Недвижимость без секретов: советы профессионалов

Авторы: Скарков Денис, Вавилина Елена, Дьяченко Нина, Загорцева Аксиния, Лац Арина, Логинова Натали, Мамлеева Анна, Мухутдинова Гульнара, Никифорова Людмила, Обровец Юлия, Розова Екатерина, Сараева Лилия, Смокова Ольга, Титова Шамиля, Широчина Мария, Щербакова Светлана

Шеф редактор Лилия Сараева

Литературный агент Эмиль Ахундов

© Денис Скарков, 2024

© Елена Вавилина, 2024

© Нина Дьяченко, 2024

© Аксиния Загорцева, 2024

© Арина Лац, 2024

© Натали Логинова, 2024

© Анна Мамлеева, 2024

© Гульнара Мухутдинова, 2024

© Людмила Никифорова, 2024

© Юлия Обровец, 2024

© Екатерина Розова, 2024

© Лилия Сараева, 2024

© Ольга Смокова, 2024

© Шамиля Титова, 2024

© Мария Широчина, 2024

© Светлана Щербакова, 2024

ISBN 978-5-0064-2675-7

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Недвижимость без секретов: советы: советы профессионалов

Введение

Дорогие читатели, приветствуем вас!

У вас в руках наша новая книга, с её помощью вы сможете заглянуть в закулисье сферы недвижимости и узнать много практической информации, которая сэкономит вам массу нервов, денег и времени при проведении любых сделок в этой сфере. Здесь нам удалось собрать знания и опыт профессионалов, которые вы сможете начать применять сразу после прочтения.

Авторы книги «Недвижимость без секретов: советы: советы профессионалов» – квалифицированные эксперты, мастера своего дела, и они готовы поделиться своими знаниями со всеми желающими. Многолетний опыт работы с недвижимостью трансформируется на страницах книги в ценные инсайты, детальные расчеты, лайфхаки и инструкции.

В этой книге мы рассмотрели самые разные стороны работы с недвижимостью: от неочевидных юридических вопросов до сложных инвестиционных стратегий. В каждой главе мы собрали подробные советы экспертов, которые будут полезны не только специалистам сферы недвижимости, но и любым другим читателям. Ведь все мы так или иначе связаны с недвижимостью.

Что бы вы ни планировали: покупку собственного жилья, инвестиции в недвижимость, приобретение земельного участка или коммерческого объекта, – эта книга станет вашим надежным путеводителем. Вы узнаете, как повысить доходность вложений в квадратные метры, как увеличить ликвидность жилья и как преодолеть сложности, с которыми сталкиваются новички в мире недвижимости.

Благодаря актуальным экспертным материалам, после прочтения этой книги вы сможете более грамотно решать вопросы связанные с недвижимостью: вам не составит труда получить налоговый вычет или подготовить квартиру к продаже, вы не допустите непоправимых ошибок при оформлении ипотеки, возможно, именно сейчас вы решитесь инвестировать в недвижимость.

Готовы раскрыть секреты недвижимости? Тогда эта книга для вас.

И уже в первой главе вы узнаете, почему индивидуальное жилищное строительство начинается с кадастрового инженера. Об этом подробно расскажет Денис Скарков, президент группы компаний «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров.

Все начинается с кадастрового инженера – Денис Скарков

Кадастровый инженер, судебный эксперт, юрист, эксперт в документах по объектам недвижимости. Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров.

Я родился в городе Великие Луки. Когда мне исполнилось 18 лет, я решил пойти в армию, отложив учёбу в строительном колледже. Я хотел служить только в своём призыве. В свой 20-й день рождения я вернулся домой в звании младшего сержанта. Я ни капли не пожалел о том, что отслужил в армии два года. Через полгода после возвращения я переехал в Москву в поисках карьерных возможностей.

Я начинал свой землеустроительный путь с колхозных паёв, которыми наделялись работники колхозов. Их площадь варьировалась от 1,2 га до 10 га. У меня есть успешный опыт превращения этих паёв в реальные земельные участки. Это именно те поля, которые сейчас активно застраиваются современными коттеджными посёлками.

Но почему я начал заниматься земельными участками? Земля – это один из немногих природных ресурсов, доступных для широкого круга людей. На земельном участке можно построить жильё, можно выращивать овощи для себя и своей семьи. То есть, на мой взгляд, это ценнейший природный ресурс, который доступен каждому.

К 2010 году я успешно перевёл в земельные участки сотни гектаров, но земля должна работать и приносить доход, а не зарастать бурьяном. В 2014 году в качестве кандидата в члены Общественной палаты Московской области по Клинскому району я разработал программу по введению в оборот не особо ценных плодородных угодий.

К 2017 году я имел большой опыт работы с земельными участками и сдал квалификационный экзамен на кадастрового инженера в Министерстве имущественных отношений. 20 апреля того же года я основал свою компанию ГК «МОИ УСЛУГИ».

Вкратце о себе:

– 2017 г.– Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров;

– Аттестованный Кадастровый Инженер (квалификационный аттестат №69-16-734);

– Судебный землеустроительный эксперт (регистрационный номер диплома №2917);

– Член Судебно-экспертной палаты РФ (в реестре за №770502005);

– Член Ассоциации СРО «ОПКД» (в реестре за №2767);

– Включён в государственный реестр лиц, осуществляющих кадастровую деятельность (в реестре за №39413);

– Два высших образования (экономическое – управление в сфере услуг; юридическое – степень магистра);

– Участник ФЕДЕРАЦИИ ИЖС;

– Участник выставки загородной недвижимости Open Village 2024;

– Спикер и Участник Всероссийского Жилищного конгресса 2024 в Сириусе Сочи;

– Партнёр гильдии риелторов Москвы и Московской области.

Моя компания ГК «МОИ УСЛУГИ» в 2018 году насчитывала восемь офисов в Москве и Московской области, но в 2019 году спрос на наши услуги резко упал, и в компании произошел кассовый разрыв, который продолжал увеличиваться. Я принял решение минимизировать финансовые потери и откатить бизнес до первоначального состояния – одного офиса и трёх сотрудников, включая меня.

Я прекратил расширение компании и в течение года анализировал свои ошибки и устранял кассовый разрыв. Затем я снова открыл офисы, двигаясь медленно, но уверенно. Я ежегодно посещаю более 300 локаций, чтобы консультировать и разбираться в сложных случаях. За 12 лет я проехал на своём автомобиле 700 тысяч километров. Наш сайт посещают более 500 тысяч пользователей в год. Мы можем зарегистрировать объекты недвижимости за один день с эффективностью 99%.

Я убеждён, что ИЖС начинается с кадастрового инженера и заканчивается им же. Сегодня я расскажу вам об этом и многом другом более подробно.

Значимость кадастрового инженера на рынке недвижимости в современных реалиях.

Кадастровый инженер – единственный специалист, который может решить не только вопросы, связанные с кадастровым учётом и оформлением документов на недвижимость. Он может исправить технические или реестровые ошибки, составить обращения в государственные органы, провести согласования, а также взаимодействовать с риелторами, юристами и адвокатами. Клиенту зачастую требуется комплексное решение проблемы, включающее взаимодействие сразу с несколькими специалистами. Кадастровый инженер знает, как это всё организовать.

Кадастровый инженер знает: как уменьшить допустимые расстояния по противопожарным нормам между соседними строениями, исправить дублирующие кадастровые номера и устранить несоответствие в выписке ЕГРН. Он также поможет выбрать подходящий земельный участок и проверить все документы перед покупкой.

