Владимир Борисович Гольцов
Учебник. Правовое регулирование недвижимости
С принятием Свода законов, и в частности тома 10, посвященного вопросам гражданско-правового регулирования отношений, в том числе связанных с землей, а в последствии и специального Закона «О праве застройки» (1912 г.), правовая основа самовольного строительства в России была в основном сформирована. Она базировалась на нормах римского права, устанавливавших, что все строения, находящиеся на земельном участке, являются его принадлежностями как главной вещи (ст. 424, 425 тома 10 Свода законов)23. Отсюда следовало, что право собственности на самовольно построенное сооружение изначально принадлежит собственнику земельного участка, на котором оно расположено. Возведение постройки третьим лицом на основе договора о владении и пользовании участком для возведения на нем соответствующего строения не порождало у застройщика права собственности на него. Он вправе был требовать лишь возмещения понесенных при строительстве расходов (ст. 574, 609, 610). При желании приобрести постройку в собственность необходимо было решать вопрос о купле-продаже занимаемой ею части земельного участка.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. не было положений, регулирующих этот вопрос. Строительство должно было осуществляться только после получения специального разрешения от уполномоченных государственных органов. Предполагалось, что этих мер достаточно для предотвращения появления “самостроя” в стране. В результате, иски о подтверждении права собственности на самовольные постройки не рассматривались.
Практика, однако, разительно отличалась от требований действовавшего законодательства и правоприменения. Самовольно возводимые строения возникали с завидным постоянством. Это требовало выработки условий их введения в гражданский оборот. Решение проблемы на подзаконном уровне сопровождалось неоднозначными подходами к легализации самовольных построек в сходных ситуациях. Требовалось вмешательство законодателя, и оно последовало. В 1964 году был принят новый Гражданский кодекс РСФСР (ГК). В ст. 109 ГК закреплялось понятие самовольной постройки, под которой стал пониматься жилой дом (дача), часть дома (дачи), построенные гражданином без надлежащего разрешения или без утвержденного проекта, либо с «существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением строительных норм и правил». Критерии «существенного» и «грубого» в законе не раскрывались, что открывало простор для усмотрения местных органов власти, которым поручалось решать вопросы привлечения правонарушителей к ответственности и судьбы самовольных построек. Правовым последствием возведения таковых был их снос за счет виновного лица или безвозмездное изъятие и зачисление в государственный жилищный фонд. Для применения этих административных санкций достаточно было наличие любого из приведенных оснований.
Что касается самовольного возведения нежилых строений (гаражей, сараев, бань и т.п.), то об этом в ГК РСФСР 1964 года ничего не говорилось. Снос таких строений предусматривался Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1.12.1977 года «Об ответственности за самовольное возведение гражданами хозяйственных и бытовых строений и сооружений»24.
В приведенном подходе не удалось осуществить кардинальные изменения в ситуации с самовольным строительством, поскольку юридические лица, такие как государственные предприятия и учреждения, кооперативные организации и их объединения, а также другие общественные организации (ст. 24 ГК), не рассматривались как субъекты такого строительства и поэтому они позволяли себе практиковать самовольное строительство, руководствуясь своими интересами.
В постсоветский период в институте самовольной постройки появились значимые изменения. В первой редакции Гражданского кодекса РФ 1994 года (ГК РФ) к самовольной постройке стали относиться здания, сооружения и другие строения без указания на гражданина, который их возвел. Соответственно, любое физическое или юридическое лицо, включая публично-правовые образования, могло нарушить закон и стать правонарушителем в контексте самовольного строительства.
В законодательстве были внесены уточнения относительно признаков самовольной постройки, включая те, которые касаются ее возведения на земельном участке, «не предоставленном в установленном порядке» для этих целей; на земельном участке, не допускающем «строительство данного объекта», без получения «необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил» (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Снос самовольной постройки допускался на основании решения суда, а если она располагалась на «межселенной территории», то – по решению органа местного самоуправления. В дальнейшем в Гражданский кодекс РФ неоднократно вносились изменения, приводящие нормы о самовольной постройке в соответствие с потребностями развивающегося гражданского оборота и взглядами ученых и практиков на то, как соответствующее правовое регулирование должно осуществляться.
