Екатерина Евгеньевна Компанеец
Русская модель управления и эксплуатации недвижимости
Техническая эксплуатация зданий и сооружений по методике «Сгорел сарай – гори и хата»
О том, как надо и как не надо делать
До введения
За то время, пока я писала эту книгу, произошло много разнообразных обрушений, у которых три причины – непрофессионализм, некомпетентность, безответственность. Здания рушились на головы людей, горели вместе с людьми внутри, и все вокруг делали вид, что это нормально или нелепая случайность. Дело не в лишнем снеге, пожарах или «ветхости». Проблема в голове.
Книги по эксплуатации не стали популярнее.
Более того, если зайти в книжный магазин, то стеллажу, который посвящён строительству и полезной информации об этом, отведено 0,5 м2.
Это грустно, потому что совершенно непонятно, где деятели эксплуатации черпают свои знания, которые потом применяются ко всем людям, которые внутри зданий находятся, иногда горят заживо и бывают погребены под завалами.
Если посмотреть на разнообразие вакансий управляющих торговыми центрами, то станет понятно, что людей с инженерным образованием там не ждут. То есть управлять недвижимостью будет человек творческий, настроенный на зарабатывание денег. Отсюда и пожары, и обрушения.
Я могу сразу предупредить, что впереди не очень приятное чтиво, от которого волосы на ногах встают дыбом.
Предлагаю вам знания, которые могут спасти кому-то жизнь, а кому-то – миллионы рублей.
Поехали.
Где-то в параллельной вселенной
Жил-был царь, и была у царя страна. Были в ней и дома, и дороги, и мосты, и заведения всякие разные развлекательные.
Жил царь, не тужил, распределял бюджеты как мог. И на спортивные состязания, и на украшение столицы страны вавилонской к празднику зимнему. И даже на переименование «дружины» царской в «дружбину» денег хватило.
А вот на хозяйство основное из крепостей, домов и мостов никогда денег не хватало.
Вроде и крестьяне уже начали складываться в общую копилку, кто по 2 монеты, кто по 9, на ремонт капитальный. Но всё не хватало золота на завершение всех дел.
Да и потом всегда какие-то другие задачи возникали. Боярам довольствие увеличить и погодные условия к летним праздникам создать, тучи разогнать руками, драконами и пегасами.
Так вот, короче, ехал однажды царь по своим делам в своей прекрасной бронированной колеснице, и упал на него мост.
Да. Теория вероятности. Можно и не спрашивать, что было дальше. Убило, конечно, царя, а что тут поделаешь? И такое бывает.
А мост, он не первый раз падает, а уже 141 за год, понимать надо.
В общем, от судьбы не уйдёшь.
Сказке конец, кто слушал, тот молодец.
Мы знаем, чем это закончится, но всё равно продолжаем.
Лирическое отступление
Я искала книгу простую и понятную среднестатистическому гражданину по эксплуатации и не нашла. Конечно, есть книги по технической эксплуатации зданий и сооружений, и все они правильные, и тупыми их не назовёшь, скорее даже наоборот, нужно иметь пару высших технических образований, чтобы понимать, что там написано. В них всегда есть информация о нормах эксплуатации, физическом износе, оценке технического состояния и ремонте.
Даже можно представить среднестатистическую женщину Галину Васильевну, которая руководит школой, и в подчинении у неё завхоз Василий, и вместе они читают главу «Усиление каменных конструкций», пытаясь применить эти знания к своей школе, где недавно появились трещины… Но мы ведь понимаем, что это бред и абсурд. И так не будет.
Книги эти умные и сложные и содержат максимум информации о допустимых прогибах и расчётном сопротивлении. Думаю о многих, кто сейчас у руля управления недвижимостью, встал ком в горле, потому что о прогибах они ничего не знают. Или знают, но молчат?
Интересно, почему же тогда в России так много пожаров, обрушений и прочих событий, которые приводят к потерям миллионов и миллиардов рублей денежных средств, которые когда-то и кем-то были инвестированы в объекты недвижимости?
Глупости, которые повторяются из года в год на разных объектах недвижимости, примерно одинаковые. Периодичность, с которой они повторяются, пугает. Уверенность в светлом будущем и том, что эксплуатацией дома, где я живу, занимаются вменяемые люди, тает на глазах.
