Дмитрий Андреев
Риелтор не агент. Учебное пособие

Это пособие призвана на примитивном контрасте объяснить разницу между Русским риелтором и риелтором во всем мире. Вы поймете, чем качественный специалист, отличается от посредственного, а главное сделаете для себя правильные выводы на тему выбора вектора развития в недвижимости.

Глава 1 История

Начнем сразу с самого интересного. Риелторов не существует на Российском рынке недвижимости. Это понятие, как торговую марку зарегистрировала Российская гильдия риелторов (РГР) в 2006 году. Это значит, что до 2006 года, я, вы и кто-либо другой мог зарегистрировать такой бренд и заниматься чем угодно под их именем. То есть это не профессия как таковая, это товарный знак.

Настоящий создатель понятия Риелтор, это National Association of Real Estate Exchanges, которая была создана в США в 1908 году, а в 1949 были созданы и зарегистрированы марки REALTORS® и REALTOR®. Позднее ассоциация переименовалась в National Association of REALTORS (NAR) и действует по сей день.

РГР, в свою очередь не имеет никакого отношения к Национальной Американской ассоциации и просто оставляет за собой свой товарный знак. По не подтвержденным данным, в начале 00-х РГР действительно действовала от имени Американской ассоциации, но явных подтверждений этому нет. В любом случае, сейчас Realtor и Риелтор абсолютно разные понятия и далее вам будет понятно почему.

Риелтор – это не профессия. Это род занятий и не более. Для любой профессии должны быть стандарты, должно быть обучение, квалификации и прочее. К примеру – врач. До того, чтобы иметь право себя называть врачом, люди тратят более 5 лет на обучение в одном лишь только институте, потом годы практики и только потом ты можешь назвать себя по-настоящему врачом. За годы обучения и практики человек проходит огромное количество материала, сдает массу тестирований и экзаменов, потом годами нарабатывает опыт и только потом становится самостоятельной боевой единицей в своей сфере. Он выписывает вам действенные лекарства, а не лечит вас подорожником. Он прекрасно понимает, что делать в том или ином случае. Он – профессионал.

Так же можно сказать о сотнях других профессиях – педагог, программист, учитель, сталевар, сварщик. Да кто угодно. Люди учатся годами что бы знать как надо. Есть понятие того, как «надо», то есть стандарты работы, к которому люди приходят спустя годы труда.

Что мы видим на момент 2025 года, среди риелторов в России – полный хаос. Любой человек может стать этим, условным, риелтором хоть завтра. Нет стандартов ни в чем, а следовательно, нет никакого наказания за не корректную работу, то есть каждый работает как хочет и считает себя правым.

В итоге получается, что реальный, опытный профессионал, по взгляду со стороны, строит на одном уровне с 18-летним новичком и 70 летней бабушкой, ведь все они называют себя риелтором, но при этом каждый из них работает по разному и каждый из них оставит после себя разное впечатление. Если вы давно живете в России, вы наверняка знаете какое мнение в обществе о риелторах, от сюда вы должны понимать на сколько мало сотрудников реально знают, что они делают каждый день.

Глава 2 Стандарты

Как я говорил раньше, отличительная черта любой профессии – это стандарты и обучение. За примером далеко ходить не надо. Раз понятие Realtor придумали почти 80 лет назад в Америке, посмотрим на то, как проходит работа там, где это реальная профессия и вы поймете в чем огромная разница.

1. Регулирование деятельности риэлторов

В США профессия риэлтора строго регулируется законодательством. Чтобы работать в этой сфере, необходимо получить лицензию, которая выдается после прохождения обучения и сдачи экзамена. Более того, лицензия действительна только в определенном штате, поэтому переезд в другой штат потребует повторного лицензирования. Не все агенты по недвижимости являются риэлторами. Чтобы быть риэлтором, нужно быть членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), что подразумевает соблюдение строгого этического кодекса.

Требования к лицензированию варьируются от штата к штату, но основные шаги включают:

Обучение: Курсы недвижимости (обычно от 40 до 120 часов в зависимости от штата).

