Рашен ИЖС
Кирилл Макухин

© Кирилл Макухин, 2025

ISBN 978-5-0068-5073-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

Рынок частного домостроения в России —

это отдельная вселенная.

Со своими законами, чудесами и катастрофами.

Здесь рядом живут энтузиазм и авось,

мечта о доме и реальность стройки, честный труд и

спешка ради прибыли.

За двадцать лет в этой сфере я видел всё:

как рождаются компании «на волне»

и исчезают через год, как клиенты верят

красивым рендерам, как подрядчики путают

скорость с качеством, и как даже

опытные строители повторяют одни

и те же ошибки.

Но за всем этим шумом есть одна простая истина:

дом – это не квадратные метры и не технология.

Это про людей. Про их решения, усталость,

характер и мечты.

Пока человек не понимает, зачем он строит,

он будет ходить по кругу —

от подрядчика к подрядчику, от ошибки к ошибке.

Эта книга – не про рекламу и не про

строительные технологии.

Она про систему, в которой всё связано:

рынок, компании, заказчики, иллюзии,

деньги и смыслы.

Про то, как работает современный ИЖС в России —

честно и без глянца.

Про то, что скрывается за словами «дом под ключ» и

«готов к проживанию».

Я собрал здесь не только свой опыт,

но и опыт сотен семей, которые пытались построить

дом мечты и столкнулись с реальностью.

Кто-то ошибся и устал. Кто-то справился.

А кто-то понял, что главное – не стены, а ясность,

с которой ты их возводишь.

Если вы только начинаете путь в загородную жизнь —

эта книга сэкономит вам годы.

Если вы уже строили и обожглись – она даст

инструменты, чтобы не повторять.

А если вы просто хотите понять,

как устроен наш, по-настоящему Российский

рынок ИЖС, – добро пожаловать.

Здесь не будет иллюзий!

Но будет правда, которой хватает, чтобы

построить домс первого раза.

Глава 1. Рынок ИЖС сегодня

На велосипеде в горку: как устроен рынок частного домостроения

Рынок ИЖС – это не про спокойствие.

Это велосипед в горку: если крутишь педали —

движешься вперёд; перестал – катишься назад или

падаешь на бок.

Так устроено всё загородное строительство.

Кто-то строит системно, долгосрочно,

а кто-то – на авось, пока везёт.

Последние несколько лет мы ехали с горки.

Льготные ставки, дешёвые деньги,

спрос – взрывной.

Дома покупали всё – и коробки,

и проект «на коленке», и дома без фундамента

в объявлениях с красивыми фото.

Люди верили в сказку: «куплю готовое —

и буду жить на природе».

Подрядчики в этой волне тоже поверили

в вечное лето.

Но любая гонка без педалей заканчивается

одинаково – ты встаёшь.

Сегодня рынок притормозил. Он стал взрослее,

жёстче, и – впервые за долгое время – честнее.

Сейчас выживает не тот, кто громче кричит, а тот,

кто строит по правилам и держит репутацию.

Льготная ипотека, эскроу счета и их последствия

Когда ввели льготную ипотеку, многие подумали,

что это спасение для рынка.

Ставка в шесть процентов – и мечта о доме вдруг

становится реальностью.

Семьи брали кредиты, строители брали заказы,

и всё казалось простым.

Но вместе с этим в отрасль ворвались инвесторы

и псевдо-застройщики.

Они строили не дома, а финансовые пирамиды

из бетона и фасадов.

Именно поэтому в 2024 году появились эскроу-счета.

Государство сказало: «Деньги храните в банке,

а получите их только после сдачи дома».

Для покупателя – это защита.

Для строителя – испытание.

Раньше получил аванс, купил материалы, построил.

Теперь надо построить на свои, доказать,

что всё готово, и только потом получить оплату.

У тех, кто жил с оборота, всё рухнуло.

Кто строил на честных

деньгах – встал крепче.

Эскроу оказался как рентген:

показал, кто построен на песке.

Тысячи компаний вышли из игры.

Но рынок от этого не умер – он почистился.

Пена ушла, остались те,

кто умеет строить по-настоящему.

Почему компании косячат, но рынок растёт

В стройке нет компаний без ошибок.

Сто процентов подрядчиков косячат – вопрос в том,

что они делают после.

Кто-то исправляет и сохраняет клиента.

Кто-то спорит и теряет всё.

Рынок в этом смысле очень честный:

он наказывает всех, кроме ответственных.

