В. И. Солдатова, О. А. Романова

Договор аренды в предпринимательской деятельности

Учебник для студентов и практиков

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.453(075.8)

ББК 67.404.2я73

С60

Авторы:
Солдатова В. И., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина(МГЮА), государственный советник Российской Федерации 1 класса;
Романова О. А., кандидат юридических наук, доцент, заместитель заведующего кафедрой экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

Учебник предназначен для магистрантов, обучающихся по программам подготовки юристов в сфере частного права, а также в сфере земельно-имущественных, градостроительных и природоресурсных отношений. Книга подготовлена преподавателями кафедры гражданского права и кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина.

Авторы уделили внимание проблемам применения законодательства, регулирующего арендные отношения в различных сферах деятельности (гражданское законодательство, земельное законодательство и др.). Дается характеристика видов договора аренды: договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия, договора финансовой аренды (лизинга), договора аренды земельного участка. Рассматриваются особенности договора аренды лесного участка и договора водопользования. При подготовке учебника активно использовались материалы судебной практики.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2019 г.

Книга представляет интерес и для практикующих юристов.

УДК 347.453(075.8)

ББК 67.404.2я73

© Солдатова В. И., Романова О. А., 2019

© ООО «Проспект», 2019

Список сокращений

1. Государственные органы, международные организации

КС РФ — Конституционный Суд Российской Федерации

ВС РФ — Верховный Суд Российской Федерации

ВАС РФ — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ФАС — Федеральный Арбитражный Суд

2. Законодательные акты

АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации

ВК РФ — Водный кодекс Российской Федерации

ЛК РФ — Лесной кодекс Российской Федерации

КоАП РФ — Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации

НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации

УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации

Закон о банках — Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Закон о Банке России — Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»

Закон о государственной регистрации недвижимости — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Закон о Конституционном суде — Федеральный конституционный закон от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации»

Закон о контрактной системе — Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения — Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Закон об особо охраняемых природных территориях — Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

Закон об отчуждении имущества — Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Закон об охране окружающей среды — Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»

Закон об оценочной деятельности — Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Закон о приватизации — Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Закон об унитарных предприятиях — Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

Закон о лизинге — Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

Обращение к читателям

Учебник «Договор аренды в предпринимательской деятельности» предназначен для магистрантов, обучающихся по программам подготовки юристов в сфере частного права. Учебник подготовлен преподавателями кафедры гражданского права и кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина. Структура и содержание учебника соответствуют программе дисциплины «Договор аренды в предпринимательской деятельности», реализуемой в Московском государственном юридическом университете имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Преподавание данной учебной дисциплины осуществляется в рамках магистерской программы «Магистр частного права» преподавателями кафедры гражданского права.

Авторы учебника уделили внимание дискуссионным вопросам законодательства, регулирующего арендные отношения в различных сферах (гражданское законодательство, земельное законодательство и др.). Каждая глава учебника содержит перечень компетенций («Знать», «Уметь», «Владеть»). В целях углубленного теоретического изучения студентами учебного материала в каждой главе учебника дается список рекомендуемой научной литературы, а также перечень основных нормативных правовых актов.

В целях реализации практико-ориентированного подхода к изучению студентами учебной дисциплины активно использовались материалы судебной практики. При этом в ходе анализа отдельных судебных решений обращается внимание на различные правовые позиции судов по конкретному вопросу. Перечень основных судебных актов приводится в конце каждой главы учебника.

Каждая глава учебника включает контрольные вопросы, которые служат средством оценки знаний студентов по каждой теме дисциплины.

Всю рекомендуемую литературу, а также нормативные правовые акты и судебные акты, содержит библиотека Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), а также СПС «КонсультантПлюс».

Д-р юрид. наук, профессор

Е. Е. Богданова

Глава 1.
Общая характеристика договора аренды

Знать: понятие и признаки договора аренды; место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров; нормативные акты, регулирующие арендные правоотношения; содержание договора аренды.

Уметь: проводить разграничение договора аренды от других гражданско-правовых договоров; определять предмет договора аренды и его существенные условия.

Владеть: навыками и компетенциями, необходимыми для решения проблем, связанных с применением нормативных актов об аренде.

§ 1. История правового регулирования аренды. Развитие законодательства об аренде в советском гражданском праве.

§ 2. Правовое регулирование арендных отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации. Понятие договора аренды. Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров. Юридическая природа договора аренды.

§ 3. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды (предмет, срок, плата). Стороны договора аренды.

§ 4. Основные права и обязанности сторон по договору аренды. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды. Договор субаренды.

§ 5. Порядок расторжения (изменения) договора аренды.

§ 1. История правового регулирования аренды.
Развитие законодательства об аренде в советском гражданском праве

Договор аренды является одним из наиболее распространенных в деятельности коммерческих организаций договоров. Это неслучайно: во-первых, данный договор возник много столетий назад и был известен еще римскому праву. Во-вторых, причина широкого использования договора аренды состоит в его особенностях, позволяющих субъектам предпринимательской деятельности использовать различные виды имущества в своих интересах в течение определенного срока, не приобретая это имущество в собственность.

Рассмотрим кратко историю правового регулирования аренды.

В литературе справедливо отмечается, что договор аренды относится к числу классических договорных конструкций, известных еще со времен римского права. Римское право рассматривало наем вещей в качестве самостоятельного вида договора найма (locatio-conductio). Римскому праву были известны различные виды найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis). Для этих видов найма было характерно, что в обязанность одной стороны входило предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а она должна была уплатить предоставившей имущество стороне вознаграждение¹.

Прообразом современного договора аренды (имущественного найма) является договор найма вещей в римском праве. Договор найма вещей (locatio-conductio rerum) предусматривал обязанность одной стороны (наймодателя — locator) предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) определенную вещь для временного пользования, а обязанностью другой стороны было уплатить за пользование вещью вознаграждение и возвратить вещь в сохранности наймодателю.

Римское право признавало в качестве предмета имущественного найма недвижимые и движимые вещи. Последние должны были быть непотребляемыми.

В обязанности наймодателя входили предоставление нанимателю в пользование вещи, обязанность обеспечивать нанимателю возможность использования вещи. Наймодатель должен был также осуществлять ремонт вещи, переданной по договору найма, обеспечить беспрепятственное пользование переданной внаем вещью и др.

Основаниями прекращения договора найма вещи были истечение его срока, а также нарушение сторонами условий договора (невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд, ухудшение вещи по вине нанимателя в процессе ее использования).

Результатом рецепции римского права является преемственность положений гражданского права ряда европейских государств в части общих положений и специфики договора имущественного найма, воспринятые ими из римского права. В качестве объекта договора аренды признается непотребляемая движимая или недвижимая вещь, договор имущественной аренды характеризуется как двусторонний, возмездный и консенсуальный.

В странах континентального права основным источником регулирования отношений по найму являются нормы гражданских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции — ст. 1708–1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии — § 535–597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии — нормы Швейцарского обязательственного закона. Детально регулируется договор аренды (lease) в Единообразном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее — ЕТК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количество норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансовая аренда»².

