Дмитрий Заборовский
Как выгодно оформить ипотеку

Полная версия

1.1.7. Закладная

Одним из документов, который обычно присутствует при оформлении ипотеки вместе с кредитным договором, является закладная. Этот документ подписывается заемщиком и залогодателем (если это два разных лица) и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи (либо договором ипотеки при нецелевом кредите под залог) без подписи со стороны банка.

Суть документа заключается в подтверждении прав ее владельца (кредитора) на¹⁰:

1. Получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. То есть право требовать оплаты по кредиту, даже если отсутствует кредитный договор.

2. Право залога на имущество, обремененное ипотекой. То есть право обратить взыскание на залоговый объект недвижимости.

Закладная может быть продана другому лицу, которое становится новым кредитором и получает вышеуказанные права и обязанности. Согласие заемщика на последующую продажу закладной обычно прописывается в кредитной документации при оформлении ипотеки (только мало кто это читает и обращает на это внимание). При продаже закладной сохраняются все условия предоставления кредита, такие как процентная ставка и срок займа.

На практике продажа закладных достаточно популярна. Существуют банки, которые специализируются на выдаче ипотеки и последующей продаже закладных. Ничего страшного для заемщика в этой ситуации не происходит. Даже очень крупные банки (входящие в ТОП-10 по активам) продают свои закладные, хотя и продолжают самостоятельно обслуживать выданные кредиты (например, принимать ежемесячные платежи).

Возможна ситуация, при которой заемщик может и не знать, что его закладная продана. У меня на практике был случай, когда кредитор продал закладную и продолжил обслуживать ипотеку. Банк принимал ежемесячные платежи, включая частичное и полное досрочное погашение. Выяснилось, что закладная продана, только когда клиент полностью досрочно погасил ипотеку и для снятия обременения нам потребовался этот документ¹¹. Пришлось подождать чуть дольше обычного (ждали плюсом неделю), пока банк запросил оригинал проданной закладной у нового кредитора и выдал ее заемщику для снятия обременения.

Важно! Описанная в примере ситуация возможна, только если банк – первоначальный кредитор – по договоренности с новым владельцем закладной продолжает обслуживать кредит. Достаточно часто при продаже закладной заемщик должен производить выплату новому кредитору напрямую и получать закладную после выплаты ипотеки, соответственно, тоже у него.

Негативными последствиями продажи закладной для заемщика могут стать новые (технические) способы исполнения обязательств. Например, у нового кредитора нет рядом с заемщиком ни банкоматов, ни офисов для внесения ежемесячного платежа. Или нужно платить переводом на счет, причем делать это требуется заранее и с оплатой комиссии.

Банки начинают отказываться от бумажной закладной. Это очень удобно, так как при досрочном погашении нет необходимости ждать, пока кредитор предоставит документ в физическом виде. Нужна бумажная закладная или нет, каждый банк определяет самостоятельно. Но если этот документ прописан в регламентах кредитора и является обязательным, то придется его подписать и сдать на регистрацию. Так как без закладной в таком случае банк ипотеку не выдаст.

Вывод: закладная – это ценная бумага, дающая право ее владельцу требовать оплату по кредиту и обращать взыскание на залог. Закладная может быть как бумажной, так и электронной. Закладную банк может продать новому кредитору. При продаже закладной сохраняются условия кредитования.

1.1.8. Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки – это внесение денежных средств сверх установленного регулярного (обязательного) ежемесячного платежа. Разрешено во всех банках. Штрафы и комиссии за эту операцию отсутствуют. При досрочном погашении сумма, уплачиваемая поверх ежемесячного платежа, идет на уменьшение тела кредита (суммы основного долга), а не процентов. Соответственно, при досрочном погашении уменьшается итоговая переплата.

Погашая частично досрочно ипотеку, заемщик, как правило, сам выбирает что уменьшить: размер ежемесячного платежа (при этом срок кредитования остается прежним) либо срок займа (при этом прежним остается размер ежемесячного платежа).

