О. П. Аринцева, Е. И. Богомольный, А. Н. Гонда, Е. В. Шерешовец

Как управлять многоквартирным домом

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.87

ББК 65.44

К16

Авторы:
Аринцева О. П. – эксперт в сфере жилищного просвещения, преподаватель, автор учебных и методических материалов, директор АНО «Центр жилищного просвещения», член Общественной палаты Калининградской области, Совета по реформированию ЖКХ при губернаторе Калининградской области;
Богомольный Е. И. – к. т. н., д. э. н., профессор, лауреат Государственной премии РФ и премии Правительства РФ, член наблюдательного совета ГК – Фонд содействия реформированию ЖКХ, заместитель директора Института отраслевого менеджмента, заведующий кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ РАНХиГС при Президенте РФ;
Гонда А. Н. – эксперт, практик в сфере управления многоквартирными домами, исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций ЖКХ Калининградской области «Альянс» (СРО), в недавнем прошлом – руководитель управляющей организации; руководитель рабочей группы по ЖКХ Общественного совета при главе города Калининграда;
Шерешовец Е. В. – директор саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии» (СРО УН «КИТ»); заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и жилищно-коммунальных услуг» при ФАОУ ДПО «Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса» при Минстрое РФ; сотрудник экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ; практикующий юрист.

Для студентов учебных заведений по специальностям, связанным с управлением многоквартирными домами и их эксплуатацией, руководителей и специалистов предприятий и организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, занимающихся вопросами ЖКХ специалистов органов власти всех уровней и органов местного самоуправления.

УДК 332.87

ББК 65.44

© Коллектив авторов, 2015

© ООО «Проспект», 2015

АВТОРЫ БЛАГОДАРЯТ

За ценнейший практический материал, легший в основу идеи книги и полученный авторами в результате наблюдений и обсуждений с практиками управления многоквартирными домами: руководство и сотрудников управляющих организаций ООО «УКЛР» и ООО «Старый город» (Калининград).

За любезное предоставление собственных исследовательских материалов и практических наработок: ассоциацию «Альянс» (СРО) и АНО «Центр жилищного просвещения» (Калининград).

За терпеливую, непредвзятую и внимательную читательскую оценку материала в течение всего периода работы над книгой: Веру Гришину (Санкт-Петербург), Павла Степуру (Москва), Марию Степанову (Екатеринбург) и Юлию Рихтер (Калининград).

За неоднократное живое обсуждение многих материалов для этой книги, позволившее авторам скорректировать ряд разделов и форму их подачи: участников лекций, семинаров и информационных встреч по жилищному просвещению и повышению финансовой грамотности в сфере ЖКХ в 2013–2014 годах.

Многоквартирный дом как зеркало жилищной реформы

Авторы жилищной реформы, создав новую правовую модель жилищных отношений, проделав действительно титаническую работу, не учли изначально, что многоквартирный дом живет своей жизнью не только в «чистом правовом» пространстве. Как минимум, он живет еще в двух ипостасях. Дом — объект инженерный и объект социальный. Как сложный инженерный объект он живет по законам физики: конструкции стареют и изнашиваются вне зависимости от стратегических или оперативных решений органов власти. Пока умные головы в комитетах и министерствах ищут очередной способ стимулировать домовладельцев проявить минимум сознательной заботы о своих крышах, стенах и балконах, последние продолжают покрываться сеткой микротрещин, утрачивать свои конструкционные свойства и вообще нагло следовать закономерностям, которым любого в свое время успевали научить на втором курсе любого инженерного вуза. А граждане как не проявляли заботы, так и не проявляют. Ибо многоквартирный дом — это еще и социальное сообщество, живущее по закономерностям развития социума. И принудить людей в нем делать что-то помимо их воли крайне сложно.

Новая модель управления многоквартирным домом, возможно, исключительно гармонична с правовой точки зрения. Если исключить из нее тот факт, что владельцами квартир в результате приватизации стали обычные люди, очень разные, в массе своей не подозревающие о кардинальных изменениях в режиме своей жизни и семейной экономики в связи с обязательствами собственника. И если не обращать внимания на тот факт, что пока эта огромная масса микросоциумов погружается в новое для себя знание и новую модель поведения, наши многоквартирные дома продолжают стареть и разрушаться. Не было продумано, как одновременно с изменением правовой модели изменить мировоззрение тех, кто согласно ей должен был бы финансировать содержание инженерной конструкции дома. Не образовалось из ниоткуда также и кадров, способных управлять домом, — для этого недостаточно «старых кадров жэковской закалки». И до последнего времени нигде не учили специалистов этой новой профессии.

Авторами этой книги являются люди, каждый из которых в ходе своей профессиональной деятельности соприкасается с проблематикой управления многоквартирными домами.

Елена Шерешовец — профессиональный юрист, практик в сфере управления многоквартирными домами, создатель саморегулируемой организации. Ее авторские разработки не раз позволяли управляющим организациям на деле снижать риски, связанные с тонкостями законодательства при построении отношений между управляющей организацией и собственниками.

Евгений Богомольный — профессиональный экономист и инженер в одном лице, академик, доктор наук, сегодня находится на переднем крае формирования профессиональных и образовательных стандартов в сфере управления многоквартирными домами. Недостаток профессиональных кадров, как управленческих, так и инженерно-технических, создает огромный пласт проблем при обеспечении задач управления многоквартирными домами.

