С.А. Белолипецкий

Основы практической эксплуатации зданий

Учебник

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.872

ББК 65.441

Б43

Автор:

Белолипецкий С. А. — преподаватель кафедры управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, генеральный директор Ассоциации ТСЖ Московской области, член Совета НП «ЖКХ контроль Московской области», член экспертного совета комитета по ЖКХ Общественной палаты Московской области. Автор более 30 публикаций на тему управления домами в специализированных изданиях и в средствах массовой информации. Автор множества критических замечаний по поводу необдуманных шагов власти в сфере реформирования отрасли ЖКХ. Ярый сторонник привнесения основ рыночной экономики и общемировых принципов управления в отечественную сферу ЖКХ.

В данной книге освещено обустройство современных зданий – техническое и организационное, раскрыты опорные принципы и нормы их обслуживания, в основном на примере многоквартирных домов. Развивая концепцию первой книги – «Управление многоквартирными домами. Теория и практика», в основе которой лежат экономика и финансы МКД, настоящее издание призвано содействовать практикам отрасли, техническим заказчикам жилищных, коммунальных услуг и услуг по обслуживанию инженерных систем зданий.

Автор отталкивается от экономических основ управления зданиями, применяет современное общемировое толкование основной терминологии в этой сфере. В учебнике описаны основные инженерные системы и элементы конструкций здания, приведена практика их технического обслуживания, клининга, организация эксплуатации здания в целом. Особое внимание уделяется принципам безопасного использования и безаварийного обслуживания здания. Предложен пример кадровой политики службы эксплуатации, рассмотрены темы контроля доступа в здание, его диспетчеризации, энергоэффективности, автоматизации. Приводятся практические образцы составления технической документации и организации технологических процессов.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г.

Для начинающих, в качестве бонуса, дано направление первых шагов, нацеленных на наведения порядка в собственном многоквартирном доме.

УДК 332.872

ББК 65.441

© Белолипецкий С. А., 2017

© ООО «Проспект», 2017

Предисловие

После выхода первой книги, посвященной главным образом основным принципам современного управления домами, осталась незаполненной ниша описания множества конкретных действий руководителя, в первую очередь действий по организации работ технического характера. В самом деле, современные здания имеют все более сложную инженерную начинку, и привычные мероприятия, такие как уборка, текущий ремонт конструкций, уходят на второй план. Техническое обслуживание систем электрификации, тепло- и водоснабжения, вентиляции и лифтового оборудования, средств автоматики и связи требует подготовки высококвалифицированных кадров.

Однако не только инженеры и техники, непосредственно занимающиеся данными направлениями, должны иметь представление об основах эксплуатации инженерных систем здания. Управляющий домом, председатель ТСЖ, руководитель управляющей компании, просто собственник помещения нередко выступают в качестве заказчика услуг по обслуживанию — как отдельных систем, так и всего дома в целом. Заказчик в любой отрасли экономики должен достаточно глубоко разбираться в теме собственного заказа. Пусть невозможно стать серьезным специалистом во всех актуальных областях, но человеку, посвятившему себя управлению недвижимостью, совершенно необходимо иметь хотя бы базовые знания по эксплуатации зданий.

Данное издание, опираясь на научный базис нашей предыдущей книги «Управление многоквартирными домами. Теория и практика», помогает понять техническую сторону вопроса и применить оптимальные решения на практике. Отталкиваясь от лучших примеров по обслуживанию жилых и коммерческих зданий, мы предлагаем примерить этот опыт и к вашему дому.

Мы не даем подробного разбирательства действующего законодательства, технических регламентов, не даем конкретных каждодневных инструкций для исполнителя. Мы рассказываем об основах устройства современных зданий, предлагаем методы организации работы заказчика услуг, указываем направление главных шагов руководителя в большом и многотрудном деле эксплуатации зданий и надеемся помочь вам достичь наилучшего результата в этом.

Два слова о терминологии

С сожалением необходимо отметить почти полное отсутствие общего применения научно обоснованных терминов в сфере управления домами. Нередко под самим понятием «управление» специалисты отрасли подразумевают далеко не одно и то же. Даже Жилищный кодекс (далее — ЖК) [1](*См. список литературы), основной правовой документ нашей сферы, в некоторых своих положениях иногда обнаруживает внутренние противоречия. Подробно эта тема уже была изложена нами [2], здесь мы только повторим предложенные нами ранее термины, отвечающие в первую очередь общемировой практике и экономическому подходу к теме. Некоторым понятиям мы все же дадим необходимые пояснения.

Управление — имеет общеупотребительный смысл комплекса услуг, направленных на надлежащее содержание зданий, хотя иногда законодатель явно имеет в виду только административную часть, только организацию обслуживания зданий. Мы придерживаемся терминологии, принятой во всем мире и у нас в стране — в коммерческой недвижимости. Памятуя о том, что в процесс управления домом в широком смысле могут быть вовлечены сразу несколько юридических лиц (ТСЖ, ГУП ДЭЗ, ООО и пр.), но управляющая организация должна быть только одна, эксперты отрасли давно уже приняли единственно возможный критерий, отличающий именно управляющую организацию от всех прочих, обслуживающих дом.

Критерий этот — контроль финансов. Только та организация, которая контролирует финансовые потоки, может реально влиять на процесс оказания услуги. Только той организации, которой потребитель услуг платит, он и сможет предъявить претензии. Если ТСЖ собирает денежные средства на свой счет, то именно у него находится основной рычаг управления домом, даже если оно никоим образом более не участвует в обслуживании дома. Если платежи собственников поступают на счета третьих лиц, хотя ТСЖ в доме создано, то оно может прекратить свое существование совершенно безболезненно, и никто этого не заметит.

☆ Управление многоквартирным домом (МКД) — организация работ по эксплуатации, капитальному ремонту ОИ МКД, организация и контроль финансирования этих работ, иные действия, направленные на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

☆ Эксплуатация МКД — комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию, клинингу, текущему ремонту ОИ МКД, иных работ, направленных на оказание (обеспечение) коммунальных и жилищных услуг, на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

☆ Управляющая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании устава или договора управления многоквартирным домом.

Небольшое изменение определения для управляющей организации (УО), приведенного в ЖК, позволяет уйти от бесконечного повторения, необходимого для полного охвата юридических лиц сферы управления: управляющая компания, ТСЖ, ЖСК, жилищный кооператив, ИП. Для всех них вполне применим общий термин — «управляющая организация». Такой подход подчеркивает обязательное наличие в МКД управляющей организации и возможность эксплуатации дома по договору другой — эксплуатирующей компанией. Непосредственный способ управления считаем фактически применимым только для домов с минимальным количеством квартир, индивидуальных домовладений и далее не рассматриваем.

☆ Управляющая компания — организация, оказывающая возмездные услуги в сфере управления и/или эксплуатации МКД на основании договора.

☆ Под юридическим лицом здесь и далее понимается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе индивидуальный предприниматель.

Данное использование терминов, наряду с экономическим подходом к теме, и постулат, приведенный в ст. 210 ГК и ст. 30 ЖК (собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества), подсказывают нам простую формулу затрат на содержание здания:

СЗ = Упр(З) + Э(З).

☆ Содержание здания — полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания, расходы на оказание такого комплекса услуг.

☆ Дом — комплекс строений, коммуникаций, инженерного оборудования, земельного участка, функционально объединенных в обособленную структуру.

☆ Жилым домом признается дом, в котором есть хотя бы одно жилое помещение.

☆ Помещение — изолированная часть пространства здания, предназначенная для самостоятельного использования.

☆ Жилым признается помещение или домовладение, состоящее из комнат, санитарных и вспомогательных помещений, пригодное для постоянного проживания людей и обеспечивающее осуществление ими жизненно необходимых функций.

Мы считаем, что самодостаточной единицей жилья можно считать лишь такое помещение, в котором человек может находиться круглосуточно и где он может завести семейные отношения. В городе такой минимальной потребительской единицей жилья является квартира.

☆ Комната является лишь частью жилого помещения (вопреки утверждению ЖК).

☆ Многоквартирный дом — жилой дом, имеющий хотя бы один из следующих признаков:

• наличие внеквартирных помещений, относящихся к общему имуществу;

• наличие конструктивных решений, не позволяющих отдельному собственнику помещения производить ремонт своего помещения, не затрагивая помещений другого собственника;

• наличие хотя бы одной инженерной системы, пользование которой взаимозависимо в двух или более обособленных помещениях, принадлежащих разным собственникам.

☆ Общее имущество МКД (ОИ) — помещения (не относящиеся к помещениям личной собственности), конструкции и оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения, земельный участок и объекты на нем, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

☆ Личное имущество — имущество в составе МКД, находящееся в личном пользовании граждан (квартиры, нежилые помещения частной собственности).

