Грабли в сторону

Алексей Константинович Москвич
Грабли в сторону

Оценка гостиничного бизнеса

Поскольку я работаю с компаниями малого и среднего бизнеса, то в статье пойдёт речь о гостиницах и хостелах размером от 30 до 150 мест. Объекты. с числом мест меньше 30 с трудом могут обеспечить своё собственное существование и достаточный уровень доходности своим владельца. Гостиницы с большего размера обычно входят в сети или принадлежат инвестиционным компаниям. Курортные отели имеют свои специфические характеристики и тоже на рассматриваются в рамках этой статьи.

К особенностям гостиничного бизнеса, которые необходимо учитывать при оценке, можно отнести:

Трудоёмкость гостиничного бизнеса. Эти объекты представляют собой предприятия непрерывного цикла

Отель – одновременно и бизнес сам по себе, и инвестиции в недвижимое имущество

Содержание отеля обычно сопряжено с управлением кафе или баром, объектами розничной торговли (сувенирным магазином или киоском печатной продукции), и иногда – сауной с бильярдом или мини-СПА.

Для поддержания конкурентоспособности необходимо постоянно обновлять мебель и оборудование и расширять ассортимент предоставляемых услуг (например, доступ к сети интернет, кабинет для работы, климат-контроль)

Поскольку содержание гостиницы требует значительных капиталовложений, и в случае невысокой доходности перепрофилировать его будет очень сложно, то возрастает риск вложений в эту отрасль. Кроме того, гостиничный бизнес подвержен цикличности.

Несмотря на наличие трёх общепризнанных подходов к оценке, необходимо учитывать и особенности гостиницы как объекта недвижимости: наличие участка для расширения, объём отложенного ремонта, срок службы строений и оборудования и местоположение. Поэтому в отдельных случаях используется затратный подход, в соответствии с котором определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведённых на ней улучшений по цене замещения за минусом износа. Однако этот подход не учитывает доходности гостиничного бизнеса.

Рыночный подход используется при оценке ещё реже. Наиболее сложным этапом при его использовании является поиск сопоставимых объектов, обладающих достаточным объёмом сходных характеристик. Также невозможно в точности установить мотивы продавца, назначающего цену продажи и мотивы покупателя, соглашающегося на эту цену. Эти мотивы могут послужить причиной значительного несоответствия между рыночной собственности и ценой продажи гостиницы.

Став владельцем отеля, вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумножения. Поэтому наиболее подходящими методами оценки становятся методы в рамках доходного подхода. Мои американские коллеги рекомендуют использовать три из них: 1) на базе валовой выручки от сдачи номеров, умноженной на соответствующий коэффициент; 2) на базе чистого операционного дохода до вычета износа и процентов за обслуживание долга; 3) на базе капитализации дохода.

Прежде чем приступать к оценке, необходимо помнить несколько правил:

Используйте только текущие, а не гипотетические/прогнозные данные. При определении текущей стоимость объекта ожидаемый рост дохода не учитывается

Наличие баров и ресторанов также не оказывает существенного влияния, за исключением влияния не величину чистого дохода объекта оценки

Цены в значительной степени зависят от регионального расположения гостиницы

Метод, основанный на умножении выручки от сдачи номеров на определённый коэффициент, рекомендуется использовать только при оценке небольших гостиниц и хостелов. Самый существенный недостаток данного метода состоит в том, что при его применении в расчёт принимается только небольшой объём издержек и не учитываются крупные статьи расходов. Поэтому его лучше применять в качестве некоего ориентира при назначении цены. Значение же коэффициента, на который следует умножать выручку, варьируется от 2,5 до 3 в зависимости от региона.

При использовании методов на базе мультипликатора или ставки капитализации понадобится детализированный отчёт о прибылях и убытках, исключая затраты на амортизацию и проценты. В большинстве случаев приемлемыми считаются мультипликатор, равный 7,5 и ставка капитализации, равная 13%. Если использовать сразу оба метода, то в результате должный быть получены довольно близкие значения.

