Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова

Девелопмент недвижимости

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.3

ББК 67.404.1

         С79

Авторы:

Стерник Г. М. — кандидат технических наук, главный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов, профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г. В. Плеханова;

Стерник С. Г. — доктор экономических наук, профессор, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, профессор кафедры оценки и управления собственностью Финуниверситета при Правительстве РФ;

Тулинова Н. В. — аспирант кафедры оценки и управления собственностью Финуниверситета при Правительстве РФ.

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.

Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.

Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

УДК 347.2/.3

ББК 67.404.1

© Стерник Г. М., Стерник С. Г., Тулинова Н. В., 2015

© ООО «Проспект», 2015

ВВЕДЕНИЕ

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного «экспертного» мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риэлторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще полностью себя не изжила.

Одновременно постепенно внедрялся и научный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, в том числе – авторами настоящего учебного пособия¹.

Обобщая 25-летний опыт развития рынка, можно заключить, что российская практика девелопмента недвижимости нуждается в подготовке специалистов по профессиональному инвестиционному анализу и прогнозированию рыночной обоснованности инвестиционно-строительных проектов (инвестиционных аналитиков рынка недвижимости).

Значительный современный научный и практический опыт по указанному вопросу проанализирован и использован в настоящем учебном пособии по дисциплине «Девелопмент недвижимости».

Цель дисциплины – изучение студентами экономических и организационно-правовых основ девелопмента.

Учебные задачи дисциплины:

• изучение экономической сущности девелопмента, его роли в формировании конкурентной среды на инвестиционно-строительном рынке;

• изучение операций и состава участников инвестиционно-строительного проекта, включая государственные и муниципальные структуры;

• получение знаний о законодательной и нормативной базе девелопмента;

• получение знаний об основных положениях методологии анализа рынка в интересах обоснования эффективности инвестиционно-строительного (девелоперского) проекта;

• получение знаний об основных положениях методологии разработки технико-экономических параметров инвестиционно-строительного (девелоперского) проекта.

Дисциплина «Девелопмент недвижимости» относится к вариативной части профессионального цикла и основывается на знании следующих дисциплин: «Статистика», «Методы принятия управленческих решений», «Эконометрика», «Информационные технологии», «Экономическая теория: микроэкономика, макроэкономика», «Теория менеджмента», «Маркетинг», «Правоведение», «Инвестиционный анализ», «Маркетинг», «Учет и анализ: финансовый анализ», «Инвестиционный анализ», «Управление проектами».

Для успешного освоения дисциплины «Девелопмент недвижимости» студент должен:

1) знать базовые ценности мировой культуры, законы развития природы, общества и мышления, опираться на них в своем личностном и общекультурном развитии и уметь оперировать этими знаниями в профессиональной деятельности;

2) уметь анализировать и оценивать исторические события и процессы, использовать нормативные правовые документы в своей деятельности, анализировать социально значимые проблемы и процессы;

3) владеть навыками восприятия, обобщения и анализа информации, постановки цели и выбора пути ее достижения, высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности.

В результате освоения компетенций студент должен:

а) знать:

• социальную значимость своей будущей профессии, обладать высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности (ОК-12);

• роль и значение информации и информационных технологий в развитии современного общества и экономики знаний (ОК-16);

• экономические основы поведения организаций строительного комплекса, способы анализа конкурентной среды отрасли (ПК-30);

• законодательные и нормативные акты в области девелопмента недвижимости федерального и регионального уровней (ОК-9, ПК-36.1);

• инфраструктуру и функции рынка недвижимости как среды для девелопмента, место девелопмента в процессах функционирования рынка (ПК-36.1);

• современную (в том числе международную) терминологию в области девелопмента (ПК-36.1);

• понятия о цикличности рынка недвижимости и девелопмента (ПК-36.1);

• принцип НЭИ и общую схему анализа НЭИ инвестиционно-строительного проекта;

• комплексный алгоритм инвестиционного анализа территории, участка и проекта (ПК-36.1);

• общие положения методологии анализа рынка в интересах девелопмента, цели и содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости; свойства рынка и их показатели, характеризующие состояние и степень развития рынка (ОК-10, ПК-36.1);

• принципы классификации объектов по качеству проекта и определения рейтинга местоположения (ПК-36.1);

• способы и источники финансирования девелоперских проектов (ПК-36.1);

• особенности девелопмента при комплексной застройке и реновации территорий, создании офисной, торговой, производственной недвижимости (ПК-36.1);

б) уметь:

• оценивать воздействие макроэкономической среды на функционирование организаций и органов государственного и муниципального управления (ОК-13, ПК-27);

• анализировать поведение потребителей экономических благ и формирование спроса (ОК-13, ПК-29);

• применять количественные и качественные методы анализа при принятии управленческих решений и строить экономические, финансовые и организационно-управленческие модели (ПК-30);

• использовать в практической деятельности организаций информацию, полученную в результате маркетинговых исследований и бенчмаркинга (ПК-36);

• проводить анализ рыночных и специфических рисков, использовать его результаты для принятия управленческих решений (ПК-42);

• проводить оценку инвестиционных проектов при различных условиях инвестирования и финансирования (ПК-43);

• находить и оценивать новые рыночные возможности и формулировать бизнес-идею (ПК-43);

• проводить классификацию объектов недвижимости по юридическому статусу и назначению, морфотипу, классу качества, построить многоуровневую иерархию процессов девелопмента (ПК-36.1);

• провести ресурсный анализ площадки (ПК-36.1);

• рассчитать среднерыночную доходность различных сегментов девелопмента на основе мониторинга и анализа рынка недвижимости (ПК-36.1);

• выполнить расчет затрат на девелопмент и оценку экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта (ПК-36.1);

• разработать маркетинговую, бизнес-концепцию и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта (ПК-36.1);

• провести риск-анализ инвестиционно-строительного проекта (ПК-36.1);

в) владеть:

• методами количественного анализа и моделирования, теоретического и экспериментального исследования (ОК-15);

• основными методами, способами и средствами получения, хранения, переработки информации, иметь навыки работы с компьютером как средством управления информацией (ОК-17);

• законодательными и нормативными актами в области девелопмента недвижимости федерального и регионального уровней (ПК-36.1);

• понятием о цикличности рынка недвижимости и девелопмента, закономерностях циклического функционирования РН в странах с транзитивной экономикой (ПК-36.1);

• комплексным алгоритмом инвестиционного анализа территории, участка и проекта (ПК-36.1).

Раздел 1.
ОНЯТИЕ О ДЕВЕЛОПМЕНТЕ И ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ СРЕДЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

Глава 1.
Девелопмент как вид инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

1.1. Основные понятия о девелопменте

Англоязычный термин «development» (развитие) применительно к девелопменту (созданию, развитию) недвижимости пришел в русский язык с началом рыночных преобразований и уже с 1991 г. упоминался в СМИ как один из видов деятельности на рынке недвижимости. Приведем развернутое описание этого понятия, пришедшее в отечественную практику с выходом в 2003 г. книги «Профессиональный девелопмент недвижимости» Ричарда Б. Пейзера и Анны Б. Фрей²:

«Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Девелоперы инициируют, создают, финансируют, контролируют и организуют процесс девелопмента от начала до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию и реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рынок, разрабатывают программу строительства и проект, получают необходимую исходно-разрешительную документацию и финансирование, строят объект, сдают его в аренду, управляют им и, наконец, продают его».

Обобщая данное определение, можно коротко заключить, что девелопмент недвижимости – это предпринимательская деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

С середины прошлого десятилетия отмечается устоявшееся словоприменение терминов «девелопер», «девелопмент», «девелоперская компания», «девелоперский проект» и «девелоперская деятельность» в нормативно-правовых актах Правительства РФ, министерств РФ, документах судебных органов, региональных органов власти Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных субъектов Федерации. При этом значения терминов определениями не формализуются, но однозначно подразумевают предпринимательскую деятельность застройщиков по созданию и качественному изменению недвижимости любого масштаба в целях повышения ее стоимости и извлечения прибыли от ее коммерческой реализации³.

Однако гораздо чаще названия «девелопмент» и «девелопер» в нормативно-правовой базе вытесняются близкими по содержанию (но не идентичными) понятиями, соответственно – «градостроительная деятельность» и «застройщик». В редакции Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), действующей с 22 января 2015 г., они формулируются так:

«Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений»;

«Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии “Росатом”, органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

В данном определении акцентируются функции организатора застройки на собственном или чужом участке и не упоминаются (но и не отрицаются) функции инвестора (привлечение финансирования проекта) и функции организатора коммерческой реализации (продажа или сдача в аренду и др.) недвижимости, полученной в результате осуществления проекта. В то же время в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 22.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» используется определение, в котором акцентируются функции инвестора проекта именно по привлечению финансирования: «Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”) случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (в ред. Федерального закона от 10.07.2012 № 118-ФЗ)».

И, наконец, в действующем Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД)⁴ имеется группа 41.10 «Разработка строительных проектов», включающая «разработку проектов по строительству жилых и нежилых зданий посредством объединения финансовых, технических и физических средств для реализации проекта с целью дальнейшей продажи». Однако название «девелопмент» по отношению к данному виду предпринимательской деятельности, к сожалению, в документе не закреплено.

При этом во многих нормативно-правовых актах независимо используется понятие «технический заказчик», сформулированное в ГрК РФ: «Технический заказчик – физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».

В англоязычной литературе различия между застройщиком и заказчиком отражены в двух видах девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и BTS-development (built-to-suit): создание объекта недвижимости под цели конкретного заказчика или собственные нужды.

В первой схеме, fee-development, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

В российской практике такого участника традиционно называют чаще «управляющая строительством компания», «управляющий проектом», «менеджер проекта», «технический заказчик», «инжиниринговая компания» и т. п. В последние годы уже встречается и употребление наименования «фи-девелопер».

Вторая разновидность девелопмента – speculative development – гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и «предарендных» платежей от будущих арендаторов или авансов от покупателей.

Необходимо отметить, что, хотя обычно функции девелопера выполняет юридическое лицо (девелоперская компания), тем не менее, на практике это название применяют и к специалисту – физическому лицу, причем не только к первому лицу компании.

1.2. Некоторые понятия инвестиционного анализа в интересах девелопмента недвижимости

В Российской Федерации в девяностые годы прошлого и в начале нынешнего века был принят ряд законов, прямо или косвенно касающихся инвестиционной деятельности⁵, ⁶, ⁷.

Указанные законы определяют инвестиции как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Основные принципы, системные и расчетные методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов, включающие раздельную оценку коммерческой эффективности и общественной эффективности инвестиций, в общем случае инвестиционного анализа проектов любого типа в России применяются в соответствии с действующими «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 (№ ВК 477)⁸.

Данная методология по настоящее время является не только официально принятой в России, но и объективно актуальной в научном и прикладном отношении, поскольку соответствует международным стандартам инвестиционного анализа UNIDO (United Nations Industrial Development Organization – Организация Объединённых Наций по промышленному развитию).

Вместе с тем, указанная методология является универсальной для финансового анализа инвестиционных проектов любого профиля, но именно поэтому в ней не учитывается отраслевая экономико-правовая специфика инвестиций, во-первых – именно в недвижимость, во-вторых – именно на развивающемся рынке России.

Методология финансового инвестиционного анализа на рынке недвижимости переходной экономики России сложнее, чем в других реальных секторах и отраслях экономики, и существенно отличается от классики жанра (например – от инвестиционного анализа промышленных проектов и др.).