Андрей Гонда — руководитель профессионального сообщества управляющих организаций, в прошлом — сам руководитель управляющей организации, практик, понимающий, как «на земле» вживую работают законы и нормы, принятые «наверху». Тот факт, что это профессиональное сообщество уже в 2013 году приняло решение часть своего бюджета направлять на просвещение населения в сфере управления многоквартирным домом, говорит о понимании профессионалами того грустного факта, что «неграмотный» собственник — конкурентное преимущество жулика, пришедшего на «новый» рынок сорвать куш. Тем, кто пришел создавать услугу управления домом как понятный и полезный продукт, нужен адекватный заказчик.

Ольга Аринцева — разработчик программ и руководитель ряда проектов по жилищному просвещению и повышению финансовой грамотности населения в сфере ЖКХ. Развитие в России сети жилищного просвещения является задачей, сравнимой по масштабу и значимости с ликбезом первых лет советской власти, ведь управление домом — процесс, который невозможно реализовать в полной мере без участия собственника — человека, который отвечает за нормативное содержание дома и обязан за это платить.

Каждый из четверых по-своему видит жилищную проблематику, именно поэтому настоящий труд особенно интересен. Книга написана простым языком, имеет практическую направленность, и я хочу верить, что почти любой читатель — как руководитель управляющей организации, так и собственник одной из множества квартир в многоквартирных домах России — найдет в ней для себя знания и рекомендации, которыми сможет воспользоваться в жизни.

Интересного и полезного чтения. Е. М. Блех,

докт. экон. наук,, профессор, заместитель директора центра управления ЖКХ РАНХ и ГС при Президенте РФ

Используемые аббревиатуры и сокращения

В настоящей работе используются следующие аббревиатуры и сокращения:

АНО | автономная некоммерческая организация
БД | база данных
ВДС | внутридомовая система (системы)
ЕДДС | единая дежурно-диспетчерская служба
ЖК | жилищный кооператив
ЖКУ | жилищно-коммунальная услуга
ЖКХ | жилищно-коммунальное хозяйство
ЖСК | жилищно-строительный кооператив
ИТО | инженерно-техническое оборудование
КУ | коммунальная услуга, коммунальные услуги
МКД | многоквартирный дом
МОП | места общего пользования
ПК | персональный компьютер
ПО | программное обеспечение
РСО | ресурсоснабжающая организация
СИС | система информационного сопровождения
СРО | саморегулируемая организация
СС | санитарное содержание
ТО | техническое обслуживание
ТОСМ | технический осмотр (осмотры)
ТС | техническое содержание
ТСЖ | товарищество собственников жилья
ТЭ | техническая эксплуатация
УК | управляющая компания
УО | управляющая организация

Введение

Российское законодательство предъявляет требования к наличию соответствующего уровня энергетической эффективности жилых зданий как необходимому элементу безопасности зданий и сооружений [2]. Существуют требования не только к проектировщикам и строителям. В период эксплуатации за энергоэффективность здания, каковым является многоквартирный дом, ответственность несут его собственники. Если же собственники заключили договор на управление с управляющей организацией, часть требований появляется и у нее. Более того, за их неисполнение предусмотрены штрафы. Однако, если подходить к этим требованиям, следуя лишь букве закона, управляющая организация, где хорошо поставлено документационное обеспечение, способна без особых затруднений минимизировать риски по исполнению ею своих обязательств в сфере энергоэффективности [2]. При этом реального повышения энергетической эффективности управляемых ею многоквартирных домов можно ждать достаточно долго. В современных непростых условиях становления рынка управления жилой недвижимостью на фоне массового уклонения собственников помещений в многоквартирных домах от исполнения своих обязанностей по принятию решений и финансированию минимально необходимых мероприятий по содержанию принадлежащей им собственности управляющие организации, к сожалению, вынуждены рассматривать требования законодательства в этой части исключительно как еще один фактор давления на хозяйственную деятельность, фактор риска применения административных санкций, ухудшающих финансовый результат деятельности организации. Однако для компаний, намеревающихся строить долгосрочный и развивающийся бизнес, более перспективным представляется расчет на повышение качества именно услуги управления как ключевой в деле содержания многоквартирного дома. И здесь именно динамика показателей энергоэффективности обслуживаемых зданий может стать союзником компании, как некий совокупный интегральный показатель качества управления домом, который можно предъявить как подтверждение своего профессионализма.

Прежде чем установить взаимосвязь между качеством управления многоквартирным домом и его энергоэффективностью, необходимо детально рассмотреть само управление домом как процесс. По ходу нашей книги мы вместе с вами, дорогие читатели, детализируем управление многоквартирным домом (МКД) как процесс управляющего воздействия на объект управления. Наиболее интересно увидеть, что в состав услуги управления, когда ее оказывает управляющая организация, входят далеко не все его элементы. Понимание этого важно для анализа спектра ответственности сторон договора — собственников дома и нанятой ими управляющей организации, что позволит видеть, что именно и в каких точках процесса мешает достичь целей управления (барьеры).

После того как мы идентифицируем эти барьеры на всей протяженности цикла управления, каждый из них будет проанализирован с двух позиций: 1) насколько данный барьер действительно значим для успешной работы компании и 2) насколько сложно компании преодолеть этот барьер, способна ли она самостоятельно с этим справиться или имеют значение факторы, повлиять на которые сегодня и сейчас затруднительно. Окончательным результатом этого анализа станет выделение тех барьеров, которые не только действительно серьезно препятствуют качественной работе компании, но и могут быть ею самой компенсированы путем наиболее эффективного приложения ее собственных усилий. При жестких ограничениях собственных ресурсов организации понимание этого исключительно важно для ее руководителя. После выявления пакета барьеров, которые наряду со значительной долей влияния на результативность могут быть компенсированы путем наиболее эффективного приложения усилий со стороны управляющей организации, авторами будут предложены вниманию читателя рекомендации, как, используя собственные ресурсы и управленческое мастерство, можно компенсировать каждый из барьеров. Предлагаемые нами варианты — не единственные в своем роде. Более того, каждая компания вольна их использовать или не использовать — в зависимости от своего положения на рынке, видения своего будущего развития и постановки коммерческих и финансовых целей своего бизнеса. Тем не менее мы уверены, что вдумчивый читатель и руководитель бизнеса сориентируется, что может оказаться ему полезным.

