Федор Степанов
Свобода в квадрате. Путь от первого метра до личной независимости

При переходе по QR-ссылке вы получаете доступ к чат-боту, не принадлежащему издательству ООО «МИФ». Издатель ООО «МИФ» не несет ответственности за содержание, точность информации, политику конфиденциальности, а также за любые товары или услуги, предлагаемые на стороннем ресурсе. Ссылки предоставляются исключительно для удобства читателей, и их размещение не означает автоматического одобрения или рекомендации издательства ООО «МИФ». Пожалуйста, ознакомьтесь с политикой конфиденциальности и условиями использования целевого чат-бота. Контент и услуги в нем предоставляются без нашего участия и контроля.

Все права защищены.

Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.

© Текст. Степанов Ф., 2026

© Оформление. ООО «МИФ», 2026

* * *

Введение

Дорогой читатель!

Перед вами необычная книга. Возможно, вы никогда не мечтали вырваться из офисного рабства, не хотели сами распоряжаться своим временем, даже не задумывались, что можете быть счастливы, занимаясь действительно важным для себя делом. Если так, лучше прямо сейчас отложите «Свободу в квадрате». Всем остальным эта книга даст жизненную стратегию и инструменты для достижения подлинной свободы.

Задайте себе вопрос: чем бы вы занялись, если бы не нужно было думать о деньгах? Ответ у каждого свой, и он подскажет, зачем вам читать эту книгу. Ведь ее главная цель – освободить время, чтобы вы, как и я, всегда принадлежали себе. Каждый день проводили там, где и с кем захотите, творили, любили, путешествовали.

Я знаю способ достичь этой цели и подробно о нем расскажу. Здесь не будет фантастических советов и отвлеченных теорий. Только то, что проверено на практике и действительно работает: книга отражает мой огромный опыт инвестиций в коммерческую недвижимость.

Мне 39 лет, и семнадцать из них я каждый день, каждый час вкладывал сначала заемные, а потом уже свои деньги. Много консультировал, делал объекты не только для себя, но и для других людей. Так мой капитал вырос с нуля до 1 млрд руб.

Сегодня я счастливый многодетный отец, живу за городом, провожу много времени с семьей, путешествую. Преподаю, выступаю, учусь, занимаюсь общественной деятельностью – в общем, трачу время на то, что считаю важным.

По сути, я пишу эту книгу себе в прошлое из своего настоящего. Когда я только начинал, вопросов у меня было намного больше, чем ответов. Я не знал, как выбрать хорошее место; где найти деньги, чтобы купить объект; как построить его выгоднее; как не прогореть на контракте с арендатором; как сдать дороже; как продать один объект и купить два новых… Теперь у меня огромная база знаний, которая позволяет вкладывать деньги максимально безопасно, уверенно и профессионально. И я готов ею делиться.

Но я считаю недостаточным просто передать свой опыт. Я знаю, как нелегко сделать первый шаг и как трудно продолжать, если что-то не получается. Сама по себе книга не сможет вас поддержать, но это сделают участники сообщества, когда вы к нам присоединитесь. В среде единомышленников – людей, устремленных к свободе, – вам будет легче создавать успешные работающие активы. Вы сможете получать реальную поддержку от собеседников, заряжаться мотивацией, обсуждать проблемы, обмениваться опытом, объектами или лайфхаками.

Я настойчиво рекомендую не игнорировать упражнения и не упускать возможность получить обратную связь. Переходя по QR-кодам в конце каждой главы, вы погрузитесь в интерактивную среду, где будете выполнять упражнения и повторять основные идеи. Что же касается порядка чтения, то вы, разумеется, вольны сперва ознакомиться с теми главами, которые считаете самыми интересными и актуальными. Но в первый раз лучше изучить всю книгу по порядку: так вы увидите цельную картину и овладеете полным набором практических инструментов для инвестирования в коммерческую недвижимость. Я шаг за шагом описываю их в каждой главе, следуя логике рассматриваемых процессов.

Может показаться, что инструменты, о которых я рассказываю, доступны только состоятельным людям, но это не так. Опыт и начальный капитал не имеют значения. Эта книга для простых людей – тех, кто уже инвестирует или только планирует начать, а может пока только мечтает об этом. Новичкам она даст уникальную базу знаний, алгоритмы, кейсы, упражнения и сообщество. Действуя поэтапно, вы сможете и создать свои активы, и сохранить их, и увидеть путь к их приумножению. Узнаете, как сделать так, чтобы капитал работал на вас, где бы вы ни находились. Читатель откроет для себя новые способы определения локации, познакомится с авторскими подходами к формированию коммерческих объектов и получит пищу для размышлений. А если вы пока не планируете ничего серьезного, книга поможет шире взглянуть на жизнь и бизнес, чтобы однажды решиться сделать шаг к своей цели.

Широта взглядов – важная составляющая успеха. Поэтому я говорю не только о недвижимости, но и о свободе, и о жизненной стратегии. Осваивая новую сферу или создавая крупный проект, важно понимать, зачем вы это делаете. Деньги ради денег не имеют смысла – речь о том, как вы хотите прожить свою жизнь.

Этот философский вопрос нельзя оставлять без ответа. Но есть и множество других задач, более утилитарных и будничных. Важно развивать умение мыслить, причем независимо. Непрерывный информационный поток, льющийся со всех сторон, и вездесущие консультанты не должны сбивать вас с толку. Чтобы им противостоять, надо иметь собственные знания и внутренние ориентиры, отработать навык находить правильную информацию. А это непросто. Рекламные буклеты девелоперов и объявления на «Авито» порой обманчивы, а советы консультантов зачастую неэффективны. Вы должны сами во всем разобраться и находить ответы на свои вопросы.