☆ Инженерные системы (ИС) — системы, предназначенные для обеспечения пользователей здания коммунальными услугами, необходимым уровнем комфорта и безопасности. ИС МКД, как правило, состоят из сетей и оборудования. Наличие и функционирование ИС обуславливает жизнеобеспечение здания, иные его свойства.

☆ Стояк — вертикальная часть внутридомовой инженерной сети, предназначенная для поэтажного распределения коммунального ресурса.

☆ Техническое обслуживание (ТО) — работы по регламентному обслуживанию, предупредительному и текущему ремонту ИС здания.

☆ Текущий ремонт — работы по восстановлению элементов здания (по умолчанию — элементов конструкций), предусмотренные сметой затрат на содержание здания на отчетный период.

☆ Капитальный ремонт — работы по восстановлению, модернизации инженерных систем и элементов конструкций здания, не предусмотренные сметой затрат на содержание здания на отчетный период.

Такой подход к разделению работ на капитальные и текущие не отражен в действующем законодательстве, однако он имеет полное право на существование, так как основывается на элементарной научной логике и прочном экономическом базисе.

☆ Специальные услуги — услуги, оказываемые специализированными организациями, имеющими соответствующий допуск к осуществлению конкретного вида деятельности.

☆ Клининг — работы по уборке помещений и придомовой территории здания, ее благоустройству и озеленению.

Далее мы будем придерживаться именно такой терминологии, что, несомненно, позволит прозрачнее обрисовать подчас довольно сложные лексические и тематические конструкции.

1. Основы основ

1.1. Отталкиваясь от экономики

Эксплуатация буквально (от англ. exploitation) означает использование чего-либо по назначению. На профессиональном сленге «эксплуатация» означает обслуживание зданий с целью обеспечения их надлежащего содержания и комфортного использования. К сожалению, широко применяемые сегодня термины не имеют однозначного толкования, а посему очень часто даже ведущие специалисты отрасли не видят различий между эксплуатацией, техническим обслуживанием и текущим ремонтом. А конкретному слесарю-сантехнику вообще довольно безразлично, как называется его обыденная работа по восстановлению, например, герметичности сгона на стояке системы теплоснабжения.

Между тем, не разобравшись в простых истинах, не договорившись о применении терминов, бесполезно даже пробовать решать задачи более высокого порядка, которых жизнь ставит великое множество. Для ясного видения проблем мы уже предложили основополагающую терминологию, и также считаем необходимым привести схему экономических принципов ее применения.

Отметим также, что эксплуатация жилых строений практически не отличается от эксплуатации большинства нежилых зданий — административных, торговых и бизнес-центров. Если не принимать во внимание особенности, возникающие при эксплуатации специальных сооружений (таких, как бассейны, стадионы, рестораны, больницы и т. д.), то можно считать основные принципы технического обслуживания зданий универсальными. Далее мы будем исходить из этого положения, но чаще всего будем иметь в виду эксплуатацию многоквартирных домов (МКД), как наиболее распространенного вида зданий, находящихся при этом слишком часто в удручающем состоянии.

Экономика бизнеса позволяет и даже стимулирует разделить рассматриваемый технологический процесс по ряду направлений. Общие затраты на содержание здания (или общего имущества МКД) вполне естественно разделяются на два главных направления. При этом эксплуатация в основном является инженерно-технической частью комплекса услуг, в отличие от управления — экономической и административной части. Сегодняшняя практика отрасли не выделяет в особую группу специальные услуги, но тенденция к этому определенно имеется. В любом случае специальные услуги (СпУ) являются необходимой составляющей эксплуатации зданий, их оказание непосредственно обеспечивает жизнепригодность строения, комфорт и безопасность для пользователей помещений. Коммунальные услуги (КУ), дополнительные услуги (ДпУ) и капитальный ремонт (КР) уже сегодня экономически не входят в затраты на содержание здания (СЗ).

Tаким образом, к эксплуатации следует относить следующие работы и услуги:

■ эксплуатацию и техническое обслуживание инженерных систем (ИС);

■ обеспечение оказания КУ, СпУ, ДпУ;

■ текущий ремонт (ТР) элементов конструкций, отделки помещений;

■ клининг (включая благоустройство);

■ диспетчеризацию;

■ аварийную службу.

Многие из перечисленных работ тесно переплетаются друг с другом, при этом каждая из них и все они в целом направлены на определенный результат, о степени достижения которого можно судить по состоянию дома. Профессионал, принимая на обслуживание и осматривая объект, в первую очередь должен сделать выводы о текущем состоянии инженерных систем, элементов конструкций. Только надлежащее состояние всех систем, всех элементов здания, правильная постановка дела могут обеспечить главные цели эксплуатации — безаварийность на объекте, безопасность его использования, комфорт.

1.2. Аутсорсинг

Оказание целого ряда услуг, в первую очередь СпУ и ДпУ, нередко передается субподрядчикам — специализированным организациям. Это обусловлено в случае СпУ особыми требованиями, предъявляемыми к таким предприятиям, — лицензиями и допусками. К таким услугам относятся техническое обслуживание (ТО) лифтового оборудования, ТО систем противопожарной автоматики и дымоудаления (ППА и ДУ), вывоз мусора, услуги охранных предприятий.

В случае ДпУ причины скорее экономического характера. Небольшая УО не может себе позволить держать в штате специалистов слишком узкой направленности. Проще и целесообразней заключить договоры с соответствующими организациями, которые обеспечат собственникам и пользователям помещений ТО общедомового телевизионного оборудования, домофонию, ТО системы видеонаблюдения и т. п. По этой же схеме иногда организовываются и основные виды работ по эксплуатации, как то: аварийно-диспетчерское обслуживание, текущий ремонт конструкций, бухгалтерия, иные работы и услуги, постоянные или разовые.

Важно, что при аутсорсинге ответственность за качество услуг остается за управляющей организацией (УО). Потребителя не должно заботить наличие или отсутствие субподрядчиков, эксплуатация здания должна проводиться на должном уровне. УО, нанимая контрагентов на аутсорсинг, исполняет роль заказчика услуг в интересах потребителя. Заказчик несет ответственность за результат работы подрядчика (субподрядчика), как за свою собственную работу. Последнее обстоятельство обуславливает необходимость в широкой профессиональной подготовке руководителя УО как потенциального заказчика услуг. Не стоит забывать также, что за безопасность пользователей, в конечном счете, отвечает руководитель УО и ответственность эта может стать не только административной.

1.3. Безопасность

К большому сожалению, от несчастных случаев на производстве никто не застрахован, и эксплуатация зданий как производственный процесс тоже исключением не является. Более того, в нашей сфере при несчастном стечении обстоятельств могут пострадать не только работники эксплуатирующих организаций, но и пользователи помещений и услуг, даже случайные прохожие. Считаем данную тему одной из важнейших, поэтому и рассматриваем ее прежде остальных.

Перечень нормативных требований по безопасному оказанию жилищных и коммунальных услуг приведен в [10]. Условия их предоставления должны быть безопасными для жизни, здоровья и имущества потребителей, окружающей природной среды. Должны также соблюдаться санитарные правила и нормы для жилых помещений и иные требования: пожарной безопасности, электробезопасности и др. К сожалению, эти многочисленные, обязательные к применению нормы и правила меняются слишком часто и не всегда достаточно обоснованно. Однако мера ответственности руководителей при этом ни в коем случае не уменьшается.

♦ В практике эксплуатации зданий наиболее частые случаи травм, иногда очень тяжелых, происходят от падения сосулек, схода снега и наледи. Многокилограммовые массы, накопленные в зимний период, падая с высоты даже двух-трех этажей, становятся очень опасными для находящихся внизу людей и имущества. Известны случаи, когда во время неблагоприятных погодных явлений, таких как ледяной дождь, даже с узких оконных отливов частных квартир падали внушительные куски наледи, пробивая насквозь капот автомобиля.

Все виды скатных кровель, включая козырьки и навесы, требуют обслуживания. После снегопада, во время оттепели и иных природных явлений, которые могут привести к подобным случаям, необходимо проводить дополнительные осмотры объекта. Ответственному лицу из числа административно-управленческого персонала следует лично убедиться в безопасном состоянии объекта и прилегающей территории. При необходимости надо провести работы по сбросу снега и наледи бригадой из нескольких человек, с обязательным блокированием мест падения снега от случайных прохожих. У членов бригады, находящихся внизу и на крыше, должна быть постоянная аудио/визуальная связь. В случае невозможности оперативного сброса снега опасные места должны быть огорожены, вывешены предупреждающие таблички. В особых случаях следует организовать патрули. Высотные работы следует проводить методом промышленного альпинизма.

В чердачных помещениях, имеющих непосредственный контакт со скатной крышей, необходимо соблюдать температурный режим. При наличии большой разницы температур внутри и снаружи кровли происходит интенсивное таяние снега и намерзание сосулек по карнизам. Чердак должен быть достаточно холодным, или кровля изнутри должна иметь надежное утепление.