Досрочное погашение может быть частичным и полным. В некоторых банках частичное досрочное погашение можно производить только в дату регулярного платежа по графику. В некоторых – в любой день, при этом сразу производится пересчет процентов. Кредитором могут быть установлены ограничения по сумме минимального досрочного погашения. Например, досрочное погашение можно осуществить только суммой не менее 10 000 рублей (поверх регулярного платежа). В большинстве банков какие-либо ограничения по суммам и срокам на досрочное погашение отсутствуют.

Полное досрочное погашение ипотеки практически во всех банках можно сделать в любой день, без привязки к дате регулярного платежа. Сумму для полного досрочного погашения на конкретную дату можно узнать у сотрудника кредитора в отделении, позвонив в колл-центр, либо в личном кабинете (реализовано не во всех банках).

Подать заявление на досрочное погашение в большинстве банков можно онлайн в личном кабинете или с помощью мобильного приложения. Некоторые кредиторы требуют личного присутствия и подачи заявления на бумажном носителе. О способах подачи заявлений, минимальных суммах и других дополнительных условиях для осуществления досрочного погашения лучше узнать заранее (при выборе банка и до оформления ипотеки).

Осуществлять досрочное погашение максимально выгодно в начале действия кредита, так как происходит перерасчет процентов и переплата существенно уменьшается. Если банк разрешает производить частичное досрочное погашение в любой день (без привязки к дате регулярного ежемесячного платежа), то вносить деньги лучше сразу, как появилась возможность. Так как в большинстве случаев проценты начисляются ежедневно.

После каждого частичного досрочного погашения формируется новый график платежей. Получить его можно, как правило, на следующий рабочий день в любом отделении банка кредитора либо самостоятельно сформировать в личном кабинете.

Важно! Частичное досрочное погашение не освобождает заемщика от обязательства по уплате регулярного ежемесячного платежа. При осуществлении досрочного погашения нужно в любом случае обеспечить оплату по графику. Например, обязательный ежемесячный платеж по ипотеке составляет 10 000 рублей. Клиент хочет внести платеж в размере 30 000 рублей. В этом случае сформировать заявление на частичное досрочное погашение нужно на сумму 20 000 рублей, а 10 000 рублей будут списаны в качестве регулярного платежа. Если клиент подаст заявку на досрочное погашение на 30 000 рублей, то у него либо возникнет просрочка (если деньги спишутся до даты платежа по графику), либо спишется только регулярный платеж в сумме 10 000 рублей (если досрочное погашение производится в дату регулярного платежа) и будет отказано в досрочном погашении из-за недостатка средств, а 20 000 просто останутся на счете.

Крайне рекомендую при осуществлении досрочного погашения зайти на следующий день в личный кабинет и проверить, что операция выполнена и деньги списаны в том объеме, который вы планировали. Это позволит контролировать исполнение банком ваших заявлений и сохранит кредитную историю.

Вывод: досрочное погашение можно оформить без комиссии и штрафов. Максимально выгодно погашать досрочно в начале срока действия ипотеки. В большинстве банков заявление на досрочное погашение можно оформить онлайн. Нужно учитывать размер и дату регулярного ежемесячного платежа при оформлении досрочного погашения. После каждого досрочного погашения формируется новый график.

1.1.9. Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Плюсы ипотечного кредитования:

– Приобретение собственной недвижимости. Для многих людей ипотечный кредит – это единственная возможность приобрести собственное жилье. С помощью ипотеки можно перестать платить за съемную квартиру либо улучшить свои жилищные условия. Также клиенты приобретают недвижимость с целью инвестирования для последующей сдачи в аренду. Таким способом формируют себе накопления и дополнительные источники дохода. Несмотря на то что квартира находится в залоге у банка, заемщик получает ее в собственность. Соответственно, может в ней прописаться и/или использовать по своему усмотрению.

– Условия кредитования. Как правило, условия по ипотечным кредитам в банках значительно выгоднее, чем по кредитам наличными. Это дает возможность заемщику получить большую сумму кредита под меньшую процентную ставку на удобный срок. У клиента больше возможностей подобрать программу с оптимальным ежемесячным платежом.

