# Убить риэлтора

Алина Степанова

– Вы хотите справиться с куплей-продажей квартиры сами? – демонически хохочет. – Сейчас я вас научу! Блеск и нищета, радость, отчаяние и даже побои, Василисы Премудрые и Иваны Дураки – в остросюжетном руководстве для любителей сэкономить на риэлторе. Самостоятельные сделки с недвижимостью, капканы и ловушки. Львы под маской овец. Внимание! Минздрав предупреждает и настоятельно не рекомендует повторять в домашних условиях описаное в книге. После прочтения сжечь! Пепел съесть.

© Степанова А., 2017

⁂


## Эпиграф

«Вся русская литература целиком построена на страдании. Страдает либо автор, либо персонажи, либо читатель», – цитата неизвестного мне автора, наиболее полно отражающая суть этого произведения.

Здесь же пострадают все! Автор, переживший и ежедневно переживающий великие потрясения на фронте борьбы за недвижимость, против недвижимости и с самой недвижимостью.

Персонажи баталий – участники описанных событий. Ну и, конечно, читатель, коего автор собирается оскорбить в лучших чувствах.

А что с вами делать? Надо. Верхи больше не могут, а низы не хотят. Или наоборот, не суть.

Революционные матросы ропщут: «Мы сами с усами – зачем нам посредник?»

И-и-и-и-и, мил человек – хочешь сам, жги! А я тебе помогу. Устанешь, замерзнешь, проголодаешься – всегда приходи за поддержкой. Поможем.

А пока – читай и страдай.

«Вчера труп агента по недвижимости был найден в тихом, спокойном зеленом районе, очень удобном, в пяти минутах от метро» (с).

На происшествие сбежались полиция и толпа скучающих зевак.

– А что случилось, что случилось? – кричали граждане.

Суровый усатый полицейский велел всем разойтись.

– Ну что вы мне тут столпились? Никогда трупов не видели? Так ступайте на кладбище – насмотритесь до тошноты.

Усатый полицейский пристальным опытным взглядом глянул на тело.

Агент по недвижимости был задушен. На тощей шее его виднелись здоровенные зловещие следы чьих-то лап, не знавших маникюра.

Уже холодный указательный палец несчастного весь испачкан синими чернилами.

Возле трупа валяется обрывок бумаги. Если присмотреться – это кусок договора, из которого видно – речь шла о комиссии в несколько сотен тысяч рублей.

От трупа в сторону болотистой местности вели странные зеленые следы.

– Хм! – шевелил усами полицейский.

Толпа мерно гудела.

Будто бы были свидетели, утверждающие, что на месте обнаружения трупа кто-то очень подозрительно квакал.

А одна старушка, Никитична, мелко крестясь, заверяла, что видела на поляне личную жабу Сереги Буханкина. Его домашнее животное ни с чем не спутать – такое мерзкое и экономное!

С глубоким отвращением на лице автор в сторонке жевал шоколадку и думал: «Вы, Буханкин, не знаете, а я вас, между прочим, вижу. Я знаю, кто убил риэлтора. Знаю, чьих рук, то есть лап, это дело – чья жаба его задушила. Убил риэлтора, сам себе злобный Буратино! – ехидно усмехался автор. – Сам теперь и мучайся».

Автор знал, что братья Буханкины давеча надумали старую родительскую трешку на две отдельные квартиры разменять. А любые операции с недвижимостью – это увлекательный квест с элементами детектива, налетом черной комедии и даже, как оказалось, нелегкой эротики, неведомой гранью чуть не доходящей аж до порнографии.

Ружье на сцене висит затем, чтобы один-единственный раз выстрелить.

Тысяча самсебериэлторов обойдется без агента, и ничего. И хорошо.

В этом деле самое главное – не оказаться тысяча первым. Тем, кому то ружье пульнет солью по причинному месту.

Продать квартиру, купить квартиру, остаться в живых и не сойти с ума – такое вообще возможно?

Возможно все – в новом бестселлере «Убить риэлтора».

Я часто натыкаюсь на вопросы в сети: а зачем нам нужен риэлтор? Ведь все же эти нехитрые действия можно произвести самому.

В этом месте автору всегда рассказывают, как удачно, выгодно и дорого их сосед продал или купил квартиру без риэлтора. Автор этого соседа знает – он, похоже, в Москве на всех один. Все с ним знакомы, но никто его не видел.

И в конце-то концов, автор дает обещание: если мы с вами дорого продадим квартиру, вы тоже можете говорить, что это не риэлтор у вас такой умный, а вы у себя сами.