В 2006 году в законодательство Российской Федерации была внесена поправка, позволяющая признавать право собственности на самовольно возведенное сооружение в судебном порядке, если строительство было осуществлено без соответствующих разрешений на земельном участке, принадлежащем данному лицу и предназначенном для этих целей, и не было совершено других нарушений со стороны этого лица25.
В 2015 году из определения самовольной постройки исчезла норма о необходимости получения «необходимых согласований»; стала допускаться возможность обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение при одновременном наличии определенных условий, и в частности: если лицо, которое возвело постройку, имело на земельный участок права, допускающие такое возведение; если на день обращения в суд постройка соответствовала установленным требованиям; если постройка не нарушала права и законные интересы других лиц и не несла угрозу жизни и здоровью граждан. Органы местного самоуправления дополнительно получили право принимать решение о сносе самовольной постройки, если она была «возведена на земельном участке, расположенном в зоне с особыми условиями использования» (ст. 222 ГК)26.
В 2018 году в определение самовольной постройки возвратилась норма о необходимости соответствующих согласований для ее возведения (абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ). Оценочный критерий «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил»27, который неоднозначно толковался судебной практикой, был заменен на формальный критерий: «нарушение» указанных норм и правил.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник земельного участка, на котором возведена постройка, не был осведомлен и не мог быть осведомлен о наличии ограничений на использование этого участка, то такая постройка не может считаться самовольной. Данное послабление в части «не знал», находится в противоречии с общеправовым принципом, гласящем, что незнание закона не освобождает лицо от ответственности за допущенное правонарушение. Данная норма позволяет собственнику земли именно этим и оправдывать свои действия по самовольному строительству. Послабления коснулись и собственника, осведомленного о существующих ограничениях, но, тем не менее, пренебрегающего ими при осуществлении строительства. Закон предоставил такому лицу право прибрести самовольную постройку в собственность при условии приведения ее параметров в соответствие с действующими правилами (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Особое внимание уделялось тому, что лицо, которое приобретает право собственности на постройку, которая ранее рассматривалась как самовольная, обязано возместить ее предыдущему владельцу все произведённые на нее расходы за вычетом тех, которые связаны с приведением постройки в соответствие с установленными нормативами (абз. 3 п. 3.2. ст. 222 ГК РФ)28.
Право органов местного самоуправления на принятие решения о сносе неправомерных строений было изменено. Теперь это полномочие распространяется на постройки, построенные на участках земли, не предусматривающих данный вид разрешенного строительства. (подп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ). При этом в законе не уточнялось, что изменение вида строительства не должно распространяться на работы, начатые с соблюдением всех действующих правил на момент начала и дальнейшего ведения стройки. Таким образом, в правонарушители автоматически могли попасть все застройщики, являвшиеся до этого законопослушными.
В то же время полномочия органов местного самоуправления на снос самовольной постройки ограничивались в отношении всех тех случаев, когда сведения о ней уже были включены в Единый реестр недвижимости (абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ). Решить этот вопрос в пользу органа местного самоуправления при такой ситуации стало возможным только путем обращения в суд, где необходимо доказывать нарушение правил возведения строения, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ.
В ныне действующей редакции ст. 222 ГК РФ сохраняется изначальная двойственность самовольной постройки, состоящая в том, что, с одной стороны, это правонарушение, предусматривающее ее снос, а с другой – способ приобретения на нее права собственности посредством государственной регистрации. Указанная двойственность требует четкой правовой регламентации, как минимизирующей возможность появления самовольных построек, так и позволяющей легализовать те из них, которые подпадают под установленные законом условия.
Следует отметить, что такой четкости в правовой основе самовольной постройки как раз и не наблюдается. Гражданский кодекс РФ не учитывает в полной мере все нюансы, связанные с самовольным строительством, что ведет к увеличению количества объектов, не признаваемых в качестве легально существующих. Высшим судебным инстанциям довольно часто приходится оперативно вмешиваться в решение данной проблемы путем издания соответствующих актов толкования права, зачастую не имеющих убедительного обоснования, противоречащих друг другу, а иногда и создающих новые правовые нормы, хотя права такого у них нет.