Ошибки – часть строительного мира.

Где живые люди, там будут неточности,

срывы, форс-мажоры.

Но если система внутри компании построена

правильно, ошибка не становится катастрофой.

Хуже, когда косяк прячут.

И тогда он возвращается через год – трещиной в

фундаменте или разводом с клиентом.

Почему же рынок при этом растёт?

Потому что спрос на дом – не мода, а потребность.

Люди устали от шума, от скоростей,

от жизни в бетонных стенах.

Они ищут воздух, тишину и возможность

видеть деревья из окна.

Это не тренд – это возврат к естественному.

Рынок ИЖС сегодня – живой.

Он сбрасывает лишнее, очищается и созревает.

И если раньше здесь было много

шума и иллюзий, то теперь остаются те,

кто строит честно, долго и по смыслу.

Глава 2. Ошибки и иллюзии в стройке

Почему нельзя строить дом самостоятельно

Каждую весну тысячи людей решают:

«А что, если построю сам?»

Снаружи идея выглядит романтично.

Сруб, друзья-помощники, видео-инструкции

в интернете и вера, что «главное —

не платить лишнее».

Но реальность быстро отрезвляет.

Стройка – это не просто стены и крыша.

Это сотни решений, принятых в правильной

последовательности, где каждое

влияет на следующее.

Ошибка на фундаменте проявится,

когда вы уже клеите обои.

Неверно выбранный материал даст

трещину через зиму.

Экономия на проекте обернётся

потерей всего бюджета.

Я всегда говорю: строить дом самому – это как

оперировать себе аппендицит.

Теоретически можно. Но зачем?

Есть люди, которые делают это каждый день,

знают нюансы, последовательность,

контрольные точки.

У нас почему-то не возникает желания

самому лечить зубы или шить себе костюм,

но строить дом «своими силами» кажется нормой.

На моей практике таких историй десятки.

Начинается всё с энтузиазма и фразы

«зато сэкономим».

А заканчивается тем, что семья выгорает,

деньги кончаются, а отношения рушатся.

Дом превращается из мечты в

источник конфликтов.

Причина одна – попытка

сэкономить на профессионализме.

Истории мошенничеств и инвест-проектов

Рынок стройки, особенно в последние годы,

притянул к себе множество случайных людей.

Появились «инвест-застройщики» – те,

кто покупает землю,

ставит на ней дешёвую коробку и продаёт под видом

«готового дома мечты».

Выглядит всё красиво: свежий фасад, модные окна,

аккуратная реклама.

Но стоит копнуть – и под штукатуркой прячется хаос.

Я видел такие объекты.

Доски лежат неделями на сырой земле, без укрытия.

Внутри дома белые полосы от влаги на стенах,

просевшие сваи, сгнившие лаги.

Покупатель, вдохновлённый картинками и обещаниями

«европейского качества», узнаёт правду уже

после сделки – когда приходит зима.

Это не просто халатность, это системный обман.

Люди вкладывают деньги, заработанные годами,

а получают коробку из дешёвых материалов,

собранную в спешке.

И самое страшное – они узнают об этом не сразу.

Сначала живут в иллюзии.

А потом приходит холод, трещины, запах сырости и

понимание: дом не живёт.

К сожалению, таких историй много.

Часто инвестор даже не планирует достраивать.

Его цель – заработать на обороте.

Он берёт ипотечные деньги, строит наполовину,

перепродаёт и идёт дальше.

И если вы слышите слова «инвест-дом»,

«строим на продажу», «всё под ключ по акции» —

будьте настороже.

Как не вляпаться в «дом мечты» из гО- на и палок

Первое правило – никогда не верить картинке.

Фасад может быть красивым, но дом – неживым.

Перед покупкой или строительством всегда

приглашайте технического специалиста.

Это не трата денег, а страховка от беды.

Профессиональный надзор увидит то,

что обычный человек не заметит:

– неправильно забитые сваи,

– перекос фундамента,

– некачественную сушку древесины,

– отсутствие гидроизоляции,

– фальш-кирпичную отделку поверх каркаса.

Вторая ошибка – доверять риэлтору,

а не инженеру.

Риэлтор зарабатывает на комиссии,

а не на вашей безопасности.

Он скажет, что дом «кирпичный»,

потому что так выглядит.

А инженер скажет, из чего он сделан на самом деле.

Третье – проверяйте компанию по документам.

