Жилищное право

Учебник для бакалавров

Ответственные редакторы:
доктор юридических наук, профессор
Е. Е. Богданова,
кандидат юридических наук
К. Р. Файзрахманов

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.245(075.8)

ББК 67.404.2я73

Ж72

Авторы:

Аюшеева И. З., кандидат юридических наук, доцент — гл. 3;

Бадулина Е. В., кандидат юридических наук, старший преподаватель — § 7.3 гл. 7, гл. 9;

Красавчикова Л. И., кандидат юридических наук, старший преподаватель — гл. 4 (в соавт. с К. Р. Файзрахмановым);

Ксенофонтова Д. С., кандидат юридических наук, преподаватель — гл. 1, § 7.1, 7.2, задачи гл. 7;

Подузова Е. Б., кандидат юридических наук, доцент — гл. 8;

Файзрахманов К. Р., кандидат юридических наук, старший преподаватель — гл. 2, 4(в соавт. с Л. И. Красавчиковой), 5, 6;

Рецензенты:

Беляева О. А., доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник, заведующая кафедрой частноправовых дисциплин Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ;

Егорова М. А., доктор юридических наук, профессор кафедры конкурентного права Университета им. О. Е. Кутафина.

Ответственные редакторы: доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) Е. Е. Богданова; кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) К. Р. Файзрахманов.

Учебник подготовлен преподавателями кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.

Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.

Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

УДК 347.245(075.8)

ББК 67.404.2я73

© Коллектив авторов, 2018

© ООО «Проспект», 2018

Глава 1.
Общая характеристика жилищного права

Жилищное право и жилищное законодательство. Жилищные правоотношения. Принципы жилищного права. Право граждан на жилище. Защита жилищных прав.

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство

Понятие жилищного права является многозначным и используется в объективном и субъективном смыслах, для обозначения одного из направлений юридической науки, а также учебной дисциплины.

Жилищное право в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Жилищное право в объективном смысле следует отличать от жилищного законодательства, под которым понимается система (совокупность) нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Данные понятия соотносятся между собой как форма и содержание, поскольку жилищное законодательство, будучи одним из источников жилищного права, служит внешней формой выражения жилищно-правовых норм.

Доктрина. Определение жилищного права в объективном смысле предполагает определение его места в системе российского права. В науке по данному вопросу сложились три основные точки зрения, согласно которым жилищное право рассматривается в качестве подотрасли гражданского права, самостоятельной отрасли права либо комплексной отрасли права. При этом последний подход в значительной степени преобладает. Так, по мнению С.М. Корнеева, жилищное право следует считать комплексной отраслью права, базирующейся на комплексной отрасли законодательства¹.

Б.М. Гонгало полагает, что жилищное право не только сформировалось в рамках гражданского права, но и тяготеет к нему, несмотря на то, что вобрало в себя нормы различной отраслевой природы и стало комплексной отраслью права. По его мнению, причина тому вовсе не сводится лишь к преобладанию в жилищном праве гражданско-правовых норм, а заключается в том, что большинство жилищных отношений отвечает всем признакам отношений, составляющих предмет именно гражданского права², то есть основывается на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (ст. 2 ГК РФ³).

Вместе с тем практически не вызывает сомнений наличие в системе российского законодательства самостоятельной отрасли жилищного законодательства. По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство сформировано законодателем инициативно и целеустремленно в качестве функционального, межотраслевого, многоотраслевого⁴. Иными словами, в отношении отрасли жилищного законодательства вновь подчеркивается ее комплексный характер.

Судебная практика. Для целей разграничения отраслей гражданского и жилищного законодательства в абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»⁵ (далее – постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14) подчеркивается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. В связи с этим судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Кроме того, в постановлении Европейского Суда по правам человека от 06.12.2012 по делу «Гладышева (Gladycheva) против РФ» (жалоба № 7097/10)⁶ отмечается, что предоставление жилья по социальному найму относится к сфере публичных благ, подлежащих регулированию не гражданским, но жилищным законодательством.

Важно! Разграничение отраслей гражданского и жилищного законодательства преимущественно базируется на таком критерии, как цель правового регулирования: если целью гражданско-правового регулирования служит обеспечение стабильности и устойчивости гражданского (экономического) оборота, то для жилищного законодательства характерна целевая направленность на обеспечение условий для осуществления гражданами социально ориентированного конституционного права на жилище.

Жилищное право в субъективном смысле являет собой меру возможного (дозволенного⁷) поведения управомоченного лица, связанного с приобретением жилого помещения и пользованием им.

Для целей гарантированности и реальности субъективного права граждан на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для его осуществления, к коим относятся, в частности, содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, предоставление в установленном порядке гражданам жилых помещений по договорам, стимулирование жилищного строительства, обеспечение контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. 2 ЖК РФ⁸).

Жилищное право как направление юридической науки представляет собой систему научных знаний (понятий, взглядов, конструкций, выводов, идей, концепций и др.) о правовом регулировании жилищных отношений, а также практике применения норм жилищного законодательства.

Жилищное право как учебная дисциплина есть учебный курс, задачей которого выступает обучение жилищному праву как отрасли права и юридической науки.

Предмет отрасли жилищного права составляют жилищные отношения, то есть общественные отношения, складывающиеся между гражданами, юридическими лицами и публично-правовыми образованиями (РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями) по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Анализ перечисленных в ст. 4 ЖК РФ отношений, входящих в предмет жилищного права, позволяет резюмировать, что жилищное право регулирует различные по своей природе отношения. В предмете жилищного права можно выделить две группы отношений:

1) частные жилищные отношения, в целом отвечающие признакам отношений, составляющих предмет гражданского права, к которым относятся отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) публичные жилищные отношения, которые составляют отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; управления многоквартирными домами; формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля; ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. К таким жилищным отношениям подлежит применению также иное, преимущественно административное, законодательство (ст. 8 ЖК РФ).

Доктрина. В литературе обращается внимание на то, что жилищные отношения являются неоднородными. Между тем в качестве объективного критерия самостоятельности отрасли права выступает специфика регулируемых ею общественных отношений, характеризующихся качественным своеобразием и однородностью. Ввиду этого возникает закономерный вопрос: какими факторами – объективными либо субъективными – предопределяется включение тех или иных общественных отношений в предмет жилищного права?

По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство есть «искусственное образование законодателя, комбинация разноотраслевых норм в форме нормативных правовых актов (или их частей), подчиненных его прикладным целям и задачам. Предмет регулирования образован функционально под эти цели и задачи, а не возник органически. Единого метода воздействия на разнородные общественные отношения, объединяемые целями и задачами, вообще не может быть, а это ведет в неопределенности границ интеграции, установлению их концептуально в силу закона, правотворчеством»⁹.

Напротив, Б.М. Гонгало подчеркивает, что включение тех или иных отношений в предмет жилищного права обусловлено «не только и не столько волей законодателя, сколько тем, что они образуют объективно существующую систему взаимосвязанных и взаимообусловленных общественных отношений»¹⁰.

Метод правового регулирования являет собой совокупность средств и способов воздействия на общественные отношения, составляющие предмет отрасли права. Метод правового регулирования жилищных отношений является комплексным, что предопределяется различной правовой природой регулируемых отношений. Некоторые авторы стараются подчеркнуть превалирование императивного метода над диспозитивным, объясняя это, в частности, появлением в жилищном законодательстве правил о капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома, лицензировании деятельности в жилищной сфере¹¹. Однако вряд ли целесообразным является установление преобладания императивных либо диспозитивных начал в правовом регулировании жилищных отношений: представляется однозначным приоритет диспозитивных начал в регулировании частных жилищных отношений и, напротив, императивных начал в регулировании публичных жилищных отношений. Вместе с тем следует констатировать, что, по сравнению с гражданско-правовым регулированием, наличие публичного интереса и социально ориентированный характер конституционного права на жилище в значительной степени ограничивают действие диспозитивных начал и в части регулирования частных жилищных отношений.

Представляя собой систему нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, жилищное законодательство обладает определенной спецификой.

Важно! Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ¹², ст. 5 ЖК РФ), что также свидетельствует о его самостоятельности.

Жилищное законодательство включает в себя: ЖК РФ; другие федеральные законы; указы Президента РФ; постановления Правительства РФ; нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Нормы жилищного законодательства, содержащиеся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления должны соответствовать положениям ЖК РФ, в противном случае применению будут подлежать исключительно нормы ЖК РФ.

Доктрина. Б.М. Гонгало находит любопытным тот факт, что понятие «жилищное законодательство» охватывает гораздо большее число источников, нежели понятие «гражданское законодательство»: последнее состоит исключительно из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (п. 2 ст. 3 ГК РФ)¹³.

Действующий ЖК РФ четко определяет границы ведения РФ, субъектов РФ, а также муниципальных образований в регулировании жилищных отношений (ст. 12, 13, 14 ЖК РФ). При этом следует акцентировать внимание на том, что жилищные отношения, отвечающие признакам отношений, составляющих предмет гражданского права, могут быть урегулированы только федеральными нормативными правовыми актами, поскольку гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, ст. 3 ГК РФ). Так, в п. 15 ст. 12 ЖК РФ правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями прямо относится к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Вследствие выявления в предмете жилищного права частных отношений, отвечающих признакам отношений, составляющих предмет гражданского права, становится очевидным взаимодействие между нормами гражданского и жилищного законодательства, которое может быть проиллюстрировано рядом примеров.

Во-первых, ГК РФ содержит положения о праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения, договоре найма жилого помещения и иных договорах, предметом которых выступает жилое помещение, особенностях наследования жилых помещений и др.

Во-вторых, ЖК РФ допускает прямое применение гражданско-правовых норм к отношениям, не урегулированным жилищным законодательством (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ), а также предусматривает, что основания возникновения жилищных прав и обязанностей, способы защиты жилищных прав могут быть установлены не только в нормах ЖК РФ, но и других федеральных законах, в том числе ГК РФ (ст. 10, ч. 3 ст. 11 ЖК РФ) и т.д.

В-третьих, нормы гражданского законодательства применяются к жилищным отношениям по аналогии, тогда как нормы жилищного законодательства не подлежат применению по аналогии к отношениям, составляющим предмет гражданского права (ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ).

Судебная практика. Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок. Суд указал, что при разрешении соответствующего спора применение по аналогии ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием приобретения доли в праве общей собственности на земельный участок является договор участия в долевом строительстве, но не ст. 36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)¹⁴.

Семейное законодательство также содержит нормы, регулирующие жилищные отношения. Например, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе по требованию бывшего члена семьи собственника жилого помещения возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, притом что субъекты алиментирования, а также основания возникновения алиментных обязательств определены в Семейном кодексе РФ¹⁵. Более того, согласно п. 4 ст. 60 СК РФ дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться жилыми помещениями друг друга по взаимному согласию. Субъекты алиментных обязательств (их законные представители) вправе заключить соглашение об уплате алиментов путем предоставления жилого помещения в собственность или пользование (п. 2 ст. 104 СК РФ), схожее по содержанию решение может вынести суд в случае выезда лица, обязанного уплачивать алименты, в иностранное государство на постоянное жительство (п. 2 ст. 118 СК РФ).

Судебная практика. В соответствии со ст. 86 СК РФ родители могут быть привлечены судом к участию в несении дополнительных расходов, вызванных исключительными обстоятельствами, на несовершеннолетних или нетрудоспособных совершеннолетних детей. Аналогичная обязанность совершеннолетних детей в отношении их нетрудоспособных родителей закреплена в ст. 88 СК РФ. К исключительным обстоятельствам закон относит тяжелую болезнь, увечья, необходимость оплаты постороннего ухода, оставляя данный перечень открытым. Между тем анализ судебной практики позволяет резюмировать, что к таким исключительным обстоятельствам не может быть отнесено отсутствие жилья (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 09.11.2009 по делу № 33-2914¹⁶).

В ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляется общеправовой принцип, в соответствии с которым акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются лишь к тем отношениям, которые возникли после введения их в действие.

В виде исключения ч. 2 ст. 6 ЖК РФ допускает распространение действия акта жилищного законодательства на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных таким актом. Например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»¹⁷ действие раздела VIII ЖК РФ, посвященного управлению многоквартирными домами, распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Жилищные отношения носят длящийся характер. Ввиду этого в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (ч. 3 ст. 6 ЖК РФ, ст. 5 Вводного закона).

Судебная практика. Согласно абз. 3 п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 14 нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу ЖК РФ. В связи с этим судам при рассмотрении конкретных дел необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами; если будет установлено, что таковые носят длящийся характер, то ЖК РФ может применяться только к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие, то есть после 01.03.2005 (абз. 3, п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Нормы жилищного законодательства могут применяться по аналогии закона при соблюдении следующих условий: жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений; отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения; применение аналогии не противоречит существу жилищных отношений; наличествуют нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения, которые и подлежат применению (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При невозможности аналогии закона подлежат применению общие начала и смысл жилищного законодательства (аналогия права), а также принципы добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ).

Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии закона направлена на исключение пробелов в правовом регулировании и, в конечно счете, – на защиту интересов участников соответствующих отношений (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 № 815-О-О¹⁸).

ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. При рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе применить по аналогии к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (абз. 3 п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него ЖК РФ не регламентирует. Исходя из аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) к ситуации, связанной с выездом из жилого помещения бывших членов семьи собственника, подлежат применению положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом (Определение Судебной коллегии по гражданскимделам ВС РФ от 26.07.2016 № 35-КГ16-14¹⁹).

Вывод. Понятие «жилищное право» является многозначным: оно употребляется в объективном и субъективном смыслах, для обозначения одного из направлений юридической науки и учебной дисциплины. Жилищное право в объективном смысле как совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения, следует отличать от жилищного законодательства, представляющего собой систему нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В науке не сложилось единое мнение относительно того, является ли жилищное право самостоятельной, в том числе комплексной, отраслью права. Вместе с тем не вызывает сомнений самостоятельность комплексной отрасли жилищного законодательства.

1.2. Жилищные правоотношения

Жилищное правоотношение – это юридическое отношение, существующее в виде связи субъектов урегулированного нормами жилищного права общественного отношения, выражающееся в наличии у них взаимно корреспондирующих субъективных жилищных прав и обязанностей.

Доктрина. Вопрос о том, что есть правоотношение, является одним из наиболее дискуссионных вопросов юридической науки.

Представленная дефиниция понятия жилищного правоотношения базируется на понимании правоотношения в качестве особого идеологического отношения, возникающего при наличии предусмотренных нормами права юридических фактов в целях урегулирования реального (фактического) отношения²⁰. Отсюда, идеологическое отношение существует наряду с реальным отношением.

Вместе с тем в цивилистической доктрине присутствует иное понимание правоотношения в качестве особого общественного отношения, урегулированного нормами права, участники которого наделены взаимно корреспондирующими субъективными правами и юридическими обязанностями²¹. Ввиду этого общественное отношение приобретает правовую форму и становится правоотношением в результате урегулирования нормами права. В соответствии с данным подходом жилищное правоотношение есть отношение, урегулированное нормами жилищного права, участники которого наделены взаимно корреспондирующими субъективными правами и юридическими обязанностями.

Жилищное правоотношение являет собой разновидность правоотношения, а потому ему присущи как общие признаки правоотношения в целом, так и следующие специфические черты.