Страшно быть погребённым под обломками?
О да!
Я пишу эту книгу для чайников, для инвесторов, для владельцев коммерческой недвижимости и для всех тех, кто ещё не успел совершить непоправимых ошибок.
Я буду писать о ярких примерах. Они запоминаются лучше, чем СНиПы и ГОСТы.
Перечень нормативной документации, конечно, будет. Но есть ли в нём смысл, ведь никто не будет читать 100 006 000 страниц технического текста?
Проблема в том, что в голове должна быть структура, на которую можно навесить бесконечно большую нормативную базу.
Эту структуру я буду описывать в книге, с учётом всего негативного опыта и печальной статистики эксплуатации. И на эту структуру уже можно будет повесить любой СНиП, чтобы использовать его в работе грамотно.
Основа основ
Медицинская карточка здания.
Если эту книгу читает человек, который уже что-то эксплуатирует, то, наверное, он должен спросить себя,
знает ли он то здание, которое эксплуатирует?
И как скоро оно может рухнуть?
Есть ли у него «хронические болезни» и проблемы?
Сносили ли до него пару несущих стен?
Был ли на объекте надстроен этаж?
Если ответов нет и вы точно не уверены в том, что было до вас, – поздравляю. Вы можете сидеть на мине, но не знать, когда рванёт.
Пора определиться!
Итак.
С чего начинается здание и какова его история? Любое здание проходит все эти этапы рано или поздно.
1. Задание на проектирование.
2. Проектирование.
3. Строительство.
4. Реконструкция / капитальный ремонт.
5. Надстройка этажа / глобальная перестройка.
6. Эксплуатация.
На каждом этапе может возникнуть ошибка или проблема. Ошибки накапливаются и в процессе эксплуатации. Чем больше глупостей и неправильно принятых решений, тем выше риск потери объекта недвижимости.
1. Ошибки в задании на проектировании могут привести к тому, что проект будет переделываться на ходу. Иногда это приводит только к новым ошибкам, а иногда удается поправить непоправимое.
2. Сам по себе проект может содержать ошибки. Иногда они выявляются на стадии государственной экспертизы, если она есть, а иногда не выявляются. Не стоит рассчитывать, что кто-то умный в государственной экспертизе найдёт вашу ошибку. Нужно прилагать дополнительные усилия, чтобы её не было.
Причина обрушения крыши «Трансвааль-парка» 14 февраля 2004 года – неверное конструкторское решение и просчёты в проектировании.
Погибли 28 человек, и пострадали около 200.
Площадь обрушения составила свыше 5 тыс. кв. метров.
Информация взята с сайта utro.ru.
Конечно, можно себе сильно нервишки расшатать, если на каждый аквапарк думать, что он сейчас рухнет. Но общий смысл состоит в том, что любой объект недвижимости может содержать в себе ошибки. Это могут быть мелкие ошибки, которые влияют лишь на эстетику и эксплуатационные потери. А могут быть критичные ошибки, ведущие к обрушению.
3. В процессе строительства строители могут что-то не то построить. Низкая квалификация кадров на стройке является одной из причин ошибок монтажа несущих конструкций.
Но это не всё. На стройке могут воровать. В России вообще несут всё, что плохо лежит. И стройка – это дело такое, что всё, что унес, можно на даче приспособить.
Это приводит к тому, что бетон марки В30 становится уже бетоном марки В20. И ни для кого не секрет, что существует множество схем, как украсть со стройки тот или иной материал. Всё это реализуется в процессе и приводит к ущербу, потерям, снижению несущей способности.
Вовсе не обязательно при этом, чтобы строительством занималась какая-нибудь убогая деревенская компания, это может быть и строительный гигант. Все совершают ошибки.
7 мая в 12:53 в поселке Мурино Всеволожского района Ленобласти обрушилась крыша спортзала недостроенной школы между третьим и четвёртым корпусами дома № 7 в жилом комплексе «Новое Мурино» компании «ЦДС». Под завалами погиб 55-летний Юрий Трофимов, машинист компрессорной установки.
