# Купить дом. Проверка дома, документов и сделки

Виталий Соколов

Практическое руководство для тех, кто собирается купить загородный дом в России.

Как рассчитать бюджет, выбрать место, проверить землю, постройки и продавца, осмотреть конструкции и инженерные системы, внести предоплату, провести расчеты и принять дом.

Без ложных гарантий и запугивания — с понятными алгоритмами, критериями и чек-листами для обычного покупателя.

Практичный гид для тех, кто хочет контролировать покупку на каждом этапе и защитить свои интересы.

## Купить дом. Проверка дома, документов и сделки


Виталий Соколов

Книга содержит общую информацию и не заменяет индивидуальную юридическую, техническую, кадастровую или финансовую консультацию. Автор стремился обеспечить точность сведений на дату подготовки рукописи, однако нормы законодательства, банковские программы, тарифы и технические требования могут изменяться. Перед сделкой проверяйте актуальные правила и документы применительно к конкретному объекту.


Перед сделкой проверяйте документы, сведения из государственных реестров и условия расчетов применительно к конкретному объекту. Если риск невозможно надежно оценить самостоятельно — например, при спорных правах на недвижимость, неясных границах участка или признаках серьезных дефектов здания, — может потребоваться профильная проверка. Ее вид и задача зависят от характера риска.


Все права защищены. Использование произведения допускается в случаях и пределах, установленных законодательством Российской Федерации. Иное воспроизведение и распространение материалов требует согласия правообладателя.

## Глава 1. Зачем вам дом и какой именно подойдет лично вам?

Покупка загородного дома меняет не только количество комнат и вид из окна. Она влияет на дорогу до работы, семейный распорядок, расходы, выходные и объем бытовых обязанностей.

Насколько сильно изменится ваша жизнь, зависит от самого дома и его окружения.

Одно дело — небольшой дом в благоустроенном поселке с центральными коммуникациями и обслуживаемыми дорогами. Другое — отдельный дом со скважиной, автономным отоплением, собственной канализацией и большим участком. Оба варианта могут быть удачными, но потребуют разного количества времени, денег и внимания.

Поэтому начинать поиск лучше не с объявлений. Сначала стоит понять, какую жизнь должен поддерживать ваш будущий дом.


Дом — это не только здание


В квартире значительная часть общего хозяйства остается за пределами вашей двери. Кровлей, подъездом, двором и общедомовыми сетями занимается управляющая организация или другое ответственное лицо. Вы оплачиваете содержание и ремонт, но обычно не организуете каждую работу самостоятельно.

В своем доме граница ответственности проходит иначе. Собственнику приходится следить за состоянием здания и организовывать обслуживание его систем. Это не означает, что вам придется лично ремонтировать котел, чистить колодец или подниматься на крышу. Но именно вы решаете, когда проводить обслуживание, кому его поручить и из какого бюджета оплачивать.

Объем обязанностей зависит от конкретного объекта:

— центральное водоснабжение обычно требует меньше самостоятельного обслуживания, чем колодец или скважина;

— газовый котел, электрическое отопление и твердотопливная система предъявляют разные требования к эксплуатации;

— накопительная емкость, септик с почвенной доочисткой и локальное очистное сооружение обслуживаются по-разному;

— участок с газоном, садом и длинным подъездом требует больше времени, чем небольшой участок без сложного благоустройства;

— в одном поселке дороги и общие сети обслуживает отдельная организация, а в другом часть работ и расходов распределяют между собственниками.

До поиска составьте примерный календарь хозяйственных дел на год. В него могут входить уборка снега, уход за участком, проверка отопления, обслуживание водоснабжения и канализации, очистка водостоков, мелкий ремонт и подготовка дома к зиме.

Напротив каждого пункта отметьте:

— сможете и захотите ли вы делать это самостоятельно;

— как часто потребуется работа;

— можно ли поручить ее другому человеку;

— сколько времени и денег вы готовы на нее тратить.

Точный бюджет будет темой следующей главы. Сейчас достаточно понять масштаб будущего хозяйства.


Как вы будете пользоваться домом


Выбор не сводится к двум вариантам — постоянному дому и летней даче. Сценариев больше:

— постоянное проживание круглый год;

— сезонное проживание с весны до осени;

— поездки на выходные;

— регулярные приезды в любое время года;

— смешанный режим: часть недели в городе, часть за городом;

— дача сейчас и возможный постоянный переезд позднее.

Для каждого сценария важны свои условия.

Если вы собираетесь жить в доме постоянно, на первый план выходят ежедневная дорога, надежность отопления и водоснабжения, зимний подъезд, связь, доставка и доступность привычной инфраструктуры. Семье с детьми могут быть особенно важны школа и дополнительные занятия. Человеку, работающему из дома, — устойчивый интернет и резервный вариант связи. Пожилым людям — медицинская помощь, удобный вход и возможность жить без постоянного использования лестницы.

Для дома выходного дня допустимы другие компромиссы. Можно выбрать более удаленное место или меньший набор коммуникаций, если поездки редкие и дом не используется зимой. Но даже в этом случае стоит заранее выяснить, что происходит с дорогой в межсезонье, как охраняется дом, можно ли подъехать к нему при аварии и что требуется для консервации инженерных систем.

Оценивайте дорогу не только в километрах. Один и тот же путь может занимать сорок минут утром и два часа вечером в пятницу. Проверьте маршрут в то время, когда действительно собираетесь ездить. Если будете пользоваться общественным транспортом, пройдите путь от остановки до дома, а не ограничивайтесь отметкой на карте.

Полезно посчитать не рекордное время одной поездки, а обычную недельную нагрузку. Допустим, дорога занимает по часу в каждую сторону и повторяется пять дней в неделю. Это уже десять часов, которые придется регулярно отдавать дороге. Для одного человека такой режим приемлем, для другого станет причиной отказаться от переезда.


Если постоянный переезд планируется не сразу


Мысль «сейчас куплю летний дом, а позже превращу его в зимний» не обязательно ошибочна. Ошибка — считать такую переделку простой и заранее недорогой.

Для круглогодичного проживания может потребоваться проверить или изменить:

— фундамент и несущие конструкции;

— утепление стен, перекрытий, пола и кровли;

— окна и наружные двери;

— отопление;

— вентиляцию;

— водоснабжение и защиту труб от замерзания;

— канализацию;

— доступную электрическую мощность;

— зимний подъезд к дому.

Иногда дом можно разумно модернизировать. Иногда затраты приближаются к стоимости нового строительства, а некоторые ограничения остаются даже после ремонта.

По внешнему виду летом определить это невозможно. Толстая стена сама по себе не гарантирует тепла, а тонкая не доказывает, что дом непригоден. Важно, из чего и как собрана конструкция, где расположены утеплитель и пароизоляционные слои, есть ли следы влаги и деформаций.

Внутреннее утепление может уменьшить площадь помещений и при неправильном решении привести к накоплению влаги в конструкции. Наружное утепление обычно не забирает площадь комнат, но тоже подходит не для каждого фасада и узла. Способ и толщину утепления выбирают с учетом конструкции дома и местного климата.

Электроснабжение также оценивают не по количеству розеток или обогревателей. Нужно узнать разрешенную мощность подключения и сравнить ее с суммарной нагрузкой отопления, водонагревателя, насоса, плиты и других приборов, которые могут работать одновременно.

Если постоянное проживание рассматривается хотя бы как вероятный будущий сценарий, включите возможность зимней эксплуатации в обязательные требования сразу. Это не означает, что нужно отказаться от любого летнего дома. Но стоимость его доведения до нужного состояния должна стать частью решения о покупке, а не неприятным открытием после нее.


