Дмитрий Заборовский
Как выгодно оформить ипотеку
1.2.10. Ипотека без подтверждения дохода
Стандартный пакет для одобрения ипотеки предполагает предоставление в банк заемщиком документов, подтверждающих доход. Таких как 2-НДФЛ либо справка по форме банка, копия трудовой книжки, декларации для ИП, документы по бизнесу (отчетность, выписки по расчетным счетам и т. д.) для собственников бизнеса. Подробно о том, какие документы банк может запросить у заемщика, рассмотрены в главах 1.4. и 2.1. Исходя из данных по доходам и кредитной нагрузки, банк принимает решение о возможности кредитования клиента и устанавливает кредитный лимит.
Однако не у всех клиентов есть возможность подтвердить свой реальный ежемесячный доход документами. В некоторых случаях клиенту проблематично получить справки от работодателя по техническим причинам (например, живет в Москве, работает в Сургуте вахтой, офис работодателя в Санкт-Петербурге). Для таких ситуаций существуют программы кредитования, которые дают возможность одобрить ипотеку без подтверждения дохода. Рассмотрим самые популярные программы:
– Зарплатный клиент.
Если клиент получает зарплату на карту банка, то кредитор не будет запрашивать дополнительные документы, подтверждающие доход. Достаточно будет номера зарплатной карты. При этом процентная ставка по ипотеке может быть меньше, чем для стороннего клиента. Минусом данной программы является то, что не все клиенты получают всю зарплату на карту. У некоторых клиентов в рамках зарплатного проекта перечисляется минимальная (официальная) часть заработной платы, а остальное (как правило, большая часть) выплачивается наличными средствами. Также зарплатный клиент без подтверждения дохода может получить одобрение только в банке, в котором получает зарплату. При этом условия кредитования в этом банке могут быть значительно хуже, чем в других.
– Программа по 2-м документам.
Самая распространенная программа кредитования без подтверждения дохода. Вместо документов, подтверждающих доход, заемщик предоставляет паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Перечень документов, которые можно предоставить вместе с паспортом, у каждого банка свой. В большинстве случаев подойдет СНИЛС, реже запрашивают водительское удостоверение, ИНН, загранпаспорт. Первоначальный взнос обычно составляет от 30% до 50%. Доход указывается со слов клиента.
– Программа по паспорту.
Полный аналог программе по 2-м документам, только второй документ не требуется. Иногда банк может рассмотреть заявку клиента на ипотеку только по паспорту. Однако кредитных организаций, которые работают с такой программой, очень мало. Необходимый первоначальный взнос обычно составляет от 30% до 50%. Доход указывается со слов клиента.
– Предложение от банка.
Для некоторых клиентов банк может самостоятельно сделать предложение по кредитованию. Для оформления такого кредита обычно необходим только паспорт. Чаще всего такие предложения получают клиенты с очень хорошей кредитной историей или с крупными суммами на вкладах в банке. По ипотеке такие предложения бывают очень редко, в основном программа работает для кредитов наличными.
Ипотека без подтверждения дохода очень востребована у индивидуальных предпринимателей, собственников бизнеса и самозанятых, так как не нужно собирать огромный пакет документов по бизнесу для рассмотрения заявки. У индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные режимы налогообложения, декларации очень часто не отображают реальный доход (например, ЕНВД или Патент). Самозанятые подтвердить свой доход в большинстве случаев вообще не могут. Ипотекой без первого взноса пользуются клиенты с неофициальной заработной платой, оформленные с минимальной заработной платой, либо когда получить документы, подтверждающие доход, проблематично. Часто используют программу без подтверждения дохода, когда есть большая часть на покупку квартиры. Например, продали однокомнатную квартиру и хотят купить в ипотеку двухкомнатную. В этом случае в кредит, как правило, потребуется менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.
Нужно обратить внимание при оформлении ипотеки без подтверждения дохода:
– Банки активно используют программы без подтверждения дохода и достаточно хорошо одобряют такие заявки. Однако, несмотря на то, что банк не требует документы, подтверждающие доход, место работы указать в любом случае придется. Часто банки просят рабочий номер телефона и ИНН работодателя.
– Процентные ставки по ипотеке без подтверждения дохода обычно выше, чем по стандартным программам (в среднем на 0,5—1% от базовой процентной ставки). При этом в некоторых банках увеличивается минимальный возраст заемщика и сокращается максимальный возраст на дату погашения ипотеки. (Например, по стандартным программам возраст кредитования от 21 года до 65 лет, в этом же банке по ипотеке без подтверждения дохода – от 25 лет до 60 лет).
– Ипотека без подтверждения дохода в большинстве банков предоставляется только на квартиры. На жилые дома, загородную недвижимость по этой программе работает ограниченное количество банков. На коммерческую недвижимость и гаражи программа ипотеки без подтверждения дохода практически не применяется.
