Стань экспертом по купле-продаже помещений
Татьяна Николаевна Рахмилова

© Татьяна Николаевна Рахмилова, 2024

ISBN 978-5-0064-6141-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

ПРОБЛЕМАТОР

Какие документы нужно проверить перед покупкой помещения

Как узнать о наличии обременений и ограничений

Как распознать мошенничество при покупке

Как распознать признаки банкротства у продавца квартиры

Безопасно ли покупать квартиру на торгах по банкротству

Как продать жилье, принадлежащее на праве собственности несовершеннолетним детям / в котором есть доли несовершеннолетних детей

Стоит ли покупать жилье, которое сдается в аренду

Можно ли продать/купить заложенное жилье

Как узнать о наличии задолженности за жилищно-коммунальные услуги

Безопасно ли покупать квартиру у бывшего банкрота

Можно ли продавать/покупать квартиру с долгами

Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника

Когда передавать ключи и деньги по договору купли-продажи

Какую цену прописать в договоре купли-продажи

Как посчитать налог с продажи помещения

Как узнать о наличии зарегистрированных лиц

Можно ли снять с регистрационного учета несовершеннолетних детей, если этого не хотят их родители

Как узнать, сколько было собственников жилья ранее и кто

Как продать совместно нажитое имущество

Как продать/купить долю

Что делать, если нет возможности получить от другого собственника нотариальный отказ от покупки доли

Как после покупки квартиры снять зарегистрированное лицо с регистрационного учета в судебном порядке

Как купить совместно нажитое имущество, оформленное только на одного из супругов

Как понять узаконена ли перепланировка

Чем опасна не узаконенная перепланировка

Как проверить надежность застройщика

Что такое договор цессии

На что обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве

Как узнать о наличии долгов у гражданина

Как узнать о наличии судебных дел у гражданина

Как проверить действительность паспорта РФ

Как проверить доверенность представителя

Что такое право преимущественной покупки

Как соблюсти право преимущественной покупки

Какой срок действия выписки из ЕГРН

Какой срок действия выписки из домовой книги

Какой срок действия выписки из финансово-лицевого счета

Зачем для покупки квартиры просить справку из психо- и наркодиспансера

Как составить телеграмму

Где отправить телеграмму

Где получить копию телеграммы

Как правильно составить претензию о снятии с регистрационного учета и выселении

Как правильно составить исковое заявление о снятии с регистрационного учета и выселении

Как правильно обратиться к приставам для выселения проживающих

Сколько лет необходимо владеть имуществом, чтобы не платить налог с продажи

Как понять, нужен ли предварительный договор купли-продажи или сразу заключать основной

Что происходит с задатком в случае отказа от исполнения договора

Как правильно оформлять передачу задатка

Какие документы предоставляются в органы опеки и попечительства для получения согласия на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Какой порядок расчетов прописать в договоре

Как правильно составить расписку о получении денежных средств

Что такое аккредитив

Как передать/получить деньги с помощью аккредитива

Что такое счет эскроу

Как передать/получить деньги с помощью счета эскроу

Как купить/продать жилье в рассрочку

Кто в силу закона может сохранять право пользоваться жилым помещением, которое не принадлежит ему на праве собственности

Подписывают ли несовершеннолетние продавцы/покупатели договор купли-продажи самостоятельно

Чем отличаются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

В какой момент у покупателя возникает право собственности на покупаемый объект недвижимого имущества

Когда договор купли-продажи вступает в силу

Сколько экземпляров договора и акта необходимо подготовить

Когда требуется нотариальная форма договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли-продажи

Как составить соглашение о задатке

Как составить основной договор купли-продажи

Где и как регистрируется сделка купли-продажи

Какие документы нужны для оформления сделки

Нужно ли обращаться в управляющую компанию / ТСЖ после покупки помещения

ВСТУПЛЕНИЕ

«Береженье лучше вороженья.

Опасенье – половина спасенья».

Народная мудрость

Покупка объекта недвижимости – это событие приятное, радостное.

Выбирая жилье, представляешь, как будешь проводить в нем время с семьей, принимать гостей и устраивать вкусные ужины. А, может быть, как создашь себе оазис тишины и отдыха, где будешь проводить свободное от работы и повседневных забот время. Или ищешь жилье, в котором сможет расположиться вся твоя большая семья, чтобы у каждого из детей была отдельная комната и место для отдыха и творчества. Либо – дети выросли, и хочешь переехать в жилье поменьше в тихий район города.

Приобретая нежилое помещение, строишь планы на построение или развитие своего бизнеса, а может быть, представляешь, как будешь получать пассивный доход от сдачи его в аренду.

Думаю, вы согласитесь, что в любом случае, какими бы ни были ваши цели и желания, приобретение нового объекта недвижимости – это, прежде всего, приобретение мечты и комфорта.

И чтобы мечта в будущем не разочаровала, важно серьезно, со вниманием и должной осмотрительностью отнестись к ее выбору, проанализировать сам объект недвижимости и его собственников.

У каждой комнаты, квартиры, дома или нежилого помещения есть своя история: у одного она только начинается (когда вы покупаете объект недвижимости у застройщика), у другого – история может быть впечатляющей.

Как потенциальный будущий владелец недвижимости, вам эту историю важно знать для того, чтобы предотвратить все возможные риски, с ней связанные.

Общеизвестно, что помещение нужно посмотреть визуально, узнать производилась ли перепланировка, переустройство и, в случае если они были, узаконены ли они, спросить сведения о собственниках и как долго они владеют этим имуществом.

Но если бы все было так просто, не было бы этой книги, и профессия юриста по проверке недвижимости не была бы так востребована.

Уверена, что информация, которой делюсь с вами в этой книге, важная, ценная и ее необходимо знать, даже если сейчас вы не планируете покупать себе новый объект недвижимости. Это такая небольшая энциклопедия житейской мудрости. Убеждена, что многое, из содержащегося в книге, будет полезно и в других областях жизни.

Часто слышу возражения о том, что зачем самостоятельно что-то проверять или нанимать для этого юриста, если можно обратиться к риелтору. Он-то точно все проверит. Моя практика свидетельствует об обратном – риелторы никогда не проверяют собственников и, тем более, бывших собственников или ближайших родственников на признаки банкротства. А сейчас этот вопрос действительно очень актуальный. В сфере банкротства вопрос оспаривания сделок – один из первых. И если раньше проверяли сделки только с имуществом самого должника, то теперь проверяют сделки всех ближайших родственников.

Начав заниматься банкротством, встретила ситуации, когда в сделках купли-продажи на стороне покупателей участвовали юристы, сами себе составляли договор и не проверяли продавца на признаки банкротства, занижали стоимость продажи по настоянию продавца, и вот теперь мы в судебном порядке забираем этот объект недвижимости. Вот такие сапожники без сапог.

В связи с этим полагаю, что всем специалистам в области оказания услуг по купле-продаже недвижимости необходимо расширять сферу проверки с учетом меняющейся ситуации в области банкротства граждан.

А если желания самостоятельно проверять объект недвижимости и его собственников нет, вы будете юридически подкованы, будете знать, какие вопросы следует задать юристу или риелтору, занимающемуся проверкой объекта, чтобы быть уверенным в компетентности специалиста.