Следователями были установлены нарушения требований ГОСТ при монтаже металлоконструкций возводимого здания. К уголовной ответственности привлечено должностное лицо субподрядной организации, ответственное за монтаж указанных металлоконструкций.
Уголовное дело, которое было возбуждено по статье 216 УК РФ «Нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ», направлено в суд.
Информация взята с сайта 47news.ru.
Обрушившаяся крыша спортзала строящейся школы в Мурино (2017 г.). Фото: информационный портал 47news.ru
Подобные ошибки могут не приводить к трагедии сразу же, они могут накапливаться, и обрушение произойдёт гораздо позже завершения строительных работ, когда в здании уже будут находиться люди.
В качестве хорошего пособия по ошибкам строителей, которые можно найти в процессе строительства, я рекомендую «Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов».
У документа нет номера, но он легко найдётся в Google. Утверждён Главгосархстройнадзором России 17 ноября 1993 года.
Документ очень подробный и содержит описание всех косяков, которые можно учинить при строительстве на различных этапах. Не все эти ошибки можно обнаружить в построенном здании, так как очень много скрытых работ. Но ознакомиться с текстом документа просто необходимо.
Также этот документ подойдёт для личного пользования, если вы собираетесь построить свой личный дом (из материалов, украденных на большой стройке, шутка).
4. Реконструкция/капитальный ремонт
Если зданию 2 года, в нём пока ещё только ошибки проектировщиков и строителей. Если зданию 50 лет, то в нём ошибки всех тех, кто занимался его эксплуатацией, капитальным ремонтом, реконструкцией. Если при этом документация о проведённых вмешательствах в конструктив утеряна, то ситуация ещё более критичная. Это как спать на минном поле. Не знаешь, где рванёт.
То, что кто-то спрятал в стене сейф, – это ведь секретная информация? То есть если вы сделали такой ремонт, то в документах это постараетесь не отображать. Ну мало ли, враги прорвутся?
Дом по адресу: Лиговский проспект, 145, был расселён. Ожидалась масштабная реконструкция здания.
1 сентября на пульт дежурного МЧС поступил звонок об обрушении перекрытий здания. Рухнули перекрытия с 1-го по 8-й этажи.
Ранее в нём располагалось Главное следственное управление ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, а сейчас там шли подготовительные работы к реконструкции шести верхних этажей – с 3 по 8-й. На первом этаже дома находились магазин, ателье и салон красоты, на втором – офисы.
Когда подрядчик приступил к демонтажу инженерных сетей и декора стен, были выявлены трещины и проёмы в несущей стене здания. На трещины установили маячки, и было принято решение о приостановке работ.
По мнению экспертов, дом обрушился в результате демонтажа тяжёлых металлических сейфов, встроенных в стены. Сейфы демонтировали в ходе вывоза имущества ГУВД. После того как они были удалены, нагрузка на ветхие стены значительно увеличилась и перекрытия рухнули.
По контракту реконструкция должна быть завершена в сентябре 2011 года.
Информация взята с сайта gudok.ru.
Фото с сайта: www.fontanka.ru Валентин Илюшин
Как поступать в этой ситуации?
Допустим, действительно есть секретная информация по проекту, содержащая вмешательство в несущие конструкции. Но это не значит, что она должна исчезнуть. Пожалуйста, зафиксируйте её и храните отдельно, с отдельными правами доступа. Это поможет избежать проблем.
Если вы эксплуатируйте старое здание, запомните и повторяйте как мантру каждый рабочий день «до меня здесь уже что-то делали, возможно, что-то делали неправильно и с ошибками, я не знаю про все переделки, потому что зданию много лет и часть документов утеряна».
5. Надстройка этажа
Любой собственник хочет извлечь из недвижимости максимум. Надстройка этажа – это самая популярная идея относительно того, как извлечь максимум из квадратного метра земельного участка.
Вторая по популярности идея – это углубление подвала.
Третья идея – прилепить балкон.
Четвёртая идея – пристройка рядом, если есть место.
Единственное, о чём нужно помнить любому человеку, который связан с недвижимостью.