1. Повышение энергетической эффективности жилищного фонда в контексте реализации жилищной реформы

1.1. Стратегические и программные установки

Повышение энергоэффективности систем коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда отнесено к одной из конечных целей жилищной реформы в Российской Федерации [6]. По оценке Правительства Российской Федерации, в ноябре 2012 года данная цель не была достигнута, равно как и другие стоящие в этом ряду цели: обеспечение нормативного качества жилищно-коммунальных услуг и нормативной надежности систем коммунальной инфраструктуры, оптимизация затрат на производство коммунальных ресурсов и затрат по эксплуатации жилищного фонда. Объекты коммунальной инфраструктуры находятся в изношенном состоянии. Нуждаются в замене тепловых сетей — 26,6 процента, водопроводных — 42,3 процента, канализационных сетей — 39,2 процента. В результате накопленного износа растет количество инцидентов и аварий в системах тепло-, электро- и водоснабжения, увеличиваются сроки ликвидации аварий и стоимость ремонтов. Расход энергетических ресурсов в российских коммунальных предприятиях на 25–30 процентов, а иногда и до 50 процентов выше, чем в европейских. На 1 января 2012 года в капитальном ремонте нуждалось 11,3 процента от общего количества многоквартирных домов. Особенно низок уровень благоустройства в малых городах и сельских поселениях, на долю которых приходится половина площадей многоквартирных домов. При этом даже достигнутые объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда лишь в минимальной степени обеспечены взносами собственников жилых помещений. Отсутствуют кредитные схемы финансирования капитального ремонта, практика осуществления сторонними инвесторами ресурсосберегающих мероприятий в многоквартирных домах, применения энергосервисных контрактов.

Началом современного этапа государственной жилищной политики считается 2004 год, когда была сформирована правовая основа для институциональных преобразований в жилищной и коммунальной сферах. Одним из приоритетов государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах являются улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания, модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства. В рамках подхода улучшение качества жилищного фонда следует рассматривать, кроме прочего, в разрезе повышения показателей энергетической эффективности существующего фонда и обеспечения установленных показателей на фонде, вновь вводимом в эксплуатацию.

В числе задач, решаемых для достижения целей жилищной политики в России:

– создание условий для увеличения объема капитального ремонта и модернизации жилищного фонда для повышения его комфортности и энергоэффективности;

– повышение эффективности, качества и надежности поставки коммунальных ресурсов, в том числе путем привлечения долгосрочных частных инвестиций;

– стимулирование рационального потребления коммунальных услуг населением.

Предусмотрена разработка проектной документации малоэтажных жилых домов с применением энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов в количестве разработанных комплектов не менее 60 единиц до конца 2015 года с сохранением значения данного показателя к 2018 и 2020 годам. К целевым ориентирам программы отнесено приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности и экологическим требованиям.

Вывод 1. Задача повышения энергетической эффективности жилищного фонда в Российской Федерации в рамках реализуемой жилищной реформы продолжает оставаться приоритетной.

1.2. Законодательные требования к участникам жилищных отношений в части обеспечения энергетической эффективности

В контексте данной работы ключевое значение имеют требования Федерального закона РФ от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…» [3] (далее в данном разделе — Закон), которые касаются практически всех основных участников жилищных отношений.

1.2.1. Ответственность собственников за соответствие требованиям энергетической эффективности

Законом предусматривается, что собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (ст. 11, ч. 9).

Следует обратить внимание на абсолютную адекватность этой нормы с правовой и эксплуатационной точек зрения. Все собственники (то есть лица, имеющие право принятия в полном объеме решений по вопросам управления домом) несут всю ответственность за соответствие принадлежащего им в полном объеме всего имущественного комплекса, куда входят как все принадлежащие собственникам помещения в данном доме, так и все объекты, входящие в состав общего имущества в данном доме.

1.2.2. Изменение перечня требований к содержанию общего имущества

Закон отдельно выделяет в имущественном комплексе требования к его общедолевой части: в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома (ст. 12, ч. 4).

1.2.3. Ответственность в сфере энергетической эффективности лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома

Как было сказано выше, при базовой — непосредственной — форме управления за содержание многоквартирного дома как инженерного и имущественного комплекса несут ответственность его собственники (3.4.1). Однако жилищное законодательство предусматривает еще две формы управления, ориентированные на передачу собственниками части полномочий и соответствующей им ответственности за содержание дома третьему лицу. Предусмотрены некоммерческая версия такого делегирования полномочий — ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив (3.4.2) — и возможность коммерческой формы отношений — оказания услуги управления и/или содержания путем заключения соответствующего договора с управляющей организацией (3.4.3).

В том случае, если ответственность за содержание части имущественного комплекса — общего имущества собственников дома — на законных основаниях передана третьему лицу (ТСЖ, ЖСК или управляющей организации), это лицо обязано регулярно (не реже чем 1 раз в год) разрабатывать и доводить до сведения своих заказчиков — собственников дома — предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ст. 12, ч. 7). Следует отметить, что здесь наблюдается определенное противоречие. С одной стороны, собственники передают ТСЖ или управляющей организации обязанность обеспечивать управление и, соответственно, содержание только части имущественного комплекса (общего имущества), а с другой — повышение энергетической эффективности любого объекта может проводиться исключительно в комплексном режиме¹.

