А. И. Бутовецкий, Е. В. Бадулина

О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2023 г. № 338-ФЗ

Автор вступительного слова П. В. Крашенинников

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.3(470+571)

ББК 67.404.1(2Рос)

Б93

Авторы:

Бутовецкий А. И., кандидат юридических наук, статс-секретарь – заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, действительный государственный советник Российской Федерации 2-го класса;

Бадулина Е. В., кандидат юридических наук, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству (до марта 2024 г.), государственный советник Российской Федерации 2-го класса, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

Автор вступительного слова доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству П. В. Крашенинников.

Вниманию читателей предлагается комментарий к Федеральному закону от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с 01.10.2023. Комментарий поможет разобраться в особенностях правового регулирования гаражной сферы: какие права, обязанности и ответственность возникают у собственников гаражей, какие подходы избрал законодатель к регулированию общего имущества собственников гаражей или собственников машино-мест в гаражных комплексах, как решены вопросы организации деятельности объединений собственников гаражей, машино-мест в гаражных комплексах.

Нормативный материал приведен по состоянию на 01.04.2025.

Комментарий может быть полезен представителям органов государственной власти, органов местного самоуправления, специалистам в сфере недвижимости, включая практикующих юристов, застройщиков, кадастровых инженеров, риелторов, а также самому широкому кругу читателей, интересующихся вопросами практического осуществления и защиты прав собственников гаражей и машино-мест в гаражных комплексах, в том числе в части прав на соответствующие земельные участки, иные объекты общего пользования.

УДК 347.2/.3(470+571)

ББК 67.404.1(2Рос)

© Крашенинников П. В., вступительное слово, 2025

© Бутовецкий А. И., Бадулина Е. В., 2025

© ООО «Проспект», 2025

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Вопросы правового регулирования права собственности на бытовую (потребительскую¹) недвижимость граждан (квартиры, жилые и садовые дома, гаражи, а также предназначенные для размещения подобных объектов земельные участки) традиционно представляют собой довольно чувствительную сферу. Это обусловлено, прежде всего, значимостью этих объектов для комфортной жизни каждого гражданина.

Важным событием в современной истории развития законодательства стала так называемая дачная амнистия. Данный термин, как часто бывает, первыми стали использовать журналисты. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»² вступил в силу 01.09.2006 (далее по тексту – закон о дачной амнистии). Изначально закон был шире дач, огородов и садов. Он включал в себя приватизацию жилья, индивидуальное жилищное строительство и много других вопросов, связанных с упрощенным порядком оформления собственности на недвижимое имущество, которое уже было во владении граждан.

Основанием для подготовки закона явилось Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации 2005 года, в котором была отмечена необходимость оказания помощи гражданам в легализации в упрощенном порядке принадлежащих им объектов недвижимости, а именно жилых, садовых домов, гаражей в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующих земельных участков³.

Следует напомнить относительно недавнюю предысторию. В конце 1990-х – начале 2000-х годов активно менялось законодательство, вступили в силу первая и вторая части Гражданского кодекса Российской Федерации. В 1998 году вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴. Он стал основой для развития российской системы регистрации прав на недвижимое имущество⁵. До этого не было единого порядка регистрации прав на недвижимость, требования к оформлению прав на недвижимое имущество в субъектах Российской Федерации различались. Учет объектов и прав на них велся везде по-разному. Чуть позже, в 2001 году, был принят Земельный кодекс РФ, в 2004 году – Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ.

Вместе с законодательством менялись и требования к документам, необходимым для оформления прав на недвижимость. Оформить права на уже предоставленные гражданам в прежние годы земельные участки и возведенные на них объекты недвижимости было проблематично, а порой и невозможно. Кто-то строил дачи без всяких письменных разрешений, кому-то участок достался по наследству, у кого-то оказались утеряны документы. В правоустанавливающих документах зачастую не указывалось право на земельный участок. В этом случае государственная регистрация была невозможна. Более того, такую недвижимость было сложно, а зачастую невозможно учесть в государственных реестрах.

Но если право на недвижимость не зарегистрировано, то граждане, по сути, не могли совершать сделки с таким имуществом. Более того, эти объекты являлись фактически «самовольными» и могли быть снесены, а земельные участки, не выделенные должным образом в частную собственность, – истребованы. Право собственности на них могло быть признано только в судебном порядке, что было долго и хлопотно.

В 2005 году для решения этих «наболевших» проблем и было инициировано проведение «дачной амнистии».

На рассмотрение Государственной Думы 20.05.2005 депутатами Государственной Думы был внесен законопроект, который предполагал упрощенный порядок оформления прав на недвижимость, предназначенную для личного использования гражданами, и на соответствующие земельные участки⁶. В том числе на объекты, предоставленные или построенные еще до принятия Земельного и Градостроительного кодексов и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После многочисленных совещаний со всеми заинтересованными субъектами права законодательной инициативы Правительство РФ подготовило свой законопроект и внесло его в Государственную Думу⁷. В нем была учтена концепция депутатского проекта. Правительственный проект был принят 16.06.2006.

Проблема с неучтенной бытовой недвижимостью граждан активно стала решаться, что, без преувеличения, заслуга этого закона. Почти за 20 лет его действия механизмами «дачной амнистии» воспользовались более 15 миллионов граждан по всей стране. С учетом того, что такие объекты являются важным подспорьем в семейной жизни, можно увеличить эту цифру как минимум в три раза.

Некоторые положения «амнистии» были ограничены сроком, другие – бессрочные. Так, сроком была ограничена амнистия для жилых и садовых домов. Этот срок неоднократно продлевался, поскольку не все желающие оформили свои права. В этой части сейчас «дачная амнистия» действует до 01.03.2031 года и предполагает осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства на основании только технического плана. В числе «бессрочных» норм, перекочевавших и в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», – упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса.

Вместе с тем, несмотря на усилия законодателя, адекватной защиты собственников гаражей не было, поскольку не было современной нормативной базы, особенно в случаях, когда земельные участки под строительство гаражей были предоставлены в советское время. Одной из проблем являлись трудности с регистрацией права собственности членов гаражно-строительных кооперативов на гаражи.

Как правило, проблемы были вызваны отсутствием необходимых документов о предоставлении земельных участков для строительства гаражей и на сами гаражи. Кроме того, именно гаражная сфера, несмотря на огромное количество гаражей и гаражных объединений в нашей стране, до недавнего времени не имела специального регулирования, которое бы позволяло разрешить спорные моменты, связанные с предоставлением земли под гаражное строительство, осуществлением прав на гаражи и управление общим имуществом в гаражных объединениях. Надо понимать, что ни в Советском Союзе, ни в новой России не было специального законодательства о гаражах.

Земельные участки под гаражное строительство, как правило, предоставлялись исполкомами местных советов или предприятиями в пользование кооперативам и (или) гражданам. И этим регулирование данной сферы ограничивалось. Поэтому и оформлять было нечего: оборот гаражей носил полулегальный характер.

Конституционный Суд РФ также отмечал необходимость установления законодательного механизма переоформления уже существующих имущественных прав, в частности для добросовестных пользователей земельных участков, занятых гаражами и автостоянками еще во времена существования СССР и до настоящего момента⁸.

Для реального решения хотя бы части этих проблем был принят Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», получивший название «Закон о гаражной амнистии». Закон вступил в силу с 01.09.2021.

Во многом закон о гаражной амнистии опирался на опыт «дачной амнистии», но с учетом, конечно же, специфики объектов. Суть «гаражной амнистии» выразилась в формировании для граждан механизма упрощенного бесплатного оформления прав на гаражи, находящиеся в их фактическом пользовании, возведенные до 30.02.2004 (до введения в действие Градостроительного кодекса РФ), и одновременно на землю под ними.

Формулировки в законе постарались сделать максимально универсальными. Так, основанием для оформления права могут являться любые подтверждающие документы: справка о членстве в кооперативе или выплатах в нем пая, документ о распределении гаража, чеки об оплате эксплуатационных платежей, документы технической инвентаризации. Гражданину достаточно подать одно заявление в муниципалитет. Упрощенным оформлением могут воспользоваться и наследники граждан, и граждане, которым было передано членство в гаражных кооперативах. При этом, конечно же, не попадают под «гаражную амнистию» объекты, признанные в соответствии с законом самовольными постройками.

По данным Росреестра, с сентября 2021 года по декабрь 2024 года на основании «гаражной амнистии» оформлено более 518 тыс. объектов, – из них 180 тыс. гаражей и 338 тыс. земельных участков под ними. Это число постоянно растет. Так, в 2024 году было зарегистрировано почти 200 тыс. объектов (64 633 гаража и 135 192 земельных участка).

Больше всего объектов в 2024 году зарегистрировали в Омской (12,6 тыс.), Московской (8 тыс.), Тюменской области (7,7 тыс.), Республике Татарстан (7,4 тыс.) и Саратовской области (6,6 тыс.). Лидерами по числу оформленных земельных участков под гаражами стали Тюменская (17,9 тыс.), Московская (17,2 тыс.), Саратовская (13 тыс.) области, Пермский край (12,8 тыс.) и Омская область (11,9 тыс.).

Надо отметить, что при подготовке «гаражной амнистии» была проделана огромная работа как на этапе подготовки законопроекта к внесению, так и при доработке его в Государственной Думе. Были проведены сотни различных совещаний. Многие предложения были отражены в тексте: по возможности оформления прав наследниками фактических владельцев гаражей, по предоставлению бесплатных стоянок для технических средств передвижения инвалидов, по «сваренным» металлическим гаражам.

С принятием этого закона, однако, не все проблемы были решены. Огромный пласт вопросов – это общее имущество в объединениях. В стране существует огромное количество гаражных объединений, и, как известно, на этих территориях есть дороги, мойки, огромное количество других объектов общего пользования, это тоже нужно оформлять и определять основы содержания и управления этим имуществом. И в «Законе о гаражной амнистии» специально прямо указано, что необходим отдельный закон о гаражных объединениях, где как раз и должны решаться вопросы организации деятельности этих товариществ, а также вопросы, связанные с объектами общего пользования⁹.

Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о гаражных объединениях), которому, собственно, и посвящен настоящий комментарий, подготовлен с учетом «Закона о гаражной амнистии» и в соответствии с новыми нормами ГК РФ по общей собственности.

Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» вступил в силу 01.10.2023. В главе 16 ГК РФ «Общая собственность» появился новый параграф «Общее имущество собственников недвижимых вещей», который определил подходы к правовому регулированию общего имущества собственников недвижимых вещей: владельцев гаражей, садоводов, жителей коттеджных поселков и т. д. Одновременно с поправками в ГК вступил в силу и закон о гаражных объединениях.

В рамках развития общих норм ГК РФ Закон о гаражных объединениях определил основы правового регулирования общей собственности владельцев гаражей, что имеет очень важное значение прежде всего для граждан, которые воспользовались гаражной амнистией.

Среди важных моментов:

1) появились понятия «территория гаражного назначения» (в границах которой как раз и будут располагаться гаражи, оформленные по гаражной амнистии, и их общее имущество – земельные участки и находящиеся на них заборы, площадки для мусора и т. п.) и «гаражный комплекс» (отдельно стоящие здания, в которых находятся машино-места);

2) основное внимание уделено вопросам общей собственности, закреплению положений о доле каждого собственника гаража или машино-места в праве собственности на общее имущество. Определен перечень имущества, которое относится к общему имуществу в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе. Важной представляется норма, запрещающая чинить препятствия владельцам гаражей к проходу и проезду к их объектам. Ранее отсутствие четкого регулирования этого вопроса приводило к множеству конфликтов и споров между членами гаражных объединений. На практике отдельные лица устанавливали ограничения (шлагбаумы, въездные ворота), препятствующие свободному проезду владельцев гаражей к своим объектам. С введением названной нормы эта проблема должна решиться;

3) вводятся правила об учете сведений о составе общего имущества, необходимости актуализации этих сведений. Сведения об общем имуществе должны размещаться на сайте соответствующего кооператива или товарищества (при их наличии) или публиковаться иным способом, определенным собственниками гаражей и машино-мест;

4) переходные положения в законе довольно подробные, чтобы дать возможность управления общим имуществом собственникам гаражей, не нарушив при этом баланс частных и публичных интересов.

Комментируемый закон состоит из 6 глав и 35 статей. При этом закон вносит изменения в 6 актов федерального законодательства, включая Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон «О кадастровой деятельности», Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и ряд других.

Закон о гаражных объединениях представляет интерес в связи с тем, что он объединил регулирование использования как территорий (по аналогии с законодательством о садоводстве и огородничестве), так и зданий (гаражных комплексов), в составе которых образуются другие недвижимые вещи – машино-места и нежилые помещения (по аналогии с нормами ЖК о многоквартирных домах, в составе которых существуют жилые и нежилые помещения). Общее понятие «гаражные объединения», заложенное в наименовании закона, соединило в себе как объединения собственников непосредственно гаражей, так и объединения собственников машино-мест.

