Роберт Кийосаки
Как приобрести свою первую инвестиционную недвижимость
Создавайте денежный поток при любой возможности. Вашей целью должен быть положительный денежный поток, желательно уже с первого дня. Иногда вам может понадобиться несколько предварительных шагов, прежде чем деньги потекут к вам, но эта цель должна являться вашим приоритетом.
Держитесь за недвижимость, пока она дает вам достаточный доход. Как вариант, вы можете держать недвижимость до тех пор, пока она не подорожает, а затем продать ее и направить выручку на приобретение объекта большего размера, создающего больший денежный поток. Богатый папа считает, что лучшая инвестиция – это та, которая год за годом обеспечивает денежный поток.
Итак, какой же тип недвижимости поможет мне достичь этих целей?
Если вы новичок, то лучше начать с жилого дома максимум на три семьи. Если у вас уже есть какая-то недвижимость и вы готовы расширить свои владения, то, может быть, пора переходить на четырехквартирные или даже небольшие многоквартирные дома. Став увереннее, вы сможете быстро перестроиться на более масштабные варианты.
МОИ КРИТЕРИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Я ищу _________________________________________ (тип недвижимости).
Я планирую внести в качестве предоплаты около _________ долларов.
Ценовой диапазон – от __________ до _________ долларов.
(Умножьте сумму предоплаты на 10, а затем отнимите 20–30 процентов для определения нижней ценовой границы и прибавьте 20–30 процентов для определения верхней ценовой границы.)
Я планирую вложить около ___________ долларов в реконструкцию и ремонт.
Я рассматриваю следующие типы финансирования:
__________________________________________
__________________________________________
Что я могу себе позволить?
Первым делом решите, какую сумму вы можете внести в качестве предоплаты. Для примерного определения ценового диапазона недвижимости умножьте эту сумму на 10 (исходя из того, что предоплата составляет 10 процентов). Конечно, вы можете внести в качестве предоплаты больше или меньше 10 процентов, но данная цифра представляет собой хороший ориентир. А теперь отнимите и прибавьте по 20–30 процентов к полученной сумме, чтобы установить нижнюю и верхнюю ценовые границы недвижимости.
Богатый папа говорил: «Покупая недвижимость с целью инвестирования, обращайте внимание на потенциал создания денежного потока и выбирайте развивающиеся районы».
Примечание: не ограничивайте себя ценой. Никогда не отказывайтесь от хорошей инвестиции только потому, что «не можете себе этого позволить». Вы сами удивитесь собственной изобретательности в вопросах поиска денег, если сделка действительно того заслуживает. Отсутствие нужной суммы обычно делает вас сообразительнее, потому что вам приходится изыскивать альтернативные пути приобретения желаемого объекта.
Какие расходы на ремонт будут для вас терпимыми?
Для того чтобы не упустить благоприятную возможность, учитесь видеть неочевидные вещи. Порой недвижимость, явно нуждающаяся в ремонте, может оказаться очень выгодной сделкой – при соответствующей цене, разумеется. Однако, если вы только начинаете инвестировать в нее, у вас может не оказаться нужного времени или средств для проведения большого ремонта. Поэтому на первых порах ищите объекты, которые требуют лишь небольшого и недорогого косметического ремонта, наведения порядка в саду, декоративной покраски или установки нового холодильника. Иногда даже маленькие вложения – менее 1000 долларов – способны существенно повысить ценность недвижимости и стоимость ее аренды. Обдумывая тему ремонта, учитывайте возраст дома. Обычно чем он старше, тем больше приходится вкладывать в ремонт.
Как расплачиваться?
Чем раньше вы начнете думать о финансировании сделки, тем лучше. На данном этапе вам надо разобраться с потенциальными источниками средств.
Обратите внимание на следующие источники финансирования:
• местные банки, ипотечные и кредитные компании;
• частные фонды;
• перевод на себя кредита прежнего владельца;
• финансирование за счет прежнего владельца.
Где искать?
Если вы только начинаете работать в сфере недвижимости, у вас нет другого выбора, кроме как самому пойти и осмотреть интересующие объекты. Это лучший способ получить реальное представление о рынке, на который вы выходите, заметить тенденции, которыми можно воспользоваться, а также найти брокера. Просматривая объявления о продаже, обратите внимание на имена брокеров, которые встречаются чаще всего – они больше других знают об интересующем вас районе. Начните со своего или соседнего района, с тем чтобы иметь возможность чаще посещать его. Приступая к поиску, воспользуйтесь приведенными ниже советами. Они помогут вам сузить круг поиска.
Проведите разведку на местности
Очень важно лично осмотреть район. Бегайте по окрестностям трусцой, гуляйте, регулярно проезжайте на машине. Подмечайте любые изменения, обращая особое внимание на объявления о продаже. Как часто они появляются и сколько времени проходит до их исчезновения? Кто из риелторов пользуется здесь наибольшей популярностью? Поговорите с жителями окрестных домов и поинтересуйтесь обстановкой. Вас удивит многое из того, что вы услышите.
Поищите в интернете
В Сети можно найти сотни сайтов с объявлениями относительно недвижимости. Сравните цены и условия аренды в различных районах. Это поможет вам определить наиболее многообещающие места.
Поговорите с профессионалами в области недвижимости
Определившись с районом, договоритесь о встрече с несколькими профессионалами по торговле недвижимостью и обсудите с ними особенности рынка. Они не только знают, что выставлено на продажу, но и могут сориентировать вас по ценам, а также рассказать о существующих на рынке условиях.
Загляните в местную торговую палату
Все торговые палаты проводят исследования с целью получения информации о направлениях дальнейшего развития как в публичной, так и в частной сфере. Эта информация может оказаться ценной при поиске наиболее перспективных районов в округе.
Определите, какие государственные учреждения могут быть для вас полезны
Бюрократическая волокита может действовать вам на нервы, но вы должны хоть немного разбираться в законах, влияющих на рынок покупки и аренды недвижимости как в выбранном вами районе, так и в целом. Потратьте время на то, чтобы узнать, какие именно местные органы власти занимаются регулированием сферы недвижимости и жилищного строительства. Всегда консультируйтесь с ними, если у вас возникают сомнения или вопросы.
Разыщите местные клубы или ассоциации инвесторов в недвижимость
Изучите нормы зонирования
Установите контакт с местной комиссией по зонированию и планированию строительства. Они предоставят вам актуальную информацию о текущих и будущих планах развития района, в котором вы хотите вложить деньги.