Если метод на основе капитализации выручки от сдачи номеров даёт сумму, значительно превышающую значение, полученное методами на базе чистого дохода, то это означает, что данная гостиница, вероятнее всего, имеет объём издержек выше среднего уровня.

Несмотря на все сложности, малые отели остаются довольно популярным видом бизнеса. Несмотря на запрет размещения хостелов в жилом фонде, их количество за последнее время даже выросло!

В статье использованы наработки известного американского консультанта в области оценки гостиничного бизнеса Келвина Г. Шёна.

Оценка медицинского бизнеса

Существует несколько общепризнанных подходов к проведению оценки медицинского бизнеса. Выбор конкретных методов и процедур во многом зависит от цели оценки, характеристик оцениваемой компании и наличия необходимых данных. Чаще всего используются:

метод дисконтирования будущих доходов

метод совокупных активов

метод сравнения с рынком

метод мультипликатора объёма выручки или доходов (эмпирические правила)

метод избыточной прибыли

При оценке медицинского бизнеса в целях продажи в качестве базы конечной стоимости чаще всего используется обоснованная рыночная стоимость, которая определяется как наиболее вероятная на дату оценки цена, по которой данный бизнес мог бы бать проданным на открытом рынке. При этом и продавец, и покупатель будут проявлять разумный, осмысленный и осмотрительный подход к своим действия, а влияние посторонних факторов исключено. Выбор обоснованной рыночной стоимости в качестве базы оценки означает, что бизнес оценивается в качестве отдельного, независимого объекта на условиях "как есть, так есть" (то есть продажа объекта в том виде, в котором он есть сейчас и без гарантий качества).

Другим видом стоимости является стоимость приобретения. В отличие от обоснованной рыночной стоимости, стоимость приобретения определяется той суммой, которую готов заплатить конкретный покупатель или категория покупателей. В этом случае учитывается наибольшая экономическая выгода, которую может получить конкретный покупатель, а продавец стремится назначить наиболее высокую цену из расчёта такой выгоды. Обычно такой подход используется в сделках поглощения небольшой компании более крупным игроком, который руководствуется соображениями повышения продуктивности работы, эффекта масштаба, расширения перечня услуг и синергетического эффекта от маркетинговой деятельности.

Метод дисконтирования будущих доходов основан на утверждении, что обоснованная рыночная стоимость представляет собой текущую стоимость совокупных будущих доходов. Основное преимущество этого метода состоит в реальная стоимость бизнеса с точки зрения потенциального покупателя/инвестора определяется её доходностью в будущем, а именно текущей стоимостью её будущего потока чистых доходов.

Оценка на основе совокупных активов состоит из определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости, материальных, финансовых и неосязаемых активов (гудвилла). Стоимость компании в данном случае будет равна этой сумме за вычетом обязательств. Это сложный метод, поскольку предполагает определение "стоимости" квалифицированного персонала систем управления работой офиса, историй болезней и списка пациентов.

Метод прямого сопоставления с рынком состоит в сравнении оцениваемой компании с аналогичными медицинскими бизнесами, ставшими за последнее время объектами сделок. Поскольку такие данные практически отсутствуют в отрытом доступе, то применение данного метода ограничено. Ждём появления т. н. "синей книги" (так называют общедоступный справочник, содержащий подробные сведения о проданных объектах).

Метод мультипликатора объёма выручки и доходов часто называют "эмпирическим правилом". Он основывается на обобщении данных на основе отраслевых обзоров или иной доступной информации. Например, в своём ненаучном трактате о продаже бизнеса я привожу эмпирическое правило по оценке медицинской практики: "20-40% годовой выручки + гарантия от продавца о сохранении данного размера выручки как минимум на год после смены владельца" Это правило легко для понимания, но никогда не следует использовать его в качестве единственного метода оценки.

