Иван Дубровин
Бизнес на даче
Глава 1. Дачный лизинг
Аренда дачного участка
Что такое дачный лизинг? Гражданское право дает следующее определение лизинга – по договору лизинга арендодатель (владелец имущества) обязуется предоставить арендатору имущество, находящееся в его ведении, за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Существует несколько вариантов платы за аренду.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, если вы не оговариваете этих условий, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
1 ВАРИАНТ. Наличный расчет предполагает оплату, определенную в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
Этот вариант содержит как плюсы, так и минусы. Положительная сторона заключается в том, что вы точно знаете, какую сумму должны внести в конце истекшего срока, и можете не волноваться по поводу внезапного увеличения платы.
С другой стороны, если вас постигла неудача – год оказался неурожайным, все равно придется оплатить пользование участком в размере, установленном по договору.
ВАРИАНТ 2. Следующий вид оплаты лизинга – это выплата установленной доли полученных в результате использования имущества продукции, плодов или доходов. То есть в конце истекшего срока вы отдаете владельцу определенное количество урожая. При этом виде оплаты все зависит от вашего старания и трудолюбия: чем больше работаете, тем больше получаете.
ВАРИАНТ 3. Вы можете арендовать дачный участок на условии, что вместо оплаты предоставите арендодателю определенные услуги. Например, усовершенствуете каким-либо образом этот участок, проведете оросительную систему по нему. Но ваша услуга должна быть соизмерима с оплатой данной площади, в ином случае вы имеете право требовать дополнительной платы с владельца участка за выполненную услугу.
ВАРИАНТ 4. Следующий вид оплаты – это возможность передачи арендатором владельцу дачного участка обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
Если договором не предусмотрено иное, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, от него не зависящим, состояние арендованного участка значительно ухудшилось либо появились условия, сильно затрудняющие его использование.
Форма договора
Для пользования дачным участком на условиях лизинга не во всех случаях обязательно заключение договора. Например, без него можно обойтись, если участок небольшой площади и его использование предполагается на короткий срок.
В случаях заключения договора лизинга на срок более одного года, к тому же если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то независимо от срока, на который предполагается аренда, необходимо заключение договора в письменной форме. Договор дает гарантии обеим сторонам, заключается в простой письменной форме и заверения нотариусом не требует.
Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на земельный участок. Ими являются налоговые органы, расположенные в вашем городе.
Владельцам дачных участков надлежит знать, что их имущество должно быть зарегистрировано в налоговых органах. Если ваш доход от аренды дачи превышает определенное количество минимальных заработных плат, устанавливаемых законодательством на каждый год и зависящих от роста инфляции, укажите это в налоговой декларации. При таком доходе вы становитесь плательщиком подоходного налога.
Договор заключается непосредственно между владельцем участка и арендопользователем. Если же сделка оформляется не с владельцем, а с временным пользователем участка, значит, у него должна быть либо доверенность на заключение подобного договора, выданная владельцем участка, либо в договоре, заключенном с владельцем, оговариваются условия, на основании которых временный пользователь может переарендовать этот участок третьему лицу.
Права сторон договора
При заключении договора аренды на дачный участок к вам как к арендатору переходят те же права, которые имел владелец. Это значит, что вы имеете право возделывать, удобрять его, собирать урожай. Вы только не можете продать его, в отличие от владельца.
Необходимым условием при заключении договора лизинга дачного участка является возможность его переобустройства. Правом его целевого изменения обладает владелец. Если по договору вы отдаете в аренду участок, например засаженный грушами, арендатор без вашего согласия не имеет права вырубить эти деревья и засадить участок малиной, то есть изменить целевое использование участка.
В случае самовольной постройки арендатором каких-либо хозяйственных сооружений вы как владелец участка можете либо расторгнуть договор лизинга, не дожидаясь окончания срока аренды, либо стать собственником данного сооружения без возмещения затрат, понесенных арендатором, по причине его самоуправства.
Не важно, кем вы являетесь – владельцем или арендатором. Обеим сторонам необходимо знать свои права и обязанности, быть защищенным от возможных неприятностей. Поэтому при составлении договора важно обговорить такие условия, как площадь арендуемого участка, срок, на который он сдается, условия оплаты.
В договор следует включить дополнительные условия – о преждевременном расторжении договора лизинга, об обременении на данном участке земли (такие, как частный, публичный сервитут, отдача земельного участка под залог и т. д.).
Если владелец дачного участка не указывает на это обстоятельство при заключении договора аренды, пользователь может требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением понесенных затрат.