Обсудите не только желания, но и обязанности


У будущих жильцов нередко разные представления о загородной жизни. Одному важны тишина и большой участок, другому — быстрая дорога и магазин рядом. Кто-то готов проводить выходные за уходом за садом, а кто-то рассчитывает отдыхать и не заниматься хозяйством.

Такие различия не делают чьи-либо требования неправильными. Проблема возникает, когда их не обсуждают до покупки.

Составьте список всех, чью жизнь затронет переезд или регулярные поездки. Учтите детей, пожилых родственников, домашних животных и тех, кто будет приезжать в дом надолго.

Обсудите несколько вопросов:

— Кто и как часто будет ездить в город?

— Нужен ли каждому взрослому отдельный автомобиль?

— Кто будет заниматься снегом, участком и мелким ремонтом?

— Кто останется дома, если отключится отопление или замерзнет ввод воды?

— Нужны ли отдельные комнаты для работы или учебы?

— Подходит ли дом человеку, которому трудно пользоваться лестницей?

— Сколько гостей вы действительно принимаете одновременно?

— Планируется ли увеличение семьи или совместное проживание с родителями?

— Что произойдет, если один из жильцов временно не сможет водить автомобиль?

Полезно не просто перечислить пожелания, а проверить их на обычной неделе. Представьте понедельник в ноябре: темно, непогода, одному человеку нужно на работу, другому — отвезти ребенка, а дома закончились продукты. Такой мысленный сценарий часто показывает пригодность места лучше, чем фотография летней террасы.


Определите необходимый формат дома


Большой дом не всегда удобнее маленького. Дополнительные комнаты приходится отапливать, убирать и ремонтировать. Слишком маленький дом, наоборот, быстро становится тесным, если в нем одновременно живут, работают и принимают гостей.

При выборе формата оцените:

— количество постоянных жильцов;

— число действительно необходимых спален;

— потребность в рабочем месте;

— количество санузлов;

— необходимость кладовой, котельной и мест хранения;

— допустимость лестницы;

— возможность разместить спальню и санузел на первом этаже;

— потребность в мастерской, гараже или хозяйственных постройках;

— размер участка, который вы готовы обслуживать;

— возможность изменить дом при будущих потребностях.

Не стоит выбирать площадь только по принципу «чем больше, тем лучше». Гораздо полезнее представить, как используется каждое помещение. Если для комнаты невозможно придумать регулярную функцию, возможно, вы собираетесь платить за площадь, которая будет пустовать.


Обязательные требования и допустимые компромиссы


Чтобы не утонуть в объявлениях, разделите требования на три группы.

1. Обязательные условия


Без них дом не подходит для вашего сценария жизни. Условия должны быть конкретными и проверяемыми.

Например:

— дорога до работы в обычный будний день занимает не более установленного вами времени;

— до дома можно доехать круглый год;

— на первом этаже есть спальня и санузел;

— доступной электрической мощности достаточно для выбранного отопления и бытовых приборов;

— мобильная связь и интернет работают в нужных помещениях;

— разрешенное использование участка и характеристики зарегистрированного здания допускают предполагаемый способ проживания.

Не копируйте эти примеры автоматически. Составьте собственный список.

2. Желательные характеристики


Они делают дом привлекательнее, но их отсутствие не ведет к немедленному отказу. Это может быть гараж, баня, кабинет, вид на лес, определенная форма участка или дополнительная спальня.

Полезно расставить такие пожелания по приоритету. Иначе редкая, но необязательная деталь может незаметно вытеснить действительно важный критерий.

3. Стоп-сигналы


Это обстоятельства, с которыми вы не готовы мириться даже при привлекательной цене. Например, регулярное подтопление, невозможность нормального подъезда, неустранимый конфликт с вашим режимом жизни или правовые ограничения, не позволяющие использовать объект по назначению.

Стоп-сигнал — не любой дефект. Протекающий водосток можно заменить, а местоположение дома изменить нельзя. Свежая отделка тоже не компенсирует дорогу, которая ежедневно отнимает несколько часов.


Не определяйте пригодность участка одной аббревиатурой


На первом этапе поиска легко попасть в ловушку обозначений «ИЖС», «ЛПХ» или «СНТ».

ИЖС обычно используют как сокращение выражения «индивидуальное жилищное строительство». ЛПХ означает личное подсобное хозяйство, но возможности приусадебного и полевого участков различаются: на полевом участке жилой дом строить нельзя.

СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество, а не самостоятельный вид правового статуса земли. Нахождение участка на территории садоводства само по себе не отвечает на вопросы о законности дома и возможности регистрации по месту жительства.

На этом этапе достаточно зафиксировать правило: не выбирайте участок только по знакомой аббревиатуре. Нужно выяснить как минимум:

— к какой категории относится земля;

— какой вид разрешенного использования указан для участка;

— какие правила действуют в соответствующей территориальной зоне;

— зарегистрирован ли дом и как он обозначен в реестре;

— есть ли ограничения, мешающие предполагаемому использованию.

Подробно эти понятия и порядок проверки будут разобраны в главе о юридическом статусе земли.

## Чек-лист готовности к поиску


Перед тем как переходить к объявлениям, проверьте:


— Я определил текущий и вероятный будущий режим использования дома.

— Я понимаю, кто и как часто будет жить в доме.

— Я проверил, сколько времени готов регулярно тратить на дорогу.

— Я представляю объем работ по дому и участку.

— Я понимаю, какие работы готов выполнять сам, а какие придется оплачивать.

— Требования всех будущих жильцов обсуждены и зафиксированы.

— Я определил необходимое количество комнат и функции помещений.

— Я учел лестницы, хранение, работу из дома, детей, пожилых людей и животных, если это актуально.

— Я составил список обязательных условий.

— Я отдельно записал желательные характеристики.

— Я определил стоп-сигналы.

— Я не считаю знакомую земельную аббревиатуру гарантией пригодности участка.

— Я готов отказаться от красивого дома, если он не подходит для моей повседневной жизни.

Хороший дом — не тот, который убедительно выглядит на фотографиях. Он должен поддерживать ваш реальный распорядок, соответствовать возможностям семьи и не требовать образа жизни, к которому вы не готовы.

## Глава 2. Реальный бюджет покупки. Видимые и скрытые расходы

Цена в объявлении — не полный бюджет покупки. Это сумма, которую продавец просит за дом и участок. Кроме нее могут понадобиться деньги на проверки, оформление сделки, переезд, запуск инженерных систем, обязательный ремонт и первые месяцы эксплуатации.

Иногда дополнительных расходов немного. Например, дом исправен, часть мебели остается, расчеты проводятся без сложных банковских услуг, а переезд не требует крупных покупок. В другом случае уже в первый месяц придется обслужить котел, проверить воду, откачать накопительную емкость, заменить замки и устранить опасный дефект электропроводки.

Поэтому начинать поиск лучше не с вопроса «какой дом я могу купить на все накопления», а с другого:

какую часть доступных денег можно отдать продавцу, не оставив себя без средств на сделку, заселение и непредвиденные расходы?

Сначала определите, какие деньги действительно доступны


Не все накопления семьи следует считать бюджетом покупки.

От общей суммы сначала отделите деньги, которые нельзя расходовать на дом:

— запас на обычную жизнь семьи;

— средства на лечение, обучение и другие близкие обязательные расходы;

— деньги на погашение существующих долгов;

— резерв на период снижения дохода;

— сумму, необходимую для переезда или временного проживания.

Размер личного резерва нельзя надежно определить одним процентом от стоимости дома. Он зависит от стабильности дохода, состава семьи, долговой нагрузки и того, насколько быстро вы сможете восстановить накопления.

Покупателю с нестабильным доходом, ипотекой и двумя детьми обычно нужен иной запас, чем семье с несколькими источниками дохода и без кредитов. Важно не угадать «правильный процент», а понять, сколько времени семья сможет выполнять обязательства, если доход временно уменьшится.