Книга подскажет, как к этому прийти. Закончив ее читать, вы будете готовы к действиям: знаний и практических навыков уже будет достаточно, а с поддержкой сообщества проще преодолеть страх.

Почему я решил поделиться знаниями и опытом? Для меня это возможность сделать мир чуточку лучше и увеличить количество единомышленников. Я искренне считаю, что вопросы правильного распределения денег внутри экономики, грамотного их инвестирования важны для государства. Это меняет наши города. От того, как мы строим, в какие объекты вкладываем деньги, зависит облик места, где мы живем, благополучие наших семей, уровень открывающихся рядом с домом спортивных студий, парикмахерских и магазинов. В книге я рассмотрю реальные кейсы, когда помещение нового формата привлекало в небольшой город совершенно уникальные проекты, которые при иных условиях в нем бы не появились.

В моем опыте были десятки интересных случаев, и на их примере я расскажу вам, как шаг за шагом двигался к цели. Что делал, как находил помещение, как подбирал концепцию, изучал ограничения и взвешивал риски, получал разрешения и строил, преодолевая сложности и нередко совершая ошибки. Как искал арендаторов, как договаривался, что именно прописывал в договорах, как определял арендную ставку. Расскажу об экономике объектов, их эксплуатации и особенностях выгодной продажи.

Я рассчитываю создать в России сообщество мыслящих инвесторов в коммерческую недвижимость. Я вижу свою миссию далеко за пределами простого заработка на тех знаниях, которыми овладел. Именно поэтому я хочу открыто и честно поделиться своим опытом.

Эта книга не про теорию, она многослойна. Она про путь. И чтобы пройти его осознанно, шаг за шагом, здесь ваша точка входа.

https://t.me/svobodax2_bot?start=Welcom

Наведя камеру на QR-код, вы получите доступ к чат-боту на основе искусственного интеллекта, который станет вашим помощником и поможет не просто читать, а встраивать идеи книги в свою жизнь и инвестиционную стратегию.

Он задает точные вопросы, предлагает упражнения и помогает удерживать ясность в тех местах, где обычно возникает расфокусировка. Это способ пройти книгу глубже, чем просто глазами, и получить результат.

Во время чтения вам также будет открыт доступ к профессиональному инструменту «Арендный Инвестор» – рабочей среде, созданной для инвесторов. Вы сможете отслеживать рынок, оценивать объекты, системно наращивать насмотренность в коммерческой недвижимости и проверять свои решения на практике. Это инструмент, который помогает увидеть рынок таким, каким его видят опытные игроки.

А если вы пройдете маршрут до конца и покажете сильные результаты, вам станет бесплатно доступен Акселератор Свободных (обычно участие стоит от 500 000 руб.). Это личное сообщество автора – пространство людей, которые осознанно строят стратегию своей жизни и капитала, поддерживают друг друга и движутся к свободе через ответственность и действие.

Этот дополнительный ИИ-слой книги создан для того, чтобы ваш путь стал точнее, глубже и ближе к той версии жизни, которую вы хотите создать.

Глава 1. Свобода и счастье – капитал и деньги. Как работает эта связка?

На пути к свободной и счастливой жизни

В мире уже есть тысячи книг о счастье и свободе, о саморазвитии и личной эффективности – в общем, о том, к чему все мы так или иначе стремимся. И вы, наверное, немало удивлены, встретив эту тему в практическом руководстве по инвестированию. Но я недаром назвал свою книгу «Свобода в квадрате. Путь от первого метра до личной независимости». Я хочу не только объяснить, как заработать на коммерческой недвижимости, но и показать, как ваша личная свобода может быть связана с постепенным созданием капитала и его дальнейшей работой на вас. Ведь сами по себе квадратные метры мало что значат, если ими не выложен путь к свободной и счастливой жизни.

То, что не все люди одинаково свободны, я стал замечать примерно к тридцати годам. К этому времени у меня уже было трое детей (сейчас их четверо), и наша семья жила за городом. Будучи по натуре общительным человеком, я имел множество друзей, среди которых были и предприниматели, и успешные топ-менеджеры, и знаменитости, прославившиеся своим творчеством, и простые офисные работники, и ценные специалисты – все абсолютно разные по характеру и жизненным обстоятельствам, но одинаково молодые и жизнерадостные.

Однако в какой-то момент стало очевидно, что и живем мы все по-разному. И свобода между нами – активными, полными энергии и оптимизма людьми – тоже распределяется по-разному. Я выходил на удаленные совещания по видеосвязи из своего прекрасного благоухающего сада, а мои друзья вынуждены были каждое утро ехать в офис и находиться там до ночи. Они тратили на работу почти все свое время, день за днем. Ведь даже те, кто работает в очень успешных корпорациях на топовых должностях, имеют всего 28 дней отпуска в году. Они не могут проводить все свое время там, где хотят, и с теми, кто им дорог. Не могут много путешествовать, часто бывать на природе, уделять достаточно внимания детям. И конечно, они глубоко этим озабочены.

Это выглядит удручающе и даже трагично. Работа отнимает силы, а для того, чтобы восполнить ресурс и посвятить себя тому, что на самом деле ценно, остаются лишь выходные и эти 28 дней. Получается, что человек – молодой, активный, энергичный, полный созидательной энергии, – может быть по-настоящему свободен меньше месяца в году. Это заставляет задуматься. Но прежде чем отложить книгу и поразмышлять о собственной жизни, обсудим, что мы привыкли понимать под свободой, и попробуем понять, почему мы к ней так стремимся.