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений в экономической теории и на практике имеет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов. При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методологий.

В мировой литературе инвестиции классифицируются по экономическому типу объекта инвестирования на инвестиции в реальные активы, инвестиции в финансовые активы и инвестиции в нематериальные активы. Под реальными (материальными) активами понимаются физические объекты со сроком службы более одного года, в том числе зарегистрированные вещные права на недвижимое имущество, под финансовыми активами – ценные бумаги и иные долговые обязательства, под нематериальными активами – авторские и смежные права, патенты, лицензии, торговые марки и т. п.

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценки которых для управления их эффективностью являются предметом рассмотрения в настоящем учебном пособии.

Все инвестиционные операции на рынке недвижимости принципиально сводятся к трем составным бизнес-процессам:

– спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном или первичном рынке с целью дальнейшей дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост рыночной стоимости (извлечение дохода только от роста капитала – дилерские операции);

– консервативное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в течение инвестиционного срока с целью извлечения дохода от эксплуатации (например – сдачи в аренду) и последующей продажи (рентные операции);

– инновационное инвестирование в создание нового или изменение существующего объекта недвижимости с целью извлечения дохода от реализации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в аренду и др. (девелоперские операции).

Последний вид деятельности (девелопмент недвижимости, или инвестиционно-строительная деятельность) с точки зрения инвестиционного анализа отличается двумя особенностями:

– имеет составной экономический тип инвестиций, причем состав меняется во времени (стоимость нематериальных активов в виде распорядительных документов о правах на девелопмент, лицензий и др. и финансовых активов проекта в виде договоров о долевом инвестировании, векселей и др. постепенно переносится в материальные активы – вещные права – через незавершенные капитальные вложения);

– регулируется не только гражданским законодательством об обороте вещных прав на недвижимое имущество, но и градостроительным законодательством. Это институциональное свойство среды проекта порождает существенные отличия в анализе эффективности и управлении стоимостью девелоперских проектов по сравнению со спекулятивными и консервативными инвестиционными проектами на рынке недвижимости.

Важно подчеркнуть разницу между инвестированием в куплю-продажу (аренду) недвижимости и в создание недвижимости для продажи (аренды), т. е. между доходностью дилерских (спекулятивных) инвестиций и доходностью инвестиционно-строительной деятельности на рынке недвижимости. Происхождение дохода в обоих случаях одинаково – сумма цен продажи помещений или арендные платежи (хотя во втором случае часто продаются и долевые права требования до завершения строительства объекта). Но в дилерских операциях затраты определяются ценой приобретения объекта (здесь прибыль – это вознаграждение инвестора как разность между ценой реализации объекта и ценой его приобретения), а в инвестиционно-строительной деятельности затраты представляют собой суммарные инвестиции девелопера (тогда прибыль – это вознаграждение девелопера как разность между ценой реализации объекта и полной инвестиционной стоимостью строительства).

Также важно понять, что цена реализации объекта недвижимости и затраты на его создание часто не имеют прямой причинно-следственной связи.

Цена реализации определяется спросом и предложением, затраты – совокупностью цен на элементы девелопмента и иных платежей. Цена реализации в условиях рыночной экономики не определяется стоимостью инвестиций, увеличенной на некоторую заданную норму прибыли (как было в централизованной, плановой экономике). Наоборот, прибыль проекта равна разности между ценой реализации и затратами.

К полным затратам на девелопмент (часто они называются полной, или инвестиционной стоимостью строительства объекта) относятся затраты на приобретение земли, на приобретение и согласование прав застройки, на иные отчисления городу, на освоение и инженерное обеспечение участка, на строительно-монтажные работы (СМР) и сдачу объекта в эксплуатацию, на обслуживание заемных средств. При этом:

– затраты на строительные материалы и работы относительно одинаковы по всей стране (расчет укрупненной сметной стоимости СМР с поправкой на региональные коэффициенты);

– цены на землю значительно отличаются в зависимости от местоположения и региона, назначения и категории использования, порядка приобретения прав;

– затраты на приобретение и согласование прав застройки (чиновники, архитекторы, юристы, сборы, проценты и др.) значительно отличаются по локальным рынкам;

– затраты на освоение и инженерное обеспечение участка значительно отличаются в зависимости от ресурсных показателей участка.

В условиях высокой доходности инвестиционно-строительных проектов подрядчики, поставщики строительных ресурсов начинают повышать цену своей продукции и услуг, увеличивать инвестиции в расширение своего производства. Тем самым создаются условия для увеличения объемов строительства и тем самым – снижения в дальнейшем цен реализации площадей. В случае, если цены на ресурсы не повышаются, не происходит увеличения инвестиций в их производство, усиливается дефицит товаров и услуг, не увеличиваются объемы строительства, что ведет (при сохранении спроса) к дальнейшему повышению цен реализации площадей.

В условиях низкой доходности по причине высоких затрат девелопер стремится снизить издержки строительства и сохранить уровень прибыли. Если это не удается и уровень доходности не удовлетворяет девелопера – он не начинает новые строительные проекты, рынок девелопмента сужается, что грозит дальнейшим повышением цен реализации площадей.

В условиях снижения доходности по причине падения спроса застройщики неохотно снижают цену предложения, вследствие чего покупатель уходит на другие объекты, спрос еще больше снижается вплоть до остановки продаж. Следовательно, в этом случае прибыль снижается не вследствие падения цены реализации, а вследствие падения продаж.

Рассмотрим некоторые понятия финансового инвестиционного анализа рынка недвижимости Института коммерческих инвестиций в недвижимость США (CCIM, Certified Commercial Investment Member Institute, USA), отражающие отраслевые международные стандарты в данной сфере деятельности. Данные понятия преобразованы и адаптированы к российскому рынку. По ряду актуальных на российском рынке задач в указанную систему разработаны и введены недостающие понятия, принципы и методы, вытекающие из экономико-правовых реалий развивающегося рынка недвижимости в транзитивной российской экономике.

Тип собственности – Property type. Классификация инвестиционной недвижимости по ее основному использованию. К четырем основным типам собственности по глоссарию CCIM Institute относятся промышленная, офисная, жилая собственность и собственность для розничной торговли.

Коммерческая недвижимость – Commercial real estate. Любая многосемейная жилая, офисная, промышленная собственность или собственность, предназначенная для розничной торговли, которая может быть куплена или продана на рынке недвижимости.

Ликвидность – Liquidity. Возможность быстрого преобразования инвестиции в денежные средства без убытка для основной суммы.

Реализуемость – Marketability. Возможность быстро продать инвестицию при фактическом состоянии рынка по сложившейся на рынке цене.

Затраты, расходы, себестоимость, полная стоимость строительства (Investments) является ценой, заплаченной за приобретение товаров или услуг в процессе производства новых товаров и услуг, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги.

Выручка, доход (Income) – это денежные поступления от реализации продукции, услуг, от сдачи в аренду продажи недвижимости.

Прибыль (Profit) – это разность между выручкой, доходом (Income) и затратами (Investments).

Валовая прибыль (Gross Profit) – до налогообложения.

Чистая прибыль (Net Profit) – после налогообложения.

Доходностью называется отношение прибыли (Profit) к затратам (Investments).

Рентабельностью называется отношение прибыли (Profit) к выручке, доходу (Income).

Сроком окупаемости («простой» срок окупаемости, payback period) называется продолжительность периода со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

При этом датой начала срока окупаемости является момент осуществления первой оплаты расходов, связанных с осуществлением инвестиционного проекта. Датой окончания срока окупаемости является день, когда исчисленная нарастающим итогом сумма чистой прибыли от реализации инвестиционного проекта с амортизационными отчислениями превысила исчисленную нарастающим итогом сумму всех затрат, связанных с реализацией инвестиционного проекта.

Для организаций, осуществляющих реализацию одного инвестиционного проекта наряду с иной деятельностью, срок его окупаемости определяется независимо от результатов деятельности организации в целом. При этом организация обязана вести раздельный учет доходов и расходов по данному инвестиционному проекту или применять методологию бухгалтерского учета, которая позволяет определить доходы и расходы, относящиеся к инвестиционному проекту.

При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, выступает только в качестве ограничивающего критерия.

Точка безубыточности – это объем продаж, при котором чистая прибыль становится равной нулю.

Приведенная система определений представляется пригодной для российского рынка недвижимости. Необходимость для российского рынка детализации по функциональному назначению основных типов (у нас они называются «виды», «подвиды») коммерческой недвижимости на более мелкие категории (например – гостиничную, общественного питания, развлекательную и др.) не требует дальнейшего обсуждения, так как не противоречит международному пониманию основных типов. Вместе с тем, жилую недвижимость в России относят к отдельному виду. Что касается отнесения к коммерческой исключительно многосемейной (т. е. не односемейной) жилой собственности – то девелопмент коттеджных поселков, несомненно, также можно рассматривать как комплексный девелопмент многосемейной жилой собственности, объединяющей односемейные дома.

В данной системе определений необходимо обратить внимание на соотношение понятий ликвидность и реализуемость. Второе понятие экономически шире, чем первое, и позволяет сделать вывод, что ликвидность – это реализуемость по накопленной к определенному моменту инвестиционной стоимости, определяющая возможность (точку) безубыточного выхода инвестора из проекта на любой стадии.

В связи с изложенным представляется важным уточнить, что определение ликвидности конкретного проекта как актива не является задачей собственно инвестиционного анализа рынка, в ходе которого производится только предварительная оценка финансовой реализуемости на основании среднерыночных затрат и среднерыночной доходности типового девелопмента. Определение текущей ликвидности конкретного проекта – это задача инвестиционного анализа конкретного проекта и инвестиционного проектирования или управления проектом (на любой стадии). Выполняется она инвестиционным консультантом и (или) управляющим проектом (девелопером), и осуществляется на основании не только анализа рынка, но и сначала укрупненного, а затем все более детализированного исследования конкретных инвестиционных затрат и параметров финансирования конкретного проекта. Нередко на практике (в том числе по канонам CCIM Institute – в обязательном порядке) инвестиционный консультант в интересах девелопера последовательно обеспечивает функции:

– инвестиционного анализа рынка,

– проектного маркетинга,

– инвестиционного проектирования,

– а иногда и экономического управления проектом, включая реализацию продуктов проекта.

Практически реализация набора этих функций, вместе с функцией технического заказчика по проектированию и строительству, составляет полный цикл fee-development (наемного профессионального девелопмента).

Системное применение финансового инвестиционного анализа рынка в рамках и в интересах всего комплекса перечисленных функций управления инвестициями в девелопменте сводится к трем обобщенным целям:

1) прогнозирование инвестиционной привлекательности и рисков определенного рынка (сегмента);

2) прогнозирование инвестиционной эффективности и рыночных рисков определенного проекта;

3) поиск рыночных закономерностей и механизмов, позволяющих разработать управленческие шаги по повышению эффективности и снижению рисков определенного проекта на определенном рынке (проектный маркетинг).

Необходимо подчеркнуть, что инвестиционный анализ всегда, по определению, направлен на формирование прогноза о некоем будущем в пределах инвестиционного горизонта предполагаемого девелопмента.

На уровне прикладного применения в управлении проектами под инвестиционным анализом рынка недвижимости понимается системный процесс получения и анализа инвестиционно значимой информации о рынке, необходимой на различных стадиях финансирования проектов на рынке недвижимости для достижения целей и задач:

– обеспечения ликвидности (рыночной реализуемости) создаваемой недвижимости;

– снижения рыночных рисков инвестиций в создание ликвидной недвижимости;

– управления экономической эффективностью инвестиционных проектов (потоками затрат и доходов по объемам и срокам).