Так, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года (абз. 3 п. 26) обращалось внимание, что если отсутствие надлежащего разрешения на возведение объекта и ввода его в эксплуатацию являются «единственными признаками самовольной постройки», то иск о признании права собственности на такую постройку подлежит удовлетворению, при условии, что лицо «предпринимало меры» к получению соответствующих разрешений и «строительство велось с соблюдением установленных норм и правил»29.
В другом случае Верховный Суд РФ в Обзоре от 16.11.2022 года (п. 3), применительно к индивидуальному жилищному строительству, указал, что возведение объекта при отсутствии разрешения на строительство «не является признаком самовольной постройки», если при строительстве не допускается каких-либо иных нарушений. О действиях по получению надлежащих разрешений в данном случае вообще не упоминается30. Соответственно, отказ в признании права собственности на такую постройку не допускается, как и удовлетворение требования о ее сносе (п. 9).
Думается, что отсутствие надлежащего разрешения нельзя исключать из признаков самовольного строительства независимо от его вида, поскольку он является одним из определяющих для данного понятия. Что касается действий по получению необходимых разрешений, то они не должны учитываться при придании самовольной постройке легального статуса в силу своей неопределенности. И действительно, как определить достаточность усилий по получению разрешения на строительство? Ответ на этот вопрос зависит от того, кто уполномочен его решать, а значит, не исключается произвол.
Не допускается, по мнению Верховного Суда Российской Федерации, представленным в указанном обзоре, снос незаконно возведенных построек даже в случае, если нарушения градостроительных и строительных норм считаются «незначительными» (п. 7)31. В таких обстоятельствах сохранение самовольной постройки может быть разрешено судебным решением и, следовательно, подлежит оформлению права собственности на нее. Определение «незначительности» допущенных нарушений оставляется на усмотрение суда, что не исключает его предвзятости. В этой части требуются дополнительные разъяснения Верховного Суда РФ для устранения возможной необоснованности при принятии соответствующих судебных актов.
Весьма важными являются уточнения, касающиеся использования строения не по целевому назначению. Такое использование, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ (п. 6 и п. 9 Обзора), не является основанием для признания строения самовольной постройкой. Если же земельное законодательство не допускает строительства на земельном участке данного объекта, то его снос допускается, только если нет возможности привести его в соответствие с правилами землепользования и застройки.
Из приведенных положений усматривается линия Верховного Суда РФ на либерализацию последствий самовольного строительства, которая и без того не отличается особой законодательной строгостью. Это впечатление усиливается в связи с правовой позицией, высказанной в п. 7 Обзора, в соответствии с которой решение о сносе объекта самовольного строительства должно быть крайней мерой воздействия на правонарушителя. По сути дела, если строительство велось в соответствии со строительными нормами и правилами, то признание постройки самовольной вообще исключается.
Крен в сторону либерализации судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, можно объяснить крайне забюрократизированной процедурой получения всех необходимых разрешений на строительство объектов недвижимости, однако в данном вопросе необходимо исходить из необходимости поиска баланса интересов государства и застройщиков. И этот баланс должен быть закреплен в законе с учетом следующего.
Самовольная постройка является вещью с присущими ей характеристиками, в противном случае на нее нельзя было бы при определенных условиях признать право собственности. Вещь, согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав и может участвовать в гражданском обороте при условии наличия на нее права собственности. Из триады правомочий, присущих праву собственности на вещь, закон в части, касающейся самовольной постройки, исключает правомочия распоряжения и пользования (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Статья 222 ГК РФ не содержит положений относительно владения самовольной постройкой. Это можно расценить, как его сохранение за ней. Особенность здесь состоит в том, что владение является беститульным32, однако последнее ничего не меняет в содержательном отношении данного полномочия, так как доподлинно известно, кто возвел строение и на каком земельном участке, что позволяет точно определить его фактического обладателя. Кроме того, отсутствие правового титула, хотя и не позволяет самовольной постройке участвовать в гражданском обороте, но не исключает ее из числа вещей как объектов гражданского права, и в частности таких недвижимых вещей, как здание и сооружение. Здесь требуется пояснение, поскольку в п. 1 ст. 222 ГК РФ говорится не только о зданиях и сооружениях, но и о «другом строении».