Общим для законодательства ряда европейских стран является правило об обязанности наймодателя по поддержанию переданного в аренду имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). Обязанности нанимателя имущества состоят в целевом использовании имущества, обеспечении сохранности арендуемого имущества, а также своевременном внесении наймодателю платы и возврате имущества по истечении срока договора. Законодательство зарубежных стран регулирует ситуацию, когда наймодатель отчуждает сданное внаем имущество. В этом случае переход права собственности на имущество, ранее сданное в аренду, не влечет прекращение обязательства (§ 571 ГГУ).

В дореволюционном гражданском законодательстве России имущественным наймом признавался договор, по которому одна сторона обязалась за вознаграждение предоставить другой стороне вещь во временное пользование. Существенными условиями данного договора признавались предмет найма, срок пользования и вознаграждение³.

Законодательство и доктрина того времени закрепили положение о том, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи⁴.

Проект Гражданского уложения содержал некоторые новеллы о договоре имущественного найма (например, предусматривал случаи обязательной письменной формы договора, нормы о сроке договора). Однако данный акт не был принят.

Важно, что при подготовке проекта Гражданского уложения получила свое юридическое закрепление позиция российских цивилистов об обязательственно-правовой природе отношений имущественного найма. Проект Гражданского уложения содержал положение о произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Для того чтобы наниматель мог оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя компенсации за них, должна быть необходимость указанных улучшений (ст. 1843 проекта).

Договор имущественного найма получил свое регулирование в советском гражданском праве в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., а также Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (последний действовал до 1994 г.).

Названные кодексы договором имущественного найма признавали такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.).

В отличие от дореволюционного законодательства России в ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. содержались положения о вещно-правовых характеристиках договора имущественного найма. При переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохранял силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г., ст. 288 ГК 1964 г.).

Более того, ГК РСФСР 1964 г. распространил данное правило и на государственные организации в случае перехода имущества от одной государственной организации (наймодателя) к другой. Тем самым кодексы закрепили право следования, свойственное вещно-правовым отношениям.

ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. единообразно определяли, что предметом договора имущественного найма могло быть любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма не был широким, что объясняется характером государственной собственности на здания, сооружения, средства производства и другие объекты аренды.

В отличие от ГК РСФСР 1922 г. ГК РФСФСР 1964 г. (ст. 277) сократил предельный срок договора имущественного найма до десяти лет и ввел специальные сроки для отдельных видов правоотношений.

Срок заключенного между государственными, кооперативными и другими общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества — одного года.

Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката. Типовые договоры бытового проката в тот период утверждались подзаконными актами.

ГК РСФСР 1964 г. установил запрет нанимателю сдавать имущество в поднаем без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась (ст. 287). Норма ст. 287 ГК РСФСР 1964 г., запрещающая сдачу имущества в поднаем без согласия наймодателя, служила интересам государственных предприятий-наймодателей и государства в целом.

Интересно изменение позиции законодателя по вопросу о формах платы за сданное внаем имущество. ГК РСФСР 1922 г. предусматривал четыре формы наемной платы: 1) совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты (ст. 165).

В отличие от приведенных форм платы ГК РСФСР 1964 г. упоминал только денежную форму платы (ст. 286).

Несложно заметить, что в основном ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. единообразно подходили к правовой характеристике договора имущественного найма, одинаково определяли его существенные условия. Заметим, что до конца 80-х гг. ХХ в. советское законодательство использовало термин «имущественный наем» (гл. 27 ГК РСФСР 1964 г.).

Существенные изменения в подходе к договору имущественного найма произошли в конце 80-х гг. ХХ в., когда в СССР началось проведение экономических и политических реформ. Именно в это время в законодательстве стал использоваться термин «аренда». Конструкция договора имущественного найма была использована в качестве основного инструмента «разгосударствления» и в дальнейшем проведения приватизации государственной собственности.

Первым актом был Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР»⁵.

Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 предусматривал, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, а также имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад (т. е. подразделений предприятий). Таким имуществом являлись здания, сооружения, оборотные средства, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, скот и другие материальные ценности.

В качестве арендодателей могли выступать государственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Советами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, государственные, кооперативные и иные общественные организации, а также граждане, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которых находилось арендуемое имущество.

Арендаторами могли быть государственные, кооперативные и иные общественные организации, трудовые коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан.

Переданное в аренду имущество оставалось собственностью государства (соответствующего арендодателя), а произведенная арендаторами продукция являлась их собственностью. При аренде имущества предприятия арендатор имел право на возмещение расходов на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды предусматривались обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, вносить арендную плату и вернуть имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду допускалась только с согласия арендодателя.

Важное значение имела закрепленная Указом возможность выкупа арендованного имущества. Договором аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество (за исключением объектов, находящихся в исключительной собственности государства) по окончании срока договора аренды переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества возмещается арендной платой.

Дальнейшее развитие правовое регулирование договора аренды получило в специальном акте — Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 (Основы законодательства об аренде)⁶.

Аренда допускалась во всех отраслях народного хозяйства и могла применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. Объектами аренды выступали:

а) земля и другие природные ресурсы;

б) предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей;

в) отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности (ст. 3 Основ).

Арендодателями могли быть граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия, организации были вправе сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении. Землю в аренду сдавали соответствующие Советы народных депутатов.

Кроме того, Основы законодательства об аренде установили специальный порядок создания арендных предприятий (ст. 16). Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) образовывал организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов принималось общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов. Организация арендаторов подготавливала проект договора аренды и направляла его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия.

После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке имущество предприятия и приобретало статус арендного предприятия как самостоятельного юридического лица.

Арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель мог взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности предприятия.

Основы определяли объекты, которые могли быть в собственности арендного предприятия (ст. 21). В собственности арендного предприятия находились произведенная продукция, полученные доходы и другое приобретенное за счет средств этого предприятия имущество.

В имуществе, которое было в собственности арендного предприятия, на условиях и в порядке, предусмотренном его уставом, определялись размеры вкладов членов его трудового коллектива в создание этого имущества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов. На стоимость вклада члена трудового коллектива в имущество арендного предприятия в соответствии с его уставом могли выдаваться ценные бумаги.

На них предприятие ежегодно выплачивало члену трудового коллектива проценты (дивиденды) в размерах, определяемых трудовым коллективом исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия.

В уставе предприятия определялись порядок и условия уплаты процентов (дивидендов) членам трудового коллектива, прекратившим с ним трудовые отношения.

Кроме того, Основы предусматривали также правовое регулирование внутрихозяйственного арендного подряда (раздел II Основ). Внутрихозяйственный арендный подряд определялся как форма организации оплаты труда отдельных работников, коллективов подразделений, групп работников (арендных коллективов) на государственных, коллективных и общественных предприятиях (ст. 29 Основ).

В дальнейшем Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»⁷ было признано право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого Закона, т. е. до 17.07.1991 (ст. 15 Закона).

Этот Закон и последующие подзаконные акты (Указ Президента РФ от 14.10.1992 № 1230) содержали положения, запрещающие выкуп коллективами арендных предприятий арендованного имущества. Данные положения противоречили законам, действовавшим на территории Российской Федерации.