♦ Немалую роль в безопасном пользовании зданием играет состояние лифтов и качество их технического обслуживания. Лифтовое оборудование зданий до 2012 года официально признавалось опасным производственным объектом. В качестве таковых все лифты регистрировались в реестре Ростехнадзора, собственники лифтов обязаны были проводить мероприятия по промышленной безопасности. Современное законодательство оставило за собственниками (а те передают эти вопросы управляющим организациям) ответственность за эксплуатацию лифтов и их обязательное страхование. Кроме того, сохранились требования по вводу лифтов в эксплуатацию, их техническому освидетельствованию и техническому обслуживанию. УО, выполняя поручение собственников помещений (СП), должна обеспечить проведение всех необходимых работ, наличие комплекта документации, внутреннюю связь из кабины лифта с диспетчером. В противном случае лифт должен быть отключен. Основным нормативным документом сегодня является Технический регламент о безопасности лифтов, утвержденный постановлением Правительства РФ от 2 октября 2009 г. № 782.

♦ Нормы по электробезопасности обслуживающего персонала приведены в Правилах по охране труда при эксплуатации электроустановок [3]. Кроме того, важно, чтобы требования по организации электрохозяйства и безопасной эксплуатации оборудования [4, 5] были надлежащим образом соблюдены как застройщиком, так и пользователями помещений. В любом случае, производственный процесс предполагает назначение ответственного (и его заместителя) за электрохозяйство, проверку знаний и инструктаж персонала, наличие и периодическую проверку средств электробезопасности. В МКД обычно используется напряжение 220/380 вольт, что обуславливает аттестацию ответственного руководителя по четвертой группе электробезопасности, до 1000 вольт. Для проведения ряда работ (например, ТО вводно-распределительного устройства) в штате обслуживающей организации должно быть не менее двух аттестованных сотрудников. Подробнее об этом см. гл. 2.6.

♦ Страшные катастрофы могут происходить из-за нарушений эксплуатации газового хозяйства. Самые ужасные последствия, вплоть до полного разрушения здания, возникают после накопления объемов природного газа в доме, особенно в подвальных, непроветриваемых помещениях. Достаточно малейшей искры, возникающей, например, при включении освещения, чтобы произошел взрыв, способный обрушить даже несущие железобетонные конструкции. В настоящее время именно в связи с опасностью утечек газа квартиры в крупных МКД чаще всего не оснащаются газовым оборудованием. В домах прежней постройки газовые магистрали выносятся из подвалов и прокладываются за пределами фасадных конструкций. По тем же соображениям, чтобы не допустить накопления газа внутри дома, индивидуальные газовые котельные оборудуются в пристройках, в отдельных сооружениях или на крышах зданий.

Работы по техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются специализированной организацией в порядке, предусмотренном документом «Правила пользования газом…» [6]. У специализированной организации должны быть соответствующий допуск и отдельная аварийно-диспетчерская служба. К управляющей организации предъявляются особые требования по диагностированию внутридомового газового оборудования, а также по проверке и техническому обслуживанию дымовых и вентиляционных каналов здания.

♦ Общую пожарную безопасность на объекте призваны обеспечить системы противопожарной автоматики (ППА), дымоудаления (ДУ) и противопожарный водопровод (ПВ) (см. гл. 14 и раздел 3.4). Руководитель организации назначает лицо, ответственное за пожарную безопасность, которое обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности на объекте, в том числе:

■ утверждение в отношении каждого объекта инструкции о мерах пожарной безопасности;

■ проведение противопожарного инструктажа персонала и прохождение им пожарно-технического минимума; утверждение порядка и сроков их проведения;

■ наличие на дверях помещений производственного и складского назначения обозначения их категорий по пожарной опасности (В1–В4, Д), а также класса зоны (22-й) в соответствии с гл. 5, 7, 8 Закона [43];

■ надлежащее содержание наружных пожарных лестниц и ограждений на крышах; не реже 1 раза в 5 лет проведение эксплуатационных испытаний пожарных лестниц и ограждений на крышах с составлением соответствующего акта испытаний;

■ исправное состояние знаков пожарной безопасности, в том числе обозначающих пути эвакуации и эвакуационные выходы. Эвакуационное освещение должно включаться автоматически при прекращении электропитания рабочего освещения;

■ порядок и сроки проведения работ по очистке вентиляционных камер, циклонов, фильтров и воздуховодов от горючих отходов с составлением соответствующего акта, при этом такие работы должны проводиться не реже 1 раза в год;

■ исправность сетей наружного и внутреннего противопожарного водопровода и проведение проверок их работоспособности не реже 2 раз в год (весной и осенью) с составлением соответствующих актов;

■ исправность клапанов мусоропроводов;

■ укомплектованность пожарных кранов внутреннего противопожарного водопровода пожарными рукавами, ручными пожарными стволами и вентилями, организацию перекатки пожарных рукавов (не реже 1 раза в год). Пожарный рукав должен быть присоединен к пожарному крану и пожарному стволу;

■ исправное состояние и проведение проверок работоспособности задвижек с электроприводом (не реже 2 раз в год), установленных на обводных линиях водомерных устройств и пожарных насосов (ежемесячно), с занесением в журнал даты проверки и характеристики технического состояния указанного оборудования;

■ наличие в помещениях насосных станций схем противопожарного водоснабжения и схем обвязки насосов. На каждой задвижке и пожарном насосе должна быть табличка с информацией о защищаемых помещениях, типе и количестве пожарных оросителей;

■ исправное состояние систем ППА и ДУ, организацию не реже 1 раза в квартал проведения проверки работоспособности систем и средств противопожарной защиты объекта с оформлением соответствующего акта проверки;

■ наличие в помещении диспетчерского пункта инструкции о порядке действий дежурного персонала при получении сигналов о пожаре и неисправности установок (систем) противопожарной защиты объекта;

■ наличие на объекте огнетушителей по нормам;

■ оформление наряда-допуска на выполнение огневых работ;

■ исправность устройств для самозакрывания противопожарных или противодымных дверей (например, в лифтовых холлах).

Также следует помнить основы пожарной безопасности, изложенные в [43]. В частности, на объектах запрещается:

■ хранить и применять на чердаках, в подвалах и цокольных этажах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, кроме случаев, предусмотренных иными нормативными документами по пожарной безопасности;

■ размещать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и другие подобные строения;

■ устраивать в подвалах и цокольных этажах мастерские, иные хозяйственные помещения, если нет самостоятельного выхода или выход из них не изолирован противопожарными преградами от общих лестничных клеток;

■ снимать предусмотренные проектной документацией двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, тамбуров и лестничных клеток;

■ производить изменение объемно-планировочных решений и размещение инженерных коммуникаций и оборудования, в результате которых ограничивается доступ системам обеспечения пожарной безопасности или уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты;

■ загромождать двери, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы, демонтировать межбалконные лестницы, заваривать и загромождать люки на балконах и лоджиях квартир;

■ проводить уборку помещений и стирку одежды с применением горючих жидкостей, а также производить отогревание замерзших труб паяльными лампами и другими способами с применением открытого огня.

При проведении сварочных и резательных работ отделка и облицовка помещения защищается асбестовым (или иным негорючим) полотном, место работ ограждается сплошной перегородкой высотой не менее 1,8 м.

Помещение электрощитовой МКД (напряжение до 1000 В) оборудуются углекислотными (или порошковыми) огнетушителями — не менее двух на объект. Требуется обязательная перезарядка таких огнетушителей не реже раза в 5 лет [44].

Собственник объекта должен в соответствии с [43] разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Декларация пожарной безопасности для МКД не составляется.

♦ При выполнении работ по текущему ремонту элементов конструкций здания нередко выполняются работы со стремянки, с лесов и т. д. Безопасность проведения таких работ на высоте более 1,8 м регламентируется соответствующими правилами [7].

Особые требования предъявляются к бригадам, выполняющим работы методом промышленного альпинизма. Работы должны выполняться бригадой не менее 2 человек, один из них назначается ответственным руководителем работ. Работники должны иметь допуск на право ведения высотных работ, удостоверение об окончании учебного заведения, имеющего соответствующего лицензию. Управляющий здания (главный инженер) должен присутствовать при проведении инструктажа перед началом работ и при проверке выполнения мероприятий по обеспечению безопасности труда, предусмотренных технической документацией и актом-допуском (подробнее см. [34]).

Но даже безупречное исполнение всех правил и норм для обеспечения безопасного проведения работ не гарантирует абсолютной защиты от нештатных ситуаций и производственных травм. В любом случае, аптечка первой помощи должна находиться на объекте с первого дня его обслуживания и регулярно пополняться!

