# Ваш участок под ключ: Как выбрать, проверить, оформить и построить без рисков и ошибок

Александра Лазарева

Хватит бояться покупать землю!

Покупка участка и строительство дома не должны превращаться в кошмар с судами, долгами и мошенниками. Это посильная задача, если у вас есть правильная инструкция.

Эта книга – именно такая инструкция. Написанная кадастровым инженером, она дает вам:

План: Пошаговый маршрут от выбора участка до прописки в готовом доме.

Контроль: Чек-листы и гайды для самостоятельной проверки на каждом этапе.

Защиту: Знание типичных схем обмана и алгоритмы действий в спорах (с соседями, администрацией, СНТ).

Экономию: Вы избежите денежных потерь из-за ошибок в документах, неправильного межевания или штрафов за самострой.

Купите уверенность в завтрашнем дне. Ваш дом вашей мечты начинается с этой книги.

Дорогой читатель!

Добро пожаловать на старт одного из самых важных путешествий в вашей жизни – пути к собственному дому на своей земле.

Меня зовут Александра Лазарева, я – кадастровый инженер. За годы своей практики я помогла сотням людей обрести свой уголок и увидела изнутри все трудности, с которыми они сталкиваются. Слишком часто ко мне обращались уже тогда, когда ошибка была совершена, деньги потрачены, а нервы – измотаны. Я видела, как мечты о семейном гнезде разбивались о сухие формулировки законов, непонятные аббревиатуры (ЕГРН, ИЖС, СНТ, ЛПХ) и хитрые схемы мошенников.

Именно поэтому я решила написать эту книгу. Я не ставила себе цель создать сухой справочник по земельному праву. Моя задача – дать вам понятный, практичный и работающий инструмент. Представьте, что вы получили подробную карту сокровищ, где не только отмечена цель, но и обведены все ловушки, указаны ложные пути и даны ключи к каждому замку.

Эта книга станет вашим персональным консультантом, который всегда под рукой. Она поможет вам сэкономить десятки тысяч рублей на исправлении ошибок, месяцы потраченного времени и, что самое ценное, – ваши душевные силы.

Ваша мечта о собственном доме – осуществима. Давайте пройдем этот путь к ней вместе – грамотно, спокойно и безопасно.

> С уважением и верой в ваш успех,

> кадастровый инженер,

> А. В. Лазарева

## Введение

### Зачем нужно оформлять землю?

Оформление земли – это не просто формальность, а важный шаг, который дает вам множество преимуществ и защищает ваши права. Вот несколько причин, почему оформление земли необходимо:

1. Право собственности:

• Оформление земли подтверждает ваше право собственности на участок и дает вам возможность распоряжаться им: продавать, дарить, сдавать в аренду, строить на нем дом.

• Без оформления вы рискуете потерять свои права на землю, так как она может быть признана бесхозной и перейти в собственность государства или других лиц.

2. Безопасность инвестиций:

• Оформление земли дает вам гарантию, что ваши инвестиции в землю защищены от мошенничества и неправомерных действий других людей.

• Оформленный участок будет иметь кадастровый номер, что упрощает его идентификацию и делает вас защищенным от спорных ситуаций.

3. Юридическая защита:

• Оформление земли помогает вам защитить свои права в случае возникновения споров с соседями, государственными органами или другими лицами.

• В случае возникновения судебных разбирательств, наличие оформленного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательсива значительно повышает ваши шансы на победу.

4. Возможность получения кредита:

• Оформленная земля является залогом, который вы можете предоставить банку для получения кредита.

• Кредит на покупку дома, строительство или другие цели может быть выдан только на основании оформленной собственности.

5. Доступ к государственным программам:

• Оформление земли позволяет вам участвовать в различных государственных программах, например, в программах субсидирования строительства, компенсации за утрату земельных участков.

6. Удобство пользования:

• Оформленный земельный участок упрощает процедуры строительства, регистрации недвижимости, подключения коммуникаций.

7. Увеличение стоимости:

• Оформленная земля обычно имеет более высокую рыночную стоимость, чем не оформленная.


В целом, оформление земли – это важный шаг для любого собственника. Это обеспечит вам юридическую защиту, даст возможность полноценно использовать свой участок и защитит ваши инвестиции.

### Как избежать ошибок при покупке?

Покупка земли – серьезное решение, которое требует внимательности и тщательной проверки. Чтобы избежать ошибок, следуйте этим советам:

1. Определите цель и назначение участка:

• Для чего вам нужна земля? Для строительства дома, дачи, фермерства, огорода, коммерции?

