Гражданское право

Практикум по особенной части

Ответственные редакторы 
доктор юридических наук 
Т. С. Яценко,
кандидат юридических наук 
А. А. Громов,
кандидат юридических наук 
М. А. Волчанский

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.8(075.8)

ББК 67.404я73

Г75

Рецензенты:
Суханов Е. А., доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова;
Михеева Л. Ю., доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации, руководитель Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте Российской Федерации.

Практикум по особенной части гражданского права подготовлен профессорско-преподавательским составом департамента частного права факультета права НИУ ВШЭ. Он содержит все необходимые материалы для проведения семинарских занятий, в том числе темы и вопросы для обсуждения, задачи, а также перечень основной и дополнительной литературы. Широкие компетенции и глубокие знания специалистов департамента частного права НИУ ВШЭ позволили оптимальным образом сформировать содержание книги, что обеспечивает как освоение фундаментальных теоретических знаний по гражданскому праву, так и знакомство с наиболее актуальными проблемами практического характера, с которыми сталкивается отечественный и зарубежный правоприменитель.

С учетом изложенного издание будет полезно студентам, магистрам и аспирантам, осваивающим образовательные программы по юридическим направлениям, а также завершившим обучение ученым, преподавателям и практикам.

Текст публикуется в авторской редакции.

УДК 347.2/.8(075.8)

ББК 67.404я73

© Коллектив авторов, 2023

© ООО «Проспект», 2023

Тема № 1.
СИСТЕМАТИКА РАЗДЕЛА IV ГК РФ «ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ»
А. А. Громов

(4 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Каковы возможные модели построения особенной части обязательственного права в рамках гражданского кодекса?

2. Опишите основные события в рамках истории перехода от закрытого перечня договорных типов к «свободе договорных типов».

3. Раскройте признаки договорного типа как ключевого элемента особенной части обязательственного права.

4. Каковы основные характеристики императивных норм в договорном праве? Какие выделяют виды императивных норм? В чем заключается их значение и особенности применения?

5. Назовите функции диспозитивных норм в договорном праве. Приведите примеры ограничительного толкования диспозитивным норм?

6. Раскройте понятие смешанного договора.

7. Приведите различные классификации смешанных договоров.

8. Какие правила регулируют отношения из смешанных договоров? Что представляют собой методы комбинирования и поглощения?

9. В чем заключается суть непоименованного договора? Приведите примеры непоименованных договоров.

10. Опишите различия между непоименованными договорами и модифицированными поименованными договорами.

11. Каким образом осуществляется правовое регулирование правоотношения, основанного на непоименованном договоре?

12. Какие требования предъявляются к непоименованным договорам?

13. Назовите понятие, признаки и виды договорных цепочек. Какие правовые последствия могут возникнуть при юридической квалификации различных правоотношений как договорной цепочки?

Задачи

1. Супруги Харламовы приняли решение заключить соглашение в простой письменной форме, по которому все принадлежащие им на праве совместной собственности объекты недвижимости переходят в личную собственность супруги. Однако Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности, указав, что соглашение между супругами имеет признаки брачного договора, а значит: должно быть удостоверено нотариально. Отказ регистрирующего органа был обжалован в суд.

Как будет разрешено дело?

2. ИП А. В. Голубев был приглашен ООО «Посейдон» для оказания услуг по консультированию в рамках разработки сценария к фильму. По условиям договора ему также предоставлялось во временное владение и пользование нежилое помещение для обеспечения его нормальной работы при оказании услуг ООО «Посейдон». В договоре конкретные сроки оказания услуг не были прописаны. В течение нескольких месяцев стороны исполняли договор надлежащим образом, однако в определенный момент руководство ООО «Посейдон» решило в одностороннем порядке прекратить договорные отношения и уведомило А. В. Голубева об одностороннем отказе. По мнению ООО «Посейдон», уже на следующий день А. В. Голубев должен был оставить съемочную площадку и предоставленное ему нежилое помещение. Однако А. В. Голубев указал, что заключенный между ними договор содержит элементы договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. Как следствие, еще в течение трех месяцев он имеет право оказывать ООО «Посейдон» услуги и получать за это вознаграждение, а также владеть и пользоваться предоставленными ему нежилыми помещениями. ООО «Посейдон» обратилось за консультацией к юристу.

3. Между ООО «Барсук» и ООО «Сокол» был заключен договор, согласно которому ООО «Барсук» обязалось в течение 9 месяцев оказывать услуги по обучению работников ООО «Сокол» английскому языку (4 группы по 10 человек каждая, занятия 1 раз в неделю), а ООО «Сокол» обязалось предоставить ООО «Барсук» нежилые помещения площадью 150 кв. м сроком на 9 месяцев. Во исполнение указанного договора помещения были переданы ООО «Барсук» во владение и пользование.

Через 3 месяца указанные помещения были затоплены соседом сверху, в результате чего ООО «Барсук» не могло пользоваться ими в течение 2 недель. Посчитав, что в указанный период ООО «Сокол» исполняло свои обязательства ненадлежащим образом, ООО «Барсук» заявило о том, что требует уменьшения арендной платы в форме сокращения курса обучения работников ООО «Сокол» английскому языку на 2 недели (период, в течение которого пользоваться помещениями было невозможно).

Правомерна ли позиция ООО «Барсук»? Какими средствами защиты может воспользоваться ООО «Барсук»?

4. ООО «Лидер» заключило с ООО «Бетон» договор, по которому обязалось поставить последнему оборудование (за 100 млн руб.) и обеспечить его шеф-монтаж (за 8 млн руб.).

Оборудование было поставлено и принято ООО «Бетон» без замечаний, после чего ООО «Бетон» оплатило в пользу ООО «Лидер» 100 млн руб.

Однако впоследствии ООО «Лидер» допустило просрочку и не осуществляло шеф-монтаж оборудования более 6 месяцев. Расценив бездействие контрагента как существенное нарушение, ООО «Бетон» отказалось от договора и потребовало возврата 100 млн руб.

В ответ ООО «Лидер» сообщило, что обязательства по поставке оборудования и его оплате прекратились надлежащим исполнением, а ООО «Бетон» вправе отказаться только от обязательств по оплате 8 млн руб. за шеф-монтаж, которые и так не были выплачены.

ООО «Лидер» указывало, что обязательства по поставке оборудования оформлены спецификацией, а обязательства по шеф-монтажу — отдельным договором о производстве работ. Более того, цена за оборудование и шеф-монтаж была не общей, а раздельной.

ООО «Лидер» также сообщило, что ООО «Бетон» имеет возможность привлечь для осуществления щеф-монтажа любую другую организацию, оказывающую соответствующие услуги, и даже указало контакты нескольких таких компаний.

ООО «Бетон» обратилось в суд с иском о взыскании с ООО «Лидер» 100 млн руб. Правомерны ли требования ООО «Бетон»?

5. Свидригайлов и Разумихин являются собственниками соседних земельных участков. На земельном участке Свидригайлова стоит 4-этажный жилой дом, а у Разумихина — 3-этажный. При этом два последних этажа дома Свидригайлова загораживают Разумихину прекрасный вид на реку.

Указанные лица заключили договор, по которому Свидригайлов разрешает Разумихину разрушить его дом и взамен него возвести новый, но двухэтажный. Стороны также определили, какие конкретно работы по строительству дома должен выполнить Разумихин.

Разумихин разрушил дом Свидригайлова, но строить новый не спешил.

Тогда Свидригайлов вышел с иском о понуждении Разумихина к исполнению обязательства в натуре.

Разумихин обратил внимание суда на то, что в соглашении отсутствовали сроки выполнения работ по строительству нового дома, а значит — договор в этой части не заключен.

Как разрешит дело суд?

6. Господин Голохвастов решил приобрести в ООО «Л-Аудио» новый ноутбук. Ввиду отсутствия у него полной суммы (цена товара 500 000 руб., а у Голохвастова было только 5000 руб.) ООО «Л-Аудио» предложило ему, помимо договора купли-продажи, сразу оформить кредитный договор с Банком «Закрытие» на 495 000 руб. под 12% годовых сроком на 5 лет с осуществлением ежемесячного погашения.

Голохвастов согласился и сразу подписал оба соглашения. Кредитные средства поступили на счет Голохвастова и в эту же минуту по его платежному поручению были переведены на счет ООО «Л-Аудио», открытый в том же банке.

Полгода Голохвастов исправно вносил платежи в банк в счет погашения кредита.

Через полгода ноутбук перестал работать. Выяснилось, что причина заключалась в заводском браке и ремонт компьютера потребует около четырех месяцев.

Голохвастов пришел к юристу с вопросом: может ли он отказаться от договора с ООО «Л-Аудио»? И как в таком случае быть с кредитным договором?

7. Иванов являлся 90% участником и директором ООО «Созвездие». Понимая, что имущественное положение ООО «Созвездие» весьма плачевно и ему лично грозит субсидиарная ответственность в случае банкротства ООО «Созвездие», Иванов начал поиск эффективного менеджера.

Его выбор остановился на господине Дворецком, который заключил с Ивановым договор доверительного управления, по которому Дворецкий обязался управлять долей Иванова в ООО «Созвездие» в течение двух лет. В обществе также произошла смена единоличного исполнительного органа.

Стороны условились, что если по итогам следующего года показатели ООО «Созвездие» будут положительными и у общества будет чистая прибыль, Дворецкий вправе забрать долю Иванова в ООО «Созвездие» себе. Положительный эффект для Иванова от такой сделки заключался в возможности исключить риски, связанные с привлечением к субсидиарной ответственности по долгам ООО «Созвездие».

Подписав соглашение, Иванов все же решил показать его юристу.

Обязательная литература

1. Жученко С. П. Смешанные договоры в контексте европейской (континентальной) правовой традиции // Свобода договора: Сборник статей / под ред. М. А. Рожковой. М.: МГУ, 2016.

2. Карапетов А. Г., Савельев А. И. Свобода договора и ее пределы. В 2 т. М., 2012.

3. Ширвиндт А. М. Европейское договорное право: единство в многообразии // Вестник гражданского права. 2015. № 4.

Дополнительная литература

1. Гуна А. Н. Доктрина взаимосвязанных договоров (linked contracts): сравнительно-правовое исследование // Вестник экономического правосудия. 2021. № 11.

2. Метро А. Безвозмездность и вознаграждение в договоре поклажи // Закон. 2017. № 12.

3. Новицкая А. А. Система договорных типов и процессуальные средства интеграции в нее атипичных сделок: опыт римского права // Aequum ius. От друзей и коллег к 50-летию профессора Д. В. Дождева. М., 2014.

4. Полдников Д. Ю. Формирование учения о договоре в правовой науке западной Европы (XII–XVI вв.): дис. … д-ра юрид. наук. М., 2016.

5. Райников А. С. Рамочный договор: комментарий к комментарию // Вестник гражданского права. 2019. № 5.

Тема № 2.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
(ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ)
А. А. Громов

(16 ак. часов семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Какими характеристиками обладает договор купли-продажи с точки зрения различных договорных классификаций?

2. Назовите основные права и обязанности сторон в рамках договора купли-продажи?

3. Какие объекты гражданских прав могут быть предметом договора купли-продажи?

4. Имеются ли различия в регулировании договора купли-продажи вещи и договора купли-продажи права требования?

5. Как возможно обосновать ничтожность договора купли-продажи чужой вещи?

6. Приведите критические аргументы против довода о ничтожности купли-продажи чужой вещи?

7. Каким образом представители доктрины, поддерживающие ничтожность договора купли-продажи чужой вещи, обосновывают право покупателя предъявить к продавцу иски из ст. 460, 461 ГК РФ при изъятии вещи?

8. Является ли договор купли-продажи распорядительной сделкой?

9. При переходе права собственности на основании договора купли-продажи, каким образом будет работать принцип разъединения/ принцип каузальности / принцип абстрактности?

10. Как соотносятся ст. 460 и 461 ГК РФ?

