Томас Соуэлл
Принципы экономики. Классическое руководство
Ключевая причина отсутствия такой вещи, как объективная, или реальная, стоимость, состоит в том, что в противном случае не было бы рациональной основы для проведения экономических операций. Когда вы платите доллар за газету, очевидно, вы делаете это исключительно потому, что газета для вас ценнее, чем доллар. В то же время единственная причина, почему люди продают газету, – для них доллар ценнее газеты. Если бы существовала такая вещь, как реальная, или объективная, стоимость газеты (или чего-либо еще), то ни покупатель, ни продавец не получили бы выгоды от совершения сделки по цене, равной этой объективной стоимости, поскольку приобретаемое не стоило бы больше отдаваемого. Тогда зачем совершать сделку?
Однако если покупатель или продавец получил от сделки больше, чем объективная ценность, то одна сторона должна получить меньше. В таком случае зачем ей продолжать совершать такие сделки и быть постоянно обманутой? Продолжение операций между продавцом и покупателем имеет смысл только в случае, если ценность субъективна и каждый получает то, что для него стоит больше. Экономические операции – это не процесс с нулевой суммой, когда один человек теряет все то, что приобретает другой.
Конкуренция
Конкуренция – решающий фактор, который объясняет, почему цены обычно нельзя удерживать на одном произвольно установленном уровне. Это ключ к функционированию экономики, регулируемой ценами. Она не только направляет цены в сторону выравнивания, но и заставляет капитал, рабочую силу и прочие ресурсы перетекать туда, где нормы прибыли наиболее высокие, то есть туда, где максимален неудовлетворенный спрос, – до тех пор, пока доходность не достигнет определенного уровня за счет конкуренции, подобно воде, выравнивающей свой уровень. Однако, несмотря на такую способность воды, поверхность океана не гладкая. Процессы выравнивания уровня воды включают волны, приливы, отливы, и она не остается на одном уровне раз и навсегда. Точно так же и в экономике: цены и нормы прибыли при инвестициях, как правило, стремятся к выравниванию, а значит, их колебания относительно друг друга перемещают ресурсы оттуда, где доходы ниже, туда, где доходы выше, то есть из мест, где предложение максимально относительно спроса, в места с самым неудовлетворенным спросом. Это не означает, что цены со временем не меняются или что некий идеальный способ распределения ресурсов остается неизменным до бесконечности.
Цены и предложения
Цены не только распределяют существующие поставки, но и действуют как мощные стимулы для увеличения или уменьшения предложения в ответ на колебания спроса. Когда из-за неурожая в регионе повышается спрос на импорт продуктов питания в этот регион, их поставщики отовсюду спешат первыми туда попасть, чтобы извлечь выгоду из высоких цен, которые будут держаться до тех пор, пока предложение не станет достаточным и пока цены на привезенное продовольствие не снизятся из-за конкуренции. С точки зрения голодающих местных жителей, это означает, что еду к ним с максимальной скоростью везут «жадные» поставщики – и происходит это намного быстрее, чем если бы гуманитарной миссией по транспортировке тех же продуктов занимались государственные работники на твердом окладе.
Те, кого сильнее подстегивает желание заработать на продуктах питания, готовы везти их ночью или ехать по пересеченной местности, тогда как те, кто работает «в общественных интересах», скорее всего, не станут особо утруждаться и предпочтут безопасные и комфортные маршруты. Проще говоря, люди, как правило, склонны больше делать для своей пользы, чем для пользы других. Свободно меняющиеся цены могут оказаться выгодными для других. В ситуации с поставками продовольствия ускоренная доставка может предотвратить смерть от голода или болезней, к которым люди более восприимчивы, когда недоедают. В странах третьего мира, где часто наблюдается локальный голод, вовсе не редки случаи, когда присланное международными организациями продовольствие портится в портах, в то время как во внутренних районах страны люди умирают от голода[15]. Какой бы непривлекательной ни считалась жадность, именно она позволяет транспортировать продовольствие гораздо быстрее и спасает тем самым больше жизней.
