Дело Ларисы Долиной

Тексты судебных
актов с разбором
и рекомендациями

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2

ББК 67.404.1

Д29

В книге представлен разбор судебного дела с участием Долиной Ларисы Александровны о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимости, признании и прекращении права собственности на квартиру.

Издание также содержит тексты судебных актов, принятых по данному делу, и рекомендации для участников сделок с недвижимостью.

УДК 347.2

ББК 67.404.1

© Громова Е. Э., составление, 2026

© ООО «Проспект», 2026

ДЕЛО ДОЛИНОЙ

Покупка, как и продажа, квартиры для большинства людей – далеко не рутинная сделка, поэтому разного рода недопонимания могут стать причиной долгих споров, а существенная стоимость таких сделок делает их привлекательными для мошенников, что может еще больше усложнить ситуацию.

Подобное мы наблюдали последние пару лет, следя за делом с участием народной артистки Российской Федерации Ларисы Долиной. Ситуация показала, что на каждого, независимо от его популярности, могут подействовать пустые слова мошенников, но последствия будут вполне реальными. Рассмотрим, чем, кроме громкого имени, интересен этот спор и какие уроки можно из него вынести.

Краткое описание спора

В июне 2024 года Лариса Долина продала свою квартиру Полине Лурье. Право собственности покупателя уже зарегистрировали, но новоселья не случилось – певица не освободила помещение. Вместо этого она объявила, что продала жилье под влиянием мошенников и отдала им все вырученные со сделки деньги. Тогда стороны встретились в суде.

| С одной стороны Лариса Долина (а также ее дочь и внучка) |  | С другой стороны Полина Лурье

Требовала
1) признать недействительными предварительный и основной договор купли-продажи между ней и Полиной Лурье;
2) прекратить право собственности покупателя на жилье и признать его за собой;
3) не применять двустороннюю реституцию (когда обе стороны возвращают друг другу полученное по недействительной сделке), т.к. по факту не получила ничего, все деньги отдала мошенникам.

1) прекратить право пользования спорной квартирой;
2) снять Долиных с регистрационного учета по месту жительства,
3) выселить Долиных из квартиры.

Аргумен-
тировала требования тем, что
1) стала жертвой мошенников и все деньги от продажи отдала им;
2) это единственное жилье ее и ее семьи;
3) полагала, что договоры являются недействительными сделками, на самом деле она не хотела продавать квартиру;
4) Лурье, как индивидуальный предприниматель в сфере недвижимости, могла бы выяснить, почему квартира продается по существенно заниженной стоимости;
5) покупатель не проявил необходимой осмотрительности и заботливости, проигнорировав все сопутствующие купле-продаже недвижимости обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли продавца;
6) заключила договоры на фоне психического нарушения, не могла в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.

1) она является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, которым предусмотрено, что продавец и его семья сами выписываются из квартиры не позднее 21 календарного дня с даты госрегистрации перехода права собственности к покупателю по договору.

Судебное разбирательство¹

Первая инстанция, апелляция и кассация сочли, что продавец сильно заблуждался в природе сделки, и признали ее недействительной (ст. 178 ГК РФ).

Суды отметили: Долина думала, что продает квартиру под контролем сотрудников правоохранительных органов для предотвращения преступления против ее имущества, и никаких юридических последствий как для нее, так и для Лурье, продажа не повлечет.

Квартиру присудили продавцу, но не обязали Долину вернуть деньги покупателю. Лурье предлагалось взыскать убытки с мошенников.

Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих инстанций. Он не нашел оснований признать куплю-продажу недействительной, оставил право собственности за покупателем, а вопросы выселения предоставил решить Мосгорсуду.

Как известно из СМИ (самого судебного акта нет в общем доступе), Московский городской суд выселил Долину. Квартира передана Лурье.

Важные выводы из Определения Верховного Суда РФ

Ниже приведем выводы из Определения ВС РФ, которые полезно учесть при совершении сделок с недвижимостью.

1. Суть купли-продажи недвижимости общеизвестна, поэтому не каждый может сослаться на заблуждение в природе такой сделки.

ВС РФ напомнил, что основанием оспорить сделку может быть не любое заблуждение, а только существенное, и в ГК РФ даже есть его примеры. Действительно, среди них есть заблуждение о природе сделки, но только к купле-продажи недвижимости это в данном случае неприменимо.

Долина имела достаточный опыт в заключении договоров. Она зарегистрирована как индивидуальный предприниматель, ей приходилось заключать множество контрактов для оформления своей творческой деятельности. Человек с подобным опытом должен понимать последствия совершаемых им сделок.