Что для нас свобода?

Мне всегда было интересно разобраться, что понимают под свободой активные люди, умеющие зарабатывать деньги. Я провел десятки интервью и сотни опросов среди друзей, коллег и знакомых, и все они говорили, что людям свойственно искажать значение этого понятия. Часто, говоря о свободе, подразумевают лишь свободу слова и волеизъявления; в этом же ключе высказываются и СМИ и международные организации, рассуждающие о степени свободы слова в разных странах. Из-за этого кажется, что свобода – нечто мифическое, недостижимое и дискуссионное.

Но есть и другая свобода – близкая, понятная и доступная каждому человеку. Все мы становимся счастливыми, когда делаем то, к чему лежит душа. Я, как и многие мои друзья и коллеги, воспринимаю свободу именно как возможность быть счастливым. Свобода там, где мы сами решаем, что нам делать. Например, я многодетный отец, живу за городом и, честно признаться, кайфую от этого стиля жизни. Это не значит, что вы будете хотеть того же, что и я, ведь у каждого свои мечты и стремления. Вопрос в том, хватает ли вам свободы, чтобы делать то, что вы считаете по-настоящему важным и ценным.

Быть свободным – значит жить так, как вы хотите, как вам интересно. И при этом важно помнить, что у жизни, увы, нет демоверсий и черновиков. Вы живете сразу начисто. Не будет второго шанса попробовать то, что вы не попробовали, раскрыть свой потенциал или переосмыслить и принять то, что вы отвергли. Безусловно, вы в любом случае оставите след в этом мире. Но глубина его зависит только от вас. Вы выбираете, насколько яркими и насыщенными будут ваши дни, наполнятся ли они любовью, теплом и заботой, создадут ли счастливые воспоминания, которые останутся другим, когда вас не станет. Все это зависит от того, насколько вам удалось раскрыть свой истинный потенциал. Но, растрачивая время жизни на то, чего вы не хотите, вы лишь отдаляетесь от своей цели и вряд ли можете исполнить свое предназначение.

Здесь стоит сделать паузу и подумать о том, о чем вы всегда мечтали. Когда человек перестает мечтать, он теряет связь с собой настоящим и не видит истинных целей. Жизнь становится пустой и поверхностной. Вспомните свои мечты. Они раскроют ваши глубинные устремления и покажут путь к полноценной, насыщенной жизни.

Как же связаны деньги и счастье?

Рассмотрим, как работают деньги и для чего они человечеству. Самое очевидное – деньги были придуманы, чтобы измерять важность, нужность и ценность того, что люди производят и чем обмениваются. Получается, деньги – универсальное мерило вклада человека в жизнь общества.

К сожалению, в наше время это не всегда справедливо. Например, волонтеры, которые спасают жизни и выполняют чрезвычайно важную для общества работу, не получают финансовой отдачи, которой заслуживают. Я и сам очень много времени трачу на общественную работу и благотворительность и считаю, что это долг каждого состоявшегося человека. Однако для удобства рассмотрения денег в экономике и жизни нам придется оставить волонтерскую деятельность и служение за скобками. Эта тема заслуживает отдельного обстоятельного разговора.

Важно: в большинстве сфер деньгами действительно можно измерить то, как наши труд и затраченное на него время отзываются в обществе. А еще в нашей душе. Принимая взамен некую сумму денег, мы словно соглашаемся с тем, как экономика и общество оценивают наш вклад.

Итак, деньги – это еще и механизм обратной связи. Порой мы забываем об этом и воспринимаем свой доход как то, что приносит нам блага и позволяет удовлетворить базовые потребности. Например, мы можем оплатить необходимые товары и услуги, обеспечить себя и семью. Но если взглянуть глубже, то деньги олицетворяют оценку нашего вклада в общество и даже оценку нас самих.

Здесь и возникает связка между деньгами и свободой. За то время, которое вы отнимаете у своей свободной счастливой жизни и тратите на работу, вы получаете обратную связь в форме денег.

Вдобавок деньги – это инструмент, позволяющий сделать жизнь более безопасной и предсказуемой, раскрыть свой потенциал, реализовать творческие, волонтерские и любые другие затратные проекты, позаботиться о тех, кто вам дорог. Наша с вами задача – научиться воспринимать деньги именно как инструмент и обратную связь. Это нелегко. Нельзя увеличить свой доход одной силой мысли. Но если держать в уме, что вы меняете на деньги собственную свободу и ваш вклад в общественное благо должен быть оценен по достоинству, это изменит ваше представление о жизни. Вы станете иначе относиться и к проектам, которыми занимаетесь, и к результатам, которых достигаете, и к своему будущему в целом.

Сейчас предлагаю вам прервать чтение «Свободы в квадрате» и выполнить практическое задание. Упражнение 1 может показаться элементарным и почти не требующим усилий. Но именно его результат станет отправной точкой, от которой во многом зависит ваш дальнейший путь. Постепенно интенсивность и сложность заданий будут нарастать.

Упражнение 1. Ваш вклад и его оценка

https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-01

Свежим взглядом оцените, соответствует ли полученный отклик вашему вкладу и затраченным усилиям. Действительно ли ваши труд и время стоят столько, сколько вам за них платят? Для удобства используйте таблицу. Кроме столбцов «Усилие» и «Результат» обязательно заполните столбец «Выводы».