Важным требованием Закона является обязательность учета всех видов потребляемых энергоресурсов (ст. 13, ч. 1), как в ходе эксплуатации принадлежащих собственникам помещений (внутриквартирные приборы учета), так и в части той доли затрат этих ресурсов, за расходование которых установлена совместная ответственность (МОП). Методика расчета потребления ресурсов за МОП, с одной стороны, конечно, содержит мощнейшую конфликтогенную составляющую, поскольку написана для «идеальной» модели, то есть расчет будет достаточно «справедливым», когда все члены микросоциума, каким является любой многоквартирный дом, действительно не только обеспечили себя внутриквартирными приборами учета, но и исключили возможность ненормативного расходования ресурсов в пассивном режиме эксплуатации объекта (утечки), то есть привели дом в состояние, соответствующее проектным показателям энергетической эффективности. Наряду с этим такой подход является мощнейшим стимулом для вложения собственниками средств в содержание своего дома и повышение степени его энергетической эффективности. Правда, для этого необходимо одно условие, о котором будет сказано далее.

Сказав об обязанностях в части обеспечения энергетической эффективности жилищного фонда собственников и иных лиц, несущих ответственность за содержание домов, нельзя не сказать об обязанности других участников жилищных отношений, чья деятельность связана с повышением энергоэффективности жилищного фонда и в связи с этим регламентирована.

1.2.4. Обязанности органов власти

Разумеется, для обеспечения полноценной реализации задач по приведению в соответствие энергоэффективности жилищного фонда должен быть соблюден комплекс условий. Закон предписывает органам власти — федеральной и региональной — обязательное выполнение ряда действий, в результате которых должны существовать и быть доступными и пригодными для работы:

1) перечень обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (подлежащих проведению единовременно и/или регулярно), утверждаемый органами исполнительной власти субъектов РФ;

2) примерная форма перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для подготовки таких мероприятий организацией, осуществляющей поставки, продажу энергетических ресурсов, и предоставления коммунальных услуг собственникам и лицам, ответственным за содержание многоквартирного дома (должна быть утверждена уполномоченным федеральным министерством).

1.2.5. Обязанности ресурсоснабжающих организаций

Руководствуясь названными выше документами (перечнем обязательных мероприятий и примерной формой перечня мероприятий), каждая ресурсоснабжающая организация (РСО) обязана предлагать мероприятия для многоквартирного дома или группы многоквартирных домов как в отношении общего имущества собственников, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению поставляемых этой РСО в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования (далее — перечень мероприятий РСО). Именно на основании этого перечня управляющие организации и обязаны предлагать собственникам многоквартирного дома мероприятия по снижению расходования всех видов ресурсов и повышению энергетической эффективности домов.

В условиях искусственного сдерживания тарифов на коммунальные ресурсы такое требование несет в себе экономическое противоречие с позиции интересов РСО как хозяйствующего субъекта². Вероятно, именно поэтому мы пока не слышим о перечнях мероприятий, рекомендуемых РСО, кроме, разумеется, необходимости установки общедомовых приборов учета.

Вторым обязательным требованием для РСО, которое вступило в силу с 1 июля 2012 года и сейчас массово реализуется, является требование об установке общедомовых приборов учета всех видов ресурсов (кроме газа) в «безакцептном» режиме с рассрочкой оплаты стоимости установки и самого прибора на 5 лет. Теперь уже обозначенное жилищным законодательством право принятия собственниками дома решения об установке общедомового прибора учета, выборе модели, согласовании цены с поставщиком, условиях платежа фактически не имеет значения.

Возвращаясь к обязанностям управляющей организации, она должна, руководствуясь упомянутым перечнем РСО, разрабатывать для управляемых ею многоквартирных домов предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в данном многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий. Если предположить, что перечень РСО содержал бы информацию о типовых возможных мероприятиях для разных типов зданий со сходными проектными характеристиками и сходной историей эксплуатации, вторая часть обязанностей управляющей организации не представлялась бы проблемной. В условиях отсутствия такой информации, разработанной и обобщенной профессионалами в области каждого из видов ресурса, для выработки предложений с обоснованием их эффективности необходимо в каждом управляемом доме провести энергетическое обследование. Как мы понимаем, это дополнительные деньги собственников, которые могут быть ими инвестированы только по решению общего собрания. Если решение не принято, обследование не проведено, сделать адекватные предложения невозможно.

Вывод 2. Федеральный закон «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…» предусматривает комплекс требований к участникам жилищных отношений, результатом реализации которых должно быть массовое повышение энергетической эффективности жилищного фонда и экономии ресурсов. Однако в силу экономических противоречий между интересами участников жилищных отношений и буквой закона исполнение ряда мероприятий «пробуксовывает».

1.3. Проблематика реализации жилищной реформы

Движение жилищной реформы в Российской Федерации в направлении повышения энергетической эффективности жилищного фонда, как уже неоднократно было сказано всеми причастными лицами и институтами, несет в себе значительный положительный потенциал в масштабах экономики страны и является одним из ключевых целевых критериев жилищной реформы России. При этом если говорить о проблемах практической реализации жилищной реформы на местах, то ее можно представить как комплекс взаимосвязанных проблем, в той или иной части влияющих друг на друга в режиме реального времени и пространства (рис. 1).