Выполнение всех требований по охране труда — задача очень непростая, но только это может позволить избежать несчастных случаев и уголовного преследования руководителя при иных обстоятельствах.

1.4. Порядок действий при аварии

Об аварии первым узнает пострадавший. Заливает ли помещение водой, погас ли свет, первым это обнаруживает пользователь помещения, он же — потребитель КУ. Правила предоставления КУ [8] обязывают потребителя услуг немедленно сообщать об аварии в аварийно-диспетчерскую службу (АДС). Там же определен порядок установления факта предоставления КУ ненадлежащего качества (ст. 104–113). Так, диспетчер УО обязан зарегистрировать в журнале заявление потребителя, с указанием даты и времени нарушений в поставке КУ, сообщить потребителю номер и время регистрации сигнала о нештатной ситуации. После проверки сообщения надо указать факт и причину аварии.

Однако изначально причины аварии и объем ущерба чаще всего неизвестны, и первое дело диспетчера — направить на объект аварийную бригаду для оперативной локализации и ликвидации аварии. Потребитель обязан допустить в свое помещение бригаду для ликвидации аварий — в любое время [8]. Неплохим показателем работы АДС считается прибытие бригады на место в течение 15–20 минут и локализация аварии в течение получаса по прибытии.

☆ Локализация аварии — неотложные действия сотрудников аварийно-ремонтной службы, направленные на прекращение нанесения ущерба имуществу или здоровью собственников и пользователей помещений.

При утечках на коммунальных трубопроводах первейшая задача работников аварийной службы — перекрыть подачу воды, локализовать аварию, минимизировав тем самым ущерб. Следует помнить, что в трубопроводах с циркуляцией (ГВС, отопление) для перекрытия стояка необходимо закрыть два отключающих устройства — на прямом и обратном трубопроводе. Работы по локализации и устранению аварий на газовых сетях могут проводиться только специализированной организацией, имеющей соответствующий допуск.

Нештатные ситуации на системе электроснабжения чаще всего связаны с аварийным отключением части домовой электросети от источника питания. Фактически локализация аварий в электрохозяйстве здания производится автоматически, с помощью автоматических выключателей или устройств защитного отключения (УЗО). Задача ремонтной бригады в этом случае — возобновить нормальную подачу энергии.

Работы на аварийном участке проводятся бригадой, состоящей как минимум из двух человек. Данное требование призвано обеспечить безопасность персонала бригады. Известны случаи, когда работники АДС теряли сознание из-за скопления тяжелых газов в подвалах, в каналах подземных коммуникаций. Подстраховка работников друг другом необходима также и при угрозе поражения электрическим током.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) — поставщиками коммунальных ресурсов, как правило, предполагают извещение последних о любых нештатных ситуациях на внутридомовых сетях. Если имеется договор со страховой компанией, то о страховом случае страхователю также необходимо сообщить, соблюдая сроки, указанные в договоре.

После локализации аварии необходимо в разумные сроки ликвидировать последствия и восстановить штатную работу поврежденной системы. Это делается силами той же бригады или отдельной ремонтно-восстановительной службой. Сроки допустимых перерывов в снабжении МКД коммунальными услугами регламентированы [8].

Немаловажным действием является составление и подписание акта об аварии и актов осмотров поврежденных помещений. Акт обычно составляется представителями управляющей и/или эксплуатирующей организации, с участием представителей пострадавшей и виновной стороны. При уклонении кого-либо из заинтересованных участников от подписания акта такой акт подписывается другими участниками и не менее чем двумя незаинтересованными лицами. Всего в подписании акта участвуют не менее трех человек. Акт составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц. В акте должны быть указаны место и время аварии, все сведения, необходимые для определения материального размера ущерба, как то: площадь повреждения, вид материала отделки и т. п. Обязательно в акте об аварии необходимо указать лицо ответственное за возмещение ущерба. Акты об аварии и акты осмотра помещений являются основными документами при возможных разбирательствах на предмет установления ущерба, в том числе в экспертных и в судебных органах.

Ответственность возникает у собственника помещения, если авария произошла на внутренних сетях в принадлежащем ему помещении. Именно поэтому при заключении договоров важно зафиксировать границу балансовой принадлежности с каждым собственником, с каждым поставщиком, по всем инженерным сетям и/или элементам конструкций. Ответственность управляющей организации возникает, если повреждение произошло на сетях (оборудовании), являющихся общедомовым имуществом. Поскольку финансовые потери УО могут в этом случае быть очень большими, будет правильным застраховать такую ответственность. Конкретный работник УО отвечает за свои действия в соответствии с должностной инструкцией. При наличии ущерба здоровью людей исполнитель и ответственный руководитель УО могут нести административную или уголовную ответственность.

Ко всему сказанному необходимо добавить, что критерием высокого качества оказания услуг по эксплуатации здания является вовсе не срок локализации и ликвидации аварии, а именно безаварийность. По-настоящему счастлив тот пользователь помещения, который не вспоминает о существовании службы эксплуатации.

Пример акта об аварии

Мы, нижеподписавшиеся, составили настоящий Акт о том, что 01.01.2016 в 12:00 в квартире № 25 многоквартирного дома № 12, по ул. Левая произошла аварийная утечка воды из системы ГВС. Протечка произошла по причине повреждения гибкой подводки смесителя в пределах зоны ответственности собственника квартиры. Вода из кв. № 25 проникала в помещения нижерасположенных этажей, а именно в кв. № 20, 15, 10 и др. Помещения подлежат отдельному осмотру.

Авария была локализована в 12:30 — собственником квартиры перекрыто входное запорное устройство в квартире на отводе от стояка ГВС.

Помещениям кв. № 25 нанесен следующий ущерб:

В помещении

Повреждено

Материал, отделка, декор

Площадь (размер) ущерба

кухня

пол

ламинат

10 м2

кухня

мебель, в нижней части

МДФ

4 элемента

санузел

стена

краска

1,5 м2

Выводы. Помещениям кв. № 25 нанесен ущерб. Ответственность за ущерб от аварии несет собственник кв. № 25.

Подписи: Иванов, Петров, Сидоров.

1.5. Автоматизация диагностики аварий

В настоящее время наиболее продвинутым проектом в сфере автоматизации обслуживания объектов недвижимости является система «интеллектуальное здание», или «умный дом». Данное направление предполагает развитую информационную систему слежения за микроклиматом в помещениях, состоянием инженерных систем и конструкционных элементов здания. Немаловажную роль в такой системе имеет и направление предупреждения и автоматической локализации аварийных ситуаций.

Однако нынешние экономические реалии нашей страны не позволяют широко распространить данные системы. Бюджет содержания многоквартирных домов класса «эконом», составляющих подавляющее большинство городской недвижимости, сильно ограничивает возможности применения таких «умных», но и чрезвычайно дорогостоящих систем. Однако некоторые направления автоматизации оказываются не слишком дорогостоящими и быстро окупаются. Более всего это касается систем предупреждения аварий на инженерных системах.

В частности, нами предлагается к широкому применению и использованию для диагностики аварий при эксплуатации зданий система контроля аварийных утечек ресурсов на общих домовых сетях (СКАУР). Система может быть реализована с помощью применения средств автоматического слежения за расходом коммунальных ресурсов и дополнительных датчиков, устанавливаемых в помещениях.

Система СКАУР, обеспечивающая постоянный мониторинг всех ПУ, анализирующая поступающие от них сигналы, выдает диспетчеру сигнал об аварии раньше, чем об этом узнает пользователь помещения. Сотрудники АДС проверяют сигнал тревоги и устраняют возникшую нештатную ситуацию.

Не требуя больших вложений, система СКАУР может гарантированно предотвратить огромный ущерб имуществу собственников и здоровью пользователей помещений.

Система интегрального контроля засоров канализации (СИКЗК) позволяет отправить диспетчеру сигнал о наполнении водой горизонтального трубопровода водоотведения, которое всегда происходит в случае засоров канализационных стоков. Система состоит из двух бесконтактных датчиков жидкости, установленных на трубопроводе, разнесенных на несколько метров.

В нормальном состоянии уровень сточных вод в лежаке незначителен, он повышается при засорах или интенсивных сбросах воды. Датчики генерируют сигналы при определенном повышении уровня жидкости, в том числе при прохождении волны стоков, что аварией не является. Сигналы от датчиков поступают на контроллер, включенный по логической схеме «И». Контроллер подает сигнал об аварии при одновременном срабатывании обоих датчиков, что происходит только при достаточно полном заполнении всего объема горизонтального трубопровода (интегральная схема срабатывания). Таким образом, диспетчер получает сигнал о засоре канализации и, до возникновения аварийной протечки, вызывает ремонтную бригаду. Система СИКЗК успешно опробована нами и внедрена на нескольких объектах Москвы и Подмосковья.

