Unser  Bauherren- Handbuch

Baubeschreibung

Leistungsumfang prüfen, Standards bewerten, Kosten vergleichen

Marc Ellinger

Inhalt

Einleitung

Die Baubeschreibung: Was hier nicht steht, wird nicht gebaut!

Begriffe und Definitionen

Die unterschiedlichen Vertragskonstellationen

Grundsätzliches zur Baubeschreibung

Leistungsdefinitionen

Weitere wichtige Fachbegriffe

Fallstricke erkennen und vermeiden

So behaupten Sie sich im Verkaufsgespräch

Ohne Prüfung geht es nicht!

Überschätzen Sie sich nicht!

Das Grundstück: Information ist alles

Der Ablauf Ihres Bauvorhabens

Die Beratungsgespräche

Fördermittel

Die Planungsphase

Ingenieurleistungen und Sonderingenieure

Bauleitung, Bauüberwachung, Sicherheit

Unterlagen vor der Bauausführung

Baustelleneinrichtung

Abnahme und Gewährleistung

Die Baugewerke in der Baubeschreibung

Was die Baubeschreibung leisten soll

Bauvermessung und Erdarbeiten

Rohbauarbeiten: Gründungsbauteile

Die Bauwerksabdichtung

Rohbauarbeiten Massivbau

Das Fertighaus in Massiv- und Grosstafelbauweise

Zimmerarbeiten

Dachdeckerarbeiten

Flachdachabdichtung

Blechner-/Flaschner-/ Klempnerarbeiten

Fensterbauarbeiten und Haustür

Rollladen/Sonnenschutz

Innenfensterbänke

Innenputzarbeiten (Massivbau)

Estricharbeiten/ Unterlagsboden

Wärmedämmarbeiten am Dach

Trockenbauarbeiten und Spachtelarbeiten an Wänden und Decken

Fliesenarbeiten: WC und Bäder

Fliesenarbeiten: Bodenbeläge in Wohnräumen

Malerarbeiten

Innentürarbeiten

Bodenbelagsarbeiten

Die Innentreppe

Fassadenausführung und -gestaltung

Heizungsinstallation

Sanitärinstallation

Elektroinstallation

Photovoltaik

Lüftung

Smart Home

Inbetriebnahme der Haustechnik

Luftdichtheitsprüfung

Bauendreinigung

Aussenanlagen und Nebengebäude

Impressum

Formulare zum Download

Die Baubeschreibung: Was hier nicht steht, wird nicht gebaut!

Wer bauen möchte, hat die Qual der Wahl: Auf dem Hausbaumarkt tummeln sich zahlreiche Anbieter – und alle versprechen Ihnen, für Sie genau das Haus zu bauen, das Sie sich wünschen. Mit enormem werblichen Aufwand und opulenten Hochglanzbroschüren, perfekt inszenierten Musterhäusern und psychologisch geschickt choreografierten Verkaufsgesprächen appellieren Hausbaufirmen direkt an Ihre Emotionen. Umso wichtiger ist es, einen klaren Kopf zu behalten und alle Angebote nüchtern gegeneinander abzuwägen. Schließlich geht es nicht nur darum, wie Sie zukünftig wohnen und leben möchten, sondern auch um ganz beträchtliche Geldmittel!

Seit Januar 2018 ist die Baubeschreibung, die der Hausbauunternehmer seither vorvertraglich vorlegen muss, verbindlicher Bestandteil der Vertragsanbahnung und mit Vertragsschluss auch der maßgebliche Bestandteil des Vertrages. Die Qualität dieser Baubeschreibung ist entscheidend dafür, was Sie am Ende bekommen! Je klarer Ihr Haus, seine Bauweise und seine Ausstattung hier beschrieben werden, umso klarer ist definiert, was Sie erwarten können. Die Baubeschreibung hält in Ergänzung zu den Plänen fest, was und wie gebaut wird und welche Beschaffenheit Gebäudehülle, Innenausbau und technische Ausstattung haben werden. Sie fixiert die Qualitäten der verwendeten Baustoffe und Materialien, gibt an, welche Fabrikate, Ausstattungsserien und Modellvarianten an Fliesen, Bodenbelägen, Innentüren, Sanitärausstattung et cetera eingebaut werden und führt etwa die Stückzahlen der Elektroausstattung raumweise auf.

Zwar haben Sie auch ohne Baubeschreibung Anspruch auf ein funktionstaugliches Gebäude, das stand- und erdbebensicher ist, den Anforderungen der geltenden Energieeinsparverordnung genügt und die den Plänen entsprechende Form und Größe hat. Doch wie das im Einzelnen erreicht wird, das steht in der Baubeschreibung. Für alles, was dort nicht steht und was für das erwähnte funktionstaugliche Ganze nicht notwendig ist, sind Sie auf das Entgegenkommen Ihres Vertragspartners angewiesen – der sich seine „Kulanz“ in der Regel teuer bezahlen lassen wird.

Aus Unternehmersicht war es bislang von Vorteil, wenn die Baubeschreibung möglichst offen formuliert war: Je unkonkreter die schriftliche Darstellung, umso größer der Handlungsspielraum des jeweiligen Unternehmens beim Einkauf von Baustoffen und der Vergabe von Bauleistungen. Solche Baubeschreibungen sind noch immer am Markt. Häufig wurden zwar die Verträge der neuen Rechtslage angepasst, die Baubeschreibungen jedoch nicht oder nur oberflächlich. Hier setzt dieses Buch an: Es soll Ihnen eine verlässliche Orientierungshilfe zur Beurteilung der Ihnen vorgelegten Baubeschreibungen an die Hand geben.

Baubeschreibungen vergleichen

So groß wie die Bandbreite der Hausbauunternehmen ist die inhaltliche und qualitative Bandbreite der Dokumente, die Ihnen als sogenannte Baubeschreibung vorgelegt werden könnten. Auf der Suche nach Ihrem Hausbaupartner werden Sie mit einer Vielzahl unterschiedlich aufgebauter und unterschiedlich umfangreicher Baubeschreibungen konfrontiert werden, die nicht ohne weiteres miteinander vergleichbar sind. Spätestens im engeren Auswahlverfahren sollten Sie sich jedoch darüber klar werden, mit welchem Partner Sie das bestmögliche Ergebnis bekommen. Dazu müssen Sie die infrage kommenden Baubeschreibungen einander gegenüberstellen und die bestehenden Unterschiede herausarbeiten. Dieses Buch bietet Ihnen die entsprechenden Hilfestellungen dazu.

Im vorderen Teil geht es nach einer Einführung in die rechtlichen und definitorischen Aspekte sowie die Tücken und Fallstricke, die Sie beachten müssen, Schritt für Schritt durch die Baubeschreibung. Wir erklären, worum es geht, erläutern Bauteile und Standards, sagen Ihnen, was in der Baubeschreibung enthalten sein muss und weisen Sie auf problematische Formulierungen hin. Falls Sie vorhaben, einige Leistungen selbst zu erbringen, finden Sie hier außerdem Rat dazu, wo das sinnvoll ist und was Sie besser den Bauprofis überlassen sollten. Zu jedem Gewerk verweisen wir auf die entsprechende Checkliste im Formularteil (ab Seite 162), die Sie nutzen können, um die Ihnen vorliegenden Baubeschreibungen zu analysieren. Wenn Sie die Dokumente anhand der aufgeführten Kriterien Punkt für Punkt überprüfen, werden Sie zwischen den Anbietern sehr deutliche Unterschiede feststellen. Scheuen Sie sich nicht, die Anbieter damit zu konfrontieren! Erst, wenn Sie die unterschiedlich formulierten Baubeschreibungen wirklich „aufgedröselt“ haben, zeigt sich vielleicht, dass das auf den ersten Blick preisgünstigere Angebot doch nicht das vermeintliche Schnäppchen ist, da der Leistungsumfang deutlich geringer ist als bei dem zunächst teurer wirkenden. Machen Sie sich bewusst, dass jede Steckdose kostet und bessere Produktqualitäten auch bezahlt sein wollen. Hausbauanbieter haben nichts zu verschenken und preisgünstige Lockangebote sind mit Einsparungen erkauft – an welcher Stelle, können Sie durch den Angebotsvergleich herausfinden.

Können Sie in einer Rubrik unserer Checklisten bei keiner der aufgeführten Optionen ein Häkchen setzen, ist das ein Alarmzeichen – dann sollten Sie unbedingt beim Anbieter nachfragen und die entsprechende Angabe in die Baubeschreibung aufnehmen lassen. Dasselbe gilt für allgemeine Angaben wie „nach statischen Erfordernissen“!

Baubeschreibung ergänzen

Haben Sie sich für einen Hausbauanbieter entschieden, gilt es, die vorvertragliche Baubeschreibung zu vervollständigen. Unklare oder schwammig formulierte Punkte müssen geklärt, nicht enthaltene, aber erforderliche Angaben müssen ergänzt werden. Lassen Sie sich dabei nicht mit der Aussage abwimmeln, bestimmte Punkte, die nicht in der Baubeschreibung erwähnt sind, seien in der Leistung selbstverständlich enthalten! Lassen Sie die Baubeschreibung entsprechend ergänzen, denn nur auf die dort enthaltenen schriftlichen Angaben können Sie sich im Streitfall berufen. Je klarer und konkreter die Leistungen, Qualitäten und Ausführungen beschrieben sind, umso einfacher können Sie und ein von Ihnen mit baubegleitenden Qualitätskontrollen beauftragter Sachverständiger die Leistungserbringung überprüfen.

Auch, wenn Sie mit dem Ansinnen auf Änderung und Ergänzung der Baubeschreibung nicht zwangsläufig auf große Gegenliebe stoßen: Ihr zukünftiger Vertragspartner möchte einen Geldbetrag in sechsstelliger Höhe von Ihnen, da sollte der Vertragsabschluss nicht an der ohnehin erforderlichen Überarbeitung der unternehmenseigenen Baubeschreibung scheitern. Weigert man sich dennoch hartnäckig, können und sollten Sie Ihre Auswahlentscheidung doch noch einmal überdenken.

Übrigens: Sprechen wir von Bauherr, Architekt, Baubegleiter et cetera, bezieht sich das selbstverständlich auch auf weibliche Personen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird jedoch in diesem Buch die männliche Form verwendet.

Begriffe und Definitionen

Wie das Bauen – als Überbegriff für mehrere, teilweise uralte Handwerkskünste – selbst hat auch das Bauvertragswesen eine eigene Sprache mit speziellen Fachbegriffen und -termini, die in großer Zahl mit juristisch verbindlichen Definitionen hinterlegt sind. Dieses Kapitel befasst sich mit den im Vertragstext relevanten Begriffen. Mit diesen sollten Sie sich bereits vertraut machen, bevor es zum Vertragsabschluss mit einem Bauunternehmen kommt.

Die unterschiedlichen Vertragskonstellationen

Nach der juristischen Definition wird die Errichtung eines gesamten Gebäudes auf eigenem Grund für einen privaten Verbraucher immer durch einen Verbraucherbauvertrag geregelt. Zu dessen Kernelementen zählt die Baubeschreibung, wenn nicht der Verbraucher wesentliche Planungsvorgaben macht, will sagen: ohne eigenen Architekten plant. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn Teile der Leistung nicht durch den Hausbauunternehmer, sondern durch andere Vertragspartner der Bauherren oder in Eigenleistung erbracht werden. Denn in einem solchen Fall handelt es sich nicht mehr um die Errichtung eines gesamten Gebäudes. Somit könnte der Hausbaupartner vom Verbraucherbauvertrag zum Bauvertrag wechseln. Für diese Vertragsform wiederum gibt es andere, weniger umfassende Pflichten und Anforderungen, eine Baubeschreibung ist in diesem Fall kein verpflichtender Bestandteil. Hier kommt es auf Ihr Verhandlungsgeschick an. Wenn Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, dass es sich trotzdem um einen Verbraucherbauvertrag handeln soll, dann kann und muss das entsprechend über den Leistungsumfang vereinbart werden.

Noch einmal anders ist es, wenn Sie Haus und Grundstück käuflich von einem Bauträger erwerben. Dann wird Ihnen auch eine Baubeschreibung vorgelegt. Verbindlich ist dabei hier aber immer die später notariell beurkundete Baubeschreibung.

Im Folgenden werden die verschiedenen Vertragsformen ausführlich beschrieben.

Der Verbraucherbauvertrag

Mit der Novellierung des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 wurden die Rechtspositionen der privaten Verbraucher gegenüber den Bauunternehmern im Vergleich zu den bis dato eher unspezifischen Regelungen des Werkvertragsrechts merkbar gestärkt. Allerdings wären weitere Ergänzungen, zum Beispiel klare Regelungen zu Mängelrechten der Verbraucher während der Ausführung, durchaus wünschenswert. Aber nach der Reform ist schließlich vor der Reform …

Ein Verbraucherbauvertrag kommt dann zustande, wenn ein privater Verbraucher ein Unternehmen zur Erstellung eines neuen Gebäudes oder zu wesentlichen Umbauten eines bestehenden Gebäudes verpflichtet. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 650i ff. BGB sowie im Artikel 249 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). An den Verbraucherbauvertrag sind eine Reihe von Informationspflichten des Unternehmers geknüpft, diese finden sich im vorerwähnten Artikel 249 EGBGB. Dazu zählt auch die vorvertragliche Herausgabe einer Baubeschreibung.

Eine Ausnahme stellen lediglich Fälle dar, in denen der Verbraucher (also Sie) die maßgeblichen Angaben zur Bauausführung macht beziehungsweise gemacht hat.

Wie immer bei der Novellierung der Rechtsnormen müssen die Neuerungen und Begrifflichkeiten der Novellierung erst noch durch die Rechtsprechung ausgelegt werden. Es ist anzunehmen, dass ein Auftrag zur schlüsselfertigen Erstellung eines Hauses einen Verbraucherbauvertrag darstellt. Ob hingegen das Erstellen einer Gebäudehülle für ein als Ausbauhaus bezeichnetes Gebäude noch ein Verbraucherbauvertrag ist, mag an dieser Stelle infrage gestellt werden.

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag richtet sich nach den Regelungen des § 650a bis h BGB. Er kommt zustande, wenn es sich bei der beauftragten Leistung um eine Teilleistung handelt, die an einem Bauwerk zu erbringen ist. Wenn Sie also für Leistungen, die Ihr Hausbaupartner nicht erbringt – zum Beispiel die Erdarbeiten –, einen Vertrag mit einem Erdbauunternehmer abschließen, ohne eine andere Vertragsbedingung zu vereinbaren, ist dies ein Bauvertrag nach § 650a bis h BGB. Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag, das heißt, die Vertragsparteien schulden sich gegenseitig voneinander abhängige Hauptleistungen. Der Bauunternehmer schuldet den Erfolg, nämlich die vertragsgemäße und mangelfreie Herstellung der vereinbarten Bauleistung; Sie schulden die Abnahme des im Wesentlichen mangelfreien Werks und die Zahlung der sich aus der Abrechnung ergebenden Vergütung.