Сюда следует отнести в том числе:

1) проблему фактического технического состояния многоквартирных домов как инженерно-технических объектов, вписанных в городскую коммунальную среду (инженерный блок);

2) проблему совершенствования правового поля отрасли как в связи с долгосрочными стратегическими целями, направленными на приведение к нормативному состоянию большей части жилищного фонда, так и в тактических целях, ориентированных на оперативную обстановку развивающегося на рынке оказания услуг управления, содержания и коммунального обслуживания (правовой блок);

Рис. 1. Проблематика реализации жилищной реформы на местах

3) проблему обеспечения рынка управленческими, инженерными и иными кадрами, пригодными для практической реализации задач по управлению многоквартирным жилищным фондом в целях приведения его к нормативному состоянию или поддержания такого состояния (профессиональный блок).

И наконец,

4) проблему формирования зрелого массового собственника многоквартирного жилищного фонда, осознающего в массе своей потребность в нормативном содержании собственного жилища, способного к конструктивной внутридомовой коммуникации и готового воспринимать правовые и технологические новации применительно к своему бытовому повседневному «сегодня» и ожидаемому «завтра» (социальный блок).

В контексте настоящей работы интересны возможности и инструментарий влияния управляющей организации на каждый из блоков в интересах достижения целей своей профессиональной деятельности.

2. Энергетическая эффективность многоквартирного дома как показатель реализации потребностей собственников дома

2.1. Понятие энергоэффективности применительно к многоквартирному дому

Федеральное законодательство Российской Федерации определяет энергетическую эффективность (энергоэффективность) как «соотношение полезного эффекта от использования энергоресурсов и затрат этих ресурсов для получения данного полезного эффекта» [3].Таким образом, разумно рассматривать энергетическую эффективность многоквартирного дома как соотношение между тем, насколько эффективно (полно, по назначению) в течение определенного периода времени осуществляется пользование помещениями и системами данного дома в активном (рабочем) режиме, и тем, какое количество энергетических ресурсов при этом расходуется.

2.2. Понятие управления многоквартирным домом

Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 определяет деятельность по управлению многоквартирным домом как обеспечение выполнения перечисленных и описанных в данном постановлении стандартов такой деятельности. Это, как нам кажется, пригодно для целей упомянутого постановления, но не вполне корректно в широком понимании термина «управление многоквартирным домом». Жилищный кодекс Российской Федерации не дает прямого определения понятию «управление многоквартирным домом». Однако, поскольку именно Жилищный кодекс РФ является правовым каркасом в жилищной сфере, руководствуясь его логикой, в целях настоящей работы мы будем рассматривать управление многоквартирным домом (объектом) как деятельность лица, на любом законном основании ответственного за управляющее воздействие, направленное на как можно полное достижение целей управления данным объектом.

Исходя из классического подхода к управлению чем-либо как осуществлению системного менеджмента в отношении управляемого объекта, управляющее воздействие со стороны управляющего лица, направленное на достижение целей управления, возможно рассматривать как непрерывный управленческий цикл, включающий следующие ключевые шаги (рис. 2):

Рис. 2. Непрерывный цикл управления многоквартирным домом

Шаг 1. Фиксация начального состояния принимаемого в управление объекта.

Шаг 2. Определение целей управления объектом, исходя из начального состояния объекта.

Шаг 3. Планирование действий, направленных на достижение во времени поставленных целей управления объектом.

Шаг 4. Организация обеспечения фактической реализации запланированных действий по достижению целей управления.

Шаг 5. Фиксация результата и контроль соответствия реализованных (реализуемых) действий требованиям.

Шаг 6. Отчетность (внешняя или внутренняя) о степени достижения во временном периоде поставленных ранее целей управления.

Шаг 7. Принятие решения о корректирующих действиях при планировании на следующий временной период в связи с достигнутыми результатами.

2.3. Цели управления многоквартирным домом и определяющие их потребности

2.3.1. Многоквартирный дом как объект, определяющий сущность потребностей собственников

Многоквартирный дом как объект можно рассматривать с нескольких позиций.

1. Как инженерный объект, состоящий из конструктивных элементов здания и его внутридомовых систем, инженерно-технического оборудования.

2. Как санитарно-эпидемиологический объект.

3. Как социальный объект, то есть сообщество лиц, непосредственно использующих помещения дома по их назначению.

4. Как объект собственности, в состав которой входят помещения, принадлежащие собственникам (жилые и нежилые), и имущество, которым пользуется более одного собственника помещений данного дома (общее имущество).

5. Как экономический объект, являющийся источником затрат, доходов и возможных инвестиций.

Кроме того, многоквартирный дом является еще и объектом права, что влечет: а) возможность реализации собственниками помещений в данном доме прав по использованию и управлению принадлежащего им имущества и б) уравновешивающую права обязанность нормативного содержания этого имущества (как принадлежащих помещений, так и общего имущества).

2.3.2. Потребности собственников многоквартирного дома

Исходя из свойств и сущности многоквартирного дома как объекта, можно идентифицировать ряд объективных потребностей собственников (рис. 3).

2.3.2.1. Потребность в эксплуатационной безопасности

Эксплуатационная безопасность выражается в целостности и исправности всех эксплуатируемых конструктивных элементов здания и его инженерных систем. При этом важно помнить, что именно отсутствие их целостности и исправности является причиной дополнительного (в сравнении с проектным) расхода различных видов энергетических ресурсов (потери тепла, утечки воды и т. д.).

Рис. 3. Потребности, достигаемые управлением МКД

2.3.2.2. Потребность в санитарно-эпидемиологической безопасности

Санитарно-эпидемиологическая безопасность невозможна без расходования ресурсов, обеспечивающих гигиенические действия (вода, тепло, электричество), что во многом связано с моделью поведения пользователей дома и также прямо влияет на конечное соотношение между объемами затраченных ресурсов и конечным полезным эффектом, полученным с использованием этих ресурсов.