Как контраргумент автор всегда рассказывает душеущипывательную женскую историю: одна дама (разумеется, прекрасная во всех отношениях) не ходила замуж до пятидесяти трех лет – претенденты все были недостойны. Не для них ее ягодка цвела. А в писят три взяла и выскочила за молодого мультимиллионэра. И он теперь с нее пылинки сдувает и на руках носит. Конечно, самой-то ей уже тяжело! Зачеркнуто.

Скажите: а вот если мы все последуем примеру этой дамы, мы получим такой же результат? Все выйдем замуж на шестом десятке за завидного парня?

Не путайте случайность с закономерностью.

Сосед поймал синюю птицу за хвост, продажа же (и та же покупка) – технологический процесс, которому нужно четко следовать. И если соблюсти все предписания в точности, успеха просто не может не быть.

А действительно. Что же вы отвлекаете меня от моих любимых расследований всякими глупостями?

Да, автор тут на досуге преступников в сфере недвижимости ищет. Не то чтобы они были очень ему нужны, но… и это уже совсем другая история. Если автора погуглить как «Степанова Алина риэлтор» – станет понятно, о чем мы сейчас говорим.

Давайте-ка я вам напишу книжку о том, через что вам нужно пройти, чтобы никому не платить?

Ну как никому? Конечно же заплатите мне, если вдруг во время чтения вам взгруснется и вы решите, что вам таки нужен проводник в этот увлекательный мир квадратно-метрового треша.

Я и моя команда – мы всегда найдем для вас время.

## Глава первая, в которой приоткрывается завеса тайн недвижимости

Самый лучший совет для желающих начать: НАЧНИТЕ!

Очень часто клиенты звонят автору не затем, чтобы он им что-то посоветовал, а затем лишь, чтобы в трубку поговорить самому с собой. Расскажут ситуацию, предложат пару выходов из нее, самостоятельно склонятся к одному из них и попросят одобрения сделанному выбору.

Тут моя роль – роль бородатого психолога, с мягкой кушеткой: а что вы при этом чувствуете? так вам будет комфортно? а вашим близким? Разумеется, я приму любое ваше решение и буду с вами до конца.

Хороший риэлтор – тот, который сопровождает ваш выбор, а не решает за вас, что для вас нужно. Хотя иногда так тяжело удержаться от комментариев и вызова скорой психиатрической помощи…

> Сказочка про ненужную продажу

> Женщина, вся в голубом, включая хитрым образом повязанную косынку, модного сейчас типажа «сзади пионерка, спереди пенсионерка», без устали поигрывая шестью кольцами на пяти пальцах в лучах солнечного света:

> – Я хотела бы сделать выгодный обмен. Продать мою двушку в Выхино, купить такую же, там же, и мне нужна доплата в миллион.

> – Зачем же вам этот миллион? Вы что-то планируете купить?

> – Миллион мне нужен на такси.

> Агент, думая, что ослышался:

> – Фто-фто-фто???

> – Я не привыкла пользоваться общественным транспортом…

> Тут мало объяснить, что поменять одинаковые квартиры с доплатой невозможно. Откуда же в одинаковом взяться дополнительным средствам? Доплата – за что???

> Так рассуждают клиенты:

> – Моя квартира стоит десять миллионов, а найти такую же можно за шесть.

> Кто при этом должен купить ее за десять, если за шесть их в ассортименте, мы знаем – тот самый загадочный «на каждую квартиру свой покупатель». Проще говоря, дурак, который купит что-то неуникальное намного дороже, чем оно того стоит.

Истории мои я специально начала со случая, в котором риэлторская медицина бессильна.

С одной стороны, я не имею права оценивать решения клиентов, а с другой – видя явную клинику, я просто обязана убрать пальцы несмышленыша от розетки. Можно было бы, конечно, заниматься изображением бурной деятельности, заключив договор – авось и выгорит. Но зачем? Агенты работают не по любви, а за деньги!


Минутка пользы

Собравшись продать, купить или обменять квартиру, задумайтесь: какую задачу решаете вы этим путем. Причем нужно понимать, что здесь жестокое двузаечное убийство не приводит к желаемому результату.

Купить квартиру для жизни, которую пока выгодно посдавать в аренду, – это три совершенно разные квартиры!

Квартиру, в которой вы сами захотите жить, выгодно в аренду не сдать. Отлично сдающаяся квартира не подойдет вам лично. А нечто среднее, соответственно, даст совершенно средний результат – сдавать неинтересно, жить неудобно. Прицельтесь!