В условиях обилия товаров и услуг на рынке потребители часто затрудняются с выбором. Кадастровый инженер поможет найти нужную государственную услугу и составит дорожную карту для решения всех вопросов, связанных с оформлением документов на объекты недвижимости.

Почему всё начинается с кадастрового инженера?

Кадастровый инженер – это конечное звено при оформлении документов. Он готовит необходимые документы для государственной регистрации. Если предыдущие этапы до участия кадастрового инженера были выполнены неправильно, он не сможет завершить процесс регистрации в Росреестре, и вся работа, проделанная ранее, окажется напрасной.

Кадастровый инженер первым выезжает на квартиру для подготовки плана для проекта перепланировки и технического плана. Он изучает дело для составления искового заявления и требований в нём, чтобы на основании этого решения суда зарегистрировать объект в Росреестре. Перед покупкой земельного участка, дома или началом строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит объект на наличие ограничений и обременений, проконсультирует по начальным этапам строительства и укажет на возможные проблемы.

Каждый специалист должен глубоко изучать свою отрасль, чтобы быть профессионалом. При начале работы над проектом или судопроизводством, до начала строительства и перед покупкой земельного участка обязательно нужно консультироваться с кадастровым инженером, ведь это влияет на конечный результат.

Важен конечный результат, а не то, что мы делаем в процессе.

Как кадастровый инженер, я всегда оцениваю проекты с клиентом, основываясь на финансово-экономическом обосновании. Аргументировано объясняю необходимость проведения тех или иных работ.

Приведу несколько примеров личного взаимодействия с клиентами.

Я приезжаю на объекты недвижимости не только для замеров, но и для оказания иной помощи клиентам. Я готов подсказать, как правильно строить, с чего начать и как лучше продать, как инвестировать или использовать земельный участок. Клиенты часто спрашивают меня, как бы я поступил на их месте. Я выполняю работу так, как будто делаю это для себя. Такой подход помогает моим клиентам чувствовать себя защищенными и уверенными, что делает меня для них не просто кадастровым инженером, а личным помощником в решении документальных вопросов.

В процессе написания данной главы я приехал к клиенту на участок. Задача заключалась в подготовке документов для продажи, проверке границ участка, зарегистрировать строения, но продавать участок клиент как-то особо не горел желанием.

На объекте я сразу оценил ряд следующих факторов: участок имеет примыкания к двум дорогам, участок площадью 12 соток по документам, но в заборе явно все 14 соток, строение расположено ближе к одному из углов земельного участка. Я предложил клиентам оформить прирезку участка, то, что в заборе, за счёт земель неразграниченной государственной собственности за 50% от кадастровой стоимости, выкупив у администрации. На это предложение мне ответили: «Зачем нам это нужно? Продадим как есть – 12 соток, пусть покупатель займётся остальным».

Далее мы оформили 14 соток, у нас получился правильный прямоугольник, участок примыкает к двум дорогам, я говорю клиенту: «Давайте разделим по 7 соток, один из которых пустой от строений и за счёт небольшой стоимости становится более ликвидным для строительства жилого дома, как, например, ликвидные офисы по 15—20 кв. м, которые разлетаются, как пирожки. Вторые 7 соток со строением вы оставляете себе». В итоге клиенты довольны до безумия, остаются и с землёй, к которой уже привыкли и особо-то не хотели продавать, и с деньгами от продажи 7 соток, которые можно, например, инвестировать в квартиру или провести реконструкцию своего текущего строения.

При работе с юристами, риелторами и адвокатами они часто консультируются со мной до начала оказания услуг. Я могу с уверенностью сказать, что кадастровый инженер, своевременно подключённый к процессу, обеспечивает клиенту 100% положительный результат и минимальные финансовые потери.

Однажды в воскресный вечер мне пришло сообщение от клиента с просьбой помочь подготовить технический план для Росреестра по решению суда. В резолютивной части было сказано: «Выделить М. и Г. в натуре принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности в отношении жилого дома с предоставлением им в общую совместную собственность следующих помещений. Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом». Я был крайне удивлен такому решению суда.

Клиент уже пояснил, что Росреестр прекратил право общей долевой собственности на жилой дом, но на помещения право собственности не зарегистрировал. Чтобы зарегистрировать право собственности на помещения после раздела жилого дома, якобы нужен диск. Разбираемся в ошибках, которые допустил тот, кто составлял иск и представлял интересы клиента в суде.

Ошибка 1: клиенту заменили право общей долевой собственности на общую совместную, что практически одно и то же, но у клиента была задача вообще уйти от долей.

Ошибка 2: выделить в натуру следующие помещения… Это означает, что М и Г суд фактически определил порядок пользования конкретными помещениями. Мы знаем, что есть право владения, пользования и распоряжения. В данном случае суд определил только право пользования, которое в Росреестре не регистрируется.

Ошибка 3: она же самая важная, объект индивидуального жилищного строительства (или жилой дом) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, в том числе и помещения (абзац 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ). То есть индивидуальный жилой дом запрещено делить на квартиры или помещения, но жилой дом можно признать домом блокированной жилой застройки, если он обладает соответствующими признаками, и, соответственно, абсолютно законно выделить уже не квартиры и помещения, а автономные блоки жилого дома блокированной застройки, что сейчас мы очень часто стали практиковать.

Вывод: решение суда Росреестр исполнить в части постановки на учёт помещений в индивидуальном жилом доме не сможет, кадастровый инженер подготовить технический план на образования помещений в жилом доме тоже не сможет, хотя некоторые инженеры иногда пренебрегают своим положением и готовят технический план, заведомо зная, что Росреестр его не зарегистрирует.

Как решить данную проблему? Повторно заходить в судопроизводство, но уже с кадастровым инженером и предварительно подготовив технический план жилого дома, в котором будет содержаться информация об автономных жилых блоках дома блокированной застройки с точными характеристиками (наименования помещений, общая площадь, местоположение относительно границ земельного участка).

Рекомендации эксперта в подборе земельных участков.

Я хочу поделиться ценной информацией и рекомендациями при выборе земельного участка перед покупкой. Я лично опробовал всё это и решил представить статью в виде пошаговой инструкции. Следуя ей, вы сможете уверенно общаться с продавцом.

Вам нужен участок для постоянного проживания, для дачи и отдыха или совмещения этих целей? Или вы планируете инвестировать в участок и строить домики для посуточной аренды? Чёткое понимание целей поможет выбрать подходящий вариант.

ГПЗУ – это градостроительный план земельного участка, может заказать только собственник земельного участка на портале государственных услуг.

Выписка из ЕГРН – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, заказать можно только на государственных услугах или на официальном портале Росреестра.

ЭЦП – электронная цифровая подпись.

Прежде чем приступать к оформлению сделки и вносить задаток, необходимо обязательно запросить у собственника следующие документы:

– расширенную выписку из ЕГРН;

– градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

– уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС.

Эти документы играют ключевую роль в процессе покупки земельного участка. Градостроительный план земельного участка, на мой взгляд, – это как общегражданский паспорт гражданина РФ, который подтверждает личность земельного участка в части ограничений, обременений, пятна застройки, плотности застройки и прочую важную информацию.

Давайте подробнее рассмотрим каждый документ, чтобы понять, на что нужно обратить внимание при покупке земельного участка и почему они важны.

Существует два вида выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): обычная и расширенная.

Расширенная выписка отличается от обычной наличием GPS-координат участка. Это позволяет проверить достоверность информации в выписке. При проверке выписки из ЕГРН на первой странице можно увидеть QR-код. С его помощью можно проверить подлинность выписки.