2.3.2.3. Потребность в бытовом комфорте

Бытовой комфорт складывается из многих факторов, однако целостность здания и его систем и достаточный для пользователей объем потребления ресурсов являются обязательными составляющими бытового комфорта, что опять-таки влияет на конечный показатель энергетической эффективности здания.

2.3.2.4. Потребность в достижении экономических целей собственников

Одной из экономических целей собственников и является энергетическая эффективность сама по себе, если рассматривать ее как результат финансовых вложений собственников в состояние (содержание) здания как принадлежащего им инженерного объекта и в коммунальное обеспечение своих потребностей.

Реализация перечисленных потребностей формирует пакет целей управления многоквартирным домом. Интересно, что каждая из них непосредственно связана с уровнем энергетической эффективности здания в процессе его эксплуатации. Управление многоквартирным домом как непрерывный цикл (2.2) должно нести в себе комплекс управляющих воздействий по обеспечению перечисленных выше потребностей.

Отметим, что как нет двух одинаковых людей, так нет двух одинаковых домов. Приведенные выше потребности, являющиеся общими для всех собственников любого многоквартирного дома, для каждого отдельного многоквартирного дома будут выражаться в различном наборе локальных целей и соответствующих им конкретных задач, решение которых должно быть обеспечено соответствующими инструментами в различные для каждого дома сроки. Постановка такого перечня задач лицу, ответственному за достижение целей управления, и есть краеугольный камень управления домом как такового.

Вывод 3. Целью управления многоквартирным домом является реализация потребностей его собственников. Соответственно, именно потребности собственников каждого отдельного многоквартирного дома определяют цели управления данным домом.

Вывод 4. Цели собственников жилищного фонда определяются сущностью самого объекта (обеспечение заданного уровня безопасности объекта и комфорта для его пользователей) и экономическими потребностями собственников объекта (эффективность расходования средств собственников при достижении заданного уровня безопасности и комфорта).

2.4. Процессы, реализация которых необходима для обеспечения потребностей собственников многоквартирного дома

Достижение целей, направленных на удовлетворение перечисленных потребностей, возможно путем реализации соответствующих процессов лицами, на законных основаниях несущими ответственность за реализацию этих процессов. Двумя процессами (основными процессами), направленными на достижение целей собственников по удовлетворению их потребностей, являются содержание многоквартирного дома и коммунальное обслуживание его пользователей.

2.4.1. Содержание многоквартирного дома

Содержание многоквартирного дома направлено на обеспечение потребности в эксплуатационной и санитарно-эпидемиологической безопасности объекта путем поддержания или достижения нормативного состояния. Содержание многоквартирного дома включает в себя: 1) техническую эксплуатацию, 2) санитарное содержание и 3) благоустройство объекта (рис. 4).

Рис. 4. Составляющие процесса содержания многоквартирного дома

Техническая эксплуатация здания — это использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Надлежащий уровень технической эксплуатации исключает при эксплуатации в штатном режиме возникновение ситуаций, несущих угрозу здоровью и жизни людей. Техническая эксплуатация здания как элемент содержания дома включает в себя техническое обслуживание дома и ремонты строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома.

Техническое обслуживание направлено на поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Это регулярный процесс, представляющий собой комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает в себя: технические осмотры, техническое содержание дома (включая сезонную подготовку) и аварийное обслуживание.

Техническое обслуживание играет важнейшую роль в поддержании конструкции инженерных систем дома в нормативном состоянии. В случае, когда на протяжении всего жизненного цикла объекта он обеспечен техническим обслуживанием в полном соответствии с регламентами, поддержание эксплуатационной безопасности достигается в течение длительных периодов без дополнительного финансирования со стороны собственника для восстановления работоспособности конструкций и систем здания и/или их полной замены. Ремонты, являющиеся второй значительной частью процесса технической эксплуатации, в отличие от технического обслуживания, жестко регулярным процессом не являются и выполняются с определенной периодичностью на основании соответствующих показаний к этому. Ремонты многоквартирного дома направлены на восстановление работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. В отношении многоквартирного дома или его элементов возможны текущий и капитальный ремонты. В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели. В ходе капитального ремонта производятся комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания. Второй частью содержания многоквартирного дома является его санитарное содержание. Санитарное содержание обеспечивает потребность в санитарно-эпидемиологической безопасности для жителей дома и окружающих и представляет из себя комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. Примером работ, входящих в санитарное содержание, могут быть уборка помещений, земельного участка, принадлежащего собственникам данного дома³, вывоз и утилизация отходов, а также дезинфекция, дезинсекция, дератизация. Обеспечение соответствующего санитарного содержания с полным циклом мероприятий в отношении домового комплекса, включающего в себя сам дом как инженерный объект и принадлежащий собственникам дома земельный участок с расположенными на нем объектами, является гарантией санитарно-эпидемиологической безопасности. Третья часть содержания — процесс благоустройства в отношении объектов общего имущества собственников дома. Несмотря на то что некоторые работы по благоустройству направлены еще и на обеспечение безопасности, в целом эту часть содержания домового комплекса стоит рассматривать как комфортообразующую. Содержание является также фактором, влияющим на достижение собственниками их экономических целей, например таких, как оптимизация затрат на поддержание/повышение стоимости недвижимости.