В книге раскрываются особенности проверки квартир, комнат, жилых домов, нежилых помещений и долей в них, особенности проверки банкротного имущества. А также привожу чек-листы, по которым можно быстро сориентироваться в перечне необходимых для проверки документов, источнике получения, сроков их действия и стоимости.

Для вашего удобства после каждой главы, касающейся определенного правового вопроса, привожу правовые справки, чтобы вы знали какими нормами права в случае необходимости оперировать. Но если не хотите загружать свою голову дополнительной информацией, пролистывайте, переходя к следующему шагу.

Когда вы проанализируете все документы и примите решение о покупке, необходимо подготовить комплект документов.

Как подготовиться к совершению сделки купли-продажи, как получить дополнительные документы в случае необходимости, как выселить прежних жильцов или снять с регистрационного учета зарегистрированных, но фактически не проживающих граждан, в случае такой необходимости, и как не платить долги за прежнего собственника объекта недвижимости, рассмотрим во второй части книги.

Во второй части книги вас ждут готовые шаблоны договоров, заявлений, расписок, претензий, исков, выверенные до мелочей с разъяснениями нюансов их заполнения.

Эта книга – собрание моих знаний, опыта и судебной практики за более чем двенадцать лет практической деятельности юристом.

Надеюсь, что книга поможет посмотреть шире на вопрос купли-продажи помещений, и будет способствовать тому, чтобы покупка недвижимости всегда приносила только счастье и удовольствие.

Приятного и полезного вам чтения!

С наилучшими пожеланиями, Татьяна Рахмилова.

ЧАСТЬ 1. ТОТАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

Перед покупкой объекта недвижимости нужно проанализировать большое количество информации.

Всю информацию можно условно разделить на две основные группы:

1. Информация, непосредственно связанная с объектом недвижимости.

2. Информация, связанная с собственниками объекта недвижимости и с близкими родственниками собственника.

К информации первой группы относятся сведения о наличии зарегистрированных прав, зарегистрированных лиц, задолженности, сведения об обременения и запретах, правоустанавливающих документах, о предыдущих собственниках.

К информации второй группы относятся сведения о количестве собственников, наличии среди них несовершеннолетних лиц, их семейное положение, и наличие или отсутствие у них признаков банкротства, а также наличие или отсутствие признаков банкротства у близких родственников собственника.

Практически во всех ситуациях нам нужно получить и проанализировать следующие документы:

– Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности.

– Правоустанавливающие документы.

– Выписка из домовой книги.

– Выписка из финансово-лицевого счета.

– Квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

– Паспорт РФ продавца.

– Свидетельство о заключении брака.

– Справки из психо- и наркодиспансера.

– Брачный договор (в случае наличия).

– Информацию на сайте службы судебных приставов.

– Информацию на сайте арбитражного суда.

– Информацию на сайтах судов общей юрисдикции.

Если мы покупаем имущество на торгах по банкротству или покупаем долю в праве общей долевой собственности на объект, у застройщика или по договору цессии, перечень документов будет немного иной, но об этом мы подробно поговорим в соответствующих главах книги.

Вероятнее всего, вы спросите, для чего нам нужно столько сведений и на что они влияют. Эта книга даст вам ответы на эти вопросы. Вы узнаете, что это за документы и как их правильно проанализировать, и какую пользу они вам принесут.

Итак, приступим.

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН ИЛИ СВИДЕТЕЛЬСТВО?

Одним из первых документов, который мы должны изучить, является выписка из ЕГРН.

Раньше собственникам после регистрации перехода права собственности выдавали свидетельство, напечатанное на красивом бланке. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, напечатанную на обычных листах формата А4.

Какой документ лучше? Для меня это однозначно выписка из ЕГРН. Сведения в ней актуальные и максимально полные.

Данный документ содержит сведения о собственниках объекта недвижимости, о местонахождении, площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях, и много другой полезной информации.

Информация поделена на соответствующие разделы. Их всего 9:

Раздел 1: Сведения о характеристиках объекта

Раздел 2: Сведения о зарегистрированных правах

Раздел 3: Описание местоположения земельного участка

Раздел 4: Сведения о частях земельного участка

Раздел 5: Описание местоположения объекта недвижимости

Раздел 6: Сведения о частях объекта недвижимости

Раздел 7: Перечень помещений, расположенных в здании, сооружении

Раздел 8: План расположения помещения на этаже (плане этажа)

Раздел 9: Сведения о части (частях) помещения

Как выглядит выписка из ЕГРН, смотрите на рис. 1.

Рис. 1. Образец выписки из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН, которую вы будете анализировать, должна быть выдана не позднее, чем за месяц.

В выписке мы анализируем:

1. Адрес, площадь, назначение.

2. Сведения о собственниках.

3. Информацию об ограничениях и обременениях.

4. Кадастровую стоимость.

Адрес, площадь, назначение изучаем для того, чтобы убедиться в том, что то, что нам говорят о квартире, совпадает с тем, что есть на самом деле по документам.

Сведения о собственниках объекта недвижимости нам нужны для того, чтобы понимать, сколько человек должны участвовать в сделке купли-продажи, их состав, состоят ли они в браке, есть ли среди них несовершеннолетние лица.

Если собственников несколько, и мы хотим приобрести весь объект, а не долю в праве в нем, то и договор нужно заключать со всеми собственниками. Поэтому общаемся со всеми и удостоверяемся, что все они имеют намерение продать объект недвижимости.

Если вы хотите приобрести долю в праве общей долевой собственности, тогда нужно удостовериться в том, что соблюдено преимущественное право покупки. Что такое преимущественное право покупки и как проверить соблюдено ли оно, вы сможете прочитать в соответствующем разделе этой книги.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то такая сделка может быть совершена только при наличии согласия органов опеки и попечительства. Это подразумевает сбор большого пакета документа и дополнительных согласований, которые занимают время (как правило, не менее 1 месяца). Это необходимо учитывать, если фактор времени имеет для вас не последнее значение.

Если собственник один, то важно знать, находится ли он в браке. Бывает, что находится в браке, приобретал объект недвижимости тоже в браке, но в документах числится как единоличный собственник. В данном случае недвижимость является совместно нажитой, и решение о продаже такого объекта должно приниматься супругами совместно.

На практике, собственник, находящийся в браке, может совершить сделку по отчуждению квартиры, не уведомляя об этом другого супруга. Росреестр не вправе требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга, так как данный документ не входит в перечень обязательных. Переход права собственности зарегистрируют, но такую сделку можно оспорить в суде. Поэтому для вас, как для будущего собственника этой квартиры, может быть такое неблагоприятное последствие: вы останетесь без квартиры, а ваш продавец будет должен вернуть вам за нее деньги. Ну а если деньги уже потрачены, то с большей долей вероятности это будет долгая история под названием «обещанного три года ждут, а на четвертый забывают»…

Сведения об имеющихся ограничениях и обременениях нам нужны для того, чтобы понимать есть они или нет, и, соответственно, их правовое последствие для нас как для покупателей.

Конечно, если квартира находится в залоге, то регистрацию перехода права собственности вам не осуществят. Договор вы заключите, деньги передадите, а собственником стать не сможете. Как результат – судебное разбирательство для возврата вложенных денег с несением судебных расходов, которые будут в любом случае большими.

В случае с арендой вы можете стать собственником, но при этом ваше помещение будут арендовать, и расторгнуть этот договор просто на том основании, что теперь собственником являетесь вы и арендатор вам не нужен, не получится. Договор аренды продолжит действовать. Понравится ли вам такая история – решать вам.

