Павел Шостак
Дом мечты за 8 недель
Шаг 4. Найди место
Если ты прислушался к моим советам в начале книги, то уже примерно понимаешь, какой земельный участок тебе нужен и где его искать. Хочешь построить дачу? Начинай поиски в дачном массиве. В этом случае важно выбрать максимально защищенное, безопасное место, потому что дачи в России грабят постоянно. Хорошо, если на территории будет охрана. Если нет, постарайся найти подходящее пространство не очень глубоко в массиве. Желательно на одной улице с председателем СНТ1 или ДНП2, потому что он обычно находится там постоянно.
Для дома выходного дня расположение уже не принципиально. Можно выбрать участок в отдалении от других – все равно придется тратиться на защиту от грабежа. Все-таки внутри будет храниться много вещей, разная бытовая техника. На безопасности точно не стоит экономить. К тому же затраты на нее в масштабах строительства дома будут небольшими.
Одних только камер видеонаблюдения с датчиками движения будет недостаточно. Допустим, тебе на телефон пришло оповещение, что кто-то залез во двор. Быстро среагировать на угрозу не получится, даже если ты в тот же момент сорвешься с места. Лучше поставить сигнализацию или рольставни для защиты от взлома, а также хороший забор.
В доме для постоянного проживания такие меры безопасности обычно не требуются, ведь он будет находиться в городе или ближайшем пригороде, где на улицах всегда довольно много людей. Вероятность того, что воры рискнут пробраться в твое жилье, ниже. Кстати, здесь как раз имеет смысл установить наружное видеонаблюдение. Скорее всего, камеры отпугнут злоумышленников. Конечно, если ты планируешь хранить дома много денег или какие-то ценности, стоит купить сейф и все же поставить сигнализацию.
Какого размера земельный участок тебе нужен, зависит от параметров дома, который ты собираешься построить.
Классическая формула – когда площадь дома составляет десятую часть от площади территории.
То есть для дома площадью 100 м² потребуется не меньше 10 соток земли. Можно, конечно, взять участок поменьше, но тогда во дворе особо не разгуляешься. К тому же соседние дома могут оказаться почти впритык к твоему. Такое часто можно встретить в городах, где земля дорогая и домики лепятся друг к другу.
Нужен простор и никаких соседей поблизости? Ищи участок побольше. Как вариант, можно выкупить несколько маленьких рядом. У нас был интересный проект в селе Новый Буян Самарской области. Владельцу дома, который мы строили, принадлежало полгектара земли. В одном углу у него на участке росли сосны, в другом – плодовые деревья, а еще на территории располагалось небольшое озеро. Между этими объектами получилась отличная аллея для прогулок. Особенность таких больших участков в том, что уход за ними требует много времени и сил.
Как правило, чем дальше ты отъезжаешь от города, тем дешевле земля. Если для тебя не проблема ездить на дачу или в свой загородный дом за 100 км, то вариантов найти классное место по хорошей цене будет больше. Первый дом, который мы построили, находится в селе Зольное на полуострове Самарская Лука. Землю там и сейчас можно купить сравнительно недорого. Главный плюс этого места в том, что оттуда открывается красивый вид на Волгу и Жигулевские горы. Но добираться до него очень неудобно. Путь на машине из Самары занимает больше двух часов. Есть еще паром, но он ходит нечасто. В таких случаях может обойтись дороже сама стройка. Я уже говорил, что стоимость доставки стройматериалов зависит от расстояния. На оплату строителей оно тоже влияет. Многие компании просто не берутся за отдаленные объекты либо называют ценник в два раза выше обычного, чтобы компенсировать затраты на дорогу. Проще найти каких-нибудь шабашников на месте или где-нибудь в соседней деревне. Но где гарантия, что они все сделают качественно?