Сегодня это можно сделать за пять минут.

ИНН вбивается в систему, и вы видите всё:

судебные дела, исполнительные производства, отзывы.

Если хоть одно из полей «горит красным» – уходите.

Четвёртое – не ведитесь на «слишком

хорошее предложение».

Если вам предлагают скидку 30% при стопроцентной

предоплате – это не подарок, это сигнал беды.

Нормальная маржинальность стройки – 30—40%.

Никто не отдаст дом дешевле себестоимости,

если только не собирается закрыться завтра.

И, наконец, никогда не покупайте дом,

в который не вложены эмоции.

Его видно сразу: пустой взгляд окон,

холодная планировка, отсутствие души.

Дом должен быть живым – и строиться не ради

перепродажи, а ради жизни.

В строительстве, как и в жизни, истина проста:

дешевле – всегда дороже.

А правда – всегда видна тем, кто смотрит не на фасад, а в глубину.

Глава 3. Как выбрать подрядчика

Я много лет наблюдаю один и тот же сценарий:

люди тщательно выбирают участок,

влюбляются в картинку дома —

и подписывают договор «на эмоциях».

А дальше начинается лотерея.

Эта глава – про то, как превратить выбор

подрядчика из лотереи в управляемый процесс.

Ниже – мой рабочий подход: коэффициент

надёжности, перечень «красных меток» и

чек-лист перед подписью.

Индекс надёжности компаний

Я никогда не полагаюсь на одно впечатление.

Мне нужен сводный балл, собранный из фактов.

Удобно считать по 100-балльной шкале.

1) Юридическая чистота – 25 баллов

• 10 – нет долгов по налогам.

• 5 – отсутствие свежих арбитражных споров как

ответчика (или их адекватная доля).

• 5 – прозрачные учредители,

не «резиновые» директора.

• 5 – деятельность компании соответствует ОКВЭД

(классификатор экономических видов деятельности),

стаж на рынке не менее 5 лет.

2) Репутация и след в сети – 20 баллов

• 10 – реальные отзывы с фото/адресами

объектов, а не «анонимные восторги».

• 5 – публичные кейсы с адресами, датами,

техническими параметрами.

• 5 – реакция компании на негатив:

как отвечают, как исправляют.

3) Производственная база и процессы – 20 баллов

• 10 – собственное/арендованное производство,

склад, техника, инструмент —

можно посмотреть вживую.

• 5 – стандарты: чек-листы, журналы работ,

контроль качества, авторский и технадзор.

• 5 – типовые узлы, рабочая документация.

4) Финансовая модель и расчёты – 15 баллов

• 5 – прозрачная смета с расшифровкой

материалов/работ, а не «пакет 1, пакет 2.

• 5 – понятные этапы оплаты;

нет «100% предоплаты за скидку».

• 5 – эскроу/аккредитация в банках.

5) Команда – 10 баллов

• 5 – постоянные бригады.

• 5 – компетентные прорабы,

у каждого – 2—3 живых объектов для показа.

6) Полевые доказательства – 10 баллов

• 5 – действующие стройки для визита

(без подготовки и «на витрину»).

• 5 – 1—2 сданных дома, где можно поговорить

с хозяином без менеджера.

Интерпретация:

70—100 – можно работать

(при нормальном договоре и проекте).

50—69 – осторожно: доуточнить

узлы/финансы/команды.

<60 – искать дальше.

Как считаю на практике: завожу простую таблицу

(6 блоков, по ним – баллы и комментарии).

На встрече не стесняясь открываю

ноутбук и заполняю по ходу.

Люди сразу понимают, что разговор предметный.

Красные метки при общении со строителями

Я отношусь к этим признакам как

к стоп-сигналам.

Один – ещё повод задуматься.

Два—три – я выхожу.

1. Скидка 20—30% за крупную предоплату.

Маржинальность стройки 30—40%.

Если отдают «ниже себестоимости» —

закрывают дыры чужими деньгами.

2. «Сделаем без проекта, так быстрее».

Без архитектуры, КР, ИОС и сметы разговор

только про красивую картинку.

Ошибки будут фатальными.

3. Размытая смета: «тёплый контур – 8 млн».

Где спецификация материалов? Толщины, марки,

класс древесины, камерная/естественная сушка,

мембраны, узлы?

4. Запрет на посещение действующих объектов.

Либо скрывать нечего, либо скрывать есть что.

Я всегда прошу адреса минимум

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.