Информация о кадастровой стоимости нам нужна для того, чтобы понимать насколько она соответствует рыночной. Не редки случаи сильного расхождения кадастровой и рыночной стоимости. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то для нас это хорошо. Если выше рыночной, то важно понимать на сколько выше. Если не сильно, это не критично. Если больше в разы, тогда рекомендую закладывать дополнительные расходы на уменьшение кадастровой стоимости (в среднем, на текущий момент, это около 50 000 руб.¹ (стоимость обычно зависит от процента уменьшения и выгоды, которую вы в результате получите)).

Уменьшение кадастровой стоимости необходимо для того, чтобы не переплачивать налоги, но еще более будет актуально, в случае если вы потом захотите продать купленный объект. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, если цена покупки отличается от кадастровой цены больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог будет считаться, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Пример:

Квартира стоит 2 000 000 руб. Это ее рыночная цена, и та цена, которая вас устаивает.

Но кадастровая стоимость квартиры составляет 4 500 000 руб.

Вы продаете квартиру за 2 млн. руб. Платите налог: (2 млн. руб. – 1 млн. руб. (налоговый вычет)) * 13% = 130 000 руб.

Налоговая служба проводит камеральную проверку. Видит, что кадастровая стоимость квартиры составляет 4,5 млн. руб. И считает налог следующим образом:

4,5 млн. руб. * 0,7 (понижающий коэффициент) = 3,15 млн. руб. – для налоговой это показатель минимальной цены квартиры.

Далее применяет налоговый вычет, и считает сумму налога.

(3,15 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13% = 279 500 руб.

Выявляют недоимку в бюджет с вашей стороны:

279 500 руб. – 130 000 руб. = 149 500 руб.

И присылает вам «письмо счастья» о недоимке в бюджет на сумму 149 500 руб., а также штраф и неустойку за несвоевременную оплату налога в полном размере.

Неприятно, правда?..

Думаю, важность анализа кадастровой стоимости понятна.

Правовая справка:

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ)

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Пункт 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Первым делом информацию о собственниках объекта недвижимости, о площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях можете спросить у продавца, посмотреть документы, которые продавец вам предоставит.

Если собственник предоставит только свидетельство о праве собственности, этого не достаточно. Просите предоставить свежую выписку из ЕГРН. До 01.03.2023 г. мы могли самостоятельность запросить данную информацию на сайте Росреестра или в МФЦ. После 01.03.2023 г., если выписку из ЕГРН заказывает постороннее лицо, данные о правообладателе являются закрытыми. Мы увидим только физическое или юридическое лицо является собственником объекта, но этого нам недостаточно.

Старые выписки, т.е. выданные ранее, чем за один месяц, нам не подходят. Нужно проверить, нет ли сейчас на квартире каких-либо обременений и ограничений. На квартиру может быть, например, наложен арест приставами, и кроме как из выписки из ЕГРН вы эту информацию больше никак самостоятельно проверить не сможете.

Сведения о собственниках, ограничениях и обременениях содержатся в Разделе 2 выписки (рис. 2).

На рисунке 2 видно, что рассматриваемый объект недвижимости находится в долевой собственности, а также то, что он в залоге в силу закона сроком на 144 месяца, обременение установлено в пользу ПАО «Сбербанк России».

Анализ выписки из ЕГРН даст вам основу для понимания объекта недвижимости. Если на данном этапе что-то не так, вы поймете, что вам нужен другой объект, и анализировать все остальные документы не потребуется. Если все хорошо, проверяем дальше.

Рис. 2. Раздел 2 выписки из ЕГРН. Сведения об ограничении прав и обременениях.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Общеизвестно, что при осмотре объекта, нужно уточнить у собственников о произведении перепланировки, переустройства или реконструкции.

Согласование произведенных в помещении изменений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей.

Давайте разберёмся с понятиями.

Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, высоты, количества этажей, площади, объема, в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

Например, если вы убрали стену, перенести стену в другое место – это перепланировка, объединили санузел – переустройство, увеличили оконный проем, сделали пристройку к жилому дому – реконструкция.

Чтобы узнать, производились ли в объекте недвижимости улучшения, требующие внесения изменений в техническую документацию, необходимо изучить технический паспорт объекта, сравнив фактическое расположение помещений с техническими данными.

Бывает, что технический паспорт делали после произведенной перепланировки, которая не была узаконена, тогда вы сразу увидите штамп «Перепланировка не узаконена».

В любом случае, если в объекте недвижимости были произведены изменения, важно понять, узаконены они или нет.

Если они узаконены, прекрасно, но при совершении сделки купли-продажи обязательно возьмите себе документы, подтверждающие это.

Случай из практики: женщина купила квартиру на последнем этаже дома. В квартире был сделан ремонт, произведена перепланировка и реконструкция. Перед проведением данных работ были разработаны проекты и получено согласование от всех необходимых уполномоченных организаций. После получения разрешения был произведён ремонт. Спустя непродолжительное время в квартире произошло залитие. Женщина предполагала, что залитие связано с плохим качеством кровли дома. Она подготовила независимый отчет об оценке ущерба, обратилась с претензией в управляющую компанию. Управляющая компания отрицала какую-либо причастность к данному залитию, претензию оставили без удовлетворения. Чтобы взыскать причиненный ущерб, женщина обратилась с исковым заявлением к управляющей компании в суд. При рассмотрении дела в суде была назначена судебная экспертиза, одним из вопросов которой было выяснение причин залития. Эксперт пришел в квартиру и обнаружил, что, не смотря на то, что перепланировка и переустройство были узаконены, ремонтные работы были выполнены с отступлением от проектной документации. И имеющиеся следы залития не имеют отношения к кровле дома, которая, как выяснилось, находится в хорошем состоянии, а вызваны образованием конденсата из-за установки утеплителя меньшей толщины, нежели определенной в проекте. Прежних собственников привлекли к участию в деле и взыскивали ущерб с них. В данном случае у нового собственника были документы о произведенной перепланировке и реконструкции прежними собственниками, иначе было бы сложно доказать, что данные недостатки квартиры возникли не во время владения квартирой новым собственником, и тогда она бы не смогла взыскать причиненные убытки, и ей бы пришлось производить ремонт за свой счет, чтобы исключить в будущем повторного возникновения такой же ситуации.

Если в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, была произведена реконструкция, и она не узаконена, имейте в виду, что по нормам действующего законодательства узаконить ее очень сложно, так как требуется получение согласия абсолютно всех собственников данного дома, что на практике практически всегда является невыполнимой задачей.

Ещё один довольно часто встречающий опасный вариант – когда было произведено объединение лоджии с комнатой или кухней и были перенесены батареи. В случае узаконивания такого переустройства, требуется составление дополнительных проектов, связанных с возможными теплопотерями дома, расчетом изменений напора воды. В случае произведения таких манипуляций без проекта, можно нанести сложно устранимые неблагоприятные последствия – холод в квартире, нарушение давления в трубах, появление плесени в соседних квартирах и прочее.

Поэтому будьте предельно внимательны к возможным изменениям объекта недвижимости без подготовки проектной, технической документации и получения необходимых согласований. А если проекты были подготовлены и согласованы, забирайте данную документацию при заключении сделки купли-продажи себе.