Anders als beim Verbraucherbauvertrag gibt es bei einem Bauvertrag kein ausdrückliches Recht auf eine vorvertragliche oder sonstige Baubeschreibung. Der Besteller (also Sie als Bauherr) und der Bauunternehmer einigen sich auf einen dem Grund nach zu definierenden Leistungsumfang. Das kann die Ausschreibung sein, die ein in Ihrem Auftrag tätiger Architekt erstellt hat, oder das Angebot des Unternehmers, das dieser nach Inaugenscheinnahme und Planeinsicht erstellt hat. Wichtig für Ihre Budgetplanung: „Dem Grund nach“ vereinbart bedeutet, dass das Angebot mit geschätzten Mengenansätzen erstellt wurde, die Abrechnung des Bauunternehmers dann aber nach den tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Leistungsmengen erfolgt.

Vorsicht beim Angebotsvergleich!

Die Mengenabschätzung durch die Unternehmer ist die Krux, wenn Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Der reine Vergleich über den Endpreis ist irreführend, weil die verschiedenen Anbieter in ihren selbst erstellten Angeboten (gerade bei Erdbauarbeiten) unterschiedliche Mengenansätze kalkulieren. Der eine Anbieter schätzt die voraussichtlichen Ausführungsmengen seriös, der andere Anbieter aus angebotstaktischen Gründen unseriös niedrig. Bei der Vergabeentscheidung über den Endpreis bekommt der unseriöse Anbieter den Zuschlag und Sie werden am Ende mit einer sehr viel höheren Abrechnungssumme konfrontiert. Der unseriöse Anbieter hat sein Ziel erreicht, er hat mit seinem bewusst niedrig angesetzten Angebot den Auftrag erhalten und bekommt Ihr Geld. Legen Sie Ihrem Angebotsvergleich daher immer identische Mengenansätze zugrunde! Das ist mit etwas Zeitaufwand verbunden, lässt sich mithilfe der gängigen Tabellenkalkulationsprogramme aber relativ leicht durchführen.

Mit einem kooperativen Bauunternehmer lässt sich darüber verhandeln, dass auch bei einer Einzelgewerkevergabe die Regelungen des Verbraucherbauvertrags mit den Schutzregelungen für den Verbraucher im weitesten Sinne zur Anwendung kommen. Dass Sie eine vorvertragliche Baubeschreibung erhalten, ist in diesem Fall allerdings eher unwahrscheinlich. Sie können sich jedoch mit dem Unternehmer darauf einigen, das Angebot als Baubeschreibung zu betrachten.

Der Bauvertrag nach VOB/B

Der Bauvertrag kann auch nach VOB/B abgeschlossen werden, wenn der Besteller keine Privatperson ist. Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) ist ein im Bauwesen seit Jahrzehnten eingeführtes und durchaus bewährtes Vertragswerk, das als allgemeine Vertragsbedingung aber zwischen den Vertragsparteien in Gänze ausdrücklich und wirksam vereinbart werden muss. Ansonsten gilt das Werkvertragsrecht nach BGB. Wird die VOB/B durch den Hausbaupartner eingebracht, unterliegen die Bestimmungen der Kontrolle des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Unwirksam sind dann die Bestimmungen der VOB/B, die den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Ein Bauvertrag auf Grundlage der VOB/B ist wie der vorerwähnte Bauvertrag nach § 650a ff. BGB ein Werkvertrag mit den daraus resultierenden gegenseitigen Verpflichtungen. Eine Pflicht zur Vorlage einer vorvertraglichen Baubeschreibung gibt es, wie schon beim Bauvertrag dargelegt, auch hier nicht.

Nähere Informationen dazu finden sich in der Bauherren-Praxismappe „Verträge“ der Stiftung Warentest.

Auf den Punkt gebracht

Ein Verbraucherbauvertrag kommt von Gesetzes wegen automatisch zustande, wenn es um den Bau eines Gebäudes geht. Erbringt jedoch der Hausbaupartner einige Leistungsbestandteile nicht, handelt es sich rechtlich gesehen nicht mehr um den Bau eines Gebäudes, sondern nur um eine teilweise Errichtung, was Ihren Vertrag zu einem Bauvertrag macht. Der Bauvertrag ist deutlich weniger verbraucherfreundlich als ein Verbraucherbauvertrag. Sie können aber versuchen, sich mit Ihrem Hausbaupartner auf die Regelungen des Verbraucherbauvertrags zu einigen. Diese Vereinbarung sollte in den Vertragsunterlagen eindeutig und vorrangig erkennbar werden.

Der Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsrecht ist in den §§ 650u bis v geregelt. Hinsichtlich der Errichtung eines Bauwerks gelten die Vorschriften des Bauvertragsrechts und damit auch die Vorschriften des Verbraucherbauvertrags mit einigen Einschränkungen. Die vorvertragliche Baubeschreibung ist auch hier geschuldet. Ergänzend zum Bauvertragsrecht verpflichtet sich der Unternehmer zusätzlich, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu verschaffen. Die Baubeschreibung wird als Bestandteil des Grundstück- und Hauskaufvertrags notariell mit beurkundet.

Bauen mit dem Architekturbüro

Beauftragen Sie ein Architekturbüro mit der Erstellung der Planung, legen Sie im Architektenvertrag fest, welche Tiefe die Planung am Ende haben soll. Möglicherweise geht es nur um die Bauantragsplanung, die noch vor oder erst nach Erteilung der Baugenehmigung an einen oder mehrere Hausbauanbieter vergeben wird, damit dieser beziehungsweise diese ein Angebot erstellen. In diesem Fall geht es ab hier mit dem Verbraucherbauvertrag und – sofern nicht die grundlegende Ausführung von Ihnen schon vorgegeben wird – mit der Baubeschreibung im Verbraucherbauvertrag (s. Seite 8) weiter.

Auf den Punkt gebracht

Die klassische Konstellation am Bau, bei der Planung, Ausschreibung, Vergabemitwirkung und gegebenenfalls die Bauleitung durch ein Architekturbüro erfolgen und die Aufträge als Einzelgewerkevergabe vielen verschiedenen Unternehmer erteilt werden, läuft auf die Vertragsform des Bauvertrags nach BGB (oder nach VOB/B) hinaus.

Wenn Sie aber in der klassischen Konstellation mit dem Architekturbüro weitermachen, erstellt das Büro im Anschluss an die Baugenehmigung die Werkplanung mit allen für die Ausführung notwendigen Detailplänen. In der Vorbereitung auf die Werkplanungserstellung und im Zuge der Werk- und Detailplanung werden – hoffentlich in Rücksprache mit Ihnen, es soll ja Ihr Haus werden und nicht das Aushängeschild des Architekturbüros – die Festlegungen zu den von Ihnen gewünschten Bauausführungen der verschiedenen Gewerke getroffen. Danach werden die verschiedenen Bauleistungen durch das Büro ausgeschrieben. Der Angebotsrücklauf wird geprüft, die Angebote werden bewertet und dem Auftraggeber – Ihnen – mit einer Empfehlung zur Auftragsvergabe vorgelegt. Die Auftragsvergabe erfolgt dann zumeist als Einzelgewerkevergabe in Form von Bauverträgen oder als Bauvertrag nach VOB/B.

Vom Grundsatz her gibt es auch in dieser klassischen Konstellation eine Art vorvertragliche Beschreibung dessen, was gebaut werden soll. Diese wird aber nicht vom jeweiligen Bauunternehmer, sondern vom Architekturbüro in Absprache mit Ihnen erstellt.

Es obliegt dem Architekturbüro und im Rahmen der Mitwirkungspflicht auch Ihnen, die erwartete Bauleistung so eindeutig und umfassend wie möglich zu beschreiben. Sollten hierbei Missverständnisse, falsche oder unvollständige Leistungsbeschreibungen auftreten, muss sich das der Auftraggeber zurechnen lassen. Das sind in diesem Fall Sie. Im Außenverhältnis zu den Bauunternehmen, die Ihr Haus bauen, haften Sie für Fehlleistungen Ihres Erfüllungsgehilfen (des Architekturbüros). Sie können dies jedoch im Innenverhältnis dem in Ihrem Auftrag tätigen Architekturbüro anlasten.

Umfassende Informationen zu den verschiedenen Vertragsformen beim Bauen und wie Sie diese möglichst vorteilhaft ausgestalten, finden Sie in der Bauherren-Praxismappe „Verträge“ der Stiftung Warentest.

Grundsätzliches zur Baubeschreibung

Im Falle eines Verbraucherbauvertrags haben Sie seit dem 1. Januar 2018 einen Rechtsanspruch auf eine Baubeschreibung. „Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.“ So steht es wortwörtlich in Artikel 249 § 1 des EGBGB.

Was heißt das konkret für Sie?

Der Unternehmer, möglicherweise Ihr zukünftiger Hausbaupartner, ist dazu verpflichtet, Ihnen eine vorvertragliche Baubeschreibung vorzulegen.

Dies muss rechtzeitig vor einer Erklärung zur Vertragsannahme oder -ablehnung erfolgen.

Wie die Rechtsprechung den Begriff „rechtzeitig“ auslegen wird, bleibt abzuwarten, aber es ist anzunehmen, dass der Gesetzgeber Ihnen, dem privaten Verbraucher, ein ausreichend bemessenes Zeitfenster einräumen wollte, das es Ihnen ermöglicht, die vorgelegte Baubeschreibung zu prüfen beziehungsweise durch Dritte, zum Beispiel den Sachverständigen Ihres Vertrauens, prüfen zu lassen.

Die Baubeschreibung muss in Textform zur Verfügung gestellt werden. Textform bedeutet nach § 126b BGB, dass es sich um eine lesbare Erklärung handeln muss, in der der Erklärende (in diesem Fall derjenige, der die Baubeschreibung vorlegt) namentlich benannt ist. Darüber hinaus muss die Baubeschreibung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Was sich etwas umständlich anhört, bedeutet letztendlich nichts anderes, als dass Sie die Möglichkeit haben müssen, dieses Dokument respektive diese Erklärung für eine ausreichend lange Zeit aufzubewahren. Ein Brief, eine Kopie, ein Prospekt, eine E-Mail oder ein Mailanhang, ja sogar die Nachricht auf einem Messenger erfüllen diese Anforderung.

Wenn nichts anderes vereinbart wird, wird die vorvertragliche Baubeschreibung dann auch Vertragsbestandteil.

Auf den Punkt gebracht

Sie haben, noch bevor Sie einen Verbraucherbauvertrag unterschrieben haben, einen Rechtsanspruch auf eine lesbare Baubeschreibung. Diese muss in Textform, aber nicht zwingend in Papierform zur Verfügung gestellt werden.

Inhalt der Baubeschreibung beim Verbraucherbauvertrag

Auch zu den Inhalten der Baubeschreibung gibt es im Gesetzestext klare Regelungen. Artikel 249 § 2 des EGBGB legt hierzu Folgendes fest:

In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss zu diesem Zweck mindestens folgende Informationen enthalten:

eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise

Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe

Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte

gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik

Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke

gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus

gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen

Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss

gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen

Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

So weit, so gut, aber machen wir uns nichts vor. Wenn der Unternehmer das alles liefern soll, ist zumindest bei einer neu zu erstellenden Individualplanung die Vertragsanbahnung schon relativ weit fortgeschritten. Eine Individualplanung erfordert zumindest einen Planungsauftrag, denn irgendwie muss der Unternehmer ja wissen, was er bauen darf und bauen soll. Er muss also das Grundstück und den Bebauungsplan kennen und zumindest eine erste konzeptionelle Planung darauf und auf Ihre Ideen und Vorstellungen abgestimmt haben. Wenn diese konzeptionelle, auf die Grundstücksbelange abgestimmte Planung nicht gegeben ist, könnte ja alles noch einmal ganz anders kommen. Das kann demzufolge nicht das erwartbare Ergebnis eines ersten Informationsgesprächs sein. Darüber hinaus muss sich das Unternehmen mit Ihnen darüber abstimmen, was denn gebaut werden soll – ein Blockhäuschen am See oder ein neues Schloss Neuschwanstein.

Anders sieht es aus, wenn der Hausanbieter auf standardisierte Typenhäuser mit ebenfalls standardisierten Modifikationen zurückgreifen kann. Dafür sind dann häufig entsprechende Baubeschreibungen preislich fix und fertig hinterlegt und könnten, sofern der Anbieter über eine geeignete Software verfügt, mit umfangreichen Anlagen relativ zeitnah ausgestellt werden.

Wenn Sie Ihr Baugrundstück schon gekauft haben, nehmen Sie bereits zu den Erstgesprächen den Lageplan und den zugehörigen Bebauungsplan mit. Das erleichtert die konzeptionellen Arbeiten auf Unternehmerseite ganz enorm.

Die Baubeschreibung bei anderen Vertragsformen

Wie schon erwähnt, gibt es bei Bauverträgen keine Baubeschreibung. Gleiches gilt für den Bauvertrag nach VOB/B. Stattdessen besteht bei einem Bauvertrag die Möglichkeit, eine Beschreibung der vorgesehenen Leistungen in Form eines Einheitspreisangebotes zu erhalten, aber darauf haben Sie keinen Rechtsanspruch. Der Vertragsinhalt kann auch auf andere Weise zwischen den Parteien vereinbart werden.

Anders sieht es beim Bauträgervertrag aus: Wie beim Verbraucherbauvertrag ist auch beim Bauträgervertrag eine Baubeschreibung vorgeschrieben. Diese wird als Vertragsbestandteil notariell mit beurkundet. Die Verkaufsunterlagen, mit denen für den Vertrieb der Wohnungen geworben wird, können nicht als vorvertragliche Baubeschreibung eingestuft werden. Die in den Notarverträgen beurkundete Baubeschreibung sieht häufig deutlich anders aus: Die plakativen Verkaufsversprechen aus den Prospekten klingen, übersetzt in nüchterne Darstellungen, vielleicht nicht mehr so verlockend … Sie müssen für sich klären, ob das, was im Notarvertrag steht, dem entspricht, was Ihnen gegenüber im Verkaufsgespräch angepriesen wurde. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Gerichte zu den Unterschieden positionieren werden.

Die teils vollmundige Prosa in den Verkaufsprospekten kann aus rechtlicher Sicht durchaus als Verkaufsversprechen gewertet werden, das bestimmte umfassende Sachverhalte beschreibt. Deswegen ist es sinnvoll, die Verkaufsunterlagen langfristig aufzubewahren.

Leistungsdefinitionen

Ein wichtiger Bestandteil von Baubeschreibungen und Bauverträgen im Allgemeinen ist die Definition von Leistungen. Mit den Begrifflichkeiten in diesem Zusammenhang sollten Sie sich unbedingt vertraut machen. Sie sollten beispielsweise wissen, was sich hinter der Formulierung „bauseitige Leistungen“ verbirgt und was „nicht enthaltene Leistungen“ für Sie bedeuten. Denn um es schon einmal vorwegzunehmen: Beide Wendungen können für Sie Kostensteigerungen und Bauzeitverzögerungen bedeuten. Darüber später mehr, hier geht es zunächst um die Klärung der Begriffe.