И все же, несмотря на определенные ограничения действия Основ законодательства об аренде в процессе приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, договор аренды использовался для приватизации зданий, строений, не вошедших в состав первоначально приватизированного имущества.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде действовали до января 1996 г. Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 3) предусматривал, что Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде не применяются на территории Российской Федерации с 01.03.1996 в связи с принятием Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ⁸.

§ 2. Правовое регулирование арендных отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Понятие договора аренды. Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров.
Юридическая природа договора аренды

Принятие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации означало новый этап правового регулирования арендных отношений.

Нормы о договоре аренды включены в отдельную главу (глава 34) Гражданского кодекса РФ. Данная глава имеет следующую структуру: § 1 содержит общие положения об аренде. Нормы § 1 применяются к различным видам договора аренды. Нормы § 2–6 регулируют конкретные виды договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда), они являются специальными по отношению к положениям § 1. Поэтому общие положения об аренде применяются к конкретным видам договора аренды субсидиарно, о чем прямо говорится в ст. 625 ГК РФ.

2.1. Понятие договора аренды

Понятие договора аренды дается в ст. 606 кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Приведенное легальное определение договора аренды содержит характерные признаки данного договора, позволяющие выделить его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

Арендатор осуществляет владение и пользование имуществом, полученным от арендодателя либо только в пользование. Иными словами, у арендатора не возникает право собственности на арендуемое имущество. Этим договор аренды отличается от договоров купли-продажи, займа.

Во временное пользование передается имущество и по договору ссуды (безвозмездного пользования), в этом проявляется сходство с арендой. Но в отличие от договора аренды это пользование является безвозмездным, плата за пользование не предусмотрена кодексом (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Некоторые общие черты можно увидеть у договора аренды и найма жилого помещения. Однако из названия этого договора ясно, что предметом такого договора может быть только жилое помещение (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, другое отличие данного договора от аренды состоит в субъектном составе. Согласно п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). В случае, если коммерческой организации необходимо получить в пользование жилое помещение, она должна заключить договор аренды. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, организация может арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Некоторое сходство можно увидеть у договора аренды и договора хранения.

По договору хранения вещи на определенный срок передаются другому лицу, как и по договору аренды. Передаваемая на хранение вещь может быть индивидуально-определенной, как и при аренде. Однако хранитель вещи по общему правилу не может ею пользоваться, а также предоставлять возможность пользования другим лицам (ст. 886, 892 ГК РФ). По договору аренды вещь передается во временное пользование или владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).

Другим отличием рассматриваемых договоров является порядок оплаты: по договору хранения платит сторона, которая передает вещь (поклажедатель), а по договору аренды — сторона, которая ее получает, т. е. арендатор (ст. 614, п. 1 ст. 896 ГК РФ).

Договор аренды отличается и от договора услуг. Договор аренды заключается, если для арендатора наибольшую ценность представляет использование определенного имущества. Если же интерес представляют действия исполнителя и его «личность» (положение на рынке услуг), то в этом случае заключается договор оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Несмотря на различие договоров аренды и услуг в предмете (у договора аренды — имущество, а у договора услуг — действия стороны), на практике иногда возникает проблема с разграничением аренды и услуг при заключении договора по использованию спецтехники (например, пользование услугами интернет-кафе).

2.2. Юридическая природа договора аренды

Вместе с тем договор аренды имеет некоторые особенности, которые дают основание для дискуссий по вопросу о правовой природе арендных отношений и отнесения этого права к числу вещных прав⁹.

Прежде всего, согласно законодательству арендатор обладает статусом титульного владельца, что обеспечивает защиту его прав и законных интересов, связанных с использованием арендованного имущества. Арендатор как титульный владелец вправе использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц на арендованное имущество. Данное правомочие предусмотрено в ст. 305 ГК РФ, согласно которой права, предусмотренные ст. 301–304 настоящего Кодекса (право на истребование имущества из чужого незаконного владения и защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Кроме того, права арендатора обеспечиваются с помощью использования такого важного элемента вещно-правовых отношений, как право следования. Согласно ГК РФ, переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Возможность использования арендатором вещно-правовой защиты и права следования дают основание некоторым авторам считать право аренды вещным правом.

С такой позицией трудно согласиться по ряду причин. В связи с этим представляется обоснованной позиция В. В. Витрянского, согласно которой «обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам»¹⁰.

В настоящее время проблема правовой природы арендных отношений вновь стала весьма актуальной в связи с принятием и реализацией Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации¹¹. Указанная Концепция развития гражданского законодательства предусматривает кардинальное обновление раздела II ГК РФ: введение новых институтов ограниченного вещного права — право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят аренду.

Соответствующий законопроект был принят Государственной Думой РФ в первом чтении 27.04.2012 (проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Однако до настоящего времени дальнейшая судьба реализации положений указанного законопроекта о внесении изменений в раздел II ГК РФ о вещных правах остается неясной.

Концепция развития гражданского законодательства содержит положения, исключающие из аренды вещно-правовые элементы, в результате которых аренда останется обязательственным отношением. Лишение арендатора вещно-правовых способов защиты и права следования, несомненно, сделает договор аренды менее привлекательным для арендаторов¹².

Таким образом, можно сделать вывод, что правоотношение из договора аренды носит обязательственный характер с вкраплением некоторых вещно-правовых элементов.

Обязательственную природу права арендатора в отношении арендованного имущества признавал и В. С. Ем, отмечая наличие в правах арендатора некоторых признаков абсолютности¹³. Некоторые права арендатора определяются соответствующим договором. Например, право арендатора сдавать арендуемое имущество в субаренду может быть предусмотрено договором аренды.

Юридическая природа договора аренды раскрывается с помощью категорий «консенсуальный», «возмездный» и «двусторонний». Рассмотрим каждую характеристику договора аренды.

В литературе договор аренды часто характеризуется как консенсуальный договор. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Признак консенсуального характера договора аренды проявляется в формулировках норм кодекса «обязуется предоставить» (ст. 606, 626, 656 ГК РФ), «обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ).

О консенсуальном характере договора аренды высказывали мнение Е. А. Суханов, В. В. Витрянский и ряд других ученых¹⁴. Договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям договора. Соответственно момент вступления договора в силу не связан с передачей имущества арендатору. Однако в некоторых видах договора аренды договор вступает в силу в момент передачи имущества, что является признаком реального договора. По мнению В. В. Витрянского, в этих случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора¹⁵.

Однако данное мнение о консенсуальном характере договора аренды не является единым. Ряд авторов высказывают суждение о том, что некоторые виды договора аренды носят реальный характер. На наш взгляд, данная позиция имеет под собой основание.

Анализ определения договора аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа показывает, что указанные виды договора аренды относятся к типу реальных договоров. Такой вывод можно сделать из следующей формулировки «арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование» (ст. 632, 642 ГК РФ)¹⁶.

Однако если обратиться к судебной практике, то станет ясно, что договор аренды транспортного средства с экипажем может быть признан судами как реальным, так и консенсуальным договором. Так, ФАС Волго-Вятского округа рассмотрел иск о взыскании арендной платы за использование бульдозера¹⁷.