Ответ, который вы даете, очень важен. Если вас все устраивает – хорошо. Но если поняли, что ваш вклад существенно недооценен, задумайтесь. Ваша нынешняя жизнь – не демоверсия: второй попытки не будет. Подумайте, что вы можете сделать сейчас, чтобы изменить представление окружающих о вашем труде и зарабатывать больше.

Рекомендую возвращаться к этому упражнению регулярно и продолжать вести эту таблицу на протяжении всего чтения этой книги. Так у вас будет возможность наглядно оценить изменения, которые будут происходить в вашем мировосприятии.

Механика капитала: от беличьего колеса к снежному кому

Для того чтобы использовать деньги как инструмент, нужно сперва понять, как они устроены. Вам наверняка знакомы базовые правила финансовой грамотности, но давайте сейчас быстро повторим те из них, которые важны для дальнейшей работы с книгой.

Зарабатывая и тратя весь доход только на потребности, вы создаете замкнутый круг – своего рода беличье колесо. При этом не важно, получаете ли вы зарплату от компании или имеете свой бизнес с постоянным денежным потоком; неважны даже размеры суммы. Суть в том, что вы обмениваете свою свободу на деньги, а деньги – на блага. Этот процесс требует вашего постоянного участия и не позволяет сберегать ресурсы. Выпрыгнуть из беличьего колеса можно, только перенаправив часть дохода в активы, которые в будущем обеспечат вам денежный поток, не требующий вашего постоянного участия. Именно с помощью этих денег (часть которых стоит реинвестировать) необходимо удовлетворять свои потребности, выходящие за рамки обычных нужд: покупать дорогую машину, дом или квартиру побольше. Конечно, вы можете делать это и с зарплаты, и никто вас не осудит, но вы должны при этом сознавать, что это ваш выбор. Выбор всю жизнь бегать в беличьем колесе.

Первым шагом на пути к свободе может стать выделение некоторой суммы из общего дохода, чтобы положить их на вклад. Да, это спорный подход: банковские проценты не дают той прибыли, которой заслуживает вложенная сумма. Но я уверен, что если вы еще не разбираетесь в инвестировании и не можете найти более выгодный и при этом надежный вариант, то простой депозитный вклад станет верным начальным шагом.

Но то, что хорошо на старте, для дальнейшего пути может уже не годиться. При пассивном инвестировании вы всегда теряете значительный потенциал роста капитала. Нужно ответственно относиться к собственным деньгам и двигаться дальше: искать более подходящие активы для вложений, такие, которые будут полностью вас обеспечивать без вашего участия. Причем важно разбираться в вопросе самостоятельно, не надеясь на консультантов, инвестиционные компании и советы экспертов. Их помощь может быть временным компромиссом, но для получения максимальной выгоды вы должны взять на себя полную ответственность за свои средства.

Активы, в которые вы инвестируете, могут быть разными. Я выбрал коммерческую недвижимость. Сначала это были небольшие объекты, куда я вкладывал свои скромные тогда накопления и деньги, взятые взаймы у друзей. Потом я стал наращивать масштаб: мои активы становились крупнее и многочисленнее, я уже использовал в основном ипотечные и другие кредиты (подробнее об этом я расскажу в соответствующих главах).

Так я постепенно создавал «снежный ком». И если беличье колесо, делая один оборот, возвращает вас к начальным условиям, то снежный ком за этот же цикл создает значительный ресурс пассивного дохода, что открывает огромные возможности для раскрытия вашего потенциала.

Беличье колесо и снежный ком похожи: оба вращаются, оба требуют усилий с вашей стороны. Но колесо нужно вертеть изо дня в день год за годом, иначе оно остановится, и вы останетесь ни с чем. А снежный ком, который вы столкнули с горы, оборот за оборотом набирает скорость и объем без вашего участия. Поэтому ваша ключевая задача – изменить механику создания капитала, перейти от беличьего колеса к снежному кому.

Четыре элемента жизненной стратегии

Понимая, как работает связка «свобода и счастье – капитал и деньги», мы можем выстроить жизненную стратегию, которая позволяет достичь желаемого. Для меня она в упрощенном виде выглядит так:

1. Понять, чего вы хотите достичь. Это ваши цели, ваше «зачем». То, ради чего вы сможете преодолеть любые преграды и найти верный способ прийти к этим целям. Сначала «зачем», потом «как».

2. Взять на себя полную ответственность за свои деньги. Осознать, что это обратная связь от мира: соглашаясь на небольшое вознаграждение, вы позволяете другим недооценивать свой вклад в общество. Распределяя свои доходы, вы сами решаете, будете ли вы всю жизнь крутить колесо или выйдете на другой уровень.

3. Перейти от «беличьего колеса» к «снежному кому». Такому, который, катясь с горки ваших инвестиций, с каждым оборотом становится все массивнее и приносит все больший доход.

4. Раскрыть свой потенциал. Когда зарабатывание денег уже не отнимает все ваше время, вы можете стать тем человеком, которым всегда хотели быть, реализовать свои мечты, достичь вершин, найти свое истинное предназначение.

Лайфхак. Вы можете возразить: «Легко говорить о сбережениях, когда они есть, но с маленькой зарплаты ничего не отложишь!» У меня есть для вас хорошая новость: все дело в принятом решении. Если вы захотите раз и навсегда взять на себя полную ответственность за то, как вас оценивает общество и как вы тратите свои деньги, то сможете круто поменять жизнь. Откладывая даже по 10 рублей каждый раз, когда покупаете стаканчик кофе, вы открываете себе путь в большое светлое будущее, где вас ждут счастье, самореализация и раскрытие потенциала.