Если вы всё-таки очень хотите приобрести объект недвижимости с не узаконенной перепланировкой, переустройством, реконструкцией, имейте в виду, что их узаконивание производится в судебном порядке, потребует дополнительных затрат денег, сил и времени. Если окажется, что согласование произведенных изменений не возможно в силу нарушения строительных и санитарных норм и правил, помещение придется привести за свой счет в первоначальное состояние.

СЛАДКАЯ ПАРОЧКА «ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ» И «ВЫПИСКА ИЗ ФИНАНСОВО-ЛИЦЕВОГО СЧЕТА»

Выписка из домовой книги и выписка из финансово-лицевого счета дадут нам ответы на вопросы:

1. кто зарегистрирован к квартире;

2. имеется ли задолженность за жилищно-коммунальные услуги.

Выписка из домовой книги – это документ, в котором содержатся сведения о зарегистрированных гражданах. Из нее мы узнаем, кто зарегистрирован в помещении, их возраст, когда они были зарегистрированы и на какое время (временно или постоянно).

Выписка из домовой книги должна быть максимально свежая (выдана не более 10 дней назад).

Информация о наличии зарегистрированных лиц необходима для того, чтобы понимать кто эти люди, и когда они будут сняты с регистрационного учета.

В идеале, чтобы на момент совершения сделки купли-продажи зарегистрированных граждан в квартире не было.

Бывает, что лица зарегистрированы по месту жительства, но в квартире не проживают, и их местонахождение не известно. А квартиру нужно срочно продать. Ее продают дешевле, чтобы побыстрее.

Если зарегистрированные лица есть, тогда все зависит от того, насколько вы согласны на данные условия. Если вас все устраивает, тогда обязательно прописываем данные обстоятельства в договоре с указанием сроков, в течение которых зарегистрированные должны будут сняться с регистрационного учета.

Если самостоятельно не снимаются – тогда снимаем с регистрационного учета в судебном порядке. Учитывайте, что это займет некоторое время и придется потратить деньги. Во втором разделе книги рассказываю, как это сделать самостоятельно с минимальными расходами.

Выписка из финансово-лицевого счета – это документ, подтверждающий отсутствие или наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Этот документ также должен быть выдан не более 10 дней назад.

Но лучше также попросить дополнительно предоставить последние квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Заодно посмотрите размер коммунальных услуг в месяц на недвижимость. Так как некоторые ТСЖ и управляющие компании вводят дополнительные графы в платежные документы (целевые сборы, услуги охраны, видеонаблюдение и т.п.).

Важно проверить наличие или отсутствие задолженности за жилищно-коммунальные услуги, чтобы в итоге не было неожиданных неприятностей в виде долга размером в несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Здесь важно осветить вопрос по поводу перехода долгов за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника.

Согласно законодательству, долги за капитальный ремонт полностью переходят на нового собственника, долги за все остальные жилищно-коммунальные услуги – остаются на прежнем собственнике. Если иное не прописано в вашем договоре купли-продажи.

И еще совет: если покупаете квартиру, по которой есть долги за жилищно-коммунальные услуги, как можно скорее после регистрации перехода права собственности обратитесь в управляющую компанию/ТСЖ для составления акта, внесения показаний счетчиков на момент приобретения вами права собственности на квартиру, а также для внесения изменений в платежные документы. Устно обговорите, чтобы с вас не взыскивали долги прежнего собственника, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Правовая справка:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

РАЗВЕИВАЕМ МИФЫ

Миф 1: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, суд откажет в требовании о снятии их с регистрационного учета в судебном порядке.

Как обстоят дела на самом деле: суд снимает с регистрационного учета несовершеннолетних лиц без каких-либо проблем, даже если у родителей этих детей нет другого жилья.

Мотивировка у суда простая: родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей, и обеспечивать им достойный уровень существования. Если не можете обеспечить детей жильем – это ваша проблема, а для должностных лиц —это повод обратиться в органы опеки и попечительства с вопросом о ненадлежащем содержании ребенка.

Миф 2: нельзя продавать объект недвижимости с долгами.

Как обстоят дела на самом деле: продавать объект недвижимости с долгами можно, вопрос только в том, насколько на это согласен будущий собственник такого объекта.

Как вы теперь уже знаете, долги за капитальный ремонт, накопленные предыдущим собственником, в любом случае придется платить новому собственнику.

МОШЕННИЧЕСТВО

Обязательно нужно исключить риск мошеннических схем в отношении квартиры по ряду совершенных сделок с целью «замести следы».

Риск наличия мошеннических схем в отношении квартиры – это риск оспаривания одной из ряда совершенных сделок, т.е. риск остаться без квартиры.

Думаю, уже ни для кого не секрет, что существуют мошеннические схемы, когда у гражданина, как правило, одиноко живущего, «отжимают» квартиру, а затем последовательно совершаются еще несколько сделок по купле-продаже квартиры с целью «замести следы».

Возможное последствие для вас как для будущего обладателя такой квартиры – это то, что одна из сделок впоследствии может быть признана недействительной, и квартира будет возвращена одному из предыдущих собственников. У вас же останется только надежда когда-то получить свои деньги обратно.

Кроме того, анализ истории по смене собственников жилья поможет вам понять, как часто они менялись. Если их было много, тогда встает закономерный вопрос: «Почему? Может что-то с этой квартирой не так?..»

Для того чтобы получить информацию о предыдущих собственниках объекта недвижимости, нужно попросить собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Как она выглядит, смотрите на рисунке 3.

Рис. 3. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

СКАЖИ МНЕ, КТО ПРОШЛЫЙ СОБСТВЕННИК, И Я СКАЖУ КТО ТЫ

Рекомендую изучить правоустанавливающие документы, то есть те, на основании которых возникло право собственности у собственников на жилье.

Это необходимо для того, чтобы понимать историю квартиры, исключить совершение сделки с какой-либо противоправной целью (скрыться от уплаты долга по исполнительному производству, избавиться от «лишнего» имущества перед банкротством и т.д.).

Обращаем внимание на то, как давно была совершена такая сделка и не является ли вторая сторона договора родственником нынешнего продавца.

Если квартира перешла по завещанию, то проблем не возникнет.

Если переход права собственности на квартиру произошел более десяти лет назад, то вероятность возникновения проблем в будущем минимальна.

Если переход права собственности на квартиру перешел в результате сделки дарения, и трех лет с момента совершения сделки еще не прошло, то нужно анализировать дарителя более подробно, в том числе на признаки банкротства (об этом в отдельном разделе книги).

ПСИХ ИЛИ НЕ ПСИХ

Перед совершением сделки купли-продажи у продавца необходимо запросить справки о том, что он не стоит на учете в психо- и наркодиспансере.

Сейчас практически все крупные агентства недвижимости просят продавца предоставить данные документы. Такого обязательного требования вы не встретите ни в одном нормативно-правовом акте. Но, действительно, получить и иметь данные документы покупателю будет не лишним, так как по сути это ваша страховка на будущее, на случай оспаривания сделки со стороны родственников продавца.

В судебной практике при вступлении в наследство это не редкость. Близкие родственники не всегда знают об отчуждении имущества их родными, поэтому впоследствии возникают сомнения в том, что сделка на самом деле была, начинают приводить доводы о том, что лицо, производившее сделку, уже было не в состоянии руководить своими действиями и понимать значение совершаемых действий, и что подпись тоже, скорее всего, данному гражданину не принадлежит. Начинаются долгие судебные тяжбы с проведением по делу посмертной судебно-психиатрической и почерковедческой экспертизы.