Понятие «строение» в ГК РФ не определено, как, впрочем, и понятие «постройка». В литературе на этот счет высказываются различные мнения33. Думается, что термин «строение» (и его синоним «постройка»), употребляемый в ст. 222 ГК РФ, относится только к недвижимости и является родовым применительно к зданиям и сооружениям, которые являются его видами. Сюда же можно отнести капитальные гаражи, дачи, коттеджи, объекты незавершенного строительства. Применительно к возведению на земельном участке без надлежащих разрешений объектов, которые не являются недвижимостями (киоски, павильоны и т.п.), речь идет не самовольном строении (постройке), а самовольном захвате участка. Соответственно, сносить ничего не требуется, необходимо освободить участок посредством разбора соответствующей конструкции.
Для преобразования беститульного владения самовольной постройкой в титульное и, соответственно, для приобретения правомочий пользования и распоряжения самовольно возведенным строением, необходимо его легализовать, то есть зарегистрировать на него право собственности. Закон должен открывать такую возможность в четко установленных формулировках. Для этого необходима совокупность следующих оснований:
– на земельный участок, занимаемый возведенной постройкой, имеются вещные или обязательственные права у застройщика;
– земельный участок используется застройщиком в соответствии с его целевым назначением;
– застройщик осуществил строительство в соответствии с его видом;
– строительство велось, согласно установленным государством строительным нормам и правилам, в том числе при их изменении в сторону ужесточения.
В Гражданском кодексе РФ должно быть специально подчеркнуто, что изменение целевого использования земли и вида разрешенного строительства после начала стройки не должны превращать строение в разряд самовольно возведенных и что снос самовольной постройки возможен, только если она не приведена в соответствие с установленными требованиями.
Все оценочные критерии типа: «незначительное нарушение» не должны присутствовать при разрешении споров о самовольном строительстве, в противном случае с этим явлением справиться не удастся.
При изложенном подходе к решению проблемы самовольного строительства удастся сбалансировать публичные и частные интересы, сузить возможности для расширительного толкования соответствующих правовых норм высшими судебными инстанциями.
1.3.Правовой статус объекта незавершенного строительства
Термин «незавершенное строительство» имеет свою историю. В советское время незавершенное строительство рассматривалось как совокупность строительных материалов, то есть как движимое имущество. При необходимости совершения сделок с таким имуществом использовалась ст. 239.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, предусматривавшая возможность совершения купли-продажи строительных материалов по договору, который подлежал нотариальному удостоверению. Эта процедура не требовалась, если продавец передавал покупателю, документы, подтверждавшие приобретение им соответствующих строительных материалов в торговой или иной организации.
После развала СССР и последовавшего кризиса в строительной отрасли объектов незавершенного строительства становилось все больше и больше, а возможностей для законного перераспределения прав на них не просматривалось. Это тормозило развитие рыночных отношений и требовало корректировки действующего гражданского законодательства.
Первой попыткой решения возникшей проблемы было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 года под названием «О мерах по реализации незавершенных строительством объектов». Этот документ предоставил возможность проводить продажу таких объектов через публичные торги. Таким образом, Постановление рассматривало незавершенное строительство как объект гражданских прав, не классифицируя его как движимое или недвижимое имущество.
Предполагалось, что проблема объектов незавершенного строительства найдет свое решение в рамках нового Гражданского кодекса РФ, но его принятие в 1994 году не оправдало этих надежд. Статья 130 ГК РФ, которая касается недвижимых и движимых вещей, не признала объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, несмотря на их полное соответствие критериям недвижимости, перечисленным в этой же статье: тесная связь с землей и невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба возведенному объекту.
Неопределенность в отнесении незавершенного строительства к одной из категорий имущества была постепенно разъяснена на различных уровнях правового регулирования, как на подзаконном, так и на законодательном уровне. Кроме того, соответствующие правовые нормы были пояснены высшими судебными инстанциями.
Так, в Указе Президента РФ от 16.05.1997 года № 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», незавершенное строительство, по сути дела, рассматривалось в качестве недвижимости, поскольку предусматривалась государственная регистрация права собственности на такие объекты при условии их приватизации. Подтверждением права на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства могли выступать: документ о его приобретении; договор на пользование земельным участком для создания на нем объекта недвижимости; описание соответствующего объекта и разрешение на строительство.
