Наталия Юрьевна Седова
Не страшный суд. Записки судебного эксперта
Земли промышленности – это земли под предприятиями и заводами, авто и ж/дорожными магистралями для движения транспорта, земли под трубопроводами и столбами линий электропередач. Вокруг таких участков формируется охранная (или буферная) зона с запретом на все виды строительства. Это делается для создания безопасного соседства для проживания граждан.
Земли особо охраняемых территорий и объектов – здесь собственником может быть только государство или администрация поселения, к которым относятся эти земли по принципу территориальности. В основном это берега водохранилищ и водных объектов (реки, моря, озера) или участки земли, пригодные для разного рода отдыха и туризма. Особо ценными участками, расположенными на этих землях являются природные заповедники.
Земли лесного фонда – это земли, занятые самим лесом и лесным хозяйством. Продажа в собственность таких участков запрещена законом. Но возможна их долгосрочная аренда у администрации поселения. Эти земли защищает действие Лесного кодекса РФ.
Земли водного фонда – к ним относятся сами водные объекты и их охранные зоны, а также водозаборные зоны и гидротехнические сооружения.
Земли запаса – к ним относятся земли, которым пока не установлено их целевое назначение или такие земли, которые в скором времени будут переведены в любую другую категорию по предписанию администрации района.
У каждого участка земли установлен конкретный вид разрешенного использования – это указание правительства о том, что разрешено делать на каждом конкретном земельном участке, закрепленное в документе. Например, на одном участке можно строить дом, но не выше трёх этажей в высоту. А на другом – разрешена постройка дома высотой в семнадцать этажей, но запрещена постройка низкого трехэтажного дома. На третьем земельном участке разрешено огородничество, в это значит, на нём запрещено строительство любых капитальных построек.
От вида разрешенного использования земельного участка в дальнейшем зависит его фактическое использование. Чем вид разрешенного использования шире и больше работ позволено проводить на участке, тем выше ценность такого участка и выше его ликвидность при продаже.
Бывает, что на вид разрешенного использования участка давит закон, который не позволяет использовать этот земельный участок по его прямому назначению, указанному в строке «Вид разрешенного использования».
Например, земельный участок был нарезан в зоне действия запрета очистных сооружений (запрет действует на расстоянии по 300 метров от этих сооружений во все стороны) или в зоне действия ЛЭП (там расстояния зависят от мощности ЛЭП).
Нечестный продавец может и не сообщить покупателю, что на участке имеется запрет на строительство. Например, в выписке из ЕГРН участок имеет площадь, достаточную для строительства жилого дома – 15 соток (1500 кв.метров). В нем даже будет указан вид разрешенного использования земли: «Для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), на котором, как известно, возможно построить жилой дом и зарегистрироваться в нем. А по факту там и сарай нельзя будет построить из-за тех или иных запретов (обременений), о которых покупателю не сообщили. И тогда собственника участка заставят снести постройку или судебные приставы снесут незаконную постройку сами силами нанятой строительной фирмы. А собственнику выставят счет за услуги по демонтажу строения и вывозу строительного мусора.
Для того, чтобы этого не случилось перед покупкой участка необходимо посетить районную администрацию и узнать – нет ли каких-то ограничений или обременений на данном земельном участке. И ещё – перед началом строительства заказать генеральный план участка (сокращенно ГПЗУ), на котором будет с точностью до сантиметра обозначено пятно застройки, разрешенное на вашем участке.
Пятно застройки – это место, на котором можно строить дом со всеми отступами и запретами, которые должны быть указаны в этом документе.
Если участок имеет обременения, собственник, получив ГПЗУ, с удивлением узнает, что на участке в 15 соток (1500 кв. м.) можно построить дом с размерами только 6Х6 метров. И всё потому, что остальную часть земли съедает охранная зона ЛЭП или кабель связи, идущий под землей по этому участку на глубине 2,5 метра и который тоже имеет свою охранную зону. Или рядом с этим участком расположено ещё что-то особо охраняемое, например, трубопроводы центрального теплоснабжения (наземные или подземные – не имеет значения).