Закон о гаражных объединениях определил основы правового регулирования гаражной сферы. Конечно, ничто не бывает идеальным, и практика правоприменения покажет дальнейшие направления развития законодательного регулирования.

Крашенинников Павел Владимирович,

председатель Комитета Государственной Думы
по государственному строительству и законодательству,
заслуженный юрист Российской Федерации,
доктор юридических наук, профессор

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

Нормативные правовые акты

Конституция РФ – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.06.2020)

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая – Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая – Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ; часть третья – Федеральный закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ

ГрК – Градостроительный кодекс Российской Федерации – Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации – Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации – Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях – Федеральный закон от 30.12.2001 № 195-ФЗ

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая – Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ; часть вторая – Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ

Закон о введении в действие ЗК – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Закон «о гаражной амнистии» – Федеральный закон от 05.05.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон о гаражных объединениях – Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон «о дачной амнистии» – Федеральный закон от 30.09.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

Закон о регистрации недвижимости – Федеральный закон от 13.07.2005 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Закон № 217-ФЗ – Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон № 214-ФЗ – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Закон № 99-ФЗ – Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Закон № 66-ФЗ – Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу)

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений – Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Органы власти

ВАС – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВС – Верховный Суд Российской Федерации

КС – Конституционный Суд Российской Федерации

Прочие сокращения

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРЮЛ – Единый государственный реестр юридических лиц

Мы, собственно говоря, здесь все боремся за место под солнцем в виде гаража! Что тут скрывать!

Из кинофильма «Гараж»

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ГАРАЖНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Принят Государственной Думой 13 июля 2023 года
Одобрен Советом Федерации 19 июля 2023 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения по совместному владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, а также устанавливает особенности осуществления деятельности созданными в этих целях юридическими лицами.

2. Положения настоящего Федерального закона не распространяются на отношения, связанные с использованием гражданами и юридическими лицами:

1) объектов вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения;

2) объектов, предназначенных для хранения техники и оборудования и необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам, органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;

3) объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и не являющихся объектами капитального строительства;

5) объектов, относящихся к парковочным местам в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 1

• В первой статье комментируемого закона определяется предмет его регулирования.

Данный предмет, во-первых, составляют отношения по совместному владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности и в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах. Во-вторых, в предмет регулирования включаются также особенности осуществления деятельности специально созданных юридических лиц – товариществ собственников гаражей и гаражных кооперативов.

Приведенные положения указывают на то, что в законе основное внимание уделено регулированию отношений между гражданами, которые складываются в связи с тем, что они совместно владеют, пользуются и распоряжаются таким специфическим видом имущества, как общее имущество, которое предназначено для коллективного использования данными гражданами. Отношения между гражданами могут выражаться и в создании специального юридического лица, представляющего и защищающего коллективные интересы гаражников. Этот аспект оказался настолько важным, что он был отдельно отражен при формулировании предмета регулирования комментируемого закона.

На самом деле предмет регулирования данного закона шире, чем это определено в комментируемой статье, поскольку сам закон, помимо обозначенных отношений, раскрывает такие важнейшие в целом для изучаемой сферы термины, как гараж, территория гаражного назначения, гаражный комплекс, состав общего имущества в границах территории гаражного назначения и в составе гаражного комплекса.

Изучение предмета правового регулирования указывает, что законодатель применил термин «объединение» в широком смысле, выходящем за пределы узких рассуждений о юридических лицах.

Здесь можно провести аналогию с садоводством и огородничеством, которому в первом варианте правового регулирования в 1998 году был посвящен закон, из названия которого также следовало указание на то, что он посвящен исключительно юридическим лицам, именовавшимся «объединения». Он имел название «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», хотя на самом деле также содержал нормы, посвященные не только юридическим лицам¹⁰. Впоследствии новый закон 2017 года стал называться «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», то есть он уже был посвящен отдельной сфере правоотношений, а не юридическим лицам, хотя, безусловно, положения о юридических лицах содержал¹¹.

Само по себе использование в названии комментируемого закона термина «объединение» связано в определенной степени с тем, что многие его положения посвящены товариществам собственников гаражей, которые являются видом товарищества собственников недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение (выделено нами – А. Б., Е. Б.) собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Очевидно, что и без прямого упоминания гаражей ГК не исключает создания товарищества собственников недвижимости собственниками гаражей или машино-мест, что и подтверждается положениями комментируемого закона.

Кроме того, отдельные положения закона посвящены гаражным потребительским кооперативам (ст. 3, 7, 34). В соответствии с п. 1 ст. 123.2 ГК потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение (выделено нами – А. Б., Е. Б.) граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Создание именно объединений гарантируется ст. 30 Конституции РФ. Так, в частности, в определении от 25.01.2012 № 195-О-О КС указывается, что, именно реализуя право на объединение, предусмотренное Конституцией РФ, граждане и создают садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения на добровольных началах. Нет никаких оснований сомневаться, что данный вывод применим и к гаражным объединениям.

Таким образом, понятие «объединение» применительно к некоммерческим организациям гаражников носит особый правовой характер, не указывающий на конкретную организационно-правовую форму некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для управления территориями гаражного назначения и гаражными комплексами, а подчеркивающий конституционный смысл создания таких юридических лиц – добровольная реализация права граждан на объединение.

Часть 2 комментируемой статьи демонстрирует выявившуюся достаточно непростую задачу, которую пытался решить законодатель, а именно попытку разграничить правовое регулирование, посвященное использованию гаражей для собственных нужд, с иными сферами, где также встречаются объекты, именуемые гаражами, которые предназначены для хранения автотранспорта.

Прежде всего, речь идет об отграничении объектов, правовой режим которых регулируется комментируемым законом, от гаражей, являющихся объектами вспомогательного использования по отношению к иным объектам капитального строительства.

Традиционным явлением для застройки так называемого «частного сектора» в нашей стране является строительство гаража на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или ведения гражданами садоводства для собственных нужд. Не менее распространены создание и эксплуатация гаражей для нужд различных органов публичной власти и организаций, что обусловлено использованием ими транспортных средств различных видов. Критерии отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703, которое, однако, напрямую гаражи не упоминает, но в то же время и не содержит каких-либо исключений относительно того, что гараж не может являться объектом вспомогательного использования, в связи с чем данный вопрос остается дискуссионным. Возможные споры по данному вопросу обусловлены также тем, что в ст. 2 комментируемого закона гараж назван зданием, а не строением или сооружением, которым как раз посвящено вышеуказанное постановление, принятое во исполнение п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК. При этом, исходя из п. 10 ст. 1 ГрК, здание является объектом, отличным от строения или сооружения.

В соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК для строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не требуется получение разрешения на строительство. В литературе отмечается, что в первой редакции данной нормы предусматривалось, что не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, в связи с чем граждане стали строить на предоставленных им земельных участках гаражи, используемые ими для осуществления предпринимательской деятельности. С целью недопущения подобной ситуации Федеральным законом от 31.12.2005 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» было внесено уточнение о том, что не требуется выдача разрешения на строительство в случае, если земельный участок предоставлен физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности¹².

Ширвиндт А. М. и Щербаков Н. Б. высказывают мнение, что данная норма, упрощающая возведение гаражей дачниками, имеет социально-политический характер. Очевидно, например, что с точки зрения целей регулирования, которые определяют содержание ГрК, различия между гаражами, возведенными дачниками, и гаражами, которые создаются, скажем, индивидуальными предпринимателями или некоммерческими организациями, не имеют никакого значения. Тем не менее законодатель идет на это, преследуя, как было указано, социально-политические цели¹³.

С тем, что данная норма носит яркий социальный характер, трудно не согласиться. Это действительно так, но социальный аспект не является единственным объяснением предложенного подхода. Осмелимся высказать мнение, что он обусловлен еще и тем, что, учитывая массовость такого явления, как гаражи, есть стремление сократить и трудовые затраты на администрирование вопросов, связанных со строительством. Трудно себе представить количество пакетов документов, административных процедур и задействованных должностных лиц органов государственной власти и органов местного самоуправления, в случае если бы все эти объекты подчинялись полноценному градостроительному регулированию, то есть требовали бы подготовки проектной документации, ее экспертизы, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В определении ВС от 05.09.2017 № 41-КГ17-15 по спору о сносе самовольной постройки в виде гаража, представляющего собой трехэтажное нежилое здание площадью 3555 кв. м, расположенное на земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальные гаражи», судом указывается на неверное рассмотрение дела судами нижестоящих инстанций ввиду того, что ими не были приняты во внимание положения п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК. Аналогичную ошибочную позицию суды нижестоящих инстанций заняли и в другом подобном споре, по которому ВС в определении от 24.11.2015 № 18-КГ15-168 также встал на сторону граждан, построивших гаражи без разрешения на строительство, в том числе указав на то, что суды должны были принять во внимание не только указанную норму ГрК, но и положения п. 4 ст. 218 ГК о возникновении у граждан права собственности на гаражи в связи с выплатой пая в гаражном кооперативе.

Как видно, отсутствие разрешения на строительство гаража органами власти периодически вменяется гаражным застройщикам как нарушение, в том числе влекущее признание гаража самовольной постройкой по тому признаку, что такой объект возведен без получения предусмотренных законом разрешений. Такой довод органа местного самоуправления опровергается ВС в определении от 14.04.2015 № 32-КГ14-19 как раз со ссылкой на п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК, который и защищает застройщика от применения признака из ст. 222 ГК – отсутствие разрешения.

Безусловно, при строительстве гаража без разрешения на строительство должны соблюдаться и общие положения законодательства, в частности о том, что строительство должно осуществляться в границах земельного участка, предоставленного для этих целей. В противном случае такой гараж может быть признан самовольной постройкой не по причине отсутствия разрешения на строительство на него, а связи с тем, что он, хоть и частично, построен за пределами границ земельного участка (определение ВС от 30.10.2020 № 306-ЭС20-12653).

Не случайно проведенное в комментируемой статье законодательное разграничение и в отношении объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что комментируемый закон вряд ли может претендовать на собственное правовое регулирование в части, затрагивающей многоквартирные дома, поскольку их правовой режим (в том числе правовой режим общего имущества) регулируется ЖК, а также принятыми в его развитие подзаконными актами. Так, в частности, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе не принадлежащие отдельным собственникам помещений машино-места, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Соответственно, вопрос об использовании такого общего имущества относится к компетенции собственников помещений в многоквартирных домах.

Следующее исключение из предмета регулирования закона составляют объекты, предназначенные для хранения транспортных средств и не являющиеся объектами капитального строительства. В соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК некапитальные строения, сооружения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Возможность существования некапитальных гаражей и порядок их размещения предусматривается ст. 39.36-1 ЗК, которой будет посвящена отдельная часть настоящего исследования. Таким образом, гаражи могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными строениями, сооружениями.

Наконец, последняя категория объектов, на которые не распространяется комментируемый закон, это парковочные места, определяемые в соответствии с ГрК. Это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГрК).

В соответствии с СП 113.13330.2023 Свод правил Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99, утвержденным приказом Минстроя России от 05.10.2023 № 718/пр, под стоянкой автомобилей (паркингом) понимается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров и т. п.), а также средств индивидуальной мобильности. Как можно увидеть, одним из видов стоянок автомобилей являются стоянки открытого типа, которые могут размещаться на открытых площадках. Кроме того, данный свод правил использует термин «гостевая стоянка автомобилей», под которым в том числе может пониматься открытая площадка, предназначенная для стоянки легковых автомобилей гостей жильцов дома.

Таким образом, уже первые положения комментируемого закона требуют изучения всей специфики объектов, предназначенных для стоянки транспортных средств, по результатам которого можно сделать вывод о том, применяются ли соответствующие законодательные правила к тем или иным отношениям.

Статья 2. Территория гаражного назначения

1. Под территорией гаражного назначения понимается территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.

2. Под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.

3. Гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Комментарий к статье 2

• Как следует из названия ст. 2 комментируемого закона, она посвящена территории гаражного назначения. Однако мы видим, что в ч. 2 и 3 данной статьи закреплено понятие «гараж», а также предусмотрено положение об определенных видах гаражей, имеющих общие конструктивные элементы с другими гаражами.

По сути, приведенное понятие территории гаражного назначения указывает на то, что такая территория представляет собой совокупность земельных участков, на которых расположены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, а также земельных участков общего назначения. Исходя из этого, данные положения имеют значение с точки зрения градостроительного регулирования указанной территории и подчеркивают зафиксированный на законодательном уровне принцип о том, что эта территория предназначена для «гаражного» использования, то есть для размещения и хранения транспортных средств. Соответственно, такому «гаражному» режиму подчиняются индивидуально определенные недвижимые вещи, расположенные на этой территории – гаражи и земельные участки под ними.