2.4.2. Обеспечение коммунальных услуг в многоквартирном доме

Для дома как социального сообщества его владельцев и пользователей важнейшим является наличие приемлемого уровня комфортности условий при пользовании помещениями и общим имуществом дома по их назначению. Комфорт не является критерием обеспечения безопасности многоквартирного дома, однако его следует рассматривать как второе основное предназначение многоквартирного дома. Именно комфортное проживание людей в доме и является оперативным социальным мерилом того, «хорошо» или «плохо» жить в этом доме. Комфорт — явление само по себе многоликое и включает как чисто инженерно-технические составляющие (степень благоустройства, качество подачи коммунальных ресурсов, удобство конструкций), так и, например, месторасположение объекта в городской или сельской среде, социальный состав собственников и пользователей дома. Степень коммунального благоустройства многоквартирного дома является значимым фактором, влияющим на уровень бытового комфорта пользователей (собственников, жителей, третьих лиц) данного дома. Одновременно этот фактор влияет и на достижение собственниками помещений в многоквартирном доме их экономических целей — как оперативных (оптимизация затрат на потребляемые ресурсы), так и долгосрочных инвестиционных (реализация собственности на рынке, поддержание/повышение стоимости вложений в недвижимость). Кроме того, в определенной степени качество коммунального обслуживания — качество и регулярность подачи таких коммунальных ресурсов, как вода (холодная и горячая), а также своевременное и качественное водоотведение (канализация) — непосредственно влияет на удовлетворение пользователями дома потребности в санитарно-эпидемиологической безопасности.

2.5. Специфика энергетических затрат многоквартирного дома с позиции процессов содержания и коммунального обслуживания

2.5.1. Условно-постоянные и условно-переменные энергетические затраты и их доля в бюджете собственников на оплату ЖКУ

Для понимания целесообразности повышения энергетической эффективности многоквартирного дома и снижения объема потребляемых его пользователями ресурсов как конечной экономической цели при реализации потребностей собственников дома, а также исходя из двух ключевых процессов — содержания многоквартирного дома и коммунального обслуживания его пользователей, — представляется целесообразным разделить затраты всех видов ресурсов многоквартирного дома на две группы: 1) энергетические затраты, связанные с техническим состоянием конструкции и систем здания как инженерного объекта, и 2) энергетические затраты, связанные с коммунальным обслуживанием дома и спецификой бытовой модели поведения потребителей этих услуг (рис. 5).

Рис. 5. Структура затрат на ресурсопотребление в многоквартирном доме

Отметим, что в первом случае объем энергозатрат в единицу времени на всем протяжении периода эксплуатации здания между двумя любыми видами ремонта и при условии отсутствия аварийных (чрезвычайных) ситуаций относительно стабилен. Обозначим его как условно-постоянные затраты ресурсов. Второй вид затрат энергоресурсов, конечно, в некоторой степени и косвенно связан с состоянием конструкции здания (например, повышенный расход электричества в случае утечек тепловой энергии через неисправные элементы конструкции), но в конечном итоге все равно связан с некими активными действиями пользователей (включение электрообогревателей) и в целом может быть связан с их бытовым поведением. Обозначим второй вид как условно-переменные затраты ресурсов.

2.5.2. Энергетическая политика домохозяйств

Требования действующего российского законодательства таким образом регулируют взаимоотношения поставщиков ресурсов, управляющих организаций и собственников многоквартирного дома, что затраты на содержание внутридомовых инженерных сетей, транспортирующих все виды ресурсов, заложены не в стоимость коммунальной услуги, а в стоимость обслуживания (содержания) здания в целом (рис. 6).

Рис. 6. Схема преобразования коммунального ресурса в коммунальную услугу

Цена на коммунальную услугу не является свободной, а определяется уполномоченным государством регулятором по основаниям социальной приемлемости. При этом фактически стоимость коммунальной услуги равна тарифу на коммунальный ресурс, умноженному на количество потребленного ресурса. В этой ситуации особое значение для экономики собственника приобретает соотношение затрат на содержание принадлежащей ему собственности и на оплату пакета соответствующих коммунальных услуг (пакет КУ). По оценкам экспертов, в частности в Калининградской области (рис. 7), такое соотношение составляет⁴:

– вне отопительного сезона 30–40% (вложения в жилье) / 60–70% (оплата права пользования пакетом КУ);

– во время отопительного сезона 13–15% (вложения в жилье) / 85–87% (оплата права пользования пакетом КУ).

Рис. 7. Пример структуры затрат на ЖКУ семьи из 2 человек, Калининградская область

Очевидно, что доля финансирования собственником переменных энергозатрат (на пакет КУ), во многом зависящих от модели поведения пользователей, значительно превышает долю постоянных затрат на текущее техническое обслуживание конструкции и систем здания. Как первые, так и вторые затраты энергетических ресурсов прямо пропорционально связаны с финансовыми затратами собственников дома (первый вид) и пользователей коммунальных услуг (второй вид). Если учитывать, что оптимизация любых финансовых затрат наиболее эффективна при действиях, ведущих к снижению постоянной их части, действия по снижению именно постоянной составляющей энергетических затрат (затрат ресурсов) предпочтительны.

Известно, что сегодня состояние значительной доли жилищного фонда не может претендовать на соответствие заданным параметрам проектного уровня энергетической эффективности конструкции и систем здания (1), а также учитывая тот факт, что размер платы собственников за содержание жилья по договорам управления в массе своей занижен примерно в 2–2,5 раза⁵, приходится говорить о накоплении «недофинансирования» обязательного объема работ по технической эксплуатации жилищного фонда. В то же время традиционная модель бытового потребления энергетических ресурсов большинством российских граждан позволяет говорить о значительном потенциале снижения их расходов.