11. Какое правовое значение имеет момент возникновения основания эвикции?

12. Приведите примеры наиболее распространенных случаев эвикции.

13. Каковы условия ответственности продавца за эвикцию?

14. Существуют ли примеры правопорядков (возможно, исторические примеры), в которых обязанность продавца ограничивалась передачей спокойного владения вещью и не включала в себя передачу права собственности? Чем такая модель отличается от модели, в которой продавец должен передать покупателю право собственности, свободное от каких-либо обременений?

15. Что входит в содержание категории «знал или должен был знать о наличии оснований для эвикции»? Как объем этой категории соотносится с добросовестностью приобретателя по ст. 302 ГК РФ?

16. В каких ситуациях в виндикации вещи реальным собственником-третьим лицом может быть отказано, несмотря на то, что продавец не был собственником вещи? Будет ли продавец отвечать перед покупателем в таких случаях?

17. Обязан ли покупатель привлечь продавца в процесс по иску третьего лица о виндикации? Какие последствия наступят, если продавец будет привлечен/не будет привлечен к участию в деле?

18. Является ли не привлечение судом продавца в процесс по иску третьего лица о виндикации безусловным основанием для отмены судебного акта?

19. Каким образом исчисляется субъективный срок исковой давности по искам покупателя к продавцу в связи с эвикцией?

20. Допускаются ли договорные ограничения ответственности продавца за эвикцию? Каковы их пределы?

21. Каковы отличия родовой купли-продажи от индивидуальной?

22. Какие подходы имеют место при ответе на вопрос о том, в какой момент родовое обязательство продавца становится индивидуальным?

23. Какие в доктрине имеются представления относительно правовых последствий состоявшейся концентрации родового обязательства продавца?

24. Что означает переход риска случайной гибели от продавца к покупателю?

25. Как соотносятся переход риска случайной гибели и ответственность продавца за нарушение обязательства?

26. Какие последствия перехода к покупателю риска случайной гибели по российскому ГК?

27. Расскажите про особенности перехода риска случайной гибели при передаче товара перевозчику?

28. Расскажите про особенности перехода риска случайной гибели при продаже товара, находящегося в пути?

29. Расскажите про особенности перехода риска случайной гибели при самовывозе?

30. Как соотносятся между собой такие категории, как: идентификация товара, переход риска случайной гибели, исполнение продавцом обязательства по передаче товара и получение покупателем товара.

31. Вправе ли покупатель требовать от продавца передачи вещей в натуре в рамках родовой купли-продажи? В каких случаях суд откажет в удовлетворении такого иска?

32. Вправе ли покупатель требовать от продавца передачи вещей в натуре в рамках индивидуальной купли-продажи? В каких случаях суд удовлетворит иск покупателя, несмотря на то, что продавец заявил об отсутствии у него спорной вещи?

33. Какие последствия просрочки покупателя в исполнении обязательства по приемке товара?

34. По каким критериям можно разграничить средства защиты покупателя при несоответствии товара требованиям по качеству?

35. Опишите особенности системы очистки от скрытых недостатков?

36. Опишите действующую в России систему защиты прав покупателя при ненадлежащем качестве товара?

37. Какие последствия предусмотрены в ГК РФ на случай не уведомления покупателем продавца в разумный срок о ненадлежащем качестве товара?

38. Какие есть способы определения требований к качеству подлежащего поставке товара?

39. Какие критические замечания высказываются в отношении действующей редакции ст. 469 ГК РФ?

40. Что такое гарантия качества и срок годности товара? Какие преимущества имеет покупатель, если установлена гарантия качества?

41. Как определяются цена товара и срок его оплаты при отсутствии в договоре этих условий?

42. Что является основанием для применения соразмерного уменьшения цены договора?

43. Какие существуют варианты расчета уменьшения покупной цены?

44. Какие действия должен осуществить покупатель, чтобы реализовать право на уменьшение договорной цены?

45. Как соотносится требование об уменьшении договорной цены с требованиями о взыскании убытков/об исполнении в натуре/о частичном расторжении договора.

46. Приведите аргументы за и против истребования продавцом аванса, который покупатель необоснованно отказывается платить, но который предусмотрен договором.

47. В чем различия между куплей-продажей в кредит и куплей-продажей в рассрочку?

48. Какие у покупателя и продавца появляются требования при расторжении договора, если до расторжения они успели осуществить свои предоставления?

49. Как регулируется возврат вещи продавцу в рамках расторгнутого договора, если покупатель после получения им вещи, но до расторжения договора успел обременить ее залогом?

50. Если покупатель выплатил аванс, но отказался от договора ввиду существенного нарушения со стороны продавца (который так и не передал покупателю вещь), с какого момента на сумму аванса начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ?

51. Какие факторы являются значимыми при распределении между покупателем и продавцом риска случайной гибели вещи в случае расторжения договора?

52. С какого момента исчисляется срок исковой давности по требованию покупателя о возврате аванса?

53. Каковы особенности договора купли-продажи с правом обратного выкупа?

54. Раскройте основные проблемы, связанные с включением в договор оговорки о сохранении за продавцом права собственности до момента полной оплаты вещи.

55. Приведите основные характеристики института преимущественного права покупки.

Задачи

1. Петров и Сидоров заключили договор купли-продажи автомобиля. В последующем собственник этого автомобиля Иванов заявил иск о признании данной сделки недействительной, ссылаясь на то, что спорный автомобиль не принадлежал Петрову. Какие средства защиты имеются у Сидорова? Сможет ли он ими воспользоваться, если в удовлетворении виндикационного иска Иванова будет отказано только по причине того, что Иванов пропустил исковую давность?

Может ли измениться решение суда, если будет установлено, что спорный автомобиль был угнан, продан несколько раз по подложным документам, Петров приобрел автомобиль по договору купли-продажи и не знал об отсутствии полномочий у своего продавца?

2. Договор купли-продажи чужой вещи между Петровым и Ивановым заключен 01.01.2010. 01.01.2012 к Иванову предъявил иск собственник вещи. Процесс шел очень долго и завершился победой собственника 01.01.2014 (дата опубликования постановления апелляции). В мотивировочной части постановления апелляции суд указал, что договор купли-продажи между Петровым и Ивановым ничтожен (Петров был привлечен в дело третьим лицом). 01.03.2015 Иванов предъявил иск к Петрову о взыскании убытков по эвикции. Петров заявил о пропуске срока исковой давности. Обосновывая свою позицию, Петров указал, что договор купли-продажи ничтожен, значит, Иванов вправе требовать только реституции, сроки исковой давности по которой исчисляются в порядке ст. 181 ГК РФ. Петров также утверждал, что в любом случае Иванов должен был узнать о нарушенном праве не позднее 01.01.2012, когда к нему предъявил иск собственник. Ему ничто не мешало заявить иск к Петрову и ходатайствовать о приостановлении дела до рассмотрения иска собственника.

Как суд разрешит спор?

3. Покупатель купил у продавца по договору, заключенному в апреле 2019 года, 100% акций Общества. Активы Общества на момент заключения договора купли-продажи состояли из 10 земельных участков (но эта информация не упоминалась в договоре купли-продажи акций, хотя стороны об этом знали). Продавец до февраля 2020 года неправомерно уклонялся от исполнения обязанности по оформлению перехода права на акции на покупателя. В августе 2019 года продавец одобрил крупную сделку, в рамках которой Общество передало продавцу как материнской компании 1 из 10 земельных участков (указанная сделка не содержала какой-либо встречной обязанности материнской компании). В феврале 2020 года покупатель добился переоформления на себя 100% акций Общества. Узнав, что Обществу принадлежит не 10 земельных участков, а 9, покупатель обратился к юристу за консультацией.

Какие средства защиты есть у покупателя против продавца, основанные на договоре купле-продажи акций? Действителен ли договор, по которому Общество передало продавцу 1 земельный участок?

4. Между Соколовым (продавец) и Голубевым (покупатель) заключен договор купли-продажи трубы большого диаметра, обладающей индивидуальными номерами. По договору стороны пришли к соглашению, что право собственности переходит в момент заключения договора купли-продажи. По договору стороны также установили, что с момента заключения договора купли-продажи вещи находятся на хранении у продавца в течение трех следующих месяцев. Через три месяца после заключения договора оказалось, что неделю назад продавец продал и передал эти трубы Коршунову.

Сможет ли покупатель Голубев истребовать через суд спорные трубы у Коршунова? При каких условиях у Коршунова возникнет право собственности на трубы?

Если бы в договоре купли-продажи между Соколовым и Голубевым не содержалось условия о переходе права собственности в момент заключения договора, вправе ли Голубев истребовать спорные трубы у Коршунова? Какой иск ему следовало бы предъявить и какие условия удовлетворения такого иска?

5. Между Синицыным (продавец) и Соловьевым (покупатель) заключен договор купли-продажи. Вещь передана покупателю, но по договору право собственности у него возникнет только с момента оплаты покупной цены (цена еще не оплачена). Спорный товар был похищен у покупателя гражданином Петровым.

Сможет ли покупатель истребовать вещь у Петрова через суд?

6. Прохоров является обладателем права требования. Действуя умышленно, он продал этот объект двум разным лицам Полозову и Преображенскому. В свою очередь Полозов перепродал это право требование в пользу Шарикова, а Преображенский перепродал в пользу Швондера. В рамках иска о признании Шариков получил вступившее в законную силу судебное решение, которым обладателем права требования признан Шариков.

Вправе ли Швондер предъявить требования к Преображенскому? Если да, то какие требования? На чем данные требования будут основаны? Вправе ли Швондер предъявить требования к Прохорову? Если да, то какие требования? На чем данные требования будут основаны?

7. Стороны заключили договор поставки муки, производимой на мельнице ООО «Лютик», расположенной в г. Липецк. Эта мельница сгорела. Но у ООО «Лютик» есть еще такая же ферма в г. Брянск.

Может ли покупатель обязать ООО «Лютик» поставить зерно с этой фермы?

8. Стороны заключили договор поставки отходов драгоценных металлов, по которому поставщик обязался поставлять покупателю отходы драгоценных металлов, которые образуются в результате деятельности его завода. Отходы драгоценных металлов также продаются на товарной бирже и производятся не только указанным заводом.

Поставщик отказался исполнять обязательство. Вправе ли покупатель понудить его к исполнению обязательства в натуре?

9. Петров пришел в автомобильный салон с целью купить машину. В тот же день между ним и дилером был заключен договор купли-продажи, по которому Петрову обязуются передать в собственность автомобиль. В договоре также был указан индивидуальный VIN-номер автомобиля. Петров уплатил покупную стоимость товара. Через несколько дней дилер сообщил Петрову, что передать ему этот автомобиль нет никакой возможности, т. к. именно этот автомобиль уже продан и передан другому покупателю. Тогда Петров предъявил иск к дилеру об исполнении обязательства в натуре по передаче автомобиля той же марки без указания VIN-номера, но с характеристиками, предусмотренными договором.

Будет ли удовлетворен иск Петрова?

10. Заключен договор купли-продажи 100 тонн зерна на условиях самовывоза. Продавец уведомил покупателя о готовности товара к выборке. Покупатель должен был забрать товар не позднее 01.03.2020. Однако покупатель пришел за товаром на три дня позже. При этом 02.03.2020 товар погиб из-за обстоятельства, квалифицируемого как непреодолимая сила. Должен ли покупатель уплатить цену товара? Вправе ли покупатель требовать от продавца передачи товара, если учесть, что на складе Продавца лежит еще 1000 тонн зерна.

Если бы товар погиб не 02.03.2020, а 27.02.2020, должен ли покупатель уплатить цену товара, не получив товар из-за его гибели/должен ли продавец поставить другой товар?