Bauseitige Leistungen

Bauseitige Leistungen sind Leistungen oder Leistungsbestandteile, die, anders als es der Laie vielleicht erwartet, das Bauunternehmen nicht erbringt. Häufig ist das in der Prosa der Baubeschreibung auch knapp und unauffällig mit „bauseits“ tituliert. Alles, was „bauseits“ anfällt, fällt auf der Seite des Bauherrn an! Diese Leistungen sind nicht im Preis inbegriffen, Sie müssen sie mit eigener Hände Arbeit, zulasten eigener Kräfte und Finanzmittel oder durch weitere Bauverträge mit anderen Bauunternehmen erbringen oder erbringen lassen. Hierbei ist dann neben der eigentlichen Arbeitsbelastung auch der Zeitbedarf für Organisations- und Koordinationstätigkeiten zu berücksichtigen.

Wenn Eigenleistungen die Vertragsgrundlage gefährden

Mit Eigenleistungen werden Leistungsbestandteile, die zur Errichtung eines kompletten Gebäudes gehören, aus dem vertraglichen Leistungsumfang des Hausbaupartners herausgenommen. Damit wird kein komplettes Gebäude mehr errichtet und somit fällt eine der Grundlagen weg, die den Verbraucherbauvertrag automatisch herbeiführen.

Klären Sie im eigenen Interesse bei der Herausnahme von Teilleistungen, welche Vertragskonstellation gilt. Vereinbaren Sie mit Ihrem Hausbaupartner im Zweifel die entsprechenden Schutzrechte ausdrücklich im Vertrag. Keinesfalls reicht es, „Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB“ voranzustellen: der Vertragstyp bestimmt sich immer nach dem Inhalt.

Nicht enthaltene Leistungen

Das sind (Dienst-)Leistungen, die Ihr zukünftiger Vertragspartner von vornherein für sich ausschließen möchte. Die Aussage dahinter ist eine eindeutige Absage gegenüber Ihnen als Vertragspartner. Im Klartext heißt das so viel wie: „Kann ich nicht!“, „Will ich nicht!“, „Mach ich nicht!“ und „Will mich auch nicht darum kümmern müssen!“. Diese Leistungsbestandteile beziehungsweise Leistungen werden in den Verträgen häufig als „bauseitige Leistungen“, „Bauherrenleistungen“ oder „Bauherrenaufgaben“ bezeichnet.

Ausbaustufen

Ausbaustufen sind im Regelfall vom anbietenden Unternehmen vorgegebene Leistungspakete, die auf einen bestimmten Endstand der bauvertraglich geschuldeten Leistungserbringung abzielen.

Typischerweise sind Ausbaustufen in sich abgeschlossene Pakete, bei denen das Unternehmen eine zu benennende Abfolge von Bau- und Ausbaugewerken ausführt, bis der angestrebte Bautenstand erreicht ist.

Typische Ausbaustufen (je nach Region und Anbieter werden andere Begrifflichkeiten verwendet) sind zum Beispiel:

Rohbau

Rohbau mit Dachstuhl gerichtet

erweiterter Rohbau

Technik fertig

estrichfertig

zum Endausbau vorbereitet

bezugsfertig

…

Wichtig für Sie ist es, sich über den Leistungsumfang klar zu werden, der sich hinter der Bezeichnung der beauftragten Ausbaustufe verbirgt. Alle die Gewerke und Bauleistungen, die nicht von der gewählten Ausbaustufe umfasst werden und damit Restleistungen sind, müssen Sie als Bauherr durch eigener Hände Arbeit oder durch Vergabe an andere Handwerker erbringen und separat zahlen.

Vorsicht: Die Ausbaustufe kann die Vertragsform bestimmen! Wollen Sie sparen und wählen daher eine niedrigere Ausbaustufe als die des Kompletthauses, häufig auch als „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ bezeichnet, handelt es sich dem Grunde nach nicht mehr um den Bau eines Gebäudes. Somit kommt nicht automatisch ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB zustande, sondern es läuft auf einen (deutlich weniger verbraucherfreundlichen) Bauvertrag nach § 650a BGB hinaus.

Eigenleistungen und Eigenleistungspakete

Eigenleistungen sind häufig auf Gewerkeebene zusammengefasste Teilleistungen, die aufgrund einer Extra-Vereinbarung aus dem Umfang der vertraglich geschuldeten Leistungen herausgenommen und durch den Bauherrn gegen Rückvergütung oder Abzug von der Vertragssumme selbst erbracht werden. In vielen Verträgen gibt es dazu schon vorkonfigurierte Eigenleistungspakete, die mit einer Preisangabe versehen sind. Diese Eigenleistungspakete können durchaus Leistungsbestandteile aus mehreren Gewerken enthalten. Immer wieder gern genommen wird beispielsweise das Eigenleistungspaket „Malerarbeiten“. Dieses beinhaltet neben den eigentlichen Malerarbeiten innen und außen möglicherweise auch noch die Deckenfugenspachtelung der Betonfertigteildecken und möglicherweise auch die Spachtelung der in Trockenbauweise erstellten Oberflächen an Wänden, Dachschrägen und Balkendecken.

Egal, ob Eigenleistung oder Eigenleistungspaket, es kommt darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Vereinbarung über die Herausnahme der Leistungsbestandteile getroffen wird. Erfolgt die Festlegung darüber vor Vertragsabschluss, muss der Unternehmer auch den darin enthaltenen Gewinnanteil aus der Angebotssumme herausrechnen. Mangels Vertragsschluss wirken dann aber alle anderen preisbildenden Faktoren weiter. Werden Bauleistungen in dieser Zeit teurer, schlägt sich das im Gesamtpreis nieder, umgekehrt ebenso. Erfolgt die Festlegung erst nach Vertragsabschluss oder im Zuge der Bauausführung, muss er nur das vergüten, was er sich an Aufwendungen erspart hat. Die auf das Gewerk kalkulierte Gewinnmarge verbleibt ihm. Sofern dies im Wege einer komplexen und sehr streitanfälligen einseitigen Anordnung nach § 650b BGB erfolgen würde, wird eine angemessene Gewinnmarge aufgeschlagen, egal, wie die Kalkulation aussah.

Um zu vermeiden, dass Sie vollkommen unvorbereitet und überrascht vor handwerklichen Herausforderungen stehen, die Sie nie hatten erbringen wollen, überprüfen Sie sehr genau, was in den Eigenleistungen beziehungsweise Eigenleistungspaketen alles enthalten ist.

Zusatzleistungen und Zusatzleistungspakete

Zusatzleistungen werden auch als „Sonderwünsche“ oder als „Sonderwunschpakete“ bezeichnet. Ähnlich wie Autohäuser beim Neuwagenkauf bieten auch Hausbauunternehmer eine Standardausführung an, die sich über vordefinierte Sonderwunschpakete und Sonderausstattungspakete erweitern lässt. Hierbei handelt es sich um Teilleistungen, die nicht in der vertraglich vereinbarten Ausbaustufe enthalten sind, sondern hinzugekauft und damit Bestandteil des Verbraucherbauvertrags werden. Das können zum Beispiel Erkeranbauten, Dachgauben, zusätzliche Dachflächenfenster, Nebengebäude wie Garagen oder ein Carport sein. Ebenso könnten es die Solaranlage mit oder ohne Batterie, eine andere Heizungsvariante oder aber Bodenbeläge, Wandbeläge oder Sanitärobjekte in unterschiedlichen Preisklassen sein.

Solche vorkonfektionierten Pakete können unter Umständen auch noch andere Leistungsbestandteile beinhalten – Leistungsbestandteile, die Sie möglicherweise gar nicht haben wollen. Auch hier ist es daher sehr wichtig, ganz genau hinzuschauen!

Prüfen Sie mit der Checkliste auf Seite 164 vor Vertragsunterzeichnung, was wirklich im vereinbarten Preis – enthalten ist. Was ist als Sonderwunsch oder über eine separaten Vertrag extra zu bezahlen, was können Sie sich als Eigenleistung vorstellen?

Risikopotenziale bei Leistungen, die nicht im Vertragsumfang enthalten sind

Sind Leistungen nicht im Vertragsumfang enthalten, gehen von ihnen eine Reihe von Risiken für den Auftraggeber – also für Sie – aus. Als Beispiel seien hier die Risiken beim Um- und Einzug, einer klassischen nicht zum Vertragsumfang gehörenden Leistung, genannt:

Organisationsrisiko: Sie als Bauherr müssen den Um- und Einzug vorbereiten und organisieren, das heißt, Sie müssen Angebote einholen, Sie müssen mit den anbietenden Firmen verhandeln, Sie müssen Termine und Ablauf festlegen, und Sie entscheiden, wie groß der Leistungsumfang des Unternehmens sein soll. Sie müssen den Ablauf und die Parkplatzsituation am Abholort und am Lieferort koordinieren oder Sie übertragen diese Aufgaben an das Umzugsunternehmen.

Zeitrisiko: Ohne Um- und Einzug kein Wohnen im neuen Haus! Wenn Sie es versäumen, sich dieses wichtigen Bauablaufbausteins anzunehmen, ist das neue Eigenheim längst fertig, aber Sie wohnen immer noch am alten Wohnort. Haben Sie den Spediteur zu früh bestellt, steht der beladene Möbelwagen mit einem Trupp motivierter Möbelpacker vor dem neuen Eigenheim und muss wieder abziehen, da der Bau noch nicht fertiggestellt und der Einzug daher nicht möglich ist.

Kostenrisiko: Sie zahlen für die Leistungen des Umzugsunternehmers. Das beinhaltet auch die Kosten für die Erschwernisse, die sich durch den Umzug ergeben, seien es Straßensperrungen, Parkverbotsregelungen, Übernachtungskosten (wenn der Umzug über längere Strecken geht) und den Koordinierungsaufwand (wenn das Umzugsunternehmen diesen übernimmt).

Schadensrisiko: Im Falle des Um- und Einzugs umfasst dieses Risiko die Schäden am alten und neuen Eigenheim durch den Transport der Möbel sowie die mögliche Beschädigung der Möbel. Ein Umzugsunternehmen ist dagegen versichert; machen Sie den Umzug jedoch selbst oder mit Freunden, tragen Sie dieses Risiko allein. Hinzu kommt das Risiko, dass sich jemand beim Umzug verletzt.

Weitere wichtige Fachbegriffe

Wie bereits erwähnt, sind das Bauen und das Bauvertragswesen Fachgebiete, die jeweils durch eine eigene, nicht immer ohne weiteres verständliche Sprache geprägt sind – das Bauen durch technische Begrifflichkeiten, die teilweise auf uralte Traditionen zurückgehen, das Bauvertragswesen durch eine Vielzahl an juristischen Formulierungen, mit denen sich auch der Techniker schwertut. Einige Begriffe wurden bereits erläutert. Im Folgenden finden Sie weitere typische Formulierungen, die Ihnen im Bauvertrag und in der Baubeschreibung begegnen werden. Mit ihrer Bedeutung sollten Sie sich als Bauherr unbedingt vertraut machen: Es handelt sich dabei um sogenannte stehende Rechtsbegriffe, die unter Fachleuten keiner weiteren Erläuterung bedürfen.

Allgemein anerkannte Regeln der Technik

Allgemein anerkannte Regeln der Technik, oft abgekürzt als a.a.R.d.T., ist ein stehender Rechtsbegriff, der Erkenntnisse und Regelungen bezeichnet, die sich in der wissenschaftlichen Theorie als richtig erwiesen haben, dem überwiegenden Teil der Baufachleute bekannt sind (zugegeben: Ignoranten gibt es immer …) und die sich über viele Jahre in der praktischen Anwendung insofern bewährt haben, als sie Dauerhaftigkeit sicherstellen und gering bis gar nicht schadenanfällig sind. In der allgemeinen Rechtsprechung ist eine Bauleistung nach allgemein anerkannten Regeln der Technik der geschuldete Mindeststandard. Dazu bedarf es keiner besonderen vertraglichen Regelung. Aber: Im Hinblick auf viele Regelungen diskutieren die Fachleute kontrovers, ob diese nun schon allgemein anerkannte Regeln der Technik sind oder aber noch nicht beziehungsweise nicht mehr.

Mit Einführung des Verbraucherbauvertrags haben die allgemein anerkannten Regeln der Technik als Auffangtatbestand bei unklaren Formulierungen an Bedeutung verloren. Sie stellen zwar noch immer den geschuldeten Mindeststandard dar, aber wenn aus der Baubeschreibung zum Verbraucherbauvertrag eine höhere Qualitätsstufe herleitbar ist, gilt diese Qualitätsstufe auch für die unklar formulierten Bereiche in der Verbraucherbaubeschreibung. Dies schützt Sie als Verbraucher vor der missbräuchlichen Verwendung bewusst lückenhaft formulierter Baubeschreibungen.

Stand der Technik

Das ist ebenfalls ein stehender Rechtsbegriff, der in vielen Publikationen mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik verwechselt wird. Der Stand der Technik beschreibt Regelungen und Erkenntnisse, die sich in der wissenschaftlichen Theorie als richtig erwiesen haben, aber bisher nur einem kleinen Teil der Baufachleute bekannt sind. Für sie liegt auch noch keine ausreichende Langzeitbewährung in der praktischen Anwendung vor. Eine Bauausführung, die nach Stand der Technik erfolgen soll, bedarf einer gesonderten vertraglichen Vereinbarung, die auch Hinweise auf mögliche Risiken und Unwägbarkeiten enthalten sollte.

Vertraglich vereinbarte Beschaffenheit

Hier geht es um die Beschreibung der Bauleistungen im Einzelnen und gesamthaft – und damit um das, was eine Baubeschreibung leisten soll. Die erstellte Bauleistung muss dieser Beschreibung entsprechen. Eine Ausführung, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht, ist – auch, wenn sie nicht gesondert erwähnt ist –, immer als vertraglich vereinbarte Beschaffenheit anzusehen, sofern keine hiervon abweichende Ausführung vereinbart wurde.

Die Baubeschreibung ist das Inhaltselement eines Bauvertrags, das die angestrebte Beschaffenheit der zum Vertragsabschluss noch zu erbringenden Bauleistungen beschreibt. Im Grunde genommen ist sie eine Aneinanderreihung von Beschaffenheitsvereinbarungen. Je detaillierter die Merkmale, Qualitäten und Beschaffenheiten der einzelnen erwünschten Bauleistungen beschrieben werden, umso klarer wird, welche Beschaffenheit das Werk als Ganzes nachher haben soll beziehungsweise muss.

Hier bietet sich wieder der Vergleich mit dem Autokauf an: Stellen Sie sich vor, Sie wollen ein Auto kaufen und schließen mit dem Autohändler Ihres Vertrauens einen Vertrag über die Lieferung eines Autos ab, ohne weitere Merkmale zu vereinbaren. Dann gibt es den Vertragsgegenstand 1 – das Auto. Solange Ihnen Ihr Vertragspartner etwas übergibt, das der Spezifikation „Auto“ (das wäre die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit) entspricht, hat er seinen Vertrag erfüllt. Ob dieses Auto dann Ihren Wunschvorstellungen entspricht, bleibt abzuwarten. Wenn Sie hingegen die Merkmale, die der Vertragsgegenstand „Auto“ haben muss, detailliert beschreiben, also beispielsweise Marke, Modell, Motorisierung, Farbe und Anforderungen an Aus- und Sonderausstattung festlegen, können Sie sicher sein, dass Sie ein Auto erhalten, das weitestgehend Ihren Vorstellungen entspricht. Auf Basis einer detaillierten Baubeschreibung kann auch ein Bausachverständiger, der die Baumaßnahme möglicherweise in Ihrem Auftrag begleitet, eine Aussage zur Qualität der Ausstattung machen. Ist etwas verbindlich festgelegt – das erfolgt durch die Darstellung in der Baubeschreibung – muss man im Nachhinein nicht mehr darum streiten.