1.6. Правовой базис

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 [9], которое издано на основе Федерального закона от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Очевидно, что оба документа несколько устарели, но многие положения постановления № 170 в современных нормативных актах отсутствуют и документ используется до сих пор. В нем, в частности, приведено определение жилищного фонда, куда почему-то включены и помещения для временного поселения беженцев, но, что немаловажно, дано определение частного жилищного фонда как совокупности фонда, находящегося в собственности граждан: индивидуальные жилые дома и квартиры.

Здесь же приведен реестр (хотя, пожалуй, неполный) документации долговременного и текущего хранения, определен порядок перепланировки (изменение конструктивного решения) и переустройства (изменение в системе внутренних ИС) помещений.

Заметим, что в документе имеется принципиальное терминологическое противоречие, о котором мы упоминали ранее. Управление жилищным фондом хотя и предусматривает организацию эксплуатации (что, конечно, верно), но почему-то входит в состав самой эксплуатации (?!).

Описана система технических осмотров МКД: общие осмотры проводятся не реже 2 раз в год перед началом и после окончания отопительного сезона. Организация сезонной эксплуатации, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта, аварийной и диспетчерской служб нашла свое отражение в Постановлении. Приведены правила содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания конструкций и инженерных систем здания, предельные сроки устранения неисправностей. Рекомендован перечень работ по текущему ремонту общего имущества, форма паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях.

♦ Вышедшие в 2006 г. Правила содержания общего имущества МКД [11] (далее — Правила № 491) не заменяют постановления № 170, но являются самостоятельным, полноценно действующим документом. В Правилах № 491, в частности, подробно описан состав ОИ МКД и порядок определения его состава в конкретном доме. Подтверждено положение ЖК об основном признаке ОИ как об элементах МКД, предназначенных для обслуживания более одного помещения дома. К таковым, в частности, отнесены:

■ помещения, относящиеся к местам общего пользования (МОП);

■ лестницы, лифты, шахты, колясочные, технические этажи;

■ гаражи, площадки для автотранспорта, построенные за счет средств СП;

■ технические подвалы с инженерными коммуникациями, оборудованием, обслуживающим более одного помещения;

■ крыши, ограждающие и несущие конструкции;

■ земельный участок, на котором расположен МКД, в границах согласно данным государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

■ трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД.

Важными положениями Правил № 491 являются статьи, определяющие границы общего имущества. В квартире, на системах ХВС, ГВС ГазС, границей ОИ является первое отключающее устройство (включительно), все последующее оборудование принадлежит собственнику помещения.

В составе системы отопления, согласно Правилам № 491, находятся все сети и оборудование системы, включая обогревающие элементы. Последнее находится в логическом противоречии с основным критерием общего имущества, поскольку радиатор в квартире обслуживает только одно помещение. Противоречие в законодательстве разъяснено решением Верховного Суда от 22 сентября 2009 г., где установлено, что обогревающие элементы в квартире не являются ОИ МКД. Фактически высшей судебной инстанцией подтверждено безусловное право (и обязанность — в случае необходимости) собственника заменить радиаторы в принадлежащих ему помещениях на аналогичные.

Мы все же отмечаем, что отопительные элементы и окна в квартире имеют определенный дуализм свойств [2]. Они обслуживают одно помещение, но являются неотъемлемой частью общей домовой системы — отопления, в первом случае, и ограждающих фасадных конструкций — во втором. Это означает, что ответственность за их эксплуатацию должна нести УО, но финансирование их ремонта или замены — обязанность собственника помещения.

Здесь также обнажается еще одна немаловажная деталь. Границы балансовой принадлежности далеко не всегда совпадают с границами эксплуатационной ответственности. Акты такого разграничения являются неотъемлемой частью договоров, например с РСО. Мы также рекомендуем включать их и в договоры управления.

Пример акта разграничения

Приложение № 2 к Договору теплоснабжения №

Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности

между ООО «ТеплоГ» и ООО «ОК»

Настоящий акт составлен между ООО «ТеплоГ» в лице Генерального директора С. и ООО «ОК» в лице Генерального директора Н. о нижеследующем:

1. Тепловые сети проложены согласно следующей схеме:

2. В эксплуатации ООО «ТеплоГ» находится участок тепловых сетей от котельной до наружной плоскости стен жилых домов на вводах в здания, включая ЦТП (а также магистральные транзитные тепловые сети).

3. В эксплуатации ООО «ОК» находятся внутренние тепловые сети домов к. № 1–6 (за исключением магистральных транзитных тепловых сетей).

4. Многоквартирные дома № 1–6 общедомовыми приборами учета тепла не оборудованы.

5. Границей раздела балансовой и эксплуатационной ответственности тепловой сети является наружная плоскость стены (фундамента) жилых домов к. № 1–6, или локальное ответвление от транзитной магистрали.

6. ООО «ТеплоГ», ООО «ОК» несут полную ответственность за поддержание в технически исправном состоянии обслуживаемых ими участков тепловых сетей.

Настоящий акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.

Общее правило определения внешней границы (и балансовой принадлежности) сетей, входящих в состав ОИ МКД, устанавливает в этом качестве внешнюю стену дома, если иное не установлено законом РФ. Границей эксплуатационной ответственности устанавливается место соединения сети с общедомовым прибором учета, при его наличии, и если иное не оговорено в договоре с РСО. В состав системы электроснабжения, в соответствии с Правилами № 491, входят сети и оборудование от внешней границы дома до индивидуальных приборов учета (ИПУ) электрической энергии.

Содержание ОИ МКД, согласно Правилам № 491, включает в себя:

■ осмотр ОИ;

■ освещение, уборку, обеспечение надлежащей температуры и влажности помещений общего пользования;

■ сбор и вывоз мусора, включая отходы организаций, пользующихся нежилыми помещениями МКД;

■ меры пожарной безопасности;

■ уборку и благоустройство земельного участка, входящего в состав ОИ;

■ текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание ОИ (?).

Последний пункт по меньшей мере удивляет, вызывая ассоциацию с погоней собаки за собственным хвостом.

В Правилах № 491 отдельно подчеркнуто, что в состав услуг и работ не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав ОИ. Надо сказать, что это вполне законное положение часто не соблюдается по банальной причине — как правило, у муниципалитетов не хватает средств на уборку дворов, тема по умолчанию передается в управляющие компании. При этом органы местного самоуправления почему-то забывают о необходимости передачи придомовой территории в состав ОИ МКД.

Текущий ремонт ОИ производится на основании решения общего собрания (ОС) (ст. 18). Органы государственного надзора могут выдать предписание о критическом уровне износа ОИ, не обеспечивающего безопасность граждан. В этом случае СП обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Последние «сентенции» правил № 491 (а они в основном повторяют положения ЖК) несколько противоречат друг другу. Это становится ясно, если принять во внимание сложности установленной законом процедуры проведения ОС СП. При всем желании, провести собрание, подвести его итоги и начать ремонт в доме одномоментно не получится.

Мало этого, текущий ремонт, как составная часть содержания ОИ (согласно ст. 11, 12 Правил № 491), по договору управления становится непременной обязанностью УО. Как можно выполнять свои обязанности, если нет соответствующего решения ОС, закон не разъясняет. На практике же ответственная организация старается поддерживать благопристойное состояние ОИ МКД, чтобы не создавать для надзорных органов повода наложения штрафных санкций. Налицо очередная правовая путаница, обусловленная отсутствием в законодательстве системности, четкой и продуманной терминологии.

Капитальному ремонту ОИ МКД ныне посвящен целый раздел ЖК, управляющая (а тем более эксплуатирующая) организация, в общем случае, не имеет к данной теме прямого отношения. Наоборот, УО в определенном смысле имеет мотив для оправдания своих упущений, поскольку отсутствие вовремя сделанного капитального ремонта никак нельзя компенсировать проведением текущих ремонтных работ.

Наше мнение, основанное на экономическом подходе, остается прежним [2]. Затраты, предусмотренные сметой на содержание здания, обуславливают обязательность выполнения управляющей/эксплуатирующей организацией запланированных работ. Все другие работы, не предусмотренные сметой, относятся к работам капитального характера, требующим отдельного финансирования.

Еще одним примечательным положением Правил № 491, несомненно, является обязанность застройщика в течение одного месяца передать инструкции по эксплуатации МКД:

■ первый экземпляр — ТСЖ;

■ второй экземпляр — по требованию первого обратившегося СП (в случае если товарищество не создано);

■ третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Искренне поддерживаем столь замечательное требование закона, но с грустью отмечаем крайнюю необязательность его исполнения. Инструкция по эксплуатации здания могла бы быть основным техническим документом для обслуживающих организаций, но ни одного варианта подобного документа держать в руках, увы, нам не приходилось.