Жилищные правоотношения опосредуют осуществление гражданами принадлежащего им конституционного права на жилище, что направлено на достижение общественной социально-значимой цели и удовлетворение жизненно важной потребности любого человека. Из этого следует придание существенного значения не только частному, но и публичному интересу в жилищном правоотношении.

Жилищные правоотношения являются неоднородными, разноотраслевыми, поскольку включают в себя частноправовые (гражданско-правовые) и публично-правовые (административно-правовые) отношения. Ввиду этого для первой группы жилищных правоотношений характерны признаки гражданских правоотношений, тогда как для второй группы – признаки административных правоотношений.

Так, частные жилищные отношения характеризуются равенством, автономией воли и имущественной самостоятельностью их участников (ст. 2 ГК РФ) и являются отношениями координации. В свою очередь, публичные жилищные отношения данными признаками не обладают и представляют собой отношения субординации (власти и подчинения).

Доктрина. Характеризуя жилищные правоотношения, В.Н. Литовкин выделял не только гражданские и административные правоотношения, но также небольшие сопутствующие им группы земельных правоотношений, связанных с земельными участками, на которых находятся жилые помещения, и семейных правоотношений, связанных с пользованием жилым помещением, осуществлением вещных прав на него лицами, совместно проживающих с титулодержателем. При этом конституционные правоотношения, связанные с правами и свободами на жилище, его неприкосновенность и свободу передвижения и выбора места жительства, стоят над группой жилищных правоотношений²².

Жилищные правоотношения в ряде случаев обладают длящимся характером. Так, право собственности на жилое помещение носит бессрочный характер; согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Напротив, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа может существовать в течение всей жизни отказополучателя; последующий переход права собственности на такое жилое помещение не влечет прекращение его права пользования (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Судебная практика. Если правоотношения по пользованию жилыми помещениями носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ. К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) (абз. 1, 3 п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Особенности жилищного правоотношения проявляются при характеристике его структуры, состоящей из трех элементов – субъектов, объектов и содержания (субъективных прав и юридических обязанностей).

Некоторой спецификой обладает субъектный состав жилищных правоотношений.

Важно! Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица и публично-правовые образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

При этом положения ЖК РФ применяются к отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранным юридическим лицам, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Например, жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 3 ст. 93.3 ЖК РФ). Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предназначены для временного проживания граждан РФ, признанных в установленном федеральным законом порядке вынужденными переселенцами; жилые помещения фонда для временного поселения беженцев предназначены для временного проживания иностранных граждан или лиц без гражданства, признанных в установленном федеральным законом порядке беженцами (ст. 97 ЖК РФ).

Таким образом, перечень субъектов жилищных правоотношений является наиболее широким, так как любой субъект права может стать субъектом конкретного жилищного правоотношения. Вместе с тем указанные субъекты могут находиться как в юридически равном положении, так и в отношениях власти и подчинения. Публично-правовые образования выступают в жилищных отношениях частноправового характера на равных началах с другими участниками этих отношений, а именно с гражданами и юридическими лицами. Если же речь идет о жилищном отношении публично-правового характера, то РФ, субъекты РФ, муниципальные образования здесь обладают публично-властными полномочиями, что обусловлено осуществлением ими функций государственного и муниципального управления.

В ряде случаев законодатель придает значение определенному правовому статусу субъекта жилищного правоотношения. В частности, это относится к членам семьи собственника или нанимателя жилого помещения. В свою очередь, семья в целом не обладает правосубъектностью, а потому не является субъектом жилищных правоотношений.

Доктрина. Важно отметить, что понятие «семья», а также перечень членов семьи в российском законодательстве не раскрываются. Обозначенные понятия в рамках различных отраслей права с учетом целей их правового регулирования получают совершенно нетождественное содержание²³. Буквальное толкование норм ст. 31 и 69 ЖК РФ позволяет констатировать весьма широкое определение понятия членов семьи в жилищном праве, которое абсолютно не соответствует перечню членов семьи, определяемому семейным законодательством (ст. 2 СК РФ).

Р.П. Мананковой предлагается закрепление универсальной для всех отраслей права (законодательства) дефиниции понятия «член семьи», поскольку его содержание не может и не должно дифференцироваться: членом семьи является «физическое лицо, связанное с семьей как малой социальной группой браком, родством, усыновлением или иной формой принятия детей на воспитание, общностью жизни, а также семейными правами и обязанностями»²⁴.

По мнению В.Н. Литовкина, противоречие жилищно-правовых и семейно-правовых норм в определении понятия члена семьи являет собой традиционную естественную разницу, которую не следует устранять, так как «в жилищном законодательстве фиксируется лишь та часть семейной общности, которая связана именно местом жительства либо местом пребывания, сохранением либо прекращением семейных отношений, что, естественно, оказывает решающее влияние на сохранение или прекращение жилищных прав и обязанностей»²⁵.

В качестве объекта жилищных правоотношений выступает жилое помещение (более подробно о содержании и соотношении понятий «жилищный фонд», «жилое помещение», «жилище» см. параграфы 3.1–3.2 главы 3 настоящего учебника).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, образуют жилищный фонд.

Доктрина. В науке объект правоотношения раскрывается с позиций трех концепций. В соответствии с первой концепцией различаются юридический, волевой и материальный объекты правоотношения. Под юридическим объектом правоотношения понимается поведение обязанного лица, которое вправе требовать управомоченное лицо. Волевой объект правоотношения есть «воля участников правоотношения, которая при помощи предоставленных им прав и возложенных на них обязанностей ставится в подчинение воле государства, выраженной в нормах объективного права». Материальный объект правоотношения являет собой «вещь или иное благо, с которым связано закрепляемое правом общественное отношение и на которое направлено поведение участников правоотношения»²⁶. Согласно второй концепции под объектом правоотношения следует понимать явления, предметы окружающего мира, на которые направлены субъективные права и юридические обязанности, а существование некоего «юридического объекта правоотношения» отрицается, поскольку волевое поведение людей включается в материальное содержание правоотношения²⁷. Сторонники третьей концепции выступают за множественность объектов правоотношения²⁸.

По поводу жилых помещений могут возникать правоотношения различной отраслевой природы. Ранее обращалось внимание на то, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что отличает гражданские и жилищные правоотношения. Вместе с тем проблема определения демаркационной линии значительно осложняется тем, что по поводу жилых помещений могут возникать и иные правоотношения. В качестве яркого примера выступает приобретение жилого помещения за счет средств материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий, вследствие чего между членами семьи возникают отношения, подлежащие сложному межотраслевому регулированию посредством норм права социального обеспечения, семейного, гражданского и жилищного права. Ввиду этого рассмотрение судом даже спора об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение превращается в решение сложной математической задачи, притом что необходимые «формулы» устанавливаются в разноотраслевых нормативных правовых актах.

Судебная практика. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал²⁹).

Содержание жилищных правоотношений составляют жилищные права и обязанности.

Субъективное жилищное право есть мера возможного (дозволенного) поведения управомоченного лица жилищного правоотношения. Его содержание включает в себя триаду правомочий, к коим относятся: во-первых, правомочие на собственные действия, предполагающее возможность субъекта самостоятельно совершать фактические и юридически значимые действия; во-вторых, правомочие требования от обязанного лица соответствующего поведения, выражающегося в исполнении возложенных на него обязанностей; в-третьих, правомочие на защиту, представляющее собой возможность субъекта использовать меры правоохранительного характера в случаях нарушения его субъективного права.

Субъективные жилищные права могут быть классифицированы на гражданские и административные права. В качестве гражданских прав выступают, в частности, право на заключение договоров и иных сделок по поводу жилых помещений; право пользования жилым помещением; право на вселение других граждан в занимаемого жилое помещение. К административным правам можно отнести, например, право должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследование; право должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля обращаться в суд с заявлением проверить соответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства РФ; право постановки на учет малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В свою очередь, права на жилище и его неприкосновенность, свободу передвижения и выбора места жительства являют собой конституционные права и свободы.

Субъективная жилищная обязанность – мера должного поведения обязанного лица жилищного правоотношения. Исполнение обязанности предполагает совершение обязанным лицом определенных действий либо воздержание от совершения таковых (обязанности активного и пассивного типа соответственно). Аналогично субъективным жилищным правам корреспондирующие им обязанности делятся на гражданские и административные обязанности. К гражданским обязанностям следует отнести обязанность использования жилого помещения по назначению; обязанность собственника поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; обязанность членов семьи собственника жилого помещения использовать данное помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. В качестве административных обязанностей можно обозначить обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, либо нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; обязанность органов местного самоуправления предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполненных работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Одним из принципов жилищного законодательства является принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ). Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими; они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Однако законом определяются границы деятельности управомоченного лица по реализации возможностей, составляющих содержание принадлежащего ему субъективного жилищного права, то есть пределы осуществления жилищных прав.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Это общее правило получает конкретизацию в нормах жилищного законодательства. Так, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами допускается, если это, помимо прочего, не нарушает права и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Пределом осуществления жилищных прав является также целевое назначение жилого помещения, которое выражается в том, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). В целях конкретизации в законодательстве устанавливается, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 ГК РФ). Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ), при этом члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение исключительно по назначению (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать такое помещение по назначению (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Юридические лица, владеющие жилыми помещениями, вправе использовать их только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Правила о недопустимости каких-либо способов осуществления субъективны жилищных прав также служат пределами. Так, пользование жилым помещением осуществляется с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан не допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, соблюдать правила пользования им (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Законом устанавливаются сроки осуществления и защиты субъективных жилищных прав. Например, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Пределами осуществления жилищных прав публично-правовыми образованиями служат полномочия органов государственной власти РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области жилищных прав, установленные в ст. 12–14 ЖК РФ. Кроме того, несомненное влияние на определение пределов осуществления субъективных жилищных прав оказывают основы нравственности, а также требования разумности и добросовестности поведения субъектов жилищных правоотношений.

5. Специфика жилищных правоотношений проявляется в основаниях их возникновения, изменения и прекращения, то есть юридических фактах.

Юридические факты – обстоятельства, с которыми правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных прав и обязанностей. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей устанавливаются ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами. Кроме того, жилищные правоотношения могут возникать из действий их участников, которые хотя и не предусмотрены указанными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

– из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащим ему;

– из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

– из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

– в результате приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

– из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

– вследствие действий (бездействий) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывают возникновение жилищных прав и обязанностей. Представленный перечень оснований возникновения жилищных правоотношений является открытым.

Судебная практика. Согласно п. 5 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей. Ответчик является военнослужащим и вселился в квартиру на основании решения жилищной инспекции войсковой части о распределении ему жилого помещения; данный акт в силу ст. 10 ЖК РФ является основанием возникновения жилищных прав и обязанностей (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.02.2009 № 64-В08-3³⁰).

Все юридические факты делятся на события и действия. События есть обстоятельства, происходящие независимо от воли человека. Так, утрата гражданином единственного жилого помещения в результате чрезвычайного обстоятельства порождает у него право на обеспечение жилым помещением маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ); смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 4 ст. 91.10 ЖК РФ).

Действия совершаются по воле человека и подлежат классификации на правомерные и неправомерные. В качестве примера неправомерного, то есть противоречащего требованиям закона или иного правового акта, действия можно назвать самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые влекут возникновение обязанности у собственника такого помещения привести его в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Правомерные действия, напротив, соответствуют требованиям закона или иного правового акта и делятся на юридические поступки и юридические акты. Жилищные права и обязанности преимущественно возникают из таких правомерных действий, как юридические акты, к которым относятся административные акты и сделки. На основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, возникает право на заключение договора социального найма (ч. 3, 4 ст. 57 ЖК РФ). В силу решения суда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения возникает право пользования таким жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Значительное число жилищных правоотношений возникает, изменяется и прекращается в результате заключения договоров и совершения иных сделок. При этом важно обратить внимание на то, что стороны праве заключать договоры как предусмотренные, так и непредусмотренные жилищным законодательством.

Зачастую возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений обусловлено совокупностью юридических фактов, образующих юридический состав. Например, специализированное жилое помещение предоставляется гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, по договору специализированного найма, заключаемому на основании решения собственника такого жилого помещения (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления) либо уполномоченного им лица (ст. 99 ЖК РФ).

Вывод. Жилищное правоотношение – это юридическое отношение, существующее в виде связи субъектов урегулированного нормами жилищного права общественного отношения, выражающееся в наличии у них взаимно корреспондирующих субъективных жилищных прав и обязанностей. Участниками жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица и публично-правовые образования. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Содержание жилищных правоотношений образуют субъективные жилищные права и обязанности.

1.3. Принципы жилищного права

Принципы жилищного права – это основополагающие начала, руководящие идеи, которые пронизывают жилищно-правовые нормы и тем самым определяют правовое регулирование жилищных отношений.

Важно! Принципы жилищного права отражают сущность жилищного права, аккумулируют в себе его «дух». Значение принципов жилищного права в целом проявляется в нескольких аспектах. Во-первых, они оказывают непосредственное влияние на содержание жилищно-правовых норм, которые должны в полной мере им соответствовать. Во-вторых, принципы права подлежат непосредственному применению, в том числе в рамках аналогии права. В-третьих, принципы права способствуют юридическому толкованию. Так, они позволяют определить содержание понятий «существо жилищных отношений» и «смысл жилищного законодательства», что необходимо для применения жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).

Принципы жилищного права закреплены в ст. 1 ЖК РФ. К ним относятся:

– принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

– принцип необходимости обеспечения безопасности жилища;

– принцип неприкосновенности жилища;

– принцип недопустимости произвольного лишения жилища;

– принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав;

– принцип признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;

– принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты;

– принцип обеспечения сохранности жилищного фонда;

– принцип использования жилых помещений по назначению.

Принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. В ст. 7 Конституции РФ провозглашается, что Российская Федерации есть социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В связи с этим в ст. 40 Конституции РФ закрепляется право каждого на жилище.

В целях гарантирования конституционного права граждан на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для его осуществления, обозначенные в ст. 2 ЖК РФ. К таковым относятся, например, содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, использование бюджетных средств для предоставления субсидий на приобретение и строительство жилых помещений, предоставление гражданам жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, стимулирование жилищного строительства. Органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище в пределах своих полномочий, определенных в ст. 12–14 ЖК РФ.

Принцип необходимости обеспечения безопасности жилища. Одним из признаков жилого помещения как объекта жилищных прав является его пригодность для постоянного проживания граждан, которая выражается в том, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ), которые устанавливаются для того, чтобы жилое помещение было безопасным для граждан и не представляло угрозы для их жизни и здоровья. Ввиду этого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции³¹. В случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85, 87 ЖК РФ). Гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, для временного проживания предоставляются жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).

В целях обеспечения безопасности жилища органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства, обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах (ст. 2 ЖК РФ).

Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, утв. постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 № 649³², предусматривается необходимость изменения и переоборудования жилого помещения инвалида в зависимости от особенностей ограничения его жизнедеятельности, а также общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалида к жилому помещению, что в целом также направлено на создание условий, обеспечивающих безопасность жилища, в котором проживают лица с ограниченными возможностями.

Кроме того, принцип необходимости обеспечения безопасности жилища находится в системной связи с принципом использования жилых помещений по назначению, что выражается, во-первых, в недопустимости размещения в жилых помещениях промышленного производства, а во-вторых, в пользовании жилым помещением с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК РФ).