Поэтому, мой вам совет: позаботьтесь обо всех возможных рисках заранее. Семь раз проверь, потом купи.

ПРОВЕРКА СОБСТВЕННИКОВ

Итак, документы, дающие нам представление об объекте, собраны. Настало время все узнать о собственниках и их ближайших родственниках. Только так вы будете максимально подстрахованы от возможных негативных рисков приобретения имущества.

В настоящее время вопрос проверки собственников актуален как никогда.

Если должник не справляется с долговой нагрузкой, то он может либо самостоятельно подать в суд заявление для признания его банкротом, либо его кредитор может обратиться с данным иском в суд. Для должника это выгодно тем, что его долги спишут. Для кредитора это бывает выгодно в связи с тем, что можно оспорить сделки должника в пределах десятилетнего срока и обратить взыскание на все имеющееся у него имущество, а также на долю в праве собственности на общее совместно нажитое имущество супругов.

Если ваш покупатель в долгах, как в шелках, и он продает помещение, то эта сделка по продаже потом может быть оспорена. То есть сделку признают недействительной, что повлечет реституцию – то есть возврат всего в первоначальное состояние. Вы – без квартиры, и вам должны вернуть деньги за объект недвижимости. При этом денег должен человек – банкрот, то есть тот, у которого их точно нет. А даже если и где-то есть, то он вам их не отдаст. Если гражданин в процедуре банкротства, он не имеет возможности распоряжаться своими денежными средствами, теперь за него это делает арбитражный управляющий. Продавец окажется снова с квартирой, но она фактически уже не его, а в конкурсной массе, которую будут реализовывать с торгов.

Та же самая ситуация может возникнуть, если в стадии предбанкротства или банкротства находится супруг собственника (даже если реализовывается не совместно нажитое имущество) или другие ближайшие родственники. Так как в настоящее время в случае банкротства гражданина проверяются не только сделки с его имуществом, но и наличие имущества у ближайших родственников (как правило, у супруга и детей) и произведенными ими сделки.

Согласитесь, так себе ситуация для вас?..

Поэтому очень важно понимать:

1. Кому квартира принадлежит сейчас (не находится ли он в состоянии предбанкротства).

2. Кому квартира принадлежала ранее (не была ли аналогичная ситуация перед банкротством).

3. В браке ли собственник, если собственник по документам один.

4. Если в браке, то есть ли у супругов брачный договор, есть ли нотариальное согласие на отчуждение имущества. Не находится ли второй супруг в стадии предбанкротства или банкротства.

5. Есть ли у собственника дети и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

6. Есть ли у собственника родители и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

Чтобы получить информацию о том, находится ли собственник недвижимости в зарегистрированном браке, прямо спрашиваем об этом у него и смотрим паспорт РФ, есть ли в нем отметка о браке.

Если паспорт менялся, то есть вероятность того, что в нем отметки о браке не будет, так как ее проставляют только при предоставлении соответствующих документов.

Если продавец находится в браке, то нужно выяснить, есть ли у супругов брачный договор.

Если брачный договор есть, нужно его изучить.

Если брачного договора нет, то должно быть получено нотариальное согласие от супруга на отчуждение данного имущества, чтобы избежать возможность оспаривания сделки в будущем со стороны второго супруга.

При регистрации сделки в территориальном управлении Росреестра нотариальное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества не является обязательным документом при приеме документов и регистрации перехода права собственности. Тем не менее, в заявлении будет указано, что гражданин, отчуждающий имущество, находится в браке, и согласие супруга получено не было. Что в последующем может быть использовано против вас, как нового собственника помещения, при оспаривании сделки купли-продажи.

СТАНЬТЕ ШЕРЛОКОМ ХОЛМСОМ: 4 СПОСОБА ЛЕГАЛЬНО И БЕСПЛАТНО ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ О ГРАЖДАНИНЕ

Проанализируем информацию о наличии признаков банкротства у продавца, его супруга (супруги), предыдущего собственника (если он близкий родственник), детей.

Для этого смотрим информацию:

1) на сайте службы судебных приставов,

2) на сайте судов общей юрисдикции,

3) на сайте Арбитражного суда.

Чтобы проверить наличие у гражданина отсуженных долгов (т.е. тех, по которым есть судебное решение), нужно проанализировать информацию на сайте службы судебных приставов.

На сайтах судов общей юрисдикции найдем информацию о прошлых и текущих судебных процессах гражданина.

На сайте Арбитражного суда получим информацию о привлечении гражданина к ответственности в качестве индивидуального предпринимателя и (или) о привлечении к субсидиарной (дополнительной) ответственности по долгам организации, в которой гражданин является контролирующим лицом (учредителем, руководителем и т.д.).

Для начала рассмотрим, как посмотреть информацию на сайте службы судебных приставов.

Правовая справка:

Федеральный конституционный закон от 07.02.2011 N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации»

Статья 1. Система судов общей юрисдикции

1. Систему судов общей юрисдикции в Российской Федерации составляют федеральные суды общей юрисдикции и суды общей юрисдикции субъектов Российской Федерации.

2. К федеральным судам общей юрисдикции относятся:

1) кассационные суды общей юрисдикции;

2) апелляционные суды общей юрисдикции;

3) верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суд автономной области, суды автономных округов;

4) районные суды, городские суды, межрайонные суды (далее – районные суды);

5) военные суды, полномочия, порядок образования и деятельности которых устанавливаются федеральным конституционным законом;

6) специализированные суды, полномочия, порядок образования и деятельности которых устанавливаются федеральным конституционным законом.

3. К судам общей юрисдикции субъектов Российской Федерации относятся мировые судьи.

Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»

Статья 1. Арбитражные суды в Российской Федерации

Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами и входят в судебную систему Российской Федерации.

«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ

Статья 23. Гражданские дела, подсудные мировому судье

1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела:

1) о выдаче судебного приказа;

2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях;

3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;

4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;

5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.

2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела.

3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд.

4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.

Статья 24. Гражданские дела, подсудные районному суду

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции, за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ

Статья 61.10. Контролирующее должника лицо

1. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, в целях настоящего Федерального закона под контролирующим должника лицом понимается физическое или юридическое лицо, имеющее либо имевшее не более чем за три года, предшествующих возникновению признаков банкротства, а также после их возникновения до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом право давать обязательные для исполнения должником указания или возможность иным образом определять действия должника, в том числе по совершению сделок и определению их условий.

2. Возможность определять действия должника может достигаться:

1) в силу нахождения с должником (руководителем или членами органов управления должника) в отношениях родства или свойства, должностного положения;

2) в силу наличия полномочий совершать сделки от имени должника, основанных на доверенности, нормативном правовом акте либо ином специальном полномочии;

3) в силу должностного положения (в частности, замещения должности главного бухгалтера, финансового директора должника либо лиц, указанных в подпункте 2 пункта 4 настоящей статьи, а также иной должности, предоставляющей возможность определять действия должника);

4) иным образом, в том числе путем принуждения руководителя или членов органов управления должника либо оказания определяющего влияния на руководителя или членов органов управления должника иным образом.

3. Сокрытие должником, и (или) контролирующим должника лицом, и (или) иными заинтересованными по отношению к ним лицами признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества не влияет на определение даты возникновения признаков банкротства для целей применения пункта 1 настоящей статьи.