Метод избыточной прибыли позволяет определить "избыточную" часть нормализованных доходов медицинского бизнеса сверх его скорректированной рыночной стоимости замещения (стоимости альтернативного медицинского бизнеса). При использовании этого метода к рыночной стоимости материальных активов прибавляется величина, полученная путём капитализации избыточной прибыли (стоимость гудвилла). Возможность применения этого метода и его эффективность в большой степени зависят от умения оценщика рассчитать уровень будущего дохода на основе имеющихся показателей за прошлые периоды., а также от его умения правильно определить стоимость замещения материальных активов и ставку капитализации.

Медицинский бизнес имеет сложную структуру и относится к строго регламентированному виду деятельности. Зачастую основным компонентом его цены являются нематериальные активы: профессиональная репутация, престиж и другие элементы гудвилла. Поэтому оценщикам надо хорошо знать отличия между основными методами оценки предприятий из других отраслей и теми, что применяются для оценки медицинского бизнеса.

При подготовке статьи использованы материалы известного американского оценщика и бизнес-брокера в сфере здравоохранения Роберта Джеймса.

Оценка предприятий розничной торговли

Розничная торговля по многим своим характеристикам отличается от сферы производства и услуг.

Как правило, самые крупные инвестиции в розничной торговле – вложения в товарно-материальные запасы, а также в кредитование клиентов (например, магазинами электроники и меховыми салонами)

 

Чтобы оставаться конкурентоспособными, многие предприятия розничной торговли обслуживают клиентов круглосуточно

Заработная плата сотрудников розничной торговли в целом ниже, чем на производстве

Предприятия розничной торговли обладают меньшим контролем над ценообразованием путём увеличения добавленной стоимости продаваемых товаров.

Розничная торговля – система доставки готовых товаров, в которых нуждается конечный потребитель. По мере изменения потребностей и желаний потребителей должна изменяться и система доставки. Все те, кто оказывается неспособным доставлять товар так, как того желает потребитель, обречены на вымирание. В течение последних двух десятков лет в розничной торговле произошли революционные изменения.

Приступая к оценке, в первую очередь надо определиться с главной статьёй баланса – товарно-материальными запасами. Задача – с разумной степенью точности определить общую стоимость запасов, представляющих собой "доброкачественный реализуемый товар". Запасы, не попадающие под это определение, должны быть подвергнуты уценке или даже вывезены на свалку.

Просроченную дебиторскую задолженность со сроком более 60 дней, скорее всего, придётся списать. С точки зрения денежного потока наличие значительной задолженности сроком от 30 дней свидетельствует о том, что компании потребуются дополнительные средства для покрытия убытков от непогашенных кредитов.

Также необходимо иметь опись мебели, торгового оборудования и приспособлений для определения "обоснованной рыночной стоимости объекта на месте". Внешний вид и эффективность использования предметов этой категории играет важную роль в работе любых предприятий розничной торговли, а для некоторых (меховы, ювелирных, парфюмерных) имеют критическое значение.

Оценивая имеющуюся недвижимость, необходимо задать себе два вопроса: 1) Можно ли рассматривать недвижимость и бизнес отдельно без особого ущерба для бизнеса? 2) Насколько оправдывают себя затраты с точки зрения местоположения данного объекта недвижимости?

Что касается нематериальных активов, то даже название магазина, вызывающее положительные ассоциации у покупателей, должно оказывать положительное влияние на величину прибыли. При исследовании клиентской базы немаловажно понять, много ли постоянных покупателей у данного магазина, сколько из них крупных и можно ли их назвать стабильными. Эффективность персонала тоже имеет немаловажное значение.

Оценка предприятия розничной торговли должна включать следующие действия:

1. Анализ бизнеса с целью определения перспектив на будущее. Соответствует ли она современным тенденциям развития розничной торговли или реализует устаревшую концепцию бизнеса

2. Определение обоснованной рыночной стоимости всех подлежащих продаже активов. Как они с со стоимостью замещения этих активов

3. Корректировка финансовых отчётов с целью определения реального денежного потока и прибыльности компании

4. Определение эффективности компании по сравнению с подобными ей компаниями в контексте:

метода избыточной прибыли (в отношении объёма продаж)

метода избыточной прибыли (в отношении активов)

метода дисконтирования будущих доходов

ликвидационной стоимости при ликвидации в обычном порядке.