При оформлении аренды вы можете сдать как целый участок, так и его определенную часть, с дачным домиком или без него. Если сдаете участок вместе с домиком, то вы вправе требовать от арендатора выполнения мелкого текущего ремонта дачи.
Сдавая в аренду только часть дачного участка, конкретно обговорите его местоположение и границы. Следует учесть, обязательно ли арендатору пользоваться какими-либо хозяйственными постройками, находящимися на сдаваемом участке. Если возможно использование участка без них, а арендатор настаивает на их аренде, за это владение он должен платить дополнительно.
Арендатор обязан поддерживать дачный участок в исправном состоянии, нести расходы по содержанию имущества. То есть, взяв в аренду земельный участок, для достижения наилучших результатов вы сами приобретаете необходимые удобрения и инвентарь.
При аренде участка его владелец должен передать арендатору его земельный план. При желании арендатора произвести какие-либо изменения на участке наличие такого плана фактически является разрешением на проведение данного мероприятия.
Если оплатой за аренду земельного участка является определенная доля урожая, ее размеры необходимо определить заранее. В данном варианте оплаты есть положительные и отрицательные стороны. В случае хорошего урожая вы получаете плату своими же продуктами, не работая на даче, но если у арендатора урожай вышел неважный или его вовсе нет, вы остаетесь без прибыли.
Лизинг дачного участка предполагает сам по себе его использование в том виде и с той же целью, для которых он служил владельцу. Но в некоторых случаях дальнейшее использование участка в том же направлении невозможно либо невыгодно, поэтому договором могут быть изменены некоторые условия пользования им.
Например, вы сдаете в аренду участок, основная площадь которого занята старыми яблонями, давно не приносящими урожая. Если арендатор предлагает вам вырубить неплодоносящие деревья и посадить другие, более продуктивные культуры, вы вправе как согласиться на вырубку, так и отказаться от нее. Но в этом случае арендатор может досрочно расторгнуть договор в связи с невозможностью дальнейшего использования участка по назначению.
Дополнительные условия расторжения договора
Владелец имеет право досрочного расторжения договора лизинга по следующим обстоятельствам: когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения арендуемого имущества; существенно ухудшает имущество; не вносит в установленный срок арендную плату.
Дополнительные условия расторжения договора аренды существуют и для арендатора. Ими являются: непредоставление арендодателем участка или создание им условий, препятствующих пользованию имуществом; если земельный участок имеет значительные недостатки, которые не были оговорены владельцем при сдаче в аренду.
Полное изменение целевого использования земельного участка не допускается без специального разрешения на то земельного комитета. То есть, нельзя, например, скосить поле, засеянное пшеницей, и построить на этом месте промышленный комбинат. За такое значительное самовольное изменение вы можете подвергнуться крупному штрафу или лишиться права аренды.
Возможности владельца дачи и арендатора
Лизинг дачного участка представляет собой выгодное дело как для владельца, так и для арендатора. Владелец значительного участка земли получает, сдав свой участок внаем, хорошую прибыль в виде наличных денег или урожая.
Арендатор крупного земельного надела при желании и хорошей трудоспособности может стать не только потребителем своего урожая, но и удачным коммерсантом.
Итак, вы решили взять дачный участок в аренду. Дабы обезопасить себя от обмана, перед тем как заключить договор, просмотрите документы владельца, подтверждающие его право собственности на землю. Убедитесь в том, что в документе обозначен именно этот участок. Узнайте, нет ли обременений на нем и возможно ли его нормальное использование, если такие обременения существуют.
Владелец при сдаче участка в аренду должен предоставить арендатору такой необходимый инвентарь, как емкость для запасов воды. Остальные средства для обработки земельного участка пользователь приобретает самостоятельно.
Даже если вы берете дачный участок в аренду на короткий срок, все равно лучше заключить договор в письменной форме. Тогда в случае возникновения различных неприятных ситуаций вы будете уверены в благоприятном исходе дела.
Аренда дачного участка дает вам некоторые выгоды. Вы получаете землю в пользование за доступную стоимость, то есть вам не приходится искать для себя участок земли в условиях, когда все угодья уже практически заняты. Также вы избегаете проблем, связанных с покупкой земли, регистрацией ее во множестве инстанций.
Но, как и все мероприятия, лизинг имеет свои опасности. Главным риском является неурожай – от него невозможно застраховаться. Существует риск случайной гибели имущества. Арендатор становится ответственным за гибель или порчу арендованной собственности с момента передачи ему этого участка в пользование. Но в условиях договора могут быть установлены иные правила.
Арендатор обязан пользоваться арендованным участком в соответствии с условиями договора лизинга, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с его назначением. Следует знать, что земельные участки, выделенные для дачного хозяйства, используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек и организации отдыха, а также выращивания овощей, ягод, фруктов, цветов.