Принцип неприкосновенности жилища закрепляется прежде всего в ст. 25 Конституции РФ, согласно которой жилище неприкосновенно; никто не праве проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Вторит данным положениям ст. 3 ЖК РФ.

Доктрина. Б.М. Гонгало обращает внимание на оригинальность положений ст. 3 ЖК РФ, обусловленной тем, что жилищно-правовые нормы регулируют в большей мере имущественные отношения, однако в данном случае речь идет о личных неимущественных отношениях. Кроме того, ученым подчеркивается несколько модифицированная формулировка положений ст. 3 ЖК РФ по сравнению с положениями ст. 25 Конституции РФ. Так, в Конституции РФ говорится о недопустимости проникать в жилище, во-первых, против воли, во-вторых, проживающих в нем лиц; в-третьих, проникновение в жилище допускается в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. В ЖК РФ указывается, что никто не вправе проникать в жилище, во-первых, без согласия, а во-вторых, проживающих в нем на законных основаниях граждан; в-третьих, проникновение в жилище допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, или на основании судебного решения и только в целях, установленных ЖК РФ³³.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях:

– спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

– задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Судебная практика. Конституционный Суд РФ указал, что право на неприкосновенность жилища не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 № 97-О³⁴).

Суд указал, что поскольку полномочиями по согласованию переустройства и перепланировок жилых помещений наделены органы местного самоуправления, они фактически представляют общественные интересы, а именно интересы граждан, проживающих в домах, в которых самовольно произведенные перепланировки могут повлечь за собой нарушение прав и законных интересов граждан либо создать угрозу их жизни и здоровью. При этом только посредством осмотра жилого помещения органы местного самоуправления могут оценить состояние жилого помещения и исполнить возложенные на него функции. Следовательно, органы местного самоуправления вправе просить суд дать разрешение на проникновение в жилище без согласия собственника с целью реализации своих полномочий, предусмотренных ЖК РФ, для выполнения возложенных на них обязанностей в целях пресечения нарушения прав и законных интересов проживающих в жилом доме граждан, указывая на наличие данных о самовольном переустройстве или перепланировке жилого помещения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.10.2014 № 56-КГ14-9³⁵).

Доктрина. Л.О. Красавчикова указывает, что право на неприкосновенность жилища обладает особым содержанием, характеризующимся внешней и внутренней сторонами. Внешняя сторона «выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в личную жизнь) со стороны третьих лиц». Внутренняя сторона «определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению», «закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо»³⁶. Комментируя ст. 25 Конституции РФ, Г.Д. Садовникова развивает данную мысль и констатирует, что принцип неприкосновенности жилища предполагает нахождение под запретом каких-либо способов получения сведений о происходящем в жилище посредством, например, установки видеокамер и звукозаписывающих устройств³⁷.

Не разделяя данный вывод, Б.М. Гонгало полагает, что содержанию права на неприкосновенность жилища присуща исключительно внешняя сторона. Внутренняя сторона представляет собой содержание вещного права на жилище, поскольку носитель данного права обладает правомочиями владения, пользования и распоряжения жильем и может их реализовать не иначе как собственными действиями³⁸.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища находит конституционное выражение: в ст. 40 Конституции РФ устанавливается, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Это положение конкретизируется в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, в соответствии с которой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

Судебная практика. Судам следует учитывать, что положения ч. 4 ст. 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишения жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действует в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Действия ресурсоснабжающей организации по прекращению поставки ресурсов организациям-потребителям, к сетям которых подключены абоненты, своевременно оплачивающие использованные топливно-энергетические ресурсы, при отсутствии соглашения о подаче топливно-энергетических ресурсов таким абонентам, в том числе гражданам-потребителям, ведут к нарушению их прав на получение коммунальных услуг, а потому являются незаконными (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел³⁹).

Важно обратить внимание, что данный принцип не следует абсолютизировать, поскольку законом предусматривается немало случаев, когда гражданин может быть лишен своего жилища.

Так, в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливается следующее правило: если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения праве предупредить такого гражданина о необходимости устранить нарушения, а если указанные нарушения влекут за собой разрешение жилого помещения – также назначить разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Однако если такой гражданин после предупреждения собственника жилого помещений продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению и без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, то такой гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

В качестве примера служит также то, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилом дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁴⁰).

Принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав предполагает предупреждение и устранение любых помех, которые могли бы помешать лицу в реализации принадлежащего ему права. Данный принцип преимущественно обращен к обладателю субъективного права, он определяет возможности и границы его собственного поведения⁴¹.

Содержанием принципа необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав служит возможность граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими, свободно устанавливать и реализовывать свои жилищные права в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом в качестве пределов такового выступают права, свободы и законные интересы других граждан, которые не должны нарушаться вследствие осуществления жилищных прав и исполнения обязанностей граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).

Кроме того, граждане, законно находящиеся на территории РФ, вправе свободно выбирать жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством; ограничение данного права граждан допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч. 4, 5 ст. 1 ЖК РФ). Обозначенное правило базируется на положениях ст. 27 Конституции РФ, в соответствии с которыми каждый, кто находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. В связи с этим в ст. 8 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»⁴² указывается, что право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ может быть ограничено в пограничной зоне; закрытых военных городках; закрытых административно-территориальных образованиях; зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Важно отметить, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК РФ), что корреспондирует положениям ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Например, установленный в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 3 ст. 288 ГК РФ запрет на размещение в жилых помещениях промышленного производства направлен на защиту здоровья, прав и законных интересов других лиц. Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма, без предоставления другого жилого помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ), что направлено на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних детей.

Судебная практика. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) проживающим совместно с ним членом его семьи может повлечь выселение указанных лиц из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма, без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (абз. 6 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Принцип признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями касается лишь тех жилищных отношений, которые носят частноправовой характер и отвечают всем признакам отношений, составляющих предмет гражданского права. Ввиду этого следует резюмировать, что не всем жилищным отношениям присуще равенство участников. Вместе с тем даже в рамках обозначенной группы отношений допускаются определенные изъятия, вытекающие из ЖК РФ, других федеральных законов, а также существа жилищных отношений. Например, в соответствии с ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Однако лишь дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Доктрина. По мнению Б.М. Гонгало, если в гражданском праве под равенством следует понимать отсутствие власти и подчинения, то в жилищном праве под равенством необходимо иметь в виду равноправие пользователей жилым помещением⁴³.

Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты. Нарушенные жилищные права подлежат восстановлению и защите прежде всего в судебном порядке. Участники жилищных отношений обладают возможностями применять меры правоохранительного характера для целей восстановления нарушенного или оспоренного права. В связи с этим в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ закрепляются способы защиты жилищных прав, к коим относятся признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращение или изменение жилищного правоотношения и др. В целом способы защиты нарушенных жилищных прав могут быть установлены и в иных нормах ЖК РФ, а также в других федеральных законах, в том числе в ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст. 18 Конституции РФ прав и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием. Применительно к жилищным правам в ч. 2 ст. 11 ЖК РФ закрепляется примат судебного порядка их защиты: во-первых, защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом; во-вторых, решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. В свою очередь, судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, путем подачи заинтересованным лицом иска.

Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда. Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). В круг общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, входят отношения по поводу контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе посредством осуществления контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 6 ст. 2 ЖК РФ). Ввиду этого в круг полномочий органов государственной власти РФ входят осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (п. 16.4, 17 ст. 12 ЖК РФ), а органов государственной власти субъектов РФ – осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ).

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности реализуется в соответствии с Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утв. Постановлением Правительства РФ от 29.10.2014 № 1115⁴⁴, и представляет собой систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии со специальным перечнем показателей. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление мониторинга, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Постановление Правительства РФ от 14.06.2013 № 505⁴⁵).

Обязанность по обеспечению сохранности жилищного фонда возлагается законом не только на органы государственной власти и органы местного самоуправления. Так, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ); члены семьи собственника жилого помещения обязаны обеспечивать сохранность данного помещения (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать сохранность данного помещения (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Принцип использования жилых помещений по назначению. Целевое назначение жилых помещений заключается в том, что они предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Ввиду этого одним из признаков жилого помещения как объекта жилищных прав прямо называется его пригодность для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Назначение жилого помещения служит пределом осуществления субъективных прав лица, проживающего в нем. Например, в законе прямо указывается, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 ГК РФ). Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ), при этом члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение исключительно по назначению (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать такое помещение по назначению (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

В законе также прямо предусмотрен абсолютный запрет на размещение в жилых помещений промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). Вместе с тем допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Однако для того установлены определенные условия: осуществление обозначенных видов деятельности не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; предпринимательская деятельность должна носить индивидуальный характер, поскольку размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода жилого помещения в нежилое помещение. Юридические лица тоже могут владеть жилыми помещениями, но использовать их они вправе только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Судебная практика. Законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.) (абз. 5 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Использование жилого помещения не по назначению влечет неблагоприятные правовые последствия. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранения нарушения, а если они влекут разрушение помещения – назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения; если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с оплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма, не по назначению, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения – вправе назначить разумный срок для устранения нарушений; если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Судебная практика. Под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

В свою очередь, дискуссионным остается вопрос о допустимости применения к жилищным отношениям принципов гражданского законодательства. В частности, исходя из п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. В связи с этим закономерно задуматься: характерен ли жилищному праву принцип свободы договора? Вероятно, следует ответить положительно, но с некоторыми оговорками. Данный принцип, во-первых, если и распространяется на жилищные отношения, то только лишь на те, что обладают частноправовым характером, а во-вторых, пределы его действия в значительной мере ограничены, например, наличием публичного интереса.

Вывод. Жилищное право базируется на принципах необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; необходимости обеспечения безопасности жилища; неприкосновенности жилища; недопустимости произвольного лишения жилища; необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав; признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты; обеспечения сохранности жилищного фонда; использования жилых помещений по назначению.

1.4. Право граждан на жилище

Право на жилище представляет собой субъективное право гражданина на приобретение жилого помещения и пользование им. Право граждан на жилище обладает социально-экономическим характером. Оно неразрывно связано с биосоциальной природой человека, необходимостью удовлетворения его жизненно важных потребностей, к коим относится и потребность в жилище.

В связи с этим в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека⁴⁶ закрепляется право каждого человека на такой уровень жизни, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи. Аналогичное положение содержится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах⁴⁷, согласно которому признается право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище.

Статья 31 Европейской социальной хартии⁴⁸ посвящена праву на жилье, в целях обеспечения эффективного осуществления которого следует принимать меры, направленные на содействие доступу к жилью, отвечающему должным требованиям, предотвращение бездомности и сокращение ее масштабов с целью ее постепенной ликвидации, а также доступность цен на жилье для людей, не имеющих достаточных средств.

Судебная практика. О важности и особой природе права граждан на жилище свидетельствует практика международных трибуналов ad hoc, где сложился подход, в соответствии с которым разрушение жилища и изгнание из домой членов демографической группы выступает в качестве примера «иного создания жизненных условий, рассчитанных на физическое уничтожение членов этой группы», что является одним из проявлений геноцида (Prosecutor v. Kayishema and Ruzindana. Case № ICTR-95-1. 21 May 1999. § 115–116; Prosecutor v. J.-P. Akayesu. Case № ICTR-96-4-T. 2 September 1998. § 505-506; Prosecutor v. G. Rutaganda. Case № ICTR-96-13-T. 6 December 1999. § 51; Prosecutor v. A. Musema. Case № ICTR-96-13-T. 27 January 2000. § 157)⁴⁹.

В ст. 7 Конституции РФ устанавливается, что Российская Федерации есть социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В целях конкретизации данных положений в ст. 40 Конституции РФ закрепляется право каждого на жилище, а также запрет на произвольное лишение жилища.

Судебная практика. Согласно Конституции РФ в России как социальном государстве, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для его осуществления. Соответственно, правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда – исходя из конституционных целей социальной политики РФ, обусловленных признанием высшей ценностью человека, его прав и свобод, которыми определяются смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием, – должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 15-П⁵⁰).

Конституционное право граждан на жилище заключается:

во-первых, в государственном обеспечении беспрепятственного, постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом на законных основаниях (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ);

во-вторых, в содействии в самостоятельном и инициативном улучшении гражданами своих жилищных условий (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ);

в-третьих, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов лицам, которые в силу социально-экономических причин не могут самостоятельно обеспечивать себя жилищем (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ)⁵¹.

В первую очередь обращает на себя внимание закрепленный в Конституции РФ обновленный подход к решению проблемы удовлетворения потребностей граждан в жилье, который базируется на активности и инициативности граждан в вопросах строительства и приобретения жилья, а также на исключительности бесплатного или льготного предоставления жилища из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Для целей гарантирования реальности субъективного права граждан на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для его осуществления, к коим относятся, в частности:

– содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

– использование бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

– предоставление гражданам в установленном порядке жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

– стимулирование жилищного строительства;

– обеспечение защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

– обеспечение инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах;

– обеспечение контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда;

– организация обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

– осуществление в соответствии со своей компетенцией государственного контроля за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

– осуществление в соответствии со своей компетенцией государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

– размещение в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации в соответствии с законодательством РФ.

Право граждан на жилище гарантируется осуществлением права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ, ч. 1 ст. 1 ЖК РФ) и реализуется при условии свободы передвижении и выбора человеком места жительства (ст. 27 Конституции РФ, ч. 4 ст. 1 ЖК РФ).

Доктрина. Д.М. Чечот резюмировал, что осуществление одного субъективного права, как правило, зависит от осуществления других субъективных прав: «реализация субъективного права, его защита … тесно связаны с действием многих других субъективных прав, с взаимодействием прав, возникающих в рамках правового института, отрасли права и, наконец, системы всего права в целом»⁵².

Важно! Свобода передвижения и выбора места жительства, право граждан на жилище и право на неприкосновенность жилища образуют взаимосвязанную и во многом последовательно реализуемую триаду субъективных прав гражданина.

Из наименования ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод⁵³ следует, что ее содержание посвящено праву на уважение частной и семейной жизни, однако в ее положениях говорится также о праве на уважение жилище, что позволяет сделать вывод об их взаимосвязанности.

Доктрина. В связи с этим справедливым видится вывод Л.О. Красавчиковой о том, что неприкосновенность жилища означает неприкосновенность не объекта прав, но одного из элементов личной жизни граждан, а потому право на неприкосновенность жилища является неимущественным правом, неразрывно связанным с правом на жилище и недопустимостью произвольного лишения жилища⁵⁴.

Судебная практика. В практике Европейского Суда по правам человека сложилось достаточно широкое понимание жилища, которое подлежит защите на основании п. 1 ст. 8 Конвенции о защите прав граждан и основных свобод, что во многом обусловлено взаимосвязанностью права на уважение жилища и права на уважение частной и семейной жизни.

Так, концепция жилища не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях; является ли то или иное место конкретного проживания жилищем, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания (§ 36 постановления Европейского Суда по правам человека от 18.11.2004 по делу «Прокопович (Prokopovich) против РФ» (жалоба № 58255/00)⁵⁵).