4. Пока не доказано иное, предполагается, что лицо являлось контролирующим должника лицом, если это лицо:

1) являлось руководителем должника или управляющей организации должника, членом исполнительного органа должника, ликвидатором должника, членом ликвидационной комиссии;

2) имело право самостоятельно либо совместно с заинтересованными лицами распоряжаться пятьюдесятью и более процентами голосующих акций акционерного общества, или более чем половиной долей уставного капитала общества с ограниченной (дополнительной) ответственностью, или более чем половиной голосов в общем собрании участников юридического лица либо имело право назначать (избирать) руководителя должника;

3) извлекало выгоду из незаконного или недобросовестного поведения лиц, указанных в пункте 1 статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Арбитражный суд может признать лицо контролирующим должника лицом по иным основаниям.

6. К контролирующим должника лицам не могут быть отнесены лица, если такое отнесение связано исключительно с прямым владением менее чем десятью процентами уставного капитала юридического лица и получением обычного дохода, связанного с этим владением.

Законодателем сформулировано такое основание субсидиарной ответственности как ответственность за невозможность полного погашения требований кредиторов, обусловленное действиями или бездействием контролирующего лица (ст. 61.11 Закона о банкротстве). Привлечение к ответственности возможно, в том числе, в случаях прекращения производства по делу о банкротстве в связи с отсутствием средств для возмещения судебных расходов или возвращения заявления уполномоченного органа о банкротстве должника.

Статья 61.11. Субсидиарная ответственность за невозможность полного погашения требований кредиторов

1. Если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица, такое лицо несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника.

2. Пока не доказано иное, предполагается, что полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

1) причинен существенный вред имущественным правам кредиторов в результате совершения этим лицом или в пользу этого лица либо одобрения этим лицом одной или нескольких сделок должника (совершения таких сделок по указанию этого лица), включая сделки, указанные в статьях 61.2 и 61.3 настоящего Федерального закона;

2) документы бухгалтерского учета и (или) отчетности, обязанность по ведению (составлению) и хранению которых установлена законодательством Российской Федерации, к моменту вынесения определения о введении наблюдения (либо ко дню назначения временной администрации финансовой организации) или принятия решения о признании должника банкротом отсутствуют или не содержат информацию об объектах, предусмотренных законодательством Российской Федерации, формирование которой является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо указанная информация искажена, в результате чего существенно затруднено проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, в том числе формирование и реализация конкурсной массы;

3) требования кредиторов третьей очереди по основной сумме задолженности, возникшие вследствие правонарушения, за совершение которого вступило в силу решение о привлечении должника или его должностных лиц, являющихся либо являвшихся его единоличными исполнительными органами, к уголовной, административной ответственности или ответственности за налоговые правонарушения, в том числе требования об уплате задолженности, выявленной в результате производства по делам о таких правонарушениях, превышают пятьдесят процентов общего размера требований кредиторов третьей очереди по основной сумме задолженности, включенных в реестр требований кредиторов;

4) документы, хранение которых являлось обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации об акционерных обществах, о рынке ценных бумаг, об инвестиционных фондах, об обществах с ограниченной ответственностью, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, к моменту вынесения определения о введении наблюдения (либо ко дню назначения временной администрации финансовой организации) или принятия решения о признании должника банкротом отсутствуют либо искажены;

5) на дату возбуждения дела о банкротстве не внесены подлежащие обязательному внесению в соответствии с федеральным законом сведения либо внесены недостоверные сведения о юридическом лице:

в единый государственный реестр юридических лиц на основании представленных таким юридическим лицом документов;

в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в части сведений, обязанность по внесению которых возложена на юридическое лицо.

3. Положения подпункта 1 пункта 2 настоящей статьи применяются независимо от того, были ли предусмотренные данным подпунктом сделки признаны судом недействительными, если:

1) заявление о признании сделки недействительной не подавалось;

2) заявление о признании сделки недействительной подано, но судебный акт по результатам его рассмотрения не вынесен;

3) судом было отказано в признании сделки недействительной в связи с истечением срока давности ее оспаривания или в связи с недоказанностью того, что другая сторона сделки знала или должна была знать о том, что на момент совершения сделки должник отвечал либо в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества.

4. Положения подпункта 2 пункта 2 настоящей статьи применяются в отношении лиц, на которых возложены обязанности:

1) организации ведения бухгалтерского учета и хранения документов бухгалтерского учета и (или) бухгалтерской (финансовой) отчетности должника;

2) ведения бухгалтерского учета и хранения документов бухгалтерского учета и (или) бухгалтерской (финансовой) отчетности должника.

5. Положения подпункта 3 пункта 2 настоящей статьи применяются в отношении лица, являвшегося единоличным исполнительным органом должника в период совершения должником или его единоличным исполнительным органом соответствующего правонарушения, а также контролирующего должника лица.

6. Положения подпункта 4 пункта 2 настоящей статьи применяются в отношении единоличного исполнительного органа юридического лица, а также иных лиц, на которых возложены обязанности по составлению и хранению документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации об акционерных обществах, о рынке ценных бумаг, об инвестиционных фондах, об обществах с ограниченной ответственностью, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами.

7. Положения подпункта 5 пункта 2 настоящей статьи применяются в отношении единоличного исполнительного органа юридического лица, а также иных лиц, на которых от имени юридического лица возложены обязанности по представлению документов для государственной регистрации либо обязанности по внесению сведений в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.

8. Если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия нескольких контролирующих должника лиц, такие лица несут субсидиарную ответственность солидарно.

9. Арбитражный суд вправе уменьшить размер или полностью освободить от субсидиарной ответственности лицо, привлекаемое к субсидиарной ответственности, если это лицо докажет, что оно при исполнении функций органов управления или учредителя (участника) юридического лица фактически не оказывало определяющего влияния на деятельность юридического лица (осуществляло функции органа управления номинально), и если благодаря предоставленным этим лицом сведениям установлено фактически контролировавшее должника лицо, в том числе отвечающее условиям, указанным в подпунктах 2 и 3 пункта 4 статьи 61.10 настоящего Федерального закона, и (или) обнаружено скрывавшееся последним имущество должника и (или) контролирующего должника лица.

10. Контролирующее должника лицо, вследствие действий и (или) бездействия которого невозможно полностью погасить требования кредиторов, не несет субсидиарной ответственности, если докажет, что его вина в невозможности полного погашения требований кредиторов отсутствует.

Такое лицо не подлежит привлечению к субсидиарной ответственности, если оно действовало согласно обычным условиям гражданского оборота, добросовестно и разумно в интересах должника, его учредителей (участников), не нарушая при этом имущественные права кредиторов, и если докажет, что его действия совершены для предотвращения еще большего ущерба интересам кредиторов.

11. Размер субсидиарной ответственности контролирующего должника лица равен совокупному размеру требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, а также заявленных после закрытия реестра требований кредиторов и требований кредиторов по текущим платежам, оставшихся не погашенными по причине недостаточности имущества должника.

Размер субсидиарной ответственности контролирующего должника лица подлежит соответствующему уменьшению, если им будет доказано, что размер вреда, причиненного имущественным правам кредиторов по вине этого лица, существенно меньше размера требований, подлежащих удовлетворению за счет этого контролирующего должника лица.