Baustellenverordnung

Die Baustellenverordnung ist eine von der Bundesregierung erlassene Verordnung zur Verbesserung der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes der auf ortveränderlichen Baustellen Beschäftigten. Baustellen sind der Arbeitsplatz der Bauarbeiter. Ist man an einer Baustelle so weit fertig, zieht man zur nächsten um, dort ist dann eine andere Baustelle mit anderen sicherheitstechnischen Randbedingungen. Mehr zur Baustellenverordnung erfahren Sie auf Seite 43.

Fallstricke erkennen und vermeiden

Der erfolgreiche Hausverkauf funktioniert in erster Linie über Emotionen. Im Beratungsgespräch und in den Prospekten werden gezielt (Traum-)Bilder geschaffen und Wünsche geweckt, um Sie zur Vertragsunterschrift zu bewegen. Nicht immer entsprechen die in der Vertragsanbahnungsphase bei Ihnen gezielt geschürten Erwartungen jedoch der späteren Realität. Um solche Enttäuschungen zu vermeiden und die Diskrepanzen zwischen Haustraum und gebauter Wirklichkeit so gering wie möglich zu halten, ist es hilfreich, sich frühzeitig Klarheit über mögliche Fallstricke zu verschaffen, um diese von vornherein meiden zu können.

So behaupten Sie sich im Verkaufsgespräch

Sie wollen sich Ihren Traum vom eigenen Haus erfüllen und sind bereit, dafür eine Menge Geld auszugeben. Die ureigenste Aufgabe eines Hausverkäufers hingegen ist es, die Produkte – in diesem Fall sind es Häuser – seines Auftraggebers an potenziell Bauinteressierte zu verkaufen. Seine Tätigkeit verfolgt vor allem das Ziel, Verträge zu schließen und über die vereinbarten Provisionen Einnahmen zu generieren, um das eigene Auskommen zu sichern. Dazu muss er Menschen finden, die bereit sind, einen Bauvertrag abzuschließen. Das hat durchaus etwas vom Verhältnis zwischen Jäger und Beute. Und nein, Sie als Bauinteressierter sind in dieser Konstellation nicht der Jäger.

An diesem Verhältnis kommen Sie nicht vorbei, es ist aber zu Ihrem Vorteil, wenn Sie sich diesen Umstand bewusst machen. Eine wachsame Beute hat gute Chancen, dem Jäger zu entkommen. Zugegeben, an diesem Punkt hinkt der Vergleich natürlich: Sie wollen ja gar nicht dauerhaft entkommen (also gar keinen Vertrag abschließen), sondern durchaus zur Beute werden – allerdings zur Beute des richtigen Jägers! Diesen sollten Sie sich ganz bewusst aussuchen. Zum Vertragsabschluss braucht es immer zwei Parteien. Denken Sie deshalb immer daran: Die Auswahl des richtigen Vertragspartners liegt ausschließlich in Ihrem Verantwortungsbereich.

Kaufbedürfnis versus Abschlussorientierung

Bauinteressierten, die ein Haus bauen wollen, stehen im Regelfall verkaufspsychologisch geschulte Verkäufer mit Abschlussorientierung gegenüber. Personen dieser Berufsgruppe verfügen über ein ausgefeiltes Portfolio an kommunikationsbasierten Techniken der Einflussnahme. Da wird gern auch mal die rosarote Brille ausgepackt oder es werden attraktive bauliche Merkmale besprochen, die dann in der vertraglich vereinbarten Bauleistung gar nicht enthalten sind.

Sie, der Bauinteressierte, haben im Regelfall das Bedürfnis und den Wunsch, ein Haus zu bauen. Der Verkäufer, der Ihnen gegenübersitzt, will Ihnen jedoch kein Haus bauen – er will Ihre Unterschrift unter dem Vertrag. Seien Sie sich aus diesem Grund immer bewusst, dass Sie einer Verkaufsperformance beiwohnen, deren Ziel es ist, dass Sie einen Bauvertrag unterschreiben.

Niemals „hungrig“ einkaufen!

Es gibt körperliche Zustände und Gemütszustände, die die Beeinflussbarkeit erhöhen. Dazu gehören Hungergefühle, Müdigkeit, Euphorie, Wohlgefühl, Entspannung und viele andere mehr. Erinnern Sie sich an den ersten Grundsatz beim Einkaufen für den täglichen Bedarf? Man sollte niemals hungrig in den Supermarkt gehen und nie ohne Einkaufszettel losziehen. Das gilt ebenso für den Besuch in Fertighauszentren und bei Hausverkäufern: Lassen Sie sich nicht einlullen. Farben, Gerüche, Hintergrundmusik, all das sind Bestandteile einer gelungenen Verkaufsinszenierung.

Notieren Sie während des Verkaufsgesprächs all die Dinge, die man Ihnen nebenbei zusichert. Am besten lassen Sie sich diese Zusagen schriftlich geben. Bewahren Sie die Verkaufsunterlagen auf, die Sie erhalten. Aussagen, die dort formuliert sind, können durchaus als Verkaufsversprechen gelten, das mit einem Rechtsanspruch verbunden sein kann.

Vage Vorstellung versus konkretes Wissen

Während Ihre Ideen vom eigenen Haus erst im Laufe der Beschäftigung mit den vielfältigen Fragestellungen konkret werden, haben die Vertreter der Baufirmen sehr klare Vorstellungen von dem Produkt, das sie anbieten. Mit diesem Informationsvorsprung in der Hinterhand ist es vergleichsweise einfach, scheinbar souverän zu beraten. Und wenn dann noch das Umfeld passt …

Versuchen Sie, Ihre Vorstellungen von Ihrem künftigen Eigenheim so weit als möglich zu konkretisieren. Machen Sie sich schon vor dem Beratungsgespräch klar, was Sie brauchen, was Sie wollen und welche Merkmale und inneren Werte Ihr zukünftiges Haus haben soll. Dabei ist es von Vorteil, wenn Sie ein konkretes Grundstück im Auge oder bereits erworben haben. Denn dann sind die Randbedingungen für die Bebauung dieses Grundstücks bereits bekannt.

Hier passt wieder der Vergleich mit dem Autokauf: Wer losgeht, um irgendein Auto zu kaufen, kommt auch mit irgendeinem Auto zurück. Wer hingegen loszieht, um ein bestimmtes Modell einer bestimmten Marke mit einer konkreten Ausstattungsvariante zu kaufen, wird, sofern das Wunschauto lieferbar ist, kaum mit einem anderen Auto zurückkommen.

Vorsicht beim „besonderen Bonbon“

„Ich habe da noch ein besonderes Bonbon …“ Häufig werden Bauinteressierten irgendwelche Sonderaktionen als Abschlussanreize angeboten. Man erhält demnach noch den Anbau eines Wintergartens oder was auch immer – und das praktisch für lau. Das kann durchaus ein maßgeblicher Anreiz für die Kaufentscheidung sein.

Machen Sie sich immer wieder aufs Neue bewusst, dass im Bauwesen (wie in allen anderen Branchen) gilt: Der beste Nachlass aus Sicht des Unternehmens ist der, den das Unternehmen bereits einkalkuliert hat! So ist das auch mit derartigen Sonderaktionen. Kein Hausbauunternehmer lebt vom Drauflegen.

Gerade bei „Bonbons“ können Sie außerdem sehr gut verhandeln, indem Sie sich beispielsweise zeitliche Entscheidungsspielräume einräumen. Fragen Sie, ob Sie bei einer Entscheidung bis zu einem bestimmten Datum diese Option immer noch in Anspruch nehmen können. Wenn der Ansprechpartner nicht mitspielen will … auch andere Hausanbieter haben schöne Produkte.

Das eigene Harmoniebedürfnis

Im Umgang mit dem Ansprechpartner des Bauunternehmens kann Ihr eigenes Harmoniebedürfnis – oder die Unfähigkeit, vielleicht ist es auch die fehlende Bereitschaft, unangenehme Situationen auszuhalten und zu ertragen – Sie schnell dazu verleiten, Dingen zuzustimmen, die Sie eigentlich gar nicht möchten.

Vielleicht ist bisher alles ganz harmonisch abgelaufen, alle waren nett und zuvorkommend, aber plötzlich kippt die Stimmung und mit ihr der Tonfall. Ihr Gegenüber beginnt mit tieferer Stimme und größerem Nachdruck, der sich auch körpersprachlich manifestiert, zu sprechen und beharrt auf den Vorgaben des Vertragsentwurfs. Nackte Finger zeigen auf angezogene Menschen – vorzugsweise auf Sie – und unausgesprochene Vorwürfe scheinen plötzlich im Raum zu stehen. Und all das nur, weil Sie eine marginale Vertragsänderung angesprochen oder sich Bedenkzeit vor der Vertragsunterzeichnung ausgebeten haben. Eventuell tauchen nun sogar weitere Personen auf und das aus zahllosen Krimiserien bekannte Spiel mit dem „guten Bullen“ und dem „bösen Bullen“ beginnt.

Was passiert dabei mit Ihnen? Aller Voraussicht nach empfinden Sie diese Situation als unangenehm und fühlen sich zunehmend unter Druck gesetzt.

Auch dieses Szenario ist Teil der Verkaufs- oder Verhandlungsinszenierung. Da man dank umfassender psychologischer Studien um das Harmoniebedürfnis von Menschen weiß, kann man diesen Mechanismus gezielt bei Verhandlungen und Auseinandersetzungen ausnutzen. Dieses Spiel ist nahezu beliebig eskalierbar, und derjenige, der deeskalieren soll, sind Sie. Das Deeskalieren ist einfach: Akzeptieren Sie widerspruchslos, was Ihnen vorgelegt wurde, stellen Sie bitte keine dummen Fragen mehr und unterschreiben Sie endlich rechts unten.

Empfehlenswert ist jedoch eine alternative Strategie: Stellen Sie sich darauf ein, dass genau diese Szene gespielt wird, und lassen Sie sich davon nicht beeindrucken. Es darf Ihnen unangenehm sein, das ist Konfrontation fast immer, aber halten Sie das aus. Nehmen Sie sich eine kurze Auszeit, klären Sie für sich Ihre Standpunkte und stehen Sie dafür ein. Wenn es heute keine abschließende Lösung gibt, dann vielleicht morgen oder übermorgen. Es geht um eine sehr große Geldsumme, die Sie bereit sind zu investieren. Machen Sie sich das klar: Sie sind derjenige mit dem vielen Geld! Vielleicht bauen Sie selbst etwas Druck auf und beenden das festgefahrene Gespräch.

Solange Sie den Vertrag nicht unterschrieben haben, haben Sie Spielräume und können verhandeln – über Leistungsbestandteile, über den Preis, über Vertragsbedingungen. Haben Sie hingegen bereits unterschrieben, gilt erst einmal der Vertrag. Auch dann, wenn er vom Gericht nachträglich für unwirksam erklärt wird.

Prüfen Sie selbst alle Unterlagen sehr genau und lassen Sie zudem den Vertrag und die Baubeschreibung durch einen fachkundigen neutralen Dritten prüfen. Solange Sie mit den Bedingungen nicht völlig zufrieden sind oder Zweifel haben, sollten Sie nicht unterschreiben. Haben Sie keine Angst davor, auf Ihrem Standpunkt zu bestehen. Die Treue zu Ihrem Standpunkt und das Einstehen für Ihre Ansprüche wird auch im weiteren Bauverlauf entscheidend bleiben.

Ohne Prüfung geht es nicht!

Wie schon auf Seite 8 beschrieben wurde, hängt der Vertragsstatus „Verbraucherbauvertrag“ an der Verpflichtung eines Unternehmens zur Errichtung eines neuen Gebäudes. Falls Sie Teile der Leistung an andere Unternehmen vergeben oder falls Sie diese Tätigkeiten in Eigenleistung ausführen, ist die wichtigste Bedingung – die Errichtung eines neuen Gebäudes – nicht mehr gegeben. In einem solchen Fall handelt es sich bei den vom beauftragten Bauunternehmer erbrachten Leistungen nur noch um Teilleistungen, die in die Errichtung eines neuen Gebäudes hineinwirken.

Das kann gravierende Folgen haben, denn dann könnte Ihr Hausbaupartner zum Bauvertrag wechseln. Das wiederum hätte Auswirkungen auf die Verbindlichkeit der Aussagen zur Bauzeit, zur Fertigstellung und zur Darstellung der Leistung. Hier kommt es dann ausschließlich auf die vertraglichen Vereinbarungen an.

Lassen Sie sich beraten!

Sollten Sie beim Durchlesen des Vertrags das Gefühl haben, dass da etwas nicht passt, nehmen Sie eine ergänzende Beratung bei Verbraucherschutzorganisationen oder durch Fachanwälte für Bau- und Bauvertragsrecht in Anspruch. Es gibt spezielle Organisationen für den Baubereich, zum Beispiel den Verband Privater Bauherren VPB e. V. oder den Bauherren-Schutzbund. Auch die Verbraucherzentralen bieten entsprechende Beratungen an.

Klären Sie die Vertragsform!

Damit es ein Verbraucherbauvertrag ist, muss „Verbraucherbauvertrag“ drüberstehen. Im Umkehrschluss heißt das: Wenn „Verbraucherbauvertrag“ drübersteht, sollte auch ein Verbraucherbauvertrag drin sein. Leider ist das nicht immer so, häufig werden Bauwilligen Vertragsentwürfe vorgelegt, über denen vielleicht noch „Verbraucherbauvertrag“ steht, deren einzelne Paragrafen aber so ganz und gar nichts mit einem Verbraucherbauvertrag zu tun haben.

Darüber, ob das zulässig ist, darf und kann dann zwar gestritten werden; bis zur gerichtlichen Klärung sind Sie jedoch im schlimmsten Fall an ein vermutlich unrechtmäßiges Vertragswerk mit fragwürdigen Regelungen gebunden, auf die sich Ihr Hausbaupartner erst einmal berufen wird.

Klären Sie deshalb Ihren Vertragsstatus und Ihre Vertragsposition, bevor Sie irgendeine schriftliche Vereinbarung unterzeichnen. Lesen Sie alles gründlich durch und lassen Sie sich Zeit. Am besten nehmen Sie die Unterlagen mit nach Hause und schlafen mindestens eine Nacht darüber. Mit Abstand liest sich manches anders.

Auf den Punkt gebracht

Die klare, eindeutige Differenzierung zwischen Vertrag und Baubeschreibung vereinfacht das Handling der Unterlagen sowohl in der vorvertraglichen Phase als auch in der Abwicklung – für alle Beteiligten. Wenn ein Hausanbieter kein Interesse an Transparenz hat, darf man misstrauisch werden: Vielleicht fehlt nur die Affinität zum Papier, vielleicht ist das aber auch so gewollt.