Кроме того, понятие «жилище» распространяется как на жилище частного лица, так и служебные помещения лиц, занятых в т.н. свободных профессиях (§ 36 постановления Европейского Суда по правам человека от 07.06.2007 по делу «Смирнов (Smirnov) против РФ» (жалоба № 71362/01)⁵⁶). В частности, в качестве аргументов изложенной интерпретации понятия жилища указывается, что осуществлять профессиональную или деловую деятельность лицо может в месте своего жительства, как и заниматься делами, не относящимися к профессиональной сфере, в служебном помещении (§ 30 постановления Европейского Суда по правам человека от 16.12.1992 по делу «Нимитц (Niemietz) против Германии» (жалоба № 13710/88)⁵⁷).

В связи с этим любопытно отметить, что жилищное законодательство не содержит дефиницию понятия «жилище», что нельзя сказать об уголовном законодательстве. Закрепляя в ст. 139 Уголовного кодекса РФ⁵⁸ правовую гарантию обеспечения права на неприкосновенность жилища в виде меры уголовно-правовой ответственности за ее нарушение, законодатель легально определил анализируемое понятие следующим образом: жилище есть индивидуальный дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания�. Вместе с тем вопрос об универсальности данной дефиниции, ее применимости для целей жилищно-правового регулирования остается открытым.

Доктрина. В научной литературе сложились два подхода по поводу соотношения понятий «жилище» и «жилое помещение». Сторонники первого подхода полагает, что понятие «жилище» шире по своему содержанию, нежели понятие «жилое помещение», поскольку включает в себя не только помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, но и пристройки, чердаки, подвалы, комнаты в гостинице, санатории или доме отдыха, садовые дома, транспортные средства, купе в поезде или каюты в корабле⁵⁹. В соответствии со вторым подходом содержание данных понятий является тождественным. По мнению П.И. Седугина, жилище есть особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания граждан (например, жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение вместе с вспомогательной площадью)⁶⁰.

Из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах⁶¹ следует, что право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. В соответствии со ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Конкретизируя изложенное конституционно-правовое положение, законодатель в ч. 4 ст. 1 ЖК РФ закрепляет право граждан, законно находящихся на территории РФ, свободно выбирать жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством; ограничение этого права допускается исключительно на основании ЖК РФ или другого федерального закона. При этом в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ уточняется, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Тождественное правило касательно жилищных прав содержится также в ч. 3 ст. 1 ЖК РФ. Более того, право выбора места пребывания и жительства являет собой нематериальное благо, а потому оно неотчуждаемо и непередаваемо, а также защищается законом (ст. 150 ГК РФ).

Правила об определении места жительства гражданина содержатся в ст. 20 ГК РФ. Местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает. Закон не связывает определение места жительства лица с местом жительства его супруга, ибо каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства (п. 1 ст. 31 СК РФ). Специальные положения устанавливаются лишь в отношении несовершеннолетних лиц, не достигших четырнадцатилетнего возраста, а также лиц, находящихся под опекой: местом жительства указанных лиц признается место жительства их законных представителей, а именно родителей, усыновителей или опекунов. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждане, чья дееспособность ограничена, вправе самостоятельно выбирать место жительства с согласия родителей, усыновителей, попечителя.

Важно обратить внимание на то, что в случае раздельного проживания родителей место жительства несовершеннолетнего ребенка устанавливается соглашением родителей, а при отсутствии такового спор между родителями разрешается судом исходя из интересов и с учетом мнения детей. При вынесении решения суд должен учитывать, в частности, привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, его возраст, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития, обусловленную родом деятельности, режимом работы родителей, их материальным и семейным положением (п. 3 ст. 65 СК РФ).

Судебная практика. В силу положений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Определение судом места жительства несовершеннолетнего ребенка с одним из родителей не может являться основанием для признания его утратившим право на пользование жилым помещением по прежнему месту жительства у другого родителя (Бюллетень судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2011 г., утв. Президиумом Московского областного суда 21.12.2011⁶²).

В свою очередь, Законом РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» устанавливаются правила осуществления регистрационного учета граждан РФ по месту жительства и пребывания.

Под местом жительства понимается жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, и в которых он зарегистрирован по месту жительства; местом жительства гражданина, относящегося к коренному малочисленному народу РФ, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, может быть признано одно из поселений, находящихся в муниципальном районе, в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина.

Под местом пребывания понимается гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина РФ жилое помещение, в которых он проживает временно.

Важно! Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ, в том числе права граждан на жилище.

Судебная практика. В постановлении Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой»⁶³ рассматривается вопрос о соответствии Конституции РФ ранее действовавших положений ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР⁶⁴ о том, что наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц «в установленном порядке», подразумевающем соблюдение правил прописки. В связи с этим Конституционный Суд РФ указал, что, во-первых, неопределенность юридического содержания положения «в установленном порядке» позволяет органам государственной власти субъектов РФ устанавливать его по собственному усмотрению, что может привести к нарушению конституционного права граждан на жилище и произвольному лишению этого права.

Во-вторых, судебное толкование Жилищного кодекса РСФСР сложилось так, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение. Из Конституции РФ и Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод гражданина, в том числе права на жилище. Таким образом, понимание в правоприменительной практике «установленного порядка», определяющего процедуру вселения в жилое помещение, исключительно в смысле соблюдения положений о прописке противоречит Конституции РФ.

Положения ЖК РФ по общему правилу применяются к жилищным отношениям с участием, в том числе, иностранных граждан и лиц без гражданства. Регулирование отношений, возникающих при осуществлении учета перемещений иностранных граждан и лиц без гражданства, связанных с их въездом в РФ, транзитным проездом через территорию РФ, передвижением по территории РФ при выборе и изменении места пребывания или жительства в пределах РФ либо выездом из РФ осуществляется Федеральным законом от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»⁶⁵.

Под местом жительства иностранного гражданина или лица без гражданства в РФ понимается жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрировано в порядке, установленном законом.

Под местом пребывания иностранного гражданина или лица без гражданства в РФ понимается жилое помещение, не являющееся местом жительства, а также иное помещение, учреждение или организация, в которых иностранный гражданин или лицо без гражданства находится и (или) по адресу которых иностранный гражданин или лицо без гражданства подлежит постановке на учет по месту пребывания в порядке, установленном законом.

Судебная практика. В постановлении Конституционного Суда РФ от 19.07.2017 № 22-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 и пункта 2 части 2 статьи 20 Федерального закона «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» в связи с жалобами граждан США Н.Д. Вордена и П.Д. Олдхэма»⁶⁶ представлены следующие выводы.

Во-первых, включение правил миграционного учета в режим пребывания (проживания) иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ, обусловливающее возложение на них обязанности надлежащим образом соблюдать эти правила, отступления от которых могут влечь неблагоприятные правовые последствия, не выходят за конституционно приемлемые рамки, а введение административной ответственности за неисполнение соответствующих обязанностей, включая выдворение за пределы РФ в качестве административного наказания, не лишено конституционных оснований.

Во-вторых, в условия миграционного учета не входит обязанность иностранных граждан и лиц без гражданства находиться лишь в том помещении, адрес которого был зафиксирован при подаче в орган миграционного учета соответствующих документов, поскольку в противном случае следовало бы говорить о не отвечающем целям защиты конституционных ценностей ограничении свободы передвижения.

В-третьих, в случаях, когда местом временного пребывания является определенное принимающей стороной жилое помещение, нахождение в нем иностранного гражданина или лица без гражданства не означает приобретение им самостоятельного субъективного права пользования этим жилым помещением.

В-четвертых, положения ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 20 Федерального закона «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» не соответствуют Конституции РФ ввиду неопределенности содержания понятия «место пребывания» в вопросах о том:

– допустима ли и в каком случае в отношении иностранного гражданина или лица без гражданства, временно пребывающего в РФ, постановка его на учет по месту пребывания по месту нахождения (адресу) принимающей стороны;

– каким образом соотносятся обязанности в сфере миграционного учета временно пребывающего в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства и принимающей стороны в части обеспечения постановки его на учет именно по месту (адресу), по которому он должен быть в соответствии с установленным порядком поставлен на учет по месту пребывания, притом что нарушение установленного порядка может повлечь привлечение иностранного гражданина или лица без гражданства к юридической ответственности.

Правом свободного выбора места жительства на территории РФ обладают вынужденные переселенцы и беженцы (о понятии вынужденных переселенцев и беженцах см. параграф 6.6. гл. 6 настоящего учебника).

Вывод. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается: в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях; в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище; в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий; в гарантированности неприкосновенности жилища и исключения произвольного лишения граждан жилища (преамбула к постановлению Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

1.5. Защита жилищных прав

Одним из основополагающих принципов жилищного права является принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Субъективное право на защиту представляет собой юридическую возможность управомоченного лица применять меры правоохранительного характера в целях восстановления нарушенного или оспоренного права.

Доктрина. В научной литературе присутствует дискуссии по поводу природы права на защиту. Согласно первой концепции право на защиту является элементом любого субъективного права. В рамках данной концепции в содержании субъективного права выделяются правомочие на собственные действия, правомочие требования определенного поведения от обязанного лица, а также правомочие на защиту⁶⁷. Кроме того, некоторые исследователи обосновывают вывод о том, что гарантированность субъективного права есть имманентно присущее ему свойство, а потому правомочие защиты существует не одновременно с другими правомочиями, но свойственно им самим⁶⁸. В соответствии со второй концепцией право на защиту являет собой самостоятельное субъективное право, которое возникает в рамках охранительного правоотношения ввиду нарушения или оспаривания регулятивного субъективного права⁶⁹.

Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ к способам защиты жилищных прав относятся:

– признание жилищного права;

– восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

– признание судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу Российской Федерации или принятым в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

– неприменение судом нормативного правового акта государственного органа и нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу Российской Федерации или принятым в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

– прекращение или изменение жилищного правоотношения.

Представленный перечень способов защиты жилищных прав является открытым, однако иные способы могут быть установлены исключительно Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом, то есть федеральным законодательством.

Важно! Способы, установленные в гражданском законодательстве (прежде всего в ст. 12 ГК РФ), применимы для защиты нарушенных жилищных прав.

В качестве примера иных способов защиты, установленных ЖК РФ, можно назвать возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ).

Судебная практика. Нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может служить основанием для предъявления требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст.7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ (п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, нарушенные в результате неправомерного использования одним из сособственников общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанные с лишением владения (Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2012 г.⁷⁰).

Способы защиты жилищных прав могут быть классифицированы на меры защиты и меры ответственности, для разграничения которых используются такие критерии, как функциональная направленность, значение вины и правовые последствия. Так, меры защиты направлены на восстановление нарушенного права, а мерам ответственности помимо этого присуща карательная функция; вина учитывается, как правило, при применении мер ответственности; последние, в отличие от мер защиты, также влекут лишение, ограничение, изменение прав нарушителя, возложение на него дополнительных обязанностей⁷¹.

Участники жилищных правоотношений в целом свободы в выборе способов защиты нарушенных прав. При выборе способа защиты нарушенных прав лицу следует руководствоваться двумя критериями – спецификой защищаемого права и характером правонарушения.

Доктрина. Рассматривая «конкуренцию» исков при защите вещных прав, Е.А. Суханов резюмирует, что «реституция не исключает виндикацию (и наоборот), поскольку они применяются в различных ситуациях, а способ защиты нарушенного права определяется не волей (усмотрением) управомоченного лица, а юридической природой этого права»⁷².

Судебная практика. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Между тем избрание лицом способа защиты нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц. Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017)⁷³).

Однако если законом установлены специальные правила об использовании конкретного способа защиты в случае нарушения какого-либо субъективного права, то данные правила должны соблюдаться⁷⁴.

Пример 1. В случае совершения одним из супругов сделки по отчуждению жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, без получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга защита нарушенного права добросовестного супруга подлежит посредством предъявления требования о признании сделки недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ), но не виндикационного требования.

Пример 2. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, но не признания сделки недействительной (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Вместе с тем избрание лицом, чье право нарушено, ненадлежащего способа защиты не исключает возможность защиты нарушенного права.

Судебная практика. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25⁷⁵).

Защита нарушенных жилищных прав может осуществляться в двух формах в зависимости от того, обращается ли лицо, чье право нарушено, к органам, осуществляющим публично-властные функции государства, или действует самостоятельно. Таким образом, речь идет о юрисдикционной и неюрисдикционной формах защиты нарушенных жилищных прав соответственно.

Юрисдикционная форма защиты включает защиту в судебном или административном порядках. Согласно ч. 2 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом; решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, путем подачи заинтересованным лицом иска.

Судебная практика. Ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав. Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом. Право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке (абз. 1–2 п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Так, согласно ст. 9 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» действия (бездействие) государственных и иных органов, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц и иных юридический и физических лиц, затрагивающие право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, могут быть обжалованы гражданами в вышестоящем в порядке подчиненности органе, вышестоящему в порядке подчиненности должностному лицу либо непосредственно в суд. Отсюда, административный порядок защиты обозначенного права допускается только в том случае, если оно нарушено государственным и иным органом или должностным лицом. В случае его нарушения другими лицами защита осуществляется в судебном порядке.

Неюрисдикционная форма включает самозащиту жилищных прав и применение управомоченным лицом мер оперативного воздействия к правонарушителю. Самозащита жилищных прав предполагает совершение управомоченным лицом действий фактического порядка, соответствующих закону и направленных на защиту жилого помещений. Например, в качестве самозащиты подлежат квалификации действия по устройству различных охранных приспособлений для защиты жилого помещения от нежелательного проникновения в него третьих лиц⁷⁶. Несмотря на то, что в жилищном законодательстве отсутствует указание на самозащиту, очевидна допустимость применения положений гражданского законодательства о самозащите к жилищным отношениям.

Судебная практика. Лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (ст. 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке. По смыслу ст. 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество. Самозащита может заключаться также в воздействии на имущество правонарушителя, в том числе если она обладает признаками необходимой обороны (ст. 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (ст. 1067 ГК РФ) (п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Меры оперативного воздействия – юридические средства правоохранительного характера, применяемые управомоченным лицом, являющимся стороной относительного правоотношения, к нарушителю его права без обращения за защитой в компетентные органы государственной власти и местного самоуправления. Допустимость применения мер оперативного воздействия для защиты жилищных прав вытекает, в частности, из положения ст. 10 ЖК РФ, в соответствии с которым жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Например, в качестве меры оперативного воздействия выступает требование ссудодателя досрочного расторжения договора безвозмездного пользования жилым помещением, если ссудополучатель использует жилое помещении не по назначению (ст. 698 ГК РФ).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Жилищное законодательство не содержит правила о применении исковой давности в жилищных отношениях.

Доктрина. По справедливому мнению В.П. Грибанова, сроки защиты субъективных прав не могут быть беспредельными, поскольку, во-первых, в законе или договоре зачастую устанавливаются сроки существования самого субъективного права; во-вторых, применение мер принудительного воздействия к стороне, совершившей неправомерные действия, по истечении значительного времени может оказаться ненужным; в-третьих, со временем затруднительным становится выяснение юридически важных обстоятельств и фактов, необходимых для правильного разрешения спора; в-четвертых, иное может привести к медлительности и волоките при защите субъективных гражданских прав⁷⁷.