5. Проверка полученных результатов методом "критической оценки". Американские коллеги называют этот метод "acid test". Это показатель ликвидности компании, представляющий собой отношение текущих активов (денежные средства, дебиторская задолженность, текущие поступления) минус запасы и незавершённое производство к текущим пассивам.

В конце приведу несколько советов, по каким критериям нужно выбирать покупателя на предприятие розничной торговли. Он должен обладать:

Надлежащим опытом

Достаточными средствами

Личными способностями, соответствующими характеру стоящих перед ним задач

обоснованной мотивацией, хорошо продуманными и последовательными планами, которые должны быть составлены на основе изучения всех обстоятельств и соответствовать профессиональным задачам в целом.

Внимание следует сосредоточить на тех покупателях, которые соответствуют сформулированным в презентационном пакете требованиям и задачам компании.

В статье использованы наработки Эдварда И. Теллинга-младшего, американского специалиста по купле-продаже бизнеса.

Как оценить ресторанный бизнес

Ресторатор – это профессия, требующая владения навыками и методами управления. Среди основных причин, побуждающих владельцев продавать ресторан, чаще всего фигурируют проблемы, связанные с недостатком профессиональных навыков, а также неудачным местоположением и нехваткой оборотных средств. Готовой формулы оценки ресторанного бизнеса не существует, но общие подходы к определению обоснованной рыночной стоимости могут послужить хорошим ориентиром.

В среде рестораторов бытует устойчивое мнение, что успех заведения определяется удачным выбором его местоположения. Однако в современных рыночных условиях на первый план, кроме места, выходят такие факторы, как реализация правильной концепции и грамотная инвестиционная политика. А также необходимо, как говорится, быт в тренде. Различие между трендом и концепцией, неуловимое даже для профессионалов, состоит в том, что концепция – это постоянство, структура. отличительные черты и качество, завоевавшие устойчивое признание. Тренд представляется преходящим, ещё до конца не утвердившимся, чтобы рассматриваться как долгосрочное явление. Например, рост числа бургерных, лапшичных и хумусных.

При оценке каждый ресторан следует рассматривать с учётом его индивидуальных особенностей. Существуют факторы, которые охватывают большинство аспектов, положительно влияющих на стоимость бизнеса:

•Объём продаж. Успешны рост выручки в прошлом и реализация концепции, нацеленной на устойчивое развитие при минимальных капитальных вложениях;

•Денежный поток. Объём чистой прибыли после выплаты вознаграждения владельца-управляющего, составляет не менее 10 % от выручки ресторана;

•Состояние улучшений. Меблировка, приспособления и оборудование, улучшения в арендованном помещении имеют качество выше среднего и не обнаруживают признаков физического износа и морального устаревания;

• Условия аренды. Наличие долгосрочного договора при базовой арендной плате, не превышающей 6 % продаж (для ресторана с полным комплексом услуг) и 10 % для предприятий быстрого питания.

Из трёх известных подходов к оценке бизнеса подход, основанный на оценке стоимости активов, справедливо считается наименее применяемым, поскольку стоимость активов должна быть соразмерна их способности генерировать доход. Если бизнес не приносит желаемой отдачи, его цена равна ликвидационной стоимости активов и/или стоимости прав аренды. Рыночный подход, основанный на анализе данных по сделкам с сопоставимыми объектами, в нашей стране практически не применяется в связи с отсутствием в открытом доступе релевантных баз данных.

Анализируя опыт американских коллег, могу предложить следующую формулу расчёта эффективности ресторанного бизнеса: ресторан с объёмом продаж 1 млн. долларов, находящийся в отличном состоянии, при наличии всех факторов, благоприятно влияющих на стоимость, должен иметь стоимость в 333 333 доллара с небольшими отклонениями в ту или иную сторону.