В других случаях люди могут хотеть не больше, а меньше. Цены отражают и эту реальность. Когда в начале XX века автомобили начали вытеснять лошадей и экипажи, упал спрос на седла, подковы, повозки и прочее подобное снаряжение. Поскольку производители этих товаров стали нести убытки, они начали уходить из бизнеса или закрываться в результате банкротства. В каком-то смысле несправедливо, что из-за новшеств некоторые люди не могут зарабатывать столько же, сколько другие с аналогичным уровнем квалификации и старания. К сожалению, перемен не могли предвидеть ни большинство выигравших, ни большинство пострадавших от них производителей. Однако именно эта несправедливость по отношению к отдельным людям и предприятиям как раз и заставляет экономику в целом работать эффективнее на благо гораздо большего числа людей. Будет ли справедливо по отношению к потребителям повышение справедливости для производителей за счет снижения эффективности и, соответственно, уровня жизни людей?
Прибыли и убытки – это не изолированные или независимые события. Ключевая роль цен – связать воедино огромную сеть экономической деятельности людей, которые разбросаны слишком широко, чтобы знать друг друга. Сколько бы мы ни считали себя автономными личностями, мы все зависим как от круга наших знакомых, так и от бесчисленных незнакомцев, которые обеспечивают нам жизненные удобства. Мало кто из нас выращивает себе еду, необходимую для жизни, не говоря уже о строительстве жилья или производстве компьютера или автомобиля. Необходимо побуждать других делать это для нас, и экономические стимулы здесь имеют решающее значение. Как однажды заметил Уилл Роджерс, «мы и дня не могли бы прожить, не завися от других». Цены делают эту зависимость жизнеспособной и осуществимой, связывая чужие интересы с нашими.
Неудовлетворенные потребности
Одно из самых распространенных – и уж точно одно из самых глубоких – заблуждений относительно экономики связано с неудовлетворенными потребностями. Политики, журналисты и ученые почти постоянно указывают на неудовлетворенные потребности нашего общества, которые должна обеспечить та или иная государственная программа. В основном подразумеваются вещи, которых, по мнению большинства людей, в нашем обществе должно быть больше.
Что тут неладно? Давайте вернемся к самому началу. Если экономика – это изучение недостаточных средств, имеющих альтернативное применение, то отсюда следует, что неудовлетворенные потребности будут всегда. Некоторые желания можно удовлетворить на 100 %, но это означает лишь то, что какие-то другие желания будут удовлетворены еще меньше, чем сейчас. Любой, кто ездит на автомобиле в мегаполисах, несомненно, испытывает острую нужду в дополнительных парковочных местах. Однако, хотя экономически и технологически застраивать города так, чтобы парковочных мест хватало для всех желающих в любом месте города и в любое время суток, вполне реально, следует ли отсюда, что именно так и надо поступать?
Строительство новых огромных подземных парковок, или снос зданий ради строительства многоуровневых надземных, или проектирование новых городов, где зданий будет меньше, а парковочных мест больше, выльется в астрономические суммы. От чего мы готовы отказаться ради такой автомобильной утопии? Пусть будет меньше больниц? Слабее полицейская защита? Меньше пожарных частей? Готовы ли мы мириться с увеличением неудовлетворенных потребностей в этих областях? Возможно, кто-нибудь откажется от публичных библиотек в пользу дополнительных парковочных мест. Однако какой бы выбор (и как) ни был сделан, обеспечив себя парковками, мы неизбежно увеличим объем неудовлетворенных потребностей в какой-то другой сфере.
Мы можем расходиться во мнениях по поводу того, чем стоит пожертвовать, чтобы получить больше чего-то другого, но суть тут более глубока: простой демонстрации какой-то неудовлетворенной потребности недостаточно, чтобы сказать, что ее нужно удовлетворять в условиях, когда ресурсы ограничены и их можно направить на альтернативное применение.
В случае парковочных мест может показаться (если измерять исключительно государственными расходами), что дешевле ограничить или вообще запретить использование частных автомобилей в городах, подгоняя количество машин под число имеющихся парковок, а не наоборот. Более того, принятие и реализация такого закона обошлись бы в крохотную долю от затрат на дополнительные парковочные места. Однако экономию в государственных расходах нужно оценивать в сопоставлении с колоссальными частными затратами людей на покупку, техобслуживание и парковку автомобилей в городах. Очевидно, что этих затрат не было бы, если бы люди не считали, что получаемые выгоды того стоят.