Судебная практика. Если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договора найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) (п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

В представленном разъяснении ВС РФ устанавливается примат применения исковой давности в жилищных отношениях, из чего следует, что в жилищном праве, как и в гражданском праве, неприменение исковой давности выступает в качестве исключения, нежели правила (ст. 208 ГК РФ).

Судебная практика. Исковая давность не распространятся на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абз. 5 ст. 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения) (п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43⁷⁸).

В п. 28 постановления Пленума ВС РФ № 14 содержится следующее разъяснение: наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя, чье письменное согласие на вселение лицо в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, не было получено, праве предъявить вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения, на которое в силу аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

Вывод. Право на защиту представляет собой юридическую возможность управомоченного лица применять меры правоохранительного характера в целях восстановления нарушенного или оспоренного права. Способы защиты жилищных прав устанавливаются как в Жилищном кодексе Российской Федерации, так и иных федеральных законах, в том числе в Гражданском кодексе Российской Федерации. Защита жилищных прав осуществляется преимущественно в судебном порядке. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место лишь в случаях, установленных федеральным законом, а принятое в таком порядке решение может быть обжаловано в суде.

Список рекомендуемых источников

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.10.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

5. Федеральным законом от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2006. № 30. Ст. 3285.

6. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.

7. Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. Ст. 1227.

Судебная практика:

1. Постановление Европейского Суда по правам человека от 06.12.2012 по делу «Гладышева (Gladycheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10) // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2012. № 6.

2. Постановление Европейского Суда по правам человека от 07.06.2007 по делу «Смирнов (Smirnov) против Российской Федерации» (жалоба № 71362/01) // Прецеденты Европейского Суда по правам человека. 2008. № 3.

3. Постановление Европейского Суда по правам человека от 18.11.2004 по делу «Прокопович (Prokopovich) против Российской Федерации» (жалоба № 58255/00) // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2006. № 8.

4. Постановление Европейского Суда по правам человека от 16.12.1992 по делу «Нимитц (Niemietz) против Германии» (жалоба № 13710/88) // Европейский Суд по правам человека. Избранные решения. Т. 1. М., 2000. С. 768–773.

5. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 19.07.2017 № 22-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 и пункта 2 части 2 статьи 20 Федерального закона “О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации” в связи с жалобами граждан США Н.Д. Вордена и П.Д. Олдхэма» // Российская газета. 2017. № 175. 9 августа.

6. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.1995 № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л .Н. Ситаловой» // СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.

7. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.

Литература:

1. Бакирова Е.Ю. Жилищное право как комплексная отрасль права // Современное право. 2009. № 1. С. 70–73.

2. Беспалов Ю.Ф. Понятия «жилище» и «жилое помещение» по законодательству Российской Федерации: сравнительно-правовой анализ // Семейное и жилищное право. 2017. № 2. С. 26–28.

3. Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство // Современное право. 2014. № 3. С. 59–64.

4. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства // Цивилистическая практика. 2004. № 4. С. 26–29.

5. Литовкин В.Н. Концепции развития жилищного законодательства // Концепции развития российского законодательства / под ред. Т.Я. Хабриевой, Ю.А. Тихомирова. М.: Эксмо, 2010. С. 417–446.

6. Прасолов Б.В. Неприкосновенность жилища и невозможность его произвольного лишения // Семейное и жилищное право. 2016. № 6. С. 42–45.

7. Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л.: Знание, 1984. 32 с.

Контрольные вопросы

Что понимается под жилищным правом?

Что входит в предмет жилищного права? Какие отношения составляют предмет жилищного права?

Что понимается под методом жилищного права? Представьте общую характеристику метода жилищного права.

Что понимается под жилищным законодательством? Какие акты включаются в состав жилищного законодательства?

По каким вопросам могут приниматься нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления?

Распространяется ли действие норм Жилищного кодекса Российской Федерации на отношения, возникшие до его введения в действие?

Что такое аналогия закона и аналогия права? Допускается ли применение жилищного законодательства по аналогии?

Что понимается под жилищными правоотношениями? Раскройте структуру жилищного правоотношения.

Что понимается под принципами жилищного права? Раскройте их практическое значение.

Раскройте содержание субъективного права на жилище.

Назовите формы и способы защиты жилищных прав.

В каком порядке применяются сроки исковой давности в жилищных отношениях?

Задачи

Задача 1. Ресурсоснабжающая организация поставляла холодную воду и оказывала услуги по водоотведению сточных бытовых вод жильцам многоквартирных домов, которые не были оборудованы общедомовыми приборами учета сточных вод. Плата за услугу по водоотведению на общедомовые нужды рассчитывалась на основе объема водоотведения, равного объему водопотребления, определяемого по нормативам потребления коммунальных услуг по водоснабжению, утвержденным постановлением Правительства РФ.

По результатам проверки организации государственной жилищной инспекцией субъекта РФ были выданы предписания о необходимости перерасчета размера платы за водоотведение и об исключении из нее платы за водоотведение, начисленной на общедомовые нужды. Организация обратилась в суд с заявлением о признании незаконными предписаний государственной жилищной инспекции субъекта РФ.

Суд вынес решение об удовлетворении требований организации и признании оспариваемых предписаний незаконными, так как в силу п. 11 ст. 20 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» при отсутствии общедомового прибора учета сточных вод допускается осуществление коммерческого учета расчетным способом, в соответствии с которым объем отведенных абонентом сточных вод принимается равным объему воды, поданной этому абоненту из всех источников централизованного водоснабжения. При этом объем воды, поступившей в многоквартирные дома, определялся по показаниям общедомовых приборов учета.

Вопросы:

1. Составляют ли отношения, возникшие между указанными субъектами, предмет жилищного законодательства? Регулируются ли жилищным законодательством отношения по предоставлению коммунальных услуг?

2. Что понимается под жилищным законодательством? Каково место Жилищного кодекса РФ в системе жилищного законодательства?

3. Дайте оценку выводам суда. Подлежит ли применению к данному спору Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»?

4. Рассмотрите дело по существу. Вправе ли ресурсоснабжающая организация начислять плату за услугу по водоотведению в отношении общедомовых нужд при отсутствии в многоквартирных домах общедомовых приборов учета сточных вод?

Задача 2. 11.11.2013 управляющей организации передан в управление многоквартирный дом. 24.12.2013 управляющая организация и сетевая организация, к сетям которой через трансформаторную подстанцию присоединен многоквартирный дом, подписали акт о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. 24.02.2014 между управляющей и энергоснабжающей организациями заключен договор энергоснабжения, ввиду чего 14.04.2014 многоквартирный дом включен в число объектов энергоснабжения.

24.04.2014 при осмотре электроустановок управляющей организации сетевой организацией составлен акт о потреблении электроэнергии без заключенного договора энергоснабжения путем подключения к трансформаторной подстанции в период с 11.11.2013 по 31.03.2014 Ссылаясь на отсутствие между управляющей и энергоснабжающей организациями договорных отношений, сетевая организация обратилась в арбитражных суд с иском о взыскании с управляющей организации стоимости бездоговорного потребления электрической энергии за соответствующий период, рассчитав ее по правилам п. 84 постановления Правительства РФ от 04.05.2012 № 442.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, поскольку период, за который взыскивается задолженность, не может считаться бездоговорным ввиду наличия заключенного между управляющей и энергоснабжающей организациями договора от 24.02.2014, обеспечивающего подачу электроэнергии в многоквартирный дом, а сетевая организация не является собственником электрической энергии, потребленной управляющей организацией. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск, так как договорные отношения между управляющей и энергоснабжающей организациями были оформлены 14.04.2014, а потому период с 11.11.2013 по 31.03.2014 отвечает признакам бездоговорного потребления.

Вопросы:

1. Подпадают ли спорные отношения по поставке электрической энергии под действие жилищного законодательства?

2. Какие нормативные правовые акты подлежат применению для разрешения данного спора? Устанавливается ли жилищным законодательством ответственность за бездоговорное потребление гражданами коммунальных ресурсов?

3. Дайте оценку решениям судов первой и апелляционной инстанций. Подлежит ли применению п. 84 постановления Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 к отношениям между управляющей и сетевой организациями? Кому принадлежит право на взыскание с управляющей организации стоимости коммунального ресурса, поставленного в многоквартирный дом в отсутствие у нее договора энергоснабжения?

Задача 3. Наталья Пантелеева обратилась в суд с иском к Игорю Пантелееву о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. В обоснование требований истец указала, что она является собственником квартиры, приобретенной на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 17.12.2012. В данной квартире зарегистрирован ее сын Игорь Пантелеев, который отказался от участия в приватизации квартиры, не проживает в ней с августа 2006 года и не оплачивает коммунальные услуги. Ответчик вывез из квартиры все личные вещи. Однако добровольно сняться с регистрационного учета он отказывается. Суд отказал в удовлетворении исковых требований Натальи Пантелеевой, поскольку ответчик на момент приватизации спорного жилого помещения имел равное с истцом право пользования им, ввиду чего ему принадлежит бессрочное право пользования жилым помещением.

Вопросы:

1. Подготовьте нормативное обоснование выводам суда с учетом сложившейся правоприменительной практики.

2. Регламентирует ли ЖК РФ правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в таком помещении по причине выезда из него? Допускается ли применение жилищного законодательства по аналогии?

3. Определите значимые обстоятельства и доказательства по делу.

4. Подлежат ли удовлетворению требования Натальи Пантелеевой?

Задача 4. Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Лучший государственный университет» обратилось в суд с иском к Марии Николаевне Селивановой с требованиями о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование исковых требований истец пояснил, что ответчик проживает в жилом помещении в общежитии; здание общежития находится в собственности Российской Федерации и принадлежит истцу на праве оперативного управления. Истец не вселял ответчика в жилое помещение и не заключал с ним договор специализированного найма. Между истцом и ответчиком отсутствуют трудовые отношения, в Лучшем государственной университете ответчик не обучается. По мнению истца, ответчик занимает жилое помещение без законных оснований и подлежит выселению.

В ходе рассмотрения исковых требований судом установлено, что ответчик была вселена в общежитие по ходатайству администрации профессионального училища на основании решения его профсоюзной организации в 1989 году. Согласно копии трудовой книжки в период с 15.07.1988 по 31.01.1996 Мария Николаевна работала в отделении банка и была уволена по сокращению штата в связи с его реорганизацией. С 12.02.1996 она состояла на учете в центре занятости населения. Приказом Главного управления народного образования субъекта РФ от 12.11.1993 здание общежития профессионального училища передано на праве оперативного управления сроком до пяти лет Центру компьютерной подготовки, при этом помещения, занятые жильцами, сохранялись за проживающими до момента получения ими постоянного жилья. С 14.10.2002 ответчик состоит на учете в качестве гражданина, нуждающегося в жилом помещении.

На основании распоряжения Правительства РФ от 17.08.2009 здание общежития принадлежит на праве оперативного управления ФГАОУ ВО «Лучший государственный университет». 27.11.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление об освобождении жилого помещения в срок до 15.12.2013, однако оно было оставлено ответчиком без внимания. Возражая против исковых требований, ответчик заявила, что требования истца не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.

Вопросы:

1. Назовите правила, определяющие действие жилищного законодательства во времени. Подлежит ли применению в данной ситуации ЖК РФ?

2. В каком порядке применяются сроки исковой давности в жилищных отношениях? Распространяются ли сроки исковой давности на требования истца?

3. Рассмотрите дело по существу и подготовьте мотивировочную часть судебного решения.

Задача 5. Прокурор, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Анисимову об обязании устранить нарушения жилищного законодательства и использовать жилое помещение по назначению, поскольку в ходе проверки, проведенной прокуратурой, установлено, что в квартире, принадлежащей Анисимову на праве собственности, организован хостел, притом что данное помещение общественного назначения не имеет отдельного входа, изолированного от жилой части дома. Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, заявил, что:

во-первых, прокурор подал иск в отсутствие условий, предоставляющих ему право подавать такие иски, ибо в материалах дела не представлены обращения граждан о нарушении их прав;

во-вторых, не указано, в чем конкретно заключаются интересы неопределенного круга лиц, какие их права нарушены, так как жильцы многоквартирного дома против хостела не возражают;

в-третьих, вывод прокурора о том, что использование квартиры в качестве хостела для проживания граждан, пусть и временного, является нецелевым использованием, противоречит здравому смыслу;

в-четвертых, жилищное законодательство позволяет осуществлять в жилом помещении индивидуальную предпринимательскую деятельность.

В ходе рассмотрения дела ответчик предоставил экспликацию квартиры и сообщил, что она была перепланирована из четырехкомнатной в шестикомнатную, вследствие чего в ней могут быть размещены восемнадцать человек.

Вопросы:

1. Назовите пределы осуществления жилищных прав и обязанностей.

2. Раскройте содержание принципа использования жилых помещений по назначению. Каковы правовые последствия использования жилых помещений не по назначению?

3. Определите значимые обстоятельства и доказательства, необходимые для подтверждения факта использования жилого помещения для организации деятельности по оказанию гостиничных услуг без соблюдения требований законодательства, а также прав и законных интересов жильцов многоквартирного дома.

4. Решите дело.

Задача 6. В городскую администрацию поступило заявление от общества с ограниченной ответственностью «ЖЭК» с просьбой принять меры в отношении гражданина Березнякова по факту самовольной перепланировки принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения. Специалистами ООО «ЖЭК» неоднократно выносились предписания о представлении разрешительных документов на перепланировку жилого помещения, составлялись акты проверки о неисполнении предписаний. Решение о согласовании перепланировки жилого помещения уполномоченным органом не выносилось. Специалистами городской администрации приняты меры к организации осмотра данного жилого помещения с целью установления фактов нарушения жилищного законодательства. Гражданин Березняков неоднократно извещался о предстоящей проверке жилого помещения, однако доступ в жилое помещение он не предоставил.

Городская администрация обратилась в суд с иском, в котором просила возложить на гражданина Березнякова обязанность предоставить специалистам городской администрации доступ в жилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, для организации осмотра данного жилого помещения на предмет наличия или отсутствия самовольной перепланировки.

Вопросы:

1. Возможно ли проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан?

2. Какие органы наделены полномочиями в области жилищных отношений по согласованию переустройства и перепланировки жилых помещений?

3. Назовите пределы осуществления права собственности на жилые помещения.

4. Подлежат ли удовлетворению требования городской администрации?

Задача 7. Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования обратился в суд с иском к Смирнову о выселении его из квартиры без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленного требования истец указал, что данная квартира является муниципальной собственностью, ответчик, являющийся военнослужащим, вселился в спорное жилое помещение без законных оснований. Смирнов иск не признал и предъявил встречный иск о понуждении заключить с ним договор социального найма жилого помещения, поскольку квартира была распределена ему решением жилищной комиссии войсковой части в порядке, установленном п. 5 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих».

Решением суда иск удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска отказано по следующим доводам:

– спорное жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду;

– Смирнов вселился в спорное жилое помещение без оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ;

– действующее законодательство не возлагает на орган местного самоуправления обязанность по предоставлению из муниципального жилищного фонда жилых помещений гражданам-военнослужащим.

Ввиду этого, по мнению суда, истец в силу ст. 304 ГК РФ вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а Смирнов подлежит выселению из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Вопросы:

1. Назовите основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Является перечень таких оснований, содержащийся в ст. 10 ЖК РФ, исчерпывающим? Порождает ли решение жилищной комиссии войсковой части о распределении жилого помещения военнослужащему жилищные права и обязанности?