## Глава вторая, экономная

> Сказочка про отлов бабушки

> На заре риэлторской карьеры попалась мне наследственная квартира, где сособственницы, тетушка шестидесяти пяти лет и племянница сорока с гаком, изволили друг другу в ночь перед сделкой мордочки набить. Набить, решая вопрос справедливого раздела имущества.

> После чего, под неусыпным оком соседей, проследовали ночевать в местный ОВД, в обезьянник.

> – Возьми у племянницы ключи, зайди к тете, одень ее и тащи на сделку, – велело мне начальство. – А то их как в шесть утра выпустили, тетушка переоделась в ночное, лежит на раскладушке и орет: «Ничего продавать не буду!»

> Сказать, что в тот момент у меня подкосились ноги, пошатнулось здоровье и перепутались волосы, – ничего не сказать.

> Мысленно я уже прикидывала, какой срок получу за незаконное проникновение в жилище, помноженное на киднеппинг старушки.

> Бог любит меня, и как только я положила трубку, готовясь преступить сразу несколько статей Уголовного кодекса, тетушка сама мне позвонила и как ни в чем не бывало бодрым голосом доложила, что уже ждет меня у метро.

> Вы же, в отсутствие риэлтора, должны быть готовы собирать старушек по городу, вкладывать их в исподнее и к прочим радостям жизни. А кто же вам будет призывом старушек на сделку заниматься? Взялся за гуж – не говори, что ты уж.

Эта книга специально написана для запугивания мирного населения. Двухлетний ребенок тоже, знаете ли, вполне может удачно переходить шестиполосную дорогу без сопровождения взрослых – история знает немало случаев.

Даже автор, в детстве живший на широком проспекте, сдуру катался на санках с горки, вылетая под колеса мчащегося транспорта.

Но это же не повод для гордости, и уж точно не пример для других.

Поэтому сейчас я вас хорошенечко так попугаю.

Но нужно быть честным. Аннотация к книге обещает, что вы, прочтя ее, сможете обойтись без риэлтора. Сможете-сможете. Во всяком случае, самые отчаянные и безбашенные – как раз из тех, кто в двухлетнем возрасте МКАД перебегал.

Для примера нам понадобится какая-то простая, как инфузория, бытовая семейная драма.

Возьмем простейший гипотетический случай.

В трешке, доставшейся от родителей, живут два брата. Один, значит, вы – Буханкин Сергей, а второй – исчадие ада, ваш младший брат Буханкин Евграф. И что-то вместе-то вам уже и не живется, и надо что-то с этим делать.

Вы-то точно знаете, что.

Вы, в здравом уме и трезвой памяти (в отличие от ума брата своего, Евграфа), желаете разменять трехкомнатную квартиру на две жилплощади.

Если бы младший Евграф имел честь, совесть и прочие достоинства – он бы непременно собрал свои вещи и умелся из общей квартиры подальше. Памятуя о том, сколько горя в жизни он вам уже причинил – чего стоит только выдранный хвост вашей любимой деревянной лошадки или сломанный транспортир! Но нет! Это чудовище в братском обличии непременно желает жить в отдельной квартире, а не под грибком во дворе. Поэтому вам, жертве обстоятельств, приходится менять чудесную родительскую квартиру на две конурки, «три дня на собаках от метро, после пожара, первый этаж, окнами на железную дорогу».

Вы задумываетесь над тем, как это осуществить. Листаете интернет, разговариваете с мужиками во дворе.

Мужики, безусловно, предлагают вам хорошего риэлтора – тот недавно их сестре офигенный разъезд забабахал. Взял, собака, дорого (все они жулики), но на все хватило, даже еще чуть-чуть осталось, а потому хоть и дорого – не жалко.

При слове «дорого» шерсть на вашем загривке встала дыбом. Ноздри начали раздуваться, а копыто в резиновом сандалике на носок стало непроизвольно бить об асфальт.

– Ну-ну! Вы на него посмотрите! Тоже мне Конек-Горбунок нашелся! Спокойно!

Зачем вам риэлтор? Что вы – лошадь, что ли? Ну, в смысле, и без кузнеца человек разумный вполне справится. Чай не интегралы брать.

И потом, хороший риэлтор действительно стоит дорого (посмотрите на меня: это ж все прокормить – дешево не отделаешься), а плохому и рубль отдать жалко. Так что нафиг-нафиг. Давайте-ка сами.