Achtung Gemengelage!

Hausbauanbieter sind, was Baubeschreibungen und Bauverträge angeht, ungeheuer kreativ. Sie scheuen nicht davor zurück, Teile der zu erbringenden Bauleistung im Vertragstext zu beschreiben und vertragliche Regelungen in die Baubeschreibung einzuflechten. Das macht das Lesen und Verstehen nochmals schwieriger, denn als Bauherr müssen Sie immer beide Dokumente lesen und das Leistungsbild für sich und für weitere Verhandlungen mit Ihrem Hausbaupartner irgendwie zusammenfrickeln.

Die Seriosität eines Hausanbieters lässt sich anhand der Transparenz der Unterlagen abschätzen. Gute Anbieter trennen konsequent in Vertrag und Baubeschreibung (die ohnehin eigenständiger Teil des Vertrages ist).

Sollten Sie bei der Durchsicht und Prüfung der Unterlagen das Gefühl haben, dass Vertrag und Baubeschreibungsinhalte miteinander vermengt sind, dann sollten Sie eine entsprechende Klarstellung einfordern. Bei Argumentationen wie „Das machen wir immer so!“ oder „Sie sind die Ersten, die das verlangen“ und bei Abwimmelversuchen ist es durchaus legitim, auch laut darüber nachzudenken, ob das der richtige Vertragspartner für Sie ist.

Separate Vertragsbestandteile

Bei Systemhaus- oder Fertighausanbietern kann es vorkommen, dass das Gründungsbauteil, die Bodenplatte oder der Keller durch einen externen Systemanbieter erstellt werden. Nicht selten kommt es dann zu Konstellationen mit separaten Verträgen. Grundsätzlich wäre dagegen ja nichts zu sagen, aber aus diesen separaten Vertragsbestandteilen leiten die Hausbaupartner gesonderte Abnahmetermine und Abnahmeverpflichtungen des Bauherrn ab. Damit einher gehen unterschiedlich beginnende und endende Gewährleistungsfristen. Das verstößt gegen die Grundsätze des Verbraucherbauvertrags, der sich auf die Errichtung eines gesamten Gebäudes bezieht. Dazu gehört auch das Gründungsbauteil.

Wenn Sie die Erstellung des Gründungsbauteils direkt beim vermittelten Systemanbieter beauftragen, sind Sie für die Schnittstellenkoordination zuständig (s. dazu Seite 30).

Ein Gründungsbauteil ist kein Gebäude, sondern nur ein Teil davon, somit ist der Vertrag über die Erstellung des Gründungsbauteils im Regelfall ein Bauvertrag und eben kein Verbraucherbauvertrag.

Vom Hochglanzprospekt zum Formular

Die Diskrepanz ist augenfällig: Während die Verkaufsunterlagen noch in hochwertiger Aufmachung dahergekommen sind, ist die Baubeschreibung, die als Vertragsbestandteil dem Verbraucherbauvertrag, manchmal auch Hauskaufvertrag genannt, beigefügt ist, auf Standardpapier gedruckt. Doch sie ist nicht nur optisch abgespeckt, sondern auch rhetorisch. Die Sprache ist deutlich nüchterner und beschränkt sich auf klare Fakten. Wohlklingende Formulierungen von „komfortablem Wohnen“ in „hochwertigem Ambiente“ werden eingedampft auf Aufzählungen und Stückzahlangaben. Nur der erfahrene Betrachter erkennt dann beispielsweise anhand der angegebenen Anzahl der Elektroausstattungsgegenstände, ob es sich hierbei tatsächlich noch um die angepriesene gehobene Ausstattung handelt oder ob der Umfang gerade mal noch den in den Regelwerken definierten Mindeststandard darstellt. Bei genauem Hinsehen kommt es leider gar nicht so selten vor, dass die Verkaufsbaubeschreibung und die zum Vertragsbestandteil werdende Baubeschreibung deutlich voneinander abweichen.

Wenn Sie die Baubeschreibung, die dem Vertragsentwurf beigefügt sein muss (!), in Händen halten, prüfen Sie sie sorgfältig. Machen Sie sich genau bewusst, was schwarz auf weiß dort steht – und auch, was dort nicht steht. Vergleichen Sie das mit den Aus- und Zusagen, die Ihnen gegenüber in der Phase der Vertragsanbahnung gemacht wurden. Denn vorangegangene Aussagen und Versprechungen sind nicht mehr maßgeblich, entscheidend für die Vertragserfüllung sind nur noch die Festlegungen, die in der Baubeschreibung stehen, die Teil des Vertrages wird.

Die Gesamtkosten(lüge)

Ihr Hausbaupartner schuldet Ihnen für die Klärung des Finanzierungsbedarfs eine Gesamtkostenaufstellung, die eigentlich eine reelle Abschätzung aller voraussichtlich anfallenden Kosten beinhalten sollte. Was einem als Bauherrenberater dabei an Zahlenwerken so alles unter die Augen kommt, ist erschreckend. Da werden kostenrelevante Punkte einfach vergessen oder mit Kosten beaufschlagt, die hinten und vorne nicht ausreichen. Haben Sie die Finanzierung auf dieser Grundlage abgeschlossen, müssen Sie den nicht gedeckten Finanzierungsbedarf zu einem späteren Zeitpunkt nachfinanzieren. Gerade wenn der Nachfinanzierungsbedarf erheblich wird, weil zum Beispiel die Außenanlage für das Hanggrundstück zu den angesetzten Kosten unmöglich erstellt werden kann, könnte das zu erheblichen Problemen führen.

Lassen Sie deshalb die Gesamtkostenaufstellung durch einen Bausachkundigen oder Bausachverständigen prüfen, und zwar möglichst, bevor Sie den Bauvertrag und die Finanzierungsverträge unterschreiben.

Ausführliche Informationen zur Finanzierung finden Sie zusammen mit nützlichen Formularen und Checklisten in der Bauherren-Praxismappe „Finanzierung“ der Stiftung Warentest.

Kostenrisiko Bemusterung

Die Bemusterung ist nach der Vertragsunterzeichnung der nächste große und unter Umständen teure Verkaufsevent, dem sich ein Hauserwerber unterziehen muss. Bei der Bemusterung geht es vordergründig darum, die Ausstattung Ihres Hauses auszuwählen. Doch die Bemusterung bietet dem Hausanbieter eine durchaus willkommene Gelegenheit, durch das „Hübschmachen“ zusätzliche Einnahmen zu generieren.

Viele Hausbauunternehmen koppeln die Bemusterung an einen Zweitagesaufenthalt im unternehmenseigenen Musterhauszentrum. Dabei zeigt man Ihnen natürlich die mit der Standardausstattung eher nüchtern aufgemachten kleinen Bäder. Anschließend führt man Sie in andere, aufwendig dekorierte und großzügige Sanitärräume. Durch die Raumgrößenunterschiede, das Spiel mit Licht und Farbe sowie Hintergrundmusik werden rasch Begehrlichkeiten geweckt. Die angebotenen Sonderausstattungen kosten natürlich mal mehr, mal weniger, aber am Ende dieser zwei Tage könnte ein nicht unerheblicher Zusatzkostenbetrag zum Hauspreis dazugekommen sein.

Hausrecht auf der Baustelle

Wenn Sie auf Ihrem Grundstück ein Gebäude errichten lassen, haben Sie das Hausrecht auf der Baustelle. Wer das Hausrecht hat, hat das Sagen und kann entscheiden, wer wann und mit welcher Funktion auf die Baustelle darf. Einige Hausbauunternehmer versuchen in ihren Vertragsentwürfen, das Hausrecht an sich zu reißen und begründen das mit einem zügigeren Baustellenablauf oder mit Sicherheitsbedenken. Eine derartige Formulierung liest sich dann beispielsweise so: „Der Bauherr bevollmächtigt den Auftragnehmer, während der Bauzeit das Hausrecht auf der Baustelle auszuüben.“ Oder: „Bis zum Zeitpunkt der Hausübergabe wird das Hausrecht von der Firma … ausgeübt, um eine einwandfreie und zügige Erstellung Ihres Hauses zu ermöglichen.“

Auf diese Weise hat Ihr Hausbaupartner die Möglichkeit, Ihre Baustellenbesuche oder die Ihres begleitenden Bausachverständigen zu reglementieren oder gar weitgehend zu unterbinden. Damit werden bestimmte Ziele verfolgt, die vermutlich nicht alle in Ihrem Interesse liegen dürften. Ein Schelm ist, wer Böses dabei denkt …

Wer hat den Schlüssel?

Eine weniger vertragslastige, aber nicht minder wirkungsvolle Variante, den Bauherrn von der Baustelle fernzuhalten, ist es, ihm den Schlüssel zur Baustelle zu verweigern. Sie wollen die Baustelle betreten, wenn die Handwerker nicht da sind? Fehlanzeige, sobald die Fenster und die Haustüren eingebaut sind.

Lassen Sie nicht zu, dass Ihnen das Hausrecht auf Ihrem Grund und Boden entzogen wird! Ein derartiger Passus ist im Verbraucherbauvertrag und auch im Bauvertrag nicht vorgesehen.

Vereinbaren Sie schriftlich, dass Ihnen mindestens ein Schlüssel für den Schließzylinder über die Dauer der Bauzeit zur Verfügung gestellt wird und dass das Hausrecht nicht gegenüber Ihnen oder von Ihnen benannten Personen ausgeübt werden darf, sodass Sie oder die benannten Personen das Gebäude jederzeit betreten dürfen.

Mit Puffer planen

Bringen Sie sich nicht ohne Not in die Situation, unfertige oder mangelhafte Leistungen akzeptieren zu müssen. Schaffen Sie sich einen ausreichenden Zeitpuffer, um bei Problemen nicht aus einer Position der Schwäche heraus verhandeln zu müssen.

Die selbstgestellte Zeitfalle

Gut Ding will Weile haben, dies gilt auch für den Hausbau. Auch wenn Ihnen der Hausbaupartner vorvertraglich eine Bauzeitaussage oder eine Terminzusage schuldet: Schaffen Sie sich selbst eine Zeitreserve! Ihr Hausbaupartner kennt die Regeln des Spiels Hausbau viel besser als Sie und wird voraussichtlich versuchen, seine Bauzeiten zu verlängern, ohne die Vertragsstrafe oder Schadenersatz zahlen zu müssen. Da das Bauvertragsrecht umfassend novelliert wurde, besteht noch erheblicher Interpretationsbedarf seitens der Oberlandesgerichte oder des Bundesgerichtshofs.

Wenn Sie sich aufgrund einer zu früh angesetzten Kündigung der Mietwohnung oder des verfrühten Verkaufs des bisherigen Eigenheims in die Notsituation bringen, ein nicht vollständig fertiges oder mangelbehaftetes Haus beziehen zu müssen, haben Sie vergleichsweise schlechte Karten. Sie müssen dann wiederholte Handwerkerbesuche in Kauf nehmen oder – meist bei Bauträgerverträgen zum Kauf von Wohneigentum – deutlich verfrühte Schlusszahlungen leisten. Die Alternative besteht im provisorischen Wohnen im Wohnwagen, in Ferienwohnungen oder Hotels bei eingelagertem Besitz.

Überschätzen Sie sich nicht!

Wie schon erwähnt, haben das Bauwesen und auch das Bauvertragswesen ihre eigene Sprache. Der Baukundige kennt die meisten baufachlichen Termini; diejenigen, die im Lesen von Vertragstexten Erfahrung haben, lesen viele Passagen mit anderen Augen und aus einem anderen Kontext heraus als die in Vertragsfragen unbedarften Zeitgenossen. Gerade wenn es um den „Papierkram“ und den genauen Wortlaut von Texten geht, ist es daher für auf den genannten Gebieten unerfahrene Bauherren empfehlenswert, sich fachkundigen Rat einzuholen.

Häufig sind es auch die eigenen zeitlichen Möglichkeiten, die viel zu optimistisch eingeschätzt werden. Bauvorhaben, die zum Beispiel als Ausbauhaus (s. Seite 15 f.) mit einem hohen Anteil an Eigenleistungen daherkommen, müssen von Ihnen auch bewältigt werden können. Das Kultivieren der Selbstausbeutung geht eine gewisse Zeit lang gut, aber irgendwann ist das Ende der eigenen Belastbarkeit erreicht und Sie müssen kürzertreten. Vergessen Sie außerdem nicht: Durch Eigenleistungen sparen Sie nur die Arbeitszeitkosten, die Materialkosten bleiben Ihnen.

Schätzen Sie Ihre eigenen Kompetenzen und Möglichkeiten realistisch ein, ziehen Sie eine ausreichende Sicherheitsmarge davon ab und lassen Sie sich Spiel- und Lebensräume offen. Von 100 Prozent auf 120 Prozent aufzustocken, mag für einen kurzen Zeitraum möglich sein, wenn Sie aber schon auf 150 Prozent laufen, geht das nicht mehr.

Eigenleistungen genau definieren

„Die Malerarbeiten und die Bodenbelagsarbeiten können Sie ja leicht selbst machen.“ So oder ähnlich lauten die Ansagen in der Vertragsanbahnung. Im Grunde ist das ja auch richtig – wenn da nicht Leistungen enthalten wären, die man beim Stichwort „Malerarbeiten“ so gar nicht erwarten würde. Solange die Malerarbeiten nur das reine Aufbringen von Farbe, verbunden mit den erforderlichen Abklebearbeiten, umfassen, sollte ihre Durchführung kein Problem darstellen. Wenn dann aber – weil im Leistungsumfang des Gewerkes so festgelegt – die Spachtelung der Deckenfugen der Fertigteildecke oder das Spachteln der Plattenstöße von Gipskarton- oder Gipsfaserplatten dazukommt, stoßen auch ambitionierte „Eigenleistungs-Maler“ an ihre handwerklichen Grenzen. Denn dann kommen Leistungsbestandteile hinzu, die umfassende Fachkenntnis und geübte Feinmotorik fordern.

Erledigen Sie die Fliesenarbeiten in Eigenleistung, sollten Sie sich bewusst machen, dass die Flächenabdichtungen in Bädern und Duschbädern und die Abdichtung der Übergänge vom Boden zu den Wänden ebenso mit dazugehören wie die Erstellung der dauerelastischen Fugen.

Generell gilt: Wenn Sie Eigenleistungen übernehmen, müssen Sie sicher wissen, welchen Leistungsumfang diese Eigenleistungen beinhalten. Vorvertragliche Verhandlungen darüber sind besser zu führen als solche nach Vertragsabschluss. Wenn Sie sich geeinigt haben, dann bestehen Sie darauf, dass die Ergebnisse präzise und eindeutig formuliert werden und in den Vertrag und die Baubeschreibung aufgenommen werden.

Vorsicht beim Ausbauhaus!

Ausbauhäuser sind Verkaufsmodelle, die in erster Linie durch einen (scheinbar) günstigen Einstandspreis locken. Angeboten werden sie sowohl in Massivbauweise als auch in Holzgroßtafelbauweise. Diejenigen Bauherren, die sich das zutrauen und es auch können (sollten), haben so Gelegenheit, mit sehr viel Arbeitseinsatz den Innenausbau einer vom Baupartner erstellten Gebäudehülle selbst zu übernehmen.