– Разнообразие ипотечных кредитных программ. В банках действуют различные программы ипотечного кредитования, и клиент может выбрать то, что нужно именно ему. Например, можно увеличить первоначальный взнос и снизить ставку, оформить ипотеку без первоначального взноса, получить кредит без подтверждения дохода, привлечь созаемщика и т. д.

– Юридическая чистота сделки. Несмотря на то что недвижимость находится в собственности у заемщика, залог оформлен в пользу банка. Соответственно, перед тем как выдать кредит, банк проверяет приобретаемый объект недвижимости для обеспечения юридической чистоты сделки. При приобретении вторичного жилья многие банки просят застраховать титул¹². В этом случае юридическую чистоту дополнительно проверяет страховая компания.

– Налоговый вычет. При приобретении жилья в ипотеку возможно оформить налоговый вычет. При этом НДФЛ (налог на доходы физических лиц – 13%) возможно возместить не только от покупки, но и с уплаченных процентов по кредиту. Некоторые клиенты используют налоговый вычет для досрочного погашения ипотеки, тем самым уменьшая переплату¹³.

Минусы ипотечного кредитования:

– Размер переплаты по ипотеке. Несмотря на относительно невысокую процентную ставку (сравниваем со ставкой по нецелевым кредитам наличными), переплата по ипотеке может быть существенной. Происходит это из-за длительно срока кредитования. Именно поэтому важно правильно рассчитать сумму и срок кредита, чтобы избежать лишних выплат.

– Моральная нагрузка. Большая часть заемщиков добросовестно исполняют свои кредитные обязательства, особенно по ипотеке. Однако оформляя кредит на 15—20 лет, клиент получает психологическую нагрузку по исполнению своих обязательств. Важно правильно рассчитывать свои финансовые возможности и стараться выплачивать кредиты в срок либо досрочно.

– Нестабильность экономики. Обычно ипотеку оформляют на 10—20 лет, при этом различные изменения и потрясения в экономике страны происходят регулярно (каждые 4—6 лет). Спрогнозировать, что будет через длительный промежуток времени, практически невозможно. У заемщиков всегда есть риск потерять источник дохода. Именно поэтому при оформлении ипотеки нужно адекватно оценивать кредитную нагрузку.

– Дополнительные расходы. Практически во всех банках необходимо ежегодно оформлять полис страхования. Если посчитать расходы за весь период, может получиться существенная сумма. При оформлении ипотечного кредита очень часто требуется оплачивать отчет об оценке. Дополнительные расходы по сделке, сервисы расчетов с продавцом, комиссии за перевод (если такие имеются) – все это удорожает приобретаемый объект недвижимости. Как сократить расходы на дополнительные услуги, подробно рассмотрим в главе 3.3.

– Недвижимость в залоге. Несмотря на то что недвижимость находится в собственности заемщика, распоряжаться ей до момента выплаты ипотеки нельзя. Это может создать определенные неудобства, если клиент решит продать квартиру, которая находится в залоге у банка.

Вывод: у ипотечного кредитования, как и у любого банковского продукта, есть свои плюсы и минусы. Нужно правильно рассчитывать собственные силы и оформлять ипотеку, хорошо обдумав все условия и возможные ситуации.

Глава 1.2. Ипотечные программы¹⁴

1.2.1. Квартира – готовое жилье

Одна из самых распространенных и востребованных программ ипотечного кредитования – ипотека на покупку готовой квартиры. Ее часто называют «покупка квартиры на вторичном рынке». Основным преимуществом ипотеки на готовую квартиру является то, что такой кредит предоставляют практически все банки, которые выдают ипотечные кредиты.