Вывод 5. Домохозяйствам следует пересмотреть подход к структуре затрат на жилищно-коммунальные услуги. Рекомендуется уменьшить долю затрат на используемые в быту коммунальные ресурсы путем изменения модели поведения на более энергоэффективную. Это позволит при сохранении совокупного платежа большую долю затрат направлять на поддержание и восстановление эксплуатационных характеристик здания и его систем. Следствием таких действий в долговременной перспективе будет последовательное снижение постоянных энергозатрат, повышение степени энергетической эффективности здания, что в результате при поддержании уровня безопасности и комфорта снизит в семейном бюджете долю постоянных финансовых затрат.

2.6. Достижение экономических целей собственников

Экономика многоквартирного дома неразрывно связана со спецификой его содержания и режима использования.

То, что для одного собственника является затратами на поддержание нормативного уровня содержания дома как инженерного объекта, для другого — инвестиции в будущие доходы или вложения достаточной степени надежности. Полное единство экономических целей всех собственников многоквартирного дома — явление фантастическое, а степень такого единства обратно пропорциональна количеству собственников. Тем не менее при профессиональном подходе к управлению возможно в значительной степени интегрировать потребности всех собственников дома в соответствующий пакет мероприятий, реализуемых во времени.

2.7. Процессная модель и экономическое отображение удовлетворения потребностей собственников многоквартирного дома

Если принять во внимание рассуждения, изложенные выше, модель процессов, необходимых для удовлетворения потребностей собственников, может выглядеть следующим образом (рис. 8). Исходя из идентифицированных выше потребностей (потребность в эксплуатационной и санитарно-эпидемиологической безопасности, комфорте и достижении экономических целей собственников объекта), деятельность по удовлетворению потребностей собственников складывается из двух групп основных процессов — содержание многоквартирного дома и обеспечение пользователей коммунальными услугами (коммунальное обслуживание). Экономический результат по достижению этих целей может быть отображен в виде двух критериев: (1) оптимизация затрат всех видов ресурсов (энергетических затрат) на содержание и коммунальное обслуживание и (2) взаимосвязанная с этим оптимизация финансовых затрат собственников и пользователей на содержание многоквартирного дома и коммунальное обслуживание.

Таким образом, даже при наличии уникальных (индивидуальных) экономических целей, которых хотелось бы достигнуть каждому отдельному собственнику помещений в многоквартирном доме, представленные две будут соответствовать интересам всех собственников одновременно и могут рассматриваться как определяющие деятельность по достижению целей собственников дома как объекта собственности.

Вывод 6. Достижение каждым отдельным многоквартирным домом оптимального уровня расходования энергетических и финансовых ресурсов при обеспечении заданного уровня содержания и коммунального обслуживания дома, являющееся выражением одной из экономических целей собственников данного дома, одновременно приближает реализацию целей жилищной реформы в Российской Федерации в части повышения в целом энергетической эффективности жилищного фонда и снижения уровня потребления всех видов ресурсов в жилищно-коммунальном секторе.

2.8. Управление основными процессами как самостоятельный процесс

Мы идентифицировали потребности собственников дома и выразили их через два критерия экономического характера — экономическую и энергетическую эффективность. Однако очевидно, что само по себе ничего не делается, и для того, чтобы реализовать установленный нормативами и потребностями собственников объекта уровень (качество) процессов, представленных на модели (рис. 9), необходимо управляющее воздействие.

Рис. 8. Процессы, необходимые для удовлетворения потребностей собственников

Рис. 9. Управляющее воздействие на основные процессы

Таким воздействием является процесс управления многоквартирным домом, отраженный на следующем рисунке (рис. 9). Как видим, это те же элементы цикла управления (рис. 2), синхронизированные с основными процессами, обеспечивающими реализацию потребностей многоквартирного дома и его собственников.

Вывод 7. Управление многоквартирным домом — непрерывный циклический процесс управляющего воздействия на дом как объект управления для достижения целей собственников объекта. Цели собственников жилищного фонда определяются сущностью объекта (обеспечение заданного уровня безопасности объекта и комфорта для его пользователей) и экономическими потребностями собственников объекта (эффективность оперирования средствами собственников в ходе достижения заданного уровня безопасности и комфорта).

2.9. Непрерывность как обязательное свойство процесса управления

Управление должно быть синхронизировано с основными процессами, обеспечивающими удовлетворение потребностей собственников многоквартирного дома.

Исходя из физической сущности основных процессов, они в условиях активной эксплуатации многоквартирного дома имеют непрерывный характер на протяжении жизненного цикла здания. Соответственно, процесс управления должен носить непрерывный характер. Для этого должен быть соблюден ряд условий (рис. 10), связанных с обеспеченностью основных процессов и процесса управления различными видами ресурсов.

Наиболее значимыми являются: правовая обеспеченность деятельности по управлению многоквартирным домом (2.9.1), информационная обеспеченность (2.9.2), обеспеченность всеми видами материальных ресурсов и необходимой инфраструктурой (2.9.3) и обеспеченность персоналом (2.9.4).

2.9.1. Правовая обеспеченность управления многоквартирным домом

Под правовой обеспеченностью управления многоквартирным домом понимается ситуация, когда на протяжении всего цикла управления лицо (группа лиц), на любом законном основании отвечающее за управление многоквартирным домом для реализации потребностей его собственников, в каждый момент процесса управления обладает достаточным объемом прав для реализации управляющего воздействия на основные процессы в необходимом для достижения целей управления объеме.

Иными словами, тот, кто принял на себя обязательство по управлению многоквартирным домом, должен иметь соответствующие права для осуществления необходимых действий.

2.9.2. Информационная обеспеченность

Под информационной обеспеченностью управления многоквартирным домом понимается ситуация, когда на протяжении всего цикла управления лица, принимающие на законном