Был в моей практике случай, когда ветерану инвалиду – колясочнику администрация города согласовала участок земли площадью 55 кв.м. под размещение гаража для его инвалидного автомобиля рядом с многоквартирным домом, в котором он проживал на 1-м этаже. Кстати, для него был оборудован и специальный пандус из подъезда. Торжественно отрапортовали наверх о заботе для ветерана! Стали устанавливать металлическую коробку гаража – выяснилось, что под этим участком наискосок пролегает подземная трасса центрального отопления. Ничего капитального здесь строить нельзя – большую часть участка забрала охранная зона подземной теплотрассы. Почему администрация города не учла этот факт – не понятно. Экспертиза определила, что от 55 квадратных метров вне охранной зоны остался участок в 18 квадратов неправильной формы в виде трапеции, на которой инвалиду и установили металлическую коробку для его авто. Остальные 37 квадратных метров засадили цветочками. Деревья и кустарники в охранной зоне сажать запрещено.
Согласитесь, что встречаются непростые участки и очень хитрые продавцы (и чиновники!), которые скрывают от граждан все эти очень важные нюансы.
В таком ответственном деле, как приобретение земли всё надо знать заранее! И лично, ножками пройтись по предмету покупки, выяснить всю его подноготную, до седьмого колена!
Итак, вы купили кусок земли для того, чтобы построить на нем дом, не обремененный никакими запретами – магистраль далеко, ЛЭП высоко.
Однако, случается и такое, что не все участки большой площади на деле оказываются пригодными для застройки.
Дело в том, что дом можно строить, если границы участка позволяют соблюсти все необходимые отступы от соседних участков и соседских построек. Как правило, минимальная площадь, при которой разрешено возводить жилой дом на участке – 3-5 соток (это зависит от утвержденных градостроительных норм поселения). Всё, что задумал возвести – втиснуть на эти сотки сложно, но можно. Здесь должен поработать профессионал – архитектор, который при планировке участка обязан учитывать все установленные допуски и нормативы. В крайнем случае, если сосед будет жаловаться на вас за дворовую уборную или выгребную яму, которая почему-то расположена перед окнами его дома, отвечать будет именно проектировщик, который намудрил в проекте. Ну, а если вы всё спланировали и построили сами, без проекта – ответ держать придётся уже лично вам.
Иногда участки достаточно большой площади имеют такие замысловатые очертания, кривые углы или нестандартную форму (в виде узкой полосы, клина, т-образный, г-образный, ломанный многоугольник и т. д)., что строительство на них также становится практически невозможным.
Вот и получается, что по бумагам у вас участок 1500 квадратных метров с категорией земли: «земли населенных пунктов» с назначением земли: «Для индивидуального жилищного строительства» (сокращенно ИЖС), а по факту на нем и дом негде втиснуть.
Или еще хуже – на участке болото или сам по себе участок является вытянутой обочиной вдоль сточной канавы. Для того, чтобы не купить подобный участок нужно разбираться в планах местности или предварительно проконсультироваться со специалистом, например, кадастровым инженером, он подскажет где и как расположен ваш кусок земли обетованной. Поэтому настоятельно советую всем перед заключением сделки лично осмотреть – какую землю и в каком состоянии вы приобретаете. Именно так вы будете знать, что конкретно покупаете – кусок скалы с нагромождением камней, часть болота или обочину сточной канавы. И, наконец, желательно получить выписку из ЕГРН на земельный участок, подготовленную на дату сделки или предоставленную непосредственно накануне ее.
Еще ситуация. Случилось так, что покупаемый вами земельный участок своим расположением полностью перекрывает доступ на несколько соседних участков. В таком случае на него могут наложить принудительный сервитут, который даст вашим соседям право беспрепятственного проезда и прохода по вашей земле, чтобы попасть на свою. Вам это надо?
Глава 6. Здания и сооружения
Переходим к наиболее распространенному виду недвижимости – жилой недвижимости.
Жилая недвижимость делится на:
– квартиры
– дома и домовладения.
Главное здесь то, что в жилой недвижимости можно жить и зарегистрироваться по месту жительства. Это квартира в многоквартирном доме или частный дом. Но для того, чтобы в жилом доме или квартире можно было проживать, эти объекты обязательно должны соответствовать достаточно жестким требованиям, которые предъявляются всевозможными нормативными актами и законами. Они регулярно обновляются и, как правило, ужесточаются. Причем требования, которые предъявляются к частному дому и в целом к застройке частного домовладения, по многим пунктам отличаются от требований, которые предъявляются для квартир в многоквартирном жилом доме. Это разные виды жилой недвижимости, для каждой из которых созданы свои нормативы.