2. Имеет ли значение для рассмотрения исковых требований принадлежность жилого помещения к муниципальному жилищному фонду?

3. Допускается ли выселения граждан из жилища? Указал ли суд при принятии решения о выселении Смирнова из жилого помещения на предусмотренное законом основание для такого выселения?

4. Подлежат ли удовлетворению требования истца и встречные требования ответчика?

Задача 8. Сергей Морозов обратился в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации города и своей бывшей супруге Елизавете Морозовой, действующей в интересах их общей несовершеннолетней дочери Екатерины Морозовой, о внесении изменений в договор социального найма, признании несовершеннолетней Екатерины Морозовой утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что его несовершеннолетняя дочь Екатерина ранее проживала с ним в комнате общежития. После передачи общежития в муниципальную собственность с ним заключен договор социального найма, в котором дочь указана в качестве члена семьи нанимателя. В настоящее время в данной комнате зарегистрированы истец и Екатерина. Решением суда место жительства несовершеннолетней Екатерины определено с ее матерью Елизаветой Морозовой. По мнению истца, поскольку Екатерина проживает со своей матерью и перестала быть членом его семьи, она утратила право на проживание в спорном жилом помещении и должна быть исключена из договора социального найма.

Елизавета Морозова исковые требования не признала и предъявила встречный иск о вселении ее вместе с несовершеннолетней дочерью в спорное жилое помещении и нечинении препятствий в пользовании им, пояснив, что она не имеет на праве собственности или по договору социального найма какого-либо жилого помещения. В квартире, в которой она проживает в настоящее время вместе с несовершеннолетней дочерью, она зарегистрирована в качестве члена семьи собственника.

Вопросы:

1. Как определяется место жительства несовершеннолетнего ребенка? Каким образом влияет на определение места жительства несовершеннолетнего ребенка раздельное проживание его родителей?

2. Дайте оценку требования истца. Подлежат ли они удовлетворению?

3. Дайте оценку встречным требованиям ответчика. Подлежат ли они удовлетворению?

Задача 9. Соловьев обратился в суд с иском к Никитину и Ковалевскому о признании недействительным договора найма комнаты в коммунальной квартире, заключенного между ответчиками без согласия истца. Судом установлено, что Соловьеву и Никитину принадлежат на праве собственности по одной комнате в двухкомнатной коммунальной квартире. Никитин предоставил принадлежащую ему комнату для проживания Ковалевскому, заключив с ним договор найма жилого помещения.

В обоснование своих требований Соловьев пояснил, что предоставление собственником по договору найма во владение и пользование принадлежащей ему комнаты в коммунальной квартире другим лицам предполагает, что они обязательно будут пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире, ввиду чего в целях обеспечения интересов соседей необходимо получение их согласия на заключение такого договора. Возражая против требований истца, ответчики заявили, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников комнат в коммунальной квартире на распоряжение принадлежащим ему жилым помещением путем передачи его, в том числе, по договору найма.

Вопросы:

1. Какой режим общей собственности возникает на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире?

2. Регулирует ли Жилищный кодекс РФ порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире? Является ли избранный истцом способ защиты жилищных прав надлежащим?

3. Дайте оценку доводам истца и ответчиков. Кто прав в данном споре?

Задача 10. Писареву, Сухаревой и Першиной принадлежали на праве собственности по одной комнате в трехкомнатной коммунальной квартире. Сухарева на основании договора купли-продажи передала в собственность Першиной принадлежавшую ей комнату в коммунальной квартире. Узнав об этом, Писарев обратился в суд с иском к Сухаревой и Першиной о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку было нарушено его преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

В рамках судебного разбирательства было установлено, что истец пропустил трехмесячный срок, в течение которого лицо, чье преимущественное право покупки нарушено, вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Ввиду этого истец ходатайствовал о восстановлении данного срока, поскольку его пропуск был вызван уважительными причинами, а именно тяжелой болезнью Писарева.

Вопросы:

1. Подготовьте нормативное обоснование требований истца. Является ли избранный им способ защиты надлежащим? Возможно ли в данном случае предъявление требования о признании договора купли-продажи недействительным?

2. Какова природа трехмесячного срока, в течение которого лицо, чье преимущественное право покупки нарушено, вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя? Может ли быть восстановлен данный срок?

3. Подлежат ли удовлетворению требования истца?

Глава 2.
Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Цели и задачи государственной жилищной политики. Программно-целевой метод как инструмент жилищной политики. Система социальных программ улучшения жилищных условий граждан. Особенности ипотечного жилищного кредитования. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и арендного жилья. Понятия и условия приватизации жилищного фонда в РФ.

2.1. Понятие государственной жилищной политики: правовые и экономические основы ее осуществления

Реализация конституционного права на жилище невозможна без проведения сбалансированной государственной жилищной политики, направленной на обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствие объема комфортного жилищного фонда потребностям населения. Соответствующая цель закреплена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года⁷⁹, базового документа, на основе которого выстраивается система социальных программ государства.

Жилищная политика – достижение социального государства, которое не просто гарантирует неприкосновенность жилища, но и создает условия для осуществления права на жилище, в том числе, предоставляя жилье бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным категориям граждан.

Потребность в жилищной политике назревает на рубеже XIX – начала XX века, сопровождаемая массовой урбанизацией населения. В дореволюционной России, несмотря на низкий уровень качества жилья, большая часть населения проживала в сельской местности, поэтому до некоторой поры государство позволяло себе устраняться от решения жилищных вопросов. После революции ситуация в корне меняется, большевики фактически монополизируют жилищное строительство, начинается крупнейший в отечественной истории жилищный передел. 30 октября 1917 года постановлением НКВД⁸⁰ городским самоуправлениям предоставляется право секвестровать все пустующие помещения, пригодные для жилья, вселять в имеющиеся жилые помещения граждан, нуждающихся в помещении, или живущих в перенаселенных или опасных для здоровья квартирах.

Указанный документ имеет принципиальное значение, поскольку практически с первых дней советское государство провозглашает, что отныне любые жилищные вопросы будут решаться при его участии. Как показали последующие события, государство будет контролировать минимальные и максимальные размеры жилых помещений, стандарты проектирования и строительства, обеспечение граждан коммунальными услугами и многие другие вопросы, возникающие в жилищной сфере.

Можно по-разному оценивать советскую жилищную политику, но исторический факт заключается в том, что именно большевики поставили жилищную проблему на государственный уровень и достигли значительных успехов в ее решении. В период «хрущевской» оттепели темпы жилищного строительства опережали капиталистические страны, а население было массово обеспечено базовыми бытовыми удобствами. Более того, сама отрасль жилищного законодательства была сформирована в конце 70-х годов как итог многолетней работы по внедрению и реализации жилищной политики.

Доктрина. Некоторые специалисты отмечают, что несмотря на все положительные стороны советской жилищной политики, ее общим недостатком служило то, что, с одной стороны, государство, выполняя основную роль по обеспечению граждан жильем, лишало людей возможности самостоятельно удовлетворять свои жилищные потребности, а с другой – не могло обеспечить в полной мере гарантированную реализацию конституционного права на жилище всем нуждающимся⁸¹.

Указанные факты необходимо учитывать при оценке целей и задач современной жилищной политики. Рыночная экономика не способна самостоятельно решить жилищную проблему. В обществе всегда есть незащищенные группы населения, нуждающиеся в поддержке со стороны государства.

В 90-х Россия столкнулась с колоссальными вызовами в этой сфере, государство, которое ранее единолично осуществляло жилищное строительство более не могло себе это позволить, при этом рыночные механизмы еще не функционировали. Отсутствие финансирования привело к сворачиванию жилищных программ, состояние ЖКХ требовало реформирования.

Принятый закон об основах федеральной жилищной политики⁸², ныне утративший силу с принятием ЖК РФ, определял следующие основные направления деятельности государства по созданию условий для осуществления права на жилище: жилищное строительство за счет бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях социального найма, найма, аренды, купли-продажи; предоставление жилья отдельным категориям граждан за счет бюджета; содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу; создание условий для развития ипотеки; бронирование нанятого или арендованного жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством; контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.

Доктрина. Л.Ю. Грудцына отмечает, что с переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище⁸³.

В 1993 году Правительство РФ утверждает одну из первых жилищных программ⁸⁴, направленную на проведение реформы, призванной создать адекватную правовую базу, преодолеть сокращение объемов строительства, изменить структуру жилищного фонда, демонополизировать жилищное строительство и перевести жилищную сферу на безубыточное функционирование.

Необходимость изменения структуры жилищного фонда осознавалась еще в 1988 году, когда был принят один из первых нормативных актов⁸⁵, позволявших гражданам приобрести в собственность квартиры, занимаемые в государственном и общественном жилищном фонде. Тем не менее, массовый характер приватизации приобрела лишь после принятия действующего Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации»⁸⁶.

В настоящее время Правительство РФ по-прежнему использует, так называемый, программно-целевой метод при осуществлении жилищной политики.

Важно! Программно-целевой метод представляет собой один из способов управления жилищной политикой государства, юридически опосредуемый утверждением государственных программ ограниченного срока реализации, закрепляющих систему правовых средств удовлетворения потребности граждан в жилье при помощи государства⁸⁷.

Координатором жилищных программ выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в полномочия которого входит осуществление функций по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства⁸⁸.

Не менее значимая роль принадлежит Единому институту развития в жилищной сфере, заменившему ранее функционировавший Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.

Важно! Единый институт развития в жилищной сфере – это акционерное общество, учрежденное РФ в соответствии с постановлением Правительства РФ об Агентстве ипотечного жилищного кредитования, осуществляющий свою деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан РФ, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере⁸⁹.

С учетом ранее обозначенной стратегической цели государственной жилищной политики, в Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года определены следующие приоритеты:

Первая задача – создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения, в том числе:

поддержка платежеспособного спроса на жилье молодых семей, молодых ученых и семей, имеющих 3 и более детей;

формирование эффективных рынков земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией;

обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой, вовлечение в проекты жилищного строительства неиспользуемых или используемых неэффективно государственных и муниципальных земельных участков, в том числе с помощью акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования»;

развитие строительного комплекса и производства строительных материалов, изделий и конструкций с применением инновационных, в том числе энергосберегающих, технологий;

развитие конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками и подрядчиками, в том числе путем применения антимонопольных мер;

совершенствование стандартизации и технического регулирования в сфере строительства и эксплуатации зданий, сооружений жилого фонда и осуществление государственного надзора за соблюдением требований технических регламентов;

содействие внедрению инновационных технологий в сфере жилищного строительства и коммунального хозяйства, развитию отечественного производства строительных материалов, изделий и конструкций;

содействие реализации проектов комплексной реконструкции исторических центров городов в целях улучшения жилой застройки;

стимулирование малоэтажной застройки.

Вторая задача – создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе:

разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка;

создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма;

разработка и внедрение института найма жилья;

развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая служебный фонд для предоставления жилых помещений военнослужащим и членам их семей;

развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки населения для приобретения собственного (частного) жилья.

Третья задача – обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, в том числе:

создание условий, обеспечивающих снижение износа жилищного фонда, в том числе ликвидацию в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья;

содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, совершенствование нормативной правовой и методической базы и содействие в организации товариществ собственников жилья, совершенствование налогового законодательства для эффективного управления многоквартирными домами;

внедрение ресурсосберегающих технологий и создание условий для более широкого использования малой энергетики и возобновляемых видов топливно-энергетических ресурсов;

модернизация жилищно-коммунальной сферы и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг для всего населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, привлечение субъектов частного предпринимательства к управлению и инвестированию в жилищно-коммунальную инфраструктуру, совершенствование тарифной политики и развитие механизмов частно-государственного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг;

формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, включая развитие городского транспорта, обеспечение возможности полноценной жизнедеятельности маломобильных групп населения и безопасности мест пребывания детей с родителями.

Конкретизация указанных приоритетов отражена в стратегии развития жилищной сферы РФ до 2025 года, размещенной на официальном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ⁹⁰. Хотя указанный документ не является нормативным, стратегия наиболее точно отражает современные тенденции жилищной политики государства. Так, в числе основных направлений реализации стратегии выделены:

рост доступности жилья через снижение ставок и рост доли ипотеки в сделках с жильем;

развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

переход от «серого» рынка аренды к цивилизованному;

создание доходных домов, в том числе с привлечением коллективных инвестиций;

переход от предоставления жилья в собственность к некоммерческой аренде;

реализация проектов, строительство некоммерческого арендного фонда;

переход от строительства квадратных метровк жилью в комфортной городской среде;

переход от дефицита обеспеченности жильем к достижению стандарта покомнатного расселения в жилых помещениях;

переход от проблем дольщиков к созданию эффективного механизма гарантий прав граждан – участников долевого строительства и перехода на систему проектного финансирования с привлечением средств граждан через банковские инструменты;

создание механизмов стимулирования внедрения новых технологий и поэтапный отказ от устаревших методов строительства;

переход от расширения городов к эффективному использованию застроенных территорий и пустующих участков внутри городских границ.

Анализ указанных приоритетов свидетельствует о существенных изменениях, происходящих в жилищной политики государства, когда значение приобретает не столько увеличение объема строительства жилья, сколько создание качественной и комфортной среды обитания человека. Государство все в большей мере стремится использовать гибкие рыночные механизмы в борьбе с жилищной проблемой. В этих условиях, очевидно, что предоставление жилья по социальному найму, адресное субсидирование граждан, постепенно должны сокращаться в сравнении с таким способами улучшения жилищных условий как ипотечное кредитование, арендное жилье и т.д.

Вывод. Жилищная политика – представляет собой деятельность государства, направленную на обеспечение реализации конституционного права граждан на жилище. В зависимости от социально-экономических условий развития общества, цели и задачи жилищной политики меняются. Одним из способов осуществления государственной жилищной политики является программно-целевой метод, юридически опосредуемый утверждением государственных программ ограниченного срока реализации, закрепляющих систему правовых средств удовлетворения потребности граждан в жилье при помощи государства.

2.2. Система социальных программ обеспечения граждан жильем в России

Одним из инструментов государственной жилищной политики является разработка и принятие системы социальных программ, обеспечивающих реализацию конституционного права на жилище. Программы утверждаются на определённые периоды, что позволяет гибким образом корректировать жилищную политику в зависимости от условий социально-экономического развития государства.

В их системе важное значение приобретает упомянутая ранее Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года, на основе которой разрабатываются конкретные социальные программы, направленные на достижение целевых индикаторов, отраженных в Концепции.

Жилищные программы подразделяются на федеральные, региональные и муниципальные. На федеральном уровне системообразующее значение приобретает государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ»⁹¹, реализация которой запланирована на 2018–2025 годы.

Структура государственной программы включает в себя три подпрограммы:

создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России;

создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ граждан России;

обеспечение реализации государственной программы.