В Правилах № 491 определен также порядок изменения размера платы за содержание ненадлежащего качества, порядок регистрации состава и состояния общего имущества в технической документации МКД. Перерасчет платы за содержание ОИ в случаях оказания услуг ненадлежащего качества должен производиться на основании заявления собственников (каким должно быть число обратившихся СП — не указано). О какой-либо практике применения данного положения нам неизвестно.

♦ Некоторые правовые уложения, касающиеся эксплуатации ИС в части обеспечения оказания КУ, приведены в документе «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений…» [8]. Среди основных положений Правил следует упомянуть:

■ сроки начала и окончания отопительного сезона;

■ сроки допустимых перерывов в снабжении КУ;

■ определение понятия «Исполнитель КУ» как организации, ответственной за оказание КУ;

■ права и обязанности Исполнителя КУ, ответственность Исполнителя;

■ порядок ведения и хранения информации об объемах потребляемых ресурсов, о показаниях ОДПУ, ИПУ;

■ порядок проведения работ в личных помещениях СП;

■ порядок ввода в эксплуатацию ИПУ;

■ порядок учета КУ, проведения проверок состояния ПУ;

■ порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Регламенты организации технического обслуживания ИС приведены в [4, 5, 12, 13, 14]. Эта документация предназначена в основном для технических руководителей, инженеров и техников.

1.7. Кадровая политика

Даже первое знакомство с основами управления и эксплуатации зданий приводит к мысли о необходимости иметь в штате управляющей организации технического специалиста высокого профессионального уровня, имеющего знания в смежных областях. Кроме обычных обязанностей технического руководителя, таких как проверка смет на работы, учет технических особенностей объектов при заключении договоров с РСО, контроль за работой подрядчиков, главный инженер обычно несет ответственность по многим направлениям работ. Он является ответственным лицом за:

■ электрохозяйство;

■ эксплуатацию тепловых установок;

■ эксплуатацию лифтового оборудования;

■ эксплуатацию системы ДУ и ППА;

■ техническое состояние ИС и элементов конструкции здания;

■ ведение технической документации;

■ учет материальных ресурсов (включая пользование КУ);

■ охрану труда и технику безопасности;

■ пожарную безопасность.

Кроме того, технический руководитель участвует в подготовке служебных инструкций специалистов УО, договоров с подрядчиками, различных актов: осмотров, об авариях, о выполненных работах, снятия показаний учета ресурсов и т. п. Понятно, что такое обилие вопросов может потребовать зачисления в штат не одного специалиста, объем работы и ответственность — огромны. Чаще всего помощниками главного инженера выступают профильные инженеры (по каждому направлению, от вентиляции до автоматики), техник-смотритель, комендант.

Штатное расписание формируется исходя из финансовых возможностей организации, которое обусловлено, в первую очередь, площадью обслуживаемых зданий. При этом любое предприятие, занимающееся эксплуатацией объекта недвижимости, должно иметь в штате минимальный набор специалистов. К специалистам службы эксплуатации обычного здания относятся:

■ слесарь-сантехник — обслуживание систем ХВС, ГВС, ВО, ЛВС, ТС;

■ электрик — обслуживание системы ЭС;

■ специалист по вентиляции и кондиционированию воздуха;

■ мастер эксплуатации — текущий ремонт элементов конструкций;

■ уборщик — сухая и влажная уборка помещений и элементов конструкций;

■ уборщик территории (дворник-садовник) — уборка и благоустройство земельного участка, мусорной камеры и мусорной площадки.

Кроме этого, должна быть организована аварийно-диспетчерская служба (АДС) в составе:

■ ночная бригада специалистов-ремонтников;

■ диспетчер — круглосуточно.

Круглосуточная работа обязывает организовывать посменный производственный процесс. Диспетчеры АДС и работники охраны обычно работают по графику «сутки через трое». Это означает, что на данную должность надо принимать на работу четверых человек на одно место, при этом еще надо предусмотреть возможную подмену специалиста на время отпуска или болезни. В небольших компаниях (или в ТСЖ с одним домом в обслуживании) должности диспетчера и консьержа нередко совмещаются — по экономическим причинам.

Возможны и другие совмещения: электрик — сантехник, дворник — мастер по эксплуатации, управляющий — главный инженер. При этом надо учитывать, что нагрузка на специалиста в этом случае сильно возрастает, качество его работы может снизиться. Для каждого сотрудника разрабатывается (и утверждается руководителем) должностная инструкция и график плановых и профилактических работ, предупредительных ремонтов (ППР).

Объективного способа расчета необходимого для конкретного здания числа работников службы эксплуатации не существует, слишком не похожи друг на друга объекты недвижимости. Исключение составляют, пожалуй, только уборщики помещений. Нагрузку на таких специалистов можно рассчитать исходя из стандартов и нормативов, указанных в [15, 16], зная площади объекта, материалы отделки его элементов, количество лифтов и пр.

В общем случае формирование службы эксплуатации производится исходя из потребностей и оснащения конкретного объекта. Системы кондиционирования, автономного энергоснабжения, автоматики, ИТП требуют обслуживания наиболее квалифицированным персоналом, что обуславливает высокую стоимость содержания зданий с высоким уровнем комфорта помещений.

Большой проблемой экономики МКД в этой связи является традиция ориентироваться на муниципальный тариф содержания зданий. Однако надо понимать, что даже стоящие рядом дома, одной серии и одного года постройки могут иметь множество конструктивных и инженерных особенностей и различных требований к эксплуатации. Поскольку двух одинаковых объектов на практике никогда не встречается, такой тариф, по сути, является сильно усредненной цифрой для жилищного фонда данного муниципального образования. Какой-либо привязки к конкретному МКД такой тариф не имеет. Подобная «средняя температура по больнице» не является объективным экономическим показателем, позволяющим сформировать полноценную команду для эксплуатации здания на должном уровне.

1.8. Старт эксплуатации объекта

О необходимости проведения аттестации, инструктажей, допусков к работе персонала мы уже упоминали. Значимость формальной стороны дела не следует преуменьшать, и мы вернемся к этому еще не раз, но сейчас нас интересуют практические шаги руководителя УО при старте эксплуатации. Начало любой производственной деятельности обязывает к проведению ряда организационных и технических мероприятий. Будем считать, что проблемы формирования бюджета объекта, штатного расписания обеспечивающих служб уже решены, состав работ определен, требования к качеству обслуживания сформированы, договоры с поставщиками и подрядчиками заключены.

Первое направление, в котором надо предпринять необходимые меры, — это обеспечить безопасность пользования объектом. Продумать и проинструктировать персонал о его действиях в условиях нештатных ситуаций, сообщить пользователям помещений телефоны аварийно-диспетчерской службы (АДС). Соответственно, снабдить персонал АДС и иных служб всем необходимым: средствами связи, инструментарием и инвентарем, спецодеждой и средствами защиты, сформировать резервы запасных частей, инструментов и принадлежностей (ЗИП). В распоряжении руководителя службы эксплуатации необходимо также иметь некоторый оперативный финансовый резерв (резервный фонд) на возможные непредвиденные расходы — от устранения последствий аварии до срочного ремонта лифта.

Осмотр технического состояния здания фактически проводится еще до официального приема объекта в эксплуатацию, однако в самые первые дни необходимо составить акт осмотра объекта (и, как правило, дополнения к нему: дефектную ведомость, перечень ОИ МКД), где подробно указать все имеющиеся недостатки и недоделки, повреждения элементов конструкций и нестабильную работу инженерных систем. Акт технического состояния — основной документ, который описывает отправную точку, начальную фазу всей вашей последующей работы.

После фиксации всех проблемных точек объекта необходимо определить самые болезненные из них — места, где необходим срочный локальный ремонт. Здесь всегда перед серьезным руководителем встает дилемма: проводить срочный ремонт с минимальными затратами (методом «латания дыр»), с непременным последующим повторным ремонтом или выполнять сразу весь необходимый комплекс работ, вливая одновременно в одну болезненную точку немалые финансовые средства, возможно, в ущерб решению иных задач? Универсального на все случаи ответа у нас нет, но есть констатация о непродуманности установленного законом минимального срока договора на обслуживание зданий в один год. Наличие теоретической возможности скорого (по меркам существования объектов недвижимости) расторжения договора заставляет исполнителя работ минимизировать свои вложения в объект, даже в ущерб собственным интересам. В условиях реального рынка подобные договоры заключаются на срок не менее трех лет и с дальнейшей пролонгацией по упрощенному варианту.

Проведение ремонта всегда должно завершаться генеральной уборкой здания. Строительная пыль имеет зловредное свойство забиваться во все углы, не только создавая дискомфорт пользователям, но и провоцируя преждевременный износ подвижного оборудования, в первую очередь подшипников, шкивов и т. п. Датчики системы пожарной автоматики по той же причине могут снизить свою чувствительность, что чревато серьезными последствиями. Выполненная на должном уровне генеральная уборка не только делает задел для дальнейшего поддержания уровня санитарного состояния помещений, она формирует реноме вашей структуры с первых дней работы.

