ст. 5557.

10. Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» // СЗ РФ. 2010. № 31. Ст. 4159.

11. Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» // СЗ РФ. 2011. № 50. Ст. 7358.

12. Федеральный закон от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2013. № 23. Ст. 2866.

13. Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2015. № 1 (часть I). Ст. 26.

14. Федеральный закон от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2016. № 18. Ст. 2495.

Судебная практика

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.

2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.

3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.

5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 июля 2018 г.) // Бюллетень трудового и социального законодательства РФ. 2018. № 7.

Дополнительная литература

1. Богачева Т.В. Правовое регулирование отношений по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества: проблемы правоприменения // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 10.

2. Богданов Е.В. Договоры в сфере предпринимательства: монография. М.: Проспект, 2018.

3. Богданов Е.В., Богданова Е.Е., Богданов Д.Е. К вопросу о правовой природе субъективных прав арендатора // Юрист. 2016. № 9.

4. Дружинин А. О преимущественном праве в договоре аренды // ЭЖ-Юрист. 2015. № 36.

5. Дубровская И. Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов? // ЭЖ-Юрист. 2017. № 43.

6. Кархалев Д.Н. Особенности защиты гражданских прав при нарушении договора аренды // Вестник арбитражной практики. 2017. № 2.

7. Никитин А.В. О предмете договора аренды // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. № 11.

8. Никулина В. Аренда торговых площадей: анализ ошибок договоров и поведения сторон // Жилищное право. 2017. № 8.

9. Палькина Т. Расторжение договора аренды до истечения его срока в случаях, когда порядок расторжения в договоре не согласован: анализ судебной практики // Жилищное право. 2018. № 3.

10. Романец Ю.В. Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (по материалам судебной практики) // Гражданское право. 2017. № 3.

11. Солдатова В.И. Обеспечительный платеж в договоре аренды // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 8.

12. Сорокин А. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды // Жилищное право. 2015. № 10.