Определившись с размером участка и зоной поиска, отправляйся смотреть варианты своими глазами. Если какой-то из них тебе сразу понравится, не спеши с решением. Лучше приехать на место еще раз через пару дней, не договариваясь о встрече с продавцом. Чтобы оценить участок свежим взглядом и познакомиться с соседями. Обрати внимание на социальное положение и образ жизни людей, которые будут жить рядом с тобой. Не зря же говорят: окружение решает. Подумай, хочется ли тебе с ними общаться и решать вместе какие-то вопросы? Найдут ли здесь друзей твои дети?
Также соседи могут рассказать, есть ли какие-то проблемы с участком. Например, о том, что по весне его иногда затапливает. Может быть, тебе не понравится конкретное место из объявления, но приглянется сам поселок. В таком случае местные жители могут подсказать, кто еще собирается продать землю. Еще о свободных участках можно узнать в администрации населенного пункта.
Если ты не торопишься с покупкой земли, можно подобрать несколько вариантов и приехать посмотреть на них в разное время года. Так ты узнаешь, можно ли будет подъехать к дому осенью в сезон дождей, хорошо ли чистят дороги от снега зимой. Возможно, есть смысл на время арендовать дом где-то рядом. Протестируй свою мечту, проживи ее в реальности! Но сильно не затягивай с выбором. Через какое-то время понравившегося участка уже может не быть в продаже: хорошие места быстро разбирают.
Шаг 5. Проверь участок
Это один из ключевых шагов, который избавит тебя от массы проблем в будущем. Обычно, когда люди хотят купить землю для строительства дома, они смотрят на цену и расположение участка. «Понравилось? Берем!» А потом оказывается, что это кот в мешке, и неприятные сюрпризы начинают вылезать один за другим.
Я сам оказался в такой ситуации. Землю для строительства своего загородного дома я купил в тот же год, когда основал компанию TopBild и еще не знал многих тонкостей.
Участок стоил недорого: всего 100 тысяч рублей. Через 500 метров от него начинался лес – о таком месте я и мечтал. Больше я уже ни на что не смотрел. Хотя надо было обратить внимание на коммуникации.
Вода
Магистральный водопровод обычно есть только в городской черте или благоустроенных коттеджных поселках в ближайшем пригороде. Во всех остальных случаях нужно делать скважину. Чем она глубже – тем дороже. На моем участке, чтобы достать до воды, пришлось опуститься на 86 метров. Это много. Глубже 120 метров бурят редко: скорее всего, воды там нет, и нужно вести ее другими методами. Такое встречается в горах. В Крыму, например.
Лайфхак: чтобы понять, как глубоко залегает вода и есть ли она вообще, можно позвонить специалистам, которые занимаются бурением скважин, назвать адрес и поинтересоваться, сколько будут стоить их услуги в этом месте. Те, кто работает давно, знают все поселки и смогут тебя сориентировать.
Свет
Электричество на моем участке было, но напряжение оказалось слабым. Многие радуются, когда видят столбы с проводами: «Свет есть! Супер!» Но наличие сетей само по себе не гарантирует отсутствие проблем. Сеть может быть старой, а напряжение низким: не 220 вольт, а 170 или вообще 140. Из-за этого даже обычный чайник будет греться дольше, чем обычно, а более мощные приборы могут вообще не включаться – на них будет срабатывать встроенная защита от перегрузки.
С такой проблемой столкнулась одна наша клиентка. В ее доме не работали теплые полы. «Наверное, вы что-то неправильно мне сделали», – пожаловалась она. Но причина была как раз в низком напряжении сети. Зимой жители деревни начали включать обогреватели, сильно увеличив нагрузку на изношенную сеть. В итоге ни у кого ничего не грело.
Выходом из этой ситуации может стать установка стабилизатора напряжения или отдельного трансформатора, но это дорогостоящая история.
Лайфхак: чтобы узнать, есть ли проблемы со светом в поселке, не обязательно быть электриком. Достаточно спросить об этом местных жителей. Если электричество для них «больная тема», тебе точно об этом расскажут.