Основными документами, согласно которым формируется застройка земельного участка частного домовладения и возводится сам жилой дом, являются на сегодня несколько нормативов.
Апартаменты и студии – что выбираем?
Красиво звучит – апартаменты! А теперь давайте разберемся – чем отличаются апартаменты от квартиры и стоит ли их покупать.
Застройщики предлагают выгодные цены на апартаменты, которые нередко оказываются дешевле квартир в новостройках на 20-30%. Предложение, согласитесь, заманчивое.
Но сразу должна предупредить, что с этим видом недвижимости не все однозначно. И прежде всего потому, что до настоящего времени апартаменты по закону не приравнены к жилым помещениям.
С точки зрения закона квартирой называют помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания. Оно может состоять из одной или нескольких комнат, должно включать помещения вспомогательного использования для бытовых и иных нужд жильцов.
Застройщики обязаны соблюдать целый перечень требований при строительстве многоквартирных домов. Среди них нормы санитарной, противопожарной, экологической безопасности. При этом дом должен быть возведен только на участке, предназначенном для жилой застройки. А в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры – детский, сад, школа, поликлиника. Когда гражданин покупает квартиру, он может быть уверен, что с определением ребенка в садик или возможностью получить медицинскую помощь у него не возникнет сложностей.
Но к апартаментам все перечисленное выше не относится. В первую очередь потому, что по закону это нежилая коммерческая недвижимость.
Внешне она ничем не отличается от квартиры. Внутри будет все, что нужно для проживания: и свет, и вода, и место для кухни. Сам дом будет выглядеть современно, и находиться в непосредственной близости от крупного микрорайона, где есть и школа, и детский сад.
Однако, из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию. Только временную. В результате гражданин приобретает не квартиру, а нечто среднее между жильем, офисом и гостиничным номером.
Застройщики понимают, что их товар на рынке выглядит не слишком убедительно, поэтому будут обещать покупателю оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Однако относиться к этим обещаниям следует скептически, так как на практике это почти невыполнимо.
Кроме того, при покупке апартаментов стоит учитывать и другие неприятные аспекты.
Во-первых, стоимость услуг ЖКХ будет выше. И всё потому, что коммунальные платежи начисляют с учетом нежилого статуса недвижимости. Платить придется на 20% больше. Более того, получить государственную поддержку на оплату коммунальных услуг в апартаментах невозможно.
Не удастся воспользоваться льготами. На такой вид недвижимости субсидии на материнский капитал не распространяются.
Получить налоговый вычет тоже не получится. Это право есть только у тех, кто приобретает квартиру (жилое помещение), так как государство оказывает поддержку в приобретении именно жилья, возвращая гражданину часть уплаченного ранее НДС.
Если человек приобретает апартаменты, то с точки зрения государства он покупает нежилую коммерческую недвижимость, поэтому рассчитывать на налоговый вычет не стоит.
Более того – налоги будут больше. И снова причина в статусе недвижимости. Квартиры облагаются налогом в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов ставка составляет 0,5%. Согласитесь, существенная разница.
И, самое главное, прописаться в апартаментах не получится, так как нежилые помещения прописки не предполагают. А это значит – отсутствие постоянной регистрации. И, как следствие, подать документы в детский сад, определить ребенка в ближайшую школу или районную поликлинику, будет невозможно.
При возведении апартаментов застройщики не обязаны соблюдать нормы и правила, которые предъявляются к жилому помещению и поэтому в помещениях могут быть проблемы с шумоизоляцией, освещением и т.д.
Еще одна новая тенденция в современных домах – квартира–студия.
Студии – это полноценные квартиры, только с особой, открытой планировкой. В них нет коридоров, а жилые комнаты могут составлять единое пространство. Но в остальном особых отличий от жилого фонда нет никаких.