На первой странице выписки из ЕГРН содержатся основные характеристики объекта недвижимости и информация о кадастровом номере земельного участка и дате его присвоения. Это позволяет понять, когда участок был учтён, и проанализировать, как образовался объект недвижимости.

В разделе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» обычно перечислены кадастровые номера объектов, которые находятся в границах этого участка. Этот раздел важен, так как он может содержать кадастровые номера объектов недвижимости на земельном участке. Если вы покупаете участок без строений, но в выписке из ЕГРН указан отсутствующий объект недвижимости, это может создать проблемы при оформлении ипотеки. В таком случае потребуется либо исключить из ЕГРН кадастровый номер несуществующего объекта, либо совершить сделку с земельным участком вместе с объектом недвижимости на нём.

Также здесь обращаю внимание на раздел «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован данный земельный участок». В полученной выписке ЕГРН будут указаны кадастровые номера объектов недвижимости, которые были использованы для формирования участка, а также номера объектов, образованных из него. Это позволит изучить историю участка и проанализировать его движение и возможные обременения.

На второй странице выписки из ЕГРН содержатся данные о собственнике, номер и дата регистрации. Сравните даты постановки участка на кадастровый учёт и регистрации права собственности. Узнайте, является ли продавец первоначальным собственником участка. В разделе «Сведения об обременениях и ограничениях» обычно указывается информация об ограничениях, таких как арест, залог, аренда. Если участок куплен в ипотеку, в этом разделе будет указано ограничение – ипотека в силу закона, а также в чью пользу оно установлено. Также здесь указываются ограничения, если участок арестован по исполнительному производству. Если участок сдан в аренду и договор был зарегистрирован в Росреестре, то будет информация об арендаторе и сроках аренды.

Если все обязательства по залогу, ипотеке, аренде или исполнительному производству выполнены, но в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) всё ещё есть информация об ограничениях, продавец должен обратиться в Росреестр с подтверждающими документами. Это позволит исключить запись об ограничениях из ЕГРН.

Проверьте вид разрешённого использования земельного участка в выписке из ЕГРН с видами разрешённого использования для соответствующей территориальной зоны.

Почему важно сейчас обращать внимание на вид разрешённого использования земельного участка?

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, плотности застройки, суммарной поэтажной общей площади всех строений и т. д.

Территориальные зоны бывают разными. Нас интересуют две территориальные зоны: «Зона, предназначенная для ведения садоводства» и «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». В этих зонах разрешено строительство индивидуального жилого дома. Для определения территориальной зоны участка необходимо обратиться к документам территориального планирования вашего муниципалитета или запросить градостроительный план земельного участка. Они устанавливают виды разрешенного использования земельного участка в определенной зоне.

Основные виды разрешённого использования – это те, что прямо указаны в градостроительном регламенте для данной территориальной зоны. Вспомогательные виды разрешённого использования дополняют основные и могут осуществляться совместно с ними. Условно разрешённые виды использования требуют получения специального разрешения от органов местного самоуправления. В настоящее время все виды разрешённого использования земельных участков приведены в соответствие с классификатором, утверждённым приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.

До этого виды разрешённого использования указывались по-разному. Теперь же существует чёткая формулировка каждого вида, что упрощает понимание и применение данных. Основные три вида, утверждённые классификатором и позволяющие застройку индивидуальными жилыми домами:

– Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1).

– Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2).

– Ведение садоводства (код 13.2).

Давайте подробнее рассмотрим основные виды разрешённого использования на основании градостроительного плана земельного участка. Сопоставим вид разрешённого использования, указанный в ЕГРН, с тем видом разрешённого использования, который установлен для данной территориальной зоны или определён градостроительным планом.

– Определить, к какой территориальной зоне относится земельный участок.

– Изучить правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны или запросить градостроительный план земельного участка.

– Сравнить вид разрешённого использования, указанный в выписке из ЕГРН, с основными видами разрешённого использования, внесёнными в правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны.

Если вид разрешённого использования не соответствует основным видам разрешённого использования, указанным в правилах землепользования и застройки, то рекомендую привести его в соответствие. Это важно для получения одобрения ипотеки от банка и избежания проблем в будущем при строительстве или продаже.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) следует обратить внимание на следующие аспекты:

– Границы земельного участка – это точные координаты, определяющие пределы вашей собственности.

– Пятно застройки – это часть участка, на которой разрешено капитальное строительство.

– Охранные зоны, если таковые имеются, – это территории с особыми условиями использования, например, водоохранные, прибрежные и береговые зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны инженерных коммуникаций.

– Утверждённые проекты планировки, если участок попадает в зону отвода, например, под строительство железной дороги или расширение шоссе, – это информация о возможных планах развития территории, которые могут повлиять на использование вашего участка.

В случае, если участок попадает в зону отвода под государственные или иные проекты планировки территории, то земельный участок может подлежать изъятию как весь участок, так и его часть. Эта информация поможет вам понять, какие ограничения и возможности существуют для использования вашего земельного участка.

Сейчас я подробно расскажу вам на примере градостроительного плана, на что смотрим в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).

Пример №1

На чертеже градостроительного плана присутствуют условные обозначения. Для нас особенно важно пятно застройки – это область, где разрешено строить объекты капитального строительства. В ГПЗУ пятно застройки обозначается чёрной сеткой.

В примере №1 мы видим чёрную сетку и отступы от каждой границы земельного участка. В углу участка расположена чёрная сетка и есть ограничения обременения. Практически весь участок попадает в зону земель лесного фонда, где строительство запрещено. Второе ограничение, которое видно на этом примере, – это граница береговой полосы. Строительство в её пределах запрещено.

Строительство разрешено в водоохранных зонах, но с условием согласования границ с ресурсосодержащей организацией. Следовательно, даже с учётом отступов в 3 метра, на данном участке остаётся маленький треугольник, на котором, вероятнее всего, не поместится даже сарай.

Есть случаи, когда по «лесной амнистии» данные ЕГРН о координатах участков преобладают над сведениями земель лесного фонда. Вы можете подать заявление через «Госуслуги» о приведении границ земель лесного фонда в соответствии со сведениями ЕГРН на земельный участок. То есть зону леса вырежут вокруг вашего участка в соответствии с координатами в ЕГРН на ваш земельный участок. Но береговую полосу изменить и строить на ней нельзя.

Хотя границу земель лесного фонда можно скорректировать в соответствии с данными ЕГРН, всё равно не советую начинать строительство до получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать граница леса на вашем участке. В противном случае к вам могут применить санкции, штрафы и даже снос. Градостроительный план земельного участка поможет вам на всех этапах строительства и эксплуатации, а также при продаже.

Градостроительный план – это бесплатный документ, его составляет государственный орган. В нём учитывается информация от ресурсоснабжающих организаций, органов и учреждений, а также данные об охранных зонах.

На подготовку градостроительного плана уходит около трёх недель. Рекомендую дождаться его получения перед совершением сделки. Расскажу примеры, почему важно запросить ГПЗУ у продавца земельного участка. В 80% случаев продавцы недвижимости спрашивают: «Зачем вам нужен градостроительный план, если для сделки достаточно выписки из ЕГРН?».

Да, выписка из ЕГРН достаточна для совершения сделки. Но проверить, что можно строить на данном участке, его расположение и виды разрешённого использования, можно только в градостроительном плане. Участок мы покупаем не для огорода, а для строительства жилого дома. Для огорода ГПЗУ не нужен. Поэтому я настоятельно рекомендую проявить настойчивость и попросить продавца запросить градостроительный план земельного участка. Без него покупку лучше не совершать.

