Роберт Кийосаки
Как приобрести свою первую инвестиционную недвижимость
Ваша задача как инвестора в недвижимость заключается в том, чтобы найти проблемный объект и устранить в нем все недочеты.
Не забывайте про цифры
Богатый папа часто говорил: «Думать надо калькулятором, а не сердцем». Поэтому, хорошо поняв особенности района, в котором вы собрались вкладывать деньги, займитесь пристальным изучением цифр, касающихся выбранного объекта недвижимости. Они почти всегда подскажут вам, действительно ли вы наткнулись на сто́ящую сделку. В книге вы найдете полезную информацию о том, как анализировать числовые показатели.
Совет напоследок
Не забывайте, что цена – это еще не все. Поэтому не соблазняйтесь ею и не отходите от своих принципов.
Отвечает ли недвижимость вашим критериям? Создает ли она положительный денежный поток? Есть ли возможность повысить ее стоимость? Богатый папа лучше всего выразил эту мысль: «Дешевизна не означает, что сделка будет удачной. Если объект имеет низкую стоимость, но не имеет ценности, его покупка может обойтись вам очень дорого».
Не забывайте о фундаментальной формуле богатого папы: надо искать недвижимость, создающую денежный поток и имеющую потенциал прироста стоимости. А теперь пора приниматься за дело. Нас ждет мир инвестирования в недвижимость!
Спасибо. С наилучшими пожеланиями,Роберт Кийосаки
Введение
Как недвижимость создает богатство
Инвестирование в недвижимость обеспечивает вам налоговые льготы и одновременно создает возможности для будущего прироста стоимости приобретенного объекта. Однако главное преимущество – это использование заемных средств, то есть денег других людей (ДДЛ). В результате вы покупаете актив, который стоит намного больше того, что заплатили за него лично вы. Покупая недвижимость в долг, то есть за ДДЛ, вы приобретаете источник пассивного дохода, в который вы вложили очень мало собственных денег.
Что предпочесть?
Вы можете зарабатывать на недвижимости разными способами. Ниже я перечисляю эти возможности и указываю, какие из них рекомендовал мне богатый папа.
1. Денежный поток или прирост стоимости?
Лучше всего, когда долгосрочный денежный поток сочетается с потенциалом прироста стоимости. Наличие денежного потока означает, что вы, владея недвижимостью на протяжении длительного времени, получаете от нее постоянный пассивный доход. Прирост стоимости предполагает, что вы сможете получить доход, продав объект за более высокую цену, чем приобрели. Некоторые инвесторы приобретают недвижимость только с целью перепродажи после прироста стоимости. И денежный поток, и прирост стоимости представляют собой хорошие способы получения дохода и могут присутствовать в вашем инвестиционном портфеле. Однако инвесторам, которые поставили перед собой цель достичь финансовой свободы и жить на пассивный доход, богатый папа рекомендует ориентироваться на денежный поток.
2. Покупка с целью владения или перепродажи?
Покупайте и держите. Это надежный и испытанный способ, ведущий к богатству. Если вы удачно приобрели объект и грамотно управляете им, он будет приносить вам ежемесячный пассивный доход. Если же, помимо этого, недвижимость со временем вырастет в цене, то у вас будет не только постоянный денежный поток, но и прирост капитала в случае продажи. Кроме того, квартиросъемщики оплачивают ваш кредит! Покупка с целью перепродажи тоже может давать хороший доход, потому что порой вам не приходится тратить на это ни копейки собственных денег. Однако не забывайте, что полученную прибыль необходимо снова пускать в дело для создания денежного потока. Пожалуйста, посоветуйтесь со своим финансовым консультантом по поводу наиболее выгодной стратегии.
3. С предоплатой или без?
Запомните магические слова «денежный поток». Здесь требуется искусство баланса. Вам нужна максимальная доходность на вложенные деньги, для чего желательно воспользоваться кредитным рычагом. Например, если вы только начинаете инвестиционную деятельность и располагаете лишь небольшой суммой, то лучшим решением для вас будет максимум заемных средств для покупки и минимум собственных. Если у вас много денег для инвестирования, то опять-таки желательно эффективно воспользоваться кредитным рычагом, но можно сократить долю заемных средств, чтобы обеспечить для себя больший денежный поток. Все зависит от вашего личного инвестиционного плана.
Определения, которые вы должны знать
Доля незаселенных квартир – выраженное в процентах количество квартир в жилом доме, пустующих на протяжении одного года.
Нормы зонирования – распределение властями территорий под застройку по типам зданий, их величине и предполагаемому предназначению.
Объект с недоделками – недвижимость, которая нуждается в ремонте.
Прямая продажа – продажа объекта недвижимости ее владельцем без обращения к риелторам.
Глава 1
Поиски объектов недвижимости
С чего начинать?
Теперь вы готовы приступить к поиску недвижимости. Но что именно вы собираетесь искать? И где? Из данной главы вы узнаете ответы на эти вопросы, которые могли бы прозвучать из уст богатого папы.
Во-первых, вы поймете, как определить, какой тип недвижимости соответствует вашим планам. Вы познакомитесь с самыми важными рекомендациями богатого папы, которые применимы к любой ситуации, а также научитесь определять другие критерии исходя из собственных конкретных обстоятельств и целей.
Затем вы получите несколько практических советов о том, где найти те объекты, которые вам нужны, а попутно освоите некоторые основополагающие приемы и методы поиска.
Все время держите в голове главное правило 100-10-3-1. Прежде чем приобрести одну единицу недвижимости, вы должны:
изучить 100 объектов;
получить предложения на 10 объектов;
сделать 3 предложения о покупке;
купить 1 объект.
В конце этой главы вы совершите большой шаг на пути к покупке своей первой недвижимости – составите список из ста объектов.
Что я ищу? Определение критериев
Два главных момента, которые нужно постоянно иметь в виду, – денежный поток и прирост стоимости. Эти два критерия всегда первичны независимо от уровня вашего опыта.
Обращайте особое внимание на районы, которые находятся на подъеме. Как правило, вся недвижимость имеет тенденцию со временем дорожать, но хотелось бы найти ту, которая дорожает быстрее других. Целесообразно изучить не только жилой массив, но и находящуюся поблизости коммерческую недвижимость. Открываются ли в этом районе новые крупные магазины? Строятся ли новые офисные здания? Переезжают ли в них компании? Все это признаки того, что район развивается, пользуется спросом, и вы можете оказаться среди первых на бурно растущем рынке. Прочитайте следующие вопросы и ответы, а затем составьте свой рабочий перечень основных критериев.
Какой тип недвижимости мне подходит?
Начинайте с малого. Выберите для начала небольшой объект – дом на одну, две или три семьи. Ошибки – неизбежная часть процесса, и вы обязательно будете допускать их. С каждой неудачей вы будете становиться умнее, а ваша следующая инвестиция – удачнее. Вот для чего вам нужна недвижимость, создающая положительный денежный поток. Поступающие деньги будут компенсировать совершаемые ошибки.
Не слишком отдаляйтесь от дома. В идеальном случае недвижимость, которую вы будете сдавать внаем, должна находиться неподалеку от вашего дома. В этом случае вы сможете постоянно курсировать по ближайшей округе и искать новые объекты, появляющиеся на рынке, следить за ценами покупки и продажи, беседовать с соседями и держать руку на пульсе.