Кроме того, нормы комментируемой статьи основаны на ст. 259.1 ГК, согласно которой собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Таким образом, закрепленное понятие территории гаражного значения не только указывает на определенную территориальную и градостроительную специфику такой территории, но и имеет большое правовое значение, поскольку именно наличие данной территории создает режим общего имущества, а также обуславливает то, что данное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей, расположенных на этой территории.

Территории гаражного назначения стали еще одной разновидностью подобных территорий, которые характеризуются едиными правилами градостроительного регулирования и в границах которых у собственников индивидуальной недвижимости (в данном случае – гаражей) имеется право общей долевой собственности на общее имущество. Одним из ближайших аналогов является территория ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Под ней понимается территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд (п. 8 ст. 3 Закона № 217-ФЗ). В ее состав входят садовые или огородные земельные участки, а также земельные участки общего назначения (ч. 1 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ). Кроме того, законодательству также знакома такая территория, как малоэтажный жилой комплекс – совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Отметим, что на рассмотрении Государственной Думы находится законопроект № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой), внесенный Правительством Российской Федерации и принятый в первом чтении 19.10.2022. Полагаем, что при подготовке проекта ко второму чтению необходимо опираться на новые нормы ГК РФ об общей собственности собственников недвижимых вещей.

В целом можно заключить, что все указанные выше территории по своей правовой природе достаточно схожи между собой, поскольку представляют собой совокупности индивидуальной и общей недвижимости, находящейся в определенных в соответствии с законом пространственных границах.

При отсутствии норм о возникновении в границах территории гаражного назначения имущества общего пользования, принадлежащего собственникам гаражей на праве общей долевой собственности, и, собственно, самого общего имущества, законодателю не потребовалось бы выделять подобные территории в качестве каких-либо особенных правовых категорий. Не будь этой специфики, никаких отличий от обычной частной гаражной застройки не существовало бы, а доступ к соответствующим объектам обеспечивался бы за счет земельных участков общего пользования, предусмотренных ст. 262 ГК, п. 12 ст. 1 ГрК и п. 12 ст. 85 ЗК.

На эту особенность в частности указывает п. 2 ст. 259.1 ГК, в соответствии с которым если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

Однако о какой физической или технологической связи, упоминаемой в ст. 259.1 ГК может идти речь применительно к территории гаражного назначения?

Различная связь (в том числе физическая или технологическая) между объектами недвижимости – отнюдь не новый для отечественного законодательства признак. Яркий пример – ст. 130 ГК, которая в качестве одного из критериев для разграничения движимых и недвижимых вещей предусматривает прочную связь рукотворной недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) с землей.

Наиболее близким по терминологии к предусмотренной ст. 259.1 ГК норме является понятие единого недвижимого комплекса, который представляет собой недвижимую вещь, участвующую в обороте как единый объект. Это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (выделено нами – А. Б., Е. Б.), в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК).

Технологическая связь с правовой точки зрения представляет собой сложный признак, объединяющий разные объекты недвижимости, поскольку в данном случае ключевую роль играют происходящие технологические процессы, для осуществления которых задействуются различные объекты недвижимости. Не случайно в литературе отмечается, что в ст. 133.1 ГК имеются в виду объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)¹⁴.

Территория гаражного назначения как раз является демонстрацией того, что на ней могут находиться различные с правовой точки зрения объекты недвижимости, но при этом физически и технологически связанные. Так, в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.

Таким образом, физическая связь между гаражами может подтверждаться наличием общей крыши, стен и фундамента, а технологическая связь, к примеру, выражаться через наличие общих объектов электроснабжения, водоснабжения или водоотведения.

Положения о физически связанных между собой гаражах, представляющих собой с правовой точки зрения отдельные здания, были введены ранее принятия комментируемого закона – в ч. 1 ст. 18 Закона о гаражной амнистии, предусматривающей, что одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Более подробно об этом положении и о причинах его появления в законодательстве будет рассказано в комментарии к ст. 33 изучаемого закона.

Представляется, что важным аспектом в комментируемой статье является определение гаража, под которым понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Именно гараж является «законообразующим» объектом. Из данного определения следует несколько выводов.

Во-первых, гараж является объектом нежилого назначения, что не предполагает его использования в качестве жилья. Это соответствует ст. 16 ЖК, не предусматривающей включение гаража в число видов жилых помещений.

Во-вторых, гараж – это здание. Согласно п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. В соответствии с п. 1 ст. 141.3 ГК здания и сооружения создаются в результате строительства.

В-третьих, раз гараж является зданием, то в соответствии со ст. 130 ГК он является недвижимой вещью. Исходя из данной нормы ГК, здание является объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В примере с гаражом можно увидеть противопоставление различных видов объектов капитального строительства: капитальный гараж является зданием, а некапитальный – сооружением. Пожалуй, это единственный случай в законодательстве, когда объект, прямо поименованный в законе, может менять свой вид (здание или сооружение) в зависимости от того, является ли он капитальным или нет. При этом понятие некапитального гаража законодательство не дает, поскольку, по всей видимости, оно должно сложиться из совокупности ч. 2 ст. 2 комментируемого закона и п. 10.2 ст. 1 ГрК. В итоге получается, что под некапитальным гаражом понимается некапитальное сооружение, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик. Законом о гаражной амнистии в ЗК была введена специальная ст. 39.36-1, посвященная порядку размещения некапитальных гаражей на территории муниципальных образований, предусматривающая, что для такого образования не требуется предоставление земельных участков и установление сервитута.

Как известно, в отечественном праве вопрос о критериях и принципах деления вещей на движимые и недвижимые до сих пор является дискуссионным. Однако объем и направленность настоящего комментария не позволяют отразить все имеющиеся на сегодняшний день мнения отечественных специалистов по данному вопросу. При этом очевидно, что, учитывая незначительный размер гаражей россиян и различные практиковавшиеся в прошлом хозяйственные методы их создания, на них достаточно ярко можно увидеть опровержение того, что абсолютно все гаражи, названные зданиями, то есть недвижимостью, являются таковыми на самом деле. В реальности в настоящее время, пройдя весь путь от строительства гаража до выполнения кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, уплативший за них налог на имущество обычный гражданин может быть легко переубежден в правильности того, что он сделал, строителями, обладающим определенным опытом, подъемным краном или иной строительной техникой, которые могут легко доказать такому гражданину, что его объект не так уж и прочно связан с землей, и показать ему, что переместить этот объект без разрушения – это пару пустяков. Достаточно вспомнить фильм «Берегись автомобиля» со сценой с подъемом гаража краном.

В-четвертых, гараж предназначен исключительно для хранения транспортных средств, то есть не может быть использован для каких-либо иных целей, например, для занятия предпринимательской деятельностью, организации производства, торговли, оказания гостиничных услуг.

Справедлив ли был законодатель, закрепив такую жесткую норму в части использования гаража – «…исключительно для…»? Быт советского и российского «гаражника» показывает, что граждане используют гаражи для хранения банок с компотом, вареньем, соленьями, а также для мелкого бытового ремонта, что объясняет появление в гараже различного рода инструментов. Фактически нормы права не содержат реальных механизмов, препятствующих подобному использованию гаража, да это было бы и социально несправедливым, не отражающим реальные потребности и традиции. Тем не менее закон не предполагает иного использования гаражей, помимо хранения транспортных средств.

Молчанов П. В. приводит в пример гаражную рок-группу из Такомы (США, штат Вашингтон) The Sonics, возникшую в 1960 году и ставшую одним из наиболее известных и влиятельных представителей этого направления¹⁵. Кстати сказать, данный автор сообщает об интересной статистике, полученной по результатам социологических опросов, в рамках которых граждане на вопрос о том, как используется их гараж, отвечают в том числе, что он используется в качестве склада или мастерской либо даже как место жительства¹⁶.

Следует отметить, что в силу п. 3.1.4 СП Стоянки автомобилей гаражом является сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; гараж может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

Из данного определения из свода правил видно, что оно явно противоречит тому, что закреплено в комментируемом законе. Прежде всего обращает на себя внимание употребляемое слово «помещение», которое является отличным от здания видом объектов недвижимости, о чем еще будет отдельно рассказано в настоящем комментарии. Кроме того, здесь же зачем-то применяется и еще один термин, знакомый ГрК, но не применяемый в отношении гаражей – «строение». Наконец, еще один важный момент – это расширение через указанный СП целей использования гаражей, которые в соответствии с комментируемой статьей ограничиваются лишь хранением транспортных средств. В свою очередь, СП указывает на то, что гараж может быть использован не только для этой цели, но и для ремонта и технического обслуживания транспортных средств.

Нельзя не обратить внимание на отдельную оговорку о том, что гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Дело в том, что на практике имеется определенная проблема с оформлением земельных отношений собственниками гаражей, имеющих подземную часть.

Данная проблема стала причиной принятия постановления КС от 11.06.2024 № 29-П, в рамках которого отмечено, что подземные гаражи (как и иные подземные объекты недвижимости) создаются с тем, чтобы обеспечить сбалансированность потребностей жителей населенных пунктов, прежде всего крупных городов, в местах хранения автомобилей, не нарушая при этом благоприятные условия для проживания граждан, их отдыха, сохранения и развития дорожно-уличной инфраструктуры. Особенность земельных участков с подземными гаражами и другими подземными сооружениями заключается в том, что крыши данных сооружений могут служить автостоянкой, дорогой, пешеходной зоной, местом для размещения садово-парковых насаждений, детских и спортивных площадок, иных публично значимых объектов, обычно не имеющих признаков недвижимого имущества и не связанных с функциональным назначением подземного сооружения. Как и наземные здания и сооружения, земельные участки под которыми можно использовать лишь в соответствии с основным и вспомогательным видом разрешенного использования, частично или полностью подземные сооружения не предполагают использования расположенных под ними земельных участков в иных целях, но на их крыше или на грунте над ней образуется пространство, которое, будучи технически частью подземного сооружения, внешне может ассоциироваться с участком земной поверхности и использоваться в целях, расходящихся с функциональным предназначением подземных сооружений, в том числе гаражей. Однако такие искусственно созданные крыши-площадки, будучи строительными конструкциями, хотя и не могут приравниваться к природным земельным участкам и иметь тот же правовой режим, не могут рассматриваться как земельный участок, занимаемый гаражом.

На момент подготовки настоящего комментария Правительством РФ в Государственную Думу внесен проект федерального закона № 789089-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статьи 2 и 4 Федерального закона “О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”», которым предлагается предусмотреть, что:

— гаражи, которые полностью или частично расположены на земной поверхности, в том числе имеют хотя бы один наземный этаж, являются наземными гаражами;

— гаражи, которые полностью расположены под земной поверхностью и у которых отсутствуют наземные конструктивные элементы, являются подземными гаражами.

В случае если настоящий комментарий выйдет в свет до принятия соответствующего закона (следует учитывать, что текст законопроекта еще может измениться), читателю необходимо принять этот факт во внимание.

Статья 3. Определение границ территории гаражного назначения

1. Местоположение границ территории гаражного назначения определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории не является обязательной, однако может быть осуществлена по решению общего собрания собственников гаражей или членов гаражного кооператива.

2. Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории гаражного назначения, до их утверждения должны быть одобрены не менее чем двумя третями голосов собственников гаражей или членов гаражного кооператива на общем собрании собственников гаражей или членов гаражного кооператива.

3. Земельный участок, предназначенный для размещения гаража, может быть включен в границы только одной территории гаражного назначения.

Комментарий к статье 3

• Комментируемая статья посвящена определению границ территории гаражного назначения и прежде всего тем документам, которые определяют такие границы. Здесь следует вернуться к ст. 259.1 ГК, согласно которой собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых объектов, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Из данной нормы видно, что для того, чтобы юридически появилась та самая территория, на которой не только расположены гаражи, но и имеется общее имущество, принадлежащее собственникам гаражей на праве общей долевой собственности, нужно определить пределы такой территории, причем с оговоркой, что это должно быть сделано по особым правилам, предусмотренным законом. Таким законом является ГрК. Именно его положениями раскрываются виды документации по планировке территории, порядок ее разработки и утверждения.

Понятие «территория» характеризуется довольно разнообразным содержанием, причем не только в законодательстве, но и в судебной практике. Смысловая нагрузка термина «территория» больше тяготеет к публичной сфере регулирования земельных отношений, нежели к частноправовой¹⁷. Этим и объясняется тот факт, что ответ на вопрос о том, как с юридической точки зрения появляется территория гаражного назначения, нужно искать в нормах публичного, а не частного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ГрК подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 41 ГрК подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в числе прочего в том случае, когда земельное законодательство предписывает, что земельные участки в конкретных случаях могут быть образованы только в соответствии с проектом межевания территории.