Для нормальной работы персонала на объекте (или вблизи от него) обустраивают санузлы, бытовки, место складирования инвентаря. Для специалистов круглосуточных служб — место отдыха, приема пищи. Если принимаемый в эксплуатацию объект находится далеко от места вашего основного базирования, необходимо организовать помещения под мастерские, оснастить их всем необходимым — от тисков до компрессора.

В организационный период, длящийся на новом объекте не один месяц, задач перед руководителем стоит вдвое больше обычного, вполне естественно, что может не хватать времени на элементарный контроль за работой персонала. Полагаем целесообразным с самых первых дней на объекте ввести практику комплексной ответственности каждого специалиста за общий результат. Если, например, уборщица заметит следы ржавчины на приборе отопления, моргающую лампу или огрехи в работе лифта, ее обязанностью должен быть непременный сигнал руководству. Соответственно, электрики и сантехники должны докладывать о замеченных недочетах, касающихся чистоты МОП. Однако не системой доносительства друг на друга это должно служить, а наоборот, способствовать атмосфере дружеской поддержки каждого члена команды, нацеленной на общий высокий результат.

Самым, пожалуй, неприятным и многозатратным обстоятельством, возникающим при старте бизнеса, является вынужденная необходимость выправлять чужие огрехи. Теоретически считается, что объект при сдаче-приемке должен быть приведен в надлежащий вид или ответственное за содержание лицо должно финансово компенсировать все имеющиеся недостатки. На практике такого почти не случается, наоборот, картина имеет слишком часто негативный и даже криминальный характер. Налицо массовые случаи обманутых и полуобманутых дольщиков, брошенные управляющими компаниями дома с огромными долгами за коммунальные ресурсы, фиктивное банкротство управляющих и застройщиков. Даже государство окончательно не расплатилось по своим обязательствам, возникшим при первичной приватизации квартир. Организации, практикующие ответственный подход к делу, ратующие за свое реноме, вынуждены в первый год (а то и два) эксплуатации таких зданий вкладывать много больше, чем получать. О какой-либо рентабельности бизнеса в таких случаях речи вовсе не идет. ТСЖ, принявшие свой дом в эксплуатацию, как правило, вынуждены в силу упомянутых обстоятельств первым делом поднимать тариф на содержание общего имущества, формировать резервный фонд.

Огромное значение для успешного старта имеет наличие комплекта проектной и технической документации, а также формирование регламентных документов — должностных инструкций, графиков ППР, рабочих журналов и т. п.

1.9. Документация в МКД

Основой принятия многих технических и экономических решений является проектная документация (ПД) на объект. Схемы сетей, разрезы конструкций, расположение помещений, параметры и спецификация оборудования, акты скрытых работ — далеко не полный перечень ПД, необходимой техническому руководителю для решения любого мало-мальски значимого вопроса. Кроме технической ПД, УО также должна иметь комплект разрешительных документов, протоколы испытаний, акты ввода в эксплуатацию и пр.

Общая проблема для подавляющего большинства МКД — это частичная или полная утрата документации. Что-то забыл передать застройщик, что-то могло испортиться после залива служебного помещения, а иногда недобросовестная конкуренция лежит в основе злонамеренного сокрытия, а то и уничтожения ПД. Серьезность вопроса объясняет необходимость при передаче объекта составлять акт приема-передачи ПД, а состав комплекта ПД описывать отдельным документом. Некомплектность ПД не только усложняет текущую работу, но и может серьезно повлиять на взаимоотношения с подрядчиками. Оба фактора, в свою очередь, могут стать дополнительной нагрузкой на бюджет содержания дома.

Существует несколько возможностей для восстановления проектно-технической документации. Первая из них — застройщик объекта. Вторые экземпляры рабочих чертежей вполне могут заваляться у генерального подрядчика или у субподрядчиков. Проектировщик здания хранит свои экземпляры по крайней мере 3–5 лет, а потом передает весь комплект в городские архивы, где также возможно снять необходимые копии. До недавнего времени комплекты ПД хранились также в архивах местной администрации, но на этот вариант надежда сегодня самая слабая. Недавно принятый закон о создании в отрасли государственной информационной системы — ГИС ЖКХ внушает некоторый (очень слабый!) оптимизм, но внедрение системы в жизнь идет крайне низкими темпами и делается силами тех же управляющих организаций, возвращая их к первоначальным истокам проблем.

Законодательство обязывает УО иметь обязательный набор документов на МКД — документацию длительного хранения и текущую документацию. Однако изменения, происходившие в законе, обуславливают некоторые вариации в комплекте ПД, имеющие место и по сию пору. Так, например, до 2008 г. строительство МКД завершалось актом госкомиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. После 2008 г. аналогичным документом стало распоряжение главы муниципального образования о вводе объекта в эксплуатацию.

Акт приема-передачи объекта на баланс устанавливал факт завершения строительства объекта и принятие его в эксплуатацию управляющей организацией. Однако и этот документ после существенных изменений в законе в 1995–2005 гг. престал быть актуальным. Приобретатели жилья принимают свое новое жилье в собственность, подписывая лишь акт о приеме-передачи квартиры. Они также могут указать на строительные недоделки лишь в объеме благоприобретаемого помещения.

Закон устанавливает, что судьба общего имущества МКД следует судьбе квартир дома, и речь в этом случае может идти лишь о передаче строителями ОИ. Однако несовершенство законодательства привело к нездоровой ситуации: у дома-новостройки нет собственного юридического лица, и процесс передачи ОИ в собственность становится фикцией. УО, приступая к управлению домом, получает ОИ МКД в хозяйственное управление, но ни в коем случае не в собственность. Остается лишь уповать на добросовестность сотрудников УО, хотя ответственности за то, что они «не заметят» даже явный строительный брак, у них нет. У строителей остается ответственность за качество их работы в гарантийные сроки, но они быстро заканчиваются. Проблему мог бы решить институт системного и ответственного заказчика [2], о котором пока мы даже не мечтаем.

Во всяком случае, очень важно при приеме объекта даже в хозяйственное управление составлять акт осмотра технического состояния дома на момент его передачи. Этим документом УО фиксирует, что именно она получила, в каком состоянии находятся элементы здания. Этот документ послужит весомым аргументом при составлении годового отчета о проделанной работе, а может быть, и в суде, — от этого зарекаться точно не следует.

Полагаем, будет полезным привести общий список документации на многоквартирный дом.

■ Распоряжение главы муниципального образования о вводе объекта в эксплуатацию (с 2008 г.).

■ Акты приема-передачи квартир.

■ Акт осмотра технического состояния дома на момент передачи.

Проектная и техническая документация:

■ технический паспорт дома;

■ паспорта на квартиры;

■ план земельного участка, кадастровый план;

■ ситуационный план;

■ схема подземных коммуникаций;

■ планы БТИ и экспликации помещений;

■ паспорта лифтов;

■ паспорт ИТП (индивидуального теплового пункта), узла учета тепловой энергии;

■ паспорт водомерного узла;

■ землеотвод;

■ архитектурная часть;

■ инженерные изыскания;

■ внешние инженерные сети;

■ электроснабжение;

■ отопление и вентиляция;

■ водопровод и канализация;

■ система противопожарной автоматики и дымоудаления (ППА и ДУ);

■ системы связи;

■ акты скрытых работ;

■ исполнительные чертежи, сертификаты на материалы;

■ паспорта, инструкции по эксплуатации на оборудование;

■ экспертиза и согласование проекта;

■ разрешения на присоединение к городским сетям;

■ проекты на перепланировку (переоборудование) помещений.

Акты допуска в эксплуатацию:

■ лифтового оборудования;

■ индивидуального теплового пункта (ИТП);

■ узла учета тепловой энергии;

■ водомерного узла;

■ электроустановок;

■ систем вентиляции;

■ ППА и ДУ.

Протоколы:

■ измерения замеров шума и вибрации, микробиологического и санитарно-паразитологического исследования воды;

■ измерения радиационного контроля объекта;

■ состояния воздуха закрытых помещений;

■ санитарно-экологического обследования грунта.

Обновляются 1 раз в 3 года протоколы:

■ измерения сопротивления изоляции электросетей;

■ измерения сопротивления заземления;

■ измерения сопротивления петли «фаза-ноль»;

■ испытания автоматических выключателей, УЗО.

Ежегодно обновляются:

■ акты технического освидетельствования лифтов;

■ страховой полис на лифтовое оборудование;

■ протоколы измерения вентиляции.

■ паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях.

Кроме того, в начале работы на объекте руководитель УО также должен позаботиться о составлении нижеследующей первичной (а впоследствии текущей) документации.