И если снова вернуться к началу, то затраты – это не государственные расходы, а недополученные возможности. Потери в случае принуждения тысяч людей отказаться от возможностей, за которые они добровольно заплатили колоссальные деньги, могут значительно перевесить все сэкономленные средства в результате отказа от строительства дополнительных парковок или других вещей, упрощающих использование автомобилей в мегаполисах. Все это ничего не говорит о том, больше или меньше парковочных мест должно быть в городах, зато становится ясно, что представленность этой и других проблем не имеет смысла в мире недостаточных средств, имеющих альтернативное применение. Это мир компромиссов, а не безапелляционных решений – и какого бы компромисса мы ни достигли, все равно останутся какие-то неудовлетворенные потребности.
Пока мы доверчиво реагируем на политическую риторику о неудовлетворенных потребностях, мы будем беспорядочно перемещать ресурсы на какую-нибудь конкретную неудовлетворенную потребность, игнорируя другие. Затем другой политик (а возможно, и тот же самый через какое-то время) обнаружит, что мы заплатили Павлу за счет ограбления Петра, из-за чего положение Петра ухудшилось, а значит, теперь надо помочь уже Петру удовлетворить его неудовлетворенные потребности; и в результате начнем перераспределять ресурсы в противоположном направлении. В общем, мы уподобляемся собаке, которая гоняется за своим хвостом и не достигает цели, как бы быстро она ни двигалась.
Все это не означает, что у нас уже есть какие-то идеальные компромиссы и теперь надо оставить их в покое. Скорее, любые достигнутые или изменяемые компромиссные варианты с самого начала следует рассматривать именно как компромиссы, а не как удовлетворение неудовлетворенных потребностей.
Само слово «потребности» произвольным образом ставит одни желания выше других, словно они категорически важнее. Однако, например, как бы ни было необходимо иметь немного воды и пищи для поддержания жизни, с определенного момента и то и другое становится не только не необходимым, но порой даже вредным и опасным. Распространенное среди американцев ожирение показывает, что обеспечение пищей уже достигло этой точки, а любой, кто пострадал от разрушительных последствий наводнений (даже если у него всего лишь затопило подвал), знает, что вода тоже может ее достичь. Таким образом, даже насущные вещи остаются таковыми только в определенных пределах. Мы не проживем без кислорода и полчаса, но при довольно высокой его концентрации он может способствовать развитию рака и приводить к слепоте у новорожденных. По этой причине больницы используют кислородные баллоны весьма осторожно.
В общем, ничто не является однозначной потребностью – безотносительно к тому, насколько важно ее получение в конкретном месте в конкретное время. К сожалению, большинство законов и государственных норм применяются безапелляционно – хотя бы для того, чтобы не сделать любого правительственного чиновника мелким деспотом при интерпретации сути этих законов, норм и вариантов их применения. В таком контексте называть что-то однозначно потребностью – значит играть с огнем. Многие жалобы на то, что какая-то в целом хорошая государственная политика глупо применяется, могут не учитывать фундаментальной проблемы абсолютности законов в постепенно меняющемся мире. Возможно, не существовало никакого разумного способа категорически применить какую-то политику, направленную на удовлетворение желаний, выгоды от которой постепенно меняются и в итоге перестают быть выгодами.
По самой своей природе экономика, изучая использование ограниченных ресурсов, обладающих возможностью альтернативного применения, имеет дело с постепенными компромиссами, а не с потребностями или решениями. Возможно, по этой причине экономисты никогда не были так популярны, как политики, которые всегда обещают решить наши проблемы и удовлетворить наши потребности.
Глава 3. Регулирование цен
История регулирования цен так же стара, как история человечества. Этим занимались фараоны в Древнем Египте. Об этом писал вавилонский царь Хаммурапи в XVIII веке до нашей эры. Его опробовали в античных Афинах.