При проектировании и расчётах используется коэффициент запаса. Он всегда разный. Запас должен быть всегда. Он может быть большим или маленьким. И тут мы подходим к самому интересному моменту. Чем больше коэффициент запаса, тем более массивная конструкция, тем больше нужно материала, тем больше нужно денег. Швеллер номер 10 и номер 12 – это разные инвестиции в металл и разная стоимость проекта.
И тут возникает проблема столкновения интересов проектировщика и инвестора. Проектировщик хочет надёжнее, инвестор хочет дешевле.
Также нужно учитывать, что развитие технологий расчёта привело к уменьшению коэффициента запаса. Все расчёты проводятся не руками на бумаге, а при помощи специальных программ. Мы верим в точность таких расчётов и сложные формулы, которые учитывают максимум условий, и понижаем планку запаса.
Поэтому большую часть зданий, построенных в ХХ веке, нельзя надстроить просто так без дополнительного усиления. Там нет никаких запасов.
В том, что касается построек более старых, они массивные, и запас там есть, их надстраивают постоянно. Но нужно также учитывать, что в процессе физического износа и разрушения части элементов здание утрачивает часть несущей способности и надстройка его становится мероприятием сомнительным.
В том случае, когда надстройку делали давно, а исполнительная документация по зданию утеряна, не всегда можно понять, что этаж уже надстроили и запас прочности исчерпан.
Вывод:
Давным-давно строили с запасом. И теперь у нас есть возможность надстроить сталинку, если мы хотим, без особых проблем.
Сейчас всё строится по принципу «необходимо и достаточно», и никаких запасов на дополнительный этаж просто нет.
Если есть подозрения о глобальной надстройке или перестройке существующего здания – нужно срочно покопаться в истории, проверить конструктивную схему и нагрузки.
6. Эксплуатация
В процессе эксплуатации могут приниматься неправильные решения. Хуже всего, когда эти решения быстро принимаются и быстро реализуются.
Ещё хуже, когда процесс эксплуатации возлагается на людей без инженерного образования, просто потому что никого другого не было в штате и никто не согласился.
Чаще всего в зоне риска – бюджетные учреждения и коммерческая недвижимость малого и среднего предпринимателя. Не может учитель музыки или физкультуры эксплуатировать школу. Не может собирательный образ «друг-одноклассник-кореш» нормально эксплуатировать магазин.
Зданию за пару лет может прийти конец при подключении к процессу эксплуатации неправильных людей. Несколько таких примеров рассматривается в практической части.
Перечитайте п. 4. Если в здании уже были капитальный ремонт и реконструкция, там могли до вас прилично наворотить ошибок. Наличие или отсутствие этих ошибок нужно проверить до принятия на себя материальной ответственности за судьбу здания.
Здесь наиболее показательной историей по опасности на каждом этапе жизненного цикла объекта недвижимости будет корейская история торгового центра «Sampoong», потому что её не смогли спрятать из-за масштаба: погибло 502 человека, 937 – получили ранения и тяжёлые увечья.
Торговый центр «Sampoong», пройдёмся по его судьбе.
1. В 1987 году на земле, где раньше находилась городская свалка, было начато строительство (бывшие свалки и намывные территории – это риски).
2. Изначально планировалось воздвигнуть 4-этажный жилой многоквартирный дом.
3. Потом решили построить супермаркет (изменение проекта на ходу и увеличение этажности – опасность).
4. Первоначальный проект жилого дома не предполагал размещения эскалаторов (нагрузки и вибрации – опасность).
5. Исполнительный директор супермаркета распорядился снести в здании некоторое количество опорных колонн, дабы разместить на их месте эскалаторы. Подрядчик отказался, но сын директора продолжил строительство (первое решение на пути к смерти).
6. Неожиданно в процессе постройки директор решает добавить к проекту ещё и пятый этаж (второе решение на пути к смерти).
7. Строительство супермаркета завершено 7 июля 1990 года. Через него проходило порядка 40 000 покупателей ежедневно.
8. В 1993 году принято решение руководства центра о размещении на крыше трёх огромных промышленных кондиционеров. Их водрузили на крыше на специальные поддоны с роликами, таким образом добавив нагрузку на ослабленную центральную часть здания (третье решение на пути к смерти).