На первый взгляд, ни ГрК, ни комментируемый закон не предусматривают никаких особенностей подготовки документации по планировке территории применительно к территории гаражного назначения. Однако более пристальное изучение данного вопроса указывает на обратное. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 41.1 ГрК подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, муниципальных округов, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития.

Прежде всего обращает на себя внимание, что для определения границ территории гаражного назначения разработка проекта планировки территории не является обязательной, однако может быть осуществлена по решению общего собрания собственников гаражей или членов гаражного кооператива (ч. 1 комментируемой статьи), что не в полной мере вписывается в общие правила подготовки документации по планировке территории, предусмотренный ч. 1 ст. 41.1 ГрК. Данный правовой подход можно объяснить тем, что проект планировки является достаточно сложным и дорогостоящим документом, кроме того, для его подготовки требуются и временные затраты, в связи с чем именно соображения социального характера – упростить жизнь «гаражников» – и обусловили подобное законодательное решение, которым проект планировки переведен в статус необязательных документов.

Также следует отметить, что территория гаражного назначения не отнесена к самостоятельным элементам планировочной структуры, в отличие, например, от территории ведения гражданами садоводства и огородничества. В соответствии с п. 35 ст. 1 ГрК элемент планировочной структуры – это часть территории поселения, муниципального округа, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). На первый взгляд, территория гаражного объединения вполне вписывается в это определение, представляя собой как раз часть муниципального образования. Однако ни в приказе Минстроя России от 25.04.2017 № 738/пр. «Об утверждении видов элементов планировочной структуры», ни в приказе Минфина России от 05.11.2015 № 171н «Об утверждении Перечня элементов планировочной структуры, элементов улично-дорожной сети, элементов объектов адресации, типов зданий (сооружений), помещений, используемых в качестве реквизитов адреса, и Правил сокращенного наименования адресообразующих элементов» территория гаражного назначения отдельно не названа. Возможно, подобные оговорки отсутствуют по причине относительно небольшой площади указанных территорий и исторически сложившейся хаотичной архитектурно непривлекательной их застройки, в том числе не предполагающей возможности ее полноценного использования в целях адресации объектов. Вторым объяснением может быть то, что в вышеуказанном приказе Минфина России используются странные формулировки «территория товарищества собственников жилья» и «территория потребительского кооператива», как будто бы решающие обозначенную выше проблему.

Странными они являются ввиду того, что товарищество собственников недвижимости и потребительский кооператив не являются административно-территориальными единицами (например, по аналогии с субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, населенным пунктом и т. д.), а представляют собой юридические лица, которым не свойственны какие-либо пространственные характеристики (в том числе границы). С таким же успехом можно было говорить «границы учреждения», «границы общества с ограниченной ответственностью».

Итак, исходя из содержания комментируемой статьи, можно увидеть, что единственным инструментом, придающим определенному пространству статус современной территории гаражного назначения, является утвержденный проект межевания территории, требования к которому установлены ст. 43 ГрК. Главной его составляющей являются сведения об образуемых в соответствии с ним земельных участках (площадь, местоположение границ) – о земельных участках, предназначенных для размещения гаражей, а также о земельных участках общего назначения, из которых и состоит территория гаражного назначения. Данные границы отображаются на чертежах межевания территории (п. 4 ч. 6 ст. 43 ГрК).

Сведения об утвержденном проекте межевания территории подлежат внесению в ЕГРН (ч. 4 ст. 10 Закона о регистрации недвижимости). Этого документа вполне достаточно для гаражного сообщества, поскольку он фактически представляет собой единое пространственное решение о том, как с точки зрения организации землепользования будет «поделена» территория, проще говоря – где какие индивидуальные земельные участки будут находиться, каково местоположение их границ, как к ним можно будет пройти и проехать, какая часть территории будет предназначена для общего пользования, каковы границы земельных участков общего назначения.

Как предусмотрено п. 2 ч. 6 ст. 26 комментируемого закона, подготовка документации по планировке территории осуществляется за счет целевых взносов, которые вносятся членами товарищества собственников недвижимости на расчетный счет товарищества по решению общего собрания членов товарищества, определяющему их размер и срок внесения.

Согласно ч. 2 комментируемой статьи проект межевания и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории гаражного назначения, до их утверждения должны быть одобрены не менее чем двумя третями голосов собственников гаражей или членов гаражного кооператива на общем собрании собственников гаражей или членов гаражного кооператива. Аналогичное регулирование знакомо и законодательству о садоводстве и огородничестве (ч. 3 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ), что является причиной законодательного решения, в соответствии с которым общественные обсуждения и публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории в границах земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товарищества для ведения садоводства и огородничества, не проводятся. К сожалению, применительно к территории гаражного назначения аналогичная оговорка в законодательстве о градостроительной деятельности не сделана. В связи с этим документация по планировке территории гаражного назначения после одобрения на общем собрании выносится на общественные обсуждения или публичные слушания.

В определении КС от 15.07.2010 № 931-О-О, посвященном публичным слушаниям, указывается, что к мерам, призванным обеспечивать реализацию гарантий права на местное самоуправление, относится выявление и учет мнения населения по вопросам, затрагивающим условия его проживания и жизнедеятельности. Преследуя цель выявления именно коллективного мнения либо ясно выраженных расхождений во мнениях, имеющих также коллективный, а не индивидуальный характер, и исходя из того, что процедуры, в рамках которых должно проходить, не ограничиваясь сбором предложений и замечаний, публичное обсуждение таких вопросов, федеральный законодатель предусмотрел в их числе проведение публичных слушаний и закрепил перечень вопросов, по которым оно является обязательным, то есть не зависит от усмотрения органов публичной власти или их должностных лиц. Будучи публично-правовым институтом, призванным обеспечить открытое, независимое и свободное обсуждение общественно значимых проблем (вопросов), имеющих существенное значение для граждан, проживающих на территории соответствующего публичного образования, публичные слушания, по смыслу ст. 3 Конституции РФ и федерального законодательства, которым регулируется их проведение, не являются формой осуществления власти населением. Тем не менее они предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении независимо от наличия специальных знаний либо принадлежности к определенным организациям и объединениям. Конечная цель такого обсуждения – выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта. Соответственно, процесс принятия управленческих решений становится более открытым для граждан, и эта открытость обеспечивается принудительной силой закона, обязывающего органы власти проводить публичные слушания по определенным вопросам.

В чем причина подобного законодательного неравенства садоводов и огородников с одной стороны и гаражников – с другой? Почему для утверждения документации по планировке территории в отношении садово-огородных территорий публичные слушания не проводятся, а для территорий гаражного назначения они нужны? У нас есть только один ответ на данный вопрос. По нашему мнению, следует учитывать, что в отличие от садово-огородных территорий гаражи часто находятся в пределах городской застройки, и при этом они являются более компактными в сравнении с территориями ведения гражданами садоводства и огородничества, которые могут насчитывать несколько тысяч земельных участков. В этой связи территории, занятые гаражами, рассматриваются законодателем с точки зрения градостроительного развития в совокупности со всеми иными градостроительными единицами в населенных пунктах. По этой причине вопросы размещения гаражей могут интересовать население и публичную власть в большей степени, нежели чем садово-огородные территории, преимущественно находящиеся на землях сельскохозяйственного назначения за пределами границ населенных пунктов. Вместе с тем подобное неравенство может быть предметом дальнейшей законодательной работы.

После разработки документации по планировке территории, которой определяется местоположение границ территории гаражного назначения, уполномоченный орган местного самоуправления осуществляет проверку документации на соответствие требованиям, предусмотренным ГрК. Документация по планировке территории утверждается главой местной администрации (ст. 45 ГрК). Ее подготовка осуществляется в соответствии с системой координат, используемой для ведения ЕГРН (п. 1 ч. 3 ст. 41.1 ГрК), что позволяет в дальнейшем использовать такую документацию для подготовки документов, необходимых для образования земельных участков, предназначенных для размещения гаражей, а также земельных участков общего назначения.

Согласно п. 1 ст. 141.2 ГК земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК земельный участок как объект права собственности иных предусмотренных ЗК прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Как отмечает Голиченков А. К., законодатель исходил из множественности значений земли и ее характеристики в первую очередь как природного объекта и природного ресурса и только на этой основе объекта юридических прав¹⁸.

Земельный участок является главной недвижимой вещью, вокруг которой строится право недвижимости, а также все законодательство о гаражах. Он представляет собой не только объект прав с особенным правовым режимом, не только основу жизни и деятельности, но и фундамент, на котором выстраивается и получает свое развитие вещное право, распространяя свое действие на движимые вещи¹⁹.

По мнению А. П. Анисимова, С. В. Дзагоева и Л. Т. Кокоева, земельный участок является основной недвижимой вещью и, соответственно, объектом гражданских правоотношений. Можно даже сказать, что земельный участок является единственным действительно недвижимым объектом, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей. Однако в отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т. д.) земельный участок выступает еще и в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды²⁰.

Крассов О. И. указывает, что земля (земельный участок) не является результатом человеческого труда. Вовлечение ее в товарный оборот вовсе не означает, что земля должна признаваться только вещью и не признаваться объектом природы и природным ресурсом. Земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и всех отраслей народного хозяйства (п. 1 ГОСТа 26640-85 Земли. Термины и определения)²¹.

Построение гаражного регулирования немыслимо без представления о земельном участке как о недвижимой вещи, используемой не только самостоятельно, но и в совокупности с постройками на ней.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости). Определение таких координат и подготовка документов, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка, осуществляется кадастровым инженером, осуществляющим свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Документами, на основании которых сведения о границах земельного участка могут быть внесены в ЕГРН, являются подготовленный по результатам кадастровых работ межевой план земельного участка или подготовленная по результатам комплексных кадастровых работ карта-план территории. Еще одним основанием для внесения сведений о границах земельного участка в ЕГРН является судебный акт (ст. 58 Закона о регистрации недвижимости).

Статья 4. Гаражный комплекс

Под гаражным комплексом понимается здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения. В отношении гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается.

Комментарий к статье 4

• Понятие гаражного комплекса является концептуально важным для регулирования правоотношений по созданию и использованию машино-мест. Под таким комплексом понимается здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения.

С точки зрения восприятия гаражного комплекса как недвижимой вещи, исходя из вышеприведенного понятия, мы видим, что гаражный комплекс является таковой, поскольку представляет собой здание или сооружение. То есть он является объектом, имеющим прочную связь с землей, который нельзя переместить без несоразмерного ущерба его назначению (ст. 130 ГК).

Почему понадобилось при формулировании этого понятия применять именно термин «комплекс»? Обычно в законодательстве он используется для того, чтобы подчеркнуть, что объект представляет собой совокупность вещей или чего-либо еще. Выше мы уже приводили в пример единый недвижимый комплекс, который в соответствии со ст. 133.1 ГК представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Другим похожим примером является предприятие как имущественный комплекс, которое признается недвижимостью (ст. 132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законодатель использует понятие «комплекс» для того, чтобы подчеркнуть сложность такого объекта (не путать со сложной вещью, о которой говорится в ст. 134 ГК), которая обусловлена тем, что он состоит из машино-мест, нежилых помещений и общего имущества, то есть из различных объектов. В этом аспекте гаражный комплекс напоминает многоквартирный дом, который является зданием, состоящим из двух и более квартир, включающим в себя общее имущество, а также предусматривающим возможность включать нежилые помещения и машино-места (ст. 15 и 36 ЖК).

Представляется, что перед законодателем стояла задача по юридическому разграничению индивидуальных гаражей, которые не предполагают существования внутри общего имущества и других недвижимых вещей (помещений и машино-мест), с другими, более крупными объектами, предназначенными для хранения транспортных средств, которые как раз предполагают такое внутреннее деление. Именно эта задача и была решена через применение понятия «комплекс».

Комментируемая статья указывает на то, что гаражный комплекс может быть как зданием, так и сооружением. И то, и другое является недвижимостью (ст. 130 ГК) и видом объектов капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГрК). Также эти объекты объединяет то, что они создаются в результате строительства (п. 1 ст. 141.3 ГК).

Но в чем разница между этими двумя объектами применительно к понятию гаражного комплекса? Ни ГК, ни ГрК не закрепляют понятия здания или сооружения. Соответствующие формулировки мы можем найти лишь в Техническом регламенте, согласно которому:

1) под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

2) сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Однако данные положения Технического регламента не лишены недостатков.

Во-первых, нужно отметить, что, с точки зрения Технического регламента, ни здание, ни сооружение не предусматривают наличие внутри них машино-мест. В то же время положения Технического регламента опровергаются п. 2 ст. 141.3, п. 3 и 4 ст. 141.4 ГК, п. 29 ст. 1 ГрК, которые напрямую указывают на нахождение машино-места в здании или сооружении. Целесообразно и привести положения Технического регламента в соответствие с нормами ГК и ГрК.