Я приостановил несколько сделок после получения градостроительного плана. В них были признаки изъятия земли, обременения или охранные зоны, где строительство запрещено. Я задумался о том, что за 10 лет строительства своего дома правила могут измениться. Как защитить себя от возможных изменений в законодательстве?

Градостроительные нормы не меняются, чтобы обеспечить их применение в разные годы. Отступ от границ участка обычно составляет около трёх метров. В Московской области я часто наблюдаю отступ в три метра от каждой границы участка. Однако в Москве, Новой Москве, нет требования отступать от границ участка. Вместо этого здесь действует ограничение на плотность застройки и общую суммарную поэтажную площадь всех строений, разрешённую в пределах данного земельного участка.

В Москве владельцы земельных участков нередко возводили дома и бани без учёта суммарной поэтажной общей площади всех строений на участке. При регистрации обнаруживалось превышение установленных нормативов, что является нарушением градостроительных норм на территории города Москвы.

Многие люди, не зная об ограничениях, строят дома и другие сооружения на своих участках, а потом сталкиваются с необходимостью их регистрировать. В процессе регистрации выясняется, что нарушены установленные градостроительные нормы. В таких случаях государственный регистратор может приостановить учетно-регистрационные действия и даже отправить документы в государственный земельный контроль.

Чтобы избежать подобных проблем, перед началом строительства необходимо изучить все нормы и правила, которые действуют в границах вашего земельного участка. Даже если вы уже начали строительство, не спешите регистрировать объект по дачной амнистии. Сначала убедитесь, что все нормы соблюдены. Если же вы обнаружили нарушения, проконсультируйтесь с кадастровым инженером о возможных вариантах решения проблемы. Это поможет избежать внимания со стороны государственных органов и необходимости вносить изменения в уже построенный объект.

Например, спустя 10 лет вы построили дом, но к вам пришёл сосед и сказал, что нормы и правила изменились, и теперь всё должно быть по-другому. Вы спокойно достаёте градостроительный план, уведомление о начале строительства, уведомление о завершении строительства или разрешение на строительство. Эти документы подтверждают, что вы действовали в соответствии с нормами на момент строительства.

Чтобы избежать проблем с соседями и контролирующими органами, важно иметь все документы и разрешения на строительство. А также рассмотреть варианты, как застраховать себя от претензий со стороны соседей или других лиц.

Пример №2

На чертеже ГПЗУ видно пятно застройки по всему периметру земельного участка с учётом отступов в 3 метра. В данном случае, в отличие от предыдущего, у нас пятно застройки по всему периметру. Однако есть обременение в виде границы зоны планируемого размещения линейных объектов железнодорожного транспорта Москва – Санкт-Петербург. Как раз вот на эту сделку я был привлечён в качестве эксперта перед покупкой земельного участка.

Я выехал на этот земельный участок, проверил границы, всё совпадает, проверил выписку ЕГРН, участок чистый, пустой от строений, всё прекрасно, всё хорошо, участок там был порядка 30 соток, стоимость его была достаточно высока, был внесён задаток, я попросил заказать градостроительный план, на что мне сказали: «Денис, задаток внесён, если всё нормально, то будем совершать сделку». Я проявил настойчивость и просто «требовал» запросить градостроительный план земельного участка, требовал так же, как должны требовать вы.

Получив градостроительный план по примеру №2, мы увидели, что большая часть земельного участка будет изъята. Ну и, следовательно, сделка была отменена уже на этапе задатка. И таких примеров у меня очень много. Принимая решение о покупке земельного участка, важно оценивать все риски. Следует требовать предоставления градостроительного плана и привлекать кадастрового инженера.

Градостроительный план должен быть оформлен согласно всем требованиям и иметь номер, дату, печать или подпись ЭЦП и файл ЭЦП. Если в документе отсутствуют вышеуказанные данные, это может свидетельствовать о его неофициальном получении.

Чтобы избежать проблем, привлеките кадастрового инженера до внесения задатка. Запросите ГПЗУ, проверьте все необходимые документы, привлеките кадастрового инженера, чтобы выехать на местность и провести геодезические работы. Только после этого можно будет вносить задаток и обсуждать условия сделки. Если же привлечь кадастрового инженера после внесения задатка, есть риск потерять задаток, если сделка не состоится по тем или иным причинам.

Пример №3

Чертёж из ГПЗУ земельного участка, на котором изображены граница земельного участка без пятна застройки.

В процессе проверки перед покупкой земельного участка мы получили ГПЗУ. Этот документ показал, что строительство на участке невозможно. Покупатель был удивлён, ведь его соседи уже начали строиться.

Важно помнить: не стоит ориентироваться на действия соседей при строительстве. Каждый участник рынка должен сам оценивать риски и соблюдать градостроительные нормы.

Существуют несколько видов норм, которые необходимо учитывать при строительстве. Это пожарные, санитарные и градостроительные. Противопожарные разрывы можно уменьшить при соблюдении определённых условий. По санитарным нормам можно договориться с соседом самостоятельно.

Кстати, частый запрос: «Я договорюсь с соседом, чтобы дом построить менее трёх метров от его границы участка, и у меня всё будет хорошо». Нет, не будет! Градостроительные нормы являются жёсткими и не подлежат изменению или нарушению. Договориться с соседом об их изменении также невозможно.

Кстати, очень важный момент, вернёмся к Примеру №3. Земельный участок с кадастровым номером, согласно сведениям ЕГРН, является учтённым.

Учтённый и ранее учтённый статус земельного участка, что это значит?

Ранее учтённые земельные участки и объекты недвижимости – это те объекты, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Простыми словами, это объекты, которые были учтены в советское время, когда выдавались земельные участки и регистрировались в местных реестрах. Статус «учтённый» присваивается земельному участку с зарегистрированными правами в ЕГРН. Это означает, что участок был оформлен в соответствии с действующим законодательством и образован в наше время. Каким образом был образован земельный участок тоже важно проверять.

Итак, вернёмся к нашему Примеру №3. Участок земли недавно был учтён в ЕГРН. Он относится к категории «Земли населённых пунктов», вид разрешённого использования – «Жилые дома отдельно стоящие». В утверждённом классификаторе нет такого вида использования, как «Жилые дома отдельно стоящие». Но он расположен в территориальной зоне СХ-3 – это зона сельскохозяйственного производства. Увидев, что участок предназначен для «Жилых домов отдельно стоящих», можно решить, что на нём можно строить. Это ошибочно.

Мы получили градостроительный план, и он показывает, что строить на этом участке нельзя. Вид разрешённого использования устарел и не соответствует классификатору. Это пример, почему важно заказывать ГПЗУ перед покупкой земельного участка и сверить в нем виды разрешенного использования.

Однажды я нашёл объявление о продаже земельного участка на онлайн-площадке. Мне понравилась эта местность, и я решил узнать подробнее. Попросил продавца предоставить градостроительный план участка, но получил отказ. Продавец сказал: «Приезжайте, посмотрите, соседи уже построились, здесь можно строить, всё уже активно застраивается» и т. д. Не стоит поддаваться на подобные уловки.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, этот земельный участок имеет статус «учтённый», то есть он был образован недавно. Далее, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения». Не стоит беспокоиться о категории земли, так как в настоящее время более важным фактором является территориальная зона, в которой расположен участок, и виды разрешённого использования, установленные для этой зоны.

На Примере №3 земельный участок имеет вид разрешённого использования – Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). И в принципе, дальше покупатель уже не читает, потому что всем нам знакома ЛПХ, правильно? Ну раз ЛПХ, значит, строить можно. Но есть поправочка. ЛПХ – ведение личного подсобного хозяйства имеет два подвида.

Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2) – размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16) – производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

Приусадебный – это земельный участок, который находится в границах населённого пункта и на котором разрешено строительство жилого дома.

Полевой – находится за пределами границ населённого пункта, строительство жилого дома запрещено.

Через три месяца, видимо, продажи не пошли, и продавец решила отправить мне ГПЗУ. Я увидел чертёж с градостроительного плана с пятном застройки и отступами – всё выглядело красиво (пример №4). Продавец сказала мне: «Вот градостроительный план, вот чертёж. На чертеже изображено пятно застройки, строить можно».

Пример №4

Казалось бы, да. Согласно чертежу, мы видим, что никаких обременений нет, пятно застройки есть, строить можно. Но есть один нюанс. В ГПЗУ, помимо графической части, есть текстовая часть. Так вот, текстовая часть преобладает перед графической. Мы уточняли этот вопрос: почему есть расхождение между текстовой и графической частью. И на живом примере я вам это покажу.

В этом случае, увидев изображение Примера №4 с пятном застройки, не стоит сразу же вносить задаток. Необходимо изучить текстовую часть ГПЗУ, где перечислены основные виды разрешённого использования земельного участка. Также там есть таблица с указанием норм отступов и процента застройки для каждого вида разрешённого использования.

Нам нужно найти тот вид разрешённого использования, который относится к нашему земельному участку согласно сведениям из ЕГРН. В данном случае это «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках». Мы обнаружили, что в колонке «максимальный процент застройки» указано значение ноль.

Данный земельный участок, согласно сведениям ГПЗУ, расположен в территориальной зоне СХ-3 – это зона для сельскохозяйственного производства. План чертежа в ГПЗУ разработан общий для всех видов разрешённого использования земельного участка с учётом нанесения пятна застройки, охранных зон, зон ограничений, обременений, утверждённых проектов планировки и так далее.

Однако для каждого вида разрешённого использования есть ограничения в части плотности застройки в процентах. В данном случае Пример №4 приведён на основе земельного участка в Московской области.

Вот вам пример. Выписку из ЕГРН получили – не подходит. Хорошо, – запросили ГПЗУ и увидели красивую картинку с пятном застройки. Прочитали текстовую часть ГПЗУ и увидели, что согласно виду разрешённого использования земельного участка, какой процент застройки разрешён. В данном случае строительство на данном земельном участке запрещено. При изменении вида разрешённого использования процент застройки может увеличиться. Но это будет возможно только согласно утверждённому классификатору видов разрешённого использования.

Теперь рассмотрим случай, когда мы запросили ГПЗУ для земельного участка в Тюменской области. В полученном ГПЗУ было указано три минимальных отступа от границ участка: 0 метров, 1 метр и 3 метра (Пример №5).

Мы не смогли найти информацию о том, какие объекты можно строить на расстоянии 1 метр от границы участка, а какие – на расстоянии 3 метра. Поэтому мы обратились за разъяснениями в Администрацию Тюменской области.

Из полученного ответа стало известно, что в текстовой части градостроительного плана, в пункте таком-то, содержится информация о предельных размерах и предельных параметрах разрешённого строительства и реконструкции объекта капитального строительства.

Пример №5

Это значит, что нам ещё раз напоминают о важности чтения текстовой части ГПЗУ, в которой чётко указано, что в соответствии с определённым видом разрешённого использования допускается строительство объектов капитального строительства с минимальными отступами в 3 метра.

Таким образом, все постройки, будь то баня, дом или гараж, должны быть расположены на расстоянии 3 метров от границ участка, так как в текстовой части ГПЗУ не уточняется, какой параметр применяется к конкретному виду объекта. Если в текстовой части вашего ГПЗУ указано, что для индивидуальных жилых домов установлены отступы в 3 метра, а для хозяйственных построек – 1 метр, то при строительстве следует руководствоваться этими нормами.

А для тех, кто рассматривает возможность инвестирования, существует эффективный способ сделать земельный участок более привлекательным для продажи. Он включает в себя следующие шаги:

– запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

– запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

– подать уведомление о планируемом строительстве;

– автоматически получить постановление о присвоении адреса жилому дому (для региона Московской области).

Таким образом, при продаже земельного участка вы демонстрируете потенциальному покупателю, что объект полностью подготовлен к строительству: имеется ГПЗУ, определено пятно застройки, новому дому присвоен адрес. Для дополнительного подтверждения юридической чистоты сделки и возможности строительства на участке можно приложить заключение кадастрового инженера, которое подтвердит соответствие координат участка из ЕГРН фактическому расположению забора на местности, а также разрешено ли строительство согласно ГПЗУ и с кем нужно будет согласовать или просто любые замечания от кадастрового инженера. То есть, вы просто красиво и документально уже упаковали свой земельный участок для последующей продажи.

Подготовка документов к продаже земельного участка очень важна. Если покупатель увидит, что документы не готовы, он может потерять интерес к сделке. Чтобы избежать этого, рекомендуется заранее подготовить все необходимые документы, включая ГПЗУ. Покупатель должен быть уверен в вашей готовности к сделке, чтобы не искать другие варианты. Поэтому, пока вы готовите документы, начните собирать их заранее. Обратитесь к кадастровому инженеру ещё до того, как вы решите продавать участок.

Кадастровый инженер поможет упаковать документами ваш объект. А вы в это время можете спокойно, например, с риелтором или самостоятельно, заняться поиском потенциальных покупателей или разработкой стратегии размещения объявлений о продаже вашего земельного участка на различных площадках.

Дальше мы переходим к документу, который называется «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС». Я рекомендую этот документ также запрашивать у продавца. В уведомлении о начале строительства обращаем внимание на раздел «Дополнительное». Как правило, на второй странице указано наименование ограничений на земельном участке и наименование органа, который осуществляет согласование охранных зон.

Особое внимание нужно уделить земельному участку, который без межевания.

Приобретая земельный участок без межевания, вы сталкиваетесь с определёнными рисками. Однако покупка такого участка возможна при условии выполнения ряда предварительных процедур: необходимо провести геодезическую съёмку, подготовить проект межевого плана, согласовать границы участка с соседями и проконсультироваться с кадастровым инженером.

Конечно, идеальным вариантом будет составление межевого плана и внесение границ в Росреестр. Однако, если продавец не готов к этому шагу, можно ограничиться проведением геодезической съёмки, подготовкой проекта межевого плана и согласованием границ с соседями. Сейчас я расскажу, почему это важно.

Чем может грозить покупка земельного участка без межевания?

На примере личного опыта могу сказать, что ситуация с межеванием напоминает игру «кто первый, того и тапки»: тот, кто первым провёл межевание своего участка и зарегистрировал границы в Росреестре, задаёт ориентиры для всех последующих соседей. Если же кто-то проводит межевание позже других, то ему приходится вклиниваться под уже установленные границы.

Был у меня такой случай: вся улица была размежёвана, кроме одного участка площадью 15 соток. Нашёлся покупатель на этот участок, но он поставил условие продавцу: провести межевание и внести координаты в Росреестр. В этой ситуации покупатель поступил правильно, потребовав провести межевание до сделки. Мы провели съёмку по фактически расположенным заборам.

Пример №6

Участок моего клиента имеет площадь 1500 кв. м, что соответствует размеру 30 * 50 м. Согласно генеральному плану, соседние участки тоже должны быть площадью 1500 кв. м и размером 30 * 50 м.