Только после этого можно распределять деньги, связанные непосредственно с покупкой.


Пять частей полного бюджета


Разделение на пять частей — не финансовый норматив, а удобный способ ничего не забыть. У конкретного покупателя одни категории могут быть небольшими, а другие — определяющими.


1. Цена дома и участка


Это сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Если дом приобретается в ипотеку, сюда же относится первоначальный взнос, но на нем расчет не заканчивается. Нужно отдельно проверить, посильны ли ежемесячный платеж и сопутствующие расходы. Ипотечный бюджет подробнее рассматривается в следующей главе.

Уточните, какое имущество продавец оставляет в доме. Мебель, холодильник, генератор, насосное оборудование, садовая техника и инструменты не всегда переходят покупателю вместе с недвижимостью. Перечень ценных вещей лучше закрепить в договоре или приложении к нему.

2. Поиск, проверка и оформление сделки


Часть денег расходуется еще до того, как вы становитесь собственником. Причем некоторые затраты не возвращаются, если после проверки вы откажетесь от объекта.

В этой части бюджета могут оказаться:

— поездки на осмотры;

— получение документов и сведений;

— технический осмотр или обследование дома;

— проверка границ участка;

— юридическая проверка документов и истории объекта;

— оценка для банка;

— государственная пошлина за регистрацию;

— нотариальные расходы, если нотариальная форма обязательна или выбрана сторонами;

— банковская комиссия за аккредитив, счет эскроу, сервис безопасных расчетов или другую выбранную форму;

— страхование, если оно требуется банком или приобретается добровольно;

— комиссия посредника, если вы пользуетесь его услугами.

Эти расходы нельзя надежно рассчитать как фиксированный процент от цены дома. Государственная пошлина, банковская комиссия и стоимость технического обследования определяются по-разному.

Составьте перечень нужных именно вам услуг и запросите актуальные тарифы. Правила, пошлины и банковские условия могут меняться, поэтому проверять их следует на дату сделки.

3. Переезд и запуск дома


Даже исправный дом не всегда готов к немедленному проживанию. После передачи ключей могут понадобиться сравнительно небольшие, но многочисленные траты:

— переезд и временное хранение вещей;

— замена или перекодировка замков;

— покупка топлива и первый запуск отопления;

— обслуживание котла, насоса и другого оборудования;

— анализ воды и подбор водоочистки, если ее необходимость подтверждена;

— откачка накопительной емкости или обслуживание локального очистного сооружения;

— подключение интернета и связи;

— минимальная мебель и бытовая техника;

— огнетушители, датчики дыма и другие средства безопасности;

— уборка, вывоз оставшихся вещей и мусора;

— инструменты и инвентарь для первого сезона.

Не все перечисленное понадобится каждому покупателю. Задача списка — помочь увидеть расходы, которые легко потерять на фоне цены дома.

4. Обязательные работы и запланированные улучшения


Все предполагаемые работы полезно разделить на три группы.

Необходимые для безопасности. Например, устранение подтвержденной опасности в электропроводке, ремонт дымохода или восстановление конструкций, состояние которых угрожает людям.

Необходимые для нормального проживания. Это может быть ремонт отопления, восстановление водоснабжения, устранение протечки или приведение канализации в рабочее состояние.

Желательные улучшения. Новый забор, замена исправной отделки, дополнительная терраса, благоустройство участка или покупка более современной техники обычно могут подождать.

Такое разделение защищает бюджет от распространенной ошибки: когда все недостатки дома объявляются срочными, а деньги уходят на заметные улучшения раньше, чем на безопасность и работоспособность основных систем.

Стоимость ремонта нельзя определять одним процентом от цены недвижимости. Она зависит от состояния объекта, площади, доступности материалов, региона, сезона, подъезда к участку и объема работ.

До сделки действуйте в такой последовательности:

— Запишите обнаруженный дефект.

— Определите, мешает ли он безопасно пользоваться домом.

— Выясните вероятный объем работ.

— Получите предварительный расчет или несколько сопоставимых предложений.

— Добавьте запас на неопределенность.

— Решите, помещается ли покупка вместе с работами в ваш бюджет.

Самостоятельно можно составить список видимых недостатков, запросить документы на оборудование, проверить его запуск и собрать предварительные цены. Но внешний осмотр не всегда показывает состояние скрытой проводки, конструкций, дымохода или подземных коммуникаций.

Если есть признаки аварийности, серьезные трещины, следы пожара, регулярного затопления, опасного состояния электрики или крупные переделки без понятной документации, техническое обследование настоятельно рекомендуется. Его задача — не назвать дом «хорошим» или «плохим», а определить характер дефектов, риски, необходимые работы и, насколько возможно, их объем.

5. Расходы первого года и резерв


У этой части бюджета две разные задачи.

Первая — оплатить предсказуемое содержание дома. Вторая — не брать дорогой кредит при внезапной поломке.

К регулярным расходам могут относиться:

— отопление и электричество;

— водоснабжение и обслуживание скважины или колодца;

— откачка накопительной емкости либо обслуживание очистного сооружения;

— вывоз отходов;

— налоги;

— страхование;

— взносы и платежи за общую инфраструктуру;

— обслуживание подъездной дороги;

— уборка снега;

— охрана и связь;

— уход за участком;

— обслуживание котла, генератора, насосов и другого оборудования;

— дополнительные расходы на автомобиль и поездки.

Сравнивать эти затраты только с квартплатой городской квартиры недостаточно. Загородная жизнь может увеличить расходы на транспорт, но уменьшить или изменить другие статьи. Результат зависит от площади дома, его энергоэффективности, источника отопления, тарифов, расстояний и количества работ, которые вы готовы выполнять самостоятельно.

Попросите продавца показать счета за разные сезоны, договоры на обслуживание и сведения о регулярных платежах. Они не гарантируют, что ваши расходы будут такими же, но дадут исходные данные для расчета.

Особенно внимательно изучите зимний период. Летний счет за электричество почти ничего не говорит о расходах дома с электрическим отоплением в морозы.

Резерв на непредвиденные работы держите отдельно от денег на уже известный ремонт. Если вы уже знаете, что котел нужно заменить, его стоимость — не резерв, а запланированный расход.

Размер запаса зависит от неопределенности. Чем старше дом, сложнее инженерные системы, хуже документация и меньше возможностей проверить оборудование в рабочем режиме, тем выше риск дополнительных трат.


Как рассчитать предельную цену дома


Вместо универсального совета «ищите объявления на 15% дешевле накоплений» используйте обратный расчет.

Возьмите сумму, которой вы действительно можете распоряжаться, и вычтите:

— личный финансовый резерв семьи;

— расходы на поиск, проверки и сделку;

— переезд и запуск дома;

— стоимость уже известных обязательных работ;

— запас на неопределенность;

— расходы первого периода проживания, если текущий доход не покрывает их с достаточным запасом.

Остаток и будет предельной суммой, которую можно направить на покупку дома и участка.

Например, если после такого расчета на недвижимость остается 8,4 миллиона рублей, объявление за 9 миллионов не обязательно нужно сразу закрывать. Можно выяснить, предусмотрен ли обоснованный торг, какие вещи остаются в доме и можно ли отложить часть улучшений. Но строить бюджет на скидке, которую продавец еще не согласовал, нельзя.

Если даже после возможного торга покупка оставляет вас без личного резерва или денег на обязательные работы, объект не соответствует вашему текущему бюджету.


Условный пример: дом по цене всех накоплений


Представьте, что у семьи есть 12 миллионов рублей и дом продается за ту же сумму. На просмотре он выглядит пригодным для проживания.

До сделки покупатели составляют смету и обнаруживают:

— расходы на проверки и оформление;

— необходимость обслужить отопительное оборудование;

сомнения в состоянии части электропроводки;

— затраты на переезд и запуск дома;

— регулярные платежи за первый зимний сезон;

— отсутствие резерва на внезапную поломку насоса или котла.