Генри Хэзлитт, американский экономист
Ничто так не помогает оценить роль электричества в нашей жизни, как сбой в электроснабжении. Аналогично ничто так наглядно не показывает роль и важность колебаний цен в рыночной экономике, как отсутствие таких колебаний на регулируемом рынке. Что происходит, когда ценам не разрешают свободно изменяться в соответствии со спросом и предложением, а вместо этого их колебания ограничиваются законодательно с помощью различных видов ценового контроля?
Как правило, контроль цен вводят для того, чтобы избежать их роста до того уровня, какого они могли бы достичь в ответ на спрос и предложение. Политические обоснования таких законов меняются в зависимости от времени и места. Однако обычно в обоснованиях не бывает недостатка, если политически целесообразно сдержать цены одних людей в интересах других, чья поддержка кажется более важной.
Чтобы понять эффекты регулирования цен, прежде всего необходимо разобраться в том, как они растут и падают на свободном рынке. Тут нет ничего таинственного, но важно четко знать, что происходит. Цены растут, потому что при существующих ценах величина спроса превышает величину предложения. Цены падают, потому что при существующих ценах предложение превышает спрос.
Первый случай называется дефицитом, второй – (товарным) профицитом, но оба зависят от существующих цен. Каким бы простым это ни казалось, многие люди часто трактуют все неправильно, причем иногда их непонимание приводит к катастрофическим последствиям.
Потолки цен и дефицит
Дефицит какого-то продукта вовсе не обязательно означает, что его становится меньше абсолютно или относительно числа потребителей. Например, во время Второй мировой войны и сразу после нее в Соединенных Штатах наблюдалась острая нехватка жилья, хотя и население страны, и предложение жилья увеличились примерно на 10 % по сравнению с довоенным уровнем, а на тот момент никакого дефицита не было. Иными словами, хотя соотношение между количеством жилья и численностью населения не изменилось, многим американцам, подыскивающим себе квартиру в это время, приходилось тратить недели, а то месяцы на тщетные поиски жилья или давать взятки, чтобы домовладельцы передвинули их повыше в списках ожидания. Пока же они жили у родственников, спали в гаражах или прибегали к другим временным вариантам – например, покупали лишние армейские бараки полуцилиндрической формы из гофрированного железа или устраивались в старых троллейбусах.
Хотя на одного человека приходилось не меньшее количество жилплощади, чем до войны, дефицит был реальным и крайне болезненным из-за существующих цен, которые искусственно занижались в силу законов о регулировании арендной платы, принятых во время войны. В результате спрос увеличился (большему числу людей требовалось больше жилья) по сравнению с временами, когда этих законов не было. Это практическое следствие простого экономического принципа, уже описанного в главе 2: величина спроса меняется в зависимости от уровня цен.
Когда одни люди использовали большую, чем обычно, жилплощадь, другим ее доставалось меньше. То же самое происходит при иных видах контроля цен: из-за искусственно заниженной цены одни люди приобретают продуктов или услуг с регулируемой ценой больше, чем всегда, и в результате другие обнаруживают, что им остается меньше, чем обычно. Существуют различные последствия регулирования цен в целом. Для примера рассмотрим контроль над арендной платой.
Спрос при регулировании арендной платы
Благодаря искусственно заниженным ценам в результате регулирования арендной платы те категории людей, которые при обычных обстоятельствах не стали бы арендовать отдельные квартиры (например, молодежь, живущая с родителями, одинокие или овдовевшие пожилые люди, делящие кров с родственниками), смогли в них переехать. Искусственно заниженные цены также побуждали искать жилье большей площади, чем в обычных условиях, или жить отдельно, а не делить квартиру с соседом, чтобы платить меньше.
Некоторые люди, не проживающие в том городе, где находится их квартира, держат ее для того, чтобы было где остановиться в случае приезда – как голливудские звезды, владеющие квартирами с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке, или пара, переехавшая на Гавайи, но сохраняющаяся за собой квартиру с контролируемой арендной платой в Сан-Франциско. Большее количество арендаторов, которые ищут как больше квартир, так и жилище попросторнее, вызывает дефицит – даже притом что никакого физического дефицита жилья по отношению к численности населения не существует.