В студии можно и прописаться, и купить ее с привлечением средств государственной поддержки. Можно воспользоваться налоговым вычетом через три года после покупки. Можно использовать льготы при оплате коммунальных услуг. Стоимость студии по сравнению с обычной квартирой обычно ниже на 30%. По ценовой категории студия близка к апартаментам, но владельцы такой недвижимости уже лучше защищены с юридической точки зрения.
На сегодня идея приравнять апартаменты к квартирам существует лишь в виде законодательной инициативы. В январе 2021 года принято распоряжение Правительства РФ об определении правового статуса этой недвижимости и установления возможности регистрации в ней. В сентябре нынешнего года планируется внесение соответствующего проекта закона в правительство, а в октябре – в Государственную думу. Если депутаты одобрят инициативу, возможно, уже в декабре 2021 года апартаменты переведут в квартиры, то есть придадут им соответствующий правовой статус. Однако все это – только перспективы.
Выгодно ли приобретать апартамент?
Хороший вопрос.
Важно точно понимать цель приобретения такой недвижимости. Выгодной окажется покупка для людей, которые планируют сдавать апартаменты или просто ограничены в бюджете и пока не могут позволить себе купить полноценное жилье. В значительной мере выбор в пользу апартаментов вполне оправдан в качестве инвестиций, которые реально себя оправдают.
Глава 7. Что такое оценка стоимости недвижимости
Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта.
Когда нужна оценка недвижимости?
При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa – отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.
пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.
Как оценить cтoимocть нeдвижимocти?
Есть тpи ocнoвных пoдxoдa: зaтpaтный, cpaвнитeльный и дoxoдный.
Для определения стоимости чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд.
Существуют различные виды стоимости недвижимости:
Рыночная – это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.
Кадастровая – это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния. Eё oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo – индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти.
Инвестиционная – это цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx или другими словами – это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, для того, чтобы узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть как правило вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.
Ликвидационная – это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa (это время, за которое объект должен быть продан), поэтому она вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя и обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны объекта. Пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости:
Подготовьте объект или помещения к осмотру.
Подготовьте документы, необходимые для оценки:
– свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое);
– кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта) и по возможности технический план БТИ.
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты.
Глава 8. Отчет об оценке в судебном процессе
Когда отчет является важным доказательством в суде?
В процессе судебного разбирательства действует принцип состязательности сторон, где каждая доказывает те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений. От степени активности стороны в процессе, способности сформировать свою доказательственную базу зависят её шансы на успех.
Одним из доказательств по делу суду часто предоставляют отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества, подготовленный вне рамок процесса одной из сторон.
Отчет об оценке – это итоговый документ, который составляет независимый оценщик по результатам выполнения задания на оценку того или иного имущества. Его используют для обоснования выбранной расчетной величины, по которой оцениваются определенное имущество, убытки (например, оценка стоимости восстановительного ремонта поврежденного в результате залития помещения) и т.д.
Но необходимо отметить, что отчет об оценке, как и любое другое доказательство, не может иметь заранее установленной силы. Тем более если этот документ подготовлен одной из сторон без участия другой и вне рамок рассмотрения судебного дела.
Суд его может учитывать при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами, а может и не учитывать.
Чтобы отчет об оценке лег в основу судебного решения, необходимо, чтобы он являлся относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносился с другими имеющимися в деле документами и доказательствами.
И поэтому экспертное заключение, подготовленное в рамках процесса, с участием обеих сторон, с обязательной подпиской эксперта за дачу заведомо ложного заключения экспертизы – однозначно более весомо.
Отчет об оценке необходимо отличать от такого доказательства, как экспертное заключение. Между ними есть существенные различия.
В чем они заключаются?
Эксперт имеет самостоятельный процессуальный статус лица, участвующего в деле (ст. 55 АПК РФ), в то время как у оценщика такого статуса нет.
Отчет об оценке используется как письменное доказательство по делу, а сам оценщик может быть приглашен для участия в деле только как специалист для дачи необходимых пояснений. Его пояснения учитываются как специальное средство доказывания – консультация специалиста.
За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается судом и дает подписку (п. 5 ст. 55 АПК РФ). Оценщик такой подписки не дает и об уголовной ответственности не предупреждается.