– Материнский капитал и другие средства государственной поддержки граждан при рассмотрении заявок по программам без подтверждения дохода в качестве первоначального взноса большинством банков не учитываются27.
Вывод: ипотека без подтверждения дохода – популярная и востребованная программа. Условия кредитования и требования к заемщику по ней могут отличаться от стандартных. Можно использовать, когда есть сложности с предоставлением документов, подтверждающих доход, либо когда решение нужно быстро. Не все объекты кредитуют по программе без подтверждения дохода, нужно это учитывать при выборе банка.
Глава 1.3. Льготные ипотечные программы
Под льготными ипотечными программами в книге подразумеваются программы кредитования с использованием льгот, субсидий и материальной помощи со стороны государства. Как правило, все программы ограничены по сроку действия (хотя и регулярно продлеваются) и периодически изменяются. Актуальность действия конкретной программы и текущие условия ее предоставления нужно уточнить в банке до отправки заявки на ипотеку.
Далее рассмотрим популярные льготные программы ипотечного кредитования подробнее.
1.3.1. Материнский капитал
Материнский (семейный) капитал – это мера государственной поддержки семей с детьми. Условия программы и размер выплат регулярно изменяются. Кто конкретно имеет право на материнский капитал и какой размер финансовой помощи в настоящий момент времени установлен, можно узнать на сайте Пенсионного фонда: http://www.pfrf.ru/grazdanam/family_capital.
С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал оформляется в электронной форме в беззаявительном порядке. Это означает, что после рождения (усыновления) ребенка (рождение/усыновление которого дает право на получение государственной поддержки), сертификат на материнский капитал будет оформлен автоматически и семья сможет распоряжаться средствами, не обращаясь за самим сертификатом на бумажном носителе. Информация о получении семьей материнского капитала направляется в личный кабинет владельца сертификата на сайте Пенсионного фонда или портале Госуслуг.
Программы покупки жилья в ипотеку с использованием материнского капитала пользуются большой популярностью. Его можно использовать:
1. В качестве первоначального взноса. Некоторые банки выдают ипотеку, если в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. В этом случае возможно несколько вариантов:
1.1. Банк перечисляет продавцу полную стоимость объекта недвижимости и ждет перечисления средств материнского капитала. По факту сумма ипотеки равна стоимости жилья. При таком порядке расчетов у заемщика первые несколько платежей по ипотеке будут больше до момента перечисления Пенсионным фондом материнского капитала банку.
1.2. Средства материнского капитала переводятся непосредственно продавцу. Такое возможно только в случае, если ребенку, с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала, уже исполнилось три года.
1.3. Частичный первый взнос. В некоторых банках существует требование, чтобы кроме средств материнского капитала заемщик обязательно предоставлял собственные денежные средства в качестве первоначального взноса (обычно 5—10%). В таких ситуациях, как правило, кредитор выдает ипотеку в размере стоимости жилья за вычетом собственных средств и ждет перечисления материнского капитала от Пенсионного фонда. Но могут быть и другие условия выдачи займа, поэтому лучше уточнить порядок расчетов и перечисления денежных средств в конкретном банке.
2. На погашение ипотечного кредита. Погасить досрочно ипотеку (частично или полностью) материнским капиталом возможно сразу после оформления сертификата, даже если ипотека оформлялась до появления ребенка, с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала.
3. На оформление ипотечного кредита. Есть ипотечные программы, которые выдают сумму ипотеки в пределах размера материнского капитала. Кредитная история и доход заемщика по таким программам учитываются минимально, так как кредитор рассчитывает на быстрое погашение займа средствами материнского капитала. По таким программам процентные ставки значительно выше (могут быть выше на 10—15%), а срок кредитования меньше (может быть и 3 месяца), чем по стандартным ипотечным программам. Банков, которые предлагают такие ипотечные программы, очень мало.
Полезные факты28:
– Материнский капитал индексируется государством. Изменение его размера не влечет замену сертификата.
– Срок обращения в ПФР с заявлением о выдаче государственного сертификата на материнский капитал не ограничен.
– Материнский капитал освобождается от налога на доходы физических лиц.
– Действие сертификата прекращается в случае смерти владельца, лишения его родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением или усыновлением которого возникло право на получение материнского капитала, совершения им в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности, а также в случае отмены усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на материнский капитал, или в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала в полном объеме.
– В случае утраты сертификата можно получить его дубликат.
– Средства материнского капитала можно получить только по безналичному расчету. Любые схемы обналичивания этих средств являются незаконными. При этом владелец сертификата на материнский капитал, который соглашается принять участие в схемах обналичивания, идет на совершение противоправного акта и может быть признан соучастником преступления по факту нецелевого использования государственных средств.