Когда регулирование цен после Второй мировой войны прекратилось, дефицит жилья быстро исчез. Как только на свободном рынке арендная плата выросла, некоторые бездетные пары, устроившиеся в квартирах с четырьмя спальнями, решили, что вполне могут пожить и в квартире с двумя спальнями, сэкономив на аренде. Часть молодежи пришла к выводу, что вполне разумно оставаться с родителями подольше, пока их зарплата не увеличится настолько, чтобы они могли себе позволить собственное жилье в новых условиях, когда цены уже искусственно не удерживаются на низком уровне. В итоге у семей, ищущих жилье, оказалось больше доступных вариантов, потому что квартиры уже не занимали люди, у которых не было в них насущной потребности. Иными словами, дефицит жилья моментально снизился еще до начала строительства новых домов, когда рыночные условия позволили окупать стоимость строительства большего количества жилья и получать прибыль.
Подобно тому как колебания цен распределяют дефицитные ресурсы, имеющие альтернативное применение, регулирование цен, сдерживающее эти колебания, сокращает для людей стимулы ограничивать собственное применение недостаточных ресурсов, желаемых другими. Например, регулирование арендной платы часто приводит к тому, что во многих квартирах нередко проживает всего один человек. Исследование в Сан-Франциско показало, что 49 % квартир с контролируемой арендной платой занимает только один жилец, в то время как имеющийся в городе серьезный дефицит жилья вынуждал тысячи людей снимать его далеко от работы и долго до нее добираться. Аналогично, по данным переписи, на Манхэттене (где примерно половина жилья подчинена той или иной форме контроля арендной платы) в 46 % квартир живет по одному человеку – по сравнению с 27 % по всей стране.
При обычном ходе событий спрос на жилье меняется у людей в течение жизни. Потребность в пространстве обычно увеличивается в связи с созданием семьи и рождением детей. Однако спустя годы, когда дети вырастают и уезжают, потребности родителей, как правило, уменьшаются, а затем становятся еще меньше в случае смерти одного из супругов, и тогда вдова или вдовец переезжает в небольшую квартиру, к родственникам или в дом престарелых. Таким образом, общий жилищный фонд перераспределяется между людьми в соответствии с изменением их потребностей на разных этапах жизни.
Люди пользуются общим жильем не из чувства сотрудничества, а из-за цен – в нашем случае из-за стоимости аренды. На свободном рынке цены основаны на ценности, которую другие арендаторы придают жилью. Молодые пары с растущей семьей часто готовы платить за жилье больше даже за счет уменьшения количества покупок потребительских товаров или услуг, чтобы оплачивать дополнительную жилплощадь. Ради того, чтобы у каждого ребенка была своя комната, пара с детьми может реже посещать рестораны и кинотеатры или отложить покупку новой одежды или машины. Но когда дети вырастают и уезжают, такие жертвы становятся бессмысленными, ведь за счет уменьшения площади арендуемого жилья можно получить много других благ.
Учитывая решающую роль цен в этом процессе, вследствие применения законов о регулировании арендной платы у арендаторов меньше причин для изменения поведения в новых обстоятельствах. Например, у пожилых меньше стимулов освободить большую квартиру, которую они, скорее всего, освободили бы после отъезда детей или смерти супруга, поскольку это обеспечило бы им существенное сокращение арендной платы и высвобождение значительной суммы денег на другие нужды. Кроме того, хронический дефицит жилья, сопровождающий регулирование арендной платы, существенно увеличивает время и усилия для поиска нового, меньшего жилья, одновременно сокращая финансовое вознаграждение за эту услугу. В общем, регулирование арендной платы снижает скорость оборота жилья.
В Нью-Йорке контроль арендной платы дольше и строже, чем в любом другом американском мегаполисе. Одно из следствий – тот факт, что годовой уровень оборота жилья в Нью-Йорке составляет менее половины национального среднего показателя, а доля жильцов, проживающих в одной квартире двадцать и более лет, вдвое выше средней по стране. Газета New York Times так описывает ситуацию:
Когда-то Нью-Йорк, как и другие города, был местом, где арендаторы часто переезжали, а домовладельцы конкурировали в предложении пустых квартир. Однако сегодня девиз может быть таким: «Иммигрантам заявления не подавать». Пока приезжие теснятся в нелегальных меблированных комнатах в трущобах, верхушка среднего класса вносит низкую арендную плату за жизнь в хороших районах, часто в огромных квартирах, которые после переезда детей им, по сути, вовсе не нужны.