Пока точная стоимость работ неизвестна, нельзя честно утверждать, что семье не хватает конкретного процента. Но уже ясно, что отдать продавцу все 12 миллионов небезопасно: любой дополнительный расход придется покрывать кредитом, займом у родственников или отказом от необходимого ремонта.

У покупателей есть несколько вариантов:

— искать более дешевый объект;

— провести дополнительные проверки и уточнить смету;

— обсудить цену на основании выявленных недостатков;

— отложить покупку и увеличить накопления;

— выбрать меньший дом или другой набор характеристик;

— отказаться от улучшений, которые не нужны для безопасности и заселения.

Так финансовый риск превращается не в повод для паники, а в понятную развилку решений.


Три сценария бюджета


Полезно составить не одну, а три версии расчета.

Минимальный сценарий включает сделку, переезд и только те работы, без которых нельзя безопасно пользоваться домом.

Рабочий сценарий добавляет обслуживание оборудования, необходимые бытовые покупки и реалистичные расходы первого года.

Стресс-сценарий показывает, что произойдет при более дорогом ремонте, холодной зиме, задержке дохода или поломке важной системы.

Если покупка выдерживает только минимальный сценарий, а любое отклонение требует нового кредита, бюджет слишком напряжен. Это не означает, что дом заведомо нельзя покупать. Это означает, что риск нужно признать заранее и решить, готовы ли вы его принять.

## Чек-лист финансовой готовности

Перед переходом к ипотечным программам и активным просмотрам проверьте:

— Я отделил бюджет покупки от личного резерва семьи.

— Я знаю не только общую сумму накоплений, но и предельную цену самого объекта.

— Я составил перечень расходов на проверки и оформление сделки.

— Я уточнил актуальные государственные, нотариальные и банковские платежи, которые относятся именно к моей сделке.

— Я предусмотрел переезд и запуск дома.

— Известные дефекты записаны и, насколько возможно, оценены отдельно.

— Работы разделены на необходимые для безопасности, необходимые для проживания и желательные.

— Резерв не подменяет бюджет уже известного ремонта.

— Я оценил отопление, электричество, обслуживание инженерных систем, налоги, взносы и транспорт хотя бы на первый год.

— В расчетах есть зимний или иной наиболее затратный для моего региона сезон.

— Бюджет не зависит от скидки, которую продавец еще не согласовал.

— После покупки мне не придется занимать деньги на обычные расходы семьи.

Главный ориентир прост: дом соответствует вашему бюджету не тогда, когда вы можете заплатить указанную в объявлении цену, а тогда, когда можете завершить сделку, безопасно заселиться и пережить первые непредвиденные расходы без финансового обвала.

## Глава 3. Ипотека на загородный дом: что проверяет банк и что нужно рассчитать вам

Ипотека на загородный дом состоит из двух проверок. Сначала банк оценивает заемщика: доходы, долговую нагрузку, кредитную историю и первоначальный взнос. Затем он рассматривает конкретный дом и участок как будущий залог.

Успешно пройти первый этап недостаточно. Банк может предварительно согласовать вам определенную сумму, но позднее не одобрить выбранный объект. Возможна и обратная ситуация: дом формально подходит под требования банка, но доступного семье кредита не хватает для его покупки.

Поэтому задача этой главы — не просто получить максимальный лимит. Гораздо важнее определить безопасную для семьи сумму кредита, понять требования банка к загородному объекту и не принимать финансовых обязательств раньше времени.

Условия банков и государственных программ меняются. Точную ставку, первоначальный взнос, срок решения и требования к объекту нужно проверять непосредственно перед подачей заявки. Ориентируйтесь не только на рекламу, но и на официальные условия программы и документы банка.

Одобрение заемщика и одобрение дома — не одно и то же


Предварительное решение означает, что банк оценил предоставленные сведения и в принципе готов рассматривать выдачу кредита в определенных пределах. Такое решение может содержать условия и ограничения. Оно действует ограниченное время, а перед сделкой банк вправе повторно проверить данные заемщика.

После выбора дома начинается отдельный этап. Банку нужно понять, можно ли принять недвижимость в залог и насколько надежно этот залог оформлен. Для этого проверяются документы, характеристики объекта и его стоимость.

Обычно процесс выглядит так:

— Вы рассчитываете собственный безопасный бюджет.

— Сравниваете программы нескольких банков.

— Получаете предварительные решения.

— Ищете дом с учетом требований выбранных банков.

— Передаете документы на дом и участок.

— Заказываете оценку в порядке, который принимает банк.

— Получаете решение по объекту и окончательные условия кредита.

— Только после этого выходите на сделку.

Названия этапов и документов у банков различаются. Поэтому задайте менеджеру прямой вопрос: «Что именно уже одобрено — только заемщик, сумма кредита или также конкретный объект и условия сделки?»

Банковский максимум — не ваш бюджет


Банк оценивает вероятность возврата кредита по собственной методике. Семья решает другую задачу: сможет ли она одновременно платить ипотеку, содержать дом, ездить на работу, оплачивать обычные расходы и сохранять резерв.

Эти расчеты не должны совпадать.

Допустимый для себя платеж можно оценить так:

— стабильный чистый доход семьи


— минус обязательные расходы


— минус платежи по действующим долгам


— минус предполагаемые расходы на содержание дома


— минус регулярное пополнение резерва.

Оставшаяся сумма показывает не обязательный платеж, а его верхнюю границу. Желательно, чтобы после внесения ипотеки у семьи сохранялся запас, а не только математический ноль.

Проведите несколько стресс-тестов:

— один из доходов временно снизился или исчез;

— выросли транспортные расходы;

— отопительный сезон оказался дороже ожидаемого;

— дому потребовался срочный ремонт;

— возникли расходы на лечение, обучение или помощь родственникам;

— переезд потребовал больше денег, чем было запланировано.

Универсального безопасного процента от дохода здесь нет. Для одной семьи платеж в определенную долю дохода приемлем, а для другой — уже опасен из-за детей, аренды жилья на переходный период, нестабильного заработка или больших расходов на дорогу.

Как подготовиться к заявке


Проверьте кредитную историю


Сначала узнайте, в каких бюро кредитных историй хранятся ваши данные. Получить перечень бюро можно через государственный сервис, а затем запросить отчеты в каждом из них.

Проверьте:

— все ли кредиты принадлежат вам;

— правильно ли отражены платежи и закрытые договоры;

— нет ли просрочек, о которых вы не знали;

— закрыты ли погашенные обязательства;

— какие кредитные карты и лимиты остаются действующими;

— нет ли признаков кредита, оформленного без вашего согласия.

Ошибка в отчете не исправляется простым объяснением менеджеру. Нужно обратиться к источнику сведений или в бюро в установленном порядке и сохранить подтверждение обращения.

Разберитесь с действующими долгами и картами

Необязательно автоматически закрывать все кредитные продукты. Сначала составьте список обязательств:

— остаток долга;

— ежемесячный платеж;

— доступный лимит по карте;

— дата полного погашения;

— наличие просрочки;

— стоимость досрочного закрытия, если она возникает по условиям продукта.

Уточните в банке, как его методика учитывает неиспользуемые кредитные лимиты. Если карта действительно не нужна и уменьшает доступную сумму кредита, ее можно закрыть заранее. Возьмите подтверждение закрытия: обновление сведений в информационных системах может занять время.

Не берите новый потребительский кредит для первоначального взноса, не изучив последствия. Это увеличивает долговую нагрузку, может повлиять на решение банка и оставляет семье два кредита вместо одного.

Подготовьте подтверждение дохода


Требования зависят от банка и формы занятости. Наемный работник, самозанятый, индивидуальный предприниматель и собственник бизнеса подтверждают доход по-разному.