11. Заключен договор купли-продажи 100 тонн зерна. По договору предусмотрен самовывоз. Продавец уведомил покупателя о готовности товара к отгрузке. Покупатель должен был забрать товар 01.02.2020. Покупатель явился 02.02.2020, но выяснилось, что в этот же день чуть раньше продавец уже продал третьему лицу товар, подготовленный для покупателя. Продавец сообщил, что такие же 100 тонн зерна будут готовы через два дня и просил забрать их 04.02.2020. 03.02.2020 продавец получил от покупателя уведомление об отказе от договора ввиду, во-первых, существенного нарушения, во-вторых, того, что зерно, являвшееся предметом обязательства между сторонами, уже было реализовано третьему лицу. Покупатель также потребовал компенсацию за транспортные расходы, понесенные 02.02.2020.

Правомерен ли отказ покупателя и его требования о компенсации расходов? Что в данном случае делать продавцу, если он заинтересован в сохранении сделки?

12. Продавец — собственник мельницы, который продал 100 тонн зерна лицу А (договор заключен 01.01.2020, на условиях доставки не позднее 01.06.2020), 90 тонн зерна лицу Б (договор заключен 05.01.2020 на условиях доставки 05.05.2020), 80 тонн зерна лицу В (договор заключен 15.01.2020 на условиях доставки 01.05.2020) и 60 тонн зерна лицу Г (договор заключен 30.01.2020 на условиях доставки 15.04.2020).

02.04.2020 на мельнице в результате наводнения произошли гибель большей части зерна и разрушение здания. В итоге выяснилось, что мельница требует ремонта и в течение как минимум полугода не сможет производить зерно. Сохраненные остатки товара составили 150 тонн зерна.

Вправе ли покупатели предъявить требования к продавцу? Какие? Как продавцу распределить сохранившиеся 150 тонн зерна между покупателями?

13. Между сторонами заключен договор поставки каркаса ангара с подкрановыми путями для кран-балки грузоподъемностью до 5 тонн. Покупатель обязался заплатить 50% в качестве аванса, а окончательную оплату осуществить в течение трех банковских дней с момента уведомления о готовности товара к отгрузке. Продавец поставил покупателю товар грузоподъемностью до 4 тонн.

Выявив несоответствие качества товара требованиям, установленным в договоре, покупатель направил продавцу претензию, уведомив его о принятом решении потребовать возмещения убытков, вызванных заключением договора с третьим лицом, устранившим недостатки. При этом покупатель вычел размер убытка из суммы цены, уплатив продавцу на 490 000 рублей меньше оговоренного. Продавец, не оспаривая недостатков по качеству, но полагая, что уменьшение цены возможно только судебным порядком, обратился с иском в суд, требуя взыскать 490 000 рублей задолженности за поставленную продукцию.

Если Вы являетесь юристом покупателя, какую тактику ведения судебного спора Вы предложите?

14. Продавец поставил покупателю некачественный товар. Покупатель потребовал от продавца безвозмездного устранения недостатков. Поскольку продавец не устранил недостатки, покупатель принял решение привлечь третье лицо для их устранения и обратился к продавцу с требованием возместить расходы на устранение недостатков с помощью третьего лица. Продавец в удовлетворении требования о возмещении расходов отказал, мотивируя это тем, что способы защиты, предоставленные покупателю по ст. 475 ГК РФ являются альтернативным обязательством. В силу п. 2 ст. 308.1 ГК РФ с момента, когда выбор в альтернативном обязательстве осуществлен, оно перестает быть альтернативным. По мнению продавца, это свидетельствует о том, что, выбрав безвозмездное устранение недостатков, покупатель уже не мог привлечь третье лицо для их устранения и требовать от продавца возмещения расходов. Никакие расходы продавец возмещать не должен, а должен был только устранить недостатки. Поскольку недостатки уже фактически устранены, имеет место невозможность исполнения и покупатель ничего от продавца требовать не может.

Покупатель пришел к юристу за консультацией.

15. Объектом продажи являлось транспортное средство. Через месяц после продажи транспортное средство не завелось. Выявив дефект, покупатель потребовал от продавца устранить недостаток, продавец его устранил. Через два месяца транспортное средство опять не завелось. Покупатель опять потребовал от продавца устранить недостаток, продавец устранил. Через неделю опять не завелось. Покупатель опять потребовал от продавца устранить недостаток, продавец принял транспортное средство для проведения работ по устранению. Но через два часа покупатель передумал и сообщил продавцу, что отказывается от договора ввиду существенного нарушения, связанного с дефектами вещи по качеству. Покупатель также потребовал возврата покупной цены. Продавец заявил иск в суд о признании одностороннего отказа покупателя недействительным.

Как решит дело суд?

16. По договору купли-продажи было предусмотрено, что покупатель вносит задаток, а оставшуюся часть (70% от стоимости) должен уплатить в течение 30 дней с момента заключения договора. Покупатель допустил длительную просрочку и вносил оставшийся платеж отдельными частями. На момент судебного процесса им было оплачено около 65% стоимости товаров. Продавец потребовал расторжения договора и возврата товара. Суд первой инстанции в иске отказал со ссылкой на п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Продавец обратился к Вам с просьбой подготовить апелляционную жалобу. Какие доводы Вы в ней отразите?

17. Заключен договор поставки оборудования. Согласно условиям договора платежи за поставленное оборудование осуществляются поэтапно по мере поставки партии оборудования. Для получения платежа поставщик представляет документы к оборудованию, предусмотренные приложением к договору. Оборудование было поставлено и смонтировано. Ссылаясь на неоплату товара, поставщик обратился в арбитражный суд с иском к покупателю о взыскании покупной цены. В возражениях на иск покупатель указал на то, что поставщик не передал ему документы к оборудованию, предусмотренные приложением к договору.

Как решит дело суд?

18. 01.01.2012 заключен договор купли-продажи. 01.03.2012 покупатель уплатил 100% аванс. Продавец должен был поставить товар 01.05.2012, но так и не поставил. 01.01.2014 покупатель отказался от договора и 01.06.2015 заявил иск о взыскании ранее уплаченной покупной цены и процентов по ст. 395 ГК РФ.

При расторжении договора купли-продажи в связи с односторонним отказом покупателя с какого момента покупатель вправе требовать взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ?

С какого момента исчисляется исковая давность по иску покупателя о возврате покупной цены?

19. Между сторонами заключен договор купли-продажи автомобиля. Ввиду того, что в автомобиле были выявлены значительные дефекты, покупатель отказался от договора и потребовал возврата ранее уплаченной покупной цены. Через 2 дня после получения продавцом уведомления об отказе от договора автомобиль был уничтожен в результате обстоятельства, квалифицируемого как непреодолимая сила.

Сможет ли покупатель вернуть покупную цену? Какие аргументы есть у сторон?

20. Между сторонами заключен договор купли-продажи автомобиля. Ввиду того, что в автомобиле были выявлены значительные дефекты, покупатель отказался от договора и потребовал возврата ранее уплаченной покупной цены. Возражая против иска, продавец указал, что покупатель до настоящего времени не возвратил ему автомобиль, а значит, не вправе требовать возврата покупной цены (ст. 328 ГК РФ).

Как решит дело суд?

21. Между сторонами заключен договор купли-продажи автомобиля. Ввиду того, что в автомобиле были выявлены значительные дефекты, покупатель отказался от договора и потребовал возврата ранее уплаченной покупной цены. Продавец вернул покупную цену и потребовал возврата автомобиля. В этот момент покупатель был объявлен банкротом.

Сможет ли продавец истребовать автомобиль из конкурсной массы покупателя?

22. Между сторонами заключен договор купли-продажи автомобиля. Ввиду того, что в автомобиле были выявлены значительные дефекты, покупатель отказался от договора и потребовал возврата ранее уплаченной покупной цены. Продавец вернул покупную цену, а покупатель возвратил автомобиль. Через месяц к продавцу предъявило виндикационный иск третье лицо, которое является настоящим собственником автомобиля.

Какие возражения против виндикационного иска сможет выставить продавец?

23. Между сторонами заключен договор купли-продажи трубы с индивидуальными номерами. Объект передан 01.01.2020, оплата в нарушение условий договора не произведена (оплата должна была произойти 24.04.2020). 01.06.2019 у покупателя был заключен договор кредита с банком и договор залога товаров в обороте, согласно которому все объекты, принадлежащие покупателю, находятся в залоге у Банка. В марте 2020 произошла просрочка по кредиту. В мае 2020 и продавец, и банк предъявили требования об обращении взыскания на заложенное имущество?

Правомерны ли такие требования, чей залог будет раньше?

Обязательная литература

1. Ахметжанова Д. Х. Юридическое значение концентрации в договоре купли-продажи вещей, определенных родовыми признаками // Вестник гражданского права. 2017. № 1. С. 37–53.

2. Ваке А. Приобретение права собственности покупателем в силу простого соглашения или лишь вследствие передачи вещи? О расхождении путей рецепции и его возможном преодолении // Цивилистические исследования. Сборник научных трудов памяти профессора И. Н. Федорова. М.: Статут, 2004. Вып. 1. С. 133–147.

3. Вилкова Н. Г. Переход риска случайной гибели, случайного повреждения товара при исполнении договора международной купли-продажи товаров // В. А. Кабатов, С. Н. Лебедев. Сборник воспоминаний, статей, иных материалов / науч. ред. А. И. Муранов, О. Н. Зименкова, А. А. Костин; сост. А. И. Муранов. М.: Статут, 2017. С. 408–427.

4. Громов А. А. Переход от исполнения обязательства в натуре к возмещению убытков: российское и германское регулирование // Вестник гражданского права. 2016. № 1. С. 7–46.

5. Громов А. А. Обход преимущественного права покупки // Вестник гражданского права. 2021. № 1. С. 7–49.

6. Егоров А. В. Материальные недостатки предмета купли-продажи в российском праве // Проблемы гражданского права в судебной практике и законодательстве: сборник статей, посвященный юбилею профессора Василия Владимировича Витрянского. М.: Статут. 2021. С. 43–112.

7. Егоров А. В. Распорядительные сделки: выйти из сумрака // Вестник гражданского права. 2019. № 6. С. 51–107.

8. Ельяшевич В. Б. Купля-продажа в рассрочку // Вестник гражданского права. С.-Пб.: М. М. Винавер, 1913. № 1. С. 40–66.

9. Морено А. М. М. Три модели обязательства продавца в отношении качеств вещи // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. № 9. С. 179–200.

10. Овчинникова Н. Ю. Уменьшение покупной цены по договору купли-продажи по германскому и российскому праву // Договоры и обязательства: Сборник работ выпускников Российской школы частного права при Исследовательском центре частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ: в 2 т. / сост. и отв. ред. А. В. Егоров и А. А. Новицкая. Т. 2: Особенная часть. М.: ИЦЧП им. С. С. Алексеева при Президенте РФ, 2018.

11. Папченкова Е. А. Возврат исполненного по расторгнутому нарушенному договору: сравнительный анализ российского и немецкого права / Исслед. центр частного права им. С. С. Алексеева при Президенте Российской Федерации. М.: Статут, 2017. 224 с.

12. Томсинов А. В. Пределы прав покупателя при обнаружении недостатков товара (ст. 475 ГК РФ). Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 08.11.2017 № 305-ЭС17-9184 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. № 3. С. 18–23.

13. Томсинов А. В. Просрочка оплаты поставки в кредит и средства защиты продавца. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.11.2017 № 304-ЭС17-11435 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. № 5. С. 29–33.

14. Церковников М. А. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут, 2016. 136 с.

15. Церковников М. А. Приобретение права собственности на движимые вещи посредством соглашения: французский и российский опыт // Вестник гражданского права. 2009. Т. 9. № 3 // СПС «КонсультантПлюс».

Дополнительная литература

1. Бевзенко Р. С. Очерк теории титульного обеспечения // Вестник гражданского права. 2021. № 2. С. 9–87.

2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с.

3. Витоль Э. Ю. Природа ответственности цедента // Вестник гражданского права. 2017. № 4. С. 84–115; № 5. С. 85–123.