• Подумайте о будущем использовании участка и о том, соответствует ли он вашим планам.

2. Проведите тщательную проверку документов:

• Проверьте правоустанавливающие документы на участок (регистрацию права собственности, договор купли-продажи).

• Убедитесь, что продавец является действительным собственником участка.

• Проверьте наличие обременений на участке (залог, сервитут, арест).

• Проверьте кадастровую карту и межевание участка.

• Проконсультируйтесь с юристом, кадастровым инженером или независимым экспертом.

3. Изучите местоположение и инфраструктуру:

• Проверьте доступность коммуникаций (вода, электричество, газ).

• Оцените экологическую ситуацию в районе.

• Посмотрите на соседние участки и на то, как они используются.

• Узнайте о планах застройки в этом районе.

•Закажите Градостроительный план на земельный участок.

4. Оцените рыночную стоимость участка:

• Сравните цены на аналогичные участки в этом районе.

• Проконсультируйтесь с независимым оценщиком.

• Не спешите покупать участок по слишком низкой цене – могут быть скрытые проблемы.

5. Не спешите с покупкой:

• Тщательно обдумайте все за и против.

• Не бойтесь отказаться от покупки, если что-то вас насторожило.

• Проконсультируйтесь с близкими или с специалистами перед принятием решения.

6. Документы и оформление:

• Внимательно изучите договор купли-продажи и все документы.

• Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем подписывать документы.

• Убедитесь, что все оплаты проведены, и документы правильно оформлены.

7. Не полагайтесь на "слово чести":

• Все условия покупки должны быть зафиксированы в письменном виде.

• Не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять детали.


Помните, что покупка земли – это серьезная инвестиция, которая должна быть тщательно продумана и проведена с учетом всех нюансов.

### Этапы покупки и оформления земли

1. Выбор земельного участка:

• Определение цели и назначения: Для чего вам нужна земля? (жилое строительство, дача, фермерство, огород, коммерция и т. д.)

• Поиск вариантов: Изучите предложения на рынке, сравните цены, местоположение, коммуникации.

• Проверка документов: Проверьте правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок (регистрацию права собственности, договор купли-продажи), убедитесь в отсутствии обременений/ограничений.

2. Переговоры с продавцом:

• Обсудите условия продажи (цена, сроки оплаты, передача собственности).

• Договоритесь о проведении необходимых проверок участка (наличие межевания, вынос поворотных точек земельного участка в натуру).

3. Межевание:

• Определение границ участка: Проведение межевания с участием кадастрового инженера.

• Составление межевого плана: Документ, подтверждающий точное местоположение и размер участка.

4. Вынос поворотных точек границ земельного участка:

• На местности геодезист (кадастровый инженер), с помощью геодезического оборудования, определяет границы земельного участка в соответствии со сведениями ЕГРН (выписка из единого Государственного реестра недвижимости на объект недвижимости).

5. Оформление права собственности:

• Заключение договора купли-продажи: Официальное соглашение о передаче собственности от продавца к покупателю.

• Регистрация права собственности: Обращение в Росреестр с необходимыми документами для регистрации права собственности на ваше имя (обычно подают через МФЦ);

6. Дополнительные процедуры:

Получение разрешения на строительство (при необходимости): Получение разрешения от местных органов власти на строительство на участке.

• Подключение коммуникаций: Подключение к сети электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения (при необходимости).

7. Оплата налогов и коммунальных услуг:

• Налог на землю: Оплата налога на собственность (за землю и недвижимость).

• Оплата коммунальных услуг: Оплата за водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (при наличии подключения).


Важно: Каждый этап требует тщательной проверки документов, согласования с участниками процесса и соблюдения всех необходимых формальностей.


Не стесняйтесь обращаться за помощью к кадастровым инженерам, чтобы избежать ошибок и обеспечить безопасность своих инвестиций.

## Глава 1. Выбор участка

Выбор земельного участка – это решение, которое определяет ваши возможности и юридические риски на годы вперед. Ключевой принцип, который должен усвоить каждый покупатель: правовой статус земли определяется двумя параметрами, которые всегда нужно проверять в Выписке из ЕГРН:

1. Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»).

2. Вид разрешенного использования (ВРИ) (например, «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)»).

Ошибка, приводящая к судебным спорам: смотреть только на ВРИ, игнорируя категорию. Строить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов, и на сельхозземлях, но процедура, риски и последствия будут кардинально разными.