Важно! При использовании средств материнского капитала для покупки жилья с использованием кредитных средств родители в силу закона (пункт 4 статьи 10 ФЗ №256-ФЗ) должны выделить доли детям в приобретаемом объекте недвижимости после полного погашения ипотеки. При этом не важно, использовался материнский капитал в качестве первоначального взноса или для погашения (частичного или полного) займа.
Вывод: актуальные условия программы материнского капитала проверяем на сайте Пенсионного фонда. Материнский капитал можно использовать для погашения ипотеки, а также в качестве первоначального взноса, как частичного, так и полностью (зависит от банка). При его использовании после выплаты ипотеки нужно выделять доли детям.
1.3.2. Социальная ипотека
Социальная ипотека – правительственная программа помощи определенным категориям граждан, основная задача которой – обеспечить население доступным жильем. Суть такой программы, как правило, в частичном возмещении уплаченных процентов по ипотеке либо компенсации части стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Реализуют социальную ипотеку субъекты Российской Федерации, поэтому в разных регионах условия ее предоставления могут различаться. Подробную информацию и актуальные условия предоставления таких программ в конкретном регионе можно узнать в местных отделениях агентств ипотечного жилищного кредитования (если такие существуют), в администрации субъекта РФ либо в АО «ДОМ.РФ» (бывший АИЖК).
Акционерное общество «ДОМ.РФ» (ранее Агентство ипотечного жилищного кредитования) – финансовый институт, созданный в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики. 100% акций компании принадлежит государству в лице Росимущества. Осуществляет развитие рынка ипотечного кредитования России, а также реализацию различных программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Сайт: дом.рф.
Условия кредитования по социальной ипотеке могут быть выгоднее, чем по стандартным программам. Например: процентная ставка и размер минимального первоначального взноса могут быть меньше. Обычно ставка ниже на 1—3%, а минимальный размер ПВ от 10%.
Кто может оформить социальную ипотеку:
– Молодая семья. Обязательным условием для этой категории граждан является возрастной порог. Один из супругов должен быть моложе 35 лет.
– Малоимущие. Это граждане, получающие доход ниже установленного субъектом прожиточного минимума и нуждающиеся в материальной поддержке государства. Доход рассчитывается из норм прожиточного минимума на всех членов семьи.
– Работники бюджетной сферы. Минимальным требованием к этой категории является работа в государственных или муниципальных органах власти (включая медицинские и образовательные учреждения) либо служба в Вооруженных силах, ФСБ, полиции, таможне, в структурах МЧС не менее трех лет.
Условием для оформления социальной ипотеки для всех категорий граждан является либо отсутствие собственного жилья, либо если имеющееся жилье не удовлетворяет минимальным нормам по площади или санитарным нормам.
В некоторых банках социальную ипотеку можно использовать совместно с другими мерами государственной поддержки, например такими, как материнский капитал.
Кроме льготных программ, разработанных государством, некоторые банки реализуют собственные программы льготного ипотечного кредитования для определенных категорий заемщиков. Критерии для клиентов, имеющих право воспользоваться такими программами, кредиторы определяют самостоятельно. Об условиях предоставления и требований к заемщику по таким кредитным продуктам можно узнать непосредственно в отделениях банков, по телефону горячей линии, на официальных сайтах, а также у партнеров, реализующих эти программы.
Вывод: условия кредитования по социальной ипотеке обычно выгоднее, чем по стандартным программам. Как правило, по социальной ипотеке государство компенсирует часть первоначального взноса либо возмещает часть уплаченных процентов по ипотеке. Этой программой могут воспользоваться только определенные категории граждан. В разных регионах могут быть разные условия предоставления социальной ипотеки.
1.3.3. Ипотека для молодых семей
Многие из нас слышали о существовании программы ипотечного кредитования «Молодая семья». Такая программа может быть двух видов: с государственной поддержкой и в виде специальных условий кредитования непосредственно от банка. Рассмотрим подробнее.
«Молодая семья» с поддержкой государства
Суть программы заключается в частичной оплате приобретаемого жилья за счет государства в виде субсидии. Размер субсидии рассчитывается из нормативов, установленных в каждом конкретном регионе. Проще говоря, клиент получает документ от администрации с указанием суммы, которую государство готово предоставить в виде поддержки (возвращать деньги государству не нужно) для приобретения жилья. Деньги переводятся продавцу исключительно безналичным способом. Приобретать квартиру или дом можно только в том регионе, в котором оформили субсидию. При этом приобретать жилье у близких родственников по этой программе запрещено. Пользоваться субсидией по программе «Молодая семья» можно только один раз.