Эксперт, участвуя в деле, вправе задавать вопросы участникам разбирательства, а оценщик, привлеченный в качестве специалиста, – нет. Если суд оценщика в качестве специалиста не привлек, то он вообще в суде не появляется, исследуется только подготовленный им отчет как письменное доказательство по делу. А вот эксперт даже без вызова в процесс для дачи пояснений все равно является его участником с момента назначения судом.
Подводя черту – можно утверждать, что экспертное заключение имеет более высокое доказательственное значение, чем отчет об оценке. И при наличии отчета об оценке и экспертного заключения в материалах дела суд, скорее всего, приоритет при оценке доказательств отдаст именно экспертному заключению.
Отчет об оценке может усилить позицию стороны по делу, в пользу которой оказалось экспертное заключение, если он соотносится с экспертным заключением.
Единственный выход, когда экспертное заключение можно опровергнуть – это отрицательная рецензия, из содержания которой следует, что проведенная экспертиза не отвечает установленным требованиям.
И даже когда рецензию на экспертное заключение дает другой эксперт, суд, как правило, такую рецензию не примет.
Во-первых, потому что она дается вне рамок судебного дела и по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства.
Во-вторых, эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 УК РФ. Такая рецензия силы экспертного заключения не имеет.
По моему глубокому убеждению, подобная рецензия является субъективным мнением частного лица, не обремененного подпиской за дачу заведомо ложного заключения, и не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы.
И тем не мене стороны идут на всё, чтобы добиться нужного решения суда и опровергнуть «неудобную» для них экспертизу и продвинуть «верный» с их точки зрения отчет свободного художника – оценщика.
Между тем рецензия на экспертное заключение при наличии в деле нескольких экспертных заключений, содержащих взаимоисключающие выводы, создает возможность для назначения по делу дополнительной экспертизы, на чем нужно настаивать сторонам процесса.
В рецензии экспертное заключение может быть подвергнуто критическому анализу, в нем могут быть проанализированы все допущенные экспертом недостатки, например, использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки. Наличие таких недостатков позволит участнику процесса настаивать на проведении по делу дополнительной экспертизы.
Что касается оспаривания оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, то опровергнуть достоверность величины стоимости объекта оценки, которую определил независимый оценщик, возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Но надо иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Свои возражения о недостоверности отчёта об оценке нужно подкреплять конкретными доказательствами, которые исключают использование отчёта об оценке в качестве допустимого доказательства по делу, а именно:
отчет основан на неподтвержденной или неполно исследованной информации и документах;
в отчете отсутствует информация о методике расчета стоимости и выведение стоимости на основе информации общего характера из открытых источников;
истечение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке;
наличие в отчете об оценке очевидных арифметических ошибок, допущенных при расчете рыночной стоимости объекта оценки, отсутствие обоснования от применения подходов по оценке, если указанные недостатки привели к неправильному результату определения стоимости оцениваемого имущества;
несоответствие отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
отсутствие в отчете даты проведения оценки, неиспользование стандартов оценки, отсутствие указания на цели и задачи проведения оценки;
использование в отчете различных допущений и ограничений, предположений;
не проведение осмотра оцениваемого объекта, что влияет на достоверность представленных в нем выводов, и др.
При отсутствии конкретных доказательств, указывающих на недостоверность отчета об оценке, оснований для признания его недостоверным не имеются. В то же время незначительные описки, ошибки и мелкие неточности, которые не влияют на существо проведенного исследования, не могут быть основаниями для признания отчета об оценке недостоверным.
Глава 9. Покупка недвижимости
Вы решили приобрести дом.
Многие неискушенные покупатели выбирают дома по наитию, руководствуясь внутренним голосом: нравится – не нравится.
Кто-то следует правилам модного ныне древнего китайского учения Фэн-шуй. Оно учитывает многие аспекты расположения жилища относительно сторон света, дороги, водоема, холма и т.д. Всё этот замечательно и имеет место быть. Лично я доверяю этому учению и применяю его рекомендации при организации пространства своей квартиры или рабочего места.
Правила этого учения себя оправдают, если дом сам по себе крепкий, без изъянов и скрытых дефектов. А для того, чтобы убедиться, что дом хороший во всех отношениях – вот здесь уже следует довериться специалистам другого плана и лично всё проверить своими глазами, потрогать ручками, пройтись ножками.