В общем случае управление эффективностью и стоимостью инвестиционного проекта различается в трех фазах жизненного цикла проекта, разграниченных по признаку состава финансовых потоков:

– прединвестиционная фаза – с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат (группа процессов инициирования и планирования по PMBoK⁹);

– инвестиционная фаза – с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (при этом замысел проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения);

– операционная фаза – с момента начала выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта (при этом замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, а также инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат).

Отдельно рассматривается управление эффективностью и стоимостью проекта в ликвидационной фазе, в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта.

1.3. Соотношение фаз инвестирования и градостроительных стадий девелопмента

Жизненный цикл девелоперского проекта, с учетом градостроительного законодательства, включает следующие стадии.

А. Предпроектная стадия.

Б. Стадия проектирования.

В. Стадия строительства.

Г. Стадия реализации.

Д. Стадия эксплуатации (операционная).

А. Предпроектная стадия включает этапы (задачи):

1) анализ рынка недвижимости;

2) подбор объекта девелопмента;

3) формирование замысла и концепции проекта;

4) подготовка объекта к девелопменту (расселение, освобождение, снос и др.) – по необходимости;

5) оформление предпроектной исходно-разрешительной документации (ИРД), включая проведение инженерных изысканий и согласование технических условий присоединения к инженерным сетям (по необходимости);

6) разработка финансовой схемы, организация финансирования, привлечение кредитных и инвестиционных средств;

7) разработка задания на архитектурно-строительное проектирование.

Б. Стадия проектирования включает этапы (задачи):

1) формирование профильного состава исполнителей проектирования, заключение договоров;

2) привлечение профильных консультантов по маркетинговым параметрам проектирования и по реализации площадей (маркетологов, брокеров и др.);

3) контроль и координация процесса проектирования и промежуточных согласований;

4) получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации;

5) оформление разрешения на строительство (реконструкцию).

В. Стадия строительства (реконструкции) включает этапы (задачи):

1) формирование профильного состава исполнителей строительства (реконструкции), заключение договоров;

2) заключение договоров на привлечение долевых инвестиций (по необходимости);

3) контроль и координация ведения строительных работ, снабжения и инженерно-технического обеспечения, качества строительства и сметных расходов;

4) организация ввода объекта в эксплуатацию;

5) оформление прав собственности.

Г. Стадия реализации включает этапы (задачи):

1) маркетинг, реализация площадей (заключение договоров с арендаторами, покупателями и др.);

2) расчеты с кредиторами и долевыми инвесторами проекта;

3) расчеты по налогам и сборам, в том числе возврат НДС застройщика (по необходимости).

Д. Стадия эксплуатации (операционная) включает этапы (задачи):

1) контроль за технической эксплуатацией объекта после окончания строительства;

2) управление финансовыми потоками от эксплуатации, сдачи в аренду или продажи площадей объекта;

3) развитие объекта недвижимости.

Необходимо обратить внимание на принципиальные юридические «границы» стадий девелопмента:

– в результате завершения предпроектной стадии должны возникнуть согласованные всеми участниками проекта ИРД и задание на проектирование;

– в результате завершения проектной стадии должно возникнуть разрешение на строительство (только с этого момента можно привлекать долевые инвестиции граждан);

– в результате завершения строительной стадии объект должен быть введен в эксплуатацию и должно, как минимум, начаться беспрепятственное оформление прав собственности;

– в результате завершения реализационной стадии должен быть получен финансовый итог, в котором стоимость чистых активов проекта в составе «собственность плюс кэш-фло» должна быть положительной и отвечающей запланированным инвестиционным ожиданиям;

– в результате завершения эксплуатационной стадии объект должен быть полностью обращен в «кэш-фло», т. е. продан, или обращен в объект нового девелоперского цикла (т. е. в материальную или имущественную инвестицию).

Нетрудно заметить, что какие-либо из перечисленных стадий девелопмента могут протекать параллельно, причем в любой комбинации. В частности:

– если имеют место параллельное и поэтапное расселение, освобождение, снос, проектирование, строительство (реконструкция), ввод в эксплуатацию и реализация составного проекта по очередям;

– если имеют место изменение концепции в ходе проекта, редевелопмент, замена участников, дробление и укрупнение инвестиционных долей, длительный монтаж и пуско-наладка крупных узлов сложного и дорогого инженерного оборудования арендатора в ходе эксплуатации (например – производственных, рекреационных, медицинских, развлекательных и иных функционально сложных объектов) и др.

Инвестиционному аналитику важно уметь:

– четко юридически различать девелоперскую стадию каждой составной части проекта;

– правильно отграничивать и учитывать относящиеся к ней денежные потоки в соответствии с фазами инвестиционного цикла (см. ниже);

– правильно учитывать имущественный статус финансовых и нефинансовых (материальных и нематериальных) активов проекта для их возможного отчуждения или налогообложения. Например, нематериальные активы, расходы будущих периодов или долгосрочные капитальные вложения в предпроектной и проектной стадиях (накопленная затратная и доходная стоимость «права на девелопмент») могут превращаться в материальные активы – незавершенное строительство в строительной стадии и основные средства (недвижимое имущество) в эксплуатационной стадии соответственно и др.;

– правильно учитывать текущий статус финансовых активов (потоков) проекта в расчетах с дебиторами и кредиторами. Например, одни и те же потоки, в том числе предарендные платежи, в зависимости от стадии девелопмента даже без движения средств могут превращаться из долевых инвестиций в авансы и в окончательную оплату за арендные права или приобретенную собственность.

С учетом изложенного соотношение фаз инвестирования и стадий девелопмента на российском рынке недвижимости выглядит следующим образом (рис. 1):

– прединвестиционная фаза – с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат. Совпадает с предпроектной и проектной стадиями девелопмента до момента получения разрешения на строительство. Только после этого накопленные затраты на предпроектные мероприятия и проектирование могут быть учтены как инвестиционные. В противном случае они могут быть отнесены на убытки;

– инвестиционная фаза – с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта как операционной деятельности (при этом концепция проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения). Совпадает со строительной стадией девелопмента до момента ввода объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности;

– операционная фаза – с момента начала выручки от операционной деятельности до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта. Если операционная фаза инвестиционного цикла (реализация площадей) начинается ранее окончания строительной стадии девелопмента, то продолжающиеся затраты на строительство по-прежнему рассматриваются как инвестиционные, а не операционные. Далее, как было показано выше, на протяжении операционной фазы проекта его концепция может претерпевать изменения, и инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат.

Рис. 1. Соотношения фаз инвестиционного проекта и стадий градостроительной деятельности в жизненном цикле девелопмента недвижимости

Вопросы для самопроверки

1. Какое место в системе формирования профессиональных компетенций инженеров-экономистов в области девелопмента занимает дисциплина «Девелопмент недвижимости»? Перечислите учебные задачи дисциплины.

2. Дайте определение понятий: девелопмент, девелопер, фи-девелопер, застройщик. Охарактеризуйте их функции.

3. Раскройте содержание терминов: инвестиции, затраты, доход, прибыль, доходность, стоимость, цена.

4. Перечислите основные градостроительные этапы и инвестиционные фазы девелопмента и раскройте их сущность.

5. Какими важными навыками должен обладать инвестиционный аналитик рынка недвижимости?

Задание для самостоятельной работы

Подготовить презентацию на тему: «Девелопмент недвижимости – от идеи до реализации».

Глава 2.
Правовая среда девелопмента

2.1. Законодательная база девелопмента

Как уже было сказано в главе 1, понятие девелопмента в российском законодательстве не определено. Говоря о правовом поле девелопмента, уместно исходить из понимания его как предпринимательской деятельности по созданию и изменению объектов недвижимого имущества с целью повышения их стоимости и извлечения прибыли.

При указанном подходе законодательную базу девелопмента формируют такие нормативно-правовые акты, как:

1) Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации;

2) Земельный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации;

3) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁰, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»¹¹, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»¹²;

4) Строительные нормы и правила (СНиП), технические регламенты и др.

Девелоперская деятельность представляет собой способ реализации гражданских прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Базовые имущественные права – право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами – закреплены в Конституции Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет виды и содержание вещных прав на недвижимость, таких как собственность (индивидуальная и долевая), оперативное управление, хозяйственное ведение, право пожизненного наследуемого владения, аренда и другие. Кодексом также устанавливается обязанность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникновения таких прав, их ограничения, перехода и прекращения¹³.

Важнейшим аспектом девелоперской деятельности является сравнение экономической эффективности различных вариантов использования земельных участков. Необходимые для такого сравнения законодательные положения закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации и Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Основными характеристиками земельного участка помимо его площади и расположения являются категория земель и вид разрешенного использования. Характеристики нескольких участков, входящих в одну территориальную зону внутри одного поселения, составляют градостроительный регламент этой зоны. На основании совокупности градостроительных регламентов близлежащих территориальных зон формируются правила землепользования и застройки поселения.

2.2. Правовое регулирование девелопмента как способа землепользования

Рис. 2. Схема регулирования девелопмента как способа землепользования

Категории земель

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению делятся на следующие категории¹⁴:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Каждой категории посвящены отдельные положения Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками данной категории.

Наибольшим интересом для девелопера обладают земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, а также земли промышленности.

Земли населенных пунктов предназначены для застройки и развития населенных пунктов и расположены в границах городских и сельских населенных пунктов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства.

Земли промышленности, энергетики, транспорта и т. п. расположены за границами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности промышленных организаций и эксплуатации соответствующих объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации также устанавливаются особенности перевода земель из одной категории в другую. Перевод осуществляется федеральными органами государственной власти (Правительство Российской Федерации), органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации (правительство области, края, республики) и органами местного самоуправления (администрация города).

Виды разрешенного использования земельного участка

В соответствии с действующим законодательством использование земельных участков допускается только в соответствии с видом их разрешенного использования.

В 2014 г. Министерством экономического развития был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков¹⁵. Классификатор содержит несколько десятков видов разрешенного использования, разделенных на 12 основных групп:

1) сельскохозяйственное использование, в том числе:

– растениеводство,

– скотоводство,

– птицеводство;

2) жилая застройка, в том числе:

– малоэтажная жилая застройка (не выше 3 этажей),

– среднеэтажная жилая застройка (не выше 8 этажей),

– многоэтажная жилая застройка (9 этажей и выше),

– жилая застройка на приусадебных участках личного подсобного хозяйства;

3) общественное использование объектов капитального строительства, в том числе:

– бытовое обслуживание,

– здравоохранение;

4) предпринимательство, в том числе:

– торговые центры,

– обслуживание автотранспорта;

5) отдых (рекреация), в том числе:

– спорт,

– природно-познавательный туризм;

6) производственная деятельность, в том числе:

– недропользование,

– легкая промышленность;

7) транспорт, в том числе:

– железнодорожный транспорт,

– автомобильный транспорт;

8) обеспечение обороны и безопасности, в том числе:

– обеспечение вооруженных сил,

– охрана государственной границы;

9) деятельность по особой охране и изучению природы, в том числе:

– курортная деятельность,

– историческая;

10) лесная, в том числе:

– заготовка древесины,

– лесные плантации;

11) водные объекты, в том числе:

– общее пользование водными объектами,

– гидротехнические сооружения;

12) общее пользование территории.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно ко всем участкам, входящим в определенную территориальную зону. Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом. Градостроительный кодекс Российской Федерации¹⁶ указывает, что виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования.