Von den Ausbauhausanbietern erhalten Sie im Regelfall als Zusatzleistung die unterschiedlichsten Ergänzungspakete, die allerdings oft eher Probleme schaffen, statt sie zu lösen. Das Spektrum derartiger Ergänzungspakete reicht von vorkonfektionierten Baumaterialpaketen für einzelne Gewerke bis hin zum kompletten Materialpaket für den schlüsselfertigen Ausbau. Die Materiallieferungen erfolgen frei Baustelle, zumeist abgeladen. Damit liegt das Material auf der Baustelle, ist aber noch lange nicht dort, wo es gebraucht wird – im Haus. Der Transport ins Haus ist in der Regel Aufgabe der Bauherren. Das bedeutet: Es sind Tonnen von Material zu bewegen, natürlich mitten unter der Woche und in der regulären Arbeitszeit. So ein Materialdepot im Neubaugebiet könnte zudem die Begehrlichkeiten Dritter wecken. Einfach liegen lassen geht daher nicht. Und dann ist da noch das Wetterrisiko: Nasse Dämmstoffe dämmen nicht, Mörtelmischungen in durchnässten Säcken fangen an, zu reagieren und zu erhärten und werden unbrauchbar.

Dann gibt es noch die Ausbaupakete, scheinbar Komplettleistungen aus Materiallieferung und Montage. Aber Vorsicht, dabei kommt es sehr auf den Beschreibungstext an. Auch hier können die Materialentgegennahme und der Transport ins Haus Aufgaben des Bauherrn sein. Die Koordination der Gewerke untereinander ist ebenfalls Bauherrenangelegenheit. Die irgendwo im Vertrag erwähnte Bauleitung, Ihr angeblich so kompetenter Ansprechpartner, ist – das zeigen Erfahrungen aus der Praxis – nicht selten leider alles andere als kompetent, nicht erreichbar, krank oder erklärt sich für nicht zuständig.

Wenn der Schlüssel zur Bürde wird

Für den Zugang der die Ausbaupakete erbringenden Handwerker zur Baustelle sind Sie als Bauherr ebenfalls zuständig. Bauschlüssel gibt es drei, die mit dem Haustürzylinder geliefert werden. Sie haben dafür zu sorgen, dass die Ausbauhandwerker ins Haus kommen und dass das Haus abends abgeschlossen wird. Einen Terminplan gibt es nur selten und wenn, dann nur der Form halber, denn die terminliche Koordination liegt bei Ihnen. Spontane Anrufe, der Mitarbeiter wäre „in Kürze da“ und „möchte eingelassen werden“, sind keine Ausnahme, sondern die Regel. All die Schließdienste und Koordinationstermine sind extrem zeitaufwendig und fressen den Jahresurlaub auf, den Sie eigentlich für die Ihnen verbleibenden Ausbauarbeiten verwenden wollten. Hinzu kommt, dass Sie ständig hin- und herfahren müssen – je nach Wohn- oder Arbeitsort kommen da schnell mehrere Tausend Kilometer zusammen.

Beauftragen Sie ein Ausbauhaus mit Ausbaupaketen, ist das, auch wenn es sich verlockend anhört, noch ganz weit weg von einem „schlüsselfertigen“ Bau. Wenn Sie die Ausbauleistungen doch vergeben müssen, weil Sie nicht in der Lage sind, diese selbst auszuführen – sei es wegen unvorhergesehener Umstände oder weil Sie die eigene Leistungsfähigkeit überschätzt haben –, wird es in der aktuell angespannten Marktsituation extrem teuer. Und noch etwas sollten Sie unbedingt im Auge behalten, wenn Sie über diese Variante nachdenken: Das ist definitiv kein Verbraucherbauvertrag mehr.

Wenn Sie sich dennoch zum Erwerb eines Ausbauhauses entscheiden, lesen Sie den Vertrag mehrfach gründlich durch, beachten Sie die Bauherrenpflichten und lassen Sie sich nicht vom Verkäufer einlullen.

Koordinierungsaufgaben selbst übernehmen?

Die Punkte, an denen zwei oder mehr Gewerke aufeinandertreffen, nennt man Schnittstellen. An diesen Punkten müssen die Gewerke so miteinander koordiniert werden, dass sie regelgerecht ausgeführt werden, aber ein aus mehreren Einzelelementen bestehendes funktionierendes Ganzes dabei herauskommt. Bei den Leistungen, die im Leistungsumfang enthalten sind, ist diese Schnittstellenkoordination im Normalfall vom Hausbaupartner beziehungsweise vom Bauleiter des Hausbaupartners durchzuführen. Bei Bauleistungen, die Sie selbst ausführen oder durch Dritte ausführen lassen, sind Sie für die Koordination zuständig.

Koordination umfasst auch die Weitergabe von Informationen. Der klassische Fehler diesbezüglich: Mit dem Elektriker wurde die Lage der Steckdosen und Schalter zwar eingehend besprochen und auch vor Ort an den Wänden angezeichnet. Ein Eintrag in die Pläne erfolgte jedoch nicht. Der Innenputz überdeckt die Abdeckungen der Steckdosen und Schalter. Dann folgt der Termin mit dem Heizungsbauer, um die Lage der Heizkörper festzulegen. So kommt es, dass sich häufig mindestens ein Heizkörper vor den Steckdosen befindet. Ähnlich verhält es sich mit der Aufschlagrichtung von Türen: Nicht selten liegt der Lichtschalter am Ende hinter der aufschlagenden Tür und ist nicht mehr zugänglich.

Auf den Punkt gebracht

Wenn Sie sich durch die Übernahme von Koordinationsaufgaben zum Mitwirkenden machen lassen, müssen Sie mit den sich daraus ergebenden Folgen in vertragsrechtlicher, bauzeitlicher und kostenmäßiger Hinsicht leben. Prüfen Sie Vertrag und Baubeschreibung ganz genau im Hinblick auf Formulierungen, die Ihnen irgendwelche Verpflichtungen zuordnen.

Grundsätzlich ist es eine der Hauptaufgaben des Bauleiters, die Baubeteiligten entsprechend zu informieren. Dazu muss er die Informationen jedoch zunächst einmal selbst bekommen. Achtung, für Eigenleistungen gilt diese Informationspflicht nicht! In diesem Fall sind Sie gegenüber allen Gewerken in der Pflicht. Unterlaufen Ihnen dabei Fehler oder Unterlassungen, die Abänderungen notwendig machen, wird es teuer.

Koordinieren kostet Zeit und – wenn die Koordinationsaufgaben vom Hausbaupartner übernommen werden – auch Geld. Gerade im Preiswertsegment neigen die Anbieter dazu, zahlreiche Koordinierungsaufgaben und -pflichten bei den Bauherren zu lassen. Einerseits reduziert das die Kosten, andererseits werden Sie dadurch in einem hohen Maße zum Mitwirkenden und Mitverantwortlichen für den Bauablauf. Natürlich sind Sie dann auch für eventuelle Verzögerungen verantwortlich, die dadurch entstehen, dass Sie nicht zeitgerecht koordiniert haben beziehungsweise koordinieren konnten.

Ein Bauablauf ist hochkomplex, und auch erfahrene Bauleiter haben alle Hände voll damit zu tun, die Gewerke geordnet und fristgerecht hintereinander zu bringen. Nicht umsonst verbringen Bauleiter viele Stunden am Telefon. Wenn es infolge der Koordinierung durch die Bauleitung zu Verzögerungen kommt, muss Ihr Hausbaupartner alles in seiner Macht Stehende tun, um die Verzögerungen wieder aufzuholen und das Bauvorhaben fristgerecht zum angegebenen Termin oder innerhalb der angegebenen Bauzeit fertigzustellen. Da kommen Koordinierungsfehler der zu Mitwirkenden gemachten Bauherren wie gerufen, um eingetretene oder absehbare Verzögerungen zu rechtfertigen und um den Fertigstellungszeitpunkt nahezu beliebig weit hinausschieben zu können.

Wenn Sie die gesamten Koordinierungen Ihrem Hausbaupartner übertragen, beschränken sich Ihre Mitwirkungspflichten auf die rechtzeitige Durchführung der Bemusterungsaufgaben, das Beauftragen vereinbarter Zusatzleistungen und die fristgerechte Bezahlung der vertraglich vorgesehenen Abschlagszahlungen. Werden Entscheidungen Ihrerseits erforderlich, sind diese Ihnen gegenüber im Vorhinein rechtzeitig anzukündigen.

Je mehr Koordinierungspflichten Sie sich aufs Auge drücken lassen, umso mehr hängen Sie neben Ihrem geschäftlichen oder familiären Tagesgeschäft am Telefon, müssen Informationen einholen und dafür sorgen, dass diese Informationen rechtzeitig zu den richtigen Leuten kommen. Sie müssen, weil sich irgendetwas verschiebt (was der Regelfall ist), immer wieder – oft zigmal – von vorne anfangen und neue Absprachen treffen. Und wehe, Sie vergessen dabei jemanden. Das kostet Sie jede Menge Zeit und Nerven, insbesondere dann, wenn sich der erwählte Hausbaupartner zunehmend weniger als Partner denn als bloßer Hausbauer erweist.

Das Grundstück: Information ist alles

In vielen Baubeschreibungen finden sich dezidiert beschriebene Vorannahmen des Hausbaupartners zur Grundstücksbeschaffenheit. Da wird ein „ebenes Grundstück ohne Bewuchs“ vorausgesetzt, Straßen und Wege im Anfahrtsbereich müssen ausreichend tragfähig sein, es muss genügend Platz für die erforderliche Baustelleneinrichtung vorhanden sein. Die Möglichkeit zum Einsatz eines Turmdrehkrans oder eines Autokrans zur Montage der Fertigteile wird als gegeben vorausgesetzt.

Entsprechende Formulierungen finden sich mal im Vertrag, mal in der Baubeschreibung – deswegen ist es wichtig, immer beides zu lesen! Beispielhaft einige typische Formulierungen, sinngemäß zitiert, die einem beim Lesen so über den Weg laufen:

„Das Baugrundstück befindet sich auf der Erschließungsseite auf Straßenhöhe.“

„Das Baugrundstück ist waagerecht.“

„Das Grundstück ist frei von Gebäude- und Baumbestand.“

„Das Grundstück ist frei von Altlasten, Kampfmittel eingeschlossen.“

„Das Baugrundstück liegt in der Erdbebenzone 0/der Windlastzone 1/der Schneelastzone 1/dem Außenlärmpegelbereich II.“

„Das Grundstück liegt außerhalb von Hochwasser- und Überschwemmungsgebieten/Bergsenkungsgebieten/Wasserschutzzonen.“

Darüber hinaus werden dann noch Angaben zu Annahmen hinsichtlich der zulässigen Bodenpressungen gemacht.

Entspricht Ihr Grundstück in einzelnen oder mehreren Punkten nicht diesem Katalog an Beschaffenheitskriterien, wird es unter Umständen teuer. Denn dann werden Zusatzmaßnahmen erforderlich. Dass Zusatzmaßnahmen Geld kosten, ist unstreitig, es geht also um Mehrkosten, die bezahlt werden müssen – und zwar von Ihnen.

Der Baugrund und das Baugrundgutachten

Der Baugrund wirkt auf verschiedene Weise auf ein Bauwerk ein:

Der Erddruck versucht, bildlich gesehen, die Außenwände des Kellers nach innen zu schieben. Er ist abhängig von der Einbindetiefe des Bauwerks ins Erdreich; je tiefer, desto höher ist der Erddruck.

Der Hangdruck, der nur bei einbindender Hanglage auftritt, drückt das Bauwerk bildlich gesehen ins Tal. Je nach baulichen Gegebenheiten müssen Zusatzmaßnahmen getroffen werden, um das in den Hang einbindende Bauwerk vom Hangdruck freizustellen oder so im Baugrund zu verankern, dass der Hangdruck es nicht verschieben kann.

Der Hangabtrieb ist relevant, wenn Ihr Haus auf einen Hang gebaut wird. Die Schwerkraft bewirkt, dass das Gebäude zusammen mit dem aufgeschütteten Erdkörper, auf dem es errichtet wurde, ins Tal rutscht. Je nach Konstellation sind hier Maßnahmen erforderlich, die sich diesem Abrutschen entgegenstellen, zum Beispiel Stützmauern.

Wasser im Baugrund wirkt auf die Sohlplatte/Bodenplatte und die erdangeschütteten Wände. Je nach Feuchtigkeitssituation sind umfangreiche Abdichtungsmaßnahmen erforderlich, um sicherzustellen, dass die Nutzbarkeit des Kellers nicht durch Feuchtigkeit beeinträchtigt wird.

Die Radonaktivität in der Bodenluft kann je nach Konzentration zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen, um die Radonbelastung im Haus unter dem im Strahlenschutzgesetz angegebenen Referenzwert zu halten.

Das Grundstück beachten – schon vor der Unterschrift!

Wenn das Grundstück schon vorhanden ist, ist es durchaus legitim zu erwarten, dass sich Ihr Hausbaupartner noch vor Vertragsabschluss mit diesem Grundstück und seinen Eigenheiten befasst und die daraus resultierenden Aufwendungen bereits im Vertragspreis berücksichtigt.

Vor Vertragsabschluss verhandelt sich immer leichter als danach. Schließen Sie den Vertrag erst, wenn an den entsprechenden Passagen im Vertrag und/oder in der Baubeschreibung vermerkt ist, dass die Besonderheiten der Baustelle bekannt und im Vertragspreis enthalten sind.

Verbindliche Aussagen zu Grundwasserständen, Bodenaufbau, Gründungssituation und Altlasten bekommen Sie nur durch ein Baugrundgutachten, das für Ihr Grundstück erstellt wird. Dieses Baugrundgutachten ist die Grundlage für die Dimensionierung der Gründungsbauteile, sei das nun eine Bodenplatte (bei einem Haus ohne Keller) oder für den Keller.

Im Baugrundgutachten finden Sie Informationen darüber, ob für Ihr Grundstück geogene Belastungen vorliegen. Diese Angabe ist entscheidend für die weitere Verwendung und die Abfuhr des Bodens zu einer geeigneten Deponie. Boden mit der Einstufung Z 0 ist unbelastet und kann ohne Einschränkungen wiederverwendet werden. Als Z 1 eingestufter Boden gilt als „wenig belastet“ und kann für Verfüllmaßnahmen eingesetzt werden. Boden mit der Einstufung Z 2 kann nur noch sehr eingeschränkt und unter technischen Sicherungsmaßnahmen verwendet werden, bei darüber hinausgehenden Belastungen (Z 3 und höher) muss der Boden entsorgt werden - das kann teuer werden.

Aus dem Baugrundgutachten können Sie auch die Wassersituation im Baugrund ablesen und erfahren, wie die Versickerungsfähigkeit beziehungsweise Durchlässigkeit des Baugrunds eingeschätzt wird. Diese Information brauchen Sie, um zu beurteilen, ob Sie es mit lediglich mit Bodenfeuchtigkeit oder mit Wasser im Baugrund zu tun haben. Danach klassifiziert sich die erforderliche Abdichtung: gegen Bodenfeuchtigkeit, gegen aufstauendes Sickerwasser oder gegen drückendes Wasser. Auch dazu, ob der Einbau einer Dränage möglich ist, macht das Baugrundgutachten Angaben.