Спорный договор с учетом его содержания был оценен судом как договор аренды транспортных средств с предоставлением услуг по их управлению и технической эксплуатации. Договор аренды, по мнению суда, относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Юридическим последствием непредставления арендодателем обусловленного договором исполнения по передаче объекта фрахтования является право арендатора приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Суд отметил, что вопреки условиям достигнутого контрагентами соглашения факт передачи бульдозера болотного истцом ответчику не подтвержден ни актом передачи, ни иными доказательствами. Решением суда истцу в удовлетворении иска было отказано.

Приведенное постановление ФАС Волго-Вятского округа показывает противоречивую позицию суда: с одной стороны, он посчитал данный вид договора консенсуальным, с другой — отметил отсутствие подтверждения арендатору факта передачи бульдозера: не было акта передачи и других доказательств).

Анализ судебной практики по договорам аренды транспортного средства без экипажа позволяет выявить две противоположные позиции: в одном случае договор признается реальным, а в другом — консенсуальным. Конечно, независимо от того, передается транспортное средство с экипажем или без него, правовая квалификация указанных договоров должна быть единообразной и соответствующие договоры признаваться реальными.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за передачу принадлежащего ему имущества во владение и пользование арендатору должен получить от него встречное предоставление в виде арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды является двусторонним: обе стороны этого договора (арендодатель и арендатор) несут обязанности по отношению к другой стороне и каждая сторона считается должником другой стороны в части исполнения своих обязанностей и одновременно ее кредитором, поскольку она имеет право требовать исполнения от другой стороны.

Договор аренды имеет синаллагматический характер, который выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств. Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Это означает, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

Следует отметить, что в судебной практике учитывается законодательное положение о том, что договор аренды носит взаимный характер, в силу которого невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Подобная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16–7, в котором суд приходит к важному выводу: арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды¹⁸.

§ 3. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды (предмет, срок, плата).
Стороны договора аренды

3.1. Предмет договора аренды

В соответствии с абзацем 1 ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Положение п. 3 ст. 607 ГК РФ предписывает, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Анализ содержания названных норм позволяет сформулировать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывалось мнение, что предметом договора аренды является имущество, имеющее индивидуальные признаки¹⁹.

Вместе с тем ряд ученых аргументирует иную позицию, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), а также само имущество (объект второго рода)²⁰.

Заметим, что предмет любого гражданско-правового договора, как правило, подразумевает совершение определенных действий, реже — воздержание от действий. Но это не означает необходимость включения в предмет договора совершение действий. Совершение определенных действий характеризует надлежащее исполнение договора (например, передача имущества арендатору).

3.2. Существенные условия договора аренды

С учетом императивной нормы п. 3 ст. 607 ГК РФ, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче арендатору имущество, под страхом признания договора незаключенным можно уверенно сказать: предметом договора аренды является имущество, имеющее индивидуально-определенные признаки.

В юридической литературе высказывалось мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Позиция некоторых ученых, согласно которой существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в договоре влечет признание его незаключенным, основана на наличии соответствующих норм закона (ГК РФ)²¹.

В литературе высказывалось и противоположное мнение о существенных условиях договора аренды. По мнению В. В. Витрянского, если в отношении какого-либо условия договора (т. е. документа) имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре (как правоотношении). Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой²².

Действительно в соответствии с ГК РФ для договора аренды существенным условием в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Таким образом к существенным в силу закона не отнесены такие практически важные для договора аренды условия, как срок (аренда всегда имеет временный характер владения и пользования имуществом) и размер арендной платы.

Однако трудно согласиться с изложенной выше позицией о предмете как единственном существенном условии договора аренды.

Отнесение конкретного условия договора (и не только договора аренды) к существенным не может ставиться в зависимость только от включения данного условия в качестве существенного в текст закона.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432).

Исходя из легального определения договора аренды, содержащегося в ст. 606 ГК РФ, к существенным условиям договора аренды необходимо относить также условия о сроке аренды и об арендной плате. ГК РФ (ст. 610, 614) включает в себя диспозитивные нормы о сроке договора аренды и об арендной плате, позволяющие определить названные условия договора в случае отсутствия в тексте договора соответствующих положений. Однако из диспозитивного характера норм ст. 610 и 614 ГК РФ не следует, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Кроме того, практика заключения договоров аренды свидетельствует о более широком понимании существенных условий данного договора. Особенно это видно при заключении договоров аренды недвижимого имущества, в которых арендодателем выступают государственные органы (например, Росимущество). Письмом Росимущества от 18.02.2016 № ОД-14/6246 «О договорах аренды федерального недвижимого имущества» направлены во все территориальные органы Росимущества рекомендуемые формы договоров аренды федерального недвижимого имущества²³. Указанные формы договоров аренды федерального недвижимого имущества определяют их содержание. Они включают предмет договора (конкретное федеральное недвижимое имущество), срок договора с указанием конкретной даты его окончания. В разделе о сроке договора предусмотрен пункт о вступлении договора в силу с момента государственной регистрации.

Кроме того, указанные формы договоров аренды недвижимого имущества содержат раздел «Платежи и расчеты по Договору». Здесь указывается сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость. Арендная плата определяется на основании произведенной оценки имущества.

Существенные условия конкретного вида договора могут определяться специальным законом. Применительно к договору аренды Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О лизинге» определил существенные условия договора лизинга (п. 2 ст. 15)²⁴. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам закон относит договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.

Закон закрепил основные обязанности лизингополучателя по договору лизинга:

• принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;

• выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;

• по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;

• выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Необходимо сказать также и о существенных условиях договора, относительно которых по заявлению одной из сторон достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В этой связи уместно сказать о позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165²⁵. Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11).

Из этих положений следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным, т. е. таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Иное толкование, по мнению Президиума ВАС РФ, исходя из которого в этом случае должно иметь место восполнение отсутствия названного соглашения положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

3.3. Срок договора аренды как существенное условие договора аренды

Существенным условием договора аренды (практически всех видов договора аренды) является срок договора аренды.

Срок использования арендатором имущества, переданного ему по договору аренды, традиционно признавался российским законодательством существенным условием договора аренды. Например, согласно «Основам законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер, и договор заключался от 5 лет и на более длительный срок (ст. 12).

ГК РФ определил, что договор аренды заключается на срок, установленный договором. Вместе с тем кодекс допускает заключение договора и без указания в нем конкретного срока аренды имущества. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пп. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

В случае заключения договора аренды недвижимого имущества срок обязательно указывается в договоре, поскольку отказ от договора любой стороны с предупреждением об этом за три месяца, при отсутствии в договоре согласованного срока, не соответствует интересам как арендатора, так и арендодателя.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Примером такого законодательного регулирования срока аренды является Водный кодекс Российской Федерации, ст. 14 которого устанавливает, что предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет²⁶.

Лесной кодекс Российской Федерации (ст. 72) определил порядок заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности²⁷.

По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для целей, предусмотренных ст. 25 Кодекса. При этом объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет (за исключением случаев, предусмотренных ст. 36, 43–46, п. 3 ч. 3 ст. 73.1 Кодекса).