Правообладатель вправе самостоятельно выбрать любой из основных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласования. Для использования участка в соответствии с условно разрешенным видом использования необходимо получить разрешение. Такое разрешение может быть выдано органом местного самоуправления после проведения публичных слушаний. Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы исключительно в качестве дополнения к основным и условно разрешенным видам и могут осуществляться только совместно с ними.

Градостроительный регламент

Для каждой территориальной зоны разрабатывается градостроительный регламент – документ, определяющий виды разрешенного использования земельных участков, входящих в данную зону. Регламент используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства и содержит следующие сведения:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, сервитуты).

Сервитут – это право ограниченного пользования, которое собственник земельного участка или другой недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка.

Чаще всего сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, если проход или проезд иным образом оказывается невозможным. Также сервитут может быть установлен для строительства и эксплуатации линейных объектов (автомобильные или железные дороги, линии электропередачи). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Правила землепользования и застройки

На основании градостроительных регламентов территорий органы местного самоуправления утверждают правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, устанавливающий территориальные зоны и градостроительные регламенты этих зон. Правила устанавливаются применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к части территории поселения или городского округа. Решение о подготовке правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации.

В случае, если с юридическим лицом (застройщиком) заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории (см. ниже), подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется по инициативе и за счёт застройщика.

В отношении земельного участка, предоставленного садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) или дачному некоммерческому партнерству (ДНП), подготовка проекта правил обеспечивается указанным товариществом или партнерством.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются на основании схем территориального планирования. В случае отсутствия утвержденных схем территориального планирования девелопер вправе представить в орган местного самоуправления проекты таких схем, разработанные им самостоятельно и за свой счет.

Только при наличии на выбранной территории правил землепользования и застройки девелопер может приступать к подготовительному этапу строительства объекта недвижимости – разработке проектной документации.

Рис. 3. Юридические границы этапов девелоперского процесса

Проектная документация

Проектная документация – это материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации необходима для строительства и реконструкции всех объектов недвижимости, кроме отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.

Разработка проектной документации ведется на основании документов технического регулирования строительства.

Техническое регулирование строительства

Техническое регулирование строительства объектов недвижимости в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании»¹⁷ и Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»¹⁸.

Технический регламент устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам недвижимости, их проектированию, строительству и эксплуатации. В целях реализации положений регламента в России происходит постепенная актуализация строительных норм и правил (СНиПов) в форме сводов правил и стандартов.

Свод правил – документ, в котором содержатся технические правила и описание процессов проектирования (включая изыскания), строительства и эксплуатации объектов недвижимости.

Стандарт – документ, устанавливающий основные характеристики объектов недвижимости, характеристики процессов их проектирования (включая изыскания), строительства и эксплуатации.

Заключение государственной экспертизы проектной документации

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе. Государственную экспертизу проводит федеральное автономное учреждение «Главгосэкспертиза России». В некоторых случаях допускается проведение негосударственной экспертизы организациями, имеющими соответствующую лицензию.

Экспертиза проектной документации проводится в отношении всех объектов капитального строительства, кроме следующих:

1) отдельно стоящие жилые дома для проживания одной семьи высотой не более трех этажей;

2) жилые дома высотой не более трех этажей, каждый для проживания одной семьи, состоящие из нескольких блоков (не более десяти), имеющих общую стену;

3) многоквартирные дома высотой не более трех этажей, состоящие из одной или нескольких блок-секций (не более четырех), в каждой из которых находятся несколько квартир;

4) производственные помещения высотой не более двух этажей и площадью не более 1500 квадратных метров.

Результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации. Застройщик вправе повторно направить проектную документацию на экспертизу после внесения в них необходимых изменений. При получении положительного заключения экспертизы девелопер имеет право получить разрешение на строительство объекта недвижимости.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. В соответствии с действующим законодательством строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются только на основании разрешения на строительство.

Разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка и не может быть выдано при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

С целью получения разрешения на строительство девелопер направляет в орган местного самоуправления заявление с приложением следующих документов:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) проектную документацию;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства;

5) иные документы в отдельных случаях.

После проверки всех предоставленных документов орган местного самоуправления выдает разрешение с определенным сроком действия, составляющим обычно от двух до пяти лет. В случае если строительство объекта затягивается дольше установленного срока, необходимо подать заявление о продлении действия разрешения.

После того как строительство объекта на основании проектной документации и разрешения на строительство полностью завершено, девелопер обращается за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства или реконструкции объекта недвижимости в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, соответствие построенного или реконструированного объекта градостроительному плану земельного участка.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства;

5) документы, подтверждающие соответствие построенного или реконструированного объекта требованиям технических регламентов, подписанные лицом, осуществляющим строительство;

6) схема, отображающая расположение построенного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка;

7) иные документы в отдельных случаях.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие необходимых документов-оснований;

2) несоответствие построенного или реконструированного объекта требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров объекта проектной документации.

Разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию фактически означает достижение конечной цели девелопмента – объект построен и готов к использованию. Девелопер обязан зарегистрировать построенный объект, т. е. внести сведения о нем в Государственный кадастр недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязанность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений таких прав, их возникновения, перехода и прекращения. В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁹ сведения о таких правах вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, расположенном на территории Российской Федерации. Ведение кадастра осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»²⁰.

Кадастровому учету, т. е. внесению в кадастр, подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения в зданиях, а также объекты незавершенного строительства. В кадастр вносятся следующие сведения об объекте недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата его присвоения;

3) описание местоположения объекта;

4) площадь объекта;

5) права на объект недвижимости (индивидуальная или долевая собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование) и сведения о правообладателях;

6) сведения об ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости (сервитут);

7) кадастровая стоимость объекта;

8) если объектом недвижимости является земельный участок, указывается категория земель и вид разрешенного использования;

9) назначение здания, помещения или сооружения (жилое, нежилое).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Кадастровая стоимость является основой для налогообложения объектов недвижимого имущества и определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»²¹ и Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»²².

В качестве примера девелоперской деятельности рассмотрим правовые особенности осуществления двух ее подвидов – развития застроенной территории и комплексного освоения территории.

Развитие застроенной территории

Орган местного самоуправления вправе принять решение о развитии застроенной территории в границах квартала, микрорайона или его части. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ;

3) иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

По результатам проведения открытого аукциона между органом местного самоуправления и юридическим лицом (застройщиком, девелопером) заключается договор о развитии застроенной территории. По договору застройщик обязуется в установленный срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц выполнить следующие обязательства:

– подготовить проект планировки застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом;

– создать либо приобрести жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений;

– уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу;

– осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

При этом орган местного самоуправления обязуется:

– утвердить проект планировки застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом;

– принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу;

– после выполнения застройщиком принятых обязательств предоставить ему для строительства земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и расположены в границах территории, подлежащей развитию.

Комплексное освоение незастроенной территории

В отношении незастроенных территорий орган местного самоуправления вправе принять решение о комплексном освоении территории. Комплексное освоение территории включает подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры.

По результатам открытого аукциона между органом местного самоуправления и застройщиком заключается договор, согласно которому застройщик обязуется:

– подготовить проект планировки территории;

– осуществить мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению;

– осуществить образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

– осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории;

– осуществить мероприятия по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Орган местного самоуправления при этом обязуется обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории, а также построить или реконструировать необходимые объекты коммунальной инфраструктуры, расположенные за границами территории, подлежащей комплексному освоению.

2.3. Судебная практика в области девелопмента

Российская правовая традиция не является прецедентной, т. е. основанной на принятых ранее судебных решениях. Каждый судья решает спор, следуя своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Однако важно понимать, что сложившаяся судебная практика, в том числе в области земельно-имущественных отношений, существенно влияет на пути разрешения дальнейших споров. Рассмотрим несколько примеров судебных споров в области девелопмента.

Дело об организации автостоянки в Брянске (подробнее см. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 по делу № А55-1057/2014, размещенное в открытом доступе в картотеке арбитражных дел на сайте kad.arbitr.ru).

Общество с ограниченной ответственностью, занимающееся продажей и арендой недвижимости, обратилось в Управление имущественных отношений Брянской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2130 кв. метров, расположенного в Советском районе города Брянска, для организации открытой автостоянки.

В ответном письме Управление сообщило, что для решения вопроса требуется изменение установленного вида разрешенного использования запрашиваемого участка (размещение многоквартирных многоэтажных жилых домов) на условно разрешенный вид его использования (размещение организованных открытых автостоянок). Для этого Управление направило обращение в комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки территории города Брянска. После получения разрешения на условно разрешенный вид использования вопрос о предоставлении в аренду земельного участка, а также об условиях его предоставления будет рассмотрен на заседании областной земельной комиссии. О принятом решении областной земельной комиссии Общество будет проинформировано дополнительно.

Общество расценило ответное письмо как отказ в предоставлении участка в аренду и обратилось в суд. Суд пояснил следующее.

1. Согласно положениям Земельного кодекса, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

2. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

3. Спорный земельный участок расположен в зоне, на которую не распространяется действие градостроительных регламентов, поскольку он входит в территорию липовой аллеи и перечень земельных участков, занятых памятниками, ансамблями истории и культуры, площадями, набережными, скверами и бульварами в черте г. Брянска в соответствии с соответствующим постановлением администрации Брянской области.

4. Градостроительным кодексом предусмотрено, что порядок использования земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, определяется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

5. Нормативно-правовыми актами администрации Брянской области установлен порядок рассмотрения заявлений о предоставлении в аренду таких земельных участков. Данным порядком Управление руководствовалось при подготовке ответа Обществу.

Таким образом, суд расценил ответ Управления Обществу как правомерный и отклонил требования Общества о признании незаконными действий Управления.

Дело о размещении рынка в Самаре (подробнее см. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.09.2014 по делу № А09-10567/2013, размещенное в открытом доступе в картотеке арбитражных дел на сайте kad.arbitr.ru).

Обществу с ограниченной ответственностью, занимающемуся сдачей в аренду недвижимости, на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 311,3 кв. метров в Самаре. Участок относится к категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование – под многоквартирные дома свыше трех этажей со встроенными помещениями нежилого использования на нижних этажах.

В ходе мероприятий прокурорского надзора было установлено использование собственником данного участка под размещение рынка. Согласно положениям Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа. Размеры штрафа для юридических лиц составляют от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

По данному факту районным прокурором г. Самары в отношении общества возбуждено дело об административном правонарушении, назначен административный штраф в размере 40 000 рублей. Не согласившись с назначением административного наказания, общество обратилось в суд.

Суд установил, что общество использовало участок с нарушением вида разрешенного использования и не принимало мер к получению разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка. При этом вспомогательным видом разрешенного использования участка являлось размещение сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, ярмарка-выставка, рынок).

Градостроительный кодекс Российской Федерации указывает, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Следовательно, вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка допустим только в дополнение к основному и должен осуществляться совместно с ним. В рассматриваемом случае общество не использовало участок в соответствии с основным видом разрешенного использования.

Общество указывало, что проводило процесс по оформлению пакета документов, позволяющих осуществлять строительство на указанном участке. Однако суд посчитал, что это не является основанием для фактического использования земельного участка по иному назначению, без изменения вида разрешенного использования.

Таким образом, наложение штрафа было признано судом законным, а требования общества о его отмене отклонены.