Так с чего же начать? Ну конечно, понять, за каким фигом вам все это нужно (об этом мы уже говорили). И после четкого осознания, за каким именно, приступать.

Минутка пользы

Следующим шагом после выявления истинной цели должна стать организация круглого стола переговоров, за который должны сесть все заинтересованные в сделке лица. Включая не только собственников, но и всех имеющих постоянную регистрацию в квартире.

Значит, нужно тащить на разговор не одного лишь брателло.

Двоюродную племянницу Машку из Тюмени, которую вы прописали в квартире, чтобы она во время учебы без регистрации по столице не шлындала, тоже придется оповестить.

Машке вы тоже должны будете объяснить, что нужно добровольно пойти в паспортный стол и выписаться. Можете даже пообещать прописать ее уже в новой квартире.

Но мы ведь, на примере Евграфа, уже знаем гадскую сущность некоторых веток вашей семьи. Поэтому племянница Машка вполне может скрутить композицию из трех пальцев и вообще ни в какой паспортный стол не пойти.

И выписывать тогда ее вы будете уже через суд, да и еще поискав хорошего опытного судебного юриста, не жулика.

А это, во-первых, существенно отложит реализацию ваших планов по разъезду, а во-вторых, несколько испортит репутацию вашей квартиры на рынке недвижимости – человек, выписанный по суду, очень плохо смотрится глазами покупателя.

Если ваши отношения с Евграфом оставляют желать лучшего, а медиатора (риэлтора-переговорщика) вы нанять пожабились, именно вам, для всех, придется выступать одновременно в роли психолога и в роли просящего. Причем здесь совершенно нелогично, почему это вдруг вы с братом должны понять друг друга, если не сделали этого за последние сорок лет.

И скорее всего, не поймете, и вас ждет грандиозный скандал. Но если не вы проведете переговоры – то кто же? Договоритесь!


## Глава третья, в которой мусор встретится с веником, а вы – с собственной ленью

Предположим, Евграф, брат ваш единоутробный, не стал, как обычно, бросаться в вас стулом. Жидким.

Мы вообще можем пофантазировать, что вы с Евграфом ударили по рукам, после того как пару раз ударили друг друга по лицу другими частями тела.

Вы с братом взяли, да и договорились о совместной продаже квартиры.

Что же должно стать следующим шагом? Знающие люди говорят, что это – хоум-стейджинг! Хоум – дом, стейджинг – наведение порядка и красоты. Предпродажная подготовка, в общем.

Тут, конечно, надо разбираться, кто как живет.

Если к примеру, вы модный дизайнер или там стилист – то да, вам понадобится именно хоум-стейджинг. Ежели нет – то не выпендривайтесь и просто тщательно приберите срач в квартире.

Нет абсолютно никакой необходимости перед продажей евроремонты ремонтировать. «Убитые» квартиры покупают даже охотнее – никто не станет переплачивать за чужой, обычно плохой, вкус. И даже если вы поклеите ваши любимые черные обои, с золотым тиснением, черепами и змеями и на этом основании захотите на три миллиона больше – шиш с маслом вы чего получите.

Потенциальный покупатель, в своем уме, всегда предложит вам обои эти, драгоценные, снять со стен, свернуть в трубочку и засунуть себе в ж… «жигули», я имею в виду, и увезти в новое жилище.

> Сказочка про тошнотворненькое

> Зайдя в одну квартиру, агент пытался пасть смертью храбрых – ибо тут же запнулся о мерзкую гору засаленной обуви вперемешку с какими-то проводами у входа.

> Мусор, пыль, кошки и какие-то, вроде бы нужные, вещи ровным слоем были разложены по полу. Кроме разложенного мусора на расстеленной двухъярусной кровати, прямо в коридоре, богатырским сном спали два мужика, арендующие койко-места.

> Хозяйка квартиры открыла агенту в чем-то вроде полупрозрачного пеньюара на голое тело.

> Агент, даром что одного полу с хозяйкой, с трудом вышел из ступора.

> – Может, вы оденетесь? Сейчас люди смотреть придут.

> Напрасно он из ступора выходил. Вскорости ему пришлось туда вернуться.

> – Я не стесняюсь! – Хозяйка скинула пеньюар и осталась в чем мать родила.

> Помахивая ягодицами, хозяйка достала нечто вроде утягивающего комбинезона и принялась упихивать в него мощные телеса.

> – Помоги, чего стоишь?