Не включаются в размер субсидиарной ответственности контролирующего должника лица требования, принадлежащие этому лицу либо заинтересованным по отношению к нему лицам. Такие требования не подлежат удовлетворению за счет средств, взысканных с данного контролирующего должника лица.

12. Контролирующее должника лицо несет субсидиарную ответственность по правилам настоящей статьи также в случае, если:

1) невозможность погашения требований кредиторов наступила вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица, однако производство по делу о банкротстве прекращено в связи с отсутствием средств, достаточных для возмещения судебных расходов на проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве, или заявление уполномоченного органа о признании должника банкротом возвращено;

2) должник стал отвечать признакам неплатежеспособности не вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица, однако после этого оно совершило действия и (или) бездействие, существенно ухудшившие финансовое положение должника.

ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО
ДЛЯ ПРОВЕРКИ НАЛИЧИЯ ЗАДОЛЖЕННОСТИ У ГРАЖДАНИНА

В поисковике пишем «приставы проверить задолженность». Первой строчкой появится сайт Федеральной службы судебных приставов. Заходим на страницу https://fssp.gov.ru/iss/IP(рис. 4).

Рис. 4. Проверка долгов у гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Далее заполняем все графы. Выбираем регион, пишем фамилию, имя и отчество, дату рождения (рис. 5).

Рис. 5. Проверка долгов у гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Затем нам нужно ввести капчу (код). Вводим (рис. 6).

Попадаем на страницу данного гражданина в базе Федеральной службы судебных приставов.

Если видим надпись «по вашему запросу ничего не найдено» (рис. 7), то в данном регионе долгов у гражданина нет.

Рис. 6. Проверка долгов у гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Рис. 7. Проверка долгов у гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Бывает, что должник за последние годы имел регистрацию в нескольких городах. Эту информацию можно посмотреть в паспорте РФ продавца. В этом случае лучше проверить информацию на сайте службы судебных приставов по всем регионам, в которых он был зарегистрирован. Или сделать сортировку только по его ФИО и дате рождения.

Итак, если не нашли информации по региону места жительства гражданина, рекомендую проверить информацию также по всей России.

Если исполнительных производств нет, прекрасно.

Если записи имеются, смотрим, сколько их (бывает на нескольких листах) (рис. 8). Подробно изучаем, что это за долги, на какие суммы, прекращены они или нет.

Рис. 8. Проверка долгов у гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если прекращены, тогда на каком основании (надлежащим исполнением или в связи с тем, что у должника отсутствуют денежные средства и имущество, на которые может быть обращено взыскание) (четвертая колонка).

В третьей колонке содержится информация об исполнительном документе. В нем указано наименование суда и номер дела, что позволяет нам зайти на сайты судебных инстанций и почитать решение суда, увидеть сумму долга, если она не отображена на сайте Федеральной службы судебных приставов, как в нашем примере.

Рис. 9. Проверка долгов у гражданина на сайте Федеральной службы судебных приставов.

На рисунке 8 видим, что у должника много исполнительных производств. При этом задолженности на большие суммы. Его можно охарактеризовать как недобросовестного гражданина. Я бы с ним дел не имела.

На сайте Федеральной службы судебных приставов мы сможем получить информацию о долгах гражданина, по которым суды уже прошли, и было получено решение суда и исполнительные документы.

Но часто возникают ситуации, когда гражданин, зная, что скоро с него будет взыскана кругленькая сумма денег, производит отчуждение имеющегося у него имущества, с целью оставить единственное жилье, чтобы на него не обратили взыскание, и чтобы уклониться от будущего исполнения решения суда.

Поэтому также важно проверять информацию о судебных делах, которые находятся в стадии рассмотрения.

Правовая справка:

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Статья 46. Возвращение исполнительного документа взыскателю после возбуждения исполнительного производства

1. Исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю:

1) по заявлению взыскателя;

2) если невозможно исполнить обязывающий должника совершить определенные действия (воздержаться от совершения определенных действий) исполнительный документ, возможность исполнения которого не утрачена;

3) если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества;

4) если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными;

5) если взыскатель отказался оставить за собой имущество должника, не реализованное в принудительном порядке при исполнении исполнительного документа;

6) если взыскатель своими действиями препятствует исполнению исполнительного документа;

7) если должник, который не уплатил административный штраф, является гражданином иностранного государства или лицом без гражданства и на основании судебного акта выдворен за пределы Российской Федерации.

2. В случаях, предусмотренных пунктами 2 – 7 части 1 настоящей статьи, судебный пристав-исполнитель составляет акт о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми исполнительный документ возвращается взыскателю. Акт судебного пристава-исполнителя утверждается старшим судебным приставом или его заместителем.

3. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа.

4. Возвращение взыскателю исполнительного документа не является препятствием для повторного предъявления исполнительного документа к исполнению в пределах срока, установленного статьей 21 настоящего Федерального закона.

5. В случае возвращения взыскателю исполнительного документа в соответствии с пунктом 4 части 1 настоящей статьи взыскатель вправе повторно предъявить для исполнения исполнительные документы, указанные в частях 1, 3, 4 и 7 статьи 21 настоящего Федерального закона, не ранее шести месяцев со дня вынесения постановления об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа, а другие исполнительные документы не ранее двух месяцев либо до истечения указанного срока в случае предъявления взыскателем информации об изменении имущественного положения должника.

ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО
ДЛЯ ПРОВЕРКИ НАЛИЧИЯ СУДЕБНЫХ ДЕЛ У ГРАЖДАНИНА

Судебные дела у гражданина могут быть:

1. В Арбитражном суде.

Здесь гражданина могут привлекать к ответственности либо как индивидуального предпринимателя (который отвечает по долгам всем своим имуществом), либо к субсидиарной (дополнительной)) ответственности как контролирующее лицо (учредителя, руководителя и т.п.) юридического лица.

2. В районном (городском) суде.

Здесь рассматриваются, в том числе, интересующие нас имущественные иски на сумму свыше 50 000 руб.

3. У мирового судьи.

Иски по имущественным требованиям на сумму до 50 000 руб., иски по защите прав потребителей на сумму до 100 000 руб., судебные приказы на сумму до 500 000 руб.

То есть гражданин может быть участником дел как в суде общей юрисдикции (у мирового судьи, в городском (районном) суде), так и в Арбитражном суде. Изучать нужно все.

Рассмотрим поэтапно где, что и как смотреть.

Как проверить информацию на сайте Арбитражного суда?

В поисковике интернет браузера пишем «Арбитражный суд». Заходим на сайт: http://www.arbitr.ru/ (рис. 10). Лучше всего сразу зайти на сайт Арбитражного суда своего региона.

Рис. 10. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

Далее заходим во вкладку «картотека арбитражных дел» (рис. 11).

Рис. 11. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

В графе участник дела пишем ИНН гражданина, если ИНН не знаете, тогда указываете его фамилию, имя и отчество.

Но лучше ИНН, чтобы не было сомнений, что именно об этом человеке идет речь.

Если поиск не дал результатов, все замечательно (рис. 12). Если есть, тогда переходим в карточку дела и тщательно изучаем все электронное дело (рис. 13).

Рис. 12. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

Рис. 13. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

В данном случае у гражданина 2 дела в Арбитражном суде. В одном из дел гражданин выступает ответчиком.