Предложение при регулировании арендной платы
Регулирование арендной платы влияет не только на спрос, но и на предложение. За девять лет после окончания Второй мировой войны в австралийском Мельбурне не было построено ни одного нового многоэтажного жилого здания, поскольку законы о контроле арендной платы сделали такие дома убыточными. В Египте регулирование арендной платы ввели в 1960 году. Одна египтянка, пережившая то время, писала в 2006 году:
В результате люди перестали инвестировать в многоквартирные дома, и колоссальный дефицит арендуемого жилья вынудил многих жить в ужасных условиях: несколько семей ютились в одной маленькой квартире. Последствия этого жесткого контроля ощущаются в Египте до сих пор. Такие ошибки могут сказываться на нескольких поколениях.
Аналогичный спад в строительстве после принятия законов о регулировании арендной платы наблюдался везде. Когда в 1979 году контроль ввели в Санта-Монике (Калифорния), количество разрешений на строительство уменьшилось в десять с лишним раз по сравнению с тем, что было всего пятью годами ранее. Исследование жилищного фонда Сан-Франциско выявило, что возраст 75 % жилья с регулируемой арендной платой – более полувека, причем 44 % этих домов старше 70 лет.
Хотя для возведения офисных зданий, фабрик, складов и других коммерческих и промышленных сооружений требуются такие же трудозатраты и материалы, как и для жилых многоквартирных домов, нередко в городах строится много новых офисных зданий и мало жилья. К промышленным и коммерческим сооружениям законы о регулировании арендной платы обычно не применяются, а потому даже в городах с острой нехваткой жилья в коммерческих и промышленных зданиях вполне может оказаться много свободных площадей. Несмотря на серьезный дефицит жилья в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах с регулированием арендной платы, национальное исследование, проведенное в 2003 году, показало, что доля пустующих площадей в зданиях, используемых в промышленных и коммерческих целях, составляет примерно 12 % – самый высокий показатель более чем за два десятилетия.
Вот вам еще одно доказательство, что дефицит жилья – это ценовое явление. Высокая доля пустующих площадей в коммерческих зданиях демонстрирует, что ресурсов для их строительства вполне достаточно, просто регулирование арендной платы не позволяет использовать эти ресурсы на возведение жилых зданий и тем самым перенаправляет их на строительство офисных зданий, промышленных сооружений и других объектов коммерческой недвижимости.
Введение законов, регулирующих арендную плату, сократило предложение не только по строительству новых квартир, но и уже существующего жилья, поскольку в этих условиях домовладельцы меньше заботятся о техобслуживании и ремонте, ведь при дефиците жилья незачем поддерживать внешний вид помещений для привлечения жильцов. Следовательно, при регулировании цен жилье быстрее изнашивается, а заменяется реже. В ходе исследования регулирования арендной платы в Соединенных Штатах, Англии и Франции было обнаружено, что качество жилья с контролируемой арендной платой ухудшается гораздо чаще, чем жилья, где она не контролируется.
Как правило, арендный жилищный фонд относительно постоянен в краткосрочной перспективе, так что сначала дефицит возникает потому, что все больше людей стремятся арендовать жилье по искусственно заниженной цене. Позднее наблюдается и реальное увеличение нехватки, поскольку съемные квартиры приходят в негодность быстрее из-за плохого обслуживания, в то время как объемов нового строящегося жилья недостаточно, чтобы их заменить, поскольку строить в частном порядке новое жилье нерентабельно из-за регулирования арендной платы. Например, при регулировании цен в Англии и Уэльсе объем частного строительства упал с 61 % общего количества жилья в 1947 году до всего лишь 14 % в 1977-м. При изучении регулирования арендной платы в различных странах исследователи пришли к выводу: «Во всех рассмотренных европейских странах новые инвестиции в частное бездотационное арендуемое жилье практически отсутствуют, за исключением элитного».