Во-вторых, как отмечено выше, гаражный комплекс может включать нежилые помещения. Соответственно, согласно определениям, закрепленным в Техническом регламенте, помещения могут находиться только в здании, но не в сооружении. И в этом аспекте мы можем обнаружить противоречие Технического регламента и ГК, поскольку, согласно ст. 141.4 последнего, помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. В свою очередь, сам Технический регламент также содержит внутренние противоречия, поскольку, с одной стороны, не предусматривает нахождение помещений в составе сооружений (исходя из определения сооружения), но при этом определяет помещение как часть объекта здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (п. 14 ст. 2 Технического регламента).

В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест (п. 4 ст. 141.4 ГК).

Из совокупности проанализированных норм можно сделать вывод, что гаражный комплекс:

1) создается в результате строительства;

2) является недвижимой вещью, поскольку он назван зданием или сооружением;

3) должен включать не менее двух машино-мест.

Наличие такого признака, как существование в составе гаражного комплекса нежилых помещений, которые в том числе могут относиться к общему имуществу собственников машино-мест в гаражном комплексе, не является обязательным. Разницу же между зданием, являющимся гаражным комплексом, и аналогичным сооружением, выявить практически невозможно. Такую задачу можно решить лишь одним способом – буквально толковать п. 23 ст. 2 Технического регламента и утверждать, что в случае, если в составе гаражного комплекса есть нежилые помещения, он является зданием, если же нежилых помещений в составе гаражного комплекса нет, то его можно назвать сооружением. Однако, на наш взгляд, данная логика не является достаточно прочной, поскольку легко опровергается положениями ГК.

До появления в законе понятия гаражного комплекса подобные объекты иногда именовались паркингами.

Так, к примеру, некоторые авторы указывают, что паркинг необходимо отличать от парковки – места, где транспортное средство можно оставить на время. В городской среде обязательно предусматриваются парковки около любых зданий (торговые центры, вокзалы, аэропорты, театры и пр.), а также в жилых кварталах (внутри дворов), на придомовых территориях и в общественных зонах (на площадях, улицах). Паркинг – это здание или помещение для стоянки большого количества автомобилей, не приспособленное для их ремонта, хранения запчастей и других принадлежностей. По сути, «паркинг» – это современная разновидность автостоянок. При этом термином «автостоянка» чаще называют крупные, специально отведенные для хранения автомобилей площадки. Паркингом же имеются крупные инженерные сооружения, как подземные, так и надземные, часто многоуровневого типа, которые также предназначены для временного хранения автомобилей. В паркинге для стоянки (хранения) автомобилей предоставляются машино-места²².

Изучая вопрос состава гаражного комплекса, можно увидеть, что ключевая недвижимая вещь, вокруг которой создается такой комплекс, – это машино-место. В соответствии с п. 29 ст. 1 ГрК машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» установлен минимально допустимый размер машино-места – 5,3 × 2,5 м. То есть машино-место является недвижимой вещью только в том случае, если его границы описаны и оно поставлено на государственный кадастровый учет. В противном случае любая плоскость, на которой можно припарковать автомобиль или иное транспортное средство, не может признаваться таким объектом гражданских прав как «машино-место».

Согласно ч. 6.2 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности – в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать вышеуказанным минимально допустимым размерам.

Как видно из указанной нормы Закона о регистрации недвижимости, определение границ и местоположения будущего машино-места в создаваемом гаражном комплексе можно увидеть из проектной документации соответствующего здания или сооружения. Вместе с тем необходимо отметить, что, к сожалению, такие положения не реализованы в постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», в принципе не упоминающем машино-место как объект, подлежащий отображению в проектной документации (в отличие от помещений, которым посвящены отдельные положения указанного постановления).

Машино-место является самым «молодым» из видов объектов недвижимости, знакомых российскому законодательству. Он появился в ст. 130 ГК и в иных законодательных актах благодаря Закону о машино-местах с 01.01.2017.

Витрянский В. В отмечает, что нормы о машино-местах регламентируют лишь формальные признаки машино-мест как объектов недвижимости и порядок их фиксации и не приближают нас к определению особенностей их правового режима в целях участия в имущественном обороте в качестве объектов вещных прав и объектов гражданско-правовых сделок. Такой подход, когда законодательство расширяет перечень объектов недвижимости, однако в отношении новых объектов недвижимого имущества не заботится об их специальном правовом регулировании, становится недоброй традицией отечественного законодательства. Именно в таком порядке в перечень объектов недвижимости в свое время вводились нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а теперь и машино-места. При этих условиях особое значение приобретает судебная практика по разрешению споров, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости²³.

Несмотря на появление в законодательстве машино-места как самостоятельного вида недвижимой вещи, можно встретить мнение о том, что оно является помещением. Так, например, Лужина А. Н. указывает, что «машино-место является самостоятельным объектом недвижимого имущества, если представляет собой самостоятельное нежилое помещение (выделено нами – А. Б., Е. Б.) либо часть сооружения или здания, обладающего определенным целевым назначением (размещение транспортных средств), соответствующего максимальным и минимальным техническим параметрам, а также поставленного на кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Мельников Н. Н. и Воробьев Н. И., характеризуя п. 29 ст. 1 ГрК, определяющий понятие машино-места, отмечают, что до недавнего времени такое понятие отсутствовало в действующем законодательстве. По их мнению, этой новеллой была поставлена своеобразная точка в юридических спорах по поводу правового режима данного объекта²⁴.

Вопрос о введении в отечественное право недвижимости машино-места был достаточно дискуссионным, в частности, относительно выбора возможной модели его признания недвижимой вещью, ее описания и владения ею²⁵.

На причины спорности вопросов о правовой природе машино-места, в частности, указывает ст. 6 Закона о машино-местах. Согласно этой норме объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу данного закона либо который был создан или создается на основании заключенного до дня вступления в силу данного закона договора участия в долевом строительстве или иного договора и права на который не зарегистрированы, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости. Полученные до дня вступления в силу данного закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом о регистрации недвижимости.

Эта же статья указывает на то, что в случае, если до дня вступления в силу указанного закона в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона о регистрации недвижимости, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Как раз в этих положениях мы можем увидеть наиболее проблематичные моменты, указывающие на различные модели существования машино-мест в тот период, когда они еще не были признаны самостоятельным объектом недвижимости в соответствии с Законом о машино-местах.

Первый проблематичный момент заключается в том, что до вступления в силу указанного закона машино-места назывались помещениями ввиду отсутствия какого-либо иного варианта выбора из предоставленного ранее ГК набора видов объектов недвижимости. То есть машино-места именовались помещениями просто от безысходности, по сути, под давлением нужд гражданского оборота, который подразумевал необходимость хоть какого-то правового регулирования объектов, предназначенных для хранения транспортных средств внутри зданий, сооружений или помещений. Хотя очевидно, что, исходя из понятия помещения, закрепленного в п. 14 ст. 2 Технического регламента, предусматривающего необходимость ограничения помещения строительными конструкциями, на самом деле такие объекты помещениями не являлись.

Второе важное обстоятельство – это то, что юридическим воплощением машино-места ранее могла быть и доля в праве общей собственности в здании, сооружении или помещении, то есть в том самом «паркинге». Как раз об этих долях (они же – физически «машино-места») идет речь в ст. 6 Закона о машино-местах. Указанная модель была подвергнута критике со стороны КС в постановлении от 18.04.2023 № 18-П, которым ч. 3 ст. 6 Закона о машино-местах была признана не соответствующей ст. 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2), 46 (ч. 1) и 55 (ч. 3) Конституции РФ в той мере, в какой она – в системе действующего правового регулирования – не гарантирует участникам общей долевой собственности на нежилое помещение (гараж), желающим выделить свою долю в натуре, реальную возможность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на машино-место как объект недвижимости, когда отсутствуют соглашение сособственников или решение их общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности. По этой части постановления следует обратить внимание, что КС назвал нежилое помещение гаражом, которому чуть позже в комментируемом законе было придано иное значение.

Этим же постановлением КС указал, что федеральному законодателю надлежит – исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций КС, основанных на ее положениях, – внести в действующее правовое регулирование надлежащие изменения, вытекающие из указанного постановления. Впредь до изменения действующего правового регулирования в соответствии с постановлением суды:

— отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом;

— рассматривая заявления правообладателей доли в праве на нежилое помещение (гараж), в котором расположено машино-место, о выделе доли и о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на машино-место, – если придут к выводу, что сохранение оформления прав на машино-место в качестве доли в праве общей долевой собственности, несмотря на указанные особенности реализации права преимущественной покупки, затрудняет реализацию лицом своих прав на машино-место, которое фактически является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом, и при этом удовлетворение содержащихся в заявлении требований не нарушает прав других лиц, – принимают решения, направленные на обеспечение выдела доли, осуществление кадастрового учета машино-места как отдельного объекта недвижимости и регистрацию права собственности этого лица на машино-место как объект недвижимости.

Данное решение КС, в свою очередь, также подверглось критике в научной среде. В частности, В. А. Алексеев указывает, что в постановлении допущены существенные неточности как в описании действующего правового регулирования, так и в понимании соотношения долевой собственности на указанные объекты и нового для нашей правовой системы объекта недвижимости машино-места. Кроме того, отмечается, что отмена преимущественного права покупки при долевой собственности в указанных объектах приведет к исчезновению у ее участников мотивации для переоформления своих долей в машино-места²⁶.

Однако именно постановление КС в итоге реализовано в Федеральном законе от 23.11.2024 № 403-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», который также уже стал предметом высказываний со стороны специалистов²⁷. Фактически этим федеральным законом введен внесудебный порядок выдела машино-места в счет доли в здании, сооружении или помещении, который предусматривает процедуру согласования местоположения такого машино-места, исключающую необходимость получения согласия всех участников общей долевой собственности либо решения их общего собрания, на котором положительно решен вопрос о выделе машино-места в счет доли в праве общей собственности. Такая процедура выполняется с привлечением кадастрового инженера, который обеспечивает подготовку и согласования технического плана машино-места с иными участниками общей долевой собственности. Нетрудно заметить, что при выполнении предписаний КС законодатель использовал положительный опыт решения подобных проблем при выделе в счет земельных долей земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и при согласовании границ земельных участков согласно ст. 39 Закона о кадастровой деятельности.

Наконец, возможен и третий вариант существования машино-места, который следует из положений п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК, предусматривающей, что к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в этом доме, относятся не принадлежащие отдельным собственникам машино-места. В этой связи следует напомнить, что согласно ст. 37 ЖК доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а собственник помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности и отдельно от помещения отчуждать эту долю. Таким образом, в этом третьем варианте машино-место существует как часть общего имущества (и физически в качестве определенного места для размещения транспортного средства), но не существует в качестве объекта гражданского оборота.

Глава 2. Общее имущество в границах территории гаражного назначения

Статья 5. Право общей долевой собственности собственников гаражей на общее имущество в границах территории гаражного назначения

Собственникам гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения и расположенное в границах территории гаражного назначения (далее – общее имущество в границах территории гаражного назначения).

Комментарий к статьям 5 и 12

• Ввиду того, что статьи 5 и 12 комментируемого закона регулируют схожие правоотношения, построенные по единым принципам, посвященные общему имуществу собственников гаражей на территории гаражного назначения, а также собственников машино-мест (нежилых помещений) в гаражном комплексе, мы объединили комментарии к этим статьям в единый текст, посвященный общей долевой собственности данных лиц на общее имущество.

До вступления в силу комментируемого закона вопросы общего имущества для гаражных территорий и гаражных комплексов на уровне закона не были решены в принципе. Редким исключением являлась ныне действующая ст. 123.12 ГК, предусматривающая, что товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Формулировкой этой нормы охватывались все объединения собственников недвижимого имущества (включая гаражи). Это давало основания рассуждать о том, что 1) товарищество собственников недвижимости может быть создано и собственниками гаражей и при этом 2) у них может быть имущество, называющееся общим.

Вместе с тем в рамках восполнения объективной необходимости в правовом регулировании права общей долевой собственности на общее имущество собственников недвижимых вещей был принят Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым в ГК были введены нормы об общем имуществе собственников недвижимых вещей (ст. 259.1–259.4). Изменения в ГК вступили в силу одновременно с комментируемым законом, который в развитие общих правил ГК РФ определил особенности для общего имущества в гаражных комплексах и на территориях гаражного назначения.

Единовременное принятие и вступление в силу этих двух федеральных законов, очевидно, свидетельствует о том, что законодатель решил таким образом подчеркнуть единые принципы предусмотренных им правовых решений.