Газ
Если дом нужен тебе для отдыха летом или эпизодических визитов в течение года, можно обойтись без газа. Но если ты планируешь приезжать каждые выходные или жить в доме круглый год, вопрос газификации стоит остро. Конечно, можно по старинке отапливать дом с помощью печки или включать в холодное время года электрические обогреватели. Мощности нескольких приборов хватит даже на большой дом, но счет за потребленную электроэнергию может неприятно удивить.
Как вариант, в загородном коттедже можно поставить систему «умный дом», которая будет экономить электричество. Например, можно запрограммировать ее так, чтобы температура опускалась до 15 градусов, когда в доме никого нет. Однако дом для постоянного проживания лучше все же подключить к газу. Это потребует больших вложений на старте, но будет выгоднее в долгосрочной перспективе.
Будь внимателен: даже если газовая труба проходит совсем рядом с твоим участком, это не значит, что ты сможешь к ней подключиться. Например, если на ней уже «висит» много потребителей, газовики могут отказать в новой врезке: мощности на всех не хватит. В таком случае придется тянуть к себе отдельный трубопровод, что будет стоить намного дороже и займет больше времени. Или может оказаться, что газ в трубе идет под высоким давлением и, чтобы подключиться, нужно скинуться с соседями на строительство понижающей станции. И таких нюансов множество. Уточни у продавца, есть ли у него разрешение на подключение газа.
Я купил землю в дачном массиве. Он не газифицирован, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. Из 40 домов на линии всего 5 капитальных, вести газ невыгодно. Единственное, с чем я попал в точку с этим участком, – он находится на одной улице с домом председателя СНТ, то есть в безопасном месте, воры там не лазят. Но минусов в итоге оказалось больше. Думаю, сейчас я бы выбрал другое место, а тогда подумал: «О! Лес рядом – круто. Беру!» На самом деле участков рядом с лесом у нас много, не за все стоит хвататься.
Сейчас у меня в собственности есть еще один земельный участок. Я планировал построить на нем дом на продажу. Как я его выбирал? Во-первых, по расположению. Для меня было важно, чтобы он находился недалеко от города. На машине от этого места до центра Самары всего 40 минут. Во-вторых, я смотрел на доступность инфраструктуры, чтобы рядом был детский сад, школа, больница. По этому параметру тоже все хорошо: в 15 минутах езды находится крупный поселок, где все это есть.
Конечно, я проверил все коммуникации. Поселок газифицирован. Вода на участке есть, причем неглубоко. Значит, в будущем потребуется меньше вложений. Также в поселке стоит новый трансформатор, который дает положенное напряжение. На въезде есть шлагбаум – чужие машины просто так не заедут. Хорошей дороги пока нет, но почва песчаная, и, когда идет дождь, там практически нет грязи: песок быстро все пропускает. А самое главное – что рядом лес. Причем даже ближе, чем на моем первом участке. Учитывая все плюсы, я начал всерьез задумываться о том, чтобы продать дом, а на этом участке построить себе новый.
Чтобы с самого начала сделать правильный выбор, советую обратиться за помощью в строительную компанию. У большинства из них есть услуга проверки земельного участка. Выводы профессионала особенно пригодятся, если ты колеблешься с решением. Допустим, тебе понравилось три участка. Инженер выезжает на места и оценивает их, просчитывая, где построить дом будет экономически выгоднее. Есть нюансы, на которые неспециалист не обратит внимания. Например, рельеф. Построить дом на склоне холма будет сложнее, чем на ровной поверхности. Особенности местности влияют на выбор фундамента, количество этажей и тип постройки.
Другой пример – подъездные пути. Возможно, на машине ты без проблем проехал к участку. На первый взгляд, дорога действительно кажется хорошей, но может быть так, что длинномеры, которые перевозят арматуру, трубы, доски, по ней не пройдут. У одного из наших клиентов при подъезде к дому на повороте стоял столб, а за ним начиналась «змейка». Так что доставка стройматериалов до места оказалась невозможной. Нам приходилось на трассе разгружать грузовик, а потом с помощью погрузчика перевозить все на участок.