По результатам съёмки по фактическим заборам и изучения сведений ЕГРН на смежные земельные участки выяснилось, что фактические заборы смежных участков стоят строго по сведениям координат из ЕГРН, то есть совпадают, размер их составляет 30 * 50, площадь у них 1500 кв. м в заборе и по документам. Однако у нашего клиента получилась трапеция, длина земельного участка 50 метров, а ширина получилась 26—28 метров. Соответственно, площадь по фактически установленным заборам составила 1370 кв. м, что отличается от площади по документу на 130 кв. м.

Вот это пример того, как если бы покупатель, который ждёт этот земельный участок, купил бы его без межевания, то есть он бы заплатил за 1500 кв. м, а по факту у него площадь 1370 кв. м.

Я столкнулся с ситуацией, когда у нашего клиента оказалось меньше земли, чем он ожидал. Ширина участков у соседей составляет 30 метров, и ни у кого из них нет превышения площади или увеличения ширины. Однако ширина и площадь земельного участка моего клиента уменьшились.

Я предполагаю, что проблема возникла из-за неправильного установления забора одним из соседей в начале улицы. Этот сосед мог установить забор шире, чем положено, и провести межевание по этому забору, прихватив часть земли. Остальные соседи, проводя межевание, привязались к этой границе, не учитывая возможные последствия для остальных участков. В результате последнему соседу в линии участков не хватило земли.

Рекомендую как можно скорее заняться межеванием земельного участка, если оно ещё не выполнено. После внесения границ в реестр ЕГРН можно будет избежать ситуаций, когда приходится доказывать, что кто-то из соседей провёл межевание неправильно.

Чтобы разобраться в ситуации, нужно сначала понять, какова фактическая площадь земельного участка по существующему забору. Затем следует проверить, нет ли смещения координат у соседних земельных участков по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Возможны случаи самозахвата и использования территории, а также смещения координат. Кроме того, бывает, что координаты соседнего земельного участка по данным ЕГРН частично накладываются на фактическую территорию вашего участка. Всё это считается нарушением, и вам придётся доказывать необходимость исправления реестровой ошибки координат земельного участка.

Конечно, всё можно исправить, но если кто-то из соседей будет возражать, то это дело перейдёт в судопроизводство, а это дополнительные траты, это экспертиза и сотни тысяч рублей, которые также могли войти либо в скидку при покупке участка, либо чтобы продавец устранил сам за свой счёт выявленные ошибки.

Ещё одна особенность покупки земельного участка без межевания. Я приведу пример на своём личном опыте, будучи, ещё не занимаясь так тесно кадастровой деятельностью, решил приобрести себе земельный участок без межевания.

Земельный участок примыкал к деревне, но это была новая нарезка. Дорог там ещё не было, это было чистое поле, которое примыкало к деревне, но находилось в составе её границ. Продавец приехал и показал мне, где примерно должен располагаться участок – прямо в поле.

Я не вызвал землеустроителя (тогда ещё не было кадастровых инженеров) и не проверил координаты. Кстати, если нет межевания, просите какой-либо план участка, фрагмент из генплана, план-схему участка, где будут отображены сведения о смежных земельных участках. В деревнях, как правило, есть у собственников технические паспорта БТИ на старые дома. Там есть ситуационный план земельного участка в составе технического паспорта либо отдельно на кальке, где также можно посмотреть этот план и сравнить с местностью относительно соседей. По итогу купленный земельный участок оказался не совсем там, где мне показал продавец.

Вот, кстати, вспомнил ещё один пример вам. Ко мне обратился клиент, чтобы установить границы земельного участка (сделать межевание), он отсутствовал в России около 10 лет. Приехал и не помнит, где фактически расположен его земельный участок, помнит, что примерно на центральной улице. Но эта улица вся уже застроена, пустых участков не было, поэтому клиент растерялся. Мы изучили его документы, у него был договор купли-продажи (купчая), там находился ситуационный план земельного участка и были отражены сведения о смежных земельных участках, кто с какой стороны примыкает. Мы с клиентом по соседям вычислили, где фактически должен быть его земельный участок. Провели опрос с соседями, соседи подтвердили. И оказалось, что на земельном участке моего клиента, так как он пустовал достаточно длительное время да ещё и в прекрасном месте, уже находился забор и фундамент под жилой дом. Межевание отсутствовало, то есть юридические границы земельного участка не были внесены в ЕГРН, следовательно, любой человек может при наличии свободной земли сделать схему, обратиться в администрацию и через торги свободную землю у администрации выкупить.

Но данная земля оказалась несвободной. Теперь там стоит капитальный забор, на участке залит фундамент под жилой дом, в то время как на этот земельный участок есть право собственности, просто без установления границ, сейчас идут суды, разбирательства, но чтобы такого не произошло, вот мой вам совет: любой проект, который делает государственный орган или коммерческая структура, будь то проект прокладки инфраструктуры, проект реализации автомобильной дороги, ж/д путей или любой такой проект, делается на основе официальных сведений ЕГРН, где содержатся координаты поворотных точек земельных участков и объектов капитального строительства. Если координат на земельный участок нет, любой из органов при проектировании их не учитывает. Чтобы этого избежать, рекомендую сделать межевание, и как можно быстрее.

То есть, подытожим: без межевания купить можно, но без Кадастрового Инженера покупать я не рекомендую. Обязательно нужно выехать на объект, провести обследование, изучить документы, сделать геодезическую съёмку земельного участка, объектов в границах данного земельного участка, понять фактическую площадь участка, его расположение, запросить сведения из ЕГРН на смежные земельные участки, подписать акты согласования границ с соседями до момента внесения задатка при покупке.

В принципе, если всё хорошо совпадает, координаты и площадь соответствуют документам, никто ни у кого ничего не прирезал, соседи подписали акт согласования границ земельного участка, в таком случае можно покупать. После покупки уже имеется в наличии готовый проект межевого плана, имеется подписанный акт согласования границ с соседями, мы просто в актах согласования и межевом плане меняем собственника и сдаём межевой план в Росреестр на внесение границ в ЕГРН, то есть уже проблем в данном случае не должно быть.

Заключение

В заключение хочу сказать, роль кадастрового инженера в современных условиях становится всё более значимой и многогранной. В современном мире кадастровый инженер – это незаменимый союзник для всех участников рынка недвижимости, от частных лиц до крупных инвесторов и государственных структур. А в следующей книге я расскажу вам:

– О том, как анализировать участок на возможность удорожания

– Про «дачную амнистию» и риски при регистрации жилого дома

– О рисках судопроизводства без участия кадастрового инженера

Друзья, Всегда начинайте с Кадастрового Инженера.

Отсканируйте QR-код, подпишитесь на канал. Бесплатный разбор по объекту недвижимости перед покупкой, продажей или строительством, либо в процессе его эксплуатации для наших читателей.

Контакты для связи

Личный сайт: https://skarkov-kadastr.ru
Телеграмм-канал: https://t.me/SkarkovKadastr

Деньги под ногами – Елена Вавилина

Добрый день, дорогой читатель! Рада нашему знакомству. Меня зовут Вавилина Елена Владимировна, я юрист по сопровождению сделок с недвижимостью, уже почти пять лет я работаю в агентстве недвижимости и помогаю людям приобретать и продавать жильё. В агентство недвижимости пришла работать случайно, раньше работала юристом в крупных компаниях. Сейчас меня всецело поглотила работа в сфере недвижимости.

Это мой второй опыт создания книги. В первой книге под названием «Правда о работе экспертов по недвижимости» я выступила соавтором. В ней я подробно описала свой путь в увлекательный мир недвижимости, рассказала, как правильно выбрать юриста для сделок с недвижимостью, а также рассмотрела существующие формы и виды таких сделок.

В этой главе я хочу остановиться на такой важной и интересной теме, как имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.