По нашему мнению, основным «законодательным донором» комментируемого закона в части особенности общего имущества стало садово-огородное регулирование (в части территорий гаражного назначения) и жилищное законодательство о многоквартирных домах (в части норм о гаражных комплексах). Тем не менее, несмотря на схожесть данных правоотношений, законодатель не пришел здесь к полной унификации подходов, применяемых в этих родственных, но в то же время отличающихся сферах.

Напомним, что согласно п. 1 ст. 259.1 ГК собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Прежде всего отметим, что нормы о праве общей долевой собственности на общее имущество сконцентрированы на определенном субъекте – в данном случае собственнике гаража или машино-места, что является правильным, поскольку именно собственность является одним из центральных институтов гражданского права и основой гражданских отношений.

Крассов О. И. отмечает: «Право собственности – важнейший инструмент регулирования отношений между людьми. Суть идеи собственности только на первый взгляд проста. Собственность отражает одну из главных характерных черт человека как общественного существа – стремление к присвоению имущества, обладанию и распоряжению им как своим собственным, которое можно использовать так, как человек считает нужным и полезным, исходя из своих личных интересов. Право оформляет законность этого присвоения – государство признает право частной собственности индивида»²⁸.

Невозможно представить современное общество без понятия «собственность», появление которого вызвано объективной необходимостью, связанной с потребностями общества в упорядочении взаимоотношений, возникающих между отдельными членами общества при обладании определенными благами. Институт собственности представляет собой инструмент, созданный человеком для своих нужд, возникающих у него как у разумного существа, ведущего общественный образ жизни²⁹.

Алексеев Н. Н. высказывает мнение, что именно в собственности выражены качества личности³⁰. Скловский К. И. указывает на то, что собственность является продолжением личности, рефлексом собственника в материальном мире³¹. По мнению Венедиктова А. В., право собственности как право присвоения представляет собой право индивида или коллектива использовать средства и продукты производства именно своей властью и в своем интересе³². Яковлев В. Ф. и Талапина Э. В. отмечали, что основу современной экономики составляет частная собственность³³.

Суханов Е. А. указывает, что экономическое содержание отношений собственности состоит:

— во-первых, в присвоении конкретным лицом определенного имущества (материальных и (или) нематериальных благ), то есть в установлении его отношения к этому имуществу как к своему собственному и одновременно – его отчуждению от всех иных лиц, для которых данное имущество становится чужим. С этой точки зрения, справедливо утверждение о том, что любая собственность является «частной» в том смысле, что оформляет и закрепляет принадлежность конкретного имущества конкретным лицам (субъектам присвоения), в том числе, например, государству, которое в качестве самостоятельного субъекта присвоения противостоит всем другим (частным) лицам;

— во-вторых, присвоение означает власть лица над своим имуществом, то есть осуществление над ним хозяйственного (экономического) господства, заключающегося в исключительной возможности субъекта присвоения по своему усмотрению решать, каким образом использовать присвоенное им имущество, в том числе допуская других лиц к его использованию или отстраняя их от этого;

— в-третьих, лицо, присвоившее имущество, приобретает не только благо обладания им как следствие своего хозяйственного господства, но и бремя содержания присвоенного имущества, состоящее в необходимости поддержания его надлежащего состояния (охраны, ремонта вещей и т. п.) и несения различных рисков (потерь от неумелого или нерационального ведения дел (вплоть до банкротства), случайной гибели или порчи вещей и т. п.). Именно сочетание блага и бремени собственности превращает собственника в заботливого хозяина и расчетливого коммерсанта³⁴.

Он же пишет, что право собственности как субъективное гражданское право представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему субъекту – собственнику (и только ему) определять характер и направления использования принадлежащей ему индивидуально-определенной вещи, осуществляя над ней полное хозяйственное господство и устраняя или допуская других лиц к ее использованию³⁵.

Однако, к сожалению, именно гаражная сфера долгое время страдала и продолжает страдать от отсутствия полноценного правового регулирования по указанным вопросам. Прежде всего это наследие советского времени, которое характеризовалось в целом отсутствием признания права частной собственности на земельные участки, а также последствия того, что почему-то именно владение гаражами на территории нашей страны сопровождалось нежеланием как органов публичной власти (в большей степени), так и самих граждан (в меньшей степени) оформить нормальные, полноценные документы о правах на гаражи и земельные участки под ними. Исправить эту тяжелую ситуацию отчасти была призвана «гаражная амнистия».

Таким образом, комментируемая статья ориентирована на ситуацию, при которой у каждого лица, владеющего гаражом на соответствующей территории или машино-местом в гаражном комплексе, имеется оформленное право собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК), в том числе являющееся возникшим независимо от государственной регистрации (например, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК или ч. 1 и 2 ст. 69 Закона о регистрации недвижимости). По общему правилу, при отсутствии права собственности на гараж или машино-место у лица, которое им владеет фактически право на долю в общей собственности в отношении общего имущества не возникает, за исключением случаев, о которых будет упомянуто в комментарии к ст. 34 Закона о гаражных объединениях. Причем следует отдельно отметить, что наличие прав на земельный участок, на котором расположен неоформленный гараж, также не порождает у собственника или иного правообладателя этого земельного участка (например, арендатора) прав на такую долю. Опять же за исключением случая, предусмотренного ст. 34 Закона о гаражных объединениях.

Так, согласно ч. 7 ст. 34 Закона о гаражных объединениях в состав территории гаражного назначения могут также входить земельные участки, на которых расположены гаражи, не являющиеся объектами капитального строительства (например, металлические или «сваренные гаражи»). В указанном случае в отношении права общей долевой собственности на общее имущество к собственникам земельных участков, на которых расположены такие гаражи, применяются правила о собственниках гаражей в границах территории гаражного назначения. Доля каждого собственника такого земельного участка в праве общей долевой собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения определяется пропорционально площади принадлежащего ему земельного участка.

Кроме того, в силу ч. 8 ст. 34 Закона о гаражных объединениях лица, использующие гаражи и (или) земельные участки, расположенные в границах территории гаражного назначения, на законном основании, вправе независимо от государственной регистрации права собственности на такие гаражи и (или) земельные участки в соответствии со ст. 3.7 Закона о введении в действие ЗК (т. е. по «гаражной амнистии») свободно использовать земельные участки общего назначения, расположенные в границах территории гаражного назначения, для прохода и проезда к таким гаражам и (или) земельным участкам, а также иное общее имущество в границах территории гаражного назначения. На данных лиц распространяются положения настоящего Федерального закона об участии в управлении общим имуществом в границах территории гаражного назначения.

Второй важный аспект – это непосредственно сама предложенная законодателем модель именно общей долевой собственности, а не, к примеру, собственности юридического лица – гаражного кооператива (такая альтернатива, судя по переходным положениям комментируемого закона, в качестве возможного варианта имелась).

В соответствии со ст. 244 ГК долевая собственность – это общая собственность, предполагающая определение доли каждого из собственников. Согласно п. 1 ст. 247 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Как предусмотрено п. 2 ст. 247 ГК, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Необходимо ли между участниками долевой собственности на общее имущество – собственниками гаражей и машино-мест – соглашение о владении и пользовании имуществом? Ни комментируемый закон, ни ст. 259.3 ГК о необходимости заключения такого соглашения не говорят. Отрицательный ответ на этот вопрос очевиден, поскольку такие собственники никакого специального соглашения для владения и пользования общим имуществом не заключают, им по умолчанию оно просто не нужно. Это подтверждается еще и тем, что согласно п. 1 ст. 259.3 ГК каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, ГК или законом. То есть этой специальной нормой необходимость какого-либо соглашения между участниками общей долевой собственности отвергается и при этом владение и пользование презюмируется для правообладателей гаражей в силу закона. А как раз соглашение требуется только в том случае, если коллектив решит специальным образом определить порядок использования общего имущества, о составе которого будет рассказано ниже.

Говоря в п. 1 ст. 259.1 ГК и в комментируемой статье о возникновении права общей долевой собственности, законодатель указывает и объект права – это имущество. Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Таким образом, понятие «имущество» – широкое, оно включает в себя как вещи (как движимые, так и недвижимые), так и иное имущество, в том числе имущественные права.

Из совокупности положений ст. 128, 130 и 259.1 ГК очевидно, что законодатель, гарантируя собственникам гаражей право общей долевой собственности на общее имущество, не ограничился недвижимостью, относящейся к имуществу общего пользования, которая вместе с самими гаражами расположена в границах общей территории либо вместе с машино-местами в гаражном комплексе. Соответствующее регулирование распространяется на более широкий круг объектов гражданских прав при условии, что использование такого имущества предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели. На то, что такое имущество не ограничивается недвижимыми вещами, прямо указывает ст. 7 комментируемого закона, которой будет посвящена отдельная часть настоящего комментария.

Следующий и, пожалуй, самый важный признак имущества общего пользования гаражного назначения, который предусмотрен как ст. 259.1 ГК, так и комментируемой статьей – это его предназначение для удовлетворения общих потребностей граждан, владеющих гаражами или машино-местами. Именно отсюда и проистекает сам термин «общее имущество». Можно было бы предположить происхождение этого термина от вида собственности (общая долевая собственность), однако, как будет установлено далее, такое имущество может находиться и в собственности других лиц (применительно к территории гаражного назначения), что тем не менее не исключает сохранение такой характеристики имущества, как «общее».

По толковому словарю Ожегова С. И. общий означает «свойственный всем», «касающийся всех», «коллективный», «принадлежащий всем»³⁶.

Прежде всего «общее» в данном случае противопоставляется единоличному или одиночному. Общее имущество должно быть прямо предназначено всему коллективу, то есть гражданско-правовому сообществу граждан, владеющих гаражной недвижимостью (о таких гражданско-правовых сообществах будет рассказано ниже). Именно в этом его главное предназначение и это является своего рода ограничением, установленным для целей соблюдения коллективных интересов граждан – правообладателей гаражей и земельных участков.

В.М. Хвостов писал: «Право собственности есть наиболее полное господство над вещью... Но его нельзя определить как господство над вещью в принципе безграничное, не допускающее по природе своей никаких ограничений. Такое определение было бы неисторическим и противоречило бы даже общему понятию о праве... История показывает, что право собственности никогда не существовало в виде ничем не ограниченного господства субъекта над вещью. Ограничения в видах общегосударственных, в интересах соседей и т. п. всегда существовали, и без них общежитие стало бы невозможным»³⁷. Г. Ф. Шершеневич подчеркивал, что ничем не стесненное осуществление прав собственника может отрицательным образом отразиться на интересах других членов общества и на интересах самого общества³⁸.

К общему имуществу не может быть отнесена вещь, которая априори предназначена для личного пользования и очевидно не может быть использована всем коллективом владельцев гаражей. Из судебной практики можно привести схожий по природе пример из практики садоводов и огородников, который основан на попытке отнесения к общему имуществу жилого дома. В рамках возникшего спора садоводческое некоммерческое товарищество оспаривало отказ Росреестра в регистрации права собственности на созданный объект недвижимости – жилой дом (определение ВС от 04.03.2021 № 309-ЭС21-1095), мотивируя тем, что на земельном участке СНТ было создано здание (жилой дом), которое фактически предназначалось для размещения пункта охраны территории СНТ «Дионис».

В итоге ВС пришел к выводу, что имущество общего пользования может использоваться исключительно для удовлетворения общих потребностей граждан. Поскольку спорный жилой дом не соответствует характеристикам и целям использования общего имущества и не может удовлетворять общие потребности членов товарищества с учетом его назначения, суд признал правомерным отказ в государственной регистрации права общей собственности на жилой дом.

В другом судебном акте, правда, применительно к МКД, суд отметил, что вспомогательные объекты (теплицы), расположенные на земельном участке, не предназначенные для обслуживания МКД и возведенные за счет отдельных собственников помещений такого дома, в состав общей долевой собственности не входят³⁹.

О коллективном предназначении общего имущества прямо сообщается в ст. 7, 9 и 14 комментируемого закона. То есть, несмотря на то что конкретный правообладатель земельного участка и расположенного на нем гаража либо собственник машино-места имеет свои собственные индивидуальные нужды, совокупность таких нужд и определяет возможность исключительно коллективного использования имущества общего пользования.

На наш взгляд, именно наличие имущества, которое является общим для множества собственников гаражей, и определяет особенности и самой территории гаражного назначения. Ведь если такого имущества нет, тогда чем такая территория будет отличаться от обычной совокупности гаражей, которые могут существовать в частном секторе, даже если в отношении этой территории будет утверждена документация по планировке? Абсолютно ничем. Не случайно в ст. 2 закона под территорией гаражного назначения понимается территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения. То есть наличие соответствующих земельных участков является конструирующим признаком территории гаражного назначения.