Вопросы для самопроверки

1. Какие документы формируют правовое поле девелопмента?

2. Перечислите основные группы видов разрешенного использования земельных участков.

3. Как формируется градостроительный регламент?

4. Какие основные документы необходимо получить девелоперу для строительства объекта недвижимости?

5. Какие сведения содержит государственный кадастр недвижимости?

Задание для самостоятельной работы

На основании Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации сформулируйте основные шаги для перевода земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, в категорию земель населенных пунктов. Зачем девелоперу может понадобиться такой перевод?

Глава 3.
Рынок недвижимости как среда для девелопмента

3.1. Рынок недвижимости: определение, функции, структура

Для понимания сущности и комплексного анализа рынка недвижимости необходимо рассматривать его как составную часть современной рыночной экономики, т. е. общественной системы создания, распределения и обмена благ.

В современной рыночной экономике каждый субъект обмена имеет право накапливать блага путем предпринимательской деятельности, а государство, в качестве основной социальной функции, частично безвозмездно перераспределяет создаваемые блага от субъектов предпринимательской деятельности к субъектам, которые таковыми не являются.

Соответственно, в дальнейшем рассмотрении рынок как часть рыночной экономики – это общественная система только возмездного распределения и обмена благ.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому приведенное ниже определение сформировано²³ на основе изучения и развития взглядов и идей, принятых в мировой литературе и в отечественной практике становления переходной российской экономики в 90-х гг. прошлого века.

Рынок недвижимости (Realty Market) – сектор национальной (региональной, местной) экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» в процессах создания (развития), потребления (использования, эксплуатации) и обмена (торгового оборота) недвижимости.

Из данного определения следует, что далее субрынок строительства (создания недвижимости) рассматривается как составная часть рынка недвижимости.

Как сектор национальной (региональной, местной) экономики рынок недвижимости – территориально-распределенная система. На каждом из указанных территориальных уровней рынок недвижимости является кластером, объединяющим предприятия и игроков отрасли данного уровня, и одновременно – элементом иерархической системы территориальных рынков и территориальных социально-экономических систем.

Структура рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы представляет собой совокупность следующих элементов:

– объекты недвижимости;

– экономические субъекты, оперирующие на рынке;

– процессы функционирования рынка, т. е. процессы производства (создания, развития), потребления (использования, эксплуатации), обмена (торгового оборота) объектов недвижимости и управления рынком;

– инфраструктура рынка – механизмы, обеспечивающие функционирование рынка (институциональная и правовая среда).

В основу изучения рынка недвижимости положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим исследование проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. К ним относится:

– изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и, следовательно – изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

– вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

– расчленение (многоуровневая декомпозиция, дезагрегирование – Disaggregating) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно и обратный синтез (объединение, агрегирование – Aggregation) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

Расчленение, декомпозицию, дезагрегирование рынка недвижимости необходимо начинать с признака территориального масштаба:

– глобальный рынок;

– континентальный, субконтинентальный рынок;

– рынок страны;

– межрегиональный, региональный рынок;

– муниципальный рынок (города, района);

– локальный рынок.

3.2. Типология объектов недвижимости

Первую группу элементов структуры рынка недвижимости – объекты недвижимости – можно классифицировать, в зависимости от целей, по морфотипу, по юридическому статусу, по назначению, по качеству, по местоположению, по цене и др.

Рис. 4. Признаки классифицирования объектов недвижимости

Морфотипы объектов недвижимости в исходном строгом понимании термина – формы объемно-пространственной организации застройки, соответствующие определенным количественным параметрам и некоторым устоявшимся качественным параметрам. Поэтому классифицирование с условным обозначением «по морфотипам» (рис. 5а) включает преимущественно различные физические, технические и архитектурные характеристики.

Признак классифицирования «юридический статус» (рис. 5б) связан с особенностями отечественной экономики и правовой среды. В условиях переходной экономики, когда права собственности на многие земельные участки и другие объекты недвижимости еще не зарегистрированы, – исключительно в интересах экономико-статистического анализа рынка – целесообразно разделять неразличаемые Гражданским кодексом Российской Федерации понятия «недвижимая вещь, недвижимый объект» и «недвижимость, недвижимое имущество» по следующему признаку.

Недвижимая вещь, недвижимый объект (Real Estate) – это земельный участок и все улучшения на нем, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Недвижимость, недвижимое имущество (Real Property) – это недвижимая вещь, право собственности на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо иным признаваемым законом способом.

Таким образом, далее из совокупности анализируемых объектов рынка недвижимости мы исключаем бесхозяйные недвижимые объекты (рис. 5б).

Также мы исключаем из рассмотрения признаваемый недвижимостью особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). В соответствии с понятием имущества (которое шире понятия «вещь») Гражданским кодексом в состав предприятия включаются:

а) вещи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция);

б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги);

в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания).

При анализе рынка недвижимости в составе предприятий как имущественных комплексов предметом рассмотрения являются только недвижимые объекты (вещи) в соответствии с приведенным выше определением (здания, сооружения, многолетние посадки, водоемы и т. д.).

Объекты с различным юридическим статусом при обращении на рынке образуют различные сегменты рынка, и в сочетании с сегментацией по физическому статусу количество выделенных субрынков (со своими особенностями ценообразования и бизнеса) может быть достаточно велико.

Категория функционального назначения – существенная комплексная технико-экономическая характеристика недвижимости, особенно земли, коммерческой и промышленной недвижимости. Из нее вытекают:

– законодательно утвержденный набор норм землепользования, размещения, проектирования, строительства и эксплуатации каждой категории – технологических, технических, санитарных, противопожарных и др.;

– нормативные ставки аренды земли или иные затраты на права землепользования;

– базовые укрупненные показатели сметной стоимости строительства;

– особенности сдачи-приемки в эксплуатацию, сертифицирования под определенную деятельность, нормативные сроки эксплуатации;

– среднерыночные показатели сроков окупаемости, доходности, амортизации, ликвидности и др. зданий и сооружений, сложным образом связанные, а зачастую неотделимые от соответствующих показателей для оборудования;

– особенности ценообразования, связанные с закономерностями профильного вида объектов.

Для практических целей, с учетом классификации по физическому и юридическому статусу, мы детализировали классификацию объектов недвижимости по назначению до четырех уровней: вид, подвид, категория и профиль (рис. 6).

Как и всякое расчленение системы на элементы, данная классификация игнорирует смешанные виды и подвиды объектов недвижимости, получившие в настоящее время широкое распространение: административно-жилое здание, административно-торгово-развлекательный центр, городок со смешанной застройкой вне сложившихся поселений (многоквартирные жилые дома, коттеджи и таунхаусы, инфраструктура).

На практике необходимо при изучении рынков, ценообразования на них выделять многофункциональные объекты в отдельные субрынки. Допустимо изучать элементы многофункциональных объектов как самостоятельные субрынки при отсутствии развитого рынка таких объектов.

Классификация объектов по морфотипу

Рис. 5а. Рыночная классификация недвижимых объектов по морфотипу

* Для жилой недвижимости.

Рис. 5а (продолжение). Рыночная классификация недвижимых объектов по морфотипу

Рис. 5б. Рыночная классификация недвижимых объектов по юридическому статусу

Рыночная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению

Вид

Рис. 6. Рыночная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению

3.3. Декомпозиция процессов девелопмента недвижимости

Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем декомпозиции, расчленения основных процессов рынка, присущих ему как любому сектору экономики (рис. 7). Такими процессами являются:

– производство (создание, развитие) недвижимости;

– эксплуатация (использование, потребление) недвижимости;

– товарный оборот (отчуждение) недвижимости;

– управление процессами.

Рис. 7. Структура основных процессов рынка недвижимости

Основные процессы функционирования на рынке каждого из выделенных таким образом объектов исследования далее подвергаются расчленению по цепочке «основной процесс – сложные процессы различного уровня – базовые процессы».

Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения более детализированных и все менее сложных процессов и доводится до так называемых базовых процессов, т. е. процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации²⁴.

Так, один из четырех основных процессов рынка недвижимости – девелопмент недвижимости – расчленяется на следующие сложные и базовые процессы (рис. 8а, 8б, 8в).

Структура сложных и базовых процессов основного процесса

1. «Производство (создание, развитие) объекта»

Сложные процессы

Рис. 8а. Декомпозиция основного процесса «Производство (создание, развитие) недвижимости»

Структура сложных и базовых процессов основного процесса

2. «Эксплуатация, использование объекта»

Сложные процессы

Рис. 8б. Декомпозиция основного процесса «Эксплуатация, использование объекта»

Структура сложных и базовых процессов основного процесса

3. «Реализация объекта»

Сложные процессы

Рис. 8в. Декомпозиция основного процесса «Реализация объекта»

3.4. Сегментация рынка по видам объектов и операций

Рынок недвижимости делится на три товарных сектора:

1) товар в виде конкретных объектов недвижимости;

2) работы, т. е. капремонт, строительство, реконструкция и др.;

3) услуги – брокеридж, консалтинг, оценка, маркетинг, менеджмент и др.

Виды процессов (операций) с объектами недвижимости различных видов, подвидов, категорий и профилей образуют следующий слой сегментов рынка, например:

1) сегменты рынка операций с объектами недвижимости:

• рынок строительства и продажи жилой, нежилой недвижимости;

• рынок купли-продажи инвестиционных прав (инвестиционных проектов);

• рынок купли-продажи земельных участков, жилья, офисов, торговых помещений и иных объектов недвижимости;

• рынок ипотечных сделок (РИСН);

• рынок аренды недвижимости;

• и др.

2) сегменты рынка обеспечивающих услуг на рынке недвижимости:

• рынок услуг по купле-продаже и аренде недвижимости (брокеридж);

• рынок услуг по обеспечению ипотечных сделок (ипотечный брокеридж);

• рынок услуг по привлечению проектного финансирования (финансовый брокеридж);

• рынок услуг по доверительному управлению объектами недвижимости (траст);

• рынок услуг по ресурсному обеспечению строительства недвижимости;

• рынок оценочных услуг на рынке недвижимости;

• рынок юридических, страховых услуг на рынке недвижимости;

• рынок информационно-аналитических услуг и консалтинга на рынке недвижимости

• и др.

Таким образом, множество сегментов и подсегментов рынка образуется разнообразными сочетаниями видов (подвидов, категорий, профилей) объектов недвижимости, их юридического статуса, операций с ними. Профессиональный участник рынка – бизнесмен или аналитик – должен умело выделять и изучать раздельно каждый сегмент и подсегмент рынка.

3.5. Профессиональные участники девелопмента

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

– непрофессиональные участники и клиенты рынка недвижимости – продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы);

– профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).

В соответствии со ст. 124 ГК РФ в качестве продавца (арендодателя) может выступать любой субъект гражданских правоотношений, имеющий право собственности на объект. Такими собственниками могут быть, в том числе, Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальные образования, при этом к указанным субъектам применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенности данных субъектов. В соответствии со ст. 125 ГК РФ, от имени указанных субъектов в гражданском обороте действуют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Клиентами вторичного рынка жилья выступают, как правило, физические лица (рынок «бизнес для клиента – BtoC»). На первичном рынке продавец (застройщик) – это чаще всего юридическое лицо, а покупатель – физическое лицо (хотя возможно приобретение жилья на первичном и вторичном рынке предприятиями, корпорациями, госорганами для проживания своих сотрудников, переселения граждан и т. п.).