9. «Титаник» начинает тонуть. 29 июня 1995 года в 8:05 утра главный менеджер торгового центра получил от ночного охранника докладную записку о том, что тот ночью слышал где-то на крыше странные звуки. В 10:02 того же дня, обследовав здание, менеджер находит в районе пятого этажа большие трещины, идущие вокруг некоторых опорных колонн.
Он сообщает об этом своему руководству, однако не получает от него ответной реакции.
Примерно к 12:00 уже многие покупатели и продавцы начинают слышать странные звуки, которые издаёт здание. Чуть позже у дома начинают вибрировать стены и пол. Это чувствуют уже практически все. Самые умные покидают супермаркет, однако пока ещё в нём присутствуют тысячи людей. В 12:30 главный менеджер решает, что вибрацию здания вызывают кондиционеры, расположенные на крыше, и отключает их. К 16:00 этого дня, опять осмотрев 5-й этаж, он замечает, что трещины расширились и уже составляют в ширину около 10 см (удивительно, но ещё можно было спасти жизни людей, если бы объявили эвакуацию).
10. Прибывший в Sampoong инженер-строитель после обследования здания настаивает на немедленной эвакуации людей и закрытии всех помещений. Но главный менеджер, так и не получивший никакого ответа от своего руководства, отвергает это решение (четвёртое решение на пути к смерти).
11. В 17:40 вечера все люди начинают слышать громкие скрежещущие звуки в районе потолка, и в 17:47 здание обрушивается.
Итог:
на каждом этапе существования здания была допущена тотальная ошибка, и при этом здание смогло существовать целых 5 лет.
5 лет из здания извлекали прибыль. Но средние сроки окупаемости таких инвестиций составляют около 10 лет. Удалось ли заработать на экономии? Нет. А вот сесть в тюрьму получилось.
По результатам следственной комиссии, Джун Ли (директор) был признан виновным в преступной халатности и заключён в тюрьму на 10 лет. Его сын, Хан Санг Ли (строил здание), по обвинению во взяточничестве и непредумышленном убийстве был осуждён на 7 лет.
Статичность ситуации
Всё течёт, всё меняется.
Гераклит
Казалось бы, построили – сдали, даже госприёмку прошли и можно успокоиться?
Нет. Не получится успокоиться. Это вообще очень нервная работа.
Здание не находится в статичной неподвижной среде.
Здание находится в постоянно изменяющейся городской застройке или постоянно меняющейся природной среде (далее будет много интересных и страшных примеров про глобальное потепление, Норильск, планы развития городов и прочее).
Что влияет на здание и его характеристики надёжности? Всё, что его окружает.
Простой пример. Если рядом на горизонте появился башенный кран и под вас копают, это уже опасность и риски.
Санкт-Петербург, ул. Выборгская, д. 4, дом был построен в 1914 году. Началось строительство жилого дома рядом, и на фасаде здания начали образовываться и развиваться трещины. Из дома эвакуировали 39 человек.
1. Погодные и климатические факторы
Конечно, сейсмичность в вашем районе вряд ли изменится. Но дождь поливает, снег падает и ветер дует всегда. Самый страшный враг здания – это вода.
Вода – хороший растворитель, она прекрасно растворяет бетон и кирпич. Для новичков и чайников полезно будет почитать о цементной коррозии. Почитайте в главе 5 более подробную историю об этом. Да, ошибки нет, корродирует не только металл, но и бетон.
Бетон – это продукт химической реакции. И реакция эта обратима. Цементный камень можно растворить при помощи кислот и щелочей. Присутствие террористов вовсе не обязательно для глобальных разрушений, агрессивные компоненты могут содержаться в осадках и сточных водах. Это особенно актуально для промышленных предприятий. Для предприятий-лидеров по выбросам химических веществ, таких как «Северсталь» или «Русал», не секрет, что металлическая кровля может «раствориться» за 1-2 года под действием химической среды.
Обычно внутренняя часть стен подвала здания со стороны улицы выглядит печальнее, чем со стороны двора. Особенно если эта улица – Невский или Кутузовский проспект, которая поливается зимой химическими реагентами каждый день.