Итоги

Человек, который взял на себя ответственность за свои деньги и решил перейти от «беличьего колеса» к «снежному кому», быстро становится наполненным. Он начинает иначе воспринимать жизнь и по-другому смотрит на проекты, которые ему предлагают, ищет альтернативы. По-другому оценивает себя, по-другому общается с родными и близкими. Осознав, что время жизни ограничено, человек стремится его беречь и всерьез работает над будущим, свободой и счастьем – своими и своих любимых.

https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-01

Абсолютная ответственность дарит самоуважение. Сами по себе деньги – даже миллионы, даже десятки миллионов – не сделают вас счастливыми. Важен путь, осознание, что вы хозяева своей жизни и только вам решать, как вы ее проживете. Когда вы цените каждую свою минуту, вы не можете быть расточительными: не тратите время на ненужные эмоции, скучные проекты или бессмысленные разговоры. Это в корне меняет отношение окружающих к вам – и ваше отношение к себе тоже.

Глава 2. Чего мы сто́им? Личная валюта человека и способы укрепления ее курса

Все мы знаем, что время – деньги. А в прошлой главе пришли к тому, что время, потраченное на зарабатывание денег, в сущности и есть свобода. Но задумывались ли вы когда-нибудь, как оценить время и свободу и сколько они на самом деле должны стоить?

Поговорим об этом подробно и максимально серьезно.

Личный коэффициент полезного действия

В физике есть понятие коэффициента полезного действия (КПД). Используется оно и на производстве, где, например, высчитывают, какое количество деталей изготавливает сотрудник за смену. Можно применить его и к оценке личного времени, потраченного на работу. Это просто: разделите время, уходящее на зарабатывание денег, на получаемое финансовое вознаграждение. Если вы работаете 5 дней в неделю по 8 часов, то в месяц у вас получается в среднем 20 рабочих дней, или 160 часов, или 9600 минут. Разделив свою месячную зарплату на 20, 160 или 9600, вы получите, соответственно, стоимость дня, часа или минуты вашей работы. Это ваша личная производительность в денежном эквиваленте.

Вашу личную валюту можно представить как стоимость времени, потраченного на зарабатывание денег. И ее курс будет тем выше, чем эффективнее вы используете время, наращивая производительность. За одно и то же время можно зарабатывать самые разные суммы, поскольку личную производительность, как и КПД, можно повышать. О том, как этого добиться, мы поговорим совсем скоро.

Несколько лет назад я много думал о том, в какие проекты входить, а от каких отказываться. Мне нужны были критерии, позволяющие получить оптимальный результат. Сначала я ориентировался на интерес: «Делай то, что любишь, и будешь счастлив». Но потом интересных проектов стало слишком много. Так бывает всегда, если человек увлеченно работает и развивается в своей области.

Именно тогда я впервые пришел к понятию личной валюты. Эта концепция стала для меня универсальной: она применима не только к принятию рабочих и финансовых решений, но и к жизненной стратегии в целом.

Тотальная переоценка

Личная валюта отражает стоимость вашего времени. А как мы помним, время – это свобода и единственный ресурс, позволяющий воплотить свое предназначение. Поэтому будет разумно перестроить привычный способ мышления и научиться оценивать происходящее, используя личную валюту.

Кейс. Представьте, что вы хотите купить телефон новой модели. Сколько он стоит? А теперь переведите эту цифру из рублей в минуты: сколько минут вашей жизни, вашей свободы уйдет на то, чтобы заполучить аппарат? Кто-то пожертвует всего несколько часов, но многим придется отдать неделю, месяц или даже несколько месяцев.

Такой подход позволяет по-новому, трезво взглянуть на стоимость вещей. Применим он и к карьерным возможностям и перспективам. Перед переходом на новую должность подумайте, сможете ли вы на самом деле зарабатывать больше, или из-за возросших обязательств вам придется тратить много дополнительных минут, так что реальной выгоды в личной валюте вы не получите. Выбирая новый проект, подсчитайте, сколько времени он отнимет и позволит ли укрепить курс вашей валюты.

Да, его можно укреплять.

Для начала откажитесь от привычки тратить время на то, что не приносит вам счастья. Скроллинг ленты в соцсетях, дежурная переписка в чатах, просмотр новостей, элементарная прокрастинация… Или должность, на которой бо́льшую часть вашего времени занимают скучные совещания и рутинные задачи. Это могут быть и вещи, которые вы покупаете «на автомате», не соотнеся их стоимость в вашей личной валюте с ценностью, которую они вам дают. Для каждого список будет своим, но суть не меняется: отказываясь от пустой траты времени, вы укрепляете свою личную валюту.

Можно подойти к этой задаче и с другой стороны – через повышение производительности. Подумайте, можете ли вы зарабатывать больше за единицу времени и что для этого нужно. И если вам удается найти решение, то новая модель телефона, которую я приводил в пример выше, для вас дешевеет. Вы можете купить ее за меньшее количество минут своей жизни. Меньше свободы тратите на квартиру, машину, на то, чтобы купить детям все необходимое к школе.

Когда вы начинаете оперировать личной валютой, минутами жизни, ваше сознание меняется. Вы становитесь бережливыми, эффективными и рациональными. И это уже огромный шаг на пути к накоплению капитала, ведь вслед за повышением личной эффективности идет рост эффективности финансовой, и все вместе это высвобождает ваши ресурсы и позволяет вам раскрыть свой потенциал. Кроме того, в процессе изменений вы начинаете четко осознавать свои приоритеты и ценности, что помогает ставить долгосрочные цели и постепенно формировать полноценную жизненную стратегию.