До подачи заявки выясните:

— какой период дохода анализирует банк;

— какие документы он принимает;

— учитываются ли премии, подработка, аренда и другие поступления;

— как подтверждается доход созаемщика;

— есть ли требования к сроку работы или ведения деятельности;

— допускается ли подтверждение дохода по форме банка;

— как рассматривается сезонный или нерегулярный заработок.

Не завышайте доход и не подавайте недостоверные документы. Помимо очевидных правовых рисков, это мешает вам самим оценить реальную нагрузку.

Первоначальный взнос — только часть собственных денег


Размер первоначального взноса зависит от программы, банка и объекта. Не закрепляйте в семейном плане один универсальный процент, пока не получите актуальные условия.

Кроме взноса понадобятся деньги как минимум на несколько отдельных задач:

— проверку дома и документов;

— оценку недвижимости;

— страхование;

— оформление сделки и расчеты;

— переезд и запуск дома;

— необходимые работы;

— личный резерв после покупки.

Если все накопления уйдут в первоначальный взнос, формально доступная ипотека может оказаться слишком тяжелой. Поломка системы отопления, задержка переезда или расхождение цены с оценкой банка потребуют дополнительных средств.

Уточните, как банк рассчитывает максимальную сумму кредита. Если оценщик определит стоимость ниже цены, согласованной с продавцом, банк может уменьшить кредит. Разницу придется покрывать собственными деньгами, пересматривать цену или отказываться от объекта.

Можно ли использовать материнский капитал


Материнский капитал может применяться для улучшения жилищных условий, в том числе в предусмотренных правилами случаях — при ипотечном кредитовании. Однако конкретный порядок зависит от программы, банка, объекта и требований Социального фонда России.

До заключения соглашений выясните:

— принимает ли выбранный банк материнский капитал как часть первоначального взноса;

— нужны ли дополнительные собственные средства;

— когда деньги поступят в расчеты;

— подходит ли выбранный объект под условия использования средств;

— какие обязательства по оформлению долей членов семьи возникнут;

— какие документы потребуются.

Сам материнский капитал не является признаком ненадежности заемщика. Риск появляется, если стороны не понимают порядок его использования, сроки перечисления и последствия для оформления недвижимости.

Если в сделке используются средства материнского капитала, а порядок оформления прав членов семьи вам непонятен, юридическая консультация желательна. Задача юриста — не просто «проверить договор», а письменно объяснить последовательность действий, сроки и порядок оформления долей с учетом ипотеки и прав детей.

Как сравнивать предложения банков


Низкая рекламная ставка еще не означает, что предложение дешевле. Сравнивайте программы на одинаковой сумме, сроке и первоначальном взносе.

Проверьте:

— процентную ставку и условия ее изменения;

— полную стоимость кредита;

— ежемесячный платеж;

— общую сумму выплат за выбранный срок;

— первоначальный взнос;

— обязательное страхование заложенного имущества;

— влияние личного и иных видов страхования на ставку;

— стоимость оценки;

— платные банковские сервисы, подписки и пакеты услуг;

— требования к счету и способу получения дохода;

— правила досрочного погашения;

— срок действия решения;

— ограничения программы по региону, объекту, продавцу и составу заемщиков.

Страхование самого заложенного имущества обычно является частью ипотечной конструкции. Личное страхование и некоторые другие виды защиты могут быть добровольными, но отказ от них иногда влияет на ставку. Сравните оба варианта: со страховкой и без нее. Важна итоговая стоимость, а не только название услуги.

Полная стоимость кредита помогает сравнивать банковские предложения, но не заменяет семейный расчет. В нее не входят содержание дома, топливо, ремонт, дорога, налоги и другие расходы владельца.

Почему банк может не одобрить выбранный дом


Загородная недвижимость менее однотипна, чем квартиры в многоквартирном доме. Два дома одинаковой площади могут сильно отличаться по состоянию, документам, подъезду, коммуникациям и возможности последующей продажи.

До внесения предоплаты спросите у банка, какие объекты он кредитует. Уточните требования к следующим характеристикам:

— правовому оформлению дома и участка;

— назначению и характеристикам здания;

— виду разрешенного использования участка;

— материалу стен и перекрытий;

— году постройки и физическому состоянию;

— наличию круглогодичного подъезда;

— электричеству, отоплению, воде и канализации;

— незарегистрированным пристройкам и другим строениям;

— расположению в территориях с ограничениями;

— страхуемости объекта;

— оценочной стоимости.

Отказ одного банка не всегда означает, что дом невозможно купить в ипотеку вообще. У банков разные требования к залогу. Но отказ из-за противоречий в документах, неоформленной реконструкции или серьезного состояния дома — повод не только искать другой банк, но и заново оценить сам объект.

Банк проверяет недвижимость прежде всего как залог. Его одобрение не подтверждает, что дом технически исправен, юридически безупречен и удобен именно вашей семье. Проверка банка снижает отдельные риски, но не заменяет осмотр, юридическую проверку и анализ документов.

Когда нужна оценка и чего от нее ждать


Для ипотечной сделки банк обычно требует отчет об оценке объекта. Порядок выбора оценщика нужно узнать заранее: банк может принимать отчеты только в установленном формате или от организаций, соответствующих его требованиям.

Оценщик определяет стоимость недвижимости для целей кредитования. Он не проводит полноценное техническое обследование конструкций и не гарантирует отсутствие скрытых дефектов.

Если вам нужно понять состояние фундамента, стен, кровли и инженерных систем, требуется другая задача — предынспекционный осмотр или техническое обследование в зависимости от состояния дома и масштаба риска. Этим занимается специалист по обследованию зданий, а не оценщик стоимости.

Льготная программа требует отдельной проверки


Условия государственных и региональных программ меняются быстрее, чем обычные правила семейного бюджета. Льготная ставка может зависеть от категории заемщика, региона, типа объекта, продавца, способа покупки и других условий.

Проверьте:

— подходите ли вы под программу;

— подходит ли конкретный дом;

— можно ли покупать его у выбранного продавца;

— действует ли программа в нужном регионе;

— есть ли ограничения по сумме кредита;

— нужно ли сохранять определенные условия после сделки;

— не изменится ли ставка при нарушении требований;

— располагает ли банк доступным лимитом по программе.

Не стройте план покупки только на рекламном сообщении о льготной ставке. Сначала получите подтверждение применимости программы к вашей ситуации.

Когда можно начинать поиск


Изучать рынок можно до предварительного решения банка. Это помогает понять цены, доступные районы и типичные характеристики домов. Можно ездить на просмотры и уточнять требования продавцов.

Но до одобрения заемщика и понимания банковских условий опасно:

— обещать продавцу точную дату сделки;

— вносить невозвратную предоплату;

— подписывать документ без условия о возврате денег при отказе банка или неодобрении объекта;

— заказывать дорогие работы, которые нельзя использовать для другого дома;

— считать предварительно названную ставку окончательной.

Порядок внесения предоплаты и различия между авансом и задатком будут разобраны в отдельной главе. На этом этапе достаточно одного правила: условия возврата денег должны быть понятны и зафиксированы письменно до передачи средств.

Практический порядок действий


Шаг 1. Определите личный предел ежемесячного платежа и проведите стресс-тест бюджета.

Шаг 2. Отделите первоначальный взнос от расходов сделки, запуска дома и резерва.

Шаг 3. Проверьте кредитную историю, действующие долги и кредитные лимиты.

Шаг 4. Запросите требования нескольких банков к заемщику и загородному объекту.

Шаг 5. Сравните предложения по полной стоимости, а не только по рекламной ставке.

Шаг 6. Получите предварительные решения и зафиксируйте срок их действия.

Шаг 7. Ищите дома, которые одновременно подходят семье и соответствуют требованиям банка.