Клиенты рынка коммерческой недвижимости – это чаще юридические лица, предприятия и организации (рынок «бизнес-для-бизнеса – BtoB»). Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики (как собственники). Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, а также некоммерческие учебные, научные, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители одного, так называемого ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Такая специфика использования различных видов недвижимости накладывает отпечаток на характер протекающих на каждом сегменте рынка процессов, динамику цен и арендных ставок.

На рынке жилья определяющей является цепочка процессов «экономический рост – увеличение доходов населения – рост цен на жилье». На рынке офисов цепочка иная: «экономический рост – рост количества бизнес-структур – рост арендных ставок на офисные помещения». Наконец, на рынке торговой недвижимости действует цепочка «экономический рост – увеличение доходов населения – увеличение деловой активности ритейлингового бизнеса – рост арендных ставок на торговые помещения».

Соответственно, различия в характере системного окружения (номенклатуре внешних условий, факторов, влияющих на цены и арендные ставки) различных сегментов рынка необходимо учитывать при планировании операций на рынке недвижимости и анализе рынка.

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем законных видов деятельности коммерческих структур.

Необходимо выделить не менее двух категорий профессиональных участников РН: институциональных и неинституциональных. Основанием для отнесения участника в ту или иную категорию является законодательно закрепленное за участником обязательство или право представлять публичные или частные интересы.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации и должностные лица, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, учет и инвентаризацию, переход прав собственности и иных прав:

• федеральные и территориальные органы регулирования землепользования, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

• федеральные и территориальные органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• федеральные и территориальные органы архитектуры и регулирования градостроительной деятельности, занимающиеся разработкой, согласованием и утверждением градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, согласованием и экспертизой предпроектной и проектной документации, выдачей разрешений на строительство, архитектурно-строительным надзором;

• органы технического, пожарного, санитарного, экологического и др. специализированного надзора за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, эксперты, строители и монтажники инженерных и транспортных сетей и сооружений, специалисты по их технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ним;

• нотариат.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке недвижимости (РН) в соответствии с законом.

Профессиональные участники рынка недвижимости – специалисты, привлекаемые девелопером для создания команды по осуществлению инвестиционного проекта (в качестве сотрудников девелоперской компании или на аутсорсинге), перечислены в табл. 1.

Таблица 1

Неинституциональные профессиональные участники РН и их виды деятельности

Профессиональный участник РН | Вид деятельности
Брокер (Broker), агент (Agent) по недвижимости, ипотечный брокер | 1. Брокеридж (Brokerage), брокерская деятельность на рынке недвижимости, брокеридж на рынке ипотечных сделок с недвижимостью
Оценщик (Appraiser) | 2. Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer), редевелопер (Redeveloper), застройщик | 3. Девелопмент (Development), редевелопмент (Redevelopment), организация строительства и реновации территорий
Инвестор, банкир (Bankere), кредитор | 4. Финансирование (Financing), банкинг (Banking), кредитование строительства, ипотечное кредитование (Mortgage) покупателей
Управляющий созданием объекта, технический заказчик, управляющая компания | 5. Инжиниринг, управление созданием (проектированием, строительством) объектов недвижимости
Управляющий объектом недвижимости (Property Manager) | 6. Управление объектом недвижимости (Property Management), доверительное (трастовое) управление (trust)
Проектировщик | 7. Проектирование
Строитель (подрядчик) | 8. Строительство
Производитель (поставщик) стройматериалов и стройресурсов | 9. Производство и поставка стройматериалов, оборудования и иного ресурсного обеспечения строительства
Юрист | 10. Юридическое сопровождение операций
Страховщик РН | 11. Страхование на РН
Участник фондового рынка с ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью | 12. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (вторичный рынок закладных, рынок облигаций, рынок акций ПФН и др.)
Финансовый аналитик | 13. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик | 14. Информационно-аналитическое обеспечение (мониторинг, анализ и прогнозирование РН)
Консультант | 15. Аналитический, финансовый, инвестиционный, управленческий, организационный консалтинг на РН
Маркетолог, специалист по рекламе | 16. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям (IT) | 17. Информационное обеспечение РН
Исследователь РН | 18. Исследования РН
Специалист по обучению | 19. Образование и повышение квалификации специалистов рынка недвижимости
Специализированные СМИ | 20. Освещение проблем РН в СМИ
Риэлтор (Realtor) | 21. Профессиональный участник рынка недвижимости, выполняющий любые легальные вышеперечисленные операции на рынке недвижимости в соответствии с ГК РФ в качестве предпринимательской деятельности

Вопросы для самопроверки

1. Пользуясь ГК РФ и конспектом лекций, дайте определение понятий: «недвижимый объект», «недвижимое имущество», «рынок недвижимости», «недвижимость».

2. Перечислите элементы инфраструктуры и экономические функции рынка недвижимости как сегмента национальной экономики.

3. Изложите принципы системного анализа рынка недвижимости как сложного объекта.

4. Опишите признаки классификации (структуризации) объекта недвижимости по морфотипу, юридическому статусу, назначению.

5. Дайте краткую характеристику процессам девелопмента, расположив их в иерархическом порядке.

6. Назовите три товарных сектора, на которые делится рынок недвижимости, кратко их охарактеризуйте.

7. Назовите профессиональных участников рынка недвижимости, привлечение которых в команду девелопера необходимо (в качестве сотрудников или на аутсорсинге) для успешной реализации девелоперского проекта.

Задание для самостоятельной работы

Подготовьте презентацию на тему: «Виды, подвиды, категории и профили объектов коммерческой недвижимости по назначению».

Глава 4.
Циклы рынка недвижимости и девелопмента

4.1. Рынок недвижимости как кибернетическая система

Рынок недвижимости представляет собой управляемую и саморегулируемую социально-экономическую систему, что позволяет рассматривать его как кибернетическую систему. Кибернетический подход позволяет изучать свойства и структуру сложных систем (технических, информационных, социальных, биологических) независимо от их происхождения и природы.

Кибернетическая система – это совокупность взаимосвязанных элементов, обладающая следующими основными признаками:

– входящие в систему элементы или их свойства связаны между собой определенным образом и находятся в постоянном взаимодействии друг с другом;

– система в целом, а также каждый ее элемент, реагирует на входящую информацию (входные параметры, входы) и продуцирует исходящую информацию (выходные параметры, выходы);

– взаимодействие элементов между собой и взаимный обмен информацией обусловливают саморегулирование системы;

– существует возможность внешнего управления системой;

– система представляет собой целостное образование, превосходящее по сложности сумму составляющих ее элементов (синергетический эффект);

– при более детальном изучении элементы системы могут быть рассмотрены в качестве самостоятельных подсистем. Так, например, элементы рынка недвижимости – девелоперская компания или отдельный инвестиционный проект – представляют собой кибернетические подсистемы, состоящие из элементов низшего порядка.

В общем виде кибернетическая система состоит из следующих элементов (подсистем):

– объект;

– подсистема управления;

– подсистема обратной связи.

Кибернетический объект является ядром системы и постоянно находится под воздействием трех видов входных параметров: сигналов управления, сигналов внешних систем и сигналов – обратных связей (рис. 9).

Подсистема управления представляет собой совокупность субъектов, вырабатывающих сигналы управления на основе внешних данных и информации о текущем состоянии объекта.

Подсистема обратной связи постоянно регистрирует состояние кибернетического объекта, сравнивая фактические выходные параметры с параметрами, которые были заданы управляющими субъектами. Подсистема информирует органы управления о возникающих расхождениях плановых и фактических параметров посредством связей регулирования. Также подсистема обратной связи может непосредственно воздействовать на поведение объекта с помощью связей саморегулирования.

Рис. 9. Структура кибернетической системы

Между элементами кибернетической системы существуют прямые и обратные связи. Под прямой связью понимается воздействие выходных параметров одного элемента на входные параметры следующего за ним элемента.

Под обратной связью понимается воздействие выходных параметров одного элемента на входные параметры предшествующего ему элемента. Таким образом, обратная связь оперативно корректирует поведение системы. Различают положительную и отрицательную обратные связи. Положительная обратная связь возвращает полученный сигнал на вход предыдущего элемента, не меняя знака этого сигнала. В результате сигнал не корректируется, значение его увеличивается, система продолжает работать в том же направлении. В случае отклонения системы от заданных параметров положительные обратные связи ведут к увеличению такого отклонения («раскачивают лодку»).

В случае если полученное значение параметра отличается от его заданного значения, отрицательная обратная связь (связь стабилизации) возвращает сигнал с противоположным знаком, обеспечивая саморегулирование системы. При правильном и своевременном использовании обратных связей органами управления происходит эффективное регулирование развития системы.

Как правило, кибернетический объект представляет собой сложную систему, включающую несколько подсистем и процессов их функционирования. Управление таким объектом состоит в оптимизации взаимодействия подсистем – стимулировании одних и сдерживании других процессов для получения желаемого значения выходных параметров процесса более высокого уровня.

Например, процесс «Эксплуатация объекта недвижимости» включает несколько сложных процессов:

– организация эксплуатации недвижимости;

– техническая поддержка объекта;

– текущее финансирование объекта;

– юридическое обеспечение эксплуатации;

– информационное обеспечение эксплуатации.

В свою очередь сложный процесс технической эксплуатации объекта недвижимости включает такие базовые процессы, как ремонт здания, обслуживание систем тепло- и водоснабжения, ресурсное и кадровое обеспечение эксплуатации, управление базовыми процессами технической эксплуатации.

На любом уровне детализации управление процессами, происходящими в системе, осуществляется циклически. Цикл управления базовыми одноуровневыми процессами включает следующие операции (рис. 10).

Рис. 10. Цикл управления базовым процессом кибернетической системы

* ЛПР – лицо, принимающее решения.

Принятие наиболее эффективного управленческого решения в рамках сложной системы базируется на сравнении различных вариантов с учетом большого числа критериев и параметров. Решению данной задачи посвящено много теоретических разработок, среди которых необходимо отметить методы, разработанные в рамках теории принятия решений. В самом общем случае задача управления системой может быть сведена к принятию решений в условиях неопределенности и, в частности, к многокритериальному выбору.

Задача многокритериального выбора решается на основании следующих данных:

– тип задачи (скорейшее достижение заданной цели, достижение максимального количества целей, достижение заданной цели для максимального количества объектов и другие);

– множество допустимых вариантов решений;

– множество критериев, по которым оцениваются решения;

– система предпочтений лиц, принимающих решение;

– решающее правило.

Решающее правило представляет собой аналитическое выражение, алгоритм или словесную формулировку, которая позволяет выбрать предпочтительный вариант решения задачи из множества допустимых значений.

В качестве решающего правила на практике используются различные методы, среди которых наиболее распространен метод свертывания многокритериальной задачи в однокритериальную. Сущность его в том, что из множества критериев, по которым оцениваются решения, один выбирается в качестве единственного (подлежащего максимизации или минимизации), а остальные переводятся в категорию ограничений («не более чем…», «не хуже чем…»).

4.2. Циклы рынка недвижимости и девелопмента

Важнейшая особенность рынка недвижимости как кибернетической системы – колебательный, цикличный характер протекающих процессов, т. е. обязательное чередование подъемов и спадов, перемежающихся более или менее кратковременными периодами стабильности. Все циклические процессы (колебания) на рынке недвижимости принято делить на флуктуации и тенденции (тренды).

Флуктуации рынка недвижимости (real estate fluctuations) – это случайные краткосрочные изменения (колебания) цен и арендных ставок, обычно длящиеся от одного-двух дней до нескольких месяцев. В отличие от трендов, флуктуации обычно не являются следствием взаимодействия спроса и предложения. Их причиной являются внешние силы, действующие на рынок.