Жизненная стратегия может быть основана на разных активах. Я выбрал для себя коммерческую недвижимость и рассказываю именно о ней. Объясняю, как сделать ее фундаментом свободы, источником доходов и уверенности в себе. Но даже если вы не захотите связывать свою жизнь с недвижимостью, понятие личной валюты все равно будет играть очень важную роль в вашем восприятии себя и мира. Поэтому предлагаю еще немного углубиться в эту тему и выполнить одно трудное, но важное упражнение.

Упражнение 2, часть 1. Валютный резерв

https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-2_1

Предлагаю вам вместе со мной измерить собственные валютные запасы. Возьмите бумагу и ручку – посчитаем, сколько лет жизни нам осталось. На момент написания этих строк мне 39 лет. Средняя продолжительность жизни мужчин в России составляет 68 лет (женщин – 78 лет)﻿[1]. Конечно, всем хочется прожить дольше, но заранее этого не узнаешь, так что будем опираться на средние показатели.

Отнимите от средней продолжительности жизни ваш нынешний возраст. Для меня это выглядит так: 68–39 = 29 лет. Вычтите время на сон (около 30% ежедневно) и непредвиденные ситуации. У меня получилось еще минус 10 лет. И поскольку 29–10 = 19, то выходит, что мне остается лишь 19 «чистых» лет бодрствования. Их я могу потратить на общение с дорогими мне людьми и заботу о них, на любовь и наслаждения, отдых, творчество и благотворительность, работу и бизнес, интересные проекты и важные для меня достижения, передачу знаний и опыта, написание книг. Всего 19 лет. Это около 6935 дней, 166 440 часов или 9 986 400 минут. Совсем немного.

Выполняя это упражнение, старайтесь не углубляться в детали: не так важно, 30 или 25% времени вы потратите на сон и сколько именно решите заложить на форс-мажоры. Это примерный расчет, но он крайне важен. Будьте честны с собой и взгляните на полученную цифру. Что вы о ней думаете? Насколько она велика? Как вы хотели бы провести эти оставшиеся минуты? Задумайтесь об этом очень серьезно, а затем возвращайтесь к чтению.

Несколько слов о целях и ценностях

Для того чтобы жить не на автопилоте, необходимо помнить о целях и ценностях. И здесь я немного расскажу о своих, чтобы стало понятно, о чем речь.

У меня четверо детей, и мне очень важно проводить время с ними. Быть классным отцом – пожалуй, наиболее значимая моя цель сейчас. А еще я считаю своим долгом помогать людям: заниматься благотворительностью, участвовать в общественной деятельности. Это приносит мне колоссальную отдачу: посвящая свое время другим, я сам заряжаюсь еще сильнее.

Есть у меня и другие ценности, наполняющие жизнь, делающие ее такой, какой я хочу ее видеть. Например, я люблю бывать в лесу, собирать грибы, ходить на рыбалку. Читать книги и играть в футбол, слушать музыку и в одиночестве прогуливаться по парку. Мне нравится путешествовать, смотреть на море и горы, водить машину. Я считаю важным поддерживать свою физическую форму, практикую медитации. Ценю свою загородную жизнь и возможность начать утро понедельника с чашки кофе в саду.

Ваши цели и ценности могут быть совсем другими. Важно, чтобы вы знали их и помнили об их существовании. Когда вы живете в соответствии с ними, то наполняетесь энергией. Вам легче преодолевать трудности, и вы понимаете, ради чего это стоит делать.

Выстраивая свою жизненную стратегию, важно осознавать, зачем она вам нужна, для чего вы хотите высвободить время, зарабатывая деньги и создавая свой капитал, в чем заключаются ваше счастье и смысл вашей жизни.

Поразмышляйте об этом. А когда будете готовы продолжить, давайте вместе выполним вторую часть начатого упражнения.

Упражнение 2, часть 2. Реальная оценка

https://t.me/svobodax2_bot?start=Exercise-2_2

Предлагаю зафиксировать основанные на наших целях и ценностях планы и мечты, воплотить которые мы хотим до конца жизни. Уделите этому хотя бы 15 минут, сосредоточьтесь и не отвлекайтесь ни на что другое.

Кажется, что это простая задача, но на деле все чуть сложнее. У вас может возникнуть желание проигнорировать упражнение или набросать первые попавшиеся идеи и пойти дальше, но это плохой подход. Лучше закройте глаза и задумайтесь о том, что для вас важно, какой вы хотите видеть свою жизнь и что мечтаете оставить после себя. Потом откройте глаза и запишите все это.

Я, например, хочу создать компанию в сфере искусственного интеллекта в недвижимости, которая будет приносить прибыль свыше 10 млрд руб. в год. Построить два дома: в горах Кавказа и на сочинском побережье. Оборудовать собственный крупный тепличный комплекс в Краснодарском крае, откуда я родом. Производить свежие овощи круглый год – моя мечта с детства. А еще хочу основать свой университет инвестиций и бизнеса, написать 10 полезных людям книг и создать впечатляющее общественное пространство.

Есть у меня и более приземленные планы: 6 месяцев в году путешествовать вместе с близкими, посетить 100 стран, усыновить ребенка, научиться играть на гитаре, иметь собственный самолет, пусть и небольшой, прочесть более 500 книг, ежегодно пробегать на соревнованиях десятикилометровую дистанцию и вплоть до глубокой старости быть способным подтянуться не менее 15 раз.