То есть если вы сдаете в аренду свой участок только для проведения на его территории программ отдыха, но не оговариваете это в договоре, а арендатор выращивает на нем различные культуры, вы не имеете права досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на то, что арендатор использует участок не по назначению, так как в сущности он поступает в соответствии с правилами.
Являясь арендатором, вы можете с согласия владельца участка сдавать арендованное имущество в субаренду, то есть сами сдать арендуемые площади в аренду третьему лицу.
Максимальный срок, на который может быть заключен договор лизинга на дачный участок, составляет 49 лет. Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора лизинга.
Владельцу небольшого дачного участка наиболее выгодно заключить договор аренды на круглый год. В этом случае арендная плата может быть либо разбита на равные доли, выплачиваемые в течение 12 месяцев, либо за наиболее продуктивные месяцы она берется в размерах, соответствующих получаемой прибыли, а за зимние – только за владение участком, то есть предполагается, что площадь в данное время находится только во владении, а не в пользовании, следовательно, размер платы может быть уменьшен, причем значительно.
Еще один вариант сдачи в аренду участка. Если на нем произрастают большие старые деревья, вы получаете возможность отдать их в аренду. То есть арендатор может использовать деревья для прививки своих саженцев. Такой вид аренды удобен и для владельца, и для пользователя при длительном сроке аренды.
Если же срок лизинга короткий, возникает вопрос: как поступить с приращенными деревьями? Кто будет являться их собственником? По правилам аренды, их собственником становится бывший арендатор. В этом случае владелец может либо выплатить стоимость саженцев, либо прийти к решению, что арендатор остается их собственником, и разрешить ему пользоваться участком и в дальнейшем в той части, которая необходима ему для доступа к деревьям.
Оставшуюсь часть участка можно сдать под парники для разведения цветов или рассады. Для такой цели, как реализация выращенной продукции, лучше арендовать участок, расположенный в черте города, чтобы иметь возможность беспрепятственно доставлять цветы и рассаду к месту реализации.
Если думаете поставить такой бизнес на широкую ногу, арендуйте участок средних размеров, территория которого по большей части свободна или на котором уже имеется большой парник. Для достижения лучших результатов к такому парнику нужно провести воду и электроэнергию, для того чтобы в зимнее время подключать отопление.
Владельцам больших дачных участков, на которых возможно разместить теплицы и парники, рациональнее сдавать их в аренду на несколько лет. Считается, что такой участок используется круглый год. А значит, владелец получает фиксированную плату в течение всего года.
Арендатор обязан согласовать строительство теплицы на участке с его владельцем. Если в договоре аренды оговаривалось продуктивное использование земельного участка в зимнее время, а арендодатель не соглашается на оборудование участка теплицами, арендатор вправе либо потребовать расторжения договора, либо требовать уменьшения платы за аренду в зимние месяцы.
В соответствии с договором аренды доходы, полученные арендатором в результате использования надела, являются его собственностью.
В договоре аренды также могут быть оговорены такие условия, как перемена места грядок, смена культур, выращиваемых на наделе. Такие условия необязательно оговаривать письменно, достаточно решить эти вопросы в устной форме с владельцем.
Собственник, сдавая участок на длительный срок, то есть на несколько лет, вправе оговорить, что будет выращиваться на нем и в каком месте. Это связано с тем, что длительное выращивание одной и той же культуры на одном месте может губительно сказаться на почве.
Вы сдали свой участок на срок, превышающий три года, а арендатор долгое время не приступает к использованию земли. Вы можете расторгнуть договор, даже если он вносил плату, но перед расторжением договора обязаны предупредить арендатора о причине досрочного прекращения соглашения. Если арендатор после предупреждения приступает к использованию участка, срок аренды продолжает свое действие.
Важно обговорить и такое условие, как внесение удобрений и применение химикатов на участке. Если арендатор использует особо опасные химикаты, вы вправе прекратить отношения аренды на основании ухудшения арендованного имущества временным пользователем.
Длительное использование земельного надела без внесения каких-либо удобрений, подкормок для почвы может губительно сказаться на качестве плодоносящего слоя почвы. Следует оговорить данный момент с арендатором, так как по условиям аренды, арендатор должен сохранять по возможности полученное в пользование имущество в первоначальном виде.
По истечении срока аренды, если владелец земли желает вновь сдать свой надел, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Это значит, что если арендатор в течение всего срока добросовестно выполнял условия договора аренды, он имеет право на заключение соглашения на новый срок с тем же владельцем.