Прежде всего, перед покупкой частного дома следует тщательно проверить все коммуникации и обойти сам участок. Полностью – по периметру и по диагонали! Если на участке вы заметите присутствие болотных растений – это говорит о том, что участок превращается в болото после каждого ливня или уровень грунтовых вод очень высокий, что также нехорошо.
В нашем городе есть несколько подтопляемых территорий, в которых уровень грунтовых вод настолько высок, что в подвалах домов или гаражей постоянно присутствует вода, а после обильных дождей, её уровень поднимается почти до уровня пола нижнего этажа. А иногда и выше.
Лично я при осмотре домов сразу спускаюсь в подвал, в котором изучаю состояние его стен, на которых, если подтопление действительно происходит, обязательно остаются следы воздействия грунтовых вод в виде характерных пятен от замокания на штукатурке. Если этого нет – всё в порядке! Подвал сухой, значит, и дом будет сухим. Во всяком случае, снизу.
Второе, что следует осмотреть – состояние кровли и деревянных стропил. Любое повреждение кровли оставляет на дереве характерные чёрные пятна гнили. Это первый звоночек – кровля протекает. Любой ливень – и вам тазиков не хватить собирать воду с потолка.
Обязательно следует убедиться в слаженной работе всех внутренних коммуникаций, оборудованных в доме. Это трубопроводы водоснабжения, канализации, электричества, газа и их обслуживание. Лучше всего пригласить для этих целей специалиста, который разбирается в этой теме и сможет задать конкретные вопросы, например, про проводку, отопление или про газификацию. Не нужно также стесняться просить включить отопление летом, чтобы убедиться, что оно исправно работает.
Что касается канализации. Здесь очень важно обратить внимание на расстояние от стен дома, на котором оборудован септик или выгребная яма. Причем важно расстояние ямы или септика не только от стен своего дома, но и от стен рядом расположенных домов.
Нормативами установлены определенные параметры, которые необходимо соблюдать – от стен жилого дома септик должен быть расположен не ближе 7-ми метров, лучше дальше. Иначе постепенно, с годами, в случае, если яма подтекает, а септик дал трещину, грунт вокруг него неизменно будет подмокать. Если стены дома расположены слишком близко от этого объекта, фундамент может просесть или наоборот вспучиться, затем стены начнут деформироваться, на них появятся трещины, дом начнет разрушаться.
Был в моей практике случай, когда гражданин купил красивый двухэтажный кирпичный дом с витражными окнами, который располагался на участке в 4 сотки. Дом большой, а места на участке маловато. Планировка домовладения была уже выполнена – оборудована удобная стоянка для двух машин, площадка для барбекю, детская зона, небольшой садик.
Всё вроде продумано.
Спустя год после вселения, стена дома, обращенная к стоянке машин, треснула по всей высоте сразу в нескольких местах. Трещины достигали раскрытия до 5-7мм, а это уже критический параметр.
Стали искать причину и выяснилось, что выгребная яма оборудована как раз под стоянкой для машин, на расстоянии меньше 2-х метров от стены дома. Яму регулярно очищали, но хозяин заметил, что со временем это требовалось делать всё реже и реже.
Это был первый звоночек!
Яма дала трещину, и влага стала просачиваться в грунт, как раз под дом. Фундамент просел, стена деформировалась и покрылась трещинами. Ситуацию успели исправить, но для этого пришлось перекопать весь участок, укрепить фундамент, убрать и засыпать старую выгребную яму, оборудовать новый бетонный септик подальше от дома – как раз в красивом садике – другого места на небольшом участке просто не было.
Так что ещё один очень важный объект, куда следует заглянуть – выгребная яма, которая потенциально может стать в прямом смысле слова – миной замедленного действия.
Будущему хозяину следует пройти по-хозяйски по всему дому, открывая все краны и включая все выключатели. Внимательно осмотреть стены и потолки – нет ли трещин по углам. Попрыгать по деревянному полу – как на танцах, чтобы проверить прогибаются ли доски, если ли деформации пола при ходьбе. Присмотреться к плинтусам – если дом «едет», плинтуса начнут отходить от стен, появятся зазоры между стеной и плинтусом.