А какие планы вы себе наметили? Наложите их на свой валютный резерв, подсчитанный выше. И чтобы не выпадать из реальности, вычтите из тех лет, которые вам остались, то количество времени, которое у вас сейчас занято зарабатыванием денег.

Мысленно соотнесите полученные годы, дни и минуты со списком планов и поставьте оценку сложившейся ситуации. Пользуйтесь десятибалльной шкалой, где 0 – «катастрофа, времени не хватит ни на что», а 10 – «идеальное положение вещей, вы все успеваете даже с запасом». Запишите эту оценку. Теперь давайте разберемся, что она значит.

Оценка результатов

От 0 до 5 баллов: пора бить тревогу. Вам нужно прямо сейчас переосмыслить происходящее, задуматься, ради чего вы живете, стоит ли вам тратить время на то, что заведомо не принесет результатов, о которых вы всегда мечтали, и подумать, не живете ли вы чужой жизнью. Ваша личная валюта в упадке, вам срочно нужно укреплять ее курс. Личная стратегия поможет вам постепенно перейти на следующий уровень.

От 6 до 8 баллов: зона турбулентности, одно неверное движение – и вы рискуете пойти ко дну. Вам необходимо сохранять осознанность и не забывать о своих целях. Ваша валюта в средней зоне, что позволяет совершать определенные маневры, но все же требует внимания. Расставьте приоритеты и разработайте стратегический план развития.

От 8 до 10 баллов: ситуация выглядит оптимистично, но вам нужно убедиться, что вы не попали в одну из ловушек восприятия. Первая – молодость: кажется, что у вас еще все впереди и вы все успеете, но вам пока трудно реально оценивать, сколько времени потребуют те или иные достижения и сколько лет жизни могут отнять трудности, которые, скорее всего, возникнут на вашем пути. Вторая ловушка – инерция: возможно, вы плывете по течению и обманываете себя, считая, что у вас вроде бы все уже есть, не замечая своих истинных желаний и потребностей. Вы не очень понимаете, куда именно вам нужно двигаться и зачем.

При необходимости пересчитайте результат. Задумайтесь, насколько осознана ваша жизнь и амбициозны намерения. Даже если ваша валюта крепка, важно и дальше уверенно смотреть в будущее, не останавливаясь в своем развитии, и личная стратегия в этом поможет.

Личная стратегия как способ укрепления личной валюты

Личная стратегия напрямую связана с курсом личной валюты. На каком месте шкалы вы бы ни находились, вам пригодятся стратегические инструменты, чтобы подниматься выше или сохранять текущее положение, не утрачивая интерес к жизни. Личная стратегия содержит ряд принципиально важных решений; она предполагает отказ от того, что только отнимает ваши ресурсы, и, напротив, поиск новых каналов для восполнения и накопления запасов энергии. Она ведет вас к достижению целей и максимальной самореализации.

Я выделяю три ключевых элемента личной стратегии.

1. Личная эффективность. Это ваш КПД: эффективность минут, проведенных на работе, в пересчете на деньги, которые вам платят.

2. Курс личной валюты. Выраженная в минутах вашей жизни цена, которую вы платите за покупку вещей, за проекты, в которых участвуете, в целом за все, что вас окружает.

3. Оценка своих реальных возможностей. Осознание того, сколько вам осталось времени на воплощение своих планов, на жизнь в соответствии с собственными ценностями и достижение своих целей.

Есть и четвертый пункт: понимание того, что личная стратегия связывает эти элементы воедино и что выстраивать ее нужно с учетом их всех.

И теперь, зная, что личная стратегия позволяет максимально реализовать свой потенциал, разобравшись, из чего она состоит, мы можем поговорить об освобождающем ресурсе, которому посвящена эта книга.

Конечно, речь пойдет о коммерческой недвижимости. Напомню: обеспечивать вас капиталом способны и другие активы, их точно так же можно встроить в личную стратегию. Но я буду говорить о недвижимости, поскольку именно она помогла мне освободиться.

Владея объектом, я могу получать доход, находясь в любой точке мира и занимаясь тем, что соответствует моим целям и ценностям. Мой актив обеспечивает мою личную валюту. К тому же недвижимость надежна. Во время любых кризисов и перемен, когда курс национальной валюты падает, такие активы дорожают. Надежность также выгодно отличает инвестиции в них от вложений в бизнес: управлять последним гораздо сложнее и риски в нем намного выше.

Важно осознать, что коммерческая недвижимость – актив, позволяющий вам стать свободнее, и ресурс, на котором вы, как и я, можете выстроить свою личную стратегию.

Я намеренно не углубляюсь в вопросы о поисках смысла и ценностей: этот путь каждый должен пройти самостоятельно, я могу лишь поделиться опытом, но не вправе указывать, как именно вам жить и к чему стремиться. Читая книгу, не забывайте об этой главе и упражнениях, которые вы выполнили. Помните о вашей личной стратегии, вашей валюте, планах, которые вы хотите успеть воплотить, – и добро пожаловать в мир коммерческой недвижимости!

Итоги

Коммерческая недвижимость – это «денежная корова», постоянный генератор финансового потока. Инвестируя свой капитал (собственный или заемный) в эту сферу, вы создаете ресурс, который в будущем позволит финансировать достижение ваших целей.

https://t.me/svobodax2_bot?start=Chapter-02

Три элемента личной стратегии: личная эффективность, курс личной валюты, оценка своих реальных возможностей.