### 1.1. Типы земельных участков:

Земля – это не просто земля, а целый мир возможностей. Она может превратиться в уютный дом, плодородный сад, процветающее фермерское хозяйство или динамичный коммерческий центр. Чтобы сделать правильный выбор, важно уяснить, какие типы земельных участков существуют и что они представляют собой.


Ключевой принцип: Назначение земли определяется двумя параметрами, которые обязательно нужно проверять в Выписке из ЕГРН:


1. Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»).

2. Вид разрешенного использования (ВРИ) (например, «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», «ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «ведение садоводства»).


Ошибка покупателя: Смотреть только на ВРИ, игнорируя категорию. Строить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов, и на сельхозземлях, но процедура и последствия будут разными.

### 1.2. Для индивидуальной жилой застройки (ИЖС):

Земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) – это земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома для постоянного проживания. Для ИЖС разрешено строительство отдельно стоящего жилого дома с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания одной семьи (ч. 1 ст. 51.3 ГрК РФ).

Это отличный вариант для тех, кто мечтает о собственном доме, где можно создать уют и комфорт по своему вкусу.


Категория: Только земли населенных пунктов.

• Назначение: Строительство одно- или многоэтажного жилого дома для постоянного проживания.

• Характеристики: Обычно имеет подключение к центральным коммуникациям (электричество, водоснабжение, газоснабжение), расположен в жилом районе или в пределах поселка.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки, архитектурный облик.

• Документация: Необходимо получить согласованное уведомление о планируемом строительстве жилого дома, оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

• Важно: Проверьте наличие градостроительного плана, наличие разрешения на строительство (уведомления о планируемом строительстве) и возможность подключения коммуникаций.

### 1.3. Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ):

Земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) – это земельный участок, предназначенный для производства сельскохозяйственной продукции, содержания сельскохозяйственных животных, строительство жилого дома, гаража и других вспомогательных строений.


Критически важно различать:

Приусадебный земельный участок (в пределах населенного пункта): На нем РАЗРЕШЕНО строительство жилого дома и хозпостроек.

Полевой земельный участок (за пределами населенного пункта, на сельхозземлях): На нем ЗАПРЕЩЕНО капитальное строительство. Разрешено только возведение некапитальных построек для хранения инвентаря и урожая.


Проверка: В Выписке из ЕГРН должно быть четко указано: «Для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок)» и проверяем категорию земель «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения».


• Назначение: Ведение огородничества, животноводства и других видов сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд с возможностью строительства жилого дома, вспомогательных построек, гаража.

Выращивание овощей, фруктов, зелени, разведение домашней птицы, скота – позволяет получать свежие, натуральные продукты питания для собственного потребления и экономить семейный бюджет.

• Характеристики: Обычно расположен в пределах поселка или в сельской местности, может иметь частичное или отсутствие подключения к центральным коммуникациям.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, хозяйственных построек например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство жилого дома, оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

• Важно: Убедитесь, что земля пригодна для ведения ЛПХ, что разрешено строить, каких животных разводить. Все это можно посмотреть в Градостроительном плане и в Сведениях из ИСОГД (заказать можно через МФЦ или портал «Госуслуги»).

### 1.4. Для садоводства:

Актуальное законодательство (ФЗ-217 от 29.07.2017): Понятия «дачный участок» больше не существует. Есть только садовые и огородные земельные участки.


Земельный участок с видом разрешенного использования «ведения садоводства» подразумевает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.


• Назначение: Ведение садоводства и огородничества в рамках садоводческого товарищества (СНТ).

• Характеристики: Обычно имеет ограниченную инфраструктуру (дороги, электричество), может не иметь централизованного водоснабжения и газоснабжения.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, хозяйственных построек например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство жилого дома (уведомление о начале строительства), оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

Важно: Узнайте правила СНТ, стоимость вступительного и ежегодного взноса, наличие огородных участков, возможность прописки.


Для того, чтобы узнать разрешено ли размещение жилого дома в границах земельного участка с видом разрешенного использования «ведение садоводства» необходимо заказать сведения из ИСОГД (Госуслуги или МФЦ).

### 1.5. Для фермерства (КФХ):

Важно: Земли сельхозназначения часто имеют большие минимальные размеры (например, 3–5 Га в зависимости от региона). Строительство зданий и сооружений, необходимых для деятельности КФХ, разрешено, но жилой дом для фермера может быть построен только при условии необходимости постоянного присутствия на участке (это сложная процедура, часто требующая судебного разбирательства). В Краснодарском крае строительство жилых домов на землях сельхоз назначения запрещено.