Несколько слов необходимо сказать о соотношении понятий срок действия договора и срок аренды. ГК РФ (ст. 610 ГК) не разделяет понятия «срок действия договора аренды» и «срок аренды». Из анализа норм Кодекса (ст. 425, 610 ГК РФ) можно заключить, что эти понятия употребляются как синонимы. В ст. 610 ГК говорится о сроке действия договора аренды и о сроке аренды.

Можно встретить высказывание о том, что срок аренды и срок действия договора могут не совпадать.

Действительно, срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Дата передачи и возврата имущества подтверждаются актом передачи имущества. Как правило, срок действия договора и срок аренды совпадают в договоре проката.

Однако на практике нередко срок начала действия договора и срок использования переданного (арендуемого) имущества могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет идти с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и, согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Но если исходить из реального характера договора аренды, когда договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ), то в этом случае срок начала действия договора и срок начала использования имущества будут совпадать.

При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. В этом случае можно избежать споров и судебного разбирательства.

Иначе определяется срок начала действия договора, который подлежит государственной регистрации. Статья 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года. В этом случае, по правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Значение срока договора состоит также и в том, что в течение этого срока арендатор вправе пользоваться (владеть и пользоваться) объектом аренды. Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В договоре обычно указывается начальный и конечный сроки аренды.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование. Конечный срок устанавливает момент (дату) возврата арендуемого имущества арендодателю.

Не останавливаясь подробно на этом вопросе, скажем только, что начальный и конечный сроки аренды должны определяться по правилам ст. 190–194 ГК РФ календарной датой, истечением конкретного периода времени или указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Довольно часто сторонам известны точные даты начала и окончания пользования арендуемым имуществом и поэтому в договоре указываются точные календарные даты. В качестве примера приведем следующую формулировку:

Начало аренды «___».______________. 20__ г.

Окончание аренды «____».____________. 20__ г.

Иногда встречается формулировка «до…» или «по…» с указанием числа и месяца. Могут возникнуть разногласия о толковании даты: включается ли конечная дата в срок аренды или нет. В этом случае можно избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды — целесообразно использовать после указания даты окончания слово «включительно». Это значит, что при определении окончания срока аренды в срок аренды включается дата его окончания. Например,

«Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2018 г. по “31” декабря 2018 г. включительно».

В некоторых случаях использование имущества целесообразно при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, с открытием навигации будут использоваться речные суда). Но согласовать срок начала и или окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)²⁸.

3.4. Арендная плата

Важное значение в арендных отношениях имеет определение размера арендной платы, форма платы, порядок ее перечисления и др. Довольно часто вопросы арендных платежей становятся предметом судебного рассмотрения.

Из положений ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ следует, что договор аренды является возмездным. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей является одним из отличительных признаков данного вида договоров.

Нормами ГК РФ об отдельных видах аренды предусматривается, что условие об арендной плате является существенным для данного вида договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Согласно ст. 654 ГК РФ, договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются.

Такие же юридические последствия наступят в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ при отсутствии условия об арендной плате в договоре аренды земельного участка, поскольку, согласно п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), это условие отнесено к существенным условиям.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) в качестве существенного условия также должен определять размер платы, которую вносит арендатор в пользу арендодателя. Данное правило установлено в ст. 665 ГК РФ.

Кроме того, условие об арендной плате будет существенным, если в ходе переговоров одна из сторон заявила о необходимости его согласования (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В этом случае договор не может считаться заключенным, пока стороны не согласуют условие об арендной плате или сторона, предложившая условие об арендной плате, не откажется от своего предложения. Данный вывод сформулирован Президиумом ВАС РФ в п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными²⁹.

Виды (или формы) арендной платы определяет п. 2 ст. 614 ГК РФ:

• твердой суммы платежей;

• доли поступлений от использования арендованного имущества;

• предоставления услуг;

• передачи имущества в собственность;

• передачи имущества в аренду;

• возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

• иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Поскольку перечень форм арендной платы открытый, стороны могут установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств.

Наиболее часто используется арендная плата в форме твердой суммы платежей. Арендная плата устанавливается в рублях. Если стороны согласовали размер арендной платы в денежной форме, то арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать иные формы платы (например, он не может передавать арендодателю имущество в счет погашения задолженности).

Нередко субъекты арендных отношений в целях защиты от инфляции указывают размер арендной платы в иностранной валюте или условных единицах.

Условие договора об арендной плате в иностранной валюте или условных единицах, по мнению судов, представляет собой механизм исчисления арендной платы. Примером может служить постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 № Ф05-8720/2014 по делу № А40-52760/13-85-515, в котором суд сформулировал позицию в связи с изменением арендодателем ставки арендной платы с рублевой на ставку в долларах США. По мнению суда, установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Данный вывод сформулировал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11), где разъяснил, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа по правилу п. 2 ст. 317 ГК РФ.

Курс валюты по отношению к рублю может быть определен, например, путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России на конкретную дату.

§ 4. Основные права и обязанности сторон по договору аренды.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды.
Договор субаренды

Совокупность всех условий договора составляет его содержание. Отдельно принято выделять условия договора, устанавливающие права и обязанности сторон. При этом обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны требовать исполнения этих обязанностей. В этом параграфе мы ограничимся рассмотрением некоторых прав и обязанностей сторон по договору аренды, которые представляют интерес с практической стороны и по поводу которых нередко возникают споры.

4.1. Обязанности арендодателя

Основной обязанностью арендодателя является передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Передача имущества должна осуществляться вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Как правило, использование некоторых видов имущества без необходимых документов (техпаспорта) делает затруднительным или невозможным его использование. Например, воздушные суда, автотранспорт, компьютеры, оргтехника передаются вместе с технической документацией. Если арендодатель такого имущества не передал необходимые документы, то считается в этом случае, что он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Для наступления указанных последствий арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Из судебной практики можно сделать вывод о том, что арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Такую позицию сформулировал ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 8)³⁰. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

Аналогичную позицию можно встретить и сегодня в актах высших судов, например, в определении ВАС РФ от 13.02.2013 № ВАС-420/13 по делу № А57-18657/2011³¹.

Предметом рассмотрения данного дела было требование о взыскании задолженности по арендной плате за аренду автогрейдера. Суд установил, что истцом не представлено доказательств передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.

В соответствии с п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.1995 № 460 «О введении паспортов на самоходные машины и другие виды техники в Российской Федерации», документом, подтверждающим возможность допуска самоходных машин к эксплуатации на территории Российской Федерации, является паспорт на тракторы, прицепы и полуприцепы, самоходные дорожно-строительные и иные машины³².

В силу п. 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 № 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.

Суды установили, что истцом не представлено доказательств передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.

Отказывая в иске, суды исходили из положений п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» о том, что, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Еще одной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в указанный в договоре аренды срок (если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок).

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Законодательное наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок имущество свидетельствует о наличии в обязательственно-правовых отношениях элементов вещных прав³³.

Данное право арендатора служит целям максимальной защиты интересов арендатора.

ГК РФ допускает сдачу в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, которые сохраняют свою силу в течение срока действия договора аренды (например, сервитут, право залога и т. п.). Конечно, реализация третьими лицами своих правомочий в отношении сданного в аренду имущества может повлечь за собой негативные последствия для арендатора. В случае обращения взыскания на арендованное имущество, которое является предметом залога, арендатор может лишиться этого имущества. Поэтому ГК РФ предписывает арендодателю предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

На практике бывают ситуации, когда в силу различных обстоятельств имущество, передаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц. В этих случаях возникает спор о том, исполнил ли арендодатель надлежащим образом свою обязанность по передаче объекта аренды.

Отдельно скажем о ситуации, когда договор аренды заключается путем проведения процедуры торгов. Реализация права аренды на торгах невозможна, если аналогичные права на объект аренды принадлежат третьим лицам. Договор аренды, заключенный по результатам таких торгов, признается недействительным.

Подобная позиция сформулирована судебной практикой³⁴. Жилищно-строительный кооператив «Благовещенский» (далее — Кооператив) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее — Администрация) и Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее — Комитет) о признании недействительными состоявшихся 14.06.2011 торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером ххх; о признании недействительным договора аренды от 17.06.2011, заключенного Администрацией и Кооперативом по результатам указанных торгов; о применении последствий недействительности сделки; о взыскании убытков.

Арбитражный суд Республики Башкортостан решением от 11.03.2016 взыскал с Администрации в пользу Кооператива 615 000 руб. неосновательного обогащения и 5 019 702 руб. 78 коп. убытков, отказал в остальной части иска к Администрации и отказал в иске к Комитету.

Администрация и Комитет обратились в Верховный Суд РФ для рассмотрения кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Верховный Суд, проанализировав условия договора аренды земельного участка, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований Кооператива.

При этом Суд исходил из следующего: по результатам проведенных торгов на право заключения договора аренды земельного участка Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили на срок до 17.06.2014 договор аренды земельного участка для строительства многоэтажного дома. Однако Кооператив был лишен возможности использовать земельный участок для строительства, поскольку в границах предоставленного ему участка расположен фундамент незавершенного строительством здания общежития, принадлежащего на праве собственности третьему лицу. Администрация не исполнила свою обязанность по передаче Кооперативу свободного от прав иных лиц земельного участка, что исключает использование участка в соответствии с целями его предоставления.

Кроме того, Администрация не представила доказательств того, что на момент участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка Кооператив знал о недостатках переданного ему имущества либо должен был их обнаружить. Кооператив в период срока действия договора аренды понес расходы на освоение земельного участка по его назначению, внесению арендной платы за пользование участком, проведение работ по подготовке строительства, за выполнение топографо-геодезических работ, за обследование технического состояния существующего фундамента, за технологическое присоединение к электросетям, за выполнение инженерно-геологических и экологических изысканий. Факт причинения Кооперативу убытков в связи с освоением участка доказан; причинно-следственная связь между действиями Администрации и возникшими у Кооператива убытками подтверждена.

Верховный Суд РФ посчитал, что доводы, приведенные Комитетом в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, и отказал Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

4.2. Права и обязанности арендатора

Можно сформулировать следующие обязанности арендатора по договору аренды. Прежде всего, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Очевидно, что данная норма устанавливает требование о целевом использовании арендуемого имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615). Когда арендодателем выступает государственная или муниципальная организация, они вправе периодически проверять целевое использование имущества. В случае его нецелевого использования по решению уполномоченного государственного органа договор аренды может быть досрочно расторгнут³⁵.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ определяет виды сделок, которые арендатор вправе совершать с согласия арендодателя: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ГК РФ устанавливает в качестве ограничения договора субаренды правило о том, что этот договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К сожалению, ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок получения согласия арендодателя, а также форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Понятно, что согласие арендодателя на совершение названных сделок должно быть выражено в письменной форме.

Согласие арендодателя на сделки арендатора с имуществом производится в порядке, определенном в ст. 157.1 ГК РФ. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

При этом третье лицо, орган юридического лица, а также государственный орган или орган местного самоуправления, если такой орган действует с целью защиты интересов соответствующего публично-правового образования в гражданских правоотношениях, не обязаны давать согласие на совершение сделки. Такую позицию сформулировал Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.06.2015 № 25 (п. 54)³⁶.

Следовательно, арендодатель не обязан давать согласие на передачу объекта в субаренду. Суд может отказать в удовлетворении требований арендатора о понуждении арендодателя выдать данное согласие (например, постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 № КГ-А40/686-10 по делу № А40-4617/09-53-53).

Практика использует следующий вариант согласования сдачи имущества в субаренду. Договор аренды предусматривает пункт о согласии (либо запрете) арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду. В этом случае арендатор не обязан получать такое согласие на каждую конкретную сделку³⁷. Если договор аренды не предусматривает право арендатора на сдачу имущества в субаренду, согласие арендодателя может быть получено путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору.

Договор субаренды является двусторонним, а не трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Существенные условия и юридическая судьба договора субаренды полностью зависят от договора аренды. Например, срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды. Если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Статья 618 ГК РФ содержит положения, предоставляющие некоторые гарантии прав субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды безусловно влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды. Договор заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен оставшимся сроком. Данная норма носит диспозитивный характер и применяется, если сторонами договора аренды не были согласованы другие последствия досрочного прекращения договора аренды. Конечно, такой договор аренды может быть заключен при условии добросовестного выполнения субарендатором своих обязанностей по договору субаренды.

Одним из наиболее актуальных в арендных отношениях является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений, т. е. о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды регулируется нормой п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как видим, данные положения закона носят диспозитивный характер: если договором аренды не будет предусмотрено данное преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то новый договор с ним заключен не будет.

Второе важное условие реализации арендатором преимущественного права: арендатор может воспользоваться этим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора.

По сути, письменное уведомление о желании заключить новый договор, направленное арендатором в адрес арендодателя, следует рассматривать как юридически значимое сообщение, поскольку согласно ст. 165.1. ГК РФ оно влечет гражданско-правовые последствия для другого лица. Арендодатель, получив такое уведомление, обязан заключить договор с арендатором.

Письменное уведомление арендатора в адрес арендодателя имеет важное значение также и в случае, если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и одновременно заключает договор аренды с новым арендатором.

В этом случае арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому времени он утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

На практике возникает много споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. При рассмотрении данных дел суды признают определенные факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Назовем основные такие факты, ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

1. Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

В качестве примера приведем постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 № Ф10–1362/10 по делу № А09–10483/09.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ООО «Минерал» (истец) обратился в арбитражный суд с иском к Брянской таможне (ответчик) об обязании подписать (согласовать) дополнительное соглашение о заключении договора аренды на новый срок. В свою очередь Брянская таможня, ссылаясь на отказ арендатора возвратить арендуемые помещения по истечении срока действия договора аренды, предъявила встречный иск.

В обоснование своих требований ООО «Минерал» сослался на ст. 621 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды федерального имущества № ххх от 02.09.2004. Однако суд в рассматриваемом случае не принял во внимание доводы истца (арендатора). Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако, как усматривалось из материалов дела, ООО «Минерал» постоянно нарушало сроки внесения арендной платы, которую общество обязано своевременно и полностью вносить. Факты неуплаты арендной платы подтверждаются вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области: от 23.07.2008 по делу № ххх (несвоевременная уплата) за период с 06.12.2006 по 18.01.2008), от 13.10.2009 по делу № ххх (за период с 01.11.2008 по 13.08.2009). Суд расценил указанный факт как свидетельство о систематическом нарушении ООО «Минерал» условий договора.

Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о необоснованности требования ООО «Минерал» обязать Брянскую таможню подписать (согласовать) дополнительное соглашение № 278 от 02.10.2009 к договору на аренду федерального недвижимого имущества от 02.09.2004 № ххх. В итоге иск арендатора оставлен без удовлетворения.

2. Предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что арендодатель заключил договор аренды того же имущества с третьим лицом. Этот вывод вытекает из решений судов при рассмотрении споров о защите преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ стал иск ЗАО «Дальневосточный экспресс» (ЗАО) к Хабаровской квартирно-эксплуатационной части Дальневосточного военного округа (далее — эксплуатационная часть) о понуждении к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения от ххх № ххх³⁸.

Ниже приведем аргументацию решения суда по данному делу. В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.

Следовательно, оснований для удовлетворения иска у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось.

Таким образом, для реализации преимущественного права арендатору необходимо представить доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.

3. Важно, чтобы арендодатель получил уведомление арендатора о желании заключить договор на новый срок не позднее срока, предусмотренного договором. На практике такое уведомление о намерении продлить (либо перезаключить) договор аренды направляется арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия данного договора. Иными словами, месячный срок уведомления о намерении продлить договор аренды является минимальным.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку указанная норма не предусматривает возможность изменения ее действия договором, возникает вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре, что, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок?

Определенная специфика существует при заключении договора аренды государственного и муниципального имущества путем проведения торгов. Если договор аренды государственного и муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, по которому для заключения этого договора требуется проведение торгов, то условие о пролонгации договора на тот же срок не применяется после вступления в силу указанного закона. В случае продолжения исполнения договора после истечения срока его действия такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

§ 5. Порядок расторжения (изменения) договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды предусмотрено специальными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 619, ст. 620). Названные нормы предусматривают расторжение договора аренды по инициативе стороны договора.

Статья 619 ГК РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя:

1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом существенными, согласно п. 2 ст. 450 ГК, должны признаваться нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Очевидно, что существенным нарушением договора аренды можно признать сдачу в субаренду объекта аренды без согласия арендодателя, а также нецелевое использование арендуемого имущества.

2. Арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ имущества в результате неисполнения арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК)³⁹.

3. Арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд.

По этому основанию для расторжения договора необходимо установление факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора.

Даже после уплаты долга по арендной плате арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с задолженностью по платежам. Такой вывод содержит постановление Пленума ВАС РФ от 2011 г. № 73 (абз. 2 п. 23 ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

4. Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Применительно к договору аренды обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта возлагается законом, например, на арендатора в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа (ст. 644 ГК РФ). В остальных случаях исполнение обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонта стороны должны предусмотреть в договоре.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Таким образом, перечень оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, содержащийся в ст. 619 ГК, является открытым и может быть дополнен иными основаниями, предусмотренными договором. Такого рода основания могут быть не связаны с нарушением условий договора⁴⁰.

Отметим, что сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 4 ст. 450 ГК РФ).

Особенностью арендных правоотношений является установленная Гражданским кодексом РФ досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций между арендатором и арендодателем в случаях досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодатель обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Как правило, в договоре стороны устанавливают 30-дневный срок предупреждения об исполнении обязательства. Данное предупреждение прикладывается затем к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды вместе с доказательствами направления этого предупреждения арендатору.

В случае непринятия арендатором соответствующих мер после получения предупреждения от арендодателя арендатор должен направить письменное предложение о расторжении договора согласно п. 2 ст. 452 ГК.

Затем начинается судебная процедура расторжения договора аренды. Расторжение договора происходит на основании решения суда.

Арендатор также наделен правом заявить требование о досрочном расторжении договора (ст. 620 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, является основной обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК). Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В связи с этим интересна позиция Арбитражного суда Московского округа по иску о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании расходов⁴¹. Суд пришел к выводу, что когда сторонами определено назначение передаваемого в аренду имущества, определена цель, для которой имущество передается в аренду, однако действующие законодательные ограничения запрещают использование являющегося объектом аренды имущества по такому целевому назначению, применению подлежат положения п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд установил, что определенный протоколом заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы вид разрешенного использования земельного участка — благоустройство и озеленение — исключает осуществление строительства на земельном участке, тогда как договор аренды заключен сторонами именно для целей проектирования и строительства гостиницы. С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а оплаченная арендатором стоимость права за заключение договора аренды и внесенные арендные платежи подлежат возврату.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки. Данное положение обусловлено правилом ст. 616 ГК РФ.

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора по требованию арендатора не является исчерпывающим, поскольку договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В ст. 620 ГК РФ отсутствует правило, обязывающее арендатора предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Однако это не означает, что арендатор вправе сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Он также обязан соблюдать досудебную процедуру урегулирования разногласий. Это обусловлено правилом п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение (изменение) договора по соглашению сторон. Согласно п. 1 ст. 450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В связи с отсутствием в главе 34 ГК РФ специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, полагаем, что подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Иными словами, стороны могут предусмотреть в договоре аренды расторжение договора по соглашению сторон. Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая арендные правоотношения, не содержит императивных норм, запрещающих расторжение договора по соглашению сторон.

Для досрочного расторжения арендатором либо арендодателем договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, такие конкретные основания должны быть предусмотрены договором. В качестве такого дополнительного условия расторжения договора аренды по требованию арендатора может быть, например, утрата арендатором производственной необходимости в использовании помещения.

Возможность включения в договор, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, условия об одностороннем отказе от исполнения договора не оспаривается учеными-цивилистами и подтверждается судебной практикой⁴².

Как справедливо отмечает О. М. Свириденко, право участников на односторонний отказ от исполнения обязательств должно однозначно следовать из условий договора. «Недостаточно лишь направить заблаговременное предупреждение о предстоящем расторжении обязательств за год до расторжения договора аренды, поскольку условие договора, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке»⁴³. Если в договоре аренды не будут конкретизированы иные основания для отказа каждой стороны от договора аренды, это приведет к необоснованному досрочному расторжению договора с использованием заблаговременного уведомления другой стороны. При этом, прежде всего, пострадает стабильность арендных правоотношений.

Контрольные вопросы

1. Дайте характеристику истории развития правового регулирования аренды.

2. Какое место занимает договор аренды в системе гражданско-правовых договоров?

3. Какие условия являются существенными для договора аренды?

4. Определите права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды.

5. Назовите порядок и основания изменения и расторжения договора аренды.

Литература

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002.

2. Белов В. А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3.

3. Кандауров А. В. Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды // Законодательство и экономика. 2010. № 3.

4. Пьянкова А. Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 3. С. 24–29.

5. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; ИНФРА-М, 2013.

6. Шевченко Е. Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 2.

Нормативные правовые акты

1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.

2. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. I). Ст. 3615.

3. Письмо Росимущества от 22.12.2016 № ДП-03/53391 «По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок» // СПС «КонсультантПлюс».

4. Постановление Правительства РФ от 26.07.2010 № 537 (ред. от 17.12.2014) «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения» (вместе с «Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения», «Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения») // СЗ РФ. 2010. № 31. Ст. 4236.

Судебные акты

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // ВВАС РФ. 2002. № 3.

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. // БВС РФ. 2015. № 8. Авг.

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» // ВВАС РФ. 2014. № 8.

4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // ВВАС РФ. 2014. № 4. Апр.

5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // ВВАС РФ. 2014. № 5.

Глава 2.
Договор аренды зданий и сооружений

Знать: понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений; признаки зданий и сооружений; специфику использования этого договора в предпринимательской деятельности.

Уметь: определять предмет договора аренды и его существенные условия; согласовать условия об объекте аренды путем индивидуализации здания или сооружения.

Владеть: навыками анализа судебной практики о спорах по заключению, исполнению и расторжению договоров аренды зданий и сооружений.

§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений. Особенности договора аренды зданий и сооружений.

§ 2. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Исполнение договора аренды зданий и сооружений.

§ 3. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений.

§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений.
Особенности договора аренды зданий и сооружений

Правовое регулирование аренды здания и сооружения составляют специальные нормы § 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также правила § 1 этой главы, которые содержат общие положения об аренде и применяются ко всем видам аренды субсидиарно.

1.1. Предмет договора аренды здания и сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование (ст. 650 ГК РФ). Из приведенной нормы, а также из общих положений об аренде (ст. 606, 607 ГК РФ) следует, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.

Прежде всего возникает вопрос: какими признаками характеризуются здание и сооружение, а также в чем состоит отличие одного от другого.

Определение этих понятий содержится в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (подп. 6 и 23):

6) здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

23) сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций, и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов⁴⁴.

Таким образом, главным отличием здания от сооружения является их назначение: здание может иметь жилое или нежилое назначение и предназначено для постоянного или временного пребывания в нем людей, а сооружение имеет только нежилое назначение (например, производственное или техническое назначение). К сооружениям относятся, например, нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта), концертные залы, мосты, тепловые узлы и другие инженерные сооружения.

Здание и сооружение имеют важный признак — связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной, что перемещение указанных объектов недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Названный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, киосков и т. п.), которые не относятся к объектам недвижимости.

Особенностью договора аренды здания (сооружения) является обязательность согласования условия об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое требование содержит п. 3 ст. 607 ГК РФ. Данные об имуществе содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН). Указанная выписка предоставляется Росреестром (его территориальными органами) в соответствии с ч. 1 ст. 28, ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ)⁴⁵.

Кроме того, согласно ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ стороны могут использовать данные других документов, которые подтверждают государственный учет объектов недвижимости. Данные о государственном учете объектов недвижимости могут содержать следующие документы:

– кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей до 01.01.2017);

– выписки из ЕГРП или свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект.

В целях индивидуализации здания или сооружения договор аренды должен содержать дополнительные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости. Такие сведения перечислены в ч. 4, 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Структура и правила внесения записей в ЕГРН о здании и сооружении установлены Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943⁴⁶.

Данные в отношении арендуемого здания (сооружения) можно получить путем запроса выписки из ЕГРН, которая удостоверяет государственный кадастровый учет объекта недвижимости, государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество.

Сведения, размещенные на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru), являются общедоступными. Информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости выдается в форме выписки из ЕГРН об объекте недвижимости или в форме выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Выписка из ЕГРН может являться приложением к договору аренды здания или сооружения.

Примером индивидуализации здания может служить следующая формулировка в договоре аренды: «Объектом аренды является административное здание с кадастровым номером (указывается номер), расположенное по адресу: ______, общей площадью ______ кв. м.». Кроме того, в договоре необходимо указать назначение арендуемого здания, количество этажей, в том числе и количество подземных этажей.

Необходимо также конкретизировать в договоре земельный участок, на котором располагается объект аренды, указав его кадастровый номер и площадь.

Арендатору до заключения договора целесообразно проверить соответствие сведений, указанных в выписке из ЕГРН и иных документах на объект аренды (состояние, площадь, возможность использования объекта по целевому назначению, месторасположение и др.), фактическим данным. При выявлении каких-либо расхождений объекта аренды сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от заключения договора аренды здания, если это здание не соответствует его интересам.

Если арендатор мог осмотреть здание и выяснить особенности объекта аренды, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил невозможность использования здания в целях, указанных в договоре, то арендатор не сможет оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

Суд вправе отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок. Такой вывод содержит п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В случае если при передаче имущества арендатор обнаружит, что состояние и иные характеристики объекта не позволяют использовать его в целях, предусмотренных договором, и не соответствуют условиям последнего, он вправе потребовать расторжения договора. Вместе с тем если арендодатель устранит недостатки в разумный срок, то арендатор не сможет заявить такое требование. В качестве аргументов в свою защиту арендодатель может использовать позицию судов, согласно которой, когда арендодатель устраняет обнаруженные недостатки в разумный срок, арендатор с учетом правила абзаца 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ не вправе требовать расторжения договора.

К особенностям заключения договора аренды здания (сооружения) можно отнести необходимость определить в договоре права арендатора здания на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание.

Права арендатора здания на земельный участок регламентируются нормами ст. 652 и 653 Гражданского кодекса.

Согласно правилу п. 1 ст. 652 Кодекса одновременно с передачей правомочий владения и пользования арендуемым зданием (сооружением) арендатору передаются права на земельный участок, на котором расположено арендуемое имущество. Права на указанный земельный участок передаются арендатору в силу прямого указания закона независимо от указания на это право в договоре аренды здания. Таким образом, норма п. 1 ст. 652 ГК РФ служит обеспечению принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. Кроме того, в этом проявляется и основной признак недвижимого имущества — прочная связь объектов недвижимости с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ).

Объем правомочий арендатора на земельный участок зависит от того, каким правом на данный участок обладает сам арендодатель. ГК РФ предусматривает две ситуации: первая — арендодатель здания (сооружения) является собственником земельного участка и вторая — земельный участок, на котором расположено здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение), арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК). Таким «иным» правом арендатора здания может быть право безвозмездного пользования земельным участком, предоставление которого предусмотрено ст. 24 Земельного кодекса РФ, а также сервитут.

В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание, аренда здания (сооружения), находящегося на этом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Пункт 2 ст. 652 ГК содержит диспозитивное правило, согласно которому если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Несомненно, чтобы в будущем избежать конфликтных ситуаций в договоре аренды, следует конкретизировать право арендатора здания на земельный участок.

Определение права арендатора здания на соответствующий земельный участок имеет важное значение еще и потому, что в договоре необходимо определить размер арендной платы. На практике предусмотренная договором аренды здания (сооружения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.

В связи с этим приведем пример из судебной практики (определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС16–7310)⁴⁷.

Уполномоченный орган (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды здания, находящегося в муниципальной собственности. Согласно условиям договора размер арендной платы определялся в соответствии с методикой расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, которая была утверждена решением представительного органа местного самоуправления. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора (учреждения) неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование земельным участком, на котором расположено указанное здание.

Решением суда