Для того чтобы получить поддержку от государства, нужно встать в очередь (на практике свою очередь можно и не дождаться) и соответствовать требованиям программы. Основные требования:
– Возраст. Каждый из супругов на момент получения субсидии должен быть моложе 35 лет. При этом важно учитывать, что возраст оценивается не на момент подачи заявления и зачисления в очередь, а на момент фактического распределения денег. Таким образом, если в период ожидания хотя бы один из супругов достигнет возраста 35 лет, то семья лишается права на субсидию по программе «Молодая семья».
– Официальный брак или неполная семья. Для участия в программе обязательно состоять в зарегистрированном (официальном) браке, наличие детей в этом случае не обязательно. Либо находиться в статусе неполной семьи. Например, один родитель, один ребенок. Гражданский брак законом не признается, соответственно, сожители участвовать в программе не могут.
– Статус нуждающихся. Получить субсидию могут только семьи, признанные администрацией региона нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для признания нуждающимися нужно обратиться с соответствующим заявлением и документами в местную администрацию. Нуждаемость в жилье определяется по учетной норме. Так как программа «Молодая семья» реализуется региональными властями, то учетную норму и перечень необходимых документов для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий лучше узнавать непосредственно в местной администрации субъекта РФ.
Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку (либо направить на погашение ипотеки). Приобрести можно:
– Готовое жилье (квартира или дом).
– Квартиру в новостройке.
– Использовать для строительства жилого дома.
«Молодая семья» – программа от банков
Некоторые банки разрабатывают собственные льготные программы кредитования для определенных категорий граждан. Одной из таких программ является «Молодая семья». Суть программы заключается в предоставлении более выгодных условий кредитования, чем по стандартным программам банка. Как правило, выгода заключается в более низкой процентной ставке (обычно на 0,3—0,5%) и сниженном минимальном размере первоначального взноса (обычно 10%). Никаких денег (как в случае с государством) банк клиентам не предоставляет.
Для участия в программе, как правило, требуется выполнить только два условия – соответствовать по возрасту (как правило, до 35 лет, при этом достаточно, чтобы моложе 35 лет был хотя бы один из супругов) и статусу (зарегистрированный брак либо неполная семья). Программа «Молодая семья» есть не во всех банках. Уточнять о возможности получить льготные условия кредитования по этой программе нужно у конкретного кредитора.
Вывод: по программе «Молодая семья» можно получить от государства субсидию на покупку жилья. Для этого нужно получить статус нуждающегося, встать в очередь и соответствовать требованиям. Суть программы «Молодая семья» от банков заключается в предоставлении льготных условий кредитования.
1.3.4. Семейная ипотека
Льготную программу ипотечного кредитования с государственной поддержкой для семей с детьми еще называют «Семейная ипотека». Суть программы заключается в возможности оформить ипотеку по ставке 6% и ниже (есть программы кредитования по этой программе ниже 5% годовых) на весь срок кредитования. Чтобы получить ипотеку по этой программе, нужно соответствовать определенным требованиям:
– В семье в период с 31 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй либо последующий ребенок. (Ребенок может быть единственным при условии наличия у него инвалидности, тогда дата рождения не важна.)
– Заемщик (родитель) и дети должны быть гражданами РФ, при этом заемщик должен быть родителем ребенка, рождение которого дает право на господдержку.
– Для жителей Дальневосточного Федерального округа при рождении второго и последующих детей после 01 января 2019 года базовая процентная ставка 5% (на практике может быть и ниже).
Воспользоваться семейной ипотекой возможно только для приобретения жилья на первичном рынке либо на рефинансирование имеющегося жилищного кредита, если жилье приобреталось у юридического лица29. При рефинансировании остаток долга не должен превышать 80% от первоначальной стоимости жилья.
У программы кредитования есть условия:
– Договор на покупку жилья должен быть заключен в период с 01 января 2018 года до 31 декабря 2022 года. Возможно продление сроков. Если ребенок родился с 01 июля 2022 года до 31 декабря 2022 года, срок продлевается до 01 марта 2023 года. Если ребенок получил инвалидность после 2022 года, то заключить договор можно до 31 декабря 2027 года.
– Продавец – юридическое лицо (за исключением инвестиционных фондов).
– Минимальный размер первоначального взноса 15—20%. В качестве первого взноса может полностью использоваться материнский капитал.
– Максимальная сумма ипотеки 6 000 000 рублей. (Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 12 000 000 рублей.)
– Материнский капитал входит в максимальную сумму кредита.
Условия программы достаточно часто пересматриваются. Для того, чтобы убедиться в соответствии заемщика требованиям господдержки и возможности приобретения жилья по семейной ипотеке, нужно ознакомиться с действующей редакцией Постановления Правительства №1711 от 30.12.2017 или уточнить в банке.
Вывод: программа «Семейная ипотека» – это реальная возможность приобрести жилье по льготной ставке на весь срок кредитования. Купить квартиру можно только у юридического лица (за исключением ДФО). Программа регулярно изменяется, поэтому нужно уточнять актуальные условия перед подачей заявки.