4. Егоров А. В. Залог vs обеспечительная передача права: нужна ли обороту конкуренция // Актуальные проблемы частного права: сб. ст. к юбилею П. В. Крашенинникова / отв. ред. Б. М. Гонгало, В. Ем. М., 2014.

5. Ерохова М. А. О выбытии вещи из владения собственника по его воле при продаже с публичных торгов. Комментарий к Определению судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 12.12.2017 № 5-КГ17-214 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. № 5. С. 10–17.

6. Жужжалов М. Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. № 1. С. 122–138.

7. Жужжалов М. Б. Природа ответственности за эвикцию // Вестник гражданского права. 2014. № 6. С. 118–139.

8. Розенберг М. Г. Международная купля-продажа товаров: комментарий к правовому регулированию и практике разрешения споров. 4-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2010. 462 с.

9. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. 893 с.

10. Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. 240 с.

11. Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. Т. 6. № 2 // СПС «КонсультантПлюс».

12. Таламанка М. Купля-продажа между обязательственным эффектом и переносом собственности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сборник научных трудов в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / под ред. Д. О. Тузова. М., 2008.

13. Чупрунов И. С. К вопросу о конструкции преимущественного права покупки доли (акций) // Вестник гражданского права. 2020. № 4. С. 94–219.

14. Чупрунов И. С. Преимущественное право покупки доли (акций): дис. … канд. юрид. наук. М., 2021.

Тема № 3.
ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ: РОЗНИЧНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА, ПОСТАВКА ТОВАРОВ, КОНТРАКТАЦИЯ, ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЕ, ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ
А. А. Громов

(4 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. В чем заключаются особенности договора розничной-купли-продажи?

2. Какие виды розничной купли-продажи можно выделить?

3. Какими дополнительными правами наделен покупатель в рамках договора розничной-купли-продажи по сравнению с общими положениями о купле-продаже?

4. В чем заключаются отличительные черты договора поставки?

5. Раскройте особенности прав и обязанностей покупателя и продавца в рамках договора поставки.

6. Опишите отличительные черты договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.

7. В чем заключаются особенности договора контрактации?

8. Раскройте понятие договора энергоснабжения.

9. В чем заключается специфика преддоговорных споров о снабжении электроэнергией по присоединенной сети?

10. Опишите содержание прав и обязанностей покупателя и продавца в рамках договора энергоснабжения.

11. Укажите обязательные требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости.

12. Раскройте особенности исполнения продавцом обязательств из договора купли-продажи недвижимости, а также последствия их нарушения.

13. Охарактеризуйте особенности договора продажи предприятия.

Задачи

1. ООО «Инвестиции» являлось собственником нежилого помещения. Оно решило продать его и заключило договор с ООО «Умные решения» об отчуждении объекта за 100 млн руб. Представители ООО «Умные решения» осуществили предварительную проверку помещения, а также получили от ООО «Инвестиции» свежую выписку из Росреестра.

После регистрации за ООО «Умные решения» права собственности на объект и его полной оплаты покупатель выяснил, что объект уже передан ООО «Ловкач», которое получило владение этим объектом за два дня до регистрации права собственности за ООО «Умные решения». Выяснилось, что на следующий день после заключения договора купли-продажи с ООО «Умные решения» ООО «Инвестиции» заключило второй договор купли-продажи в отношении того же объекта с ООО «Ловкач», от которого также получило 100 млн руб.

ООО «Ловкач» и ООО «Умные решения» обратились к юристу за консультацией.

2. ООО «Математик» приобрело у ООО «Делец» нежилое помещение общей площадью 100 кв. м. Стороны указали, что цена помещения составляет 50 млн руб., по 500 000 руб. за 1 кв. м.

После получения владения и внесения записи в ЕГРН о новом собственнике ООО «Математик» привлекло эксперта и выяснило, что по факту площадь помещения составляет не 100 кв. м, а 95 кв. м.

Кроме того, в помещении находятся тараканы, от которых практически невозможно избавиться (из-за особенностей системы вентиляции здания).

В этой связи ООО «Математик» обратилось с иском к ООО «Делец» об уменьшении покупной цены на 2 500 000 руб., а также о взыскании 10 000 000 млн руб. убытков. Последняя сумма обосновывалось ООО «Математик» общей суммой средств против тараканов, которую ООО «Математик» будет вынуждено потратить за несколько лет пользования помещением.

Как разрешит дело суд?

3. ООО «Стройгазинспекция» заключило договор поставки с ООО «Песоксбыт», по которому последнее обязалось обеспечить возможность для самовывоза в течение года не более 100 тонн песка, а ООО «Стройгазинспекция» обязалось оплатить забранный песок из расчета 150 000 руб. за 1 тонну.

За весь год ООО «Стройгазинспекция» не направило ни одной за явки на вывоз песка. По итогам года ООО «Песоксбыт» предложило контрагенту забрать 100 тонн песка в течение 2 недель, в противном случае он будет реализован третьему лицу со взысканием с ООО «Стройгазинспекция» разницы в цене.

Не дождавшись ответа, ООО «Песоксбыт» продало 100 тонн песка ООО «Рудники» по цене 130 000 руб. за 1 тонну.

Затем ООО «Песоксбыт» обратилось с иском к ООО «Стройгазинспекция» о взыскании 2 000 000 руб. убытков.

Как разрешит дело суд?

4. ООО «Вертикаль» заключило с ООО «Энергия» договор поставки бензина АИ-92 в количестве 100 тонн. Данный бензин должен был доставляться на нефтебазу ООО «Энергия» железнодорожным транспортом. По прибытии товара сотрудники ООО «Энергия» осуществили проверку качества топлива в одной из пришедших цистерн и установили завышение (по сравнению с допустимым) такого показателя как количество серы в бензине.

Обнаружив дефект сотрудник ООО «Энергия» позвонил юристу с просьбой проконсультировать его о том, какие действия необходимо совершить для того, чтобы правильно зафиксировать выявленный дефект; следует ли проверить каждую цистерну или достаточно проверить одну; необходимо ли уведомить ООО «Вертикаль» и о чем именно, а также какие способы защиты имеются у ООО «Энергия» (например, может ли ООО «Энергия» отказаться принимать товар и потребовать его замены; или вправе ли ООО «Энергия» принять товар, но взыскать с ООО «Вертикаль» расходы, направленные на устранение выявленных недостатков).

5. ООО «Перевозчик» заключило с ООО «Изготовитель» договор поставки, по условиям которого ООО «Изготовитель» обязалось передать ООО «Перевозчик» 10 б/у вагонов стоимостью 18 млн руб. каждый.

Однако ООО «Изготовитель» нарушило сроки поставки вагонов более чем на два месяца.

Не отказываясь от договора поставки, ООО «Перевозчик» заключило новый договор с ООО «Помощь», в рамках которого ООО «Помощь» обязалось в течение трех месяцев поставить ООО «Перевозчик» 10 новых вагонов стоимостью 40 млн руб. каждый.

По истечении еще трех месяцев ООО «Помощь» исполнило принятое на себя обязательство. Получив вагоны, ООО «Перевозчик» отказалось от договора с ООО «Изготовитель» и потребовало взыскания убытков в размере 220 млн руб.

Возражая против исковых требований, ООО «Изготовитель» заявляло, что новые и б/у вагоны не могут рассматриваться как однородные товары. Кроме того, ООО «Перевозчик» приобрело спорные товары до заявления одностороннего отказа от договора с ООО «Изготовитель», что прямо противоречит ст. 393.1 ГК РФ.

Как разрешит дело суд?

6. ООО «Сельсовет» обязалось продать ООО «Агент» 100 тонн пшеницы по 1 млн руб. за 1 тонну. Поставка должна была состояться в сентябре после сбора урожая.

Однако в этот год из-за плохих погодных условий ООО «Сельсовет» смогло произвести только 55 тонн пшеницы, которая была передана в пользу ООО «Агент».

ООО «Агент» предъявило иск к ООО «Сельсовет» о понуждении к передаче 45 тонн пшеницы, обращая внимание на то, что ООО «Сельсовет» не лишено возможности приобрести ее на рынке.

В судебном заседании ООО «Агент» уточнило требования и просило в случае невозможности понуждения ООО «Сельсовет» к передаче 45 тонн пшеницы взыскать с ответчика убытки, составляющие разницу между договорной ценой и текущей рыночной ценой, составляющей 1,5 млн руб. за 1 тонну.

Как разрешит дело суд?

7. Гражданин Похлебкин приобрел в магазине техники стиральную машину. Однако в ходе первого месяца ее эксплуатации она сломалась и перестала работать. Эксперт сообщил Похлебкину, что причиной поломки является заводской брак.

Тогда Похлебкин обратился к юристу за консультацией, в которой просил пояснить, должен ли он уведомлять продавца о выявленном дефекте и, если должен, то в какие сроки. Похлебкин также спросил у юриста о том, какие способы защиты у него имеются и в отношении кого.

Обязательная литература

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с.

2. Латыев А. Н. Как купить жилье: советы юриста. М.: Редакция «Российской газеты», 2017. Вып. 18. 144 с.

3. Ширвиндт А. М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве / под общ. ред. А. Л. Маковского; Исследовательский центр частного права. М.: Статут, 2014. 158 с.

Дополнительная литература

1. Белов В. А. Электронная торговля: понятие, правовое регулирование и судебная практика // Вестник арбитражной практики. 2021. № 4. С. 11–20.

2. Латыев А. Н. В защиту принципа внесения. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.05.2016 № 304-ЭС15-18474 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 7. С. 26–29.

3. Рудоквас А. Д. О влиянии регистрационной системы на оборот недвижимости // Вестник гражданского права. 2022. № 1. С. 45–58.

4. Скловский К. И. Приобретение права собственности покупателем недвижимости и его судебная защита. Комментарий к Определениям Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.06.2018 № 5-КГ18-22, от 16.10.2018 № 5-КГ18-195 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 10. С. 47–59.

5. Томсинов А. В. Убытки при нарушениях в цепи договоров поставки // Закон. 2019. № 3. С. 56–66.

6. Шрамм Х.-Й. Юридический анализ дизельного скандала в Германии и США — поучительная пьеса на тему защиты прав потребителей // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. № 11. С. 159–175.

Тема № 4.
ДОГОВОР МЕНЫ
А. А. Громов

(2 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Приведите отличия договора мены от иных договорных типов.

2. Какие правила о купле-продаже не могут быть применимы к отношениям из договора мены?

3. Возможно ли применение к отношениям, вытекающим из договора мены, положений о процентах годовых за пользование чужими денежными средствами?

4. Как определить, являются ли товары, передача которых осуществляется по договору мены, равноценными?

5. В чем особенность перехода права собственности на обмениваемые товары?

Задачи

1. Бывшие супруги Солдатовы имеют по 50% доли в трехкомнатной квартире в Москве на ул. Тверская. В какой-то момент бывший муж решил обменять свою долю на полноценную однокомнатную квартиру и даже нашел такой вариант — квартиру собственника Теребякина на ул. Сивцев Вражек.

Солдатов уведомил бывшую супругу о намерении заключить договор мены. Поскольку у нее не было однокомнатной квартиры на ул. Сивцев Вражек, Солдатова отказалась от реализации преимущественного права.

Получив ответ Солдатовой, ее бывший супруг заключил с Теребякиным договор мены и обменял долю в квартире на однокомнатную квартиру. Получив долю в квартире на ул. Тверская Теребякин в течение недели подарил ее своей дочери.

Еще через месяц Солдатов направил в адрес Теребякина претензию, в которой указал, что полученная им квартира имеет множество скрытых дефектов, о которых Теребякин его не предупредил. Солдатов заявил в суд иск о расторжении договора мены и, поскольку Теребякин уже не был обладателем доли в квартире на ул. Тверская, потребовал от него уплаты денежной компенсации в размере 75 млн руб., а также процентов, начисленных с момента регистрации за Теребякиным права собственности на долю в квартире на улице Тверская.