Приказы об ответственности за:

■ электрохозяйство,

■ состояние инженерных систем;

■ эксплуатацию лифтов;

■ санитарное состояние помещений ОИ;

■ разглашение персональных данных.

Сотрудники допускаются к работе после проведения:

■ инструктажа по электробезопасности, пожарной безопасности;

■ инструктажа по охране труда — общего, первичного, на рабочем месте;

■ профессиональной аттестации персонала.

Регламентная документация:

■ должностные инструкции;

■ рабочие журналы;

■ графики ППР;

■ технологические карты.

Договоры с подрядчиками в целях оказания услуг:

■ КУ, ДпУ, СпУ;

■ включая акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности;

■ разовых работ и услуг.

Работа с собственниками помещений и жилищное законодательство обязывает иметь следующую документацию:

■ финансовый план (смету на содержание ОИ МКД);

■ сметы на текущий (возможно, и на капитальный) ремонт;

■ акты осмотров помещений;

■ акты об авариях;

■ журналы учета заявок жителей.

Данные реестры приводят только самую необходимую документацию для нормальной эксплуатации МКД, но абсолютно полными не являются.

2. Электроснабжение

2.1. Поставка электроэнергии

В процессе обеспечения зданий электроэнергией принимают участие ряд организаций: генерирующая (ТЭЦ, ГЭС), транспортирующая (высоковольтные ЛЭП), сетевые (городские сети, подстанции), сбытовые (расчеты с потребителями). Эксплуатирующая здание организация по большей части имеет дело с последней, сбытовой компанией (ПАО «Мосэнергосбыт»), и лишь при авариях — с инженерно-техническими службами. Трансформаторные подстанции, преобразующие высокое напряжение городских сетей, как правило, не входят в состав ОИ МКД. Обычно на вход в дом подается низкое трехфазное напряжение переменного тока, обозначаемое в документации — 0,4 кВ (или 380 В). Границей балансовой принадлежности, вопреки уже цитированным Правилам № 491, обычно принимается точка присоединения входящего электрического кабеля к оборудованию вводного шкафа во вводно-распределительном устройстве (ВРУ). Делить принадлежность входящего электрокабеля никому не интересно. Налицо еще одно противоречие жилищного законодательства повсеместной практике и элементарному здравому смыслу.

Одной из основных характеристик системы ЭС здания является выделенная мощность. Она указывается в проектной документации наряду с другими параметрами обеспечения объекта электроэнергией: типом вводного кабеля, его сечением, длиной, количеством линий, максимальным и номинальным токами потребления, и пр.

Подача электроэнергии в дом производится обычно по кабелю из 5 линий: три нагруженных, фазных провода, нулевой провод и провод заземления. Если заземление организовано непосредственно в здании, то линий во вводном кабеле может быть 4. Обеспечение многоквартирных зданий электроэнергией осуществляется по второй категории надежности. Это означает, что от трансформаторной подстанции к дому протянуто два кабеля — основной и резервный. Вводное распределительное устройство (ВРУ), в простонародье нарекаемое также электрощитовой, имеет в своем составе щит автоматического ввода резерва (АВР), задачей которого является как раз переключение на резервный кабель, в случае пропадания напряжения на основном. Переключение должно происходить в автоматическом режиме в течение нескольких секунд.

Снабжение зданий электричеством по первой категории надежности производится в случаях особо важных объектов коммунального хозяйства, возникновения опасности для жизни людей или при наличии угрозы значительного ущерба при отключении энергии. Больницы, банки, объекты связи и т. п. получают энергию от двух независимых источников, что значительно снижает вероятность отключения их от подачи напряжения. В некоторых зданиях устанавливают автономные источники питания, чаще всего это дизель-генераторные станции (ДГС), которые должны обеспечить необходимый объем электроэнергии в течение оговоренного времени — от нескольких часов до суток и более при условии снабжения ДГС топливом.

Следует отметить, что качество услуги электроснабжения практически никак не зависит от эксплуатирующей здание компании. Последняя может только отключить сетевое напряжение в случае нештатной ситуации в помещении и возобновить подачу энергии после устранения аварии. Стабильность уровня напряжения, выделенная мощность, частота переменного тока целиком и полностью зависят от поставщика, кроме случаев, когда трансформаторная подстанция входит в состав имущества здания (ОИ МКД).

2.2. Вводное распределительное устройство

Как уже понятно из названия, ВРУ предназначено для ввода и распределения в здании поставляемой электроэнергии. Обычно для ВРУ выделяется отдельное техническое помещение, к которому предъявляются определенные требования по влажности, оснащению, освещению и т. д. Некоторые устаревшие проекты зданий предполагают расположение электрических шкафов непосредственно в местах общего пользования, но такое решение не представляется нам целесообразным, в первую очередь из соображений безопасности, а также удобства эксплуатации.

Оборудование ВРУ состоит из нескольких имеющих свое назначение шкафов, каждый из которых оснащен соответствующими устройствами: приборами учета, выключателями ручными и автоматическими (ВР, ВА), устройствами защитного отключения (УЗО), магнитными пускателями, устройством автоматического включения внешнего освещения и др. В первый шкаф заводится кабель городских линий, из последних шкафов идет разводка по потребителям — помещениям здания и на общедомовые нужды (ОДН). Потребляемая энергия учитывается общедомовыми приборами учета (ОДПУ), причем учет ведется раздельно по группам потребителей, таким как помещения личного пользования и обеспечение ОДН, включая лифты, ИТП, освещение мест общего пользования, автоматика и пр.

Электрическая схема ВРУ обычно представлена в виде однолинейной схемы электроснабжения дома. В ней указаны разводка и параметры кабелей, устройство АВР, приборы учета, потребители, маркировка и спецификация оборудования. На однолинейной схеме не показаны нулевой и заземляющий провод, однофазные и трехфазные кабели обозначены условно. Согласно требованиям технических регламентов рабочий экземпляр однолинейной схемы должен находиться в помещении электрощитовой.

Разводка силовых кабелей от ВРУ осуществляется также трехфазная: горизонтальная — в лотках, в технических помещениях здания, и вертикальная — в специально оборудованных каналах и нишах в конструктивных элементах. Поэтажная разводка выполнена обычно в нишах подвесного потолка или в замурованных каналах перекрытий. Для разводки линий по помещениям выполняется обустройство этажных электрощитов.

2.3. Подача электроэнергии в помещение

В помещение потребителя подается электрическая энергия с напряжением 220 вольт по 3 линиям: фаза, ноль и земля. В МКД установленная мощность потребления обычной квартиры — до 15 кВт. По согласованию со сбытовой (сетевой) организацией, мощность может быть увеличена, и в помещение могут быть также заведены 3 фазы. Для этого нужно разработать и утвердить особый, индивидуальный проект электроснабжения помещения.

При разводке линий по помещениям должны соблюдаться требования равномерной нагрузки потребления электроэнергии по всем трем фазам. Для этого применяется принцип чередования подключения фаз к разным помещениям на разных этажах.

В этажных щитах, перед местом непосредственного ввода электрокабеля в квартиру, устанавливается входное отключающее устройство (автоматический выключатель) и индивидуальный прибор учета — счетчик электроэнергии.

Техническое обслуживание квартирных щитков обычно находится в обязанности у УО, согласно договору. Это дает возможность опечатать этажные щитки, ограничить доступ к ним третьих лиц. Границей балансовой принадлежности между общим и личным имуществом являются входные клеммы ИПУ.

Оборудование квартир электроустановками выполняется собственниками помещений самостоятельно, по проекту, согласованному с РСО.

2.4. Учет электроэнергии

Чаще всего в качестве ОДПУ используется трехфазный цифровой электросчетчик, например типа «Меркурий 230». Счетчики могут быть однотарифные и многотарифные, определяющие потребление в разное время суток, периоды, когда применяются разные тарифы для расчетов: «пик», «полупик», «ночь». Цифровые счетчики в силу своих принципов работы имеют потребность в потреблении энергии (самопотребление). Это означает, что даже при полностью выключенных электрических приборах ежемесячные показания счетчика будут все-таки увеличиваться, впрочем, очень незначительно. Также у каждого счетчика есть еще один немаловажный параметр — максимальный и минимальный измеряемый ток. Минимальный ток обусловлен уровнем чувствительности прибора, а максимальный ограничен его физическими возможностями.

Если ток в цепи не превышает максимального тока прибора учета, то прибор включается непосредственно в цепь — в разрыв. В противном случае необходимо использовать подключение ПУ к цепи энергопотребления через измерительные трансформаторы тока. Такой трансформатор служит для кратного снижения измеряемого тока, пропорционально соотношению числа витков его обмоток. Например для трансформатора типа ТТ 100/5 коэффициент трансформации (понижения значения) измеряемого тока равен 20, для ТТ 200/2 — коэффициент равен 100. Данный коэффициент принимается к расчету потребляемой