Внесем ясность: программа считается на покупку готового жилья, если сделка оформляется по договору купли-продажи. Объект по факту уже существует. То есть, если квартиру, в которой еще никто не жил и вы будете первый ее владелец, в новом, только что построенном доме, продает застройщик, который сам этот дом строил, при этом дом уже введен в эксплуатацию и сделка проводится по договору купли-продажи, то для банка такая сделка считается как готовое жилье. Это нужно учитывать при выборе ипотечной программы при подаче заявки на ипотеку.

На что нужно обратить внимание при выборе банка для покупки готовой квартиры:

– Минимальная и максимальная сумма ипотеки. Минимальная сумма ипотеки обычно составляет от 300 000 до 600 000 рублей. Максимальная сумма кредита разная в каждом банке, обычно зависит от региона выдачи ипотеки (в некоторых банках нет ограничений по сумме). Требования к минимальной и максимальной суммам актуальны для всех программ ипотечного кредитования.

– Срок кредита. Обычно банки предлагают оформить ипотеку на срок от 1 года до 30 лет. При этом существуют ограничения по минимальному и максимальному возрасту заемщика. Минимальный возраст обычно от 18 до 22 лет, максимальный на дату выплаты ипотеки – от 65 до 75 лет. Это нужно учитывать при выборе срока кредитования. Требования к возрасту актуальны для всех программ ипотечного кредитования.

– Минимальный размер первоначального взноса (обычно составляет от 10% до 20% от стоимости квартиры) и может ли использоваться в качестве первоначального взноса материнский капитал¹⁵. Требования к первоначальному взносу актуальны для всех программ ипотечного кредитования.

– Процентная ставка. По готовым квартирам во многих банках можно снизить процентную ставку, увеличив первоначальный взнос, предоставив дополнительные документы (например, на собственность или официально подтверждающие доход), подав заявку через партнера с применением преференций.

– Перепланировка. При наличии перепланировки в квартире нужно сразу уточнить, примет ли такой объект банк.

– Год постройки дома. В банке существуют ограничения по кредитованию старых домов с высокой степенью износа.

– Межэтажные перекрытия. Некоторые банки не кредитуют квартиры, которые находятся в домах с деревянными перекрытиями.

– Состояние дома. Жилье не должно быть признано аварийным.

Вывод: при покупке готовой квартиры в ипотеку нужно уточнить в банке о возможности снизить процентную ставку и существующие минимальные требования как к заемщику, так и к предмету ипотеки.

1.2.2. Квартира – новостройка

Приобретение квартиры на этапе строительства с каждым годом набирает обороты. Новый дом, продуманные планировки, просторный оборудованный двор, места для парковки, новая качественная инфраструктура и многое другое в новостройке привлекает покупателей. Государство со своей стороны регулярно ужесточает требования к застройщикам, увеличивает контроль в строительной сфере и старается минимизировать риски граждан. Все это делает покупку квартиры на первичном рынке более привлекательной. Соответственно, растет количество сделок по приобретению жилья на этапе строительства, в том числе и с использованием ипотеки. Есть тенденция, что процентные ставки по программам кредитования на первичном рынке становятся ниже, чем по готовому жилью.

Итак, для банка первичным рынком, или программа «Новостройка», считается сделка, которая оформляется по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), либо заключению дополнительного соглашения к ДДУ или договора цессии (переуступки прав требования)¹⁶. При такой сделке самой квартиры еще не существует, и банк выдает кредит на оформление права требования.

Ипотеку на новостройку банки в основном выдают только на аккредитованные (согласованные) объекты. Именно поэтому нужно понимать, в каких кредитных организациях аккредитован дом, чтобы одобрять ипотеку именно в этих банках. Уточнить по аккредитации можно в отделе продаж застройщика.

Важно! Узнавать нужно об аккредитации конкретного дома, в котором вы хотите купить квартиру, а не о застройщике в целом. Так как часто у одного и того же застройщика часть домов имеет аккредитацию, а часть нет. В основном это зависит от степени готовности объекта, так как одни банки могут кредитовать на этапе котлована, а другие требуют построить минимум три этажа. Некоторые банки не кредитуют малоэтажное строительство, например, трехэтажные дома.