Теребякин возражал против удовлетворения иска, указав, что Солдатов имел возможность выявить указанные недостатки посредством привлечения специалиста.

Узнав о судебном разбирательстве, бывшая супруга Солдатова обратилась в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору мены. Солдатова указывала, что она может исполнить обязанность Теребякина по оплате 75 млн руб., в подтверждение чего ею была приложена выписка по счету. Отказываясь от реализации преимущественного права, она не знала и не могла знать, что Теребякин будет должником по денежному обязательству.

2. Господин Гофман заключил договор мены с господином Стелькиным, по которому Гофман обязался передать Стелькину автомобиль 2021 года выпуска, а Стелькин — мотоцикл 2019 года выпуска. Гофман обязался передать автомобиль 01.02.2022, а Стелькин — 01.04.2022.

Получив автомобиль, Стелькин на следующий день продал его сыну со скидкой в 80%. Поскольку Стелькин так и не передал Гофману мотоцикл, Гофман предъявил иск к Стелькину о взыскании стоимости мотоцикла. Стелькин же возражал, указывая, что мотоцикл погиб 01.03.2022 не по его вине — в него врезались, и вина второго участника ДТП зафиксирована компетентными органами и никем не оспаривается.

Одновременно с этим Гофман заявил иск к сыну Стелькина об истребовании из чужого незаконного владения автомобиля.

3. Господин Троекуров обязался обменять щенка немецкой овчарки (рыночная стоимость 140 000 руб.) на щенка ротвейлера (рыночная стоимость 120 000 руб.), принадлежащего господину Нехлюдову. В договоре, однако, стороны не делали никаких специальных указаний о стоимости щенков и не фиксировали обязанность кого-либо из них по осуществлению доплаты.

Троекуров передал щенка Нехлюдову. Однако Нехлюдов продал обещанного Троекурову щенка ротвейлера своему приятелю Сапковскому за 140 000 руб. Узнав об этом, Троекуров потребовал от Нехлюдова 140 000 руб. Нехлюдов возражал, утверждая, во-первых, что, он готов вернуть Троекурову щенка немецкой овчарки. Во-вторых, аналогичного щенка ротвейлера Троекуров может купить за 120 000 руб.

4. В непубличном АО «Кроликово» участниками являлись господа Хлестов и Хоботов. Каждому из них принадлежало 50% акций.

Хлестов заключил с господином Сорелем договор мены, по которому передал 50% акций в АО «Кроликово», а взамен получил 48 акций в ПАО «Зайцево». Получив акции ПАО «Зайцево», Хлестов на следующий день продал их Градскому, которому Сорель приходится троюродным братом.

Узнав об этом, Хоботов предъявил иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору мены. Хлестов полагал, что договор мены является притворным и по факту прикрывает собой договор купли-продажи, по которому единственной целью Хлестова было получение денежных средств. Дополнительным аргументом в данном случае было то, что Градский получил кредит в банке на покупку акций ПАО «Зайцево» за два дня до заключения договора мены между Хлестовым и Сорелем.

Как решит дело суд?

Обязательная литература

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с.

Дополнительная литература

1. Булыгина М. А. Мена имущественных прав // Российский юридический журнал. 2016. № 3. С. 161–173.

2. Чупрунов И. С. Вопросы сферы действия и обхода преимущественного права покупки доли (акций) // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. № 4. С. 24–97.

3. Шумаков С. А. Мена // Журнал Министерства народного просвещения. Ч. VI. Ноябрь 1906.

Тема № 5.
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
А. А. Громов

(4 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Опишите различия между возмездными и безвозмездными сделками. Является ли эта классификация исчерпывающей? Приведите примеры безвозмездных сделок.

2. Раскройте подход, согласно которому безвозмездные отношения претендуют на наличие общих правил.

3. Приведите примеры, в рамках которые имеет значение безвозмездность договорного отношения.

4. Раскройте основные признаки договора дарения. Чем договор дарения отличается от иных безвозмездных сделок?

5. Какие выделяют виды договоров дарения?

6. Какие требования предъявляются к форме договора дарения? Какую функцию она выполняет.

7. Чем отмена дарения отличается от отказа дарителя от исполнения договора дарения?

8. Имеются ли различия между положениями ГК РФ, регулирующими ответственность дарителя, и общими нормами о гражданско-правовой ответственности?

9. Приведите обоснование и критику правила ГК РФ о запрете договоров дарения между коммерческими организациями. Как применяется данный запрет в судебной практике?

10. Допускается ли понуждение дарителя к передаче дара в натуре?

11. Что представляет из себя договор смешанного дарения? Какие проблемы с ним связаны? Встречается ли указанная конструкция в российском праве?

12. В чем особенности института пожертвования?

Задачи

1. А. Г. Селедкин очень хорошо относился к своему племяннику. Он решил подарить ему свою долю (33,3%) в квартире в Москве на ул. Тверская стоимостью 25 млн руб. (полная стоимость квартиры 75 млн руб.; две другие доли принадлежали родным сестрам А. Г. Селедкина). Племяннику было неловко принимать квартиру в дар, но и 25 млн руб. у него не было. Тогда он решил отдать А. Г. Селедкину хотя бы 4 млн руб. за нее. После того, как право собственности на долю было зарегистрировано за племянником на основании договора дарения последний решил собрать всю семью и отпраздновать переезд. Там племянник рассказал всем, о деталях сделки. Получив эти сведения, другие долевые собственники квартиры на следующий день обратились к юристу, который сообщил им, что в данном случае имеет место не дарение, а купля-продажа доли за 4 млн руб. и при желании они имеют полное право потребовать перевода прав и обязанностей на себя. Сестры А. Г. Селедкина так и поступили, предъявив соовтетствующий иск в суд.

Как будет разрешено дело?

2. В. М. Хлестаков на работе получил крупную денежную премию и решил подарить своей сестре машину. Поскольку сестра была достаточно состоятельной и не желала оставлять брата без подарка, она, в свою очередь подарила ему моторную лодку. Через три месяца брат с сестрой поссорились. А вскоре в подаренной машине начали выявляться дефекты: периодически ломалась тормозная система и не работали задние фары. Однажды из-за неполадок в тормозной системе сестра даже попала в аварию и получила повреждения. Тогда сестра обратилась с иском о взыскании с брата:

– убытков, равных стоимости восстановительного ремонта машины;

– убытков, связанных с причинением вреда здоровью;

– о расторжении договора и понуждении к возврату моторной лодки.

Сестра указывала, что моторная лодка была подарена ею исключительно в связи с тем, что брат подарил ей машину. Как следствие, по ее мнмению, между этими подарками имеет место юридическая связь.

Как решит дело суд?

3. ООО «Результат» (Заказчик) и ООО «Прогресс» (Подрядчик) состояли в подрядных отношениях. Ввиду допущенных Подрядчиком нарушений сроков выполнения работ Заказчик отказался от договора и потребовал взыскания 10 млн руб. неустойки. В суде первой инстанции эта сумма была взыскана в пользу Заказчика в полном объеме. На стадии апелляционного обжалования Подрядчик изъявил готовность заявиться на новое строительство, инициированное Заказчиком, и предложить выгодную для Заказчика цену (на 20 млн руб. дешевле, чем его конкурент). Эти действия Подрядчик предложил осуществить в обмен на подписание мирового соглашения, по которому Заказчик отказывается от требования 10 млн руб. неустойки в полном объеме.

В рамках судебного заседания апелляционный суд задал сторонам вопрос, не считают ли они прекращение прав требования Заказчика к Подрядчику на 10 млн руб. дарением (ведь дарение между коммерческими организациями запрещено).

Утвердит ли суд мировое соглашение?

4. В рамках холдинга действуют двенадцать компаний, входящих в одну группу лиц. В холдинге деятельность была устроена таким образом, что вся недвижимость была зарегистрирована за одним из членов холдинга. Впоследствии холдинг принял решение перевести эту недвижимость на другое общество в рамках холдинга. Однако регистрирующий орган отказался перерегистрировать право собственности на эти объекты, указав, что передача недвижимости осуществляется безвозмездно, что противоречит запрету дарения между коммерческими организациями.

Отказ регистрирующего органа был обжалован в суд. Как будет разрешено дело?

5. Дочь гражданки Коробкиной разводит собак: немецких овчарок, ротвейлеров и доберманов. На ее день рождения мать гражданки Коробкиной подарила ей породистого щенка немецкой овчарки (с клеймом и паспортом).

Через день выяснилось, что этот щенок болеет чумкой. Более того, он заразил 18 собак, 16 из которых принадлежали гражданке Коробкиной, а еще 2 — находились у Коробкиной на безвозмездном хранении. В итоге все 19 собак пришлось усыпить.

Будучи недовольной таким «подарком», Коробкина предъявила к матери иск и просила взыскать:

– стоимость подаренного щенка;

– стоимость 16 собак, являвшихся собственностью гражданки Коробкиной;

– убытки, равные стоимость 2 собак, находившихся на хранении;

– упущенную выгоду в связи с невозможностью участия в этом году в четырех международных конкурсах, где только за участие хозяину собаки платили 1000 долларов, за третье место — 100 000 долларов, за второе — 150 000 долларов, а за первое — 200 000 долларов. При этом в последние три года одна из собак гражданки Коробкиной обязательно занимала призовое место. Коробкина считала, что как минимум в одном соревновании одна из ее собак могла бы занять хотя бы третье место.

Каждая усыпленная собака, принадлежащая ей на праве собственности, была оценена Коробкиной в 1 000 000 рублей (стоимость одной собаки в ее магазине), а подаренный щенок — в 100 000 руб. — (сумма, которую за него заплатила мать Коробкиной). При этом в отношении 7 собак Коробкина к 1 000 000 руб. прибавила еще 2 500 000 руб. стоимость обучения собак, ухода за ними и подготовки к международным соревнованиям, приложив все подтверждающие документы.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что мать Коробкиной приобрела щенка на рынке, а продавец предупреждал ее о том, что собака чем-то болела, но вроде бы уже выздоровела. Мать не обратила на это внимания, т. к. очень торопилась на день рождения к дочери.

6. Гражданин Копейкин часто прилюдно говорил, что подарит свою квартиру стоимостью 50 млн руб. племяннику, что это уже решенный вопрос и он хоть завтра готов идти в Росреестр для внесения соответствующей записи.

Когда гражданин Копейкин умер, выяснилось, что среди его бумаг хранился подписанный им и племянником договор дарения данной квартиры. Договор дарения был подписан за 1,5 года до смерти Копейкина.

Помимо нее, у Копейкина был также автомобиль стоимостью 2 500 000 руб. Наследство было принято его женой и двумя несовершеннолетними детьми.

Племянник предъявил к наследникам иск о понуждении к исполнению обязательства по передаче квартиры в его собственность.

Возражая против заявленных требований, наследники указывали, что:

– по договору дарения иск об исполнении обязательства в натуре не может быть удовлетворен;

– по факту этот договор прикрывает завещание, которое должно подчиняться правилам об обязательной наследственной доле.

7. Гражданин Малюков заключил со своим совершеннолетним сыном договор дарения квартиры, согласно которому Малюков обязуется передать сыну квартиру через два года после заключения договора, если сын вернется в их родной город после обучения в зарубежной магистратуре.

Через два года сын вернулся и потребовал от отца передачи квартиры. Малюков уведомил сына об отмене дарения, т. к. у него год назад родился еще один сын от другого брака и квартиру он использует для сдачи внаем. Сын возразил на это, что Малюков и так неплохо зарабатывает в должности главного инженера на крупном предприятии. В сердцах сын ударил Малюкова, после чего пошел к юристу за консультацией.

Обязательная литература

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с.

2. Симолин А. А. Влияние момента безвозмездности в гражданском праве. Казань: Типо-лит. Императорского университета, 1916.