Шаг 8. До предоплаты выясните, какие документы потребуются для одобрения объекта и при каких условиях деньги возвращаются.

Шаг 9. После выбора дома пройдите оценку, проверку объекта банком и собственные технические и юридические проверки.

Шаг 10. Перед сделкой заново сверьте ставку, платеж, полную стоимость кредита, страхование и сумму собственных денег.

## Чек-лист ипотечной готовности

Вы готовы переходить к активному поиску, если можете подтвердить все пункты:

— Я рассчитал платеж по семейному бюджету, а не по максимальному лимиту банка.

— Я проверил, сохранится ли платежеспособность при временном снижении дохода или росте расходов.

— Я получил кредитные отчеты и проверил их на ошибки и неизвестные обязательства.

— Я составил список кредитов, карт, лимитов и ежемесячных платежей.

— Я знаю, какие документы подтвердят мой доход и занятость.

— Я отделил первоначальный взнос от расходов сделки, ремонта и личного резерва.

— Я сравнил предложения нескольких банков по полной стоимости кредита.

— Я знаю, какие виды страхования обязательны, а какие влияют на ставку.

— Я уточнил требования банка к дому и участку.

— Я понимаю, что предварительное решение по заемщику не означает одобрения объекта.

— Я знаю срок действия решения и условия повторной проверки.

— Если используется материнский капитал, я выяснил порядок его применения и оформления прав членов семьи.

— Я не передаю продавцу деньги, пока не понимаю условия их возврата при отказе банка или неодобрении дома.

Предварительное решение банка дает ориентир, но не заменяет ваш собственный финансовый предел. Сумма покупки должна одновременно укладываться в семейный бюджет, оставлять резерв и соответствовать требованиям банка к залогу.

Следующий шаг — выбрать территорию, в которой загородная жизнь будет удобна не только в выходной день. В главе о географии и логистике разберем дорогу, транспорт, инфраструктуру и сезонную доступность.

## Глава 4. География и логистика: как проверить место до покупки дома

Красивый дом может оказаться неудобным не из-за планировки или размера участка, а из-за своего положения на карте. Причем важны не столько километры до города, сколько время, которое семья будет тратить на дорогу, и количество задач, для которых понадобится автомобиль.


Двадцать километров по свободной трассе и двадцать километров через железнодорожный переезд, узкий мост и несколько населенных пунктов — это две разные повседневности. Поэтому расстояние в объявлении стоит воспринимать лишь как исходную цифру.


Начните не с карты, а с расписания семьи

До просмотра дома выпишите регулярные маршруты каждого члена семьи:


— работа;

— школа и детский сад;

— кружки и секции;

— магазины и пункты выдачи;

— медицинские учреждения и аптеки;

— поездки к родственникам;

— железнодорожная станция, автовокзал или аэропорт, если они нужны регулярно.


Рядом укажите, сколько раз в неделю совершается каждая поездка и в какое время. Такой список быстро показывает то, что не видно по одному маршруту «дом — работа».


Допустим, дорога взрослого до работы занимает приемлемые сорок минут. Но утром ему нужно сначала отвезти ребенка в школу, расположенную в другой стороне, а вечером — заехать за ним после секции. В результате одна поездка превращается в цепочку маршрутов, а семья начинает зависеть от одного водителя.


Полезно посчитать не только время одной поездки, но и общую недельную нагрузку:


время в пути × количество поездок × количество членов семьи.


Это не финансовая формула с точностью до минуты, а способ сравнить несколько мест между собой. К времени добавьте расходы на топливо, платные участки, парковку, такси и, возможно, второй автомобиль.


Навигатор — начало проверки, а не ее итог


Сначала изучите маршруты в навигаторе. Проверьте:


— обычное утро рабочего дня;

— вечерний обратный путь;

— пятницу и выходной день, если направление загружено дачными поездками;

— дорогу до школы, магазина и медицинского учреждения;

— резервный маршрут при перекрытии основной дороги.


Сделайте несколько снимков экрана с датой и временем. Они помогут сравнить объекты, но не заменят поездку.


Перед серьезным решением лично проедьте основной маршрут в те часы, когда будете им пользоваться. Желательно проверить дорогу несколько раз. Если дом выбирается летом, отдельно выясните, что происходит зимой. Если просмотр проходит зимой — спросите о весенней распутице, паводках и летнем трафике.


Обратите внимание на участки, способные сделать время в пути непредсказуемым:


— железнодорожные переезды;

— разводные мосты и паромные переправы;

— сужения дороги;

— въезды в город;

— места постоянного ремонта;

— крутые подъемы и спуски;

— участки, которые заметает снегом;

— дороги, затапливаемые весной;

— единственный мост или единственный выезд из поселка.


Одна задержка раз в месяц может быть терпимой. Ежедневная неопределенность обычно утомляет сильнее, чем стабильно долгий маршрут.


Определите свой предел, а не ориентируйтесь на чужой

Универсальной нормы времени в пути нет. Для человека на удаленной работе редкая двухчасовая поездка может быть приемлемой. Для семьи, которая ежедневно возит детей в город, даже сорок минут в одну сторону могут создать серьезную нагрузку.


Заранее ответьте на несколько вопросов:


— Сколько времени в день вы готовы проводить в дороге?

— Сколько дней в неделю придется ездить?

— Кто будет отвозить детей и забирать их?

— Что изменится, если один взрослый заболеет или уедет?

— Сможет ли член семьи без водительских прав самостоятельно добраться до города?

— Понадобится ли второй автомобиль?

— Останется ли такой режим приемлемым через несколько лет?


Если ответы держатся на условии «главное, чтобы не было пробок» или «кто-нибудь всегда подвезет», логистика пока не просчитана.


Проверьте сценарий без автомобиля

Даже надежная машина иногда оказывается в ремонте. Водитель может заболеть, а погода — сделать поездку небезопасной. Поэтому полезно проверить резервный вариант.


Само наличие значка остановки на карте ничего не гарантирует. Нужно выяснить:


— как далеко идти до остановки или станции;

— есть ли безопасная пешеходная дорога;

— освещается ли она;

— расчищают ли ее зимой;

— как часто ходит транспорт;

— действует ли расписание круглый год;

— во сколько отправляется последний обратный рейс;

— можно ли уехать утром в выходной;

— насколько регулярно выполняются рейсы.


Пройдите путь от дома до остановки лично. Полтора километра по тротуару и полтора километра по обочине неравнозначны.


Если общественного транспорта нет, это не автоматически делает дом плохим. Но зависимость от автомобиля должна быть осознанной и устраивать всех, кто будет жить в доме.


Кто отвечает за дорогу

Хорошая трасса до поселка еще не означает удобный подъезд к дому. Последние несколько километров иногда оказываются самым слабым участком маршрута.


Выясните:


— кому принадлежит подъездная дорога;

— кто ее ремонтирует и расчищает;

— как быстро убирают снег;

— бывает ли весной размывание или ограничение движения;

— может ли проехать мусоровоз, машина доставки, пожарная техника;

— есть ли место для встречного разъезда и разворота;

— кто оплачивает содержание внутрипоселковых дорог.


Спросите об этом продавца и жителей, но не ограничивайтесь устными ответами. Осмотрите дорогу после дождя или снегопада, изучите объявления местной администрации или организации, которая ее обслуживает. Если доступ зависит от частной дороги, шлагбаума, переправы или проезда через чужую территорию, правовые основания проезда придется проверять отдельно.


Инфраструктура: важна не близость, а доступность

Отметьте на карте объекты, которыми семья действительно будет пользоваться:


— продуктовые магазины;

— аптеки;

— медицинские учреждения;

— школы и детские сады;

— кружки и спортивные занятия;

— пункты выдачи и почтовые отделения;

— автозаправки или зарядные станции;

— ветеринарные клиники, если есть животные;

— хозяйственные и строительные магазины.