Ведь могут быть и случаи, когда никакой специальной территории не образуется (например, речь может идти об обычном ряде сблокированных гаражей, имеющим проход и проезд к ним со стороны территорий общего пользования, то есть муниципальных дорог и проездов).

Таким образом, с правовой точки зрения, мы имеем конструкцию, которая выражается в двух принципах: 1) общего имущества для собственников совокупности гаражей может не быть, если такая территория не поименована в законе и не определена специальным образом; 2) специальная территория может быть определена в соответствии с законом, если только интересы собственников отдельных недвижимых вещей выражаются в том, чтобы иметь в ее границах имущество, предназначенное для удовлетворения общих для них потребностей.

Аналогичным образом, без придания статуса «общего» определенному имуществу нет смысла в появлении в законодательстве и гаражного комплекса. Так, например, если собственник торгового центра рядом с ним построил для парковки посетителей торгового центра отдельное многоэтажное здание паркинга с переходом в этот центр, то подобному объекту нет смысла придавать статус гаражного комплекса, поскольку собственник у этого объекта как у здания один, что не предполагает ни общего имущества, ни общей долевой собственности.

Общий подход к формированию общей собственности определен в ст. 259.1 ГК. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. При этом состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.

Наконец, еще один концептуальный момент – это провозглашение возникновения права общей долевой собственности на общее имущество собственников гаражей в силу закона. В комментируемых статьях делается отступление от общего принципа (его принято именовать «принцип внесения»), предусмотренного п. 2 ст. 8.1 ГК, согласно которому права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом. Таким образом, противоречий с общими положениями ГК в данном случае не имеется, поскольку возникновение прав на недвижимое имущество с иного момента, отличного от внесения записи в реестр, подпадает под эту оговорку «если иное не установлено законом»⁴⁰. Подобный механизм возникновения права собственности на общее имущество в силу закона продемонстрирован также в ст. 36 ЖК и ст. 16 Закона о введении в действие ЖК для общего имущества многоквартирного дома.

Следующий вопрос, которому следует уделить внимание – это определение момента, с которого у собственников гаражей и машино-мест возникает право собственности на общее имущество. Правильной является конструкция, предполагающая, что общее имущество, по общему правилу, поступает в общую долевую собственность пропорционально доли каждого с момента возникновения права собственности на гараж, машино-место, нежилое помещение.

Эта логика подтверждается и нормами Закона о гаражных объединениях.

Так, доля каждого собственника гаража в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения пропорциональна общей площади принадлежащего указанному лицу гаража в границах территории гаражного назначения (ст. 6). Доля собственника машино-места, нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в гаражном комплексе пропорциональна общей площади принадлежащих ему машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе (ст. 13).

Статья 6. Доля в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения

1. Доля каждого собственника гаража в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения пропорциональна общей площади принадлежащего указанному лицу гаража в границах территории гаражного назначения.

2. Решением общего собрания собственников гаражей, принятым не менее чем двумя третями голосов собственников гаражей, может быть установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения определяется пропорционально количеству принадлежащих собственнику гаражей.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения следует судьбе права собственности на соответствующий гараж.

4. Собственник гаража, расположенного в границах территории гаражного назначения, не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на соответствующий гараж.

5. При приобретении в собственность гаража в границах территории гаражного назначения к приобретателю в силу закона переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории.

Комментарий к статьям 6 и 13

• Данные статьи демонстрируют уже знакомый принцип, ранее закрепленный в ЖК и Законе № 217-ФЗ о пропорциональности доли в праве общей собственности на общее имущество с площадью другой (главной) вещи – в данном случае гаража или машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе. Этот принцип тесно связан с другим основополагающим правилом – единством судьбы указанной доли и самим гаражом и машино-местом (нежилым помещением) в гаражном комплексе.

Такие положения соответствуют и общим правилам судьбы доли в праве на общее имущество, предусмотренным ст. 259.2 ГК.

В литературе по схожему вопросу отмечается, что нормы, характеризующие общее имущество как собственников помещений в многоквартирных домах, так и садоводов и огородников, указывают на то, что режим общей долевой собственности в данном случае обладает большой спецификой⁴¹.

Кроме того, в ст. 259.2 ГК закреплен базовый принцип, получивший развитие и в комментируемых нормах, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь.

Схожее регулирование было предложено и в проекте федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (о вещных правах).

Для участников такой общей собственности (включая собственников гаражей и собственников машино-мест (помещений) в гаражном комплексе, собственников помещений в многоквартирных домах, собственников садовых и огородных участков) законом предусмотрен общий запрет на выдел указанной доли в праве общей собственности в натуре и отдельного отчуждения этой доли в отрыве от права собственности на основную недвижимую вещь.

К примеру, Романец Ю. В. называет нормы Закона № 217-ФЗ о запрете на выдел доли в праве общей собственности на общее имущество и отдельного ее отчуждения от земельного участка «ограничительными особенностями» общей собственности на такое имущество⁴².

Согласно ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости:

— государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества;

— государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории.

Данные положения Закона о регистрации недвижимости лишний раз показывают несамостоятельность доли в праве на общее имущество, поскольку регистрация прав на главный в данном случае объект (гараж, машино-место, нежилое помещение) автоматически подразумевает собой и вторую регистрацию – перехода права на долю в общем имуществе.

В соответствии с п. 2 ст. 259.2 ГК сделки, совершенные с нарушением принципа единства судьбы этих объектов и доли в общем имуществе, являются ничтожными. В этой связи следует прояснить, что данные нормы в совокупности с ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости работают только тогда, когда лицо, отчуждающее гараж, машино-место или нежилое помещение, само является собственником такой доли. Исходя из комментариев к иным положениям Закона о гаражных объединениях, будет выявлено, что такое правило может не всегда соблюдаться. В этой ситуации демонстрируется известный принцип римского права: nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso habet – «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам».

Таким образом, комментируемые статьи нужно применять с учетом указанного принципа.

К примеру, ст. 259.3 ГК предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

В развитие указанной нормы в соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона о гаражных объединениях объекты общего имущества в границах территории гаражного назначения, предназначенные для обеспечения потребностей в газоснабжении, электроснабжении, водоснабжении и водоотведении, могут быть переданы в собственность организациям, осуществляющим газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение:

1) решение о передаче указанного имущества принято собственниками гаражей единогласно;

2) передача указанного имущества осуществляется при условии его дальнейшего использования для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения.

Таким образом, в случае если в результате указанной передачи модель общей долевой собственности на общее имущество и принцип единства судьбы доли в праве на общее имущество и гаража будут разрушены, то переход права собственности на гараж уже не будет сопровождаться переходом права собственности на такую долю, поскольку вышеуказанное имущество уже будет принадлежать другому лицу – в данном случае организациям жилищно-коммунального комплекса.

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, перечисленных в ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. Ввиду того, что в число таких исключений не попали случаи заключения сделок, при которых осуществляется переход права собственности на долю в общем имуществе, расположенном в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе, может возникнуть вопрос о том, а должна ли быть нотариально удостоверена каждая сделка с гаражом, предусматривающая в силу закона переход права собственности на такую долю. Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 163 ГК, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Ничтожная сделка является одним из видов недействительных сделок, она не требует судебного признания ее ничтожной (п. 1 ст. 166 ГК). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК).

В этой связи вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки с гаражом, машино-местом (нежилым помещением) в гаражном комплексе, которая предусматривает одновременно переход права собственности на долю в праве на имущество общего пользования, является важным, поскольку от правильного его разрешения зависит действительность подобных сделок.

По нашему мнению, исходя из буквального толкования закона, указанные сделки, конечно же, не подлежат обязательному нотариальному удостоверению в связи с тем, что предметом сделки в данном случае является именно гараж и расположенный под ним земельный участок либо машино-место (нежилое помещение) в гаражном комплексе, а не сама по себе доля в праве на общее имущество. Это прямо следует из п. 2 ст. 259.2 ГК, ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости и комментируемой статьи, где прямо указывается, что такая доля «следует судьбе», а не отчуждается отдельно и самостоятельно. Тем не менее для исключения сомнений в данном вопросе целесообразнее было бы в законе на уровне общего правила закрепить такое общее положение, вытекающее из несамостоятельности этих долей.

Затронув вопрос о недействительности сделки с гаражом и земельным участком либо с машино-местом (нежилым помещением), которая не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования (в случае, если собственнику принадлежит такая доля), уделим внимание последствиям совершения таких сделок.

Так, согласно п. 2 ст. 259.2 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны. Таким образом, самостоятельная сделка по отдельному отчуждению доли ничтожна.

В соответствии с ч. 7 ст. 25 Закона № 217-ФЗ признаются ничтожными условия договора (то есть не договор в целом), в соответствии с которыми переход права собственности на садовый или огородный земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля). В этом случае речь идет о том, что недействительны именно условия, устанавливающие разделение основной вещи и сопутствующей доли в договоре отчуждения основной вещи. В этой связи ничтожность включенного, к примеру, в договор купли-продажи садового или огородного земельного участка положения о том, что по этому договору не осуществляется переход права собственности на принадлежащую продавцу долю в праве на общее имущество, исходя из ч. 7 ст. 25 Закона № 217-ФЗ, не будет влечь за собой ничтожность всего договора, если можно предположить, что при отсутствии такого ничтожного положения в договоре (а такое отсутствие вполне логично) стороны все равно бы заключили такой договор. В литературе отмечается, что в случае со ст. 180 ГК законодатель исходит из того, что правовое регулирование совершения сделок должно быть направлено на сохранение, а не на аннулирование обязательств участников гражданско-правовых сделок, на обеспечение стабильности гражданского оборота⁴³.

Все проанализированные особенности общей долевой собственности на общее имущество в границах территорий гаражного назначения указывают на то, что мы имеем дело с крайне специфическим правовым явлением. Приведем еще несколько доводов в пользу этого вывода.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

При этом п. 1 ст. 259.2 ГК установлено особое правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом. Таким образом, в данном случае имеет место быть отступление от общего принципа равенства долей.

Закон о гаражных объединениях в этой части также однозначен – доли пропорциональны площади гаражей, машино-мест (помещений). Отступить от этого правила можно только в сторону ч. 2 ст. 6 Закона о гаражных объединениях, то есть перейти от площади гаражей к их количеству, что в принципе является логичным. При таком переходе будет демонстрироваться новый принцип: два гаража – два голоса, десять гаражей – десять голосов.

По сути, Законом о гаражных объединениях исключается и еще один принцип – возможность соглашением всех участников долевой собственности установить порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в обращение и приращение общего имущества.

Как верно отмечает В. А. Алексеев, законодательство, судебная практика и доктрина давно определили, что в российском праве существует два режима, именуемых долевой собственностью, объекты и правовой регламент которых существенно различаются. Первый вид общей долевой собственности – это собственность нескольких лиц на оборотоспособные вещи, возникающая на основании закона или договора (ст. 244–255 ГК). Второй вид – собственность на общее имущество, включающее объекты, не имеющие самостоятельной оборотоспособности в силу их предназначенности для обслуживания недвижимых вещей, находящихся в индивидуальной собственности. В отличие от первого вида долевой собственности, второй вид ранее в рамках норм ГК об общей собственности не выделялся, но был регламентирован в статьях, посвященных режиму общего имущества (п. 2 ст. 287.4, ст. 287.5, 290 ГК, ст. 36–43 ЖК, ст. 25 Закона № 217-ФЗ, ст. 4 Закона № 214-ФЗ)⁴⁴.

С 01.10.2023 глава 16 ГК «Общая собственность» предусматривает два параграфа:

§ 1. Общие положения об общей собственности;

§ 2. Общее имущество собственников недвижимых вещей.

Во втором параграфе установлены как раз особенности регулирования общего имущества для таких гражданско-правовых сообществ, как сообщества собственников недвижимых вещей (включая гаражников, садоводов и пр.).

С учетом всего проанализированного правового регулирования можно сказать, что общее имущество собственников гаражей и собственников объектов в гаражном комплексе (наряду с садоводами и огородниками) представляет собой особую правовую конструкцию. С одной стороны, в отношении него закреплен принцип нахождения в общей долевой собственности, провозглашенный в ст. 259.1 ГК, и следующий из него принцип единства судьбы доли в праве на такое имущество и основной вещи. С другой стороны, для общего имущества гаражников предусмотрена возможность разрыва принципа единства судьбы объекта и доли в праве на общее имущество, то есть возможность самостоятельного участия общего имущества в обороте, выражающаяся в возможности передачи его в собственность третьим лицам. Отметим, что такой подход воспринят из практики правового регулирования садоводов (ст. 25 Закона № 217-ФЗ). При этом такая передача в целом допускается п. 5 ст. 259.3 ГК, согласно которому недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Согласно Закону о гаражных объединениях условиями такой передачи являются:

— во-первых, особые характеристики объектов передачи (речь идет только об объектах, предназначенных для обеспечения потребностей в газоснабжении, электроснабжении, водоснабжении и водоотведении);

— во-вторых, особый субъектный состав (указанные объекты могут быть переданы в собственность только организациям, осуществляющим газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение);

— в-третьих, решение о передаче соответствующего общего имущества должно быть принято собственниками гаражей единогласно;

— в-четвертых, дальнейшее использование имущества допускается только для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения. При этом собственники гаражей в границах территории гаражного назначения вправе требовать устранения нарушения их прав в случае нецелевого использования таких объектов общего имущества.