Очень часто при приобретении квартиры в ипотеку люди ищут дополнительный источник дохода для оплаты ипотечных платежей. Это может быть дополнительный заработок, доходы от сдачи недвижимости в аренду или иные способы. Но есть один источник дополнительного дохода, про который многие не знают или забывают, – это имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартир

Вы только подумайте: сумма возврата по имущественному налоговому вычету при покупке квартиры и процентов по ипотеке может достигать в общей сложности до 650 000 рублей. Давайте разбираться, кто, в каком размере и при каких условиях может получить вышеуказанную сумму.

При покупке квартиры (а также любого жилого помещения: таунхауса, дома, комнаты, доли в квартире или доме) собственник имеет право на получение имущественного налогового вычета. По безденежным договорам – договору дарения, договору безвозмездной передачи – право на получение имущественного налогового вычета отсутствует, так как нет затрат на приобретение жилья.

Получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости квартиры можно в пределах установленного лимита. Установленный лимит для получения имущественного налогового вычета составляет 2 000 000 рублей. Таким образом, покупатель имеет право получить налоговый имущественный вычет в размере, не превышающем 260 000 рублей.

Если стоимость покупки недвижимости составляет сумму, превышающую установленный лимит по налоговому имущественному вычету, то покупатель всё равно получит имущественный налоговый вычет только в пределах установленного лимита.

Если стоимость покупки квартиры не превышает сумму установленного лимита, то покупатель имеет право получить вычет в размере 13% от суммы покупки квартиры, а остаток в пределах лимита по налоговому имущественному вычету перенести на другую квартиру. Это правило распространяется на квартиры, приобретённые с 1 января 2014 года.

Пример:

Марья Ивановна купила квартиру за 2 000 000 рублей. Она имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.

Галина Ивановна купила квартиру за 3 600 000 рублей. Она имеет право получить налоговый имущественный вычет при покупке квартиры только в пределах установленного лимита в размере 2 000 000 рублей. На сумму свыше 2 000 000 рублей Галина Ивановна не имеет право на получение налогового имущественного вычета. Таким образом, Галина Ивановна получит налоговый имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.

Пётр Иванович купил квартиру за 1 400 000 рублей. Он имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 1 400 000 рублей * 13% = 182 000 рублей. Остаток в размере 78 000 рублей Пётр Иванович имеет право перенести на другую квартиру, приобретённую после 1 января 2014 года.

В случае если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере 2 000 000 рублей каждый. Для получения вычета каждым из супругов необходимо подать заявление о распределении вычета между ними.

Пример:

Александра и Николай купили в браке квартиру стоимостью 4 000 000 рублей. Каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере установленного лимита 2 000 000 рублей. Размер имущественного налогового вычета для каждого из супругов составит 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей.

Евгения и Пётр купили в браке квартиру стоимостью 7 000 000 рублей. Каждый из супругов имеет право на получение налогового имущественного вычета в размере установленного лимита в размере 2 000 000 рублей. На сумму свыше 2 000 000 рублей ни Евгения, ни Пётр не имеют право на получение налогового имущественного вычета. Размер налогового имущественного вычета для каждого из супругов составит 2 000 000 рублей * 13% = 260 000 рублей. Таким образом, супруги вместе имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере 520 000 рублей.

Наталья и Иван купили в браке квартиру стоимостью 3 200 000 рублей. Супруги имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму 3 200 000 рублей, так как эта сумма не превышает размер установленного лимита в размере 2 000 000 рублей * 2 = 4 000 000 рублей. Таким образом, супруги имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере 3 200 000 * 13% = 416 000 рублей. Остаток лимита на получение имущественного налогового вычета в размере 800 000 рублей супруги могут перенести на другую квартиру.

Случай из практики. Звонит мужчина, говорит, что его супруга получила имущественный налоговый вычет, а ему налоговая отказала в получении такого вычета. В процессе разговора выяснилось, что мужчина и женщина не являются супругами, проживают вместе, при покупке квартиры женщина в зарегистрированном браке не состояла. Таким образом, налоговая инспекция правомерно отказала мужчине в получении имущественного налогового вычета.

Ещё раз обращаю внимание, что каждый из супругов имеет право на получение имущественного налогового вычета только в том случае, если супруги состоят в официально зарегистрированном браке.

Право на получение имущественного налогового вычета возникает только у тех покупателей, кто работает, получает доходы и платит налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Каждый человек, который официально трудоустроен, получает заработную плату, обязан оплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

Если покупатель не работает, не получает заработную плату и не уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, то право на получение имущественного налогового имущественного вычета у него отсутствует. Но право на получение имущественного налогового вычета у покупателя возникнет, когда он начнёт получать доход и оплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ).

У самозанятых отсутствует право на получение имущественного налогового вычета, так как самозанятый не платит налог на доход физических лиц (НДФЛ), а оплачивает налог на профессиональный доход (НПД).

Индивидуальный предприниматель может получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, но только в том случае, если он получает доход, облагаемый по ставке 13%. Если индивидуальный предприниматель применяет любой льготный режим налогообложения: упрощённая система налогообложения (УСН), единый налог на вменённый доход (ЕНВД), единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН) или использует патентную систему налогообложения (ПСН), то он освобождён от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Следовательно, у индивидуального предпринимателя отсутствуют основания для получения имущественного налогового вычета.

Пример:

Алексей в 2022 году купил квартиру. В 2022 и в 2023 году Алексей не работал и не оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). С 2024 года Алексей устроился на работу. За 2024 год Алексей может подать декларацию на получение имущественного налогового вычета.

Андрей купил квартиру в 2020 году. В 2020 году работал в ООО «Империя золота», оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2021 Андрей работал как самозанятый и оплачивал налог на профессиональный доход. В 2022 году Андрей зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, использовал упрощённую систему налогообложения. В 2023 года Андрей устроился на работу в ООО «Сибирь-Пром». Декларацию на получение имущественного налогового вычета Андрей может подать за 2020 и 2023 года. Право на получение имущественного налогового вычета за 2021 и 2022 года у Андрея отсутствует.

Итак, подводя итог вышеизложенному, хочу обратить внимание, что право на получение имущественного налогового вычета возникает у покупателя только в те периоды, когда он официально работал и оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В периоды, когда покупатель не оплачивал налог на доходы физических лиц (НДФЛ), право на получение имущественного налогового вычета у него отсутствует.

Люди ошибочно считают, что сумму в размере 260 000 рублей могу получить сразу после покупки квартиры единовременным платежом. Это не так.

В году, следующем за годом покупки, покупатель имеет право получить налоговый имущественный вычет за предыдущий год в размере уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Право на получение имущественного налогового вычета будет сохраняться у покупателя до тех пор, пока он не исчерпает сумму в пределах установленного лимита на получение имущественного налогового вычета, при условии, что сумма покупки равна или больше лимита, установленного на получение имущественного налогового вычета. Если сумма покупки ниже, чем лимит на получение имущественного налогового вычета, то, соответственно, право на получение имущественного налогового вычета сохраняется до тех пор, пока не исчерпается сумма покупки.

Пример:

Сергей Иванович купил квартиру в 2020 году за 3 600 000 рублей. В 2020 году Сергей Иванович работал и уплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 62 400 рублей. В 2021 году Сергей Иванович работал и оплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 78 000 рублей. В 2022 году Сергей Иванович работал и уплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 101 400 рублей. В 2023 году Сергей Иванович работал и оплатил налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 109 200 рублей. Сергей Иванович имеет право на получение имущественного налогового вычета в пределах установленного лимита в размере 260 000 рублей.