Затем проверьте их фактическую работу. «Школа в десяти минутах» не — означает, что в ней есть места, нужная программа или школьный автобус. Небольшой магазин рядом может работать только в летний сезон. Медицинский пункт на карте — принимать несколько дней в неделю.


Точное время прибытия скорой медицинской помощи заранее определить нельзя. Полезнее выяснить, какое учреждение обслуживает территорию, где находятся ближайшие круглосуточные отделения и сможет ли автомобиль беспрепятственно подъехать к дому. Для такой проверки не нужно совершать пробный звонок по экстренному номеру.


Связь и интернет проверяйте на месте

Обещания «связь здесь ловит» недостаточно. У разных операторов и в разных частях участка качество сигнала может различаться.


Во время просмотра:


— совершите обычный и видеозвонок;

— проверьте мобильный интернет в доме и на участке;

— уточните, какие проводные сети действительно подключены к дому;

— спросите о перебоях электричества и связи;

— проверьте, работает ли интернет вечером, когда нагрузка выше.


Если удаленная работа критична, желательно иметь резерв: второго оператора, иной способ подключения или источник питания для оборудования. Возможность подключения лучше подтверждать у поставщика услуги по конкретному адресу, а не только со слов продавца.


Окружение меняется в течение суток

Поселок стоит посетить не только днем. Приезжайте вечером и в выходной, когда большинство жителей дома.


Оцените наблюдаемые вещи:


— уровень шума;

— движение автомобилей и мототехники;

— уличное освещение;

— свободный выгул собак;

— состояние общих территорий;

— скопление машин;

— работу ближайших кафе, площадок или производств;

— слышимость трассы, железной дороги или аэродрома.


Один шумный вечер еще не описывает всю местность. Но повторяющаяся картина во время нескольких визитов — уже основание задуматься. Можно спокойно поговорить с несколькими жителями и задать одинаковые вопросы о шуме, дорогах, перебоях электричества и сезонных особенностях. Совпадающие ответы полезнее одного эмоционального отзыва.


Запах, дым и пыль не заканчиваются на границе поселка

При осмотре изучайте не только соседние участки, но и более широкую территорию. Потенциально влиять на качество жизни могут:


— объекты размещения и обработки отходов;

— очистные сооружения;

— животноводческие и птицеводческие комплексы;

— карьеры;

— промышленные площадки;

— крупные автомобильные дороги;

— железные дороги и аэродромы;

— торфяники и территории с регулярными природными пожарами;

— поля, где сезонно вносят удобрения;

— места массового сжигания растительных остатков, если такая практика встречается.


Универсального безопасного радиуса здесь нет. Распространение запаха, дыма и пыли зависит от мощности источника, ветра, влажности и рельефа.


Изучите открытые карты и документы территориального планирования, региональные сведения об объектах обращения с отходами и планы развития территории. Но карта не заменяет визита. По возможности приезжайте при разном направлении ветра, после дождя и в сухую погоду.


Если рядом находится крупный промышленный, коммунальный или сельскохозяйственный объект, а влияние невозможно оценить самостоятельно, полезна более глубокая проверка официальных сведений и действующих ограничений. Правовой режим участка и зон с особыми условиями использования территории будет рассматриваться отдельно в главе о границах и ограничениях.


Учитывайте природные условия региона

Для разных частей России набор рисков различается. В одной местности главное — весенний паводок, в другой — снежные заносы, лесные пожары, оползни, береговая эрозия, карст, сейсмичность или вечная мерзлота.


На первом этапе выясните:


— не стоит ли вода на подъездах и участках весной;

— не отрезает ли поселок паводком;

— бывают ли лесные или ландшафтные пожары;

— как быстро восстанавливают дорогу и электричество после непогоды;

— нет ли рядом крутого склона, размываемого берега или оврага;

— доступны ли региональные карты природных рисков;

— что планируется строить рядом в ближайшие годы.


Расспросы жителей полезны, но не заменяют официальные сведения и обследование конкретного участка. Если местность известна подтоплениями, оползнями, карстом, мерзлотными процессами или высокой сейсмичностью, самостоятельного визуального осмотра недостаточно. До покупки нужно понять, какие региональные изыскания и документы применимы к объекту и какие последствия риск имеет для строительства, страхования и эксплуатации дома.


Сравнивайте места

Дом подходит не тогда, когда каждый пункт идеален. Важно, чтобы недостатки были понятны, расходы посчитаны, а резервные сценарии — реалистичны.

## Чек-лист первичной проверки локации

Перед переходом к юридическим документам полезно зафиксировать:


— Я составил маршруты всех членов семьи, а не только дорогу до своей работы.

— Я оценил недельное время и стоимость поездок.

— Я лично проехал основной маршрут в нужные часы.

— Я проверил обратный и резервный маршруты.

— Я понимаю, кто обслуживает подъездную дорогу и что происходит с ней зимой и весной.

— Я проверил общественный транспорт не только по карте, но и по расписанию и маршруту пешком.

— Я выяснил фактическую доступность школы, медицины, магазинов и других нужных услуг.

— Я проверил мобильную связь и интернет на месте.

— Я посетил поселок днем, вечером и в выходной.

— Я изучил потенциальные источники шума, запаха, дыма и пыли.

— Я выяснил характерные для региона природные и сезонные риски.

— Я представляю, как семья будет жить при поломке автомобиля, плохой погоде или перекрытии основной дороги.


Этот список не гарантирует, что место окажется идеальным. Его задача проще: помочь увидеть повседневную жизнь за фасадом дома и понять цену выбранной географии до сделки, а не после переезда.


## Глава 5. Юридический режим участка: что означают ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП

В объявлениях о продаже загородных домов часто встречается строка «статус земли». В ней могут быть указаны ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП, «садоводство» и другие обозначения. Проблема в том, что продавцы и сайты объявлений нередко ставят в один ряд понятия разной правовой природы.


Чтобы разобраться в документах, разделите проверку на четыре части:


— категория земель;

— вид разрешенного использования участка;

— сведения о здании;

— правовой режим территории и принадлежность инфраструктуры.


Каждая часть отвечает на свой вопрос. Категория и вид разрешенного использования показывают, для чего предназначена земля. Сведения о здании помогают понять, что именно зарегистрировано. Правовой режим территории влияет на управление дорогами, сетями и другим общим имуществом.


Ни одна аббревиатура сама по себе не гарантирует, что в доме будет удобно жить.


Категория земель и вид разрешенного использования — не одно и то же

Категория показывает общее назначение территории. Например, участок может относиться к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения.


Вид разрешенного использования, сокращенно ВРИ, отвечает на более конкретный вопрос: что разрешено делать именно на этом участке. В документах могут встречаться формулировки, связанные с индивидуальным жилищным строительством, ведением личного подсобного хозяйства или садоводством.


Смотреть только на категорию недостаточно. На землях одной категории могут находиться участки с разным разрешенным использованием. Не стоит делать вывод и по одному названию поселка: слово «дачный», «садовый» или «коттеджный» в рекламе не определяет юридический режим земли.


Основной источник сведений — Единый государственный реестр недвижимости, сокращенно ЕГРН. Однако выписка из реестра — не единственный документ. Возможность строительства и использования участка зависит также от местных правил землепользования и застройки, территориальной зоны, ограничений и характеристик конкретного объекта.


Первичную проверку можно провести самостоятельно:


— запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН на участок;

— выписать категорию земель и точную формулировку вида разрешенного использования;

— найти участок на публичных кадастровых и муниципальных картах;

— проверить правила землепользования и застройки муниципального образования;

— сопоставить разрешенное использование с тем, как участок и дом используются фактически.