Однако уже в последующем Федеральном законе № 122-ФЗ 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122) права на объекты незавершенного строительства начали регистрироваться при условии совершения с ними сделок (п. 2 ст. 25). Это привело к признанию режима недвижимого имущества для объектов незавершенного строительства несмотря на то, что они не были явно определены как недвижимость.
Следует отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) в Постановлении от 25.02.1998 года № 8 (п. 16) разъяснил, что объектами незавершенного строительства следует рассматривать только те, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда34. Эта же позиция была подтверждена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 года № 51 (п. 21)35.
Статус недвижимости в Гражданском кодексе РФ незавершенное строительство получило только в 2004 году, когда в п. 1 ст. 130 ГК РФ была внесена поправка, касающаяся отнесения к недвижимым вещам объектов указанного незавершенного строительства. Так как эта новация не содержала определения понятия «незавершенное строительство», в науке активизировалась дискуссия, которая велась и ранее, в отношении уточнения признаков недвижимости применительно к незавершенному строительству, а также момента, с которого данный объект, с одной стороны, приобретал, а с другой – утрачивал статус «недостроенного». Мнения на этот счет кардинально отличались и отличаются до настоящего времени.
Так, одни ученые считают, что незавершенное строительство возникает с момента начала строительства, которое настолько изменяет земельный участок, что эти изменения не позволяют отделить их от самого участка36, другие – что таковым является появление котлована с оборудованным фундаментом. готового для производства дальнейших строительных работ37, третьи – говорят о строительных материалах, прочно связанных с землей38. Высказано также мнение, что незавершенным следует считать такое строительство, которое позволяет осуществить его техническую инвентаризацию39.
Уточняющие нормы, связанные с незавершенным строительством, были добавлены в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (далее по тексту возможно употребление сокращённого названия в виде ГрК РФ). Однако и этот документ не дал определение этому термину, что является значительным пробелом, так как данный нормативный акт был специально посвящен вопросам строительства. Вместо этого, Градостроительный кодекс ограничился двумя следующими признаками незавершенного строительства: капитальность объекта (п. 10 ст. 1) и внесение сведений о нем в соответствующий федеральный или региональный реестр в зависимости от источника финансирования (п. 3 и п. 5 ст. 55.34).
Таким образом, момент возникновения незавершенного строительства определяется фактом его регистрации в качестве такового, а момент прекращения – соответствующей регистрацией завершенного строительства объекта (ст. 40 ГК РФ).
В Гражданском кодексе РФ отсутствует определение признака "капитальность". Однако в литературе было высказано мнение, что данный признак включает, по меньшей мере, наличие заглубленного фундамента с возведенной над ним определенной конструкцией, которую невозможно демонтировать и перенести на другой участок без нарушения присущих ей характеристик. Можно считать, что для капитальности достаточно наличия одного заглубленного фундамента для признания объекта незавершенного строительства разновидностью недвижимости, поскольку он обладает всеми теми же свойствами, что и фундамент с конструкцией над ним. Это позволяет отсечь от объекта незавершенного строительства начальные стадии, такие как подготовка территории, ограждение участка, оборудование подъездных путей, дренажных систем, траншей под инженерные сети, котлована под фундамент и т.д.
Судебная практика по-разному подходит к решению вопроса о признании заглубленных фундаментов объектами незавершенного строительства. В одних случаях суды не признают их таковыми40, в других – признают41. Отказ в признании за фундаментами значения объектов незавершенного строительства сводится к тому, что они, по мнению судей, не имеют сами по себе какого-либо самостоятельного значения42. Как быть с тем, что фундамент служит функциональной основой для возведения на нем здания, сооружения, не объясняется?