В первой графе указана категория дела. В рассматриваемом примере в первом деле категория «Б», то есть – банкротное, во втором – «Г» – гражданское дело.

Можно и нужно зайти в карточку дела и полностью ознакомиться со всеми документами.

Для этого нажимаем на номер дела и переходим во вкладку «Электронное дело». Здесь увидим список постановлений суда, с каждым из которых сможем ознакомиться (рис. 14).

Рис. 14. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

Как проверить информацию на сайте районного (городского) суда?

В поисковике интернет браузера пишем «Районный суд» и указываем регион места жительства гражданина. На пример, «районный суд Калужской области» (рис. 15).

Рис. 15. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Заходим на сайт суда (рис. 16).

Рис. 16. Проверка гражданина на сайте районного суда.

На сайте заходим во вкладку «судебное делопроизводство» (рис. 17, 18).

Рис. 17. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Рис. 18. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Затем переходим во вкладку «поиск информации по делам» (рис. 19).

Рис. 19. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Попадаем в производство по гражданским и административным делам.

Здесь указываем фамилию гражданина (рис. 20) и нажимаем клавишу «Enter», если ищем с компьютера, или на кнопку «Найти», если осуществляем поиск с мобильного телефона.

Рис. 20. Проверка гражданина на сайте районного суда.

В появившемся списке ищем, есть ли интересующий наш гражданин. Обращаем внимание на инициалы и на дату дела.

Рис. 21. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Чтобы посмотреть информацию по каждому из интересующих нас дел, нажимаем на вкладку «№ дела» (рис. 22).

Рис. 22. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Если даты старые, то вы сможете более детально посмотреть информацию по делам, по которым было вынесено решение и получен исполнительный документ, который теперь находится в производстве Федеральной службы судебных приставов.

Кроме того, на сайте суда мы также сможем посмотреть информацию по делам, которые мы нашли на сайте службы судебных приставов, по номеру дела (рис. 24), который указан на сайте приставов. Для этого в разделе «поиск информации по делам» указываем номер дела, который найдем в третьей колонке в графе «реквизиты исполнительного документа» на сайте службы судебных приставов (рис. 23). В появившемся списке можем нажать на номер дела, и получить более подробную информацию по делу. Или скачать судебный акт для ознакомления (рис. 25).

Если даты новые, или графы «Решение» и «Дата вступления в законную силу» не заполнены, значит, это текущие дела гражданина. На сайте суда более детальную информацию вы посмотреть не сможете, разве что только узнаете категорию дела и стороны спора. Если ваш продавец является ответчиком по делу, прямо спросите у него о том, какое в отношении него дело находится на рассмотрении в суде.

Надо отметить, что дела в отношении несовершеннолетних лиц или о разводе в картотеке не высветятся. Но они вам и не нужны, так как вас интересует потенциальная задолженность гражданина перед кем-либо.

Рис. 23. Номер гражданского дела на сайте службы судебных приставов.

Рис. 24. Поиск информации на сайте районного суда по номеру дела.

Рис. 25. Поиск информации на сайте районного суда по номеру дела.

Как проверить информацию на сайте мирового судьи?

В поисковике пишем наименование «мировой суд», наименование региона, название улицы, на которой зарегистрирован собственник.

Например, «мировой судья Калуга Гурьянова» (рис. 26).

Рис. 26. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

В первой строчке поиска у нас вышел «судебный участок №2 Калужского судебного района Калужской области».

Нам нужно убедиться в правильности подсудности. Так как в населенном пункте может быть много мировых судей. И у каждого из них есть свой район, который им подсуден.

Кроме того, если улица в населенном пункте достаточно большая, то, вероятнее всего, она относится к подсудности сразу нескольких мировых судей, и необходимо осуществлять поиск также по номеру дома.

Для анализа территориальной подсудности на сайте заходим в раздел «Территориальная подсудность» (рис. 27). Ищем там нашу улицу (рис. 28). Если нашли, то все хорошо. Анализируем дальше.

Рис. 27. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Рис. 28. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Заходим в раздел «судебное делопроизводство» (рис. 29).

Рис. 29. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Заходим во вкладку «гражданские и административные дела» (рис. 30).

Рис. 30. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

В графе «лицо, участвующее в деле (ФИО, наименование)» указываем фамилию, имя и отчество гражданина, которого мы проверяем, и нажимаем на кнопку «искать» (рис. 31).

Рис. 31. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Если дел в отношении данного гражданина у мирового судьи нет, мы увидим надпись «Данных по запросу не найдено. Попробуйте изменить критерии поиска» (рис. 32).

Рис. 32. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Если дела будут, то их можно посмотреть, так же как и на сайте районного суда.

Если в отношении собственника (собственников) и (или) их супругов, детей есть судебные дела, исполнительные производства, важно понимать, что это за дела, на какие суммы. Нет ли у них уже сейчас признаков банкротства. Не производят ли они отчуждение имущества с целью избавиться от имущества перед банкротством.

Проведя полный анализ перед покупкой, вы будете знать все об истории квартиры и об ее собственниках, и сможете сделать обдуманный и взвешенный вывод о возможности такой покупки.

Правовая справка:

Признаки банкротства гражданина

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Несостоятельность гражданина определяется судом в зависимости от того, кто из заинтересованных лиц – сам гражданин или кредитор (уполномоченный орган) – инициирует процедуру несостоятельности.

Если гражданин подает заявление в суд самостоятельно:

1. либо в обязательном порядке (на основании п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве),

2. либо по своему собственному усмотрению (на основании п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве).

Гражданин подает заявление в суд самостоятельно в обязательном порядке, если:

1) удовлетворение требований одного кредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения гражданином денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и

2) размер таких обязательств и обязанности в совокупности составляет не менее 500 000 рублей (п. 1 ст. 213.4 Закона о банкротстве).

Если же гражданин инициирует процедуру несостоятельности по своему усмотрению (то есть не в силу возложенной на него обязанности), то суд признает его банкротом при соблюдении следующих условий:

1) существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что гражданин не в состоянии исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок, и

2) гражданин отвечает признакам неплатежеспособности и (или) признакам недостаточности имущества (п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве).

Под неплатежеспособностью гражданина понимается его неспособность удовлетворить в полном объеме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (п. 3 ст. 213.6 Закона о банкротстве).

При этом действует презумпция того, что гражданин является неплатежеспособным, если имеет место хотя бы одно из следующих обстоятельств:

1) гражданин прекратил расчеты с кредиторами, то есть перестал исполнять денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей, срок исполнения которых наступил;

2) более чем десять процентов совокупного размера денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей, которые имеются у гражданина и срок исполнения которых наступил, не исполнены им в течение более чем одного месяца со дня, когда такие обязательства и (или) обязанность должны быть исполнены;

3) размер задолженности гражданина превышает стоимость его имущества, в том числе права требования;

4) наличие постановления об окончании исполнительного производства в связи с тем, что у гражданина отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание.

В соответствии с п. 2 ст. 213.3 Закона о банкротстве заявление кредитора о признании гражданина банкротом принимается судом при условии, что:

1) требования к гражданину составляют не менее 500 000 рублей и

2) указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

По общему правилу требования к должнику должны подтверждаться решением суда, вступившим в законную силу. Однако для некоторых требований наличие решения суда необязательно (п. 2 ст. 213.5 Закона о банкротстве).

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Стоимость по состоянию на 2023 г.

Вернуться