Дополнительная литература

1. Бациев В. В., Щербаков Н. Б. Комментарий правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам, связанным с применением норм Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств // Вестник гражданского права. 2006. № 2.

2. Винавер М. М. Дарение и завещание (страница из истории кодификации) // Вестник гражданского права. 2014. № 5.

3. Копылов А. В. Дарение на случай смерти: сравнительно-правовой анализ // Наследственное право. 2017. № 1.

4. Маковский А. Л. Дарение (гл. 32) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М., 1996.

5. Черепахин Б. Б. Дарение по Гражданскому кодексу РСФСР // Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.

Тема № 6.
ДОГОВОР РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Е. Б. Козлова

(2 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Раскройте понятие и дайте правовую квалификацию договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением с точки зрения общепризнанных дихотомических систем гражданско-правовых договоров.

2. Проведите сравнительный анализ договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, в том числе по следующим позициям: предмет договора, особенности правового регулирования и формы договора, субъектный состав договора, основные гарантии получателей ренты и др.

3. Выявите особенности договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, связанные с имуществом, передаваемым под выплату ренты в частности, при передаче: жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения; земельного участка с расположенным на нем зданием, сооружением; объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности.

4. Раскройте существенные условия договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

5. Какова ответственность плательщика ренты при неисполнении или ненадлежащем исполнении договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Задачи

1. Квартира находилась в общей долевой собственности сестер Ивановой М. А. и Петровой С. А. Сестрами с ООО «Квадро» был заключен договор постоянной ренты, по которому собственники жилого помещения выступили совместно, формируя договор с множественностью лиц на стороне получателей ренты. Через три года Иванова М. А. умерла, а Петрова С. А. в течение трех месяцев после ее смерти подала обоснованный иск о расторжении договора ренты в связи с его существенным нарушением плательщиком ренты и о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Суд первой инстанции принял решение о возврате Петровой С. А. 1/2 доли в квартире, оставив также ½ доли в квартире в собственности ООО «Квадро», посчитав, что обязательства перед умершей Ивановой М. А. были ответчиком выполнены в полном объеме.

Соответствует ли решение суда нормам материального права? Есть ли признаки недействительности договора постоянной ренты? Разрешите ситуацию с выработкой иной правовой позиции истца.

2. Колесниковой Т.Н. с лицом, не состоящим с ней в родственной связи, был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Договор был совершен в нотариальной форме, функции по обеспечению государственной регистрации перехода права собственности были возложены на нотариуса. Колесникова Т. Н. умерла через несколько дней после заключения договора, до внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Наследники Колесниковой Т. Н. в судебном порядке потребовали включения спорной квартиры в состав наследства в связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена, и плательщик ренты не имеет возможности представить доказательства надлежащего исполнения договора (уплаты коммунальных платежей, предоставления средств на содержание получателя ренты и т. п.). Плательщик ренты, в свою очередь, заявил встречный иск о признании права собственности на спорное жилое помещение.

Разрешите дело.

3. Расположенное в г. Москве жилое помещение было обременено правами получателя ренты по договору пожизненной ренты. Получатель ренты был зарегистрирован в данной квартире по месту жительства. У плательщика ренты соответствующее жилое помещение являлось единственным жильем, находящимся в собственности, но зарегистрирован он по его адресу не был. Дом, в котором располагалась квартира, был включен в Программу реновации жилищного фонда в г. Москве и подлежал сносу.

Какова динамика договора пожизненной ренты при таких обстоятельствах? Каковы правовые последствия сноса дома, в котором находится обремененная правами получателя ренты квартира, с точки зрения жилищных прав участников договора? Имеются ли правовые механизмы, позволяющие защитить права и гарантии получателя ренты при переселении в процессе реновации?

4. Чекмарева Н.Н. обратилась в арбитражный суд к ПАО «МН «Надежда» с иском о расторжении договора постоянной ренты в связи с его существенным нарушением в виде невыплаты в требуемом объеме рентных платежей. Судом установлено, что по условиям спорного договора ренты под выплату ренты были переданы привилегированные акции ПАО «МИР» в количестве 4 штук по цене за одну акцию 265 000 рублей всего на сумму 1 060 000 руб. («сумма ренты»). Договором было предусмотрено, что величина рентных платежей равна рентабельности производственной деятельности плательщика ренты за предыдущую перед выплатой половину года, умноженной на сумму ренты. При этом величина рентных выплат не может быть менее ставки Сбербанка по срочному депозиту на полгода в месте нахождения плательщика ренты.

За последний период Чекмарева Н.Н. получила рентные платежи почтовым переводом в размере 50 руб. 25 коп. Истцом было представлено заключение независимого оценщика о неправильном расчете рентных платежей.

Судом установлено:

– наличие просрочки в перечислении целого ряда рентных платежей (в пределах двух недель);

– по ряду платежей, предшествующих получению указанной суммы рентных платежей, установлен факт неполучения истцом денежных переводов, денежные средства по которым истек срок хранения;

– сумма рентных платежей соответствует расчетам, осуществленным в соответствии с применяемой в ПОА «МП «Надежда» методикой, которая не менялась с даты заключения договора с Чекмаревой Н. Н.

Разрешите дело.

5. Рубалова Л.М. обратилась в суд с иском к администрации города о признании договора пожизненного содержания с иждивением заключенным, а также просила установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации за истцом права собственности на жилое помещение. В обоснование заявленных требований Рубалова Л. М. указала, что 21 апреля 2019 г. заключила с Хмачевым Е. И. договор пожизненного содержания с иждивением. Договор был удостоверен нотариально. В соответствии с условиями договора стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в размере 19 850 руб. Взятые на себя обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением Рубалова Л. М., что было подтверждено в суде, исполняла надлежащим образом, фактически приняла права владения и пользования спорной квартирой, несла бремя содержания, производила частичный ремонт, оплачивала коммунальные услуги, проживала в спорной квартире. Договор пожизненного содержания с иждивением сторонами не оспаривался и не расторгался, однако переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был, поскольку стороны считали данный договор заключенным.

7 мая 2021 г. Хмачев Е. И. умер. Родственников у него не имелось.

11 июля 2021 г. Рубалова Л. М. обратилась с заявлением о регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Управлением Росреестра в адрес истца было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в котором было разъяснено о необходимости предоставления заявления о государственной регистрации права собственности получателя ренты, что и явилось основанием для обращения Рубаловой Л. М. в суд.

Является ли договор пожизненного содержания с иждивением заключенным, учитывая отсутствие его государственной регистрации?

Какие правовые последствия с точки зрения динамики договора влечет за собой смерть получателя ренты в рассматриваемом случае?

Разрешите дело.

Обязательная литература

1. Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. Б. М. Гонгало. Т. 2. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2017.

2. Козлова Е. Б. Договорное право: учебное пособие. М.; Берлин: Директ-Медиа, 2020.

Дополнительная литература

1. Бегичев А. В. Нотариат: учебник для бакалавров. М.: Проспект, 2020. 288 с.

2. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. М.: Статут, 2011. 784 c.

3. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Статут, 2019. Т. 2.

4. Денисова Ю. Н. Нотариат: учебное пособие. СПб.: АНО ВО «СЮА», 2019. 92 с.

5. Долинская В. В. Договор ренты как форма жилищных правоотношений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 1. С. 7–11.

6. Козлова Е. Б. Нотариальное сопровождение отчуждательных сделок с недвижимостью: учебное пособие. М.: Проспект, 2022. 88 с.

7. Мыскин А. В. Договор ренты и вопросы наследственного права (часть первая) // Наследственное право. 2019. № 4. С. 17–20.

8. Мыскин А. В. Договор ренты и вопросы наследственного права (часть вторая) // Наследственное право. 2020. № 1. С. 8–11.

9. Темникова Н. А. Пожизненная рента как реальный договор // Вестник Омского университета. Серия: право. 2020. Т. 17. № 2. С. 68–75.

10. Тимохин М. С. Пожизненное содержание с иждивением: проблемные вопросы договорных отношений // Вестник современных исследований. 2018. № 4.2 (19). С. 647–650.

11. Фомичева Н. В. Пожизненное содержание с иждивением: некоторые вопросы правового регулирования // Цивилистика: право и процесс. 2019. № 4 (8). С. 48–51.

Тема № 7.
ДОГОВОР АРЕНДЫ
(ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ)
М. А. Волчанский

(10 ак. часов семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Каково назначение института аренды?

2. В чем состоит правовая природа института аренды и его существенные признаки?

3. Раскройте каждое из возможных проявлений вещно-правовых эффектов аренды.

4. Назовите функции государственной регистрации договора аренды.

5. Какие последствия будут иметь место, если договор аренды подписан, но не зарегистрирован и еще не исполняется? Какие последствия будут иметь место, если договор аренды подписан, исполняется, но не зарегистрирован?

6. Для целей регистрации договора аренды кто понимается под третьими лицами? Учитывается ли добросовестность третьих лиц?

7. В каких случаях аренда имеет свойство следования?

8. Изменяются ли какие-либо условия договора аренды при реализации права следования?

9. С какого момента у арендатора возникает обязанность вносить арендные платежи новому арендодателю при реализации права следования?

10. Может ли арендодателем быть не собственник вещи? Какие последствия будут иметь место, если арендодатель-несобственник передает вещь в аренду третьему лицу без согласия собственника?

11. Является ли передача предмета аренды от арендодателя арендатору распорядительной сделкой? Почему?

12. Какой иск и на каком основании собственник может заявить иск к неуправомоченному арендодателю?

13. Какой иск и на каком основании собственник может заявить к арендатору, получившему вещь от неуправомоченного арендодателя?

14. Значим ли факт добросовестности неуправомоченных арендодателя и арендатора по иску арендодателя? Каким образом определить, являлся/является ли арендодатель/арендатор добросовестным?

15. Если арендатор считается недобросовестным, какие риски у него возникают при наличии судебного спора о виндикации между реальным собственником и неуправомоченным арендодателем? Как их минимизировать?

16. Каким образом рассчитывается срок исковой давности по иску собственника к неуправомоченному арендодателю и арендатору о взыскании доходов, которые они получили или должны были бы получить?

17. В чем заключаются обязанности арендодателя в рамках договора аренды?

18. Если арендатор отказывается принимать объект аренды, может ли арендодатель понудить арендатора к приемке? В чем его интерес?

19. Если арендатор отказывается принимать объект аренды, может ли арендодатель взыскать арендную плату?

20. Как отличить капитальный ремонт от текущего? Какие средства защиты имеются у арендатора, если арендодатель не производит капитальный ремонт? Какие средства защиты имеются у арендодателя, если арендатор не производит текущий ремонт?

21. Раскройте понятие и виды недостатков арендованной вещи.

22. В чем заключаются обязанности арендатора в рамках договора аренды? Какие особенности имеют место при регулируемой арендной плате?

23. Гипотеза п. 1 ст. 618 ГК РФ предусматривает, что субарендатор вправе требовать от арендодателя заключения договора напрямую при досрочном расторжении договора аренды. Перечислите все возможные юридические основания досрочного прекращения договора аренды.

24. При наличии существенного нарушения арендатора/арендодателя какие действия нужно предпринять потерпевшей стороне для досрочного прекращения договора?

25. Существуют ли ситуации, при которых арендодатель не вправе отказать арендатору в согласовании субаренды?

26. Может ли арендодатель отозвать согласие на субаренду, которое он направил арендатору? Если может, какие действия ему нужно для этого предпринять?

27. Если арендатор привлек субарендатора без согласия арендодателя, какими способами защиты наделен арендодатель? Какие преимущества/недостатки имеет каждый из таких способов защиты?

28. При досрочном прекращении договора аренды автоматически прекратилась и субаренда. Должен ли субарендатор возвратить арендодателю вещь? Если субарендатор не возвращает вещь, какими способами защиты наделен арендодатель/арендатор?