• Назначение: Ведение сельскохозяйственной деятельности (земледелие, животноводство, рыбоводство) в коммерческих целях.

• Характеристики: Обычно имеет большую площадь, расположен в сельской местности, может иметь специфические требования к почвам, рельефу и климату.

Строительство жилого дома: Это сложная и спорная процедура.

Указание на высокие риски: Строительство жилого дома на землях КФХ возможно только при условии, что без постоянного проживания на участке ведение хозяйства невозможно. Это требует обоснования в проектной документации и часто оспаривается региональными властями. Успех зависит от позиции местной администрации и судебной практики. Риск отказа очень высок. В Краснодарском крае, например, строительство жилых домов на землях сельхозназначения практически запрещено.

• Важно: Проверьте пригодность земель для ведения сельского хозяйства, наличие необходимой инфраструктуры (дороги, коммуникации, хранилища), возможность получения государственной поддержки.

### 1.6. Для коммерции:

Уточнение: ВРИ должен быть конкретным: «торговля», «магазины», «гостиничное обслуживание», «общественное питание», «автомобильные сервисы» и т. д. Перед покупкой необходимо заказать ГПЗУ и убедиться, что параметры участка (площадь, конфигурация, подъездные пути) позволяют реализовать ваш проект.


Земельный участок с видом разрешенного использования, например – «магазины» подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров.


• Назначение: Строительство коммерческих объектов (магазинов, рынков, офисов, складов, гостиниц).

• Характеристики: Обычно расположен в городской или пригородной зоне, имеет развитую инфраструктуру (транспорт, коммуникации), может иметь специфические требования к размещению (близость к дорогам, транспорту, населенным пунктам).

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству, например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки, архитектурный облик.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство, оформить проектную документацию, провести кадастровый учет.

• Важно: Проверьте наличие разрешения на строительство коммерческих объектов, соответствие участка градостроительным планам, возможность подключения коммуникаций.


Выбор типа земельного участка зависит от ваших целей, финансовых возможностей и планов на будущее. Важно тщательно изучить все варианты, сравнить их между собой и принять осознанное решение.

## Глава 2. Юридическая сторона

### 2.1. Виды собственности на землю:

В большинстве стран мира существует несколько основных видов собственности на землю:

1. Частная собственность:

Частная собственность: Физических и юридических лиц.

Может быть индивидуальной, долевой (доли определены) и совместной (доли не определены, например, собственность супругов).


• Полное право собственности: владелец имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.).

• Ограниченное право собственности: владелец имеет право на владение и пользование землей, но с определенными ограничениями (например, запрет на строительство).

• Сервитут: право ограниченного пользования чужой землей для определенных целей (например, проезд, проход, прокладка коммуникаций).

2. Государственная или муниципальная собственность:

Государственная собственность: Федеральная собственность и собственность субъектов РФ.

Муниципальная собственность: Собственность городов, районов, поселений.


• Земля находится в собственности государства или муниципалитета которые управляют ею в интересах общества.

• Может использоваться для различных целей: строительство государственных учреждений, организация парков, лесов, и т. д.

• Часть государственной или муниципальной земли может быть передана в пользование частным лицам или организациям.

3. Общественная собственность:

• Земля принадлежит коллективу (например, сельскохозяйственному кооперативу, общине).

• Использование земли регулируется правилами коллектива.

• Часто применяется в сельских районах, где земля используется для совместной деятельности.

4. Собственность с особыми условиями:

• Право пожизненного владения: право пользоваться землей до конца жизни, но не право ее продавать или дарить.

• Право на наследственное владение: право пользоваться землей, а также передавать ее по наследству.

5. Другие виды:

• Совместная собственность: несколько человек владеют землей совместно, в равных или неравных долях.

• Долевая собственность: у каждого собственника есть своя доля в общей собственности, но они не могут пользоваться землей по отдельности.

Важно отметить:

• Законодательство о землепользовании может отличаться в разных странах и регионах.

• Существуют различные ограничения и условия, связанные с каждым видом собственности на землю.

При выборе вида собственности на землю необходимо внимательно изучить законодательство и консультироваться с юристом.


Важно: Когда вам попадается участок с долевой собственностью, то сделка должна учитывать доли всех собственников. В противном случае вы покупаете лишь долю одного из них и часто в натуре такую долю выделить невозможно.

### 2.2. Как проверить чистоту истории участка. (Алгоритм)

Шаг 1: Заказ расширенной выписки из ЕГРН

Заказывайте выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах. В ней содержится вся ключевая информация: собственник, обременения, ограничения.