Wasserbelastung des Kellers

Die Frage der Wasserbelastung aus dem Erdreich auf einem Keller ist von entscheidender Bedeutung. Ein wasserdichter Stahlbetonkeller nach der Richtlinie des deutschen Ausschusses für Stahlbeton oder ein für den Lastfall drückendes Wasser bis 3,00 Meter (nach DIN 18533) abgedichteter Keller kosten erheblich mehr als ein Keller, der lediglich gegen Bodenfeuchtigkeit abzudichten ist. Ein wasserdichter Stahlbetonkeller sollte dabei nach Entwurfgrundsatz 1 – ohne zulässige Trennrisse – konstruiert werden. Es geht dabei um mehrere Tausend Euro an Mehrkosten!

Der Vertrag, sei es der Vertrag über einen separat zu erstellenden Keller (im Regelfall ein Bauvertrag) oder über das Haus mit Keller, sollte die Erfordernisse, die sich aus dem Baugrundgutachten ergeben, bereits berücksichtigen. Dies erfordert eine schriftliche Fixierung im Bauvertrag.

Mithilfe des Baugrundgutachtens können Sie klären, ob die in der Baugenehmigung oder der Abwassersatzung vorgegebene Regenentwässerung –heute zumeist die Versickerung des anfallenden Regenwassers – aufgrund der Wasserdurchlässigkeit des Baugrundes überhaupt möglich ist. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie einen Befreiungsantrag stellen oder einen Schluckbrunnen erstellen lassen, der bis in wasserdurchlässige Bodenschichten reicht.

Falls laut Baugrundgutachten eine oder mehrere der folgenden Zusatzmaßnahmen erforderlich sind, sollten Sie Ihr Budget sorgfältig überdenken, denn diese können unter Umständen sehr teuer werden: Bodenaustausch, Tiefergründung, Baugrubenverbau, Pfahlgründung, Hangsicherung, Profilierung des Geländes, offene oder geschlossene Wasserhaltung.

Die Schneelastzone

Zu den Einwirkungen auf das Haus, die berücksichtigt werden müssen, zählt die Schneelast. Schnee – das ist für Kinder und wintersportbegeisterte Erwachsene ein freudiges Ereignis, für Autofahrer und Grundstücksbesitzer jedoch eher ein Ärgernis. Für Gebäude bedeutet Schneefall je nach Höhenlage des Gebäudes ganz erhebliche Zusatzlasten, die von den Stellen, an denen sie wirksam werden (das sind im Regelfall das Dach oder Flachdachbereiche und Balkone), bis in den Baugrund abgetragen werden müssen. Zusätzliche Lasten bedeuten größere Verformungen der Bauteile beziehungsweise die Notwendigkeit, die belasteten und die lastabtragenden Bauteile stärker zu dimensionieren. Holzbalken und Holzstützen werden beispielsweise höher oder breiter und dicker, bei Stahlbetonbauteilen wird das häufig durch eine Mehrmenge an eingebautem Stahl erreicht.

In welcher Zone liegt mein Grundstück?

Die Schneelast-, Wind- und Erdbebenzone eines Grundstücks lässt sich über das Internet, zum Beispiel mithilfe der Website der Firma Dlubal (https://www.dlubal.com/de/loesungen/online-dienste/schnee-wind-erdbeben-lastzonen), sehr leicht ermitteln.

Wenn Ihr Grundstück in den Höhenlagen des Voralpenraums oder der höheren deutschen Mittelgebirge liegt, also in Schneelastzone 2 oder 3, kommen schnell ein paar Tausend Euro für Verstärkungsmaßnahmen zusammen, die Sie in Ihr Budget einkalkulieren müssen. Der Vertragspreis sollte die tatsächlich vorhandene Schneelastzone berücksichtigen und nicht auf einer kostengünstigeren, aber falschen Vorannahme beruhen. Die Berücksichtigung der Schneelastzone ist im Vertrag und in der Baubeschreibung zu vermerken.

Die Windzone

Der Wind wirkt beständig auf Gebäude ein. Je nach Windrichtung ist er als Winddruck oder als abhebende Kraft als Windsog spürbar. Aus den Medien wissen wir, welche verheerenden Auswirkungen starker Wind auf Gebäude haben kann. Bei hohen Windbelastungen werden gerade bei Holzkonstruktionen zusätzliche Aussteifungen erforderlich, die zusätzliche Kosten verursachen.

Auch beim Thema Windbelastung wurden verschiedene Zonen definiert. Sie sollten ermitteln, in welcher Windzone Ihr Baugrundstück liegt. Wenn diese bekannt ist, können die entsprechenden Kosten auch vorvertraglich angegeben werden.

Die Erdbebenzone

Auch wenn das Erdbebenrisiko in Deutschland generell vergleichsweise gering ist, gibt es hier doch verschiedene Erdbebenzonen. Große Teile des Landes liegen in Erdbebenzone 0, einige Bereiche sind jedoch den Zonen 1, 2 oder 3 zugeteilt. Wenn die Lage des Grundstücks bekannt ist, sollte die anzusetzende Erdbebenzone im Vertrag und im Vertragspreis berücksichtigt sein.

Auf den Punkt gebracht

Die genannten Einwirkungen auf das Haus haben zum Teil maßgeblichen Einfluss auf die Konstruktion und die Dimensionierung einzelner Bauteile. Sie sind daher kostenrelevant und in den schnell verfügbaren Standardangeboten auf Basis eines Typenhausentwurfs nicht berücksichtigt. Dadurch kommen schnell vier- und fünfstellige Beträge zum Angebotspreis des Standardangebotes hinzu. Der Vertrag sollte deshalb erst unterschrieben werden, wenn Ihr Hausbaupartner bestätigt, dass alle relevanten Einwirkungen, die sich durch das Grundstück ergeben, im Hauspreis berücksichtigt sind.

Die Klimaregion

Das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland ist in 15 Klimaregionen unterteilt. Diese Klimaregionen unterscheiden sich in den Jahresmitteltemperaturen der sogenannten Testreferenzjahre. Die nachfolgende Tabelle benennt die Klimaregionen und die für die jeweilige Heizlastberechnung anzusetzenden Jahreswerte der Außenlufttemperaturen.

Die Klimaregion „4 – Potsdam“ ist die Klimaregion, mit der der öffentlich-rechtliche Wärmeschutznachweis geführt wird. Auf Basis dieses Nachweises werden auch die KfW-Effizienzhäuser konfiguriert.

Wird das Haus in einer anderen Klimaregion als „4 – Potsdam“ gebaut, verändert sich der Jahreswert der Außenlufttemperaturen um bis zu 5,7 Grad Kelvin, was, da es um die Differenz geht, 5,7 Grad Celsius entspricht (Temperaturdifferenzen werden üblicherweise in Kelvin angegeben). Mit sinkenden Jahreswerten steigt der Heizenergiebedarf eines Hauses. Wenn sich die Heizlast verändert, muss unter Umständen sogar die Auslegung des Wärmeerzeugers nachjustiert werden oder der Wärmeerzeuger ist zu wechseln.

Eine Anpassung an die tatsächliche Klimaregion, in der das Haus errichtet wird, erfolgt üblicherweise nicht. Auch eine Anpassung des Wärmeerzeugers an die tatsächlichen Gegebenheiten wird in vielen Fällen versäumt. Aber die Betriebskosten, also Ihre Energieverbrauchskosten für Beheizung und Warmwasserbereitung, steigen in unerwartete Größenordnungen.

Klimaregion

Referenzort

Jahreswert

1

Bremerhaven

10,1 °C

2

Rostock-Warnemünde

9,5 °C

3

Hamburg-Fuhlsbüttel

9,5 °C

4

Potsdam

9,5 °C

5

Essen

10,4 °C

6

Bad Marienberg

7,8 °C

7

Kassel

9,3 °C

8

Braunlage

6,7 °C

9

Chemnitz

8,7 °C

10

Hof

7,4 °C

11

Fichtelberg

3,8 °C

12

Mannheim

11,1 °C

13

Mühldorf/Inn

8,6 °C

14

Stötten

7,8 °C

15

Garmisch-Partenkirchen

7,4 °C

Der Ablauf Ihres Bauvorhabens

Nun kann es losgehen: Das folgende Kapitel beschäftigt sich mit den einzelnen Etappen Ihres Bauvorhabens. Sie erfahren, was Sie an welchem Punkt beachten müssen und inwiefern die Baubeschreibung dabei eine Rolle spielt – von den Beratungsgesprächen zu Beginn über die Einrichtung der Baustelle bis zur finalen Abnahme. Wenn im Folgenden vom Vertrag oder von der Baubeschreibung die Rede ist, ist grundsätzlich der Verbraucherbauvertrag beziehungsweise die Baubeschreibung im Verbraucherbauvertrag gemeint, sofern nicht explizit eine andere Vertragsform genannt wird.

Die Beratungsgespräche

Es ist Ihnen beim Blättern durch die einschlägigen Zeitschriften und Kataloge gewiss schon aufgefallen: Viele Anbieter, gerade solche von Typen- und Fertighäusern, versuchen den Eindruck zu erwecken, dass sie genau Ihr persönliches Wunschhaus bauen werden. Man suggeriert Ihnen, dass Ihre ganz speziellen Bedürfnisse ermitteln werden und dann die Grundlage für die anzustellenden Planungen – und damit auch für die Baubeschreibung – bilden.

Wahrscheinlich wird man jedoch versuchen, Ihnen eine geringstmöglich modifizierte Standardplanung als Ergebnis der Bedarfsermittlung zu präsentieren. Daher ist es wichtig, dass Sie sich vorab über Ihre aktuelle Lage und die absehbaren zukünftigen Situationen klar werden und den daraus resultierenden Wohnraumbedarf schon vor dem Beratungsgespräch genau durchdacht und formuliert haben.

Termine vorbereiten

Generell gilt, dass Sie bei Terminen möglichst alle verfügbaren Unterlagen dabeihaben sollten. Zusätzlich sollten Sie sie Ihren Gesprächspartnern am besten als PDF-Dateien zur Verfügung stellen. Wenn Sie bereits Grundstückseigentümer sind, sollten Sie den Bebauungsplan einholen und einscannen. Es ist auch von Vorteil, wenn Sie für dieses Grundstück bereits im Vorhinein ein Baugrundgutachten erstellen lassen (s. Seite 32). Das spart Zeit und liefert den Unternehmen, mit deren Mitarbeitern Sie sprechen, entscheidende Informationen für die Preisermittlung.

Bevor Sie ins Beratungsgespräch gehen, machen Sie sich bewusst, was Sie dabei erreichen wollen. Wollen Sie sich nur informieren, oder geht es gegebenenfalls im Zweitgespräch bereits ans Eingemachte? Wenn Sie zunächst nur Informationen gewinnen wollen, lassen Sie sich auf keinen Fall zu einer Spontanentscheidung hinreißen. Geht‘s ins Detail, sollten Sie sich vorher konkrete Ziele gesetzt haben: Wo wollen Sie hin? Welche Wünsche haben Sie? Wo sind Sie verhandlungsbereit, wo liegt Ihr Limit?

Die Gespräche mit der Hausbaufirma sollten Sie nach Möglichkeit nicht alleine führen. Vier Ohren hören mehr als zwei und ein Zeuge für das Gesagte ist immer von Vorteil. Ansonsten steht im Streitfall Aussage gegen Aussage – wenn Sie es nicht ohnehin mit zwei Gesprächspartnern zu tun haben.

Machen Sie sich während der Gespräche Notizen und fertigen Sie Gesprächsprotokolle an, und zwar möglichst in Abstimmung mit der Person, die Sie zum Gesprächstermin begleitet hat. Schicken Sie diese Protokolle auch dem jeweiligen Anbieter unter Angabe von Datum und Uhrzeit und mit einer namentlichen Nennung aller Gesprächspartner. Gleichen Sie die Unterlagen, die Ihnen im Zuge der Vertragsanbahnungen ausgehändigt werden, mit Ihren Gesprächsprotokollen ab.

Ganz wichtig: Wenn Sie schon Grundstückseigentümer sind, sollten Sie darauf bestehen, dass die Gespräche auf Basis des vorhandenen Bebauungsplans geführt werden. Anderenfalls werden bei Ihnen höchstens Erwartungen geweckt, die sich dann zu Ihrer Enttäuschung nicht realisieren lassen. Planungskonzepte, die mit den vorhandenen Bebauungsvorgaben nicht harmonieren, sind nur für den Papierkorb geeignet!

Fördermittel

Baumaßnahmen, die einen Beitrag zur Senkung von CO₂-Emissionen leisten, der deutlich über die Vorgaben der Energieeinsparverordnung hinausgeht, werden gefördert – in Form von zinsgünstigen Krediten, die bei den aktuell (Juni 2019) guten Zinskonditionen allerdings eher unattraktiv sind, oder von Zuschüssen verschiedener Fördermittelgeber.

Am bekanntesten ist die KfW-Förderung für KfW-Effizienzhäuser 55/40 und 40 Plus. Hinzu kommen Fördermaßnahmen der Landesförderanstalten, möglicherweise der regionalen Energieversorger und bei kommunalen Leuchtturmprojekten auch Fördermittel der Kommune.

Häufig bieten Hausanbieter ihre Typenhäuser bereits in auf die Förderstufen der KfW durchkonfektionierten Konzeptionen an. Der – niedrigere – Standard, der zur Erreichung der Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) erbracht werden muss, wird kaum noch angeboten. Im Hinblick auf ergänzende oder alternative Förderungen und Fördermittelgeber wird von den Anbietern jedoch nur bedingt beraten.

Mit Blick auf die Baukosten sind die Fördermittelangebote mit Vorsicht zu genießen. Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind ohnehin zu erfüllen, dafür gibt es bei Neubauten keine Fördermittel. Wer Fördermittel haben möchte, muss also in Maßnahmen investieren, die die EnEV-Anforderungen um vorgegebene Differenzmargen unterschreiten. Ob sich das wirklich rechnet, kann nur im direkten Vergleich zwischen den Kosten für Ihr Haus auf Niveau EnEV und den Kosten für Ihr Haus in den Ausführungen und Ausstattungen, die das Erreichen der verschiedenen Förderstufen sicherstellen, ermittelt werden.

Fördermittelberatung

Aktuell wird fast nur pro Fördermittel beraten, ohne die anderen Belange und die damit verbundenen Reglementierungen und Zwänge in angemessener Weise zu berücksichtigen. Eine gute Beratung zu Fördermitteln sollte zielgerichtet und umfassend erfolgen und alle Aspekte abdecken, die mit der Entscheidung zur Inanspruchnahme der Förderung zusammenhängen, insbesondere die Baukostensteigerung, die für das Erzielen des Förderniveaus in Kauf genommen werden muss. Das erfolgt leider nur in den allerseltensten Fällen.

Die KfW-Begleitung und der endgültige Energieausweis

Wenn Sie mit KfW-Fördermitteln bauen, verlangt der Fördermittelgeber einen Nachweis über die antragsgerechte Verwendung der Fördermittel. Dieser Nachweis ist nur durch die sogenannte KfW-Begleitung zu erbringen.