Если срок договора истекает, а ни владелец, ни арендатор фактически не прекращают отношений аренды, в этом случае договор считается вновь заключенным на неопределенный срок, то есть пролонгированным.
В случае, если за время пользования арендатор каким-либо образом улучшил с разрешения владельца состояние участка, после прекращения договора он может либо потребовать от арендодателя оплаты за эти усовершенствования, либо, если они отделимы от основного имущества, он становится их собственником и может распоряжаться ими по своему усмотрению.
Обладатель большой благоустроенной дачи может сдавать в аренду дачный домик как с прилегающим к нему участком, так и без него. Если на территории имеются баня, сауна, а также бильярдная, вы получаете возможность сдавать дачу для отдыха состоятельным людям.
Владельцу, желающему заняться подобным бизнесом, надо всерьез поработать над обустройством дачного дома, подвести коммуникации, а также обеспечить свободный подъезд к нему. Появится возможность сдавать такую дачу в аренду и на зимнее время для отдыха. Вложение денежных средств в такое дело, как правило, приносит неплохую выгоду.
Для таких целей желателен участок в черте города или в престижном дачном поселке. А еще лучше – недалеко от асфальтированной трассы.
Тем, кто желает заняться бизнесом и у кого уже есть надел, но нет строения, можно рассмотреть следующий вариант. Вы сдаете часть участка в аренду под огородничество, а на оставшейся возводите дом. В этом случае договор аренды заключайте на непродолжительный срок. Когда построите дачу, можете сдавать участок вместе с ней. А строительство обойдется вам гораздо дешевле, так как сможете закупить материалы на арендную плату, тем более если оговорите в договоре ее внесение единовременно.
Собственники дач, находящихся недалеко от водоемов, могут сдавать их под небольшие летние турбазы. Данный вид аренды недолгосрочный, но может оказаться прибыльным.
Если у вас большой дачный участок, на котором есть пруд, сдавайте его в аренду как на короткий, так и на длительный срок. На такой территории можно просто проводить время отдыха либо заняться разведением рыбы. При такой аренде следует условиться о том, что арендатор должен провести очистку водоема.
Дачный участок можно использовать и в качестве места для разведения различных видов домашней птицы и животных. Непременно учитывайте, под какие виды птиц и животных ваш участок наиболее приспособлен, а также собираетесь ли вы в дальнейшем пользоваться своей землей для посадки и выращивания культурных растений.
Например, для разведения кроликов понадобится немного места. Этих зверьков располагают в вольерах, а оставшуюся свободную часть может использовать сам владелец. Таким образом, сдавая лишь часть своего участка в аренду, вы получите доход, а на другой части займетесь выращиванием садово-огородных культур.
При сдаче в аренду участка и дачи разным людям у арендатора самого строения остается право частичного пользования земельным наделом. Это значит, что он вправе пользоваться той частью земли, которая необходима ему для прохода, провоза, обеспечения определенных нужд, связанных с земельным наделом.
Вы – обладатель крупного земельного участка – имеете возможность заключить договор лизинга с несколькими лицами, установить для них различные виды арендной платы как в натуральной форме, то есть получать доход в выращенном арендатором урожае, так и в определенной твердой сумме.
Обязанности арендатора дачного участка
При заключении договора аренды земельного участка необходимо учесть, что к арендатору переходят как права, так и обязанности, которыми наделяется собственник.
Это значит, что арендатор становится плательщиком налога на землю, а также в случае, если он нарушает какие-либо правила или законы, он должен нести ответственность за свои правонарушения. То есть если за совершенное нарушение накладывается штраф, оплачивать его придется арендатору.
В договоре может оговариваться, что налог будет платить собственник земли. Арендная плата, соответственно, увеличивается. По правилам аренды, плату можно изменять не чаще раза в год, но размер налога на землю может увеличиваться дважды за год, поэтому в договоре нужно определить и этот момент.
Если договор аренды заключен на длительный срок, следует предусмотреть такой вариант, что переход права собственности на земельный участок, сданный в аренду, к другому лицу, не является основанием для расторжения договора.
При невозможности дальнейшего пользования земельным участком прежним арендатором до окончания срока договора его права переходят к наследникам, если иные условия не оговорены в договоре.
Возможность выкупа арендуемого участка
В договоре аренды вы можете предусмотреть такую возможность, как выкуп арендованного участка. Арендатор может стать собственником земли по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены. Договором также может быть предусмотрен зачет ранее выплаченной арендной платы и, следовательно, уменьшение выкупной цены.
При правильном и продуманном заключении договора аренды это может оказаться выгодным делом как для собственника, так и для арендатора.
В последующих главах мы подробно расскажем о том, что можно выращивать на арендованном наделе.