29. Право субарендатора потребовать от арендодателя заключения договора напрямую при досрочном прекращении аренды является относительным или абсолютным?

30. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе требовать заключения договора напрямую от арендодателя. На каких условиях? Как субарендатору узнать эти условия?

31. Какие имеются основания для перевода обязательственных отношений между арендатором и арендодателем в ликвидационную стадию? Какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора в ликвидационной стадии обязательства аренды?

Задачи

1. Супругам принадлежит на праве собственности недвижимое имущество, которое они сдают в аренду обществу в рамках долгосрочного договора аренды. В реестре право собственности зарегистрировано за женой, которая и является арендодателем. Супруг давал согласие на договор аренды. Затем имел место развод и раздел имущества, по условиям которого им досталось по 1/2 доле в праве на эту недвижимость. Изменения зарегистрированы. Тогда бывший супруг уведомил арендатора, что теперь половину арендной платы нужно платить ему напрямую. Поскольку арендатор продолжал всю арендную плату перечислять бывшей супруге, бывший супруг потребовал взыскания причитающейся ему части арендной платы и расторжения договора аренды.

Как следует разрешить спор?

2. Заключен долгосрочный договор аренды. Арендодатель (он же собственник) продал вещь третьему лицу. Через три месяца после регистрации перехода права собственности на третье лицо оно потребовало от арендатора выплатить арендную плату за последние три месяца. В ответ арендатор указал, что ему не было известно о смене арендодателя, поэтому он продолжал платить арендную плату первоначальному арендодателю. Третье лицо обратилось с иском о взыскании стоимости арендных платежей за три месяца.

Как следует разрешить спор?

3. Заключен договор аренды. Арендодатель (он же собственник) продал вещь третьему лицу. В ЕГРН зарегистрирован переход права собственности. Арендатор платит новому собственнику на протяжении 9 месяцев. Затем договор купли-продажи недвижимости признают недействительным и возвращают объект прежнему собственнику. Прежний собственник требует от арендатора заплатить арендную плату за 9 месяцев, в течение которых он платил другому лицу.

Как следует разрешить спор?

4. Заключен договор аренды. Арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж, равный двухмесячному размеру арендной платы. Арендодатель (он же собственник) продал вещь третьему лицу. По итогам прекращения договора аренды, с кого арендатор вправе требовать возврата обеспечительного платежа?

5. Заключен договор аренды земельного участка под сельскохозяйственные работы. Арендатор в течение полугода осуществлял затраты в рамках использования земельного участка. Через полгода по иску прокурора признан недействительным договор аренды. Судом установлена, что порок недействительности имел место по вине арендодателя. Арендатор обратился с иском о взыскании стоимости затрат, понесенных в связи с использованием земельного участка (в том числе, на сельскохозяйственные удобрения, наем тракторов для его возделывания и т. д.).

Подлежит ли иск удовлетворению?

6. Арендодатель передал нежилые помещения в аренду различным лицам, о чем были сделаны записи в ЕГРН. Впоследствии эти договоры аренды были прекращены, но записи в реестре остались.

Арендодатель вновь сдал объект во временное пользование и даже передал его по акту приема-передачи. Однако сторонам было отказано в регистрации этого договора по причине сохранения записей об аренде того же объекта по ранее заключенным договорам аренды.

Отказ в регистрации договора аренды послужил основанием для заключения между сторонами соглашения о расторжении договора. При этом за четыре месяца пользования имуществом арендатор заплатил контрагенту около 4 млн руб. арендной платы.

Посчитав, что договор аренды недействителен, арендатор обратился с соответствующим иском в арбитражный суд. В обоснование своих требований истец указал, что договор был заключен в отношении объектов, которые уже были переданы и находились в пользовании других лиц, что подтверждается записями в ЕГРН.

Как следует разрешить спор?

7. Общество обратилось в суд с иском к комитету имущественных отношений об обязании заключить договор купли-продажи объекта, арендуемого субъектом малого предпринимательства.

Суд удовлетворил иск, но на условиях, предложенных комитетом (цена продажи не 4 млн руб., как просил истец, а 10 млн руб.). После вступления судебного акта в законную силу истец (арендатор) заявил об отказе от заключения договора аренды на таких условиях.

Комитет, посчитав, что договор заключен на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, потребовал от арендатора (покупателя) уплаты штрафа за нарушение обязательства по внесению первого платежа.

Как следует разрешить спор?

8. Заключен долгосрочный договор аренды, в котором прямо указано, что начисление арендной платы будет осуществляться только после регистрации договора. При этом договором на арендатора была возложена обязанность в течение 14 дней после подписания договора обратиться с заявлением о его государственной регистрации. Затем объект был передан арендатору, но зарегистрирован только через год.

Вправе ли арендодатель требовать взыскания денежных средств за период с момента передачи объекта до его государственной регистрации?

9. В рамках договора купли-продажи объекта недвижимости, арендуемого Петровым, покупатель Васильев полностью оплатил покупную стоимость. Между Васильевым и продавцом Игнатьевым был подписан акт приема-передачи объекта. Согласно договору купли-продажи, с момента передачи объекта Васильев осуществляет права владения и пользования имуществом, принимает на себя расходы по его содержанию. Кроме того, Игнатьев направил Васильеву гарантийное письмо, которым принял на себя обязательство перечислить покупателю в течение трех рабочих дней с даты регистрации права собственности за покупателем арендную плату за период с даты подписания передаточного акта до конца оплаченного арендатором периода.

Поскольку указанное обязательство продавец не исполнил, покупатель Васильев обратился с иском о солидарном взыскании с Петрова и Игнатьева арендной платы с даты подписания передаточного акта до конца оплаченного арендатором периода.

Подлежит ли иск удовлетворению?

10. Заключен договор аренды. За один день до передачи объекта в аренду арендатор уведомил арендодателя об отказе принимать объект.

Какими средствами защиты наделен арендодатель?

11. Заключен и зарегистрирован договор аренды на 10 лет. Через один день после передачи объекта в аренду арендатор уведомил арендодателя об утрате интереса в объекте аренды и о готовности его возвратить. Арендатор также уведомил арендодателя о том, что его офис в этом городе через месяц закрывается. Через месяц арендатор, действительно, оставил офис пустым и больше туда не возвращался.

Какими средствами защиты наделен арендодатель?

12. Заключен и зарегистрирован договор аренды нежилых помещений на 10 лет. В договоре указана цель — аренда под офис. Оформлен акт приема-передачи, в акте информация о недостатках отсутствует. Через год пришла проверка государственного органа, которая обязала прекратить использовать помещения под офис, т. к. ранее в этом здании был туберкулезный диспансер и в силу специальных правил Минздрава РФ этот объект может использоваться еще 10 лет только как туберкулезный диспансер.

Какими средствами защиты наделен арендатор?

13. Заключен договор аренды на 3 года. Через три года арендатор уведомил арендодателя о намерении съехать, в связи с чем они оговорили день, когда объект будет возвращен. В этот день от арендодателя пришла представитель, которая забрала ключи, но акт возврата объекта подписывать не стала, т. к. у нее не было таких полномочий. Арендатор съехал. Через два года арендатор узнал о том, что арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за два года.

Как разрешить спор?

14. Заключен договор аренды на 3 года. Аренда нежилых помещений. Чтобы попасть в эти нежилые помещения, нужно пройти через помещения соседа. Сосед неправомерно не пускал ни арендатора, ни арендодателя через свои помещения в течение месяца.

Кто (арендодатель или арендатор) вправе предъявить иск к соседу? О чем будет этот иск? Вправе ли арендодатель за этот месяц, когда сосед не пускал арендатора, взыскивать арендную плату с арендатора?

15. Заключен договор аренды нежилых помещений. Арендатор, подстраивая объект под себя, захотел произвести ряд неотделимых улучшений, для чего запросил у арендодателя согласие «на производство неотделимых улучшений в целях приведения объекта с фирменным стилем и внутренними правилами (требованиями) арендатора». Арендодатель дал такое разрешение при условии, что не будет незаконных действий, в том числе незаконной перепланировки. По итогам прекращения договора аренды арендатор потребовал от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений. В числе неотделимых улучшений вошли: установка дверей, систем безопасности, системы кондиционирования и вентиляции, штукатурка.

Как разрешить спор?

16. Между Арендатором и Арендодателем заключен договор аренды недвижимости. Арендодатель вопреки п. 1 ст. 616 ГК РФ не осуществил капитальный ремонт недвижимости. В связи с этим Арендатор произвел за свой счет весь необходимый капитальный ремонт, в том числе: осуществил почти полную замену ставших обшивок, засыпок и плитных отеплителей каркасных стен (более 50% общей площади стен); частичную (свыше 55% общей площади кровли) замену всех видов кровли, а также полную смену инженерных сетей внутри недвижимости.

За все названные работы по капитальному ремонту Арендатор заплатил 6 000 000 руб., которые потребовал у Арендодателя компенсировать.

Арендодатель возразил, что все вышеприведенные работы представляют собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Между тем, никакого согласия на осуществление названных улучшений Арендодатель не давал, в связи с чем на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ соответствующие расходы Арендатора не могут быть отнесены на Арендодателя.

Как разрешить спор?

17. Договор аренды был заключен в 2012 году. Постоянная арендная плата — 2500 долларов в месяц. При этом стороны договорились, что 1 доллар по договору не может стоить больше 45 рублей. В 2016 году арендодатель вышел с иском о расторжении договора ввиду существенного изменения обстоятельств.

Удовлетворит ли иск суд? Какое было бы решение, если бы ограничения в договоре не было, а с аналогичным иском вышел арендатор?

18. Заключен договор аренды недвижимости от 01.01.2014 со ставкой 100 руб. в месяц на 10 лет и договор субаренды той же недвижимости от 01.01.2014 со ставкой 120 руб. в месяц на 10 лет. Договор аренды прекращен 01.01.2015. Арендодатель уведомил субарендатора о необходимости возврата объекта только 01.04.2015. Субарендатор возвращать объект отказался, требуя заключения договора напрямую.

Арендодатель вышел с иском об истребовании вещи и о взыскании солидарно с арендатора и субарендатора платы за пользование объектом с 01.01.2015 по ставке 120 до даты фактического возврата объекта.

Как разрешить спор?

Обязательная литература

1. Белов В. А. Договор аренды: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018.

2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.

3. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов.
2-е изд., перераб. и доп. Т. III: Общие положения об обязательствах и договорах. Договорные обязательства по передаче вещей в собственность или в пользование. М.: Статут, 2020.

4. Громов А. А. Последствия необоснованного отказа арендатора принять объект аренды. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 11.

Дополнительная литература

1. Абрамов Я. В. Аренда и наем имущества. СПб., 1905.

2. Велекжанина А. Адаптация условия о размере арендной платы к изменившимся обстоятельствам // Цивилистика. 2021. № 5.

3. Величко В. Е. Обязательства сторон из договора аренды на примере недостатков арендованной вещи // Цивилистика. 2020. № 3.

4. Величко В. Е. Улучшения арендованного имущества: баланс интересов арендатора и арендодателя // Цивилистика. 2021. № 5.

5. Громов А. А. Взыскание собственником доходов и иных выгод, полученных арендодателем и арендатором при отсутствии правового основания. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.11.2019 № 309-ЭС19-13850 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 3.

6. Громов А. А. Двойная сдача в аренду одного и того же объекта недвижимости. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 04.12.2018 № 305-ЭС18-12573 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 3.

7. Громов А. А. Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. № 7, № 8.

8. Громов А. А. Право следования в аренде // Цивилистика. 2021. № 5.

9. Егоров А. В. Аренда и пандемия: разбор ключевых проблем на примере одного дела // Цивилистика. 2021. № 5.

10. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М., 2003.

11. Шайдуллин А. И. Материальные недостатки арендованного имущества, которые не связаны с качеством вещи. Три примера из немецкой практики // Цивилистика. 2018. № 1.