Экзамен: Сдача государственного экзамена для получения лицензии.

Сертификация: Регистрация в качестве агента и, в случае вступления в NAR, получение статуса риэлтора.

Лицензию необходимо обновлять каждые несколько лет, проходя дополнительное обучение.

2. Комиссионные и структура сделок

В США агент по недвижимости (даже с лицензией) должен работать под управлением брокера. Брокер – это более опытный профессионал с дополнительным образованием, который управляет агентством. Брокеры контролируют сделки, предоставляют юридическую поддержку и обучают новых агентов.

Риэлторы получают свои комиссионные только после закрытия сделки. Это момент, когда:

Подписаны все необходимые документы.

Продавец получает деньги за проданную недвижимость.

Покупатель становится официальным владельцем объекта.

Комиссия риэлтора закладывается в договоре между продавцом и его агентом. Если в сделке участвует агент покупателя, комиссионные делятся между агентами продавца и покупателя.

Кто оплачивает комиссию?

Как правило, комиссию выплачивает продавец недвижимости или собственник, в случае аренды.

3. Участие в профессиональных организациях

Большинство риэлторов в США являются членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR), что дает им право официально называться «Realtor». Членство в NAR накладывает на риэлторов определенные обязательства, такие как соблюдение этического кодекса и стандартов обслуживания клиентов.

В России отсутствует единая ассоциация риэлторов, и членство в профессиональных организациях является добровольным. Это означает, что стандарты работы агентов могут значительно различаться. А порой они и вовсе отсутствуют.

Кроме того, у нас до сих пор «риелторы» при аренде квартир берут комиссию не с собственника, а с арендатора. То есть при стоимости жилья в 100 тысяч, арендатор скорее всего заплатит сразу 300, из которых 100 будет платой за первый месяц, 100 будет являться страховкой ущерба и обычно идет в оплату последнего месяца, а еще 100 тысяч идет в оплату комиссии для агента. Для меня эта схема работы была всегда не приемлема и противоестественна. Понятно, что она идет от отсутствия эксклюзивного договора между собственником и агентом, но при этом не должен страдать конечный арендатор, ведь фактически ему услуга не оказывается в принципе. Оказывается услуга по привлечению арендаторов на объект собственника, значит и платить за нее должен собственник и только он. К сожалению, это направление у риелторов до сих пор процветает, что делает задачу поиска квартиры в аренду крайне накладным мероприятием.

4. Использование технологий

Американский рынок недвижимости активно использует технологии. В США существует система MLS (Multiple Listing Service) – централизованная база данных, где риэлторы размещают все доступные объекты недвижимости. Эта система обеспечивает прозрачность и удобство поиска для покупателей.

Аналогом нашего АВИТО, в США являются Zillow, Realtor.com и др. За фальсификацию информации, поданную на агрегаторы, в США действуют огромные штрафы как к компании, публикуемой Фейк, так и ответственность распределяется на подавшего эту дезинформацию. Каждый объект, публикуемый имеет свою историю – кто, когда и за сколько приобретал, вся история по документам, собственникам, а также затратам. Более того, учитывая очень суровый налоговый кодекс, все махинации с суммами продаваемой недвижимости заканчиваются десятками лет тюрьмы. Соответственно, все цифры цен продаж, история изменения цены объекта, все носит прозрачный достоверный характер. Любой собственник может запросить экспресс анализ оценки своей недвижимости и получит ± реальную цену продажи.

В России подобной системы нет, и данные о недвижимости часто разрознены между разными платформами и агентствами, кроме того, имеет место быть заведомо недостоверная или устаревшая информация. Это усложняет процесс поиска и выбора. Возможность оценить реальную рыночную стоимость объекта ложится только на плечи профессионального посредника, у которого есть достаточное количество аналогов, которые были проданы за последний период 3-6 месяцев от даты оценки. Но, как вы понимаете, это не система, которая контролируется законодательством, а исключительно частная инициатива.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.