Если формулировки в документах противоречат друг другу, дом построен при явно неподходящем использовании земли или продавец предлагает «потом все легко поменять», до внесения предоплаты нужна отдельная юридическая проверка. Изменение вида использования возможно не всегда и не обязательно проходит по желанию собственника.


Участок для индивидуального жилищного строительства

ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Обычно это вид разрешенного использования, предусматривающий размещение индивидуального жилого дома с установленными законом параметрами.


Такой участок часто выбирают для постоянного проживания. Но само обозначение ИЖС не обещает:


— асфальтированную дорогу;

— газ рядом с границей участка;

— центральную воду и канализацию;

— достаточную электрическую мощность;

— школу или поликлинику в удобной доступности;

— регулярную уборку снега;

— отсутствие платы за содержание частной инфраструктуры.


Даже внутри населенного пункта подъездная дорога может иметь сложную историю: принадлежать муниципалитету, частному лицу, нескольким собственникам или застройщику. Поэтому одновременно с документами на участок выясните, кому принадлежат дорога и сети, кто их обслуживает и на каком основании ими пользуется собственник дома.


Если продавец говорит, что газ, вода или новая дорога «скоро появятся», попросите документы, подтверждающие не намерение вообще, а конкретное решение, источник финансирования и сроки. Устное обещание не следует включать в оценку объекта.


Личное подсобное хозяйство: приусадебный и полевой участок

ЛПХ означает ведение личного подсобного хозяйства. Здесь особенно важно определить, о каком участке идет речь.


Приусадебный участок

Приусадебный участок ЛПХ находится в границах населенного пункта. На нем при соблюдении градостроительных, санитарных и других требований может находиться жилой дом. Также участок можно использовать для производства сельскохозяйственной продукции.


Если вы планируете держать животных или птицу, одного подходящего вида использования недостаточно. Проверьте местные правила, допустимые расстояния, ветеринарные требования и возможные ограничения. Учитывайте не только формальную возможность, но и площадь участка, расположение соседних домов, водоисточников и хозяйственных построек.


Для покупателя дома приусадебное ЛПХ во многих случаях сопоставимо с ИЖС, однако решение нужно принимать по документам и фактическим условиям, а не по одной аббревиатуре.


Полевой участок

Полевой участок ЛПХ находится за границами населенного пункта и предназначен для производства сельскохозяйственной продукции. Возведение зданий и сооружений на таком участке законом не допускается.


Если на полевом участке продается «дом», бытовка с признаками капитального здания или зарегистрированный объект, это серьезный повод остановить сделку. Запись в ЕГРН сама по себе не всегда снимает вопросы о законности строительства. Нужно установить:


— что именно зарегистрировано;

— когда и на каком основании появился объект;

— соответствует ли он разрешенному использованию земли;

— можно ли законно сохранять и использовать его;

— обеспечен ли правовой доступ к участку.


Самостоятельного осмотра здесь недостаточно. Ошибка может привести к невозможности использовать дом по назначению и к значительным потерям. Нужен юрист, специализирующийся на земельных и градостроительных вопросах. Ему следует поставить конкретную задачу: оценить законность размещения объекта и письменно описать риски его приобретения и дальнейшего использования.


Садовый участок, садовый дом и жилой дом

Садовый участок не следует автоматически исключать из поиска. На нем при соблюдении установленных требований может находиться садовый или жилой дом.


Сначала выясните точный вид разрешенного использования. Слова «садоводство» и «огородничество» неравнозначны. Возможность разместить жилой дом на огородном участке из самого названия не следует.


Затем проверьте сведения о здании. Важно понять:


— зарегистрирован ли объект;

— является ли он зданием;

— каково его назначение по сведениям ЕГРН;

— указан ли он как жилой или садовый дом;

— совпадают ли его фактические характеристики с документами;

— присвоен ли адрес.


Жилой дом предназначен для проживания. Если он надлежащим образом учтен и имеет адрес, в нем в общем случае может быть оформлена регистрация по месту жительства при отсутствии иных препятствий.


Садовый дом имеет другое назначение. Если покупателю нужна регистрация по месту жительства, возможность признать такой дом жилым следует проверить до сделки. Не полагайтесь на обещание «потом легко переведете».


Для изменения статуса может потребоваться подтверждение того, что дом пригоден для постоянного проживания и соответствует установленным требованиям. Точный порядок и комплект документов нужно проверять на дату обращения. Техническое состояние оценивает не просто любой кадастровый инженер, а лицо или организация, имеющие право подготовить необходимое заключение. После положительного решения изменения должны быть внесены в ЕГРН.


Если дом плохо утеплен, имеет ненадежный фундамент или инженерные системы рассчитаны только на лето, юридическое изменение назначения не устранит технические недостатки. Правовой статус и реальная пригодность дома проверяются отдельно.


СНТ — это не вид разрешенного использования

СНТ расшифровывается как садоводческое некоммерческое товарищество. Это организация, созданная собственниками для управления общим имуществом и решения общих хозяйственных вопросов.


Участок может находиться на территории садоводства, но само упоминание СНТ в адресе не сообщает:


— категорию земель;

— вид разрешенного использования конкретного участка;

— назначение дома;

— собственника дорог и сетей;

— размер обязательных платежей;

— качество управления территорией.


Покупатель участка не всегда автоматически становится членом товарищества. При этом собственник, не вступивший в СНТ, также участвует в расходах, связанных с использованием и содержанием общего имущества, в установленном законом порядке. Поэтому вопрос «можно ли просто не вступать и ничего не платить» нельзя решать по устному совету продавца.


Управление товариществом не должно сводиться к личным решениям председателя. Размер и назначение взносов проверяют по документам: уставу, решениям общего собрания, смете и финансово-экономическому обоснованию.


Что означает ДНП

ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Это обозначение относится к прежнему правовому регулированию и до сих пор встречается:


— в старых документах;

— в названии поселка;

— в объявлениях;

— в наименовании ранее созданного юридического лица;

— в старых формулировках разрешенного использования.


Слово «ДНП» не позволяет определить современный режим участка. Проверьте актуальную выписку из ЕГРН на землю и сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, сокращенно ЕГРЮЛ, на управляющую организацию. Старое название само по себе не означает незаконности, но требует расшифровки.


Как посчитать расходы в СНТ

Содержание дома в СНТ не обязательно дороже или дешевле содержания дома в деревне. Все зависит от конкретной территории.


В одном товариществе общие дороги и сети могут находиться в хорошем состоянии, расходы — планироваться заранее, а документы — быть доступными. В другом может накопиться износ, задолженность и потребность в крупном ремонте.


До покупки запросите у продавца, а при возможности и у правления товарищества:


— устав;

— решения общих собраний об утверждении взносов;

— сметы и финансово-экономические обоснования;

— размеры членских и целевых взносов за последние несколько лет;

— сведения о планируемых крупных работах;

— информацию о задолженности и судебных спорах;

— документы на дороги, трансформатор, водопровод и другое общее имущество;

— договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.


Посчитайте не только регулярный взнос. Отдельно оцените возможные расходы на ремонт дорог, замену сетей, расчистку снега, охрану, вывоз отходов, освещение территории и противопожарные мероприятия.


Полезно спросить, сколько участков реально участвует в финансировании. Одна и та же сумма ремонта распределяется по-разному в крупном действующем товариществе и в малонаселенной территории с большой задолженностью.


Справка об отсутствии долга у продавца полезна, но она не заменяет изучение решений о будущих расходах. Отсутствие задолженности сегодня не означает, что через месяц не будет утвержден целевой взнос на уже запланированный ремонт.


Электричество: проверяйте схему, а не аббревиатуру

Нельзя заранее утверждать, что в СНТ применяется «коммерческий тариф», а на участке ИЖС — обязательно льготный сельский. Тарифы устанавливаются в регионе и зависят от условий энергоснабжения и применимой категории потребителя.