Ваша личная валюта – стоимость времени, потраченного на зарабатывание денег, и ее курс тем выше, чем эффективнее вы используете свое время. Выбирая новый проект, посчитайте, сколько времени он отнимет, и определите, позволит ли он укрепить курс вашей валюты.

Для того чтобы жить не на автопилоте, необходимо помнить о целях и ценностях. Выстраивая свою жизненную стратегию, важно осознавать, зачем она вам нужна.

Глава 3. Недвижимость. Основные понятия и принципы получения дохода. Стратегии и цели

Вы уже убедились, что для крепкой личной стратегии нужен надежный фундамент – актив, который будет приносить стабильный доход, освобождая вас от необходимости бо́льшую часть времени тратить на зарабатывание денег. Почему я предлагаю выбрать именно недвижимость, когда вкладывать средства можно во что угодно, от привычных всем акций до условного биткойна? Прежде всего потому, что я сам когда-то остановился именно на недвижимости (хотя успел попробовать и вложения на фондовом рынке). На то у меня были свои причины.

Три причины остановить свой выбор на недвижимости

Во-первых, недвижимость предметна, осязаема и понятна. Это не абстрактные акции и облигации, а вполне конкретные помещения в зданиях, мимо которых мы ходим и ездим каждый день. Благодаря предметности недвижимость гораздо проще самостоятельно оценивать, а независимость от «экспертов» экономит средства и делает решения более зрелыми и взвешенными. Вы можете сами зайти в помещение, осмотреть его и даже пощупать, уловить атмосферу, сесть напротив и посчитать проходимость, оценить, насколько престижен район, узнать, сколько платят арендаторы за площадь. Все сравнительно просто и понятно.

Во-вторых, недвижимость не зря называют губкой инфляции. Во время кризисов, когда деньги обесцениваются, ее стоимость растет. Впрочем, растет она практически всегда. Как говорится, господа, покупайте землю: этот товар больше не производят. Действительно, недвижимость как актив развивается в условиях дефицита. Это очень важный тезис. Пространства для жизни и деятельности нужны там, где уже сосредоточена человеческая активность: в центрах городов и районов. Но там уже все застроено, и число новых локаций почти не растет. Да, появляются новые районы и даже города, но и у них есть пределы роста. И главное: выбирая актив для вложения, вы сами можете оценить этот дефицит. Приехать на место и посмотреть, насколько много похожих площадок рядом и насколько они востребованы.

В-третьих, недвижимость защищена законом. Право на частную собственность закреплено в Конституции и надежно охраняется. Инвестиции в эту сферу открывают очень далекий горизонт: активы в недвижимости сначала освобождают вас, а потом работают на ваших детей и, возможно, даже внуков. Поэтому фундамент личной стратегии должен быть наиболее прочным.

Эти три причины стали для меня решающими, и я выбрал инвестировать именно в эту сферу.

Важно учитывать, что недвижимость бывает разной. Давайте разберемся в ее видах – на практическом уровне, без заумных классификаций.

Разные виды недвижимости: особенности и подводные камни

Говоря о видах недвижимости, я намеренно ухожу от цитирования справочников и Земельного кодекса. Предлагаю обойтись без сложных схем и лишних теоретизирований, поскольку нам, как частным инвесторам, от них нет никакой пользы.

Для нас важно, что недвижимость бывает жилая и нежилая. К жилой относятся, например, квартиры, загородные дома, дачи, апартаменты. Нежилая – это склады, производственные помещения, гостиницы, офисы, помещения для торговли и т. п. Кроме зданий и построек, есть земли, и я их разделяю на три условные категории: предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), земли сельхозназначения (с разными вариациями допустимых норм строительства) и земли промышленности (в том числе участки под коммерческую и торговую деятельность, склады и производства).

«Квартира в долгосрочную аренду – простой способ получать постоянный пассивный доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Инвестору достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль.

По данным Аналитического центра «Домклик», долгосрочная аренда приносит сравнительно высокий доход в промышленных городах, а также городах с нестабильным спросом на туризм. Наибольшую доходность долгосрочная аренда может принести в Орле (30,5%), Майкопе (28,1%) и Ижевске (25,5%). От тройки лидеров немного отстают Курган (23,6%), Чита (20,5%) и Киров (19,8%)﻿[2]. В этих городах выросла и стоимость жилья – более, чем на 10% – что, соответственно, отразилось и на потенциальной доходности от долгосрочной аренды.

Если цель инвестора получать максимально высокую доходность, при этом он готов заниматься регулярным заселением и выселением жильцов, то подходящий для него вариант – сдавать жилье в посуточную аренду. Краткосрочная аренда стала наиболее прибыльной инвестицией в большинстве городов-миллионников и туристических городах.

Лидером по доходности стал Геленджик – по итогам года сдача квартиры посуточно принесла доходность на уровне 42,5%. Черноморский город-курорт занял первое место и по размеру чистого дохода после уплаты налогов от посуточной аренды: более 2,4 млн руб., что больше, чем у Москвы (около 2,1 млн руб.) и Сочи (2 млн руб.). На втором и третьем местах – Казань (31,2%) и Санкт-Петербург (30,3%). В Казани краткосрочная аренда позволила заработать после уплаты налогов более 1,5 млн в год, а в Санкт-Петербурге – около 1,8 млн рублей.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Notes

1

По данным Федеральной службы государственной статистики (https://rosstat.gov.ru/folder/13877).

Вернуться

2

По данным «Домклик», на сентябрь 2025 года.

Вернуться