В большинстве случаев применяется доходный подход, основанный на прогнозе денежного потока, поскольку позволяет покупателю принять взвешенное решение на основании данных за прошлые периоды. Однако конечная цена сделки во многом зависит от того, кто будет покупателем: ресторанная сеть или независимый владелец. Для сети единственным активом будет его местоположение и условия аренды. В их глазах имеющаяся у ресторана концепция я гудвилл ничего не стоят.

Для покупателя – самодостаточного, энергичного предпринимателя, применяемые оценщиками произвольные ставки капитализации, имеют мало общего с действительностью и с рыночной конъюнктурой, складывающейся в отрасли. И если покупатель руководствуется прежде всего нормой прибыли на инвестированный капитал, то он вкладывается не в ресторан, а в производство или в фондовый рынок. Для многих из этих людей наилучшим вариантом могла бы стать покупка франшизы. Однако не следует забывать печальный опыт таких хорошо известных франшиз, как Ёлки-Палки и Sbarro, не выдержавших испытание кризисом.

В связи с ухудшением экономической ситуации цены продаж ресторанов постепенно снижаются, а ставка капитализации, отражающая требования инвесторов по срокам окупаемости бизнеса, поднялась до 30–35 %. Причинами падения стоимости ресторанов являются:

•Усиление конкуренции со стороны ресторанных сетей

•Трудности в получении банковских кредитов на покупку ресторана

•Рост арендных платежей в связи с девальвацией рубля

•Трудности самой профессии владельца ресторана – продолжительность рабочего дня велика, а обязанности весьма обременительны;

•Ни одна из концепций не является уникальной. Финансовые и технические возможности сетей позволяют реализовать любую из концепций.

Для получения значимых результатов оценки необходимо применять определённые стандарты. Воспользуюсь опытом уже упоминавшегося Чарльза М. Перкинга (Charles. M. Perking) и приведу в немного скорректированном виде его таблицу эмпирических правил корректировки данных для оценки.



Для ещё большей простоты можно, хоть и с большой долей осмотрительности, использовать эмпирические правила для примерной оценки, позволяющие учесть влияние многих факторов. Вот некоторые из них:

•Оценка нового бизнеса. Если ресторан работает менее 12 месяцев, то его стоимость в зависимости от меблировки, приспособлений и оборудования, составляет от 15 % до 20 % расчётного годового объёма продаж

•Отрицательная величина денежного потока. Та же формула, что и при оценке нового бизнес минус затраты на модернизацию, обновление и изменение концепции

•Малый срок аренды. Вычислите стоимость при пятилетнем сроке аренды и вычтите сумму, рассчитанную на основе оставшегося до окончания срока аренды лет

•Высокая стоимость недвижимости при низкой выручке. Если стоимость денежного потока ниже стоимости недвижимости, то стоимость ресторана равна стоимости недвижимости

•Устаревшая концепция. Скидка в 25 % на расходы, связанные с модернизацией ресторана

•Деловая репутация продавца. Гудвилл может ничего не стоить, если он не поддаётся отчуждению и передаче от одного собственника к другому. Аналогично, если ресторан носит имя продавца

•Потенциал. Покупатель приобретает ресторан, потому что у бизнеса есть потенциал, но за него не платит

В кризисное время настоятельным требованием, диктуемым ситуацией на фондовом и финансовом рынке, является увеличение продаж в уже существующих предприятиях и повышению их рентабельности в противовес открытию новых заведений. Многие компании без жалости закрывают наименее эффективные заведения. Постепенно освобождаются помещения в проходных местах, куда и приходят сети с как с проверенной концепцией, та и действующие в новом тренде. Хорошим решением может стать покупка действующего ресторана, если обе стороны будут едины в подходах к достижению обоснованной рыночной цены.

Рейтинг@Mail.ru