Тема № 8.
ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ АРЕНДЫ
(ПРОКАТ, АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ПРЕДПРИЯТИЙ)
М. А. Волчанский

(2 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. В чем состоят особенности правового регулирования института проката? Проявляются при прокате имущества вещно-правовые эффекты аренды?

2. Раскройте специфику правоотношений, возникающих при аренде транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

3. В чем состоят главные отличия общего регулирования института аренды в целом и правил, регулирующих аренду зданий и сооружений?

4. Каковы особенности обязательственных отношений и их эффектов на третьих лиц при аренде предприятия?

Задачи

1. Между Арендатором и Арендодателем заключен договор проката телефона. Последний передан в абсолютно рабочем состоянии, без каких-либо дефектов. В процессе эксплуатации телефона арендатором в динамике и микрофоне скопилась пыль, вследствие чего по телефону стало невозможно разговаривать. Арендатор обратился к Арендодателю с требованием произвести ремонт телефона, в том числе вычистить всю пыль и вернуть телефону работоспособность в соответствующей части.

Арендодатель возразил, что в силу ст. 616 ГК РФ осуществление текущего ремонта — это обязанность Арендатора. Поскольку дефекты не носят фундаментального характера и капитального ремонта не требуется, Арендодатель отказал в удовлетворении требований Арендатора.

Как следует разрешить спор?

2. Васильев взял в каршеринг автомобиль. В процессе поездки Васильев сбил пешехода Ломова, переходившего дорогу по пешеходному переходу. Ломову был причинен тяжкий вред здоровью.

Пешеход обратился с иском к каршеринговой компании ООО «РОМАШКА» (собственник автомобиля), предоставившего соответствующую машину Васильеву, о возмещении всех затрат на лечение. Истец ссылался на то, что автомобиль является источником повышенной опасности, следовательно, за причинение вреда таким имуществом отвечает собственник последнего.

Подлежит ли иск удовлетворению?

3. Между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды транспортного средства с экипажем сроком на год. Предметом аренды являлся автомобиль. В день заключения договора Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо о том, что он дает свое предварительное согласие на заключение договоров субаренды в отношении предмета аренды (ст. 615 ГК РФ).

Через три дня после заключения договора Арендодатель передумал и со ссылкой на п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 отозвал предоставленное согласие. Арендодатель дополнительно отметил, что в договоре аренды нигде не фиксировалось, что разрешение на субаренду будет предоставлено, следовательно, Арендодатель вправе в одностороннем порядке предоставленное ранее согласие на субаренду отозвать.

Арендатор посчитал отзыв согласия незаконным и сдал автомобиль в субаренду в адрес ООО «РОМАШКА».

Арендодатель, узнав о договоре субаренды, обратился с иском о его признании недействительным в связи с отсутствием согласия на субаренду (ст. 615 ГК РФ).

Подлежит ли иск удовлетворению?

4. Между Арендатором ООО «Мастер» и Арендодателем ООО «Склад» 20.05.2015 заключен договор аренды помещения сроком на 5 лет. Ежемесячная арендная плата по договору составляла 1 000 000 руб. Стороны не зарегистрировали договор аренды в ЕГРН.

На 01.01.2021 у Арендатора числилась задолженность перед Арендодателем в размере 12 000 000 руб. за 2020 год. Арендатор не смог погашать долг по арендной плате весь 2020 год, поскольку в силу экономической конъюнктуры стал банкротом.

В итоге 01.02.2021 в отношении Арендатора по заявлению кредитора ООО «Ромашка» введена процедура конкурсного производства, в третью очередь реестра кредиторов включены требования в размере 10 000 000 руб.

01.03.2021 ООО «Склад» обратилось в суд по делу о банкротстве с заявлением о включении в третью очередь реестра кредиторов требований в размере 12 000 000 руб. (сумма арендной платы за 2020 год).

ООО «Ромашка» просило оставить требования без удовлетворения, поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды помещения, заключенный на срок более года, подлежал государственной регистрации. Последняя необходима для того, чтобы можно было противопоставлять договор аренды третьим лицам, в том числе кредиторам в деле о банкротстве, с которыми собирается конкурировать ООО «Склад» со ссылкой на договор аренды. Поскольку стороны аренды самостоятельно несут риски того, что регистрация договора не была осуществлена, заявление о включении в реестр кредиторов не должно быть удовлетворено.

ООО «Склад» указало на необоснованность доводов ООО «Ромашка», поскольку регистрации договора аренды не требовалось: п. 2 ст. 651 ГК РФ касается исключительно зданий и сооружений, а предметом аренды являлось помещение.

Как следует разрешить спор?

5. У ООО «Ермак» имелся долг перед ООО «Гордость» в размере 5 000 000 руб. Впоследствии 01.06.2020 ООО «Гордость» получило уведомление о том, что ООО «Ермак» передало весь свой бизнес (предприятие) в аренду ООО «Арендатор».

01.10.2020 ООО «Гордость» обратилось в суд к ООО «Ермак» о взыскании 5 000 000 руб.

ООО «Ермак» возразило, что весь свой бизнес (предприятие), включая все права и обязанности, был передан в аренду ООО «Арендатор» (договор зарегистрирован 31.05.2020), о чем 01.06.2020 было уведомлено ООО «Гордость».

В силу п. 2 ст. 657 ГК РФ у ООО «Гордость» имелось 3 месяца на то, чтобы расторгнуть договор или потребовать досрочного исполнения обязательства. Поскольку данный срок пропущен, то ООО «Гордость» следует претерпевать, что его должник поменялся на ООО «Арендатор».

ООО «Гордость» возражало против перевода долга, отмечало, что в силу ст. 391 ГК РФ без согласия кредитора любая замена должника ничтожна.

Как разрешить спор?

Обязательная литература

1. Абрамов Я. В. Аренда и наем имущества. СПб., 1905.

2. Белов В. А. Договор аренды: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018.

3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.

4. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов.
2-е изд., перераб. и доп. Т. III: Общие положения об обязательствах и договорах. Договорные обязательства по передаче вещей в собственность или в пользование. М.: Статут, 2020.

Дополнительная литература

1. Баринов Н. А. Договор бытового проката. Саратов, 1980.

2. Вавилин Е. В. Аренда транспортных средств. Правовые аспекты. М., 2005.

3. Иванова Е. Ю. Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство // Вестник гражданского права. 2021. № 2.

4. Громов А. А. Обход преимущественного права покупки // Вестник гражданского права. 2021. № 1.

5. Громов А. А. Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. № 7. № 8.

6. Громов А. А. Последствия необоснованного отказа арендатора принять объект аренды. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 11.

7. Громов А. А. Право следования в аренде // Цивилистика. 2021. № 5.

8. Егоров А. В. Аренда и пандемия: разбор ключевых проблем на примере одного дела // Цивилистика. 2021. № 5.

9. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М., 2003.

10. Шайдуллин А. И. Материальные недостатки арендованного имущества, которые не связаны с качеством вещи. Три примера из немецкой практики // Цивилистика. 2018. № 1.

Тема № 9.
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
А. А. Громов

(2 ак. часа семинарских занятий)

Вопросы для обсуждения на семинаре

1. Приведите характерные черты договора найма жилого помещения и договора социального найма. Чем указанные договоры отличаются от иных договорных типов?

2. Укажите, какие схожие правила имеют место при регулировании договора аренды и договора найма жилого помещения.

3. Опишите требования, предъявляемые к порядку заключения договора найма жилого помещения.

4. Раскройте содержание обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения.

5. Охарактеризуйте особенности расторжения договора найма жилого помещения.

Задачи

1. Сидоров 3 года снимал у Кузнецова однокомнатную квартиру за 50 000 руб. в месяц. За три месяца до истечения срока договора Кузнецов уведомил контрагента об отказе от продления договора и об отсутствии у него намерения сдавать квартиру в ближайшее время.

По окончании действия договора Сидоров переехал в соседний дом, где также снял однокомнатную квартиру, но за 55 000 руб.

Через месяц Сидоров узнал о том, что Кузнецов сдал свою квартиру коллеге по работе Сидорова — Плюшкину за 60 000 руб. сроком на 4 года.

Посчитав, что Кузнецов его обманул, Сидоров обратился в суд с иском о признании недействительным договора найма между Кузнецовым и Плюшкиным. Сидоров также просил взыскать с Кузнецова убытки в размере 240 000 руб. (по 5000 руб. за каждый месяц на протяжении 4 лет).

Возражая против заявленных требований, ответчики указывали на отсутствие у Сидорова правомерного интереса в признании договора недействительным.

2. Челюскин сдал свою квартиру в наем Огурцову сроком на 11 месяцев. В договоре было предусмотрено право Челюскина раз в месяц проходить в квартиру и проверять ее текущее состояние.

В рамках одной из проверок Челюскин обнаружил, что в квартире, помимо Огурцова, проживает еще двое неизвестных ему людей.

При обсуждении выяснилось, что эти люди заключили с Огурцовым договор поднайма, который, однако, не был согласован с Челюскиным. Жильцы отказались съезжать до истечения срока, установленного в договоре поднайма.

При этом каких-либо видимых недостатков в квартире обнаружено не было, все жильцы явно использовали ее по назначению.

Будучи возмущенным, что Огурцов сдал в квартиру в поднаем, не спросив его разрешения, Челюскин обратился к юристу за консультацией.

3. Беланов сдал свою квартиру в наем Ястребову сроком на 11 месяцев. После этого Беланову регулярно начали звонить соседи с жалобами на Ястребова, который устраивает дискотеки по ночам, распивает спиртные напитки и не реагирует на просьбы соседей.

Решив поговорить с Ястребовым, Беланов обнаружил, что замок в квартире заменен и он не может попасть в нее со своим ключом.

На это Ястребов сообщил ему, что старый ключ он потерял, в связи с чем ему пришлось сделать новый замок. Между тем комплект ключей Беланову он не отдал, обещав это сделать позже.

Зайдя в квартиру Беланов обнаружил, что некоторые предметы мебели сломаны, на холодильнике имеется отметина от удара кулака, а одно из стекол межкомнатной двери разбито.

Беланов потребовал от Ястребова устранить нарушения в течение двух недель, больше не мешать соседям и выдать ему комплект ключей, подходящих к новому замку. Ястребов заверил его, что все будет сделано.

Через две недели Ястребов не вышел на связь, тогда Беланов обратился за консультацией к юристу.

4. Соколов на протяжении 7 лет снимал квартиру у Коршунова. Каждый раз стороны заключали договор на 11 месяцев, регулярно увеличивая плату за наем. После очередного перезаключения договора между сторонами возник спор, кто из них должен нести расходы на починку стиральной машины, микроволновой печи, кондиционера и холодильника. Как установил эксперт, и это не оспаривалось сторонами, все указанные вещи вышли из строя из-за значительного срока использования, а не из-за виновных действий Соколова. Кроме того, Соколов настаивал на том, чтобы Коршунов поклеил новые обои, т. к. старые местами порвались, а также заменил ручки в двух межкомнатных дверях. В части последних претензий Коршунов возражал еще и потому, т. к. эти «дефекты» имели место до того, как был заключен текущий договор найма и относятся к явным недостаткам, о которых Соколов должен был знать.

Будучи не в состоянии договориться самостоятельно, стороны обратились за консультацией к юристу.

Обязательная литература

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.

2. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. Т. III: Общие положения об обязательствах и договорах. Договорные обязательства по передаче вещей в собственность или в пользование. М.: Статут, 2020.

Дополнительная литература

1. Бурняшев Д. В. Договоры найма жилого помещения (коммерческий, социальный и специализированный). М.: Редакция «Российской газеты», 2018. Вып. 24.

2. Громов А. А. Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ // Закон. 2023. № 3. С. 57-68.

3. Ковалева О. А. Договор аренды жилого помещения в России и Германии. Сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. 2021. № 2. С. 42–44.

4. Никитина В. А. Договоры найма жилых