В общем, политика, направленная на увеличение доступности жилья для бедных, в итоге привела к перераспределению ресурсов на строительство жилья, доступного только для богатых и состоятельных, поскольку элитное жилье, как и офисные здания и прочая коммерческая недвижимость, часто освобождается от контроля арендной платы. Помимо всего прочего, это иллюстрирует важную разницу между намерениями и последствиями.
Экономическую политику нужно анализировать с точки зрения создаваемых ею стимулов, а не надежд. Эти стимулы к понижению предложения жилья особенно ярко выражены, когда люди, сдававшие комнаты или квартиры в своих домах или флигели на задних дворах, решают, что больше не стоит этим заниматься, раз уж в соответствии с законом цены искусственно занижаются. Кроме того, жилье часто переводят в кондоминиумы[16]. Когда в 1970-х в Вашингтоне ввели контроль арендной платы, за восемь лет доступный фонд арендного жилья снизился со 199 тысяч единиц на рынке до чуть менее 176 тысяч единиц. После того как регулирование цен ввели в Беркли (Калифорния), количество жилья, доступного студентам университета, сократилось за пять лет на 31 %.
Все это не должно удивлять, если учитывать стимулы, создаваемые законами о регулировании арендной платы. В их контексте становится понятно и то, что произошло в Англии, когда в 1975 году регулирование было распространено на меблированное съемное жилье. Лондонская газета The Times писала:
В первую неделю после вступления закона в силу число объявлений о проживании в меблированных квартирах в London Evening Standard резко упало и сейчас составляет примерно 75 % прошлогоднего уровня.
Поскольку меблированные комнаты часто расположены в домах владельцев, их легче всего снять с продажи, когда вы решаете, что арендная плата больше не компенсирует те неудобства, которые вы терпите при наличии арендаторов. Тот же принцип применим в случае небольших жилых домов, например двухквартирных, где один из арендаторов – сам собственник. Когда в 1976 году регулирование арендной платы ввели в Торонто, то за три года с рынка исчезло 23 % всего съемного жилья в домах, где жили сами владельцы.
Однако даже если владелец не проживает в здании, в итоге может наступить момент, когда все оно становится настолько убыточным, что его просто оставляют. Например, в Нью-Йорке владельцы многих домов забросили их после того, как обнаружили, что собранных средств с аренды не хватает на оплату услуг, которые они обязаны предоставлять по закону, например отопления и горячей воды. Такие владельцы обычно просто исчезают, чтобы избежать правовых проблем из-за отказа от здания, а дома пустеют и заколачиваются, хотя их состояние вполне пригодно для проживания, если бы их ремонтировали и продолжали обслуживать.
Брошенные здания, доставшиеся правительству Нью-Йорка за эти годы, исчисляются тысячами. По некоторым оценкам, количество оставленного жилья в городе как минимум вчетверо превышает число бездомных на улицах. Бездомность возникает не из-за физической нехватки жилья: его дефицит обусловлен ценами, но при этом болезненно реален. По состоянию на 2013 год в Нью-Йорке насчитывалось свыше 47 тысяч бездомных, из которых 20 тысяч – дети.
Такая неэффективность в распределении ресурсов означает, что люди спят на тротуаре холодными зимними ночами, иногда умирают от переохлаждения, хотя возможность предоставить им жилье существует, но не используется из-за законов, призванных сделать жилье «доступным». Это еще раз демонстрирует, что эффективное или неэффективное распределение недостаточных ресурсов не абстракция или придумка экономистов, а реальность с вполне определенными последствиями, касающимися даже жизни и смерти. Этот пример также показывает, что цель закона (в нашем случае о доступном жилье) ничего не говорит о его фактических последствиях.
Политика регулирования арендной платы
В политическом аспекте регулирование арендной платы часто обеспечивает значительный успех, несмотря на то что при этом создает много серьезных экономических и социальных проблем. Политики знают, что арендаторов всегда больше, чем арендодателей, а людей, не разбирающихся в экономике, всегда больше тех, кто в ней разбирается. Именно поэтому законы о регулировании арендной платы могут обеспечить голоса тем политикам, которые выступают за их принятие.