Сергей Иванович получит из бюджета Российской Федерации возврат имущественного налогового вычета в следующем порядке:

За 2020 год – 62 400 рублей, за 2021 год – 78 000 рублей, за 2022 год – 101 400, а за 2023 год только 18 200 рублей.

Почему сумма имущественного налогового вычета за 2023 год меньше суммы уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за 2023 год и составляет всего 18 200 рублей?

Потому что на 2023 год перешёл остаток имущественного налогового вычета в размере всего (260 000 рублей – 62 400 рублей – 78 000 рублей – 101 400 рублей) = 18 200 рублей.

Помимо получения имущественного налогового вычета, при покупке квартиры можно получить вычет по уплаченным процентам по ипотеке. Установленный лимит вычета по уплаченным процентам составляет 3 000 000 рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета по уплаченным процентам составляет 390 000 рублей. Право на получение вычета по уплаченным процентам предоставляется один раз в жизни. Неисчерпанный лимит в пределах суммы 390 000 рублей нельзя перенести на другую квартиру, как это возможно с имущественным налоговым вычетом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию. Сделать это можно в личном кабинете на официальном сайте налоговой www.nalog.gov.ru. Вход в личный кабинет посредством логина и пароля, которые можно получить в Федеральной налоговой службе (ФНС) по месту жительства. При первичном входе в личный кабинет по логину и паролю, выданному в Федеральной налоговой инспекции (ФНС), необходимо заменить временный пароль на постоянный. Есть альтернативный вариант входа в личный кабинет налоговой – с использованием портала государственных услуг Российской Федерации. Для подачи налоговой декларации в личном кабинете Федеральной налоговой службы (ФНС) потребуется создать электронно-цифровую подпись (ЭЦП) для того, чтобы подписать декларацию и направить в налоговую инспекцию по месту жительства. Ещё один вариант подачи декларации – на бумажном носителе. Можно заполнить декларацию на бланке за соответствующий год и отправить по почте или отнести лично в налоговую инспекцию по месту жительства.

При подаче налоговой декларации для получения имущественного налогового вычета необходимо предоставить следующие документы: выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), документ-основание приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор долевого участия или договор уступки права требования), акт приёма-передачи квартиры, документ, подтверждающий полную оплату по договору приобретения квартиры (чеки, квитанции или иной платёжный документ или расписка от продавца), свидетельство о браке или свидетельство о рождении детей, если платили за второго супруга или детей, доверенность на оплату, если деньги за вас вносил кто-то по вашему поручению, справку о доходах за тот год, за который подаётся налоговая декларация, заявление о распределении имущественного налогового имущественного вычета между супругами.

При подаче декларации на получение процентов по ипотеке дополнительно потребуется предоставить кредитный договор и справку из банка о фактически оплаченных процентах по кредиту.

Сроки подачи налоговой декларации для получения имущественного налогового вычета не установлены, декларацию можно подавать в течение всего календарного года. Важно знать, что декларацию можно подать только за последние 3 года.

Пример:

Квартира куплена в 2019 году. Подать налоговую декларацию в 2024 году для получения имущественного налогового вычета возможно за три последних года – 2021, 2022, 2023 года.

Совместно с декларацией на получение имущественного налогового вычета рекомендую сразу подать заявление на возврат денежных средств, в котором необходимо указать реквизиты банковского счёта для перечисления денежных средств.

Остаётся только дождаться камеральной проверки, после чего денежные средства будут перечислены вам на счёт. Поздравляю! Распоряжаться денежными средствами можно по своему усмотрению, но я рекомендую направить их на частичное досрочное погашение ипотечного кредита. Так вы уменьшите тело своего кредита, при этом свои собственные средства использованы не будут.

Покупайте сами, покупайте с нами – профессиональными участниками рынка недвижимости, но не забывайте, что у каждого из нас есть не только право на получение имущественного налогового вычета при покупке недвижимости и уплате процентов по ипотеке, но и обязанности по оплате налога при её продаже. Но об этом мы поговорим в следующий раз. До встречи!

Отсканируй QR-код и получи бесплатную консультацию по недвижимости от меня

Контакты для связи:

VK: https://vk.com/vavilina_elenav

Телеграмм:https://t.me/HelenaEV83

Основные ошибки в оформлении ипотеки – Нина Дьяченко

Приветствую вас уважаемые читатели! Меня зовут Нина Дьяченко, я ипотечный и кредитный брокер с опытом работы уже 12 лет. Я эксперт и профессионал в сфере одобрения кредитов наличными, автокредитов и ипотек. С моей помощью можно выгодно и легко практически каждому человеку, даже с большой финансовой нагрузкой или с неофициальной работой, получить одобрение на желаемый вами кредитный продукт.

Я основатель компании «Академия потребительского и ипотечного кредитования», имею высшее экономическое образование и удостоверение ипотечного брокера, являюсь членом клуба кредитных консультантов России, где состоит 350 человек, и экспертом новостных каналов СМИ. Также постоянно прохожу различные курсы, посещаю форумы, слежу за изменениями и нововведениями на рынке кредитования. И также сама выступаю спикером на различных мероприятиях.

Сама я родом из Воркуты. В 2010 году я переехала в город Краснодар, и тут началась моя карьера в банковской сфере. С 2012 года я работала в банке в найме, сначала менеджером по кредитованию, потом руководителем отдела кредитования. И всё это время я наблюдала, как люди неопытно, неправильно, дорого оформляют для себя кредиты.

И с 2017 года я решила перейти на сторону клиентов. В этот же момент я переехала в город Ростов-на-Дону, где я работаю на сегодняшний день, тут я открыла свою Академию, в которой стала учить и помогать клиентам разбираться в банковских продуктах и получать их выгодно. Моя компания является партнёром более 35 российских банков, в каждом сотрудники по работе с партнерами, которые работают в интересах меня и моих клиентов.

Моя цель – обучить людей быть грамотными в сфере кредитования. На моих консультациях вы узнаете, как выгодно брать и правильно платить кредит или ипотеку, чтоб экономить на процентах и переплате. Научитесь понимать, какие дополнительные услуги выгодные, а какие нет. Когда их нужно подключать, а когда нет. Узнаете, от чего портится кредитная история и от чего она улучшается. Какая программа подходит Вам лучше в зависимости от цели взятия кредита или ипотеки.

Я за профессионализм и честность с клиентами. Работаю на своё имя и личный бренд, последние 3—4 года у меня нет рекламы, люди приходят только по рекомендациям или из социальных сетей.

Мои клиенты абсолютно из разных сфер: врачи, полицейские, парикмахеры, повара, судьи, юристы, водители, строители – все они крутые эксперты и специалисты в своей сфере деятельности, но когда дело доходит до кредита, им тоже нужен специалист.

И даже если у вас идеальная кредитная история и официальная белая зарплата, вы тоже можете получить отказ в банке или одобрение на не особо выгодных условиях. Всегда есть смысл сравнить с теми условиями, которые могу предложить я.

Могу с уверенностью сказать, что за все годы моей работы сумма моей комиссии за услуги всегда в 2—3 раза меньше, чем банк навязывает вам сумму дополнительных услуг, которые вы даже не заметите. Моя большая ценность, что я за выгодные кредиты для клиента.

У меня никогда не бывает конфликтных ситуаций с клиентами и не бывает недовольных клиентов вне зависимости, получили они одобрение по кредиту или нет. Потому что я очень доступно и качественно всех консультирую и подробно рассказываю все нюансы их ситуации и не отпускаю клиента до тех пор, пока у него не появится улыбка на лице.