На что нужно обратить внимание при выборе банка для покупки квартиры в новостройке:

– В каких банках аккредитован объект. Если в выбранном вами банке объект не аккредитован, уточните, готов ли банк его аккредитовать и готов ли застройщик предоставить пакет документов для аккредитации. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку квартиры в неаккредитованной новостройке на этапе строительства при условии предоставления дополнительного поручителя.

– Размер первоначального взноса. В некоторых банках размер первоначального взноса при покупке квартиры в новостройке может быть меньше, чем по готовой квартире. Как правило, составляет от 10—15% стоимости жилья. Существуют программы от застройщиков, позволяющие купить квартиру на этапе строительства без первоначального взноса¹⁷.

– Процентная ставка. Покупая квартиру у крупного застройщика, иногда можно получить скидку на процентную ставку в банке. Уточните, подходит ли выбранная вами квартира под программу льготного кредитования.

– Цессия¹⁸. Если вы приобретаете квартиру по договору цессии (переуступки прав требования), имейте в виду, что в некоторых банках существуют ограничения на проведение таких сделок. Информацию о возможности покупки конкретной квартиры таким способом лучше заранее уточнить у ипотечного менеджера.

Вывод: при выборе квартиры в новостройке сразу уточняем, в каких банках аккредитован объект и каким договором (ДДУ или Цессии) будет оформляться сделка. Узнаем о возможности снизить процентную ставку по ипотеке при покупке квартиры у конкретного застройщика.

1.2.3. Ипотека на комнату/долю в квартире

Комната

Кроме готовых квартир, на вторичном рынке жилья существуют программы на покупку комнаты. Речь идет об изолированной комнате в коммунальной квартире либо общежитии. Банков, которые кредитуют такие объекты, не много.

Итак, основные требования банков для предоставления ипотеки на комнату:

– Изолированное помещение. При этом назначение помещения должно быть жилое.

– Площадь помещения. У банков есть требования (в каждом свои) к минимальному размеру комнаты. Обычно помещение должно быть не менее 12 м².

– Пригодное для проживания, не в аварийном доме.

– Коммуникации (санузел, водопровод, электричество, отопление).

На практике основной причиной в отказе кредитования комнаты является отсутствие в ней санузла и водопровода, так как в большинстве общежитий и коммунальных квартир санузел общий.

Доля в квартире

Нужно сразу разделить программы кредитования: 1) на покупку доли в квартире (аналог покупки комнаты) и 2) на выкуп доли до целой квартиры.

1) Ипотеку на покупку доли в квартире банки практически не выдают¹⁹. Поэтому купить в ипотеку, например, 1/3 квартиры, скорее всего, не получится. Банк в любом случае будет требовать в залог квартиру целиком. Соответственно, приобрести долю квартиры в ипотеку станет возможным, если все остальные собственники согласятся выступить в сделке залогодателями и предоставят банку в залог свои доли (например, если собственники и покупатель являются родственниками). На практике такое бывает крайне редко.

2) Выкуп доли до целой подразумевает, что после оформления договора купли-продажи заемщик получает право собственности на квартиру целиком. Например, заемщик обладает 1/2 долей квартиры. Еще 1/2 доля принадлежит другому человеку (продавцу). При покупке второй половины покупатель становится ее единоличным собственником. Соответственно, при покупке в ипотеку банк получает в залог квартиру целиком. Такая сделка является достаточно простой и понятной для кредитора. Именно поэтому большинство банков выдают ипотеку на выкуп доли до целой по стандартной программе кредитования готового жилья.

Вывод: купить в ипотеку отдельную комнату можно при условии, что объект соответствует определенным требованиям банка. Купить долю в квартире в ипотеку возможно, только если остальные собственники согласятся заложить свои доли и банк получит в залог квартиру целиком. Ипотеку на выкуп доли до целой предоставляет большинство банков. Требования к заемщику и приобретаемому объекту недвижимости в таком случае будут аналогичны (либо очень схожи) программе по покупке готовой квартиры.