Такие природные катаклизмы, как ураган или землетрясение, могут стать причиной краткосрочных колебаний на местном рынке недвижимости. Флуктуации также могут возникнуть вследствие спекуляции крупного работодателя, приходящего в регион.

В ходе анализа рынка недвижимости флуктуации, как правило, не учитываются, поскольку с трудом поддаются прогнозированию и носят кратковременный характер. Тем не менее, участники рынка недвижимости могут воспользоваться информацией о колебаниях как преимуществом при принятии различных решений.

Тенденции рынка недвижимости (real estate trends) – это среднесрочные и долгосрочные движения рынка под воздействием изменения предложения и, в первую очередь, спроса. Тенденции часто являются следствием изменения демографической ситуации (например, притока/оттока мигрантов), экономической ситуации в стране (рост доходов населения, приток капитала) и в регионе (появление новых производств или закрытие старых, особенно градообразующих).

Тенденции развиваются медленно и в течение длительного времени. Их влияние на рынок недвижимости в краткосрочном периоде достаточно слабо, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе тенденции могут привести к значительным изменениям на рынке. Изучение тенденций – основная задача анализа рынка недвижимости.

Циклы рынка недвижимости представляют собой периодические движения (подъемы и спады) рынка, при этом полным циклом считается период от начала подъема рынка до начала его следующего подъема. В странах с развитой рыночной экономикой в период после Второй мировой войны полный цикл рынка недвижимости занимал около двадцати-тридцати лет.

Полный цикл рынка недвижимости можно условно разделить на 4 фазы (рис. 11):

I – восстановление или оживление (recovery): исследуемый показатель (объемы рынка, цены, ставки аренды и т.п.) растет, темпы роста увеличиваются;

II – подъем или рост (expansion): рост продолжается, но его темпы снижаются;

III – перепроизводство (oversupply): исследуемый показатель снижается, темпы снижения увеличиваются;

IV – спад или рецессия (recession): снижение продолжается, его темп снижается.

Рис. 11. Цикличность рынка недвижимости

На практике соседние фазы иногда объединяют в полуциклы, или периоды. Например, фазы рецессии и спада объединяют в период спада, фазы восстановления и подъема – в период подъема. В некоторых случаях, наоборот, выделяются отдельные стадии внутри фаз (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и достаточно длительными. Под стадией цикла рынка недвижимости принято понимать отрезок времени, в течение которого цены и арендные ставки изменяются с приблизительно одинаковым темпом.

Циклы рынка недвижимости не являются гармоническими, т. е. в точности повторяющими друг друга. Каждый цикл отличается от предыдущих причинами, периодом и амплитудой колебаний, а также влиянием на различные типы собственности и регионы²⁵. Также необходимо учитывать, что каждый цикл не обязательно является симметричным, т. е. характеризуется апериодичностью (полуциклы могут иметь различную длительность) и полиамплитудностью (высота полуциклов может существенно различаться).

Рассмотрим основные характеристики четырех фаз цикла рынка недвижимости.

Фаза восстановления (оживления). После периода спада или кризиса рынок недвижимости стабилизируется: цены начинают восстанавливаться, а избыточные площади – поглощаться. Этот процесс продолжается, и процент незанятых площадей начинает приближаться к равновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению.

Восстановление обычно происходит под воздействием одного из двух факторов – внешнего или временно`го. Развитие внешних по отношению к рынку недвижимости систем, например изменение налоговой системы или наращивание военной мощи страны (внешний удар), может привести к фазе восстановления. Также цикл рынка недвижимости может войти в новую фазу под воздействием времени. После кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. В таком случае активность экономики в целом начинает постепенно повышать спрос на площади, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях.

Фаза подъема (роста). Во время фазы подъема становится трудно найти свободные площади, быстро растут арендная плата и темпы нового строительства, цены продолжают повышаться. Строительная отрасль переживает бурный рост, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Фаза роста может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Ее длительность зависит от разнообразных факторов: активности игроков рынка недвижимости, экономических и политических тенденций, уровня занятости населения и изменений в социальных взаимоотношениях (например, размера семьи или условий предоставления служебного жилья).

Фаза перепроизводства. В определенный момент рынок недвижимости начинает переполняться. При этом строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен, и продолжать финансировать новое строительство. Переход в фазу перепроизводства также может произойти под воздействием внешнего удара – неблагоприятных изменений законодательства или экономического спада.

В течение фазы перепроизводства темпы роста цен, а затем и сами цены начинают снижаться, активность продаж замедляется, процент незанятых площадей начинает расти. Изменения происходят относительно медленно, однако постепенно наращивают темп, цены и объемы продаж снижаются все сильнее. Новое строительство, однако, продолжается по двум основным причинам. Во-первых, строители, девелоперы и кредиторы не сразу обнаруживают изменения рыночной ситуации. Во-вторых, остановка реализации запущенных инвестиционных проектов может привести к огромным убыткам, и их выгоднее продолжить даже в условиях ухудшающейся конъюнктуры. Когда эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие рынка быстро прекратится.

Фаза спада (рецессия). Постепенно рынок недвижимости входит в рецессию: объемы продаж очень низки, цены и арендная плата продолжают снижаться. Темпы снижения цен варьируются в зависимости от типа и местонахождения объектов недвижимости. Некоторые региональные рынки могут сильно пострадать во время спада, воздействие на другие рынки может оказаться незначительным. В любом случае, рынок постепенно опускается до нижней точки спада, в которой новое строительство практически не ведется. После периода стабилизации в нижней точке на рынке вновь наступает фаза восстановления.

Способ графического представления цикличности рынков, распространенный в западной литературе, – колесо фазовых переходов, являющееся «свернутым» графиком периодических колебаний (рис. 12).

Рис. 12. Колесо фазовых переходов

Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких как рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости. Исследования Чикагского Института коммерческих инвестиций в недвижимость (Certified Commercial Investment Member Institute, USA) демонстрируют, что недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстает от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определенного времени (спрос не может быть удовлетворен мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение ее будущего владельца – процесс медленный. Рынок недвижимости дольше достигает равновесия и сохраняет его очень короткое время, поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъемы) и понижений (спады).

Фактические закономерности новейшей истории российского рынка недвижимости не всегда подтверждают эти выводы: рынок недвижимости в ряде случаев опережал в своем развитии другие сектора экономики, а периоды стабильности на рынке достигали двух лет и более.

Способность девелопера предсказать или распознать на ранней стадии фазу цикла регионального рынка недвижимости или его конкретного сегмента существенно повышает вероятность получения прибыли. Напротив, игнорирование характерных признаков смены фазы цикла может оказаться гибельным для инвестиционного проекта.

4.3. Закономерности развития рынка недвижимости России

В мировой рыночной экономике наблюдаются циклы рынка недвижимости различной продолжительности, каждый из которых определяется своей группой причин и факторов. Условно их делят на долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные. В короткой истории отечественного рынка недвижимости наблюдается два долгосрочных цикла с периодом около 10 лет (в Москве первый – с 1990 по 2000 г., второй – с 2000 по 2010 г.) и несколько среднесрочных циклов длительностью 2,5–3 года в Москве и 3–3,5 года в других регионах.

Первые десять лет легального рынка недвижимости в России – это взлет цен с уровня 100 $/кв. м в Москве, 70 $/кв. м в Петербурге и Екатеринбурге, переход к стабилизации. В Москве стабилизация носила колебательный характер, «с перебегом» и последующим снижением цен до уровня 1000–1100 $/кв. м, в Петербурге и Екатеринбурге – асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600–650 $/кв. м. Восемь лет роста закончились кризисом 1998–1999 гг. – цены в Москве к июню 2000 г. упали на 35% до 640 $/кв. м, в Петербурге и в Московской области – до 335–350 $/кв. м, в Екатеринбурге – до 270 $/кв. м (рис. 13).

Уже в 1995 г. на основе результатов ежемесячного мониторинга цен в Москве и других городах России была выявлена первая закономерность становления и развития стартующих рынков недвижимости. Закономерность состояла в том, что регулярной смене фаз колебаний предшествует более или менее длительная фаза роста цен до уровня городов-аналогов, вследствие чего «колесо фазовых переходов» принимает вид греческой буквы ρ (рис. 14).

Рис. 13. Стадии развития рынка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в 1990–2010 гг.

Далее, с лета 2000 по осень 2008 г., в условиях устойчивого роста экономики России и платежеспособного спроса на рынке недвижимости, а также глубокого отставания объемов строительства и предложения от объема спроса, выявлена вторая основная закономерность развивающегося (дефицитного) рынка недвижимости. Второй закономерностью является устойчивый рост цен: за указанный период на рынке жилья Москвы среднегодовой темп роста составил 27%.

Рис. 14. Основная закономерность становления переходных рынков

Этот рост не предполагался бесконечным. Еще в 2006 г. была высказана гипотеза о том, что рынок жилья Москвы находится в начале (первой четверти) долгосрочного цикла, когда темпы роста увеличиваются. В дальнейшем, во второй четверти, долгосрочный рост будет продолжаться уменьшающимися темпами. Перелом тенденций ожидался на стыке 2010–2011 гг., и причинами его могли стать:

– общее снижение темпов роста экономики России (вследствие, например, снижения цен на нефть и другие экспортные товары);

– увеличение объемов строительства и предложения жилья до целевых показателей приоритетных государственных, региональных и муниципальных программ.

Однако мировой финансово-экономический кризис ускорил окончание второго периода развития рынка недвижимости в России. К сентябрю 2008 г. в Москве был достигнут исторический максимум средней удельной цены вторичного жилья в 7460 $/кв. м. За следующие 12 месяцев, в ходе начавшегося кризиса, цены снизились до 5000 $/кв. м. В 2010 г. началась и в 2012–2013 гг. закончилась стадия послекризисного восстановления рынка, в результате которой рублевые цены достигли докризисного уровня и превзошли его, а долларовые – сохранились на прежнем уровне.

За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два долгосрочных цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до нижней точки) и сейчас находится в середине третьего долгосрочного цикла (рис. 15).

Рис. 15. Индексы долларовых цен на рынке жилья Москвы

Третья основная закономерность развивающихся рынков недвижимости состоит в том, что даже в период устойчивого долгосрочного роста цен этот рост не является равномерным, а носит волнообразный характер: темпы роста цен колеблются с периодом 2,5–3,5 года и амплитудой от 10–12% в месяц до нулевых и даже отрицательных значений («колесо» циклических колебаний цен движется по восходящей траектории – рис. 16).

Рис. 16. Долгосрочная и среднесрочная закономерности становления и развития рынков недвижимости стран с развивающейся рыночной экономикой

Четвертая закономерность развивающегося рынка недвижимости состоит в том, что цикличность среднесрочных колебаний цен дополняется цикличностью других показателей рынка.

Так, динамика объема спроса и предложения также циклична, и ее циклы совпадают с циклами колебания темпов роста цен, но имеют с ними высокую отрицательную корреляцию (с определенным временным лагом – от 4 до 8 месяцев). Возникающий временной лаг обусловливает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке.

Динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста DST», показанном на рис. 17 применительно к полупериоду роста спроса от низшей до высшей точки. При росте спроса D (demand) объем сделок T (transactions) растет и близок к объему спроса. При дальнейшем росте спроса наблюдается снижение общего предложения S₀ (supply) – происходит «вымывание» предложения. При достижении равновесия спроса и общего предложения объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения.