В свою очередь, подпрограммы содержат в себе проекты (программы) и основные мероприятия. Так, в базовую подпрограмму «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России» включены:

приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье»;

основное мероприятие «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и не входящих в действующие программы переселения»;

основное мероприятие «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан», в рамках которого реализуются мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законом «О ветеранах»⁹², Указом Президента РФ от 07.05.2008 № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941–1945 годов»⁹³; федеральными законами «О ветеранах» и «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»⁹⁴; обеспечению жильем федеральных государственных гражданских служащих, молодых ученых, прокуроров, сотрудников Следственного комитета РФ, отдельных категорий граждан Управлением делами Президента РФ; переселению граждан из непригодных для проживания жилых помещений в зоне Байкало-Амурской магистрали; приведению объектов г. Волгодонска в состояние, обеспечивающее безопасное проживание его жителей;

основное мероприятие «Повышение привлекательности инвестиций в строительство жилья для граждан РФ за счет повышения уровня государственных гарантий в долевом строительстве»;

основное мероприятие «Восстановление и (или) проведение капитального ремонта жилищного фонда (переселение граждан из жилищного фонда), поврежденного (признанного непригодным для проживания) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»;

основное мероприятие «Обеспечение жильем молодых семей»

основное мероприятие «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», включающее мероприятия по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подлежащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц; граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц; вынужденных переселенцев; граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; граждан, подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований; отдельных категорий граждан РФ, проживающих на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Ранее действующая редакция государственной программы важное значение отводила федеральной целевой программе «Жилище» на 2015–2020 годы⁹⁵, которая содержала конкретные правила предоставления различных форм государственной поддержки.

С 01.01.2018 реализация указанной целевой программы досрочно прекращена⁹⁶, ее мероприятия интегрированы в состав указанной выше государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Постановление Правительства РФ № 1050, которым ранее была утверждена федеральная целевая программа «Жилище», переименовано и теперь называется – «О реализации отдельных мероприятий государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ»⁹⁷.

Указанное постановление Правительства РФ № 1050 в действующей редакции содержит порядок реализации:

основного мероприятия «Обеспечение жильем молодых семей», которое направлено на решение жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий путем предоставления социальных выплат на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства

Социальная выплата предоставляется в размере 30 процентов расчетной (средней) стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и 35 процентов для семей, имеющих одного ребенка или более.

Данный размер социальной выплаты предопределен тем, что молодые семьи не могут получить ипотечный жилищный кредит, поскольку у них отсутствуют достаточные накопленные средства для первоначального взноса. Соответственно наиболее активный класс населения фактически лишается доступа на рынок жилья. Для решения данной проблемы государство оказывает поддержку, покрывая часть первоначальных затрат молодой семьи, хотя социальная выплата может быть направлена не только на оплату первоначального взноса при получении жилищного кредита. Социальная выплата может быть использована, в том числе, для оплаты цены договора купли-продажи жилого помещения, договора строительного подряда на строительство жилого дома, для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьи как члена жилищного кооператива, а равно на погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам.

Молодой семьей признается семья, имеющая одного ребенка и более, где один из супругов не является гражданином РФ, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином РФ, и одного ребенка и более, соответствующие следующим требованиям:

возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта РФ решения о включении молодой семьи – участницы подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет;

Судебная практика. Конституционный Суд РФ неоднократно проверял конституционность нормы, устанавливающей в качестве безусловного основания для исключения семьи из участия в подпрограмме факт превышения возраста 35 лет одним из супругов либо одним родителем в неполной семье. По мнению суда, само по себе включение органом местного самоуправления и (или) органом исполнительной власти молодой семьи в список (сводный список) молодых семей – участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», изъявивших желание получить социальную выплату в планируемом году, не означает, что такие молодые семьи обладают субъективным правом на получение социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья. Правительство РФ вправе, учитывая финансовые возможности государства и иные факторы, предусмотреть специальные условия для получения выплаты (Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016 № 699-О)⁹⁸.

молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении;

наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.

Государственная поддержка оказывается путем выдачи органом местного самоуправления свидетельства о праве на получение социальной выплаты, которое сдается в установленный банк, в котором на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты.

основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категория граждан, установленных федеральных законодательством».

Данное мероприятие предполагает выдачу государственных жилищных сертификатов, представляющих собой именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии) для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 № 153 установлены Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов⁹⁹.

Срок действия сертификата ограничен, владелец сертификата должен представить его в кредитную организацию в течение 3 месяцев с даты выдачи. Жилищный сертификат выдается только один раз. Размер социальной выплаты рассчитывается уполномоченным органом в размере расчетной стоимости жилого помещения, определяемой исходя из:

норматива общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности;

норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по РФ, определяемого 1 раз в полугодие уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Улучшить жилищные условия в рамках данного основного мероприятия вправе следующие категории граждан:

граждане, уволенные с военной службы, и приравненные к ним лица, которые до 1 января 2005 года были приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, полномочия РФ по обеспечению которых были переданы полномочия Российской Федерации по обеспечению жилыми помещениями которых органам государственной власти субъектов РФ;

военнослужащие, содержащиеся за счет средств федерального бюджета, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более, и приравненные к ним лица, а также граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, и военные пенсионеры, которые были поставлены на учет для переселения из закрытых военных городков посредством предоставления сертификатов, но по независящим от них причинам не были обеспечены сертификатами до момента исключения указанных городков из перечня закрытых;

граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в установленном порядке;

граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами и в сводные списки вынужденных переселенцев, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

граждане, подлежащие переселению из закрытых административно-территориальных образований и территорий, ранее входивших в границы закрытых административно-территориальных образований.

основного мероприятия «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан». В рамках данного основного мероприятия планируется:

строительство и приобретение в федеральную собственность специализированных жилых помещений, жилых помещений жилищного фонда социального использования и иных жилых помещений, предназначенных для: прокуроров органов прокуратуры, сотрудников Следственного комитета РФ, спасателей аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, сотрудников научных организаций Федерального агентства научных организаций и Российской академии наук, а также отдельных категорий граждан, обеспечиваемых Управлением делами Президента РФ;

предоставление социальных выплат на приобретение жилья федеральным государственным гражданским служащим и молодым ученым;

Помимо указанного постановления Правительства РФ № 1050, во исполнение целей государственной программы, на федеральном уровне приняты и другие не менее значимые документы. Так, в рамках государственной программы в 2014–2017 годах реализовывалась программа «Жилье для российской семьи», утвержденная постановлением Правительства РФ¹⁰⁰ и направленная на стимулирование строительства жилья экономического класса. На 2017–2020 годы президиумом Совета при Президенте РФ утвержден приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье»¹⁰¹, направленный на обеспечение высоких темпов ввода жилья и стимулирование спроса. В сфере ЖКХ в 2017–2021 годах осуществляется реализация приоритетных проектов «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг»¹⁰² и «Формирование комфортной городской среды»¹⁰³.

Вероятно, что в ближайшее время будут приняты и другие акты федерального уровня, касающиеся реализации приоритетных проектов (программ) и основных мероприятий, включенных в государственную программу.

Тем не менее, важно понимать, что с учетом гибкого финансирования жилищных программ и региональных особенностей, основной нормативный массив по-прежнему сосредоточен на уровне субъектов РФ. Субъекты РФ не ограничены в разработке собственных жилищных программ, поэтому их объем в конкретном регионе коррелирует в зависимости от местных социально-экономических условий. Так, в рамках утвержденной Правительством г. Москвы программы «Жилище»¹⁰⁴ на 2012–2018 годы обеспечивается улучшение жилищных условий не только категорий граждан, предусмотренных в государственной программе, но и, например, тех, кто признан нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. В связи с запущенных процессом реновации в Москве предусмотрены дополнительных гарантии прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда¹⁰⁵. Вместе с тем, г. Москва, в свое время, не являлась участником программы «Жилье для российской семьи», в Москве установлены дополнительные критерии для признания граждан, нуждающимися в улучшении жилищных условий, понятие молодой семьи несколько уже, нежели это предусмотрено в федеральной программе.

Вывод. Жилищные программы представляют собой систему правовых средств, обеспечивающих реализацию целей и задач государственной жилищной политики. В основе системы – Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года и государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», которая включает в себя подпрограммы, приоритетные проекты (программы) и основные мероприятия. Субъекты РФ и органы местного самоуправления реализуют федеральные жилищные программы, а также разрабатывают собственные с учетом особенностей социально-экономического развития соответствующего региона.

2.3. Ипотечное жилищное кредитование и арендное жилье

В числе приоритетных направлений государственной жилищной политики – развитие ипотечного жилищного кредитования как инструмента обеспечения высоких темпов строительства и стимулирования спроса, а также реализация проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций.

В условиях высокой стоимости жилья и отсутствия существовавшей ранее обязанности государства обеспечивать граждан жильем, использование заменого капитала становится наиболее распространённым способом улучшения жилищных условий.

Важно! По своей природе ипотечное жилищное кредитование представляет собой гражданско-правовое обязательство, по которому банк или иная уполномоченная организация предоставляет денежные средства (кредит) заемщику на приобретение, строительство или реконструкцию жилья при условии обеспечения обязательств заемщика залогом недвижимого имущества.

Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования основано на положениях параграфа 2 гл. 42 ГК РФ и гл. XIII Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹⁰⁶.

Доктрина. Как отмечает В.А. Белов, ипотечное право – это частный случай права залогового, а именно залоговое право на недвижимые вещи¹⁰⁷. В проекте внесения изменений в ГК РФ¹⁰⁸ ипотека отнесена к группе обеспечительных вещных прав, позволяющих залогодержателю распорядиться заложенной недвижимой вещью в счет удовлетворения своих требований в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки.

Ипотека обеспечивает исполнение обязательств должника по жилищному кредиту. В случае его неисправности залогодержатель может преимущественно перед другими кредиторами удовлетворить свои требования, обратив взыскание на заложенный дом или квартиру, что является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Обращение взыскания на жилое помещение осуществляется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. При наличии уважительных причин суд может отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на срок до одного года.

При этом необходимо учитывать, что закрепленный в ст. 446 ГПК РФ иммунитет на обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилье не распространяется на случаи, когда единственное жилье выступает предметом ипотеки. Данная норма неоднократно проверялась Конституционным Судом РФ, который подтвердил, что данное правило направлено на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, в связи с чем, не противоречит Конституции РФ¹⁰⁹.

Судебная практика. Долгое время в правоприменительной практике шли споры относительно того, возможно ли обращать взыскание на единственное жилье, переданное в обеспечение исполнение обязательств, не связанных с приобретением или строительством квартиры, ее капитальным ремонтом или производством иных неотделимых улучшений. По этому поводу в 2013 годы высказался Президиум ВАС РФ, указавший, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой (постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 № 6283/13¹¹⁰.

Ипотека может возникать в силу закона, то есть независимо от воли сторон, либо в силу договора об ипотеке. При приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств ипотека возникает в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К соответствующим отношениям применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если иное не установлено законом.

Некоторые особенности установлены для ипотеки жилых помещений, приобретенных с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих¹¹¹. Поскольку накопительно-ипотечная система финансируется за счет средств федерального бюджета, жилое помещение, приобретаемое по программе военной ипотеки, находится в залоге у Банка или иной организации, выдавшей кредит, а также у РФ.

Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Для договора установлена письменная форма и обязательная государственная регистрации. Права залогодержателя могут удостоверяться закладной, представляющей собой именную ценную бумагу, удостоверяющую: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Важной гарантией защиты прав должников выступает невозможность обращения взыскания на жилое помещение во внесудебном порядке. Кроме того, залогодержатель не вправе требовать обращения взыскания, если нарушение обязательств должником носит незначительных характер. В частности, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки или период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

За последние десятилетия государство сделало очень многое для развития инструментов ипотечного кредитования. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ¹¹² отмечается, что задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

В числе направлений по созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования выделены:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. По данному направлению государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья;

кредитование жилищного строительства. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов).

государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Государство стремится обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. Для этого создана система предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Для совершенствования финансово-кредитных механизмов в рамках федеральной целевой программы «Свой дом»¹¹³ еще в 1996 году было учреждено АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»¹¹⁴ с сохранением за государством контрольного пакета акций, функционирующее до настоящего времени.

Важно! Одним из направлений деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и развитию рынка ипотечных ценных бумаг, иных финансовых инструментов, повышению их ликвидности, а также снижению рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования и ипотечных ценных бумаг.

Так, в рамках программы помощи отдельным категориям заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации¹¹⁵, Агентство участвует в реструктуризации проблемных ипотечных жилищных кредитов. Должнику может быть изменена валюта кредита, снижена процентная ставка, уменьшен объем обязательств, предоставлено освобождение от уплаты штрафных санкций.

Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» предусматривает создание так называемой «Фабрики ИЦБ»¹¹⁶ – инновационного механизма выпуска ипотечных ценных бумаг с поручительством Агентства, позволяющего обеспечить банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском. В результате граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.

На основе опыта зарубежных стран¹¹⁷ в числе мер по развитию рынка ипотечного кредитования планируется также внедрение электронной закладной, что снизит затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки.

Ипотечное жилищное кредитование используется также как механизм улучшения жилищных условий малоимущих и нуждающихся граждан. Во многих регионах реализуются различные программы социальной ипотеки. Так, в Москве могут приобрести жилье с использованием механизма социального ипотечного кредитования:

жители города Москвы, принятые по месту жительства в городе Москве на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года;

жители города Москвы, признанные по месту жительства в городе Москве нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;

молодые семьи, состоящие в городе Москве на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или на учете нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Другим приоритетным и новым направлением государственной жилищной политики является создание рынка арендного жилья. По данным Правительства РФ, по состоянию на 01.01.2017 63 субъекта разработали и приняли региональные программы развития рынка арендного жилья¹¹⁸.

Важно! Создать рынок арендного жилья планируется в крупных городах через механизмы паевых инвестиционных фондов (коллективные инвестиции). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выступит в качестве якорного инвестора (пайщика), создаст дочернюю управляющую компанию – организацию Единого института развития для управления паевыми инвестиционными фондами. Оплата паев ЗПИФН будет осуществляться денежным средствами и позволит инвестировать в строительство или приобретение жилья.

Длительное время государство стимулировало приобретение жилья в собственность, вместе с тем цивилизованный рынок арендного жилья часто позволяет гораздо более гибким образом улучшать жилищные условия граждан.

Рынок арендного жилья во многом должен стать альтернативой частным наемным обязательствам, сопровождаемым массой неудобств. За основу был взят опыт зарубежных стран, в которых доля социального найма значительно ниже в сравнении с коммерческим наймом. Предполагается, что развитие арендного жилья позволит людям стать более мобильными, свободно распоряжаться своим бюджетом, перебираясь в более дешевое жилье в трудные времена и в более комфортное – при увеличении дохода. Также среди преимуществ – прозрачность налогообложения, более эффективная защита прав нанимателя и качество самого жилья.

Доктрина. Как отмечает Н.Н. Рогожина, практика зарубежных стран подтверждает значительную роль арендного сектора в обеспечении населения жильем. Так, в странах Западной Европы доля арендного сектора в жилищном фонде составляет 30–50 процентов. Арендное жилье позволяет решать жилищные проблемы различных категорий граждан, создает условия для эффективной межтерриториальной миграции населения, способствует привлечению граждан, имеющих специальности, необходимые для социально-экономического развития территории¹¹⁹.

В качестве потенциального источника финансирования коллективных инвестиций Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в том числе рассматривает вклады физических лиц в суммах, не покрытых системой страхования вкладов. Данный вариант позволит гражданам получать доход из роста стоимости активов и арендных платежей, кроме того инвестиции будут обеспечены диверсифицированным портфелем недвижимости.