Таким образом, мы видим, что такое отчуждение имущества носит особый, целевой характер и связано не с коммерческими интересами (стремлением получить прибыль от реализации этого имущества), а с необходимостью его надлежащей и эффективной эксплуатации в интересах собственников, что не всегда возможно собственными силами собственников.

Третье – это комплекс законодательных норм переходного характера в части «трансформации» ранее возникших прав на общее имущество, который будет прокомментирован отдельно в рамках ст. 34 Закона о гаражных объединениях.

Статья 7. Состав общего имущества в границах территории гаражного назначения

1. К общему имуществу в границах территории гаражного назначения относятся:

1) земельный участок или земельные участки, которые предназначены для удовлетворения в границах территории гаражного назначения общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества (земельный участок или земельные участки общего назначения);

2) объекты, предназначенные для общего пользования и составляющие общую инфраструктуру территории гаражного назначения, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

2. Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей в границах территории гаражного назначения может следовать в том числе из расположения и назначения соответствующего имущества, определенных при его создании, образовании, и (или) из документов, на основании которых осуществлено распределение гаражей и (или) земельных участков между членами гаражного кооператива, и (или) из решения общего собрания собственников гаражей, или членов товарищества собственников недвижимости, или членов гаражного кооператива в случае создания, образования или приобретения такого имущества по решению общего собрания собственников гаражей, или членов товарищества собственников недвижимости, или членов гаражного кооператива.

3. В случае, если земельный участок общего назначения в соответствии с федеральным законом не может находиться в частной собственности, такой земельный участок предоставляется собственникам гаражей в границах территории гаражного назначения в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом размер арендной платы определяется в размере, не превышающем размера земельного налога, установленного в отношении такого земельного участка.

Комментарий к статьям 7 и 14

• Комментируемые статьи раскрывают, что именно может пониматься под имуществом общего пользования как на территории гаражного назначения, так и в гаражном комплексе. Учитывая единое предназначение этих объектов, заключающееся в удовлетворении общих потребностей собственников недвижимых вещей (гаражей, машино-мест, нежилых помещений), комментарии к данным статьям также объединены.

В последние годы в законодательстве сформировалось два подхода к определению состава общего имущества на определенных территориях.

Первый подход демонстрирует Закон № 217-ФЗ, который предусматривает, что имущество общего пользования – это расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории. Этот подход заключается в том, что в специальном законе не приводится исчерпывающий перечень имущества общего пользования и конкретные объекты, а дается лишь его характеристика, главным образом заключающаяся в том, что это имущество используется для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих хозяйство на определенной территории.

Как мы уже отмечали выше, по этому пути идет и ГК, в соответствии со ст. 259.1 ГК собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). То есть и ГК не содержит конкретного перечня имущества, которое может именоваться «общим». Очевидно, что ГК и не может избрать иной подход, поскольку его нормы носят универсальный характер.

Следует сказать, что к этому подходу и садово-огородное регулирование пришло не сразу. В ранее действовавшем законе № 66-ФЗ было указано, что имущество общего пользования – имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).

Второй подход, заключающийся в чрезмерно детальном перечислении конкретных видов объектов, относящихся к общему имуществу (который нам кажется менее удачным), демонстрируется Законом № 214-ФЗ, в соответствии с которым к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов (ч. 4.3 ст. 4 указанного закона). Применение такого подхода было обусловлено, как представляется, необходимостью четкого разграничения имущества, принадлежащего застройщику и переходящего в общую собственность (в целях минимизации соответствующих судебных споров).

Для формулирования состава общего имущества на территории гаражного назначения законодателю ближе был второй подход. Это также связано со стремлением избежать споров относительно принадлежности тех или иных объектов. Кроме того, необходимо было закрепить основные ориентиры для определения общего имущества, принимая во внимание, что правовое регулирование территорий гаражного назначения писалось не в последнюю очередь для граждан, оформивших свои права по «гаражной амнистии», то есть для ситуаций, когда существовали объективные сложности по конкретным документам определить принадлежность тех или иных объектов.

Итак, в Законе о гаражных объединениях указаны две основные категории объектов, относящихся к общему имуществу.

Первая категория и, пожалуй, ключевая, – это земельные участки общего назначения. То, без чего, собственно, не может существовать территория гаражного назначения в принципе. Под такими земельными участками в законе понимаются земельные участки, предназначенные для удовлетворения в границах территории гаражного назначения общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества.

Очевидно, что земельные участки являются в данном случае наиболее важной недвижимой вещью для удовлетворения общих потребностей граждан. Сам по себе земельный участок, учитывая, что он является частью земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющие его определить в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 6 ЗК), может быть предназначен для прохода и проезда, а также для размещения других объектов, которые (а не непосредственно земельный участок), в свою очередь, и предназначены для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, охраны, сбора твердых коммунальных отходов.

Ко второй категории отнесены все иные объекты, предназначенные для общего пользования и составляющие общую инфраструктуру территории гаражного назначения (как движимые, так и недвижимые), в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

Изучение приведенного в законе перечисления приводит к необходимости определенной квалификации соответствующих объектов.

Как отмечено выше, потребности граждан, владеющих гаражами на соответствующей территории, раскрывают перед нами и предназначение самих объектов общего имущества (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов).

Здесь следует уточнить, что, в отличие от земельных участков общего назначения, без которых в принципе не может существовать территория гаражного назначения, других объектов общего пользования на такой территории может и не быть. Например, территория может представлять собой совокупность земельных участков с гаражами на них и земельного участка общего назначения, занятого грунтовой дорогой, по которой автовладельцы проезжают к своим гаражам.

Таким образом, постройки общего пользования – это скорее «опция», получение которой зависит от желания и возможностей граждан, в отличие от земельных участков общего назначения, наличие которых является жизненной необходимостью. В этой связи вопрос о том, требуются ли на конкретной территории рукотворные объекты общего пользования (в частности, постройки), лежит исключительно в плоскости потребностей и возможностей граждан, которые возможно реализовать с учетом требований законодательства.

Для определения конкретных объектов с учетом ч. 1 комментируемой статьи придется обратиться к специальным нормативным правовым актам, регулирующим соответствующие отраслевые особенности.

Из положений Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» мы видим, что фактически применительно к имуществу общего пользования в границах территории гаражного назначения, необходимому для обеспечения газоснабжения граждан, ведущих хозяйство на такой территории, речь может идти о газораспределительных сетях и других газопроводах (их неотъемлемых частях). В соответствии с п. 4 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878, в состав газораспределительных сетей в числе прочего входят наружные подземные, наземные и надземные распределительные газопроводы, газопроводы-вводы с установленной на них запорной арматурой. Этими же правилами предусмотрено, что газопровод-ввод – это газопровод от места присоединения к распределительному газопроводу до отключающего устройства или наружной конструкции здания либо сооружения потребителя газа.

В определении ВС от 14.10.2021 № 306-ЭС21-18149 сделан вывод о том, что спорное сооружение (газопровод) не является отдельным объектом гражданского оборота, оно возведено для выполнения лишь вспомогательной – обслуживающей функции по отношению к соответствующему зданию, которая заключается в присоединении к газораспределительной сети, а размещение этого сооружения не является строительством. На основании этого вывода было принято решение о законности отказа территориального органа Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на него. В другом, практически аналогичном деле, рассматривая вопрос о законности схожего отказа территориального Росреестра, ВС сделал вывод о том, что газопроводы являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем пришел к решению об отсутствии оснований для такого отказа (определение от 07.02.2020 № 310-ЭС19-27560). Очевидно, что разобраться в вопросе о том, какой же именно газопровод построен на их территории (движимый или недвижимый), гражданам непросто.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» тепловая сеть – это совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок. Там же указано, что объекты теплоснабжения – это источники тепловой энергии, тепловые сети или их совокупность. Вопрос об отнесении тепловой сети к объектам недвижимости также был предметом судебного спора (определение ВС от 16.12.2019 года № 306-ЭС19-14075), возникшего опять же в связи с отказом территориального органа Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав на такую сеть, в рамках рассмотрения которого суд признал недоказанным тот факт, что спорная тепловая сеть протяженностью 290 м является самостоятельным объектом недвижимости.

Под объектами электросетевого хозяйства понимаются линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование (ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»). К сожалению, и по объектам электросетевого хозяйства в судебной практике отсутствует единый подход относительно их отнесения к движимым или недвижимым вещам. Так, например, в определении от 22.11.2023 № 305-ЭС23-21955 напрямую указывается, что ВС согласился с выводом нижестоящих судов о том, что кабельная линия электропередачи классом напряжения 10 кВ не является объектом недвижимости. В другом определении от 27.09.2021 № 306-ЭС21-16159, касающемся объекта электросетевого хозяйства «ТП-6/0,4 кВ и ЛЭП-6кВ», ВС поддержал позицию о том, что такие объекты не могут быть отнесены к некапитальным строениям, сооружениям в силу своей прочной связи с землей, наличием подземной и наземной частей, взаимной целостности конструктивных элементов и их прочной связи с фундаментом и землей, невозможного перемещения строения целиком и путем демонтажа без нанесения несоразмерного ущерба функциональному назначению строения.

Как предусмотрено ст. 2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», водопроводная сеть – это комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки воды, за исключением инженерных сооружений, используемых также в целях теплоснабжения. Канализационная сеть представляет собой комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод.

Безусловно, и по объектам водоснабжения и водоотведения нельзя говорить о том, что законодательство дает однозначные основания для их разграничения на движимые и недвижимые вещи. Так, например, элементарная шланговая система, подведенная к каждому из гаражей (например, с целью мойки автомобиля), конечно же, не может являться недвижимой вещью ввиду того, что ее характеристики не будут соответствовать признакам недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК. Однако Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и не говорит о таких объектах, поскольку указывает на комплекс взаимосвязанных сооружений. Оценку таких сооружений и их квалификацию в качестве недвижимых вещей можно обнаружить в определении ВС от 15.03.2016 № 74-КГ16-2, где был сделан вывод, что накопительные емкости с канализационными трубами относятся к недвижимым вещам. Они являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Что же касается процесса сбора твердых коммунальных отходов, то, как уже было указано выше, он не предусматривает необходимости создания каких-либо построек общего пользования, поскольку для организации этого процесса требуется размещение контейнерной площадки и мусорных контейнеров на ней. Согласно п. 2 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156:

— контейнер – это мусоросборник, предназначенный для складирования твердых коммунальных отходов, за исключением крупногабаритных отходов;

— контейнерная площадка – место (площадка) накопления твердых коммунальных отходов, обустроенное в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области охраны окружающей среды и законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и предназначенное для размещения контейнеров и бункеров.

Достаточно распространенным явлением для территорий гаражного назначения является и появление поста охраны на въезде, который может быть как объектом капитального строительства, так и некапитальным строением, сооружением.

Квалификация объектов, указанных в п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона о гаражных объединениях, является еще более сложной, поскольку речь идет о пешеходных переходах, воротах, ограждениях, котельных, технических площадках и площадках для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

О последних было сказано выше. Очевидно, что контейнер является движимой вещью, что не требует дополнительных уточнений. Однако к иным объектам с точки зрения юридической квалификации следует отнестись более внимательно.

Учитывая, что в соответствии с комментируемой статьей земельные участки общего назначения используются гражданами не только для прохода, но и для проезда к гаражам, на таких земельных участках может быть размещена автомобильная дорога, которая представляет собой объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Согласно ч. 12 ст. 6 этого же закона в собственности физических или юридических лиц могут находиться автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках, или автомобильные дороги, переданные в собственность таких лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако далеко не все дороги в представлении закона являются объектами недвижимости. Например, показательный случай, вполне применимый и к гаражным территориям, рассмотрен в п. 2.4 Обзора судебной практики по спорам с участием садоводов, в котором отмечается, что для признания дороги самостоятельным объектом недвижимости, относящимся к имуществу общего пользования, необходимо выяснить, была ли построена дорога с соблюдением соответствующих норм и правил или же дорога представляет собой элемент благоустройства и предназначена для обеспечения в пределах территории товарищества потребностей его членов в проходе, проезде. В указанной ситуации ВС сделал вывод, что покрытие асфальтового полотна дороги за счет личных