Рис. 17. Крест DST: соотношение спроса D, сделок T, общего предложения S₀ и нового предложения Sn

Объем вновь поступившего предложения Sn как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости малоэластичен по цене – он незначительно возрастает при росте цены и несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения на рынке объем нового предложения практически уравнивается с общим.

Объем сделок при росте спроса может не только повышаться, но и понижаться – в случае образования дефицита предложения. При снижении спроса объем сделок сначала повышается (поскольку уменьшается дефицит товара), а потом понижается.

Общий объем предложения и объем спроса колеблются в противофазе с одинаковым периодом, продолжительность которого совпадает с периодом колебания темпов роста цен. Темп колебаний объема сделок вдвое выше – за половину периода колебания объема предложения и спроса объем сделок совершает полный период колебаний.

Изучение текущего состояния рынка в данном сегменте конкретного региона и прогнозирование его развития на основе выявленных тенденций – необходимое условие правильного выбора времени входа на рынок и обеспечения эффективности девелоперского проекта.

Вопросы для самопроверки

1. Раскройте понятие кибернетической системы, перечислите ее основные признаки.

2. Назовите основные элементы кибернетической системы.

3. Дайте определение следующим понятиям: флуктуации рынка недвижимости, тенденции рынка недвижимости, циклы рынка недвижимости.

4. Назовите основные фазы полного цикла рынка недвижимости, кратко охарактеризуйте их.

5. Каким внешним воздействиям подвергается инвестиционно-строительный проект в ходе развития рынка недвижимости?

6. Каковы роль и место отрицательных и положительных связей регулирования и саморегулирования кибернетической системы?

7. Опишите основные закономерности становления и развития рынка недвижимости в странах с переходной экономикой.

Задание для самостоятельной работы

Самостоятельная работа на тему: «Ознакомление со статистикой ценовых трендов рынка жилья Москвы – эмпирической основой закономерностей циклического развития рынка».

Эссе, рефераты или доклады по теме

Доклад на тему: «Ценовые пузыри первого и второго рода на развивающемся рынке недвижимости».

Глава 5.
Основы системного подхода к анализу инвестиционно-строительного проекта

5.1. Базовые принципы инвестиционного анализа девелоперского проекта

В современной мировой и российской девелоперской практике под инвестиционным анализом рынка в интересах конкретного девелоперского проекта понимается системный процесс получения информации, необходимой для управления экономической эффективностью проекта по созданию ликвидной коммерческой недвижимости и снижения рыночных рисков инвестирования на различных стадиях проекта.

Эффективность инвестиционного проекта отражает соответствие проекта целям и интересам его участников и общества в целом. Осуществление эффективных проектов увеличивает внутренний валовой продукт (ВВП), который затем распределяется между участвующими в проекте субъектами (девелоперскими компаниями, банками, бюджетами разных уровней и пр.). Поступлениями и затратами участников определяются различные виды эффективности проекта. Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности:

– эффективность проекта в целом;

– эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает общественную (социально-экономическую) и коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, носящие как непосредственный, так и косвенный характер (затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные «внешние» эффекты). Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника (девелопера, инвестора) исходя из предположения, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Показатели эффективности проекта в целом оценивают технические, технологические и организационные проектные решения с экономической точки зрения.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки его реализуемости и заинтересованности всех его участников. Эффективность участия в проекте включает:

– эффективность проекта для предприятий-участников и их акционеров;

– эффективность проекта для финансово-промышленных групп, объединений предприятий, холдинговых структур и отдельных отраслей народного хозяйства;

– эффективность участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней;

– эффективность проекта для отдельных регионов и народного хозяйства России.

В расчетах эффективности рекомендуется учитывать также влияние реализации проекта на деятельность сторонних предприятий и населения, в том числе:

– изменение рыночной стоимости имущества граждан (жилья, земельных участков и др.), обусловленное реализацией проекта;

– снижение уровня розничных цен на отдельные товары и услуги, обусловленное увеличением предложения этих товаров при реализации проекта;

– влияние реализации проекта на объемы производства продукции (работ, услуг) сторонними предприятиями, в частности, за счет развития социальной инфраструктуры в пунктах создания новых предприятий;

– воздействие проекта на здоровье населения;

– экономию временных и денежных затрат населения, обусловленную реализацией проекта в области транспорта и связи.

По проектам, предусматривающим создание новых рабочих мест в регионах с высоким уровнем безработицы, рекомендуется учитывать экономию бюджетных средств на создание эквивалентного количества рабочих мест.

В основу оценки эффективности положены следующие основные принципы, применимые к любым проектам независимо от их технических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей.

1. Рассмотрение проекта на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода) – от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта.

2. Моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы за расчетный период с учетом возможности использования различных валют.

3. Сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта).

4. Принцип положительности и максимума эффекта: для того чтобы проект был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект от его реализации был положительным, при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта.

5. Учет различных аспектов фактора времени: динамичности (изменчивости во времени) параметров проекта и его экономического окружения, разрывов во времени (лагов) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой, предпочтительности наиболее ранних результатов и наиболее поздних затрат.

6. Оценка эффективности проекта должна производиться путем сопоставления ситуаций не «до проекта» и «после проекта», а «без проекта» и «с проектом».

7. При определении эффективности проекта должны учитываться все последствия его реализации, как непосредственно экономические, так и внеэкономические (внешние эффекты, общественные блага). В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно.

8. Учет возможного несовпадения интересов участников проекта и различных оценок стоимости капитала, выражающихся в индивидуальных оценках нормы дисконта.

9. Многоэтапность оценки: на различных стадиях разработки и осуществления проекта (обоснование инвестиций, технико-экономическое обоснование (ТЭО), выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) его эффективность определяется заново, с различным уровнем детализации.

10. Учет потребности в оборотном капитале, необходимом для функционирования создаваемых в ходе реализации проекта производственных фондов. Оборотный капитал может существенно влиять на эффективность инвестиционных проектов, особенно при наличии инфляции. Поэтому следует уделить особое внимание расчетам потребности в оборотных средствах.

11. Учет изменения цен на различные виды продукции и ресурсов в период реализации проекта (инфляции) и возможности использования при реализации проекта нескольких валют.

12. Учет (в количественной форме) влияния неопределенностей и рисков, сопровождающих реализацию проекта.

5.2. Цели и задачи инвестиционного консалтинга

Инвестиционный (проектный) консалтинг – это вид информационно-аналитической деятельности на рынке недвижимости с целью разработки рекомендаций для заказчика и обеспечения его информацией для принятия управленческих решений на различных стадиях инвестиционного проекта.

Понятие инвестиционного консалтинга отличается от понятия инвестиционного анализа тем, что отражает не только результаты исследования, проведенного инвестиционным консультантом-аналитиком, но и процесс организации такого исследования, т. е. первый термин полностью включает в себя второй.

Необходимо учитывать, что инвестиционный анализ (и консалтинг) может быть не только финансовым, но и техническим, технологическим, ресурсным, маркетинговым, социологическим и др. Как правило, финансовый инвестиционный аналитик использует результаты других направлений инвестиционного анализа и консалтинга и резюмирует их в финансовой модели проекта.

В качестве заказчика для консультанта-аналитика может выступать менеджмент собственной компании (внутренний консалтинг) либо инвестиционные, инвестиционно-строительные (девелоперские) компании (внешний консалтинг). Содержание работы в этих случаях отличается несущественно, изменяются лишь формы представления информации и организация взаимоотношений сторон.

Типовые цели инвестиционного консалтинга включают:

– определение стратегической целесообразности входа инвестора/девелопера на определенный сегмент рынка конкретного города, региона;

– поиск участка/объекта, обеспечивающего реализуемость заданной концепции девелопмента;

– разработка концепции девелопмента, обеспечивающей реализуемость заданного участка/объекта;

– выработка рекомендаций девелоперу (управляющему проектом) относительно целесообразного диапазона цен реализации объекта (арендных ставок), темпов строительства и реализации площадей.

Основные задачи инвестиционного консалтинга:

– исследование и прогнозирование развития рынка в заданной локации и агрегированного рынка в пределах зоны торговли, включая прогнозирование разрывов спроса и предложения на рынке, прогнозирование изменения предпочтений потребителей, прогнозирование изменений финансовой реализуемости (рентабельности) типового девелопмента во всех сегментах локального и агрегированного рынка на период предполагаемого инвестиционного горизонта;

– ресурсный анализ земельного участка и (или) объекта недвижимости в целом с рассмотрением инвестиционной целесообразности и возможностей изменения любых параметров объекта и (или) проекта для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ);

– макроэкономический анализ и прогнозирование условий инвестирования;

– рассмотрение диапазона и экономического веса возможных инвестиционных рисков;

– финансовое моделирование проектов (разработка бизнес-планов) в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и инвестиционного анализа.

Понятие инвестиционного консалтинга, его цели и задачи не ограничиваются перечисленными и могут включать консультирование девелопера по таким разнообразным аспектам, как оптимизация архитектурно-планировочной концепции застройки, привлечение (якорных) арендаторов, способы финансирования проектов и привлечения инвестиций и т. д. В рамках настоящего пособия мы исключаем эти вопросы из рассмотрения.

Порядок подготовки и проведения инвестиционного консалтинга включает следующие процедуры:

– постановка задач (выполняется заказчиком совместно с консультантом);

– разработка и согласование технического задания (ТЗ);

– проведение исследования консультантом;

– подготовка итоговых продуктов на основании результатов исследования, их рассмотрение заказчиком, при необходимости – доработка и корректировка исполнителем;

– консультирование (при необходимости) заказчика по поводу выданных рекомендаций.

Постановка задач включает выявление потребностей заказчика, формулирование целей, задач и принципов исследования, выбор методов и инструментов. Потребности заказчика зависят от стадии инвестиционного проекта, осознания проблем и степени владения информацией. Задачи исследования зависят от целей исследования, бюджета заказчика, ресурсов исполнителя, наличия методов и инструментов анализа. Поставленными задачами и имеющимися у исполнителя ресурсами определяется выбор методов инвестиционного исследования:

– экономико-правовой анализ проекта;

– маркетинговые социологические исследования (оценка будущего спроса на продукты проекта);

– эконометрический анализ и моделирование создания рыночных продуктов в ходе проекта;

– микро- и макроэкономический анализ рыночных условий реализации проекта;

– градостроительный, архитектурно-проектный и функционально-технологический анализ возможностей оптимизации параметров проекта для максимальной рыночной реализуемости продуктов;

– технико-экономический анализ возможностей оптимизации затрат и сроков исполнения;

– финансовый анализ и моделирование возможностей оптимизации финансирования проекта, возникающих денежных потоков и показателей эффективности инвестиций.

Разработка ТЗ на осуществление проектного консалтинга – это выбор и формальное согласование перечня исходных данных, целей и задач консалтинга, используемых методов исследования и этапов работы. Перечень исходных данных определяется исполнителем соответственно принятым задачам исследования. Исходные данные могут быть предоставлены заказчиком или требовать сбора/расчета исполнителем.

5.3. Концепция НЭИ в инвестиционно-строительном проекте. Общая схема анализа НЭИ

В основу инвестиционного анализа реализуемости местоположения объекта девелоперского проекта положена концепция анализа НЭИ – наилучшего и наиболее эффективного использования такого объекта (highest and best use analysis). В международной девелоперской практике под термином НЭИ понимается вариант использования объекта, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов,