Horst Ropertz

Mietvertrag und

neue Wohnung

Ihr Recht als Mieter

Fachverlag ProJuris

Inhaltsverzeichnis:

I. Der Mietvertrag

1. Falsche Frage, falsche Antwort. Auf unzulässige Vermieterfragen müssen Mieter nicht wahrheitsgemäß antworten.

2. Handschlag statt Unterschrift. Mündliche Mietverträge gelten, bergen aber Risiken.

3. Ein Grundgesetz für die WG. Wohngemeinschaften sollten sich juristisch absichern.

4. Eine Klausel gegen überraschenden Auszug. Mieter und Vermieter können im Mietvertrag gegenseitig auf Kündigung verzichten.

II. Vor dem Einzug

5. Viel Unsicherheit um die Mietsicherheit. Die Mietkaution darf der Vermieter nicht willkürlich antasten.

6. Ein satter Aufschlag für nichts. Viele Wohnungen sind kleiner als im Mietvertrag angegeben.

7. Kein Wohnraum, aber auch kein rechtsfreier Raum. Keller, Abstellraum, Garage. Auf den Mietvertrag kommt es an.

8. Wer bietet weniger? Suche Handwerker, biete schmales Budget: per Internetauktion zum Anstreicher, Maurer, Klempner.

9. Sparpotentiale zwischen Küche und Bad. Kosten für Strom, Wasser und Heizung kann jeder senken.

10. Teurer ist manchmal billiger. Beim Kauf großer Haushaltsgeräte läßt sich viel Geld sparen - oder auf die Dauer verschwenden.

11. Die Schlüsselfrage. Verlust, Austausch, Rückgabe: der Dreh mit dem Wohnungsschlüssel.

12. Abgerechnet wird zum Schluß. Lockt der Vermieter mit niedrigen Nebenkostenvorauszahlungen, sollte sich der Mieter gegen Nachforderungen wappnen.

Das fehlte noch!

Hundekot und Sauerkraut vor Gericht. Kuriose Mietrechtsprozesse: Krähende Hähne, schnarchende Vermieter und laute Pinkelgeräusche.

I. Der Mietvertrag

1. Falsche Frage, falsche Antwort

Auf unzulässige Vermieterfragen müssen Mieter nicht wahrheitsgemäß antworten.

Dem Mietinteressenten gefällt die Wohnung, aber ist ihm auch zu trauen? Das fragt sich mancher Vermieter vor Vertragsabschluß. Vor allem Makler und Wohnungsunternehmen wedeln vor Abschluß des Mietvertrags gerne mit Mieterfragebögen herum. Grund ist die Angst vor Zahlungsausfall und Mietnomaden. Mit den richtigen Fragen glauben manche Vermieter und Vermittler am Wohnungsmarkt die Spreu vom Weizen trennen zu können. Eine Reihe von Fragen ist zulässig, andere nicht.

Prinzipiell sind Mieter nicht verpflichtet, solche Fragebögen auszufüllen. Der Nürnberger Fachanwalt Dirk Clausen rät dennoch zur Kooperation. Da der Vermieter ebensowenig verpflichtet sei, dem Interessenten seine Wohnung zu vermieten, komme man um das Ausfüllen kaum herum, wolle man die Wohnung haben.

Die Fragen solle man durchweg ernst nehmen. Wenn der Mieter Fragen falsch beantworte, so Clausen, „kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder fristlos kündigen“. Konsequenz: Der Mieter darf gar nicht erst einziehen oder muß die Wohnung sofort räumen. Das gelte aber nur, wenn der Mieter eine zulässige Frage falsch beantwortet habe, betont Clausen.

Wahrheitsgemäß antworten muß der Mieter auf Fragen nach seinem Familienstand, der Zahl der Personen, die einziehen sollen, seinem Einkommen und Arbeitgeber, beabsichtigter Tierhaltung und auf die Frage, ob er in den vergangenen drei Jahren die eidesstattliche Versicherung („Vermögensauskunft“), früher „Offenbarungseid“ genannt, abgegeben hat. Umstritten ist, ob sich der Interessent äußern muß, ob er raucht.

Andere Fragen sind unzulässig und dürfen falsch beantwortet werden. Das betrifft die sexuelle Orientierung, die Religion, Krankheiten, Kinderwunsch, Musikgeschmack sowie die Zugehörigkeit zu Parteien, Vereinen und Verbänden.

Letzteres berührt oft die Frage, ob man Mitglied im Mieterverein sei. Auch wie man die Wohnung gestalten wolle oder warum das letzte Mietverhältnis beendet worden sei, darf nicht gefragt werden. Der Mieter kann solche Fragen getrost falsch beantworten, weil er sich in der Regel nur Nachteile einhandelt, wenn er die Antwort verweigert.

Auch Alter und Staatsangehörigkeit darf der Vermieter nicht abfragen. Doch kann er sich den Personalausweis, der diese Angaben vermerkt, zeigen lassen oder eine Kopie anfertigen. Fragen nach Vorstrafen und laufenden Ermittlungsverfahren sind ebenso unzulässig - mit einer Ausnahme, wie die Juristen Christian Geppert und Andreas Ehrlich in ihrem Ratgeber „Mietrecht für Vermieter“ schreiben: „Geht es dabei um ein Vergehen mit einem mietrechtlichen Hintergrund, also beispielsweise um Einmietbetrug, darf nicht gelogen werden, sofern das Ganze nicht schon mehr als fünf Jahre zurückliegt.“

Deckt der Vermieter wesentlich später auf, daß der Mieter zulässige Fragen falsch beantwortet hat, ist das noch kein Freibrief für einen Rauswurf. Je länger der Mieter schon in der Wohnung lebt und seinen Verpflichtungen nachgekommen ist, desto besser sind seine Karten, trotz Falschauskunft bleiben zu dürfen. Letztlich kommt es dabei auf den Einzelfall an - und die Abwägung des zuständigen Richters.

2. Handschlag statt Unterschrift

Mündliche Mietverträge gelten, bergen aber Risiken.

Manchmal glaubt man, sich nur lächerlich zu machen oder als mißtrauisch zu gelten, wenn man auf einem schriftlichen Mietvertrag besteht: Der Eigentümer der Wohnung ist der eigene Vater oder Bruder. Oder ein befreundeter Kommilitone zieht mit in die Studenten-Wohngemeinschaft ein. Im Nu ist man sich über die Konditionen einig, frei nach dem Motto: ein Mieter, ein Wort.

Ist nur ein schriftlicher Vertrag ein gültiger Mietvertrag? „Nein“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. „Auch mündliche Absprachen können einen wirksamen Mietvertrag darstellen und ein unbefristetes Mietverhältnis begründen.“ Dazu müssen aber einige Punkte geklärt sein. „Voraussetzung ist eine Einigung über Mietparteien, Wohnung, Mietpreis und Mietbeginn“, so Wüstefeld.

Grundsätzlich sind Mietverträge formfrei. Für mündliche Kontrakte gelten daher die gleichen Bedingungen wie für schriftliche. Und welche Kündigungsfrist gilt für Mieter? „Sie beträgt drei Monate“, erklärt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieter, also längere Kündigungsfristen, sind unwirksam.“ Dagegen kann eine kürzere Frist von zwei Wochen vereinbart werden. Für den Vermieter ist die Kündigungsfrist gestaffelt, abhängig von der Wohndauer. „In den ersten fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate“, so Ropertz.

Vor allem für Vermieter stellt der Verzicht auf die Schriftform ein Risiko dar: Wird über die Nebenkosten zum Beispiel nichts mündlich vereinbart, gelten sie mit der Mietzahlung als abgegolten. Wird keine Kaution vereinbart, muß auch keine gestellt werden - der Vermieter hat nach Auszug des Mieters keine Sicherheit, aus der er sich bedienen kann, wenn zum Beispiel Zahlungen ausgeblieben sind oder in der Wohnung Schäden verursacht wurden.

In der Praxis kommen mündliche Verträge eher selten vor, am häufigsten innerhalb der Familie und Verwandtschaft oder im studentischen Milieu. Das liegt an der damit verbundenen mangelnden Rechtssicherheit. Manchmal dient der Verzicht auf die Schriftform aber auch der Verschleierung, zum Beispiel, wenn Studenten-WGs ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, wenn der Fiskus wenig über die Mietzahlung und ihre Höhe erfahren soll oder wenn Miethaie illegal im Land lebende Migranten mit Wuchermieten abzocken.

Im Streitfall steht oft Wort gegen Wort. „Ein mündlicher Vertrag läßt sich natürlich schwerer nachweisen“, gibt Mietfachanwalt Dirk Clausen zu bedenken. Daher sollten solche informellen Verträge möglichst nur vor neutralen Zeugen geschlossen werden. Im Streitfall könne es zum Beispiel als Beweis für einen Vertragsabschluß gelten, wenn der Mieter die Schlüssel erhalten habe oder mit Wissen des Vermieters in die Wohnung eingezogen sei.

3. Ein Grundgesetz für die WG

Wohngemeinschaften sollten sich juristisch absichern.

Wohngemeinschaften kommen wieder in Mode, anders als in den 1970er Jahren meist ohne Che-Guevara-Poster und Matratzenlager, dafür mit WiFi-Internet und Geschirrspüler. So entdecken Senioren die „Over-Fifty-WG“ für sich, um im Alter nicht zu vereinsamen, und für Studenten ist die Miete immer noch die happigste Ausgabe, an der sich in einer WG sparen läßt. Auch Vermieter sind selten abgeneigt, gerade in Uni-Städten.

Ohne Recht und Regeln geht die WG aber schnell baden. Der Deutsche Mieterbund rät, sich über alle Eventualitäten Gedanken zu machen: „Zunächst sollte geklärt werden, wer gegenüber dem Vermieter für die Mietzinszahlung verantwortlich ist. Soll nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft verantwortlich sein, darf auch nur diese Person den Mietvertrag unterschreiben.“ Unterschreiben alle WG-Mitglieder, sind sie alle gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung verpflichtet.

Wenn die WG auf Dauer mit ein und denselben Mitgliedern angelegt ist, sollten alle Hauptmieter sein. Ist die WG nur auf kurze Frist angelegt, sollte einer Hauptmieter sein, die anderen Untermieter. Der Verband Haus & Grund rät Vermietern, den Mietvertrag mit allen Mietern zu machen. Je mehr Schuldner es gebe, desto höher sei die Sicherheit für den Vermieter.

Weil unter WG-Genossen Zoff nicht selten ist, sollten die Kommunengründer einen Gesellschaftervertrag aufsetzen, um Rechte und Pflichten untereinander zu klären. Dazu gründet man per Vertrag eine BGB-Gesellschaft. Das entkräftet auch Vorbehalte von Vermietern. Haben alle WG-Genossen den Mietvertrag unterschrieben, muß eine Kündigung auch gegenüber allen Vertragspartnern erfolgen. Kündigt die WG, müssen alle Bewohner unterschreiben.

Vor allem in Studenten-WGs geht es oft wie im Taubenschlag zu. Wenn einzelne WG-Bewohner kündigen, andere aber bleiben wollen, gibt es ein Problem. Dann müssen kündigungswillige WG-Mitglieder erst einmal ihre Mitgliedschaft in der BGB-Gesellschaft nach Paragraph 723 des Bürgerlichen Gesetzbuches kündigen. Dann können sie von ihren Mitbewohnern die Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages verlangen.

Zu Streit kann auch die Frage führen, ob einzelne WG-Mitglieder gegen den Willen des Vermieters ausgetauscht werden dürfen. Der Mietvertrag sollte deshalb eine Vereinbarung über Mieterwechsel enthalten. Oder nur einer unterschreibt für die WG, aber eine Klausel garantiert, daß WG-Mitglieder wechseln dürfen.

Neben klassischen Wohngemeinschaften sind auch Zweier-WGs verbreitet. Meist wohnen dann unverheiratete Paare zusammen. Für sie gilt das Wechselrecht nicht, wohl gibt es aber im Grundsatz einen Anspruch, daß der Vermieter die Untervermietung erlauben muß. Der Mieter muß den Vermieter aber fragen. Wer untervermieten will, kann sich auf BGB-Paragraph 553 berufen. Ausnahme: Der Wohnraum ist „übermäßig belegt“, oder der Vermieter hat wichtige Gründe zur Ablehnung.

In manchen WGs herrschen de facto nur Untermietverhältnisse, weil man den Vermieter umgehen wollte. Das kann Ärger geben. Nimmt ein Student als Mieter zum Beispiel einen Kommilitonen als Untermieter auf, braucht er die Zustimmung des Vermieters. Dazu müsse der Vermieter den Mieter vom „grundsätzlichen Verbot der Drittüberlassung“ befreien, erklärt Fachanwalt Norman Spreng in seinem Ratgeber „Rechte und Pflichten des Mieters“. Die Erlaubnis kann, so Spreng, „auch stillschweigend erteilt werden, etwa wenn der Vermieter die Untervermietung bei Kenntnis der Umstände über eine längere Zeit duldet“.

Willkürlich ablehnen darf der Vermieter nicht. Im Gegenteil - hat der Mieter ein „berechtigtes Interesse“, kann er das Recht unterzuvermieten einklagen. Oft genügt ein wirtschaftliches Interesse.

4. Eine Klausel gegen überraschenden Auszug

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag gegenseitig auf Kündigung verzichten.

Kündigungen von Mieter oder Vermieter sind für eine Partei meist ärgerlich. Kündigt der Vermieter zum Beispiel wegen Eigenbedarfs oder geplanten Verkaufs der Wohnung, ist das für den Mieter ein Schock. Kündigt der Mieter, muß der Vermieter binnen drei Monaten einen Nachmieter finden, wenn er keinen teuren Leerstand will. Ein Ausweg, um auf Nummer sicher zu gehen, ist der Kündigungsverzicht.

Früher wurde das Kündigungsrisiko gerne per Zeitmietvertrag umgangen - aus dem es kaum ein Entkommen gab. Weil es seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr möglich ist, einen „einfachen“ Zeitmietvertrag abzuschließen, versuchen Vermieter ihre Mieter über einen Kündigungsausschluß langfristig an sich zu binden. Eine solche Klausel lautet dann etwa: „Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. In den ersten drei Jahren ist das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen.“

Vereinbarungen dieser Art sind prinzipiell möglich, berichtet der Deutsche Mieterbund. „Der Vermieter darf den Kündigungsausschluß nur nicht übermäßig lange vorsehen.“ Vermieter und Mieter oder auch nur eine Partei verzichten dann vertraglich darauf, während eines bestimmten Zeitraums zu kündigen. Damit wären die üblichen fristgemäßen Kündigungen zum Beispiel wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung durch den Vermieter oder die reguläre Kündigung des Mieters binnen Dreimonatsfrist ausgeschlossen. Kündigungen wegen Pflichtverletzung zum Beispiel bleiben aber möglich, sei es, daß der Mieter unbefugt untervermietet oder der Vermieter beispielsweise Hausfriedensbruch verübt oder die Wohnung nicht instand hält.

Oft wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart. Mit einer solchen Übereinkunft, die ausdrücklich zwischen den Mietparteien ausgehandelt wurde, kann wirksam vereinbart werden, daß der Mieter fünf Jahre lang auf sein Kündigungsrecht verzichtet, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 81/03).

Auch in einem Formularmietvertrag können die Mietparteien vereinbaren, daß beide Seiten auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Allerdings ist das auf einen Zeitraum von vier Jahren beschränkt, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VIII ZR 27/04). Eine Klausel im Formularmietvertrag, wonach nur der Mieter auf sein Kündigungsrecht verzichten soll, verwarf der BGH aber als unwirksam (Az.: VIII ZR 30/08).

Anders bei Staffelmietverträgen, bei denen die Miete planmäßig jedes Jahr steigt: In solchen Verträgen ist laut BGH-Urteil auch ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters wirksam (Az.: VIII ZR 270/07). Die Bundesrichter setzten aber auch hier zeitliche

Impressum

Texte © Copyright by
Kai Althoetmar Fachverlag ProJuris Am Heiden Weyher 2 53902 Bad Münstereifel

Bildmaterialien © Copyright by
Kai Althoetmar

Alle Rechte vorbehalten.

http://www.neobooks.com/ebooks/horst-ropertz-mietvertrag-und-neue-wohnung-ihr-recht-als-mieter-ebook-neobooks-AWZKDFdJakQMFja27Njk

ISBN: 978-3-7427-2008-5