В поддержку утверждения о том, что фундаменты имеют значение объекта незавершенного строительства, есть веские аргументы, которые заключаются в следующем: во-первых, фундаменты не исключены из списка объектов недвижимости, а во-вторых, исходя из их естественных характеристик, они соответствуют определению «недвижимость», указанному в ст. 130 ГК РФ43. Данная правовая позиция нашла подтверждение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 2544, в котором указывается, что при отнесении строящегося объекта к незавершенному строительству следует установить, по крайней мере, наличие полностью завершенных работ по сооружению его фундамента (абз.5 п. 38). Также важно учесть цель создания фундамента – предназначен ли он для постоянного объекта или временного строения. В последнем случае говорить о незавершенном строительстве как о недвижимости нельзя.
Как представляется, признак капитальности строения целесообразно раскрыть в ст. 1 ГрК РФ, где приводятся основные понятия, используемые в данном нормативном правовом акте, и, в частности, в п. 10, перечисляющим объекты капитального строительства. Например, можно утверждать, что капитальность является ключевым показателем прочности объекта, который обеспечивает длительную и безаварийную его эксплуатацию. Кроме того, рекомендуется определить группы капитальности для различных типов объектов, указав максимальные сроки такой эксплуатации (например, для жилых зданий, промышленных сооружений, а также объектов иного назначения). Факторы, определяющие капитальность, включают тип используемых материалов, особенности конструкции, устойчивость к пожарам, землетрясениям и другим стихийным бедствиям, а также уровень благоустройства и др.45.
Среди ученых и в судебной практике иногда возникает вопрос о степени строительной готовности объекта для признания его не завершенным строительством46. Практический смысл в ответе на этот вопрос, если и имеется, то только с точки зрения оценки произведенных затрат. Думается, что строительную готовность объекта целесообразно выражать в процентах, соотнесенных с указанными затратами. Рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 года № 91-р, которые подразделяют незавершенное строительство на «начальную», «среднюю», «высокую» и «завершающую» стадии, не в полной мере отвечают этой задаче, поскольку включают в начальную и среднюю стадии работы, предваряющие строительство, в том числе проектирование, определение поставщиков оборудования и материалов, их поставку, возведение временных построек и т.п. (п. 6.7.1, 6.7.2.).
Что касается упоминавшегося выше признака включения объекта незавершенного строительства в соответствующий государственный реестр, то он является формальным, никак не связанным с его существенными свойствами. Данное обстоятельство лишь открывает возможность участия такого объекта в гражданском обороте (купля-продажа, аренда, дарение, мена и др.).
В подтверждение сделанного вывода приведем Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 года № 2147, где фундамент и стены дома были признаны недвижимостью, независимо от факта государственной регистрации объекта в качестве недвижимого имущества.
На наш взгляд, более важными являются другие признаки незавершенного строительства, а не факт его регистрации (внесения на кадастровый и технический учет), и в частности касающиеся того, что объект является новым или реконструируемым, что дальнейшее возведение (реконструкция) объекта по различным причинам не ведется и что незавершенность производимых на нем работ препятствует вводу его в эксплуатацию.
Что касается реконструкции объекта, то стоит заметить, что Градостроительный кодекс РФ не увязывает ее с незавершенным строительством (п. 10 ст. 1), однако характер работ при реконструкции (увеличение количества этажей, расширение объекта, его объема, замена несущих конструкций и т.п.) позволяет говорить, что при их прекращении последствия для объекта наступают такие же, как и при прекращении строительства. Это дает основание говорить о необходимости приравнять недоведённую до конца реконструкцию объекта к правовому режиму незавершенного строительства48.
Также важно отметить наличие разрешения на строительство объекта, которое подтверждает соответствие проектной документации строения установленным градостроительным законодательством требованиям. Можно возразить, что данное обстоятельство не относится к естественным свойствам недвижимого объекта, однако без него не обойтись, так как в противном случае невозможно будет отграничить незавершенное строительство от самовольной постройки, которая не гарантирует надежность возводимой недвижимости (ст. 51 ГрК РФ).
Заметим, что для признания стройки (реконструкции) временно приостановленной или прекращенной вообще необходимо соответствующее официальное подтверждение, например, в виде письменного решения органа управления застройщика, в противном случае она будет считаться продолжающейся49.
Завершением разработки правовой основы незавершенного строительства стал Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218), заменивший собой ранее действовавший Закон № 122. Новый Закон разрешил регистрировать в качестве недвижимости как сам объект незавершенного строительства, так и все права на него, а также совершаемые с ним сделки.