В дополнение к этому в зимнее время подключаются процессы вымораживания. Насыщенная водой конструкция замерзает, вода увеличивается в объёме, и происходит «тихий микровзрыв». Так разваливаются и бетон, и кирпич. Здание, которое не эксплуатируется, без отопления и крыши развалится за несколько лет.
Ветер тоже разрушает.
2. Окружающая застройка
В городской среде сложно жить. Вокруг постоянная суета, уплотнительная застройка, точечная застройка, подземное строительство, новые развязки.
Как тут жить спокойно, если под тебя уже копают?
Любое строительство нового котлована под новый дом или строительство метрополитена влияет на всю окружающую застройку.
При строительстве метрополитена все здания, попадающие в радиус застройки, включаются в программу постоянного мониторинга технического состояния. Это правильно, но не всегда работает так, как надо, поэтому при появлении любого трактора и экскаватора рядом со своим объектом нужно узнать, чем это для вас закончится, и поинтересоваться деталями проекта.
Сколько случаев сползания существующего здания в котлован строящегося вам известны? Запрос в Google «здание сползло в котлован» поможет вам приободриться и немного приподнять причёску без помощи фена.
Самое страшное, что эта история не о том, что сползание в котлован – это секретная информация. Нет, это не секретно и все про это знают, а некоторые даже видели или сами туда сползали. Страшно то, что это повторяется с завидной периодичностью.
3. Воздействие внешних человеческих факторов
С каждым годом всё страшнее жить в многоквартирном доме. Соседи хотят дизайнерский ремонт и ломают все стены, в том числе и несущие.
Бешеные автолюбители разгоняются и врезаются в несущие колонны и стены.
Это редкость. Но есть такие объекты-неудачники, в которые постоянно кто-то вписывается. Такие объекты есть на Невском проспекте, например.
А если постоянно долбить в стену здания машиной, рано или поздно для здания это плохо закончится (для машины, кстати, тоже).
Введение
В книге я стараюсь сделать так, чтобы любое сложное понятие обрело красочную иллюстрацию, которая могла бы визуализироваться в голове в нужный момент. Это будет лента новостей, в которой пока нет вас, но перспективы для того, чтобы прославиться, есть всегда.
Все новости будут на одну тему, чтобы внимание не переключалось на Волочкову, пока дом горит.
Не важно, кто вы – бабушка, студент, инженер-строитель с опытом (опыта всегда мало), владелец завода, булочник, спортсмен. Это будет полезная информация, чтобы хотя бы уметь вовремя эвакуировать себя из проблемного объекта.
И вообще, задумайтесь на секундочку. Где вы сейчас?
Вы в здании, которое построил какой-то «идиот», ну или «не очень идиот», или «суперпрофессионал». Как понять, что угрозы обрушения нет, или как не купить квартиру в доме, который разваливается?
Эта книга – краткая инструкция, как не стать трупом или идиотом. Это не про успешный успех. Это о том, как выжить в Российской Федерации. Уж поверьте, я знаю, о чём говорю.
По телевизору вам такое не покажут. А вот обрушений происходит достаточное количество, чтобы всерьёз задуматься о строительной каске как о модном всесезонном аксессуаре.
Все истории основаны на реальных событиях. Иногда добавляю ссылку на новость, иногда оставляю героев неизвестными.
Рассмотрим реальные события с краткими комментариями о том, как не стать их участником.
Система только одна, если захотел сделать ремонт или что-то построить – 7 раз проверь, получи техническое образование, позови эксперта и только потом действуй.
Начиная это чтение, представьте, что вы встретили старого друга-строителя и вот он готов вам рассказать миллион ужасных историй о том, как на него падал кирпич, перекрытие уплывало из-под ног и как убивало людей сосульками.
Это книга о деньгах, больших деньгах, колоссальных убытках, человеческих жертвах, недвижимости, строительстве, проектировании и эксплуатации.
Это опыт, который невозможно получить, прочитав 100 теоретических книг о том, «как надо», потому что они очень сложны.
99% процентов самых популярных ошибок, из-за которых можно умереть или потерять 1 млрд рублей, здесь описаны.
Чтобы сгенерировать оставшийся 1% волшебных ошибок, нужно быть очень большим фантазёром, поэтому будем считать, что эта книга предохранит вас от всех возможных трагических ситуаций.