ГПЗУ
Когда к нам обращаются за помощью в подборе земли, мы также рекомендуем покупателям запросить у продавца ГПЗУ – градостроительный план застройки участка. Заказать его может только собственник. В этом документе зафиксированы разрешенные параметры строительства, в том числе какой высоты может быть твой будущий дом и в каком месте его можно возводить. Бывает так, что строить на участке вообще ничего нельзя, потому что он находится в зоне с особыми условиями использования – например, в охранной зоне газопровода.
Недавно один из наших клиентов купил четыре земельных участка по 10 соток в черте города. Каждый стоимостью 2,5 миллиона рублей. С коммуникациями там все хорошо, но земля находится очень близко к лесу. Напомню, участки в черте города. Выглядело это максимально подозрительно – мы предупредили об этом заказчика, но он все же не стал просить у продавца ГПЗУ. Документ делается достаточно долго, две недели. Он побоялся, что за это время землю купит кто-то другой. После покупки он сам, как новый владелец, запросил ГПЗУ. И выяснилось, что земля находится в рекреационной зоне, где нельзя строить капитальные дома. Теперь ему нужно доказать в суде, что это ограничение было наложено незаконно на земли для индивидуального жилищного строительства. Если получится, можно будет строить.
Еще один важный момент – категория земли и вид разрешенного использования.
В России есть семь категорий земель. Для строительства домов подходят только две из них: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. При этом у них должен быть один из трех видов разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения садоводства или личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В последнем случае нужно быть внимательным: если участки ЛПХ расположены на территории сельскохозяйственных земель, их можно использовать только для выращивания сельхозпродукции, любое строительство здесь запрещено. На ЛПХ в границах населенного пункта это ограничение не распространяется.
Чтобы сразу отсечь неподходящие участки, выясни правовой статус земли заранее. Для того чтобы это сделать, нужно знать кадастровый номер участка. Обычно продавцы размещают его в объявлении о продаже земли. Введи этот номер на сайте публичной кадастровой карты Росреестра – и ты узнаешь не только категорию земли и вид разрешенного использования, но и точные границы участка, его кадастровую стоимость (она влияет на размер налога), данные о собственнике, сведения об имеющихся ограничениях и обременениях (например, ипотеке или аресте). Или, если не хочешь разбираться в этом сам, закажи проверку земельного участка в юридическом агентстве.
Как видишь, параметров оценки много. Ни о чем не забыть тебе поможет мой чек-лист. Используй его для сравнения понравившихся участков.
Чек-лист по выбору участка
Шаг 6. Выбери строительную компанию
Пришло время найти людей, которые построят твой дом. Возможно, ты уже выбрал строительную компанию, когда искал специалистов для проверки своего земельного участка. Если нет, настала пора это сделать.
В основном строителей ищут через сарафанное радио. Это и понятно: всем хочется быть уверенными в результате, а плохих исполнителей вряд ли будут кому-то советовать. Хорошим бригадам реклама не требуется: их контакты передают из рук в руки. К нам 80% клиентов тоже приходят по рекомендации, потому что мы строим дома на совесть: всегда на связи, все доводим до конца, внимательны к деталям.
И все же на советах знакомых я предлагаю не останавливаться. Сравни разные строительные компании и выбери лучшую. Основное, на что нужно смотреть, – это опыт. Сколько лет они уже на рынке? Какие объекты построили? Есть ли среди них те, на которые уже закончилась гарантия? Может быть, фирма совсем недавно появилась и успела построить только пару домов. Насколько качественно строители выполнили свою работу, будет понятно со временем: не все ошибки видно сразу. Если есть дома, которые прошли гарантийный срок, и за это время с ними не возникло проблем, значит, строят хорошо.
У каждой уважающей себя строительной компании обязательно есть портфолио. Я также делаю видеообзоры построенных домов на своем канале в YouTube.