А вот что действительно не учли суды, так это п. 3 ст. 178 ГК РФ, который гласит: «Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной». Другими словами, не так важно, почему она затеяла продажу. Важно, что Долина хотела ее продать со всеми правовыми последствиями, хоть и считала, что они должны быть потом аннулированы.

Дееспособный гражданин должен сам отвечать за последствия своего поведения, напомнил суд.

Юридически подкованный гражданин должен учитывать: у него может и не получиться сослаться на непонимание сути общеизвестных сделок, дополним мы.

2. Суд не может игнорировать добросовестность другой стороны сделки.

ВС РФ указывает на еще один ориентир для решения вопроса о наличии оснований оспорить сделку – п. 5 ст. 178 ГК РФ.

Напомним его содержание:

«Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».

Таким образом, важно поведение «не заблуждающейся» стороны, его суд обязан оценить, даже если узрел то самое существенное заблуждение. Хоть в норме и сказано, что суд может (а не обязан) отказать в признании сделки с добросовестным контрагентом недействительной, это не означает, что добросовестность можно проигнорировать. Как отмечает ВС РФ, норма составлена таким образом, чтобы у суда в каких-то делах была возможность учесть особенные обстоятельства. В качестве примера суд называет ситуацию, когда одна сторона сделки, хоть и невиновно, но вводит в заблуждение другую сторону.

В данном деле недобросовестное поведение Лурье не установлено. Напротив, мы видим из судебного акта, что Лурье привлекала риелтора, который анализировал договор и присутствовал при его заключении, запрашивал документы. Кроме того, через специальный сервис риелтор проверила подлинность паспорта продавца, сведения о долгах у судебных приставов и числится ли Долина в реестре иностранных агентов.

Можно взять на заметку эти действия. Еще не лишним будет обзавестись справкой о дееспособности своего контрагента и убедиться, что он не в браке (или попросить нотариальное согласие супруга), запросить сведения о всех, кто прописан в квартире (единый жилищный документ).

3. Признавая сделку недействительной из-за существенного заблуждения, нельзя не применить двустороннюю реституцию.

В законе установлен механизм двусторонней реституции, когда каждая из сторон недействительной сделки обязана тем или иным образом возвратить другой все полученное по сделке. Из этого правила есть исключения, но недействительность из-за существенного заблуждения в их число не входит.

Если продавец успел передать собственность, а покупатель деньги, то и возвращать полученное обратно должны оба.

И здесь не лишним будет подумать о том, как потом доказать, что вы свою часть сделки исполнили. Особенные трудности могут возникнуть при доказывании оплаты квартиры наличными: может быть поставлена под сомнение расписка, не быть свидетелей и т.п. Поэтому лучше всего привлекать банк к участию в расчетах, например, использовать аккредитив².

4. Неспособность понимать свои действия надо доказать специально, экспертиза из уголовного дела может не подойти.

Есть еще одно основание признать сделку недействительной, на которое ссылался продавец, – неспособность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Такое основание надо доказать отдельно.

Долина уклонилась от проведения специальной экспертизы. Представитель певицы утверждал, что в деле достаточно заключений экспертиз, которые проводились в рамках уголовного дела.

ВС РФ отметил, что экспертиза из уголовного дела не может заменить экспертизу, которая назначается в гражданском судопроизводстве. В первой ставились вопросы, может ли Долина понимать характер и значение противоправных действий мошенников, может ли давать показания и так далее.

Последствия

Общественный резонанс, который вызвало данное разбирательство, побудило власти задуматься о корректировке законодательства.

На рассмотрение Государственной Думы РФ вносятся законодательные проекты, например № 1078594-8 и № 1124149-8. В частности, предлагается ввести «период охлаждения» для подобных сделок (в данном случае в качестве паузы в госрегистрации) или прямо установить, что обман стороны сделки третьими лицами не основание «откатить» сделку, если другая сторона добросовестна и об обмане не знала.

Примут ли эти инициативы и в каком виде, пока неизвестно, остается рассчитывать, что сделанные Верховным Судом выводы помогут участникам рынка недвижимости наиболее обезопасить себя при заключении сделок.

Приложения

Решение Хамовнического районного суда г. Москвы

Дело № 2-387/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года | адрес

Хамовнический районный суд г. Москвы в составе судьи Перепелковой Т. Г., при ведении протокола помощником судьи Борзенковым А. В., с участием прокурора ФИО, рассмотрев в закрытом судебном заседании гражданское дело №2-387/2025 по иску ФИО