Вывод. Ипотечное жилищное кредитование – правовое средство, позволяющее гражданам улучшить жилищные условия за счет привлечения заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости. Развитие рынка ипотечного кредитования осуществляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, использующее в качестве инструментов – различные варианты реструктуризации долгов, привлечение инвестиций и диверсификацию рисков за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, разработку ипотечных продуктов.

Создание рынка арендного жилья – новое приоритетное направление государственной жилищной политики, представляющее собой альтернативу ипотечному кредитованию и направленное на строительство комфортабельного арендного жилья за счет привлечения коллективных инвестиций.

2.4. Основания и условия приватизации жилых помещений

С переходом к рыночной экономике приватизация жилья стала частью масштабных экономических процессов, направленных на изменение соотношения государственной собственности в отечественной экономике. Приватизация позволяет осуществить передачу прав на имущество из публичной собственности в частную. Обратный процесс именуют национализацией, которая также в ряде случае может быть востребована для решения социально-значимых задач в экономике.

Механизм приватизации используется в коммерческом секторе, земельных отношениях, характеризуясь своими особенностями правового регулирования. Так, приватизация публичных предприятий строится на принципах возмездности, равенства покупателей, открытости деятельности публичных органов¹²⁰, что существенно отличается от жилищной приватизации.

Полноценная реформа структуры жилищного фонда стала возможной после принятия Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»¹²¹, предоставившего нанимателям право приобрести в частную собственность государственное или муниципальное жилье и действующего Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Доктрина. Как отмечает П.В. Крашенинников, приватизация жилья изменила не только структуру рынка недвижимости и не только экономический оборот. Приватизация меняет людей, изменяет отношение к жизни и (как это ни пафосно звучит) даже к смерти. Сегодня много говорится о построении гражданского общества, так вот стабильность и эволюционность в обществе возможны только при наличии у граждан в собственности имущества, необходимого для достойной жизни, которое можно передать следующим поколениям¹²².

При оценке значения приватизации государственного и муниципального жилищного фонда необходимо учитывать, что данный процесс был вызван не только необходимостью распространения частной собственности, но и во многом обусловлен невозможностью содержать тот колоссальный массив жилищного фонда, сосредоточенный в руках государства. Поэтому приватизация была также направлена на сокращение издержек государства.

Вокруг понятия приватизации иногда ведутся споры, тем не менее, можно воспользоваться тем понятийным аппаратом, который закреплен в действующем законодательстве.

Важно! Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Приватизацию традиционно характеризовали как процесс продлеваемый, но все-таки ограниченный во времени, однако после 22 февраля 2017 года¹²³ бесплатная приватизация стала бессрочной.

Важно! К числу принципов приватизации жилых помещений относят: добровольность, бесплатность, и одноразовость.

Добровольность подразумевает, что граждане самостоятельно реализуют право на приватизацию занимаемого жилого помещения и никто не может быть принужден к совершению приватизационной сделки. При этом для приватизации необходимо, чтобы свою волю выразили все члены семьи нанимателя, тогда жилое помещение переходит в их общую собственность или в собственность одного лица с согласия остальных. Данное правило часто становится причиной конфликтов, поскольку граждане не всегда могут договориться о совместном участии в приватизации. Тем не менее, принцип добровольности подразумевает, что даже в судебном порядке нельзя обязать кого-либо участвовать в приватизации.

Судебная практика. По мнению суда, молчание ответчика на предложение истца о приватизации квартиры не может быть расценено как выражение воли на отказ от приватизации. Понуждение к выражению воли на приватизацию или отказ от нее в судебном порядке недопустимо (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2014 по делу № 33-7649)¹²⁴.

Право на бесплатную приватизацию можно реализовать лишь один раз, исключение составляют несовершеннолетние, участвовавшие в приватизации, но сохраняющие данное право после достижения ими совершеннолетия. Данное правило оправданно, учитывая, что за детей их волю формируют законные представители, поэтому было бы несправедливо лишать их права на приватизацию в совершеннолетнем возрасте. За прошедшие годы ряд значимых разъяснений был выработан в судебной практике.

Судебная практика. За гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8)¹²⁵.

Судебная практика. Иным образом квалифицируются действия малоимущих граждан, передающих обратно в государственную или муниципальную собственность ранее приватизированные квартиры. По мнению суда, в этом случае граждане совершают действия по распоряжению жилым помещением по своему усмотрению. При таких обстоятельствах права на повторную приватизацию жилья не возникает, поскольку закон предоставляет гражданину право на приобретение жилого помещения в собственность бесплатно, в порядке приватизации, только один раз (Обзор судебной практики ВС РФ от 01.03.2006)¹²⁶.

Приватизация осуществляется на основании договора о передаче жилого помещения в собственность, заключаемого между гражданином РФ, занимающим жилое помещение по договору социального найма, и собственником жилого помещения в лице органа государственной власти или органа местного самоуправления. Приватизация также возможна в отношении жилищного фонда, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае от имени собственника договор будут заключать соответствующие государственные или муниципальные унитарные предприятия, учреждения или казенные предприятия.

Форма соответствующего договора – письменная, право собственности возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости. Само же решение о приватизации должно быть принято уполномоченным органом в течение двух месяцев со дня подачи документов.

Судебная практика. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (абз. 3, п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).

Важно! Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Долгое время в судебной практике возникали споры относительно возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, во-первых, было не ясно может ли комната быть объектом приватизации, во-вторых, нужно ли получать на это согласие всех жителей коммунальной квартиры.

Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ, жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию. Граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире (постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П)¹²⁷.

Кроме того, необходимо учитывать, что некоторые общежития также могут быть объектом приватизации. Речь идет о жилых помещениях, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления. К соответствующим жилым помещениям применяются правила о договоре социального найма.

Для защиты прав несовершеннолетних приватизационное законодательство закрепляет ряд гарантий. В частности, жилое помещение передается в собственность несовершеннолетних наравне с другими членами семьи, начиная с возраста 14 лет, несовершеннолетние дают согласие на приватизацию, кроме того любое распоряжение приватизированным жильем, а равно отказ несовершеннолетнего от приватизации, возможны только с разрешения органа опеки и попечительства.

Обратный по отношению к приватизации механизм называют деприватизация, когда гражданин возвращает государству ранее приватизированное жилое помещение и вновь приобретает статус нанимателя. Потребность в этом может быть обусловлена, например, возрастающими расходами на содержание жилого помещения.

Условиями деприватизации являются:

жилое помещение является единственным местом постоянного проживания;

жилое помещение не обременено правами третьих лиц.

Вывод. Приватизация является одним из безвозмездных оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения. При приватизации государство безвозмездно передает в собственность занимаемые гражданами по договору социального найма жилые помещения. Принципами приватизации являются добровольность, бесплатность, и одноразовость.

Список рекомендуемых источников

Нормативные правовые акты:

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

2. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

3. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» // СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.

4. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”» // СЗ РФ. 2018. № 3. Ст. 546.

5. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе “Жилище” на 2015–2020 годы» [утратило силу] // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.

6. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”» // СЗ РФ. 2011. № 5. Ст. 739.

Литература:

1. Головичев Ю.И. Юридический аспект проблемы доступного и комфортного жилья в России // Социальное и пенсионное право. 2015. № 2. С. 42–47.

2. Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее // Законодательство и экономика. 2005. № 6.

3. Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с.

4. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006. 160 с.

5. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра // Жилищное право. 2010. № 6. С. 71–113.

6. Свит Ю.П. Особенности залога жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 5. С. 50–58.

7. Файзрахманов К.Р. Программно-целевой метод в жилищном праве // Семейное и жилищное право. 2016. № 5. С. 45–48.

8. Шелудякова Т.В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституционно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 43–47.

Контрольные вопросы

Какие основные отличия между советской и российской государственной жилищной политикой?

Как менялись задачи и цели российской государственной жилищной политики?

Охарактеризуйте основные государственные жилищные программы. Какие категории граждан обладают правом на получение субсидий на улучшение жилищных условий?

Приведите примеры жилищных программ, действующих в г. Москве. В чем их отличия по сравнению с федеральными программами?

Какие цели преследует приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье»?

Какими нормативными актами регулируется ипотечное жилищное кредитование?

Какие гарантии предусмотрены в законе для защиты прав заемщиков?

Что следует понимать под категорией «Фабрика ИЦБ»?

Охарактеризуйте принципы приватизации жилых помещений. Какие жилые помещения не могут быть объектом приватизационной сделки?

Задачи

Задача 1. Решением региональной жилищно-бытовой комиссии МВД Илье Ростову в 2014 году был предоставлен жилищный сертификат на семью из шести человек как ветерану МВД, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Ростов использовал полученную социальную выплату на покупку жилого дома своей семье. На новоселье Ростов разговорился со своим другом, который стал расспрашивать его о порядке расчета размера социальной выплаты.

Илья рассказал, что сертификат был предоставлен его семье в рамках подпрограммы «Выполнение обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» из расчета 18 кв. м на шесть человек.

Узнав о порядке расчета социальной выплаты, друг поинтересовался – почему расчет производился на шесть человек, если у Вас с супругой на иждивении живет племянница Соня?

На следующей день друзья обратились к юристу, который разъяснил им, что к членам семьи нанимателя относятся не только супруг, дети и родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные лица. Поэтому расчет субсидии должен был производиться на семью в составе семи человек.

Вопросы:

1. Как рассчитывается размер социальной выплаты в рамках подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»?

2. Были ли нарушены права семьи Ростова при расчете размера социальной выплаты?

3. Если права Ростовых были нарушены, каким образом возможна защита их прав? Подготовьте правовое заключение.

Задача 2. Максиму Исаеву и его супруге в начале 90-х была предоставлена трехкомнатная служебная квартира в закрытом военном городке. 01.03.2002 приказом командующего войсками округа Исаев был уволен с военной службы в связи с истечением срока контракта. Выслуга лет Исаева – более 20 лет.

09.11.2014 Исаев обратился в учреждение регионального управления жилищного обеспечения Министерства обороны РФ с заявлением о включении его в состав участников подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы.

Уведомлением учреждения от 23.12.2014 Исаеву было отказано в признании его участников подпрограммы со ссылкой на то, что он не относится к категории граждан, которым предоставляются государственные жилищные сертификаты.

Не согласившись с решением уполномоченного органа, Исаев обратился в районный суд с требованием о признании незаконным данного решения. В обоснование указал, что проживает в военном городке с выслугой более 20 лет, что служит самостоятельным основанием для выдачи ему государственного жилищного сертификата.

Уполномоченный орган возражал против удовлетворения требований, указав следующее: Исаев утратил связь с военным ведомством, по истечению контракта не был признан нуждающимся в жилых помещениях, само по себе проживание в военном городке не является основанием для включения его в список участников подпрограммы.

Вопросы:

1. Какими нормативными актами регулируются отношения по обеспечению жильем военнослужащих? Какие способы улучшения жилищных условий предусмотрены для данной категории граждан?

2. Кто вправе претендовать на получение государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы?

3. Правомерны ли действия уполномоченного органа? Какое решение должен принять суд?

Задача 3. Семья Переспеловых пять лет ждала получения субсидии по программе обеспечения жильем молодых семей.

Как им сообщили в администрации, их очередь в списке молодых семей – претендентов на получение социальной выплаты – должна подойти в 2016 году.

В начале 2016 года руководство администрации полностью сменилось, когда супруги обратились за разъяснением сроков получения социальной выплаты, представитель администрации выдал им решение, согласно которому их семья была исключена из списка участников программы, поскольку один из супругов достиг возраста 36 лет.

Не согласившись с решением администрации, супруги обратились к юристу за правовой консультацией.

Вопросы:

1. Определите подлежащие применению нормы материального права.

2. Подготовьте письменное правовое заключение по вопросу предоставления субсидии семье Переспеловых.

Задача 4. Между АКБ «Плутос Кэпитал» и Макаром Девушкиным был заключен договор на открытие кредитной линии, по которому банк предоставил кредит на учреждение литературного издательства им. Девушкина.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору сторонами был заключен договор об ипотеке, предметом которого являлась квартира, принадлежащая Девушкину.

В связи с тем, что издательский бизнес не приносил достаточную прибыль, у Девушкина образовалась задолженность перед банком и банк обратился в суд с иском о взыскании долга и об обращении взыскания на квартиру.

Возражая против удовлетворения иска, Девушкин заявил, что это его единственная квартира и на нее нельзя обращать взыскание. Кредит был получен для предпринимательских целей, поэтому положения ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежат применению.

Вопросы:

1. На какое имущество не может быть обращено взыскание по исполнительным документам?

2. В каком порядке осуществляется обращение взыскания на заложенные жилые дома и квартиры?

3. Подлежат ли удовлетворению требования банка?

Задача 5. Жанна Обижалкина съехала с квартиры, которую ей и ее супругу предоставили по договору социального найма, жить к своей маме. Более одного года она не проживала со своим мужем по причине личных неприязненных с ним отношений. Как говорили ее подруги, она окончательно разочаровалась в браке с Геннадием, который вел иждивенческий образ жизни.

В июле 2017 года Геннадий обратился в органы местного самоуправления с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения, однако получил отказ, поскольку не было получено согласие или отказ от участия в приватизации со стороны супруги.

Геннадий попытался связаться с Жанной, однако та в оскорбительной форме отказалась общаться с ним. В связи с этим он обратился за помощью к юристу, которому сообщил, что его супруга с ним не проживает более года, не платит за квартиру. Ему необходимо участвовать в приватизации, поскольку он хочет продать квартиру и переехать жить в другой город.

Вопросы:

1. Правомерно ли органы местного самоуправления отказали Геннадию в приватизации жилого помещения?

2. Возможно ли в судебном порядке понудить Жанну к даче согласия или отказа от участия в приватизации?

3. Каким образом Геннадий может защитить свои права? Продумайте возражения, которые может заявить Жанна?

Задача 6. Сергей Утомилин с 1988 года занимает комнату № 7, квартиры № 21, жилой площадью 11,4 кв. м, по адресу: ул. Вымышленная, д. 4 (общежитие коридорного типа). Комнату ему предоставили как сотруднику завода «Красный закат».

01.12.2008 распоряжением префекта вымышленного района общежитие переведено в специализированный городской жилищный фонд.

07.08.2009 Сергей обратился в администрацию с заявлением о приватизации жилого помещения, однако ему было отказано, поскольку помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

Проконсультировавшись с юристами, Сергей обратился в Вымышленный районный суд с требованием о признании незаконным Распоряжения префекта от 01.12.2008 в части включения комнаты № 7, квартиры № 21, жилой площадью 11,4 кв. м, по адресу: ул. Вымышленная, д. 4 в состав специализированного жилищного фонда. Решением Вымышленного районного суда требования Сергея удовлетворены, суд обязал администрацию заключить с ним договор социального найма.

09.10.2010 с Сергеем был заключен договор социального найма, после чего он вновь обратился в администрацию с заявлением о приватизации комнаты.

Тем не менее, Сергею также отказали в приватизации, указав, что занимаемая им комната не поставлена на кадастровый учет, соответственно отсутствует объект приватизационной сделки.

Вопросы:

1. Какие жилые помещения не могут быть приватизированы?

2. Почему Вымышленный районный суд признал