Но красивая картинка – это одно. Лучше самому приехать на строящийся или уже готовый объект, чтобы оценить качество работ воочию. Опытные заказчики при этом еще и с владельцем пообщаются, поинтересуются, как шла работа по строительству дома, были ли какие-то «косяки», а потом спросят: «Вот этот дом какая бригада строила? У меня будет та же или другая?» Это важно, потому что, хоть мы и стараемся, чтобы все наши команды были крутыми, по факту это не так. Всегда есть передовики, которые делают свою работу быстрее и качественнее. Понравилось, как работают строители? Познакомься с бригадиром, узнай, когда они освободятся.
Кроме портфолио рекомендую обратить внимание на офис компании. Особенно если до этого ты контактировал с ее представителем только по телефону. Оцени, соответствует ли то, о чем тебе говорили, реальности. Расписать, как все прекрасно, несложно. Хорошие менеджеры знают, что нужно сказать клиенту, чтобы он поверил, что перед ним серьезная фирма. Например, что в команде есть свои дизайнеры, архитекторы, сметчики. И вот ты приезжаешь в офис, а там такой «чапыжник», что на стул сесть страшно… И никого из тех специалистов, которых тебе обещали. Доверишь ли ты таким людям строительство дома своей мечты?
Наш офис – моя гордость. Недавно мы переехали в новое помещение площадью 255 м². Его главная фишка в большом шоуруме. Время наших клиентов стоит дорого. Чтобы при работе над проектом им не приходилось тратить его на поездки по строительным магазинам, мы собрали большую часть образцов материалов для строительства дома у себя на площадке. Причем материалы для наружной отделки зданий можно посмотреть не только на витрине. Самые популярные разновидности: дерево, натуральный камень, фасадную плитку и штукатурку – мы использовали в оформлении фасада нашего офиса. Заказчики могут понять, как погодные условия влияют на их внешний вид.
Также у нас можно оценить разные виды декоративных материалов для благоустройства участка: покрытия для мощения дорожек и парковки, варианты подсветки фасада дома и территории вокруг него.
Внутри мы предусмотрели три зоны для встречи с клиентами. Здесь они могут лично пообщаться с любым специалистом, посмотреть, как идет работа над проектом. У каждого нашего клиента есть свой персональный менеджер, который полностью контролирует весь процесс строительства дома. Он постоянно находится в контакте с заказчиком, рассказывает ему о ходе работ, присылает отчеты и согласовывает дополнительные работы, если в них возникает необходимость.
Многим нашим клиентам важно, что мы предлагаем строительство дома под ключ. Они говорят: «Мы понимаем, что вы сами воду не будете бурить, а наймете другого подрядчика, но я не готов общаться со всеми подряд. Мне нужен ответственный человек, который будет делать это за меня». И это правильный подход. Иногда ради экономии заказчики параллельно нанимают 3–4 разных бригады. Одна делает скважину, другая канализацию, третья занимается электричеством. Каждый подрядчик заинтересован в том, чтобы быстрее закончить свою работу. Часто они не могут договориться между собой и начинают мешать друг другу. Когда мы в комплексе все делаем, то знаем, в какой момент нужно подключить электрика или специалиста по воде.
К тому же если мы привлекаем мастера со стороны, то отвечаем за него. Например, недавно один наш клиент решил сделать резиновое покрытие пола. У нас такой услуги нет, но мы ему предложили: «Давайте мы вам это сделаем». Конечно, мы не сами этим занимались, а нашли проверенную компанию, которая качественно выполняет эти работы. Заказчику удобно: не надо заморачиваться, кого-то искать, заключать кучу договоров. Он к нам пришел, как в МФЦ, и все услуги получил в одном окне. Ему проще доплатить 3–5% за сервис, чем заниматься всем самому.
Хотя кому-то, наоборот, это нравится. Был у нас как-то клиент, который общался со всеми: с менеджером, прорабом, рабочими, со мной. В итоге постоянно возникала путаница, потому что он кому-то что-то сказал, а других забыл предупредить. Лучше говорить все одному человеку. Подумай, какие задачи ты готов делегировать.