Die KfW-Begleitung wird über einen Zuschuss (Zuschuss 431 Baubegleitung) in Höhe von 50 Prozent der dafür anfallenden Kosten mit maximal 4 000 Euro pro Vorhaben separat gefördert. Die Förderung umfasst die energetische Fachplanung und die Baubegleitung durch einen unabhängigen Experten für Energieeffizienz. Wichtig zu wissen: Der Zuschuss ist vor dem Beginn des Vorhabens zu beantragen. Die Baubegleitung muss aktiv durchgeführt und durch Protokolle und Fotodokumentation nachgewiesen werden. Die Erstellung des endgültigen Energieausweises beruht letztendlich auf den im Zuge der Baubegleitung gewonnenen Erkenntnissen.

Die Planungsphase

Planung bedeutet für jedes Unternehmen Aufwand, und Aufwand kostet Geld. Üblicherweise wird dazu ein Planungsauftrag abgeschlossen, der, wenn es zum Abschluss des Bauvertrags kommt, mit der Vertragssumme verrechnet wird. Der Abschluss eines Planungsauftrags verpflichtet Sie nicht dazu, mit diesem Anbieter auch einen Bauvertrag abzuschließen. Sie b sind lediglich zur Zahlung der vereinbarten Vergütung für die Planungsleistung verpflichtet. Definieren Sie den zu erbringenden Planungsstand dabei möglichst genau. Wenn es dann zu einem Vertragsabschluss kommt, sollte diese Definition in die Baubeschreibung übernommen werden.

Die Planungsphase gliedert sich in mehrere Schritte. Zunächst sind die Bebauungsplanvorgaben zu ermitteln und mit eventuell vorhandenen Standardplanungen abzugleichen oder eine Planungskonzeption daraufhin abzustimmen. Dies ist der erste Schritt zu einer Entwurfsplanung, auf der alle weiteren Planungsschritte aufbauen.

Bauantragsplanung und Bauantrag

Ein wichtiger Schritt im Rahmen der Planungsphase ist die Bauantragsplanung, die auf eine genehmigungsfähige Planung abzielt. Dazu muss die Planung auf den vorhandenen Bebauungsplan abgestimmt sein oder vorab besprochene Abweichungen über Befreiungsanträge berücksichtigen. Das Einreichen einer genehmigungsfähigen Planung und die Herbeiführung der Baugenehmigung sollte in die Bau- und Leistungsbeschreibung aufgenommen werden.

Die Bauantragsplanung muss auf jeden Fall mit Ihnen abgestimmt sein. Das kann eigentlich nur der Fall sein, wenn Bauantrag und Konzeption aufeinander aufbauen. Prüfen Sie daher genau, ob der Bauantrag mit der mit Ihnen abgestimmten Konzeption übereinstimmt oder ob es Abweichungen gibt. Nehmen Sie sich dafür genügend Zeit und lassen Sie sich keinesfalls dazu nötigen, den Bauantrag auf die Schnelle zu unterschreiben. Denn ist der unterschriebene Bauantrag erst einmal abgegeben, sind Änderungen nur noch schwer möglich und verzögern das Genehmigungsverfahren ganz erheblich. Außerdem werden dafür zusätzliche Gebühren fällig. Prüfen Sie anhand des Bauantrags auch, ob die Planung noch der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit – also der Baubeschreibung – entspricht.

Aus der Baubeschreibung sollte eindeutig hervorgehen, wer – Sie oder ein Vertreter des Unternehmens – den Bauantrag bei der zuständigen Behörde abgibt.

Größenangaben und Flächenberechnungen

Wohnen braucht Fläche. Die Flächen der Räume ergeben sich zunächst aus den Planskizzen oder aus Prospektangaben. Das sind aber nur ungefähre Maße und Flächenangaben, die sich in der Fortschreibung der Planung, bis diese so ist, wie Sie sie haben wollen – oder bis Sie sich haben einreden lassen, dass das jetzt genau das ist, was Sie schon immer wollten – noch verändern können. Einen höheren Grad an Verbindlichkeit bekommen die Maße und Flächen erst mit dem Abschluss der Baueingabe- beziehungsweise Bauantragsplanung, die Sie ja auch unterschreiben müssen. Aber bis zum Abschluss der Werkplanung, die dann auch die haustechnischen Besonderheiten und gegebenenfalls Ihre Sonderwünsche berücksichtigt, können sich die Flächenangaben noch immer verändern. Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen Grundfläche und Wohnfläche. Die Grundfläche eines Hauses aus Stein beruht auf Rohbaumaßen, das heißt, die Dicke des Innenwandputzes, der an den gemauerten Wänden noch anzutragen ist, verringert die Grundfläche. Daraus wird dann die Wohnfläche. In Dachgeschossen werden diejenigen Teile der Räume, die zwischen 1,00 Meter und 2,00 Meter lichte Höhe aufweisen, nur zur Hälfte berechnet. Terrassen und Balkone zählen jeweils zur Hälfte zur Wohnfläche dazu. Wenn Sie an der korrekten Flächenangabe zweifeln, empfiehlt sich die Prüfung durch einen Sachverständigen. Auch die am Bau üblichen und zulässigen Maßtoleranzen, die für das metallverarbeitende Gewerbe immens groß sind, führen zu Differenzen gegenüber den vereinbarten Flächen und Maßangaben. Abweichungen bis 3 Prozent in der Summe aller Räume sind zu tolerieren.

Ingenieurleistungen und Sonderingenieure

Die Baubeschreibung sollte sämtliche notwendigen Ingenieurleistungen aufführen. Das sind typischerweise die Erstellung der Statik und der Tragwerksplanung sowie die Erstellung des Wärmeschutznachweises. Diese sind im Regelfall – außer Sie machen selbst die maßgeblichen Vorgaben – beim Verbraucherbauvertrag und beim Kauf vom Bauträger im Leistungsumfang enthalten.

Mithilfe der von den Ingenieuren ermittelten Angaben weiß der Hausanbieter relativ genau, mit welchen Stahlmengenansätzen (im Massivbau) oder Verbindungsmitteln, Holzquerschnitten und Stahlbauteilen (im Holztafelbau) er kalkulieren muss. Die Angaben in den Konstruktionsplänen sind verbindlich und vor Ort beziehungsweise bei der Fertigteilmontage umzusetzen. Dabei sind die Einwirkungen auf das Haus (s. Seite 32 ff.) in der geografischen Lage angepassten Größenordnungen zu berücksichtigen.

Das Baugrundgutachten

Das Baugrundgutachten ist eine grundlegende Voraussetzung für eine an das Grundstück angepasste Planung und Tragwerksplanung. Es wird empfohlen, das Baugrundgutachten als Grundlage für das Angebot im Vorhinein erstellen zu lassen. Andernfalls wird der Hausanbieter zunächst ein Standardangebot erstellen und später – wenn das Baugrundgutachten vorliegt – eventuell erforderliche Mehrleistungen als Nachtrag anbieten. Haben Sie zu diesem Zeitpunkt den Vertrag schon unterschrieben, ist Ihr Verhandlungsspielraum stark eingeschränkt (s. Seite 32 f.).

Komplexe haustechnische Anlagenbrauchen eine gesonderte Planung. Diese ist, wenn sie nicht zu den Standardleistungen gehört, gesondert zu bezahlen und muss in der Baubeschreibung explizit erwähnt werden. Für Erdarbeiten in Hangsituationen sind unter Umständen Erdbaustatik und Hangsicherungsmaßnahmen erforderlich. Auch das sind auf das individuelle Bauvorhaben abgestimmte Ingenieurleistungen, die im Regelfall gesondert zu bezahlen und in der Baubeschreibung zu nennen sind.

Bauleitung, Bauüberwachung, Sicherheit

Keine Baustelle ohne Bauleitung. Die Bauleitung soll sicherstellen, dass der Bau koordiniert abläuft und die vereinbarten Termine eingehalten werden. Sie soll zudem die Geschäftsleitung der Hausbaufirmen möglichst vor direkten Konfrontationen mit den Bauherren und ihren vielfachen Ansprüchen bewahren. Die Betonung liegt jedoch auf „soll“. Zu den Aufgaben der Bauleitung gehören konkret das Baustellen- und Bauablaufmanagement, die Baustellenkommunikation, die Auftraggeberkommunikation, die Fehler- und Mängelvermeidung und die Vertretung der Interessen des Arbeit- oder Auftraggebers.

All das zu bewältigen, ist keine leichte Aufgabe, insbesondere dann, wenn eine einzelne Person viele übers Land verstreut liegende Projekte betreuen muss. Oft agiert die Bauleitung deshalb vom Schreibtisch aus mittels Telefon. Das entspricht nicht dem Sinn der Sache! Die Kontrolle der erbrachten Bauleistung erfordert die Anwesenheit vor Ort und die notwendigen Fachkenntnisse.

Für Sie als Bauherr bedeutet das, dass es besonders wichtig ist, schon in der Baubeschreibung genau zu definieren, welche Leistungen Ihnen Ihr Hausbaupartner im Bereich der Bauleitung schuldet. Zur Beschreibung der Leistung der Bauleitung existieren in Baubeschreibungen viele kreativ formulierte Textpassagen:

„Firma XY übernimmt die Bauleitung für alle im Vertragsumfang enthaltenen Leistungen. Für Eigenleistung übernimmt die Firma XY keine Bauleitung und keine Gewährleistung.“

„Die Bauleitung koordiniert die Handwerksbetriebe, führt Gütekontrollen durch und überwacht die Ausführung für den Auftraggeber.“

„Örtliche Bauleitung und Bauabnahme über einen Bauleiter des Unternehmens.“

„Während der Ausbauphase stehen für alle Fragen kompetente Ansprechpartner zur Verfügung.“

All diese Formulierungen sind sehr offen, was die Anwesenheit des Bauleiters an der Baustelle angeht. Gütekontrollen, die, wenn überhaupt, alle paar Wochen stattfinden, sind keine Kontrollen im eigentlichen Sinne. Bestehen Sie daher auf konkrete Formulierungen in der Baubeschreibung, die beispielsweise festlegen, wie oft die Baustelle besucht wird und nach welchen Arbeitsschritten eine Kontrolle durch die Bauleitung vor Ort mit einer entsprechenden Dokumentation erfolgt. Solche Arbeitsschritte sollten sein:

Bewehrungskontrollen in den verschiedenen Rohbauphasen

Prüfung der Betonnachbehandlung in den verschiedenen Rohbauphasen

Überprüfung der Bauwerksabdichtung mit Dokumentation

Prüfung des Fenstereinbaus

Überprüfung der Rohinstallationen

visuelle und baubegleitende Prüfung der Luftdichtheit sowie

weitergehende möglichst enggestufte qualitative Kontrollen der Bauausführung

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination

Was haben Sie als privater Bauherr mit Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination zu tun? Dafür ist doch der Hausbaupartner zuständig, oder? Die Frage ist nicht ganz unberechtigt. Die Antwort lautet, dass Sie – außer beim Bauträgervertrag – durchaus eine gewisse Verantwortung in diesem Bereich tragen.

Zunächst einmal sind Sie als Bauherr der Adressat der am 10. Juni 1998 in Kraft getretenen Baustellenverordnung. Darin sind Melde- und Koordinierungspflichten beschrieben, die grundsätzlich Ihnen obliegen, die Sie aber an andere delegieren können.

Die beauftragten Unternehmen sind für die Sicherheit und den Gesundheitsschutz ihrer Mitarbeiter selbst verantwortlich, damit haben Sie tatsächlich nichts zu tun. Wenn jedoch mehrere Unternehmen zur selben Zeit an der Baustelle tätig sind, kommt es zu Überschneidungen und gegenseitigen Gefährdungen. So kann es beispielsweise vorkommen, dass ein mit persönlicher Schutzausrüstung (Schutzbrille, Gehörschutz, Sicherheitsschuhe, Staubmaske) bestens gewappneter Arbeiter mit maschineller Unterstützung Löcher oder Schlitze in die Wände stemmt, aber alle anderen, die im mittelbaren Umfeld arbeiten, den Schallemissionen, dem Staub und den umherspritzenden Partikeln schutzlos ausgesetzt sind. In so einem Fall besteht Koordinierungsbedarf!

Um diese Melde- und Koordinierungspflichten an den Hausbaupartner zu delegieren, sind eindeutige Formulierungen im Bauvertrag nötig, die wegen Preisrelevanz schon bei den Verhandlungen zur Baubeschreibung besprochen werden sollten, etwa sinngemäß wie folgt: „Die Koordinierung der Maßnahmen zum Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle sowie die entsprechenden Anmeldungen und sonstigen Verpflichtungen nach Baustellenverordnung werden vom Unternehmer übernommen, der dafür eine geeignete Person stellt oder beauftragt.“

Achtung: Für all Ihre Eigenleistungen und bei Direktverträgen sind und bleiben Sie als Bauherr dennoch in der Koordinationspflicht!

Unterlagen vor der Bauausführung

Nach § 650n Satz 1 BGB ist der Unternehmer verpflichtet, rechtzeitig vor Ausführungsbeginn diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und an den Verbraucher, der ohne eigenen Architekten baut (Achtung, das gilt nur, wenn Sie einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen haben!) herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber den Behörden zu belegen, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen wird. Verlangt der Darlehensgeber weitere Nachweise, um die voraussichtliche Einhaltung bestimmter Kriterien zu belegen, müssen auch diese Unterlagen herausgegeben werden – wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung erweckte, diese einzuhalten, also beispielsweise, wenn er verspricht, sein Werk als „KfW-Effizienzhaus xy“ auszuführen.

Grundsätzlich bedarf es dazu keiner vertraglichen Regelung, denn das ist ein bindender rechtlicher Anspruch. Kritisch hingegen sind Regelungen zu sehen, die nur eine unvollständige Auflistung der Unterlagen beinhalten. Hier liegt Konfliktpotenzial.

Zudem bezieht sich der Gesetzgeber leider nur auf die Planunterlagen für die öffentlich-rechtlichen Belange, wie die Erlangung der Baugenehmigung und die Nachweise der Stand- und Erdbebensicherheit, des Brand- und Schallschutzes sowie des Wärmeschutzes. Vom Gesetzgeber bislang nicht berücksichtigt sind hingegen Werk- und Detailpläne beziehungsweise Ausführungspläne. Ohne diese Pläne ist eine effiziente Kontrolle der Bauausführung durch einen begleitenden Bausachverständigen jedoch nicht möglich. Daher wird empfohlen, in die Baubeschreibung einen Passus aufzunehmen, aus dem sinngemäß mindestens hervorgeht: „Neben den nach § 650n ohnehin geschuldeten Unterlagen vor Baubeginn stellt der Unternehmer dem Bauherrn die Werk- und Detailpläne, die Planunterlagen der Tragwerksplanung sowie den kompletten Wärmeschutznachweis zur Verfügung.“

Bauantragspläne

Die Bauantragspläne sind maßgebend für die Genehmigung des Bauvorhabens durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde.

Abweichungen vom Bebauungsplan

Wird bei der Bauantragsplanung deutlich, dass es wegen der sehr