> Тут агенту волей-неволей пришлось прикоснуться к голой потной коже клиента. Знал бы агент, что ждет его впереди!

> С трудом натянув вторую кожу, хозяйка квартиры плюхнулась в широкое кресло, утомленно обмахиваясь газетой. Сиськи до пояса, разметались по квартире.

> – О, мои глаза! – мысленно молил о помощи агент.

> Внизу утягивающий комбинезон имел отверстие для отправления физиологических нужд. Там надулся странный шарик, вроде как вывалившегося края живота.

> – Живот поправьте.

> – Где живот?

> Хозяйка квартиры подобрала сиськи, изогнулась, чтобы заглянуть внутрь себя:

> – А! Это не живот – это писечка!..

> До конца вечера приходилось агенту бороться с тошнотой. Даже мощные аптечные препараты от токсикоза беременных не могли побороть воспоминаний.

Минутка пользы

Вам все равно переезжать. Так стоит ли продолжать хранить весь этот хлам, накопленный веками?

Вы посмотрите вокруг – эту же колекцию неликвидного дерьма еще ваша прабабушка собирать начинала.


Дедушкино пальто, прадедушкино пальто, прабабушкина перина – вы что, это все в новую квартиру повезете, чтобы сразу наполнить ее привычным запахом старых трусов? Ну ведь нет же. Выбрасывайте прямо сегодня и не жалейте!

Начните с того, чтобы отнести на помойку коллекцию зверски умерщвленных вашим папой-садистом мерзких бабочек, очень ценный, в пятидесятых годах прошлого века, закопченный чайник и пожелтевшую подписку на журнал «Крестьянка» за последние сорок лет. Подписку обязательно. Она не только от старости пожелтела – на нее эти дурацкие коты сто раз сходили.

Между прочим, нанять специалиста по уборке можно тысячи за три, если постараться. Но коль уж вы начали экономить, объясню главный принцип: даже очень старенькая, вусмерть обосс… – в смысле ободранная квартира должна быть вычищена зубной щеткой до скрипа и иметь запах луговой свежести.

Если сто поколений кошек хором ссали на этот диван – вынести на помойку немедленно.

С обеих сторон вымыть все окна, шваброй почистить от паутины потолок, натереть мебель средством с приятно пахнущим воском.

В аккуратно выглядящие новые (!) коробки, что продают в сетевых магазинах, начать складывать свои вещи. Коробки в чистой квартире создадут атмосферу переезда и освобождения пространства.

Грязные шторы постирать, впервые за весь их срок существования, и повесить тщательно выглаженными. Не до стрелок, но все же.

На окна поставить цветы.

Оторванные, еще вами же в детстве, обои – подклеить, все, что открутилось, – прикрутить, все, что сломано, – починить, все, что нельзя починить, – выбросить.

Нет ничего более мерзкого, чем косо свисающая дверца грязного кухонного шкафа.

Хотя нет, есть – текущий кран и его рыжий след.

Надо говорить, что унитаз – это не то, что показывают на презентации? Я вам, конечно, не предлагаю поставить в него букет цветов, но пластиковую крышку-то за триста рублей вы купить можете? Хоть однотонную, хоть с китайскими котятами – все равно, только бы люди не видели этого безобразия.

По дому следует разложить саше (такие специальные мешочки) с травами и приятными отдушками, пахучее мыло и прочие приспособления, которые могут заглушить запах «бабушкиных трусов» – обычный запах старого дома.

Предупреждаю: не балуйтесь индийскими благовониями – они очень и очень на любителя. Можете получить совершенно обратный результат. Обзовут сектантами и откажутся иметь с вами дело. Приберитесь!

## Глава четвертая: играем в папарацци

Только отмыв таким образом квартиру, после избавления от старой нефункциональной мебели и прочего скарба приступаем к фотосессии для рекламного объявления.

> Сказочка про фотосессию

> Приходя на просмотр одной квартиры, покупатели пытались с диким криком убежать куда глаза глядят. Приходилось их останавливать и говорить: «Ну вы чего, это же детские игрушки, а не скорпионы в таком количестве по полу рассыпаны!»

> Когда в крохотной двушечке живет семейная пара с двумя детьми, фотографировать там негде, нечего, а надо. Куда без фотографий-то?

> Агент, конечно, предложил свои услуги, но ребята сказали: «Ладно – сами все сделаем».

> Увидев фото, агент был приятно шокирован.

> Клиенты пригласили в гости родственницу – известного московского фотографа (очень сожалею, что такие родственники есть не у всех).

> Под бутылочку, а то и не одну, хорошего алкоголя весь домашний скарб, вместе с дитями и котами, отгребался в один угол.

> Угол же противоположный стильно снимался на хорошую камеру, пока глава семейства мужественно прижимал спиной падающее и расползающееся барахло к стене.

> Но это им повезло, конечно, – услуги известного московского фотографа нонче дороги, и не укупишь. Но собраться с друзьями-родственниками не как обычно, побухать, а для дела – это ж святое. Друзья познаются в беде? Вот пускай прямо сейчас и познаются. Не зря же говорят: один переезд равен двум пожарам.

> Так вот, когда покупатели пытались с диким воем покинуть помещение, агент ловил их за руку: «Ну куда же вы? Погодите! Да эта самая заваленная игрушками квартира может выглядеть вот так – стильно и аккуратно!» – И квартира продалась. А куда бы она делась, при грамотном-то подходе?

Минутка пользы

Тут действуют простые и ясные принципы, известные любому юному фотографу. Помещение снимается от окна к двери, и от двери к окну. Фотографии должны быть максимально информативными и давать представление о размерах и форме комнат, а совсем не о том, сколько и где у вас чего валяется. Нет задачи у фотографий передать всю загадочность вашей русской души. Не должен потенциальный покупатель думать, зачем у вас напротив унитаза старый стул стоит – для прикола, нигде ему больше места не нашлось или еще чего похуже.

Даете Евграфу в руки большой тазик и складываете в него все, что попадается на вашем пути: фотографии в рамочках, статуэтки, лекарства, баночки, скляночки, личные мелочи – максимально обезличивая пространство.

На кухне в тазик должны попасть все ковшики, тарелочки, моющие средства, губки, прихватки, специи и даже кипящий чайник.

Отснятые помещения должны приобрести стерильный вид вылизанного перед сдачей дорогим гостям гостиничного номера. Нет, перебарщивать и вертеть из махровых полотенец лебедей – не надо!

Повторюсь, если сразу кто не понял: будь проклят тот, кто фотографирует унитаз с открытой крышкой! Единственные допустимые снимки этого предмета целиком – это фото его в магазине, пока он девственно чист. Выкладывать свидетельства многолетнего использования ночной вазы – удел извращенцев-копрофилов. А у них плохо продаются квартиры – нам с ними не по пути!

Фотографии мирно спящих на диване бабушек и вашего случайного отражения в зеркале без трусов, без сомнения, украсят собой многие соцсети, с подписью: «Ржунимагу, автор жжот, снимай ищо», но вряд ли приведут вас к желаемому результату – продаже квартиры.

Тут, кстати, еще важно, чем снимать.

Если вы человек теплый, ламповый и все ваши гаджеты выпущены еще при царе Горохе, найдите приятеля с чем-то вроде нового смартфона, с хорошей камерой и сделайте более или менее качественные снимки.

После съемки все удачные выбранные кадры (удачные – это те, где не завален горизонт, те, которые дают представление о комнате) я рекомендую хорошо осветлить в фоторедакторе. Так уличные фотографии (обязательно нужно снять дом, подъезд, двор, детскую площадку) станут ярче, а внутриквартирные наряднее.

«Ты сними, сними ее (квартиру), фотограф!» (с)

## Глава пятая, в которой вам придется посмотреть правде в лицо

Теперь квартиру нужно оценить. Именно оценить, а не переоценить. Вы страшно удивитесь, но такой аргумент, как «мне столько нужно», – очень слабо действует на покупателей. Им, батенька вы мой, не поверите – все равно. Плевать они хотели на ваши нужды. Если вдруг вам нужно хоть на копейку выше рынка – не дрогнув уйдут к соседям и купят у них, оставив вас горестно вздыхать и размышлять о несправедливом устройстве этого мира.

Минутка пользы

– Доктор, доктор, мне семьдесят лет, и я только один раз с женой за ночь могу.

– Что же вы жалуетесь? Это прекрасный результат для вашего возраста!

– А вот Иван Иваныч говорит, что может три раза!

– Совершенно не понимаю, «что вам мешает говорить так же» (с), – любимый анекдот автора о достоверности информации, в том числе о проданных квартирах.

Так как же оценить? Сделать это просто. Нужно найти около десяти ушедших за последнее время аналогов.

– Где же я их найду? – спросите вы изумленно. – Ведь в рекламе исключительно то, что еще не продалось. Поставлю-ка я лучше ту же цену, что просят мои соседи!

Увы. Не лучше. Мы живем в свободной стране, и никто не запретит вашим соседям написать в объявлении любую цифру, взятую с любого высокого потолка. Ориентируясь на тот же потолок, вы только оказываете медвежью услугу себе, увеличивая срок продажи своей квартиры.

Итак – проведите работу, проявите навыки частного детектива и тонкого психолога – найдите максимально возможное количество проданных объектов, убедите людей поделиться с вами ценной информацией – и уже на основании цены реальных сделок, вычленив и отбросив навранное Иван Иванычами, смело принимайте решение о том, за какую сумму выставлять квартиру в рекламу.

А как же правильно определить аналоги?

Для начала, сравните параметры в объявлениях (локация (район), тип дома (кирпичный он, панельный или еще какой), метраж, наличие балконов, лоджий, количество лифтов, этажность, этаж, вид из окна (двор или улица), размер кухни, количество и размер санузлов и прочее.

Затем следует отобрать равные по состоянию загаженности квартиры. Бабушатники-кошатники не могут стоить дороже квартир пусть и с глупым, но ремонтом.

После сравнения параметров прозвонить уже проданные и еще актуальные варианты и выяснить содержание правоустанавливающих документов, причины продажи и наличие отягчающих обстоятельств – все, что сложнее чистой продажи. Все варианты с возможными рисками и бомбами замедленного действия, вроде наследств и пая жилищно-строительного кооператива – дешевле квартир с прозрачными (на первый взгляд) старыми договорами купли-продажи.

Этот анализ не займет у вас больше трех-четырех дней. Ну, максимум неделю потратите. На основании полученной информации – принимайте решение о стоимости.

> Сказочка про напрасные надежды

> – Мою комнату купит умный человек! За три миллиона! – на этом аргументе агент потерял сознание и перенесся в мир грез.

> Совпадения бывают. Совершенно случайно агент только что занимался аналогичным вариантом и уже совершенно точно знал, что девятиметровая комната в панельной девятиэтажке в Новогиреево никак не продается вот уже полгода за миллион девятьсот рублей.

> Густонаселенная трешка, без малейшей, мерцающей вдалеке перспективы расселения. Милиписечная площадь, вся в трех рулонах новых обоев, под гордым наименованием «евроремонт», с роскошной панорамой на угол соседнего дома, через козырек подъезда, украшенный добрыми соседями сброшенными окурками и прочими предметами жизнедеятельности.

> Нет, товарищи собственники, я все понимаю. Свое дерьмо не пахнет. Это же ваша деточка, ваша кровиночка, добытая потом и кровью.

> И обои, наклеенные собственноручно (отчего-то владельцы всегда непременно говорят: я все сам делал, вот этими ручищами), как вторая кожа.

> Но вы проведите аналогии – будьте разумны! Это для нас наша дочечка достойна титула Королевы красоты, а для соседей (вот же дураки какие) это всего лишь конопатая Варька со второго этажа.

> И деньги ваших покупателей – они ведь не шальные, из казино. Они ведь тоже непосильным трудом заработанные. Они их тоже считают.

> И назовут ли они себя умными, отдав три миллиона за то, что легко найти почти в два раза дешевле?

> Никто не продает свою недвижимость только ради самой продажи. Нет такого спорта – квартиры продавать. Упорствуя в неверной, завышенной оценке, вы только отдаляете себя от исполнения какой-то своей мечты.

> Давайте будем рассуждать здраво! Всегда ставьте себя на место покупателя. А вы бы, имея на руках три миллиона, купили это или что-то получше? Что заставило бы вас склониться именно к вашему варианту? Приценитесь!

## Глава шестая, где вы построите наполеоновские маркетинговые планы

Теперь нужно выстроить эффективную маркетинговою кампанию.

> Сказочка про маркетинговую кампанию

> Здесь сказочкой станет текст, написанный автором практически мерзлыми соплями, после собственноручной расклейки объявлений ледяным, но мокрым декабрем:

> «Сам себе риэлтор, или Как продать квартиру самостоятельно»

> 1. Примите жесткое решение никому не платить. Твердо его придерживайтесь.

> В редкие минуты слабости просите родных связать вам руки и спрятать кошелек и бить электрошокером при малейших попытках к бегству к риэлтору.

> 2. Разместите объявление о продаже только на одном сайте.

> Что вы там покраснели? Не стесняйтесь щедро сдабривать и без того совершенно идиотский сопроводительный текст максимально вычурными эпитетами. Как-то: «эксклюзивная панельная девятиэтажка»; «уникальный совмещенный санузел»; «нестандартная стандартная планировка», «ремонт делался под себя» (умолчим, что под себя делается только лужа, конченым алкоголиком в состоянии нестояния). «Ремонт под себя» – во-первых, это убедительно! А во-вторых, как-то даже шамански!

> Если вдруг вы в прошлом году подклеивали отвалившуюся плитку в санузле – так и пишите: свежий евроремонт.

> Нестандартная планировка требует нестандартных же решений презентации. Размытое фото порыжевшего от старости унитаза, размещенное вверх ногами, – вполне подойдет.

> Также неплохо бы сфотографировать бельевую веревку на кухне и гору обуви в прихожей. Покупатель должен знать, что в эту квартиру помещается много сохнущего белья и грязной обуви. Эти нехитрые приемы мощно действуют на подсознание, заставляя покупателей считать квартиру более просторной.

> 3. Ни в коем случае не продешевите! Цена квартиры не должна быть меньше суммарной стоимости всех пар обуви из Джомолунгмы в прихожей.

> И вообще – при оценке прислушивайтесь к своим внутренним ощущениям. Если пяти миллионов вам не хватает на спиннинг, спарринг и Таиланд – недрогнувшей рукой пишите восемь!

> 4. Завистливым взглядом окиньте своих домашних-бездельников. В то время, когда все нормальные люди смотрят, как Андрей Малахов борется с битвой экстрасенсов за билеты на концерт Стаса Михайлова, ступайте клеить объявления. Ступайте-ступайте! Вы же хотели все сами, как Золушка? Ну и нечего теперь ныть.

> Не забудьте переодеться в униформу расклейщика: мокрые обледеневшие ноги, застывшие негнущиеся руки, плюс ненависть ко всем сидящим у телевизора. Это важно. Здоровая злость поможет вам в продаже. Повторяйте ежедневно, до воспаления легких или продажи. Что-то из этого должно расклейку остановить.

> Запретите родным и близким пускать вас в квартиру раньше, чем через два часа. А то знаю я вас – наклеит он сто объявлений и ходит себе довольный. Ишь! Нечего-нечего! План нужно выполнять!

> И не балуйте себя термосом с горячим чаем. Британскими учеными доказано, что распивание чаев во время расклейки снижает ее эффективность и вашу решимость.

> 5. Попросите тещу крепко подержать вас за ноги, чтобы повесить баннер на девятом этаже. Пока летите вниз, не забудьте на каждый балкон по стояку, на самое видное место, положить листовку с подробным описанием продажи вашей атипичной квартиры.

> Приземлившись, как кошка, на четыре ноги (менее четырех ног вы себе позволить не сможете, впереди большой путь) – лежите в направлении загодя повешенного баннера. Увидев чей-то заинтересованный взгляд, подползайте и делайте подсечку. Собирайте покупательский спрос! Как уроните мужика, так и опрашивайте: зачем, дескать, он на ваш четкий баннер свой праздный взгляд кладет? А раз глаз поклал (или положил?), пусть теперь покупает и не выпендривается.

> 6. Нелегальным путем добудьте телефоны жителей района (например, можете обокрасть регистратуру местной поликлиники). Сделайте шесть-семь сотен звонков. Дней через тридцать можете начинать обзванивать список повторно и спрашивать, что они надумали.

> 7. Ну если уж совсем ничего не помогает – заплачьте.

> В следующих сериях нашего сериала для чайников я расскажу вам, как самостоятельно вырезать себе аппендицит (Сам себе хирург), устранить течь из трубы горячего отопления (Сам себе сантехник), посадить самолет (Сам себе пилот), а также многое другое, что поможет вам сэкономить кровно заработанные средства путем оставления себя любимого в опасности.

> Но! Если вы еще недостаточно сильны духом – обращайтесь. Что-нибудь придумаем. Алина. 8-903-772-15-05 msk.realt@mail.ru

Минутка пользы

Что же нужно сделать на самом деле?

1. Напишите красивый рекламный текст, подчеркивающий достоинства и нивелирующий недостатки вашей квартиры.

Если вы косноязычны с детства, не стоит мучить читателей корявым слогом. Попросите знакомого написать текст за вас.

Разместите хорошее, красивое описание на примерно двух сотнях рекламных площадок. Платно, дорого. На максимальном количестве сайтов